江苏房地产项目前期策划报告

昆山尊宝庄园项目市场研究报告PAGEPAGE5昆山尊宝庄园别墅项目前期策划报告2006年8月

目录HYPERLINK\l"_Toc143361348"一、认知项目 3HYPERLINK\l"_Toc143361349"二、市场判断 9HYPERLINK\l"_Toc143361350"三、竞争考量 16HYPERLINK\l"_Toc143361352"四、项目研判 31

认知项目1、地块位置项目位于江苏昆山淀山湖镇西南角，淀山湖的东北侧，距离淀山湖镇5-8公里，距离昆山市中心25公里；距离青浦12公里，距离上海市中心40-50分钟车程。本案本案基本经济指标驼本项目共分三储个地块，骤A衡块较为完整约厦510拦亩，已确定，缩B蜜块位于陵A孤块的东面，约凤80随亩，目前还在寨协商中，炸C泳地块还未定。粪容积率去0.25最左右，总建筑凳面积约类10潜万平方米，初平步规划休闲公仗寓约狸5辰万方，高端别永墅约酸5历万方，另外依B址块土地确定后要将规划为高级区会所，目前初现步意向与美洲石俱乐部合作。宽目前规划审批宾中。占地：590亩占地：590亩容积率：0.25建筑面积：约11万方公寓：5万方高端别墅：5万方会所：1万方左右地块条件分析伯地块整体拘成烈“叫水春母宪“中状，即中间方邀正，东西两侧绒有不规则的外存延。地块内部协地势较为平整吧，无明显的突炕起或低洼，地迎块内部有两条弦天然的河道，禾目前由于平地属的原因暂时将惑水漂抽干。地块南晕侧有两纳片晕3-追4从年的树林，淀谜山湖沿岸钳有悉3-葛4毒米高的防风林抖，且无法动拆该。立地环境分析未拆迁的农民房旭宝高尔夫现有的别墅猴项目淋内部南北两侧伟环境较好，南型临淀山湖，西咳北倚上海旭宝润高尔夫俱乐部壳（奔2卫7逃洞）阻，东面环境相诵对较差，为农剖民房和现有的狂档次较低的别未拆迁的农民房旭宝高尔夫现有的别墅淀山湖淀山湖旭宝高尔夫球场项目西北面的旭宝高尔夫球场项目东面临湖的原有的别墅湖边必须保留的防风林项目南面的淀山湖项目东面未拆迁的民房旭宝高尔夫球场项目西北面的旭宝高尔夫球场项目东面临湖的原有的别墅湖边必须保留的防风林项目南面的淀山湖项目东面未拆迁的民房际项目已有初步盏的规划方案，速已有施工许可常证，第二论的罗规划方案报批医中，目前项目鸟迫于政策的压迁力开始平整土章地，交通条件分析取就目前地块周谅边的交通来看事，大型的高速齐公路并不缺乏荡，但从主干道谊进入地块的道朵路较小而且非问常不好找，可淋以说项目的交咸通大环境不错请，但细节上问沙题不少。配套条件分析锅项目外部环境抚较差，杨距离淀山湖镇炊8-10救公里，周边以烘农田和民房为柴主产，裹颇为荒凉，几油乎没有配套，档整体觉感觉非常否差社。箱昌蹈这项目的发展条件总结：项目的发展条件总结：授地块的优劣相腿当明显，的西北侧的旭宝浊高尔夫花（作2辱7润洞）与南侧的薄淀山湖之间，油景观条件十分裁优越，在整个踢区域内甚至上浮海境内都没有绕类似的发展用遭地，城土地资源的稀段缺性十分明显布，在项目发展傅策划中要充分体考虑对这一稀车缺性的挖掘，瞧强化对稀缺性乌的独占；份项目的东侧岛环境较差，如父何化解农民房剖和原有的农民低别墅所带来的枕劣势也是今后悬项目开发中重六点考量的问题绑。堂项目的外部环限境则相当不利帜，处于淀山湖钓镇的西南角，笛在整个规划中件虽然属于旅游速用地，但目前封仍未大规模开倾发，因此无论乘是交通条件还机是生活配套都揭十分稀缺，这百对于房地产项恒目开发而言是滤十分不利的，邀这就蝶需要在项目开般发中兼顾配套笋的享受性和生椅活性，在定位抢处理上十分不句利；咳项目虽然南侧鉴和西北侧都有柳稀缺的景观资瓦源，但在这些什景观资源的直竭接利用上却并张不便利，任南侧的防风林惠以及红线外的淋沿湖道路、西奥北侧球场的分命隔林都限制了陵这些景观资源教的直接利用，康在发展策划中料要寻求化解的厨办法上。集地块虽然周边正的大交通环境陶不错，但直接则到达项目的道午路却问题不少鸣，不能床做到进出便利才，因此如何解禽决这一问题也矛是项目日后发宾展的重点课题谱之一。由地块的经济指标由地块的经济指标——容积率<0.3，以及地块周边的稀缺资源——淀山湖和旭宝高尔夫，我们可以初步判定地块有打造豪宅的潜力。但是否适合打造豪宅，如何打造，卖点在哪里以及地块现有的缺陷如何弥补都要通过对整体市场环境，区域市场背景的调研后做出判断。

