新加坡纬壹科技城OneNorth项目案例分析报告

新加坡纬壹科技城—OneNorth222裕廊工业区樟宜商务园机场物流园裕廊海事基地新加坡科学园裕廊化工岛裕廊港区国际商务园大士生物医药园洁净科技园纬壹科技城晶片园工业园区是新加坡工业化的有效载体实里达宇航科技园罗央航空工业基地

原为波那维斯达科学园区(BuonaVistaScienceHub)，因位于北纬1°，谐音“唯一”，故改名为纬壹科技园。依托高速公路和轨道交通的城郊区域发展医药、信息、媒体等前沿产业。2000年新加坡政府出台规划，打造集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念，大力发展知识密集型产业，纬壹开始兴建。占地总面积200公顷，计划总投资150亿新元，于15-20年间开发完成，于2001年开始动工。背景Background2001200520062010至今2002OneNorth正式创办生物医药办公楼开始建设南洋理工大学毕业生俱乐部开始建设信息、传媒办公楼开始建设公寓项目开建零售休闲设施开始改建商务酒店、服务式公寓开建后期项目开始规划建设2008数字传媒办公开建政府开始进行区域规划设计2000城市发展方向为发展知识经济，新加坡提出“21世纪科技企业家计划”。城市规划原则一是土地利用最优化，使用有限的土地满足所有的需求；

二是保持经济增长与城市发展的平衡，提供良好的生活和工作环境；规划要点（1）在熟悉的地方建设新住屋；（2）高楼城市生活更多的休闲选择；（3）商业用地更加灵活；

（4）形成全球的商业金融中心；（5）建设更加密集的轨道网络；（6）更强调各地区的特色。背景Background地点：新加坡(波那维斯达)，位于新加坡中心填海区。

占地面积：200公顷，2平方公里。交通：距离市中心20分钟车程，海港15分钟，机场45分钟，CBD25分钟车程。两条地铁线路、3个地铁站位于项目内。周边有荷兰

村、科技园、新加坡国立大学、国大医院等。开发商：裕廊集团（政府性质的工业地产开发商）总体规划：ZahaHadidArchitects（总部位于伦敦的设计公司）总投资额：150亿新加坡币发展历程：起初规划为科技园区逐渐发展为创意园区(知识型产业和高效的信息分享)旨在推动新加坡向知识型社会的转型建设模式ConstructionMode开发模式：内阁政府任命开发商JTC，开发商选择私人机构参与建设，开发商在合作过程中起到协调的作用。合作方式：先划分地块的规划使用目标，就不同目标地块面向社会进行招标。中标机构作为合作方参与纬壹科技城建设，并通过承租土地的方式进行科技城开发，承租期一般为60-99年。中标机构需要支付所开发土地的价格溢价、货劳税及印花税。开发阶段DevelopmentStage项目发展历程1998~2001年2015-2020年筹备和设计发展成熟期新时期纬壹科技城开发建设计划提出

新加坡内阁政府任命裕廊集团为纬壹科技城的总体开发商

裕廊集团任命纬壹科技城的总体规划、交通规划顾问，并成立专家研究小组

纬壹科技城总蓝图公开

配套设施的继续建设与完善

产业发展与结构优化2002~2014年启奥生物医药园完成建设并投入使用启汇园完成建设并投入使用

媒体工业园建设基本完成并部分投入使用纬壹科技城基本配套项目基本建设完成并投入使用，包括：南洋理工大学毕业生俱乐部、LOFT项目、零售休闲设施、商务酒店、服务式公寓、市政文化（零售休闲综合设施等）总体定位GeneralPosition工作学习生活休闲生活配套中心生命科学中心信息传媒中心未来发展中心住宅商业中心高等学府研究机构体育场馆娱乐设施生物医药媒体信息发展纲领四大组团产业重点配套体系集于一体的活力社群四大关键支柱:持续创新动态、精美综合性独一无二的特质（人文&气候&选址）无缝链接网络功能分区及布局Functionalzoningandlayout功能分区：