二、市场判断总宏观久发展背景分析角宏观大腾势燕――壤利空消息尽出拒，享独立别墅长线每看好凤0纲5叉年的宏观调控细市场刚刚回暖废，光0症6坛年又一轮的调糕控政策接卸踵而来，牛虽然说所出政善策都对房地产恨市场有打压效反应，但对于别饿墅市场，特别欺是独立别墅可箩谓利空消息尽宿出，剩下的只累有利好。音随着别墅用地兼的不在审批，侦可以说独立别物墅的土地供给棍已经进并入核“搭吃老居本矮”强阶段，长线看堂来这类别墅由姻于土地的匮乏净将进授入纱“额卖一套少一擦套狐”偷的稀缺时代，度因此长线看好阻。窑虽然别墅用地兴不在审批，但臭对惑闲置土地的弱加强管理使得碍区域积压了几批年的土地，几亮乎起会在早同一时间上市皂，形成析区域市场远供给耍上遵的鹅“棍井拿喷度”哨；扰因此在短时间历内，别墅市场鹅依旧会停留在秒买方市场，而穴想在买方市场芝立足，就必须融在产品方面有贩所创新突破，式也就是说买房谋市场内产品为旺王！蛛由于目前房地馅产市场的发展院受政策的影响逆较大，政策又烤具有不可预知暴性，因此对于股开发和销售周唇期都较长的豪超宅项目来说，良政策的变化是拆项目所要面临丑的较大的风险款！

傻区域市场馋发展机会分析阳澄湖板块＋阳澄湖板块＋马鞍山板块长江北路板块淀山湖板块花桥板块言健从行政位置上鉴看，本项目处拐于江苏昆山市枯下属淀山湖镇让西南侧的，从刚区位从属关系哨上属于上海外并围，处于上海违与昆山的接壤确之地器，程昆山与上海的毅交界处，日益组成熟的度假别枝墅板块鼓，是校正在发展的上厘海的辐射区域板块之于昆山铜毯骆目前昆山的别狱墅市场也以大莫致抛分为子四个板块：阳直澄湖板块、长导江北路板块、客花桥板块和淀挪山湖板块。隆阳澄湖板块：泛环境较好，处遮在新城区，临四近市中心，配炊套较好。投资招度假的圣地，菊也是淀山湖板搜块的主要竞争怪板块。央长江路板块：染配套好，自然兄环境无优势，暴养老投资较为厨热衷。许花桥板块：离絮上海最近，性丽价比较高，别赢墅产品无环境株优势。药淀山湖板块：摄距离上海近，圣环境好惰，岗“希5+奔2质”差生活的最佳社记区，唯一缺点堆周边配套相对麦缺乏。板块之于上海苗不同于花桥地嫌区用经济关系朵与上海发生联用系，本项目所游处的地区与上夺海通过共有避的武—男—附淀山湖景观所尤联系起来的。蚊相比上海已经委成熟的佘山版扇块，淀山湖版码块内的别墅可杠谓驻“串物美价宾廉柱”科。低廉的土地看开赖发商更愿意在株产品品质上下服功夫，加之丰刮富的自然环境眼，性价比高也然是淀山湖别墅嘉吸引客户的一怕个主要原因。喷这是整个地区东的发展方向也似是本项目的发串展方向。鸟街淀山湖环境稀脾缺资源，尖空间和时间上泼的距离日益接旧近购房者的心爷理界线，区域怀内楼盘的性价柿比较高。是吸需引上海的客户野的主要因素。区域市场特征稠严重的供大于止求呀。扯淀山湖镇的别孔墅用地供给量疑近椅1000说0施亩，大多数膏是朱01-0位3黎年出让或采用观其它方式得到恨的土地，由于裂区域市场的不伍成熟，大多数嘱开发商希望大泽自然、东恒等证实力较强的开派发商先期启动捕，待区域成熟裙后再启动，别柴墅用地的停止后供应使得部分矩打起分囤积居奇艳，投机土地的置想法，新政对辈土地的严控会胞出现供应上的筹集中放量。开沫发商更是打算下较强目前能确钱定的有以下几毁个。就宫净区域楼市处在泛发展阶段，几菌个新推的别墅港销售缓慢，大剃市场的原因更册直接导致严重组的供求失衡。材发展商名称倘规模沈容积率川项目名称漫剩余量翁东恒开发商所100含0悦亩凭0.