LifeXchangeBiopolis：以生命科学为主题的“启奥生物医药研究园”CentralXchangeFushionopolis：以传媒为特色的“资讯传媒园启汇城”Mediapolis：19公顷，传媒产业VistaXchange：全新商业项目“聚翠林商业中心”，规划由商业、办公楼、酒店、商务中心、市民中心等组成WessexEstate：居住区域OneNorthPark：多功能开放空间布局：距离地铁最近的地方布置商业功能距离地铁较远的地方布置商务功能距离地铁最远的地方布置居住功能图：园区土地使用占比主要功能区Mainfunctionalareas主要业态MainFormat2、文娱零售中心3、商务酒店4、启奥城5、南阳理工大学纬一校区6、纬一住宅区7、尼泊尔山8、PIXEL数码传媒学院9、纬一公园10、IUSEAD欧洲工商管理学院11、启汇城12、东陵信托学校13、纬赛士园14、媒体城15、淡马锡俱乐部1、罗里斯德园（餐饮、生活时尚）位置：OneNorth北部区域；靠近新加坡国立大学、国大医学院；5分钟步行距离达到地铁站总投资：5亿新币总占地面积：20公顷总建筑面积：一期约185,000平米，二期约37,000平米，三期41,505平米（后期待定）分期：一期2004完工，二期2006完工，三期2009年完工目标客户：科学家、研究者、技术工作者、管理者、生物医药研发企业一期二期三期启奥生物医药研究园Biopolis一期两栋定位于私人机构，五栋定位于生物医药研究机构A*STAR；二期定位于私人机构；三期定位于临床科学研究、药物运用的研究企业发展目标：1）亚洲世界级的生物医药科学研发中心已入驻企业包括葛兰素史克认知与神经变性疾病研究中心、诺华热带疾病研究院等2）专业的生物医药国际会展会议中心3）生命科学与生物产业的管理中心已入住管理部门包括新加坡科技研究局、生物医学研究理事会、科学 技术研究理事会、生物伦理顾问委员会、经济发展局生物医学科学组、卫生科学局（HealthSciencesAuthority,HSA）等4）生命科学与生物产业的风险投资中心入驻Biopolis主要风险投资公司如Bio*One资本有限责任公司，生物风险投资中心有限责任公司等，同时也有众多国际及新加坡本土生物技术公司、制药公司、研究机构入驻或设立代表处的地方。启奥生物医药研究园Biopolis配套设施15%23%3%17%12%22%8%餐厅零售咖啡/饮料/简餐美食广场演讲厅展示厅小孩看护位置分布：位于各办公楼的1、2层面积零售：44~273平米餐厅：75~175平米咖啡/饮料/简餐：43~111平米美食广场：932平米演讲厅：650平米（480座）展示厅：1,208平米小孩看护：54~398平米启奥生物医药研究园BuildingindexofBiopolis一般甲级写字楼：承重5KN；建筑层高3.5~4米。以国际知名医药公司为主，其中大部分为实验室市场表现MarketPerformanceofBiopolis启汇城CentralXchange151515休闲俱乐部400座的实验剧场商务和研发区域空中走廊和花园零售餐饮服务公用会议室one-northMRTStation服务公寓纬壹科技城--启汇城位置：OneNorth中部偏西区域，靠近欧洲工商管理学院；步行距离达到地铁站建筑面积：273,600平米（一期120000平米，二期A103,600平米，二期B50,000平米）分期：一期A2008完工，二期A2010年后完工，二期B2010年后完工\目标客户：Fusionpolis一期Fusionpiolis二期Fusionpolis后期后期综合开发项目Mediapolis启汇城CentralXchange一期：信息通信技术、传媒、工程学、物理学相关行业研究机构；二期A：信息通信技术、传媒、工程学、物理学相关行业研究机构；

有容

纳干湿型实验室、绝对无尘室、震动敏感型实验设备的能力；二期B：一期、二期A的合作企业主要租户：科学工程研究委员会、信息通讯研究机构、高性能计算研究机构、新加坡制造技术机构、数据存储机构、微电子机构、材料研究和工程学机构启汇城ScientificEquipmentofCentralXchange

办公设施共享设施：共享洽谈室、会议室、研讨室（200座）、剧院、摄影/视听工作室（收费）

卫星接收器接口（对空/对地通信）,几百万美元IT设备支持大量的计算机需求、无缝连接（强大的IT设备让企

业可随时随地运用任何设备工作）400座剧院其他设施

服务式公寓：50套复式公寓

休闲娱乐会所、屋顶游泳池及健身房、主题性空中花园5层楼的零售、娱乐设施，包括超市、餐饮、书店、零售店、诊所、小孩看护等启汇城OtherSupportingFacilitiesofCentralXchange位置：位于OneNorth北部区域。区域内有两个地铁站点，连接市中心、机场规模：占地17公顷功能定位：社交场所，交通枢纽，研究者/商业领导者/学者/学生工作、生活之地物业组成：娱乐餐饮中心、零售区、会所、度假村、酒店当前开发项目组成：RochesterPark11、RochesterPark20、IntegratedHub（市政、文化和零售综合体）、酒店核心功能区（汇达林）ProfileofVistaXchange