缓5伯以下叛恒海高尔夫霉100婚0齐亩妥中旭爬59月0燥亩功0.现3逗以下白尊宝庄园瓶59盖0尼亩个大自然的80烧0恼亩此0.22搁大自然花园铅80术0拾亩亡耀江狮100接0颜亩赤0.3先淀湖桃源镇90做0煮亩粉农工商披10归0叠亩愁0.5跌福运马洛卡歌现房，还桶剩丽1谊0剂多套陡中星防40源0阳亩缴0.32烛清水湾跃近筹40毫0猫亩叮新加坡国际元恩立集团阿500忌0赛亩（处在张浦岁镇，打高尔夫必概念）经0.华3恼以下耍太阳有岛齿·袄森活星墅魂还浪剩堆300顽0渣亩未动是其它小幅地块糕不明洲合计堡近引1000丢0渗亩功容积率相近钢――气近承800栽0逆亩怀价位与阳澄湖哲板块相当，在载昆山别墅市场响中偏高，与隔下湖相望的青浦蛙朱家豪宅别墅泽市场相距甚远昆。屑目前区域的何双拼、联任排辈价位并6000-7僵000倚元绕/扫平方米左右。啊独栋常8000-1气1000淘元向/震平方米左右。细总价纠来说，植100-苗200邻万的产品较多热，丰凑泽湾和大自然贞别墅档次较高爪，价炉位垄400-70用0跳万（风泽湾价沈格，大自然还职未推出）送。物别墅产品多元补化。都目前总价市场段明显，在均价犹走高的市场状释况下，盈别墅产品逐步既分化硬，一方面坚持场独栋别墅的高寇端市场，另一析方面开始面对述中产阶煮层开发别墅产时品，联体、双私拼、叠加等低体总价产品，别增墅多元化是发罗展主流方向。扯产品办风格以欧式、矮中式为主，稠结合部分现代称或美式，整华体风格、立面有较为出挑，但体品质与上海别猪墅还存在差距耕，蝇部分产品索细部比较粗糙洋，装修更为明猾显抹，如恒海高尔凤夫等。奋整体市场销售望缓慢，捕整体进为入榴“聚冰河攀期粪”秘。宵部分楼盘已经跨停工，叛部分楼盘顺势石降价来打破市者场的僵局。温项目名称吼销售情况仅恒海高尔夫逃一勺期较6及0牌多栋，样板更区巩1他8暴栋，原定林价正200-25豆0群万锦/平套，没有售出毅，目前已经停房工，据悉开发知商打算驼以示1如0使万住/平亩的价格售出协（买入地乎价段15-1撕6庄万薪/馋亩）庭大自然花园崇目前还未正式剑推广，一期沿致新乐路结构都口已封顶，游艇录码头及景观基键本造好。味淀湖桃源叼一卫期选30膨0己户膀，乓0叔6哨年初销售缓慢民，吉6衰月份以来单价宿降墓低椅300罚0研元，销售良好事，去化近一半鼠。舒福运马洛卡岭共威8舒0呼多套夕，问0排4碰年底开始销售帐，目前还品剩动1亩7伶套左右。前清水湾家06.5.翻1溜开梳盘晌7侍栋独栋售杨出朵6骗栋，联体几乎圆没有售出，酒数店式公寓延缓飞推出。覆区域瓣客户雾以上海中产阶剧级为主，躬35-4曾5钥岁具有一定素封养、文化品位略，收入较高的该白领人士占氏了居6飘成以上。工作铅一般贷在祥1谨0怨年以上，生活翅、收入已相当买稳定，具有一叶定的购买力，仇要求不断提高捧生活的品质。枝在居住方面，屑这部分客户已治经完全解决了恼住的基本问题果，开始向往更麦高层次的居住掌环境，在近几便年内成为购买造别墅的主要力轻量之一。

市场总结市场总结（优势与机会）：卷不可复制的自墙然资源，淀山能湖环境优美。啦附近已建起游难艇俱乐部、高们尔夫球场等。母跨世纪的太阳险岛国际旅游度被假区等也正在慕新建中。蛇空间和时间上碗的距离日益接揭近购房者的心叫理界线。卡距上海市中心络40-50反分钟车程，版京块定位权为丙“‘股5丸＋郑2沫’拿度假型生活基派地倒异”安。降区域内楼盘的想性价比较高。群相比上海已经仗成熟的佘山版块块，淀山湖版幕块内的别墅可丰谓化“辣物美价紫廉覆”筛。低廉的土地店开发成本，开午发商更愿意在津产品品质上下舟功夫，加之丰匀富的自然环境教，性价比高也殃是淀山湖别墅三吸引客户的一雅个主要原因。

市场总结市场总结（劣势与威胁）：序市场供给较大底，区域竞争激奸烈。上农工商、耀江牧、东恒地产等付十余家开发商垂进驻。土地供盏给大，容积率贸都在悉0.3卷左右，淀湖桃动源、恒海高尔遵夫别墅、大自割然别墅、中星嫁潜水湾等精品与项目已开始推化广。该板块成覆为实力开发商臭竞争疤的想“赚主战哗场宽”抖。宅区域环境较差骑，生活配套缺霞乏。事周边多为农田栽和民房，途中忘道路形象较差丈；区域人烟稀感少，已交房的壤别墅入住率也搏极低，较为荒常凉，除了别墅专的会所配套外虏，生活配套极孙为缺乏。旁宏观调控下，兄区域别墅市场咸进贡入丑“搅冰河津期阀”铲。页目前区域别墅倡销售整体较差蝇，福运马洛卡糊经过了两年的震销售期还有兄1/5短为售出；恒海尚高尔夫停工；今中星清水湾和榴淀湖桃源也销兼售一般。发展机会通过对宏观市场的判断，不难发现独立别墅由于土地供给的原因，虽然在短期内可能会出现供大于求导致整体销售迟缓的状况，但长线看好。因此项目因紧紧把握住这一大的发展方向，充分利用土地自身资源，用产品打动市场！通过对昆山区域市场的调研，可以看出淀山湖板块与其他几板块相比较优劣势都非常明显：优势是离上海最近且拥有淀山湖这一无法复制的自然资源；劣势则是板块内部发展较为缓慢尚未成熟。在项目开发时因充分发挥其优势而避开劣势。发展机会通过对宏观市场的判断，不难发现独立别墅由于土地供给的原因，虽然在短期内可能会出现供大于求导致整体销售迟缓的状况，但长线看好。因此项目因紧紧把握住这一大的发展方向，充分利用土地自身资源，用产品打动市场！通过对昆山区域市场的调研，可以看出淀山湖板块与其他几板块相比较优劣势都非常明显：优势是离上海最近且拥有淀山湖这一无法复制的自然资源；劣势则是板块内部发展较为缓慢尚未成熟。在项目开发时因充分发挥其优势而避开劣势。三、竞争考量宅竞争包括区域沉内部的竞争党和区域与区域杀间的竞争袖。板块内竞争掏淀山湖湾板块仇在售或推广别亿墅情况一览表轮楼盘名辱占地面积碰（平方米）指容积率奖物业类型莲风格详价格坑（万氧元令/腹套）懒单套面积村（平方米）榨销售状况冰淀湖桃源骑占地息66起万方完0.3此双拼、独立螺现在唐风狸66-200吉130-23摧0屡0盏6规年初开始销仔售迹30烈0钥户，去化不佳抛，框6宴月份以来单价巷降低肆近粥300竞0使元，去化近半呈中星清水湾终占地哑26什万方注0.32徐公寓、联体、娱独立值欧式利95-160喉140-25尺0经06.5.挠1载开盘康，歇7右栋独栋售淡出理6袋栋，联排售陷出摸1-造2旗套边套，公寓雕近期开盘士恒海高尔夫别太墅兄占地盲1000唐亩科针0.25计独栋歌地中海式饥20月0-300防280-40饶0挖未售出，目前侵已停工惜福运马洛卡暑占地辱103艺亩烧0.5推独栋、双拼烤南加州座100-14特0喝180-23需0陵共斧60灌幢独立别墅和切18尝幢双拼别墅胞，目前还薪剩重1盐7怕套左右。过大自然别墅餐占地勤54膨万方诵0.22蜻独栋飞--骆――惯――垃一期结构封顶即，样板段建设庄中疯，还未正式推件广尊宝庄园尊宝庄园恒海高尔夫福运马洛卡大自然花园中星清水湾淀湖桃源淀山湖北岸别墅分布图风泽湾粘区域允经济型别墅市孩场克经济型别墅市择场纺――忽上海中产阶级浩的顶“负别墅梦偏想欣”惯的实现地。至代表项目：淀栽湖桃源、中星沫依瓦诺、福运艰马洛卡；箱产品特征庙：绒150-25侍0冶㎡的小面积产丝品为主，主力币总价控制遗在自15蛋0拢万以内，部分蚂特殊产品甚至养低丝于溜10锣0肾万，上限则声为材20披0哑万。武低容积率、高搅建筑密度，别世墅产品更为公耕寓化，样板房商的装修风格也晓呈现这一特征集，以现代、简吓洁为主；偏建筑风格也较寻为现代，公寓率化的倾向十分帮明显衣配套建设也十奸分城市化，如咸便利超市哭、笼SP洲A月主题会馆等雄客户特征：生钥活在上海的中饿产阶层，一般狡都有自备车，抬但次以旬2疏0巴万左右的中档鞋车为主，有一扶定消费力，但岔十分注重物业烈的价格，单位卸消费力不高，泰向往度假的生蒜活方式，但又呈对度假的费用摆有一定的约制饿，属于矛盾性割消费；勇销售特征：往爬往在项目之初杂能取得较为理番想的业绩，但哀进入中期后，拨销售速度就逐位渐放慢，这与圣目标客户的消水费心理是有关圾系的，一开始兽市场属于激动禾状态，但在后铸期逐步趋于理芝性，成交速度税开始下降；贵营销特征：针灭对上海中产阶杂层，在上海中淹产阶层聚集处换设立外接待点宏，参加集中房拨展会。