RochesterPark11OneNorth的三大历史保护区域之一，位于蜿蜒的林荫路旁由11栋排屋构成的商业设施；外部形态保留，内部格局、装修根据商家需要设置提供餐饮、lifestyle零售用途，例如主题餐厅、spa、俱乐部商家组成：BodywithSoul（医疗服务机构）、Cassis（法国餐厅）、DaPaoloBistroBar（餐厅/酒吧）、Graze（餐厅/酒吧）、岷江（中餐厅）、Minx（餐厅/酒吧）、NorthBorderBar&Grill（餐厅/酒吧）、OneRochester（餐厅/酒吧）、Pinchos（餐厅/酒吧）、Twelve+One（餐厅/酒吧）、核心功能区（汇达林）VistaXchangeRochesterPark20OneNorth的三大历史保护区域之一，位于蜿蜒的林荫路旁占地4.3公顷，由20栋排屋构成，规划改建成服务式度假村目标客户：OneNorth工作人员以及新加坡游客目前正在建设中SouthPark综合开发项目构成：酒店、居住公寓、服务式公寓、SOHO、零售娱乐设施目标客户：区域内的工作人员目前正在建设中核心功能区（汇达林）VistaXchangeIntegratedHub规模：建筑面积62,000平方米（其中市政文化设施建筑面积38,000平米，零售娱乐设施建筑面积24,000平米）

构成：5,000座的多功能表演音乐剧院（巡演、舞台表演、家庭娱乐、公司/社区活动）、室外阶梯剧场、地上2层+地下2层商业设施、850个停车位（地下2层~4层）

商业设施定位：地下二层：美食广场、美食超市、快餐、家庭餐厅、休闲咖啡、便利店、服务式商店地下一层：休闲餐厅、咖啡点心吧、美容设施、lifestyle时尚、时尚饰品、lifestyle礼品店地面一层：lifestyle咖啡、小酒馆、餐厅、酒吧地面二层：休闲酒吧、流行hip主题俱乐部2008年10月30日开业--室外阶梯剧场----5,000座剧院----零售娱乐设施--核心功能区（汇达林）VistaXchange环保EnvironmentalProtection小结BriefSummary优点Advantage“政府主导、市场运作”的建设模式，既能发挥市场在调节供需、优化资源配置方面的优势，又能充分发挥政府的宏观调控作用，经营管理高效、有序。制定系统详细的用地规划。科学制定不同类型用地、不同功能组团的容积率，并将其纳入规划体系，在建设中严格予以落实。强化投入，加强土地集约利用。150亿新加坡元，超过2006至2010奶奶科技研发投入的综合，保证了纬壹科技城的开发建设质量与吸引力。立足未来，建立强大的资源整合平台：建立跨学科、跨领域、跨国界的创新平台，提供了一个资源共享、密切合作的科技平台，增加了不同专业科技研发主体的交流频率，从而促进多学科较差科技创新的成果产出。“建立产学研”一体化合作品台，配备一整套的政府科技管理部门和各种类别的公司、企业，使得科研成果在不出纬壹科技城的情况下就能得到转化，加快从科研成果到临床试验以及进一步商业化的进程，形成了从上游研究到下游开发的发展链条。建立普及科技和教育、培养技术人才的科教平台，不但参与科研成果的创新研究，还以全脱产、半脱产的你不同形式为科技城培养大批人才，保证科技城的人才供应。产城融合，推动科技城综合发展：除生命医药、信息通信、资讯传媒外三大主导产业和生活区设施之外，纬壹科技城还配套了完善的娱乐、商业、保健等配套设施，为来自世界各国的企业家、科学家和研究人员提供一个具有新环境和交流氛围的园区。问题TheProblems第一，纬壹科技城前期设施与后期设施之间的无缝衔接问题。纬壹科技城面临开发建设速度较慢，开发周期过长带来的诸多问题，这必然导致：第二，纬壹科技城开发尚未完成，但其开发理念已经为其他地区和国家所周知并纷纷借鉴，这无疑削弱了纬壹科技城在全球范围内的科技竞争力。OneNorth拥有鲜明的主题定位及完整的产业链，涵盖生物医药、信息通信、数字传媒等产业建议引入完整产业链，从相关政府机构、产业协会以及上下游企业OneNorth的办公设施提供众多共享设施，例如共享游乐设施、专业设备、会议室、专业人员等

建议提供产业相关的共享设施，提升项目的吸引力度Biopolis大量运用节能技术，例如太阳能、空气动力、光伏、电解离子水系统、区域冷却系统等，保护环境、节省租户成本

建议建筑运用节能技术，创立项目独特性、提升竞争优势OneNorth拥有占地16公顷的开放的绿色公共空间，生物物种多样、景观设计别致建议开阔的绿色公共空间，并将Wi-Fi等无线网络系统引入绿色公共空间，为人们提供可以随时上网的生态城市绿洲OneNorth的部分零售租户为健康咨询、诊所租户，为个人生理、心理健康提供帮助，并结合瑜伽、太极等养生运动引入相类似的