钥代表个案分析头：淀湖桃源、律中星依瓦诺淀湖桃源腥耀熄江午·摸淀湖桃源别墅债位于淀山湖最轻大的半岛岛尖催上，三面环湖芒梢。项目占地面翠积约苦90版万平方米，建炼筑面积痒18皇万平方米，容塔积率粪0.3圈，绿化率刮77%泥。地块分三期嘴开发，目前开劈发的是地块北级面的一期，全形部是小面积的输双拼和独立别垦墅。项目整体斩采用现代唐风捧的风格。绵户型较为紧凑缓，目前推出的误以巩130-16忆5足平方米的双拼卸为主，价格较联年初有了很大双的降幅，总价晕目前只盛有徐6枝6移万左右，销售现良好。早淀湖桃源物业缓配比图敞散物业类型晒停面积蓝饰（㎡所惯）胳宣价格（元撑/绝㎡推屑）好咽户数期扛比例仓倘独立番1952痒30绳110主00胳60公20%绩简双拼狂13015两01辛65老6500-众9000凯240梳80%项目评述阅项目首先启动勺的是地块中距灭离湖最远的北类侧部分。一期侮全部是小面积疏的双拼、独立久别墅。腐一期定位在第键二居所的渡假赏型别墅，以低咏总价吸引上海泥地区渴望享受绝别墅生活但经同济实力有限的堂消费群体。目别墅面积较小邻，但功能设置伞较为齐全，性也价比较高。持周边的整体环向境较差，缺乏臣生活配套，距生离高速公路有日一定的距离是梯项目目前存在悟的最大问题。中星依瓦诺劳清水依瓦诺位盈于淀山湖北侧韵，锦淀路南侧肝，步整个地块成岛怀状劝，忙项目占地么26屑万平方米，绵锡延献800狠米天然水岸线尚，容积率搜0.32栋，绿化率地74%床。项目分两期因开发，一期奥为欧式小镇，迎以联体、公寓共、双拼为主，仁后期全部为独嘱栋。挖一期联体别墅劫为主力产品，素户享型临147-20哭0乓平方米左右，不总拣价现95-10玻9扒万，销售状况阔较差把。回0藏6么年咽5巴月四1捷日开盘以来联艘体只售鱼出煤1-哪2示套环境较好的企边套。独栋只稳有窗7五栋，总隙价授16蹈0如万左右，总价沿低，产品害稀缺等的原因读使得销售良好份，目前售孤出调6田栋。酒店式公住寓即将推出，渐共愚9挽7罢套，配勾有座1呢1刮种菜单式装修隐可以选择，包篮租正6军％的回报，并鸦且一年有一定搬天数可以自己简来居住。男清水湾物业配旱比图士物业类型每价格（万元狂/冷套）感面积改何（㎡）呼户数厉比例王独立考160堵230坦7心3%姜联体晚95-107泽147-20喂0瞎120菜54%翼公寓惯未定奋60-70嘴97箱43%项目评述炼项目首先临近毫锦淀路的一期过项目，包括联采体、独立、公纪寓和会所以及坐少量的商铺。理一期的主要理寺念是造镇聚集糟人气，因此户皆型面积较小、珍总价较低。胖别墅同样是突堵出功能的实用帆性并且每户都撒有地下室，但氧联体别墅的景爆观较差，且临恶水的联体别墅葵公摊面积较多哈。匪该项目淀山湖提别墅区中距高筒速和镇最远的蛇一个，周边的洒各项配套都十邮分匮乏。现场磁内部较为杂乱使，且样板房装并修较为粗糙。

苗区域仗奢侈毙型别墅市场华挤豪宅别墅市恒场温―隐―撤寒隆长三角地区富笨豪们栋的这“齿掷金预所锯”怜，用钱换取精亮神上的放松与伪刺激。旷代表项目：大美自然别墅、尊鹰宝庄园变产品特征溪：谅50笨0云㎡以上的大面晒积产品为主，夸主力总价都瞄沃准煎在伴100袋0舅万上。贼低容积率、低牧建筑密度，别伞墅产品的豪宅戚化倾向十分明拜显，目前虽然融没有成型的产测品，但根据现限有的工地情况最判断，别墅建扭筑风格上并没输有十分亮眼的顾突破，但在配瘦套上缺有十分召明显的变化，会配套设施十分伴奢侈，如大自担然别墅先建造顷游艇码头和游牙艇俱乐部。办客户特征：目月前还没有销售库个案，因此还迎不能判断目标弯客户特征，但沸从目标消费力榜推断，挤应该以生活、鹊工作在上海的从富豪为主，但清不限于上海地秀区，长三角范宿围内车程在一室个小时以内的毙地区都存在潜庭在的消费群体钉。单位消费力拼能力高，对价挤格的敏感性偏强低，向往国外术真正的度假型逝生活方式；责销售特征：销帜售周期长，需惰要现场实景配锹合；对产品要案求高，对价格货要求则低，属裹于动情性消费营销特征：无摆代表个案分析滚：大自然别墅料开发细节大自然别墅粱项目位于淀山污湖东侧，新乐抵路南侧，地块拌临湖的一侧形玉成一个天然的顷港口。计由于目前项目四还没有开始销振售和宣传因此惜仅知道项目的响容积率在秩0.3遍左右，并且为饰全独立别墅，庭从目前建造的烟别墅来看有可亿能是欧式风格鄙。这项目首先修建迁的是沿路的别诚墅，并且四周阁用高墙围起，棍给人临一毕“饼深宅大怠院付”塑的感觉，其豪羊宅定位不言自且明。脉目前项目在修猛建西侧临湖的巩游艇俱乐部，浇猜测该项目很缴有可能先利用享游艇俱乐部号炊召人气显示身摸份再进行别墅粮开发。游艇码头现状垫高的围墙项目现状游艇码头现状垫高的围墙项目现状

板块间的竞争做由于问地块筐位于食昆山的最南边体，紧邻上海，嘱区域别墅市场悠的客户以上海匪客户为主，因但此区域与昆山言其他板块的竞妥争相对较弱（争昆山的阳澄湖决板块由于环境绿资源类似，有仗一定的竞争）谁，洁主要是淀山湖胳南岸的上海朱彻家角板块竞争旁。长江北路板块长江北路板块竞争等级板块阳澄湖板块＋马鞍山板块淀山湖南岸板块（朱家角）花桥板块重逐到朱家角别墅市丝场格局匀由于紧邻淀山嫂湖的原因，使厅得朱家角在上树海成为除佘山脑之外另一个拥宣有天然环境支起撑的板块，因幸此该地区别墅艘发展初始就被牛贴上塔了生“抚豪宅聚集臂地保”励的标签。瓜随着朱家角地院区的规划制定包完成，其土地众容积率被划穷在夸0.陷8证这一尴尬的区狐域内，因此这广里以后基本不蜜可能出现象佘停山地区一样豪胃宅密集的现象灰。由于湖岸线垫的制约，很多而地块都不能一披线临湖其湖景王的卖点大打折罩扣，可以说朱吗家角想复制佘转山地区别墅的恩发展模式几乎啄不可能实现。凡目前朱家角地压区共膝有虽4遗个项目在售或坡即将开盘，分庄别是海源别墅嚼、绿洲江南园辣、康桥水乡和驴东方港湾苏·泳金杰。盏除康桥水乡外磁，其演余狭3先个项目都飘为验100康0垃万嘱元邮/次套以上的豪宅奉，而东方港湾元·拔金杰由于其跨怀沪、苏两地，飘因此并为建造搭古镇水乡特色搞的别墅。伞而真正临淀山折湖的也只有东笑方港湾拴·亏金杰一个项目奖。拢楼盘名春占地面积泼（平方米）饱容积率腔物业类型冰价格丝（万霉元连/竭套）竿单套面积轰（平方米）紫销售状况映海源别墅卷11丽7疤万怠0.14厅独立叶1000-3琴000交500-11躺00砌而海源别墅迟渗迟未开盘都拆绿洲江南园昼3剪2震万兵0.17吧独立精1200诉400-60即0漫200亿4咐年匹6漏月开始销售，钓至今其一期挎的兴2屡5员套仍旧遵有荣1碎6嫩套未售出，贯康桥水乡寻2栗3药万担0.76扶独立、联体秃20味0锣万左右疑205-28读8浮0测4竿年推仓出骄14雷7梳套，目前还萌剩设8把3鬼套驱东方港湾贯·棵金杰资24.换4问万虑0.17坚独立汇1000-3袋000尸550-95纽0定200丘5值开卖后一直鲜心有成交显示出谈这一地区的别用墅销售有相当努大的难度。躁2杰）幼蝴朱家角别墅市茂场分析及发展失判断傍就目前开发的俯情况来看，朱沉家角地区仍旧聚属于豪宅开发寺时期，但随着尘日后新镇住宅硬用地的不断开园发其发展方向蠢将朝着经济型东第二居所渡假亲别墅发展。康劳桥水乡新镇规穷划后启动的第跳一个项目，也士是这类别墅日鹅后发展的借鉴屠对象。撤受新镇规划的眨限制，这里的眼别墅风格基本芦都属于改良的雹中式风格且具吐有强烈的江南脂水乡特色。以览康桥水乡为例吧，其建筑以用赖灰、白、黑三惭色为主基调，厅斜檐、短瓦配急合每户门前的背小溪一幅江南况水乡的图面跃万然纸上。海源傍别墅和绿洲江垂南园也基本符知合这一特征但啄没有康桥水乡球这么明显。东悔方港湾铺·猜金杰由于其特影殊的地理位置阻因此其别墅风纹格为美式和现址代式两种可以骆说是朱家角地穷区的异类。秩值得注意的是烘这四个楼盘中源仅有东方港湾窜·机金杰临淀山湖仓，绿洲江南园叛只是临靠大淀玉湖，其他两楼小盘都距湖较远勤，而后期的住产宅用地基本也汽无临湖的优势淡，可以说临湖映这一卖点在日秆后基本不成立裹。牲由于开发初期喂的豪宅定位，蜡使得这一地区也的楼盘销售周移期都较长而且庙十分缓慢。红绿洲江南丑园蹈200舅4据年陕6脏月开始销售，寒至今其一期添的巡2怨5细套仍旧杆有嗓1贺6悲套未售出，东舒方港湾披·追金盏杰碍200利5喉开卖后一直鲜身有成交而海源召别墅迟迟未开丘盘都显示出这的一地区的别墅述销售有相当大值的难度。通过吹分析我们不难旧发现上述三盘师都属缸于但100厨0朝万旱元星/渣套以上的豪宅沙，面积都常在灯40擦0劳平方米以上。流注定这里的消舌费群体是一个楚小众群体，鉴伙于朱家角地区寻的旅游、渡假训定位，这里的匀别墅项目基本露可划伐入买“流候鸟翼型愉”芹别墅，即一年鸣内有一个或几疫个月来这里居圈住、休闲。肯英花云100领0帮万购买别墅的舟人少，肯样花他100化0惧万买别墅渡假滤的就更少，其睬销售难度不言坡而喻。康桥水窄乡与其他三楼揪盘不同，他一疫开始就走了一围条第二居所渡效假别墅的路线怎，但其开始将冒价格定铃在生1000恳0站元篮/饶平方米的高位纱，打消了很大灭部分客户的购些买阔欲望。后期虽炮然下调价格但迈在大市场不好垄的条件下销售伐也未见起色。胞综合目前的情鄙况来看，朱家脏角地区豪宅发引展已经基本接区近尾声，其风碧格和主打卖点块的同质化使得带这里的豪宅别浮墅竞争异常惨叙烈。经济型别棍墅虽然刚刚起夸步，但后期供拐应量较大，风够格也十分接近始，加上拿地成忽本促使这里的仆别墅价格偏高搅，将对后期的硬销售带来极大搞的压力。飘3唱）葡两板块比较索博弈板块雄（朱家角）淀牺山湖南岸板块恳（淀山湖镇）惕湖北岸板瓣块候渗牛项目所处板块可区位弱紧邻淀山湖，棒行政上属于青浅浦朱家角，著饼名的水乡古镇纹，也是上海唯竖一临湖的区域坚紧邻淀山湖，高行政上属于昆夺山，昆山水域鼠较多，不具有先稀缺性。婚交通统交通主要依靠给沪青平高速郊（攀A爪9播）、沪杭、沪且宁高速稻和缩31稀8厅国道，到上海毙市区催约扶4守0装分钟左右的车撞程己。将行车路线至届A9类再转牺A30跑高速，出青浦敞大盈出口行驶困5企公里左右便可僚达腹，多了出省的获一个收费站。创配套伶靠近朱家角，阅生活配套较为竹完善；议区域高档娱乐泻配套较多，包绒括东方绿舟、坏上海国际高尔裙夫球场、较太阳岛休闲度羡假区、福克游色艇俱乐部、国胡际马术场骂等湖距离淀山湖叔镇斗8损-拌公里左右，附随近配套只有旭继宝高尔夫，生族活配套比较缺柱乏，淀山湖对春比朱家角的商肾业也要落后很前多。隙别墅供给量叙周厘边唐400狱0危亩左右，新出呢让的容积晃率狐0.止8袭以下盗周是边朱500士0汗亩左右，容积则率巷0.母3谨左右忘在售别墅育目前共缠有粥4婶个项目在售或淘即将开盘，分裂别是海源别墅则、绿洲江南园罗、康桥水乡和挎东方港湾假·碧金杰。健目前有有缴5-情6剩个楼盘，中星杀清水湾、淀湖亦桃源、恒海高光尔夫、大自然情花园、福运马躁洛卡、丰泽湾馋等苍项目发展的市卷场机会点董土地资源的稀扣缺。兔纵观区域内及柳可能与项目产仪生竞争的板块辆，如此容积率尿且临湖、临高乡尔夫的土地几法乎罚不会在出现，塌因此项目地块竖的稀缺性决定勾其打造豪宅才淹能发挥土地的亩最大价值。灾淀山湖北岸缺风乏豪宅。虽然股淀山湖北岸的烫项目不少，而垂且后续土地的初供应量不小，渡但真正称的上洲豪宅的目前几材乎没有，因此闭项目可以抓住竞这个市场机会重点，利用地块疫的自然优势打之造北岸豪宅。调淀山湖南岸的盐产品单一性和焦后续土地供给阁的匮乏。直接回与项目产生竞桨争的淀山湖南务岸别墅项目的即产品风格较为闲单一，都属于瑞江南水乡风格预，而且日后南接岸不会出现低召容积率的别墅筛用地，因此项侍目应该抓住这溉一机会与南岸团产生错位竞争梨。姻上海缺乏自然根景观。在上海象真正能利用的昆自然景观资源犯只有佘山和淀孙山湖，淀山湖半南岸仅有一个随项目直接临湖静，因此项目可清以利用这一点壤唤醒上海富豪抛对自然资源纳的走“体饥科渴令”胖性。四、认知项目仔项目定千位壶——叹淀山湖北岸超乱级豪宅田通过对宏观市码场和区域内及坏竞争板块的市谈场研究不难发枕现：蚁宏观政策及别纹墅市场发展决肺定独立别墅长党线看好踏土地供给及不罪可复制的自然糟资源决定项目喊适合打造豪宅傍淀山湖则南北两岸的别前墅市场格局及膏发展方向看长药期缺乏豪宅项蛙目叨上海地区土地渗和自然资源的愿缺乏给项目打董造豪宅带来机供会点毅虽然北岸现有才的市场环境下翅走经济行别墅迁的路线可能会土迅速回笼资金皇，但这样一方仪面无法发挥土炭地的最大价值绝，另一方面后慰起步的项目与艳先前已经启动嫁且有实景的项混目竞争有相当妈的难度。定位为高端产品必须利用南岸豪宅的市场空隙点，发展异于淀山湖北岸现有物业的顶端产品，超越传统度假概念的新型休闲度假型别墅。定位为高端产品必须利用南岸豪宅的市场空隙点，发展异于淀山湖北岸现有物业的顶端产品，超越传统度假概念的新型休闲度假型别墅。2、项目概念畅项目废概念列：海上天府述上海虽然是海师边城市，却因场为现代工业和蜡航运的需要而询没有一片干净武的海滩，拥有脊黄浦江和苏州颈河的上海并没精有天然壮阔的猜水景，拥有的躬却只是现代文压明所残留下来膊对自然破坏的闸痕迹，深陷内孝陆的淀山湖成进为了上海这座努城市对海的遗库憾的一种补偿虑与寄托。阅这里拥有最清霉新的空气，拥往有最明亮的天满空，拥有最苍纽翠的大地，拥榨有最生态的环矿境，是远离现释代文明的天府菊之国；弓府是对土地的该直接拥有，是尸中国古老文明给对贵族的尊敬膀，碑按通过地点与生窝活方式的嫁接纵，是对新生活攀方式的创造。罗开发长三角流钉域的新富豪生济活方式，唤醒晚传统中国人蛙对猴“蛾土谁地章”基独占的情结，赖激发他们对资英源稀缺既的渴“妻饥终渴凝“奇性，避在现有土地价嗓值的基础上，政通过项目开发资实现改变项目决的地理价值。裳3杀、梦产品返策略灶：海海上生活从出舟行开梦始满—尘—栽在分析地块交挥通环境时，我况们发现项目的鼻大交通环境不咽错，但小环境犁比较错杂，不贡能满足别墅交竟通的先决条件凤：通达性。鉴阴于项目的发展碧理念定位佛于饼“蚕海上天斑府田”躁，因此建议在周淀山湖南岸设梨立一出行码头蹲，将项目的主伐出入口放在这男里，一来能解骂决交通的通达朝性，二来可以存突出项目海上健生活这一概念或。依鉴于区域内唯问一的竞争对手拌大自然别墅也混将设立码头且克其位置处于淀这山兵湖曲“鹰凹销口袜”脏处，地理位置池十分优越。建踩议项目在打造娇码头时突出码吴头的出行性而镰淡化游艇娱乐胸性避开竞争上袍的劣势。也考虑到项目地堵块的特点，建瓦议在延湖东西侵两侧分别设立麦两个码头，并此可以考虑在两途码头处设立不眼同类型的会所驶，满足东西两竞侧业主的生活功、娱乐需求。匠为满足项目的诚陆路出行，可奔在项目最北侧壳也就是公寓所马在位置开设陆句路出行口。狂码头及会所借都鉴图楼引土垫高生活慕从海上开始锹——嘴项目的景观优累势在南和西北烘两侧，防风林樱的出现极大的先影响了别墅直南接观湖的效果顷。考虑到地块立的特殊性，建知议将地块整体舞有层次的垫高杨，使得项目东凡北高西南低，冬成阶梯状。拔东北面最高的笼地方因高于防堡风林的高度，鲁如此以来可以抓利用地势的高籍低使得高处的谈别墅都可以享林受到南侧的湖假景和西北侧的波高尔夫球场，可而低处虽然景隶观的可看性较及差但由于距景震点较近其独占崖性强。牌在分析地块时很我们指出项目恢的东侧的景观锈和环境都是最群差的，但按照良这样的规划则咏能将原本最差坟的转化为最有户利的位置，同弦时原本好的位哄置价值没有变为化，使得整个伞土地的价值实甩在最大化。借鉴图喝高墙圈地近沪免远招昆挖——用作为项目的杰开发理念之一樱的鹅“补府砖”狸讲究的是围合盟的、独立的生辈活方式。因此币建议在项目的新东侧砌高吴约绸3浴米左右的围墙老，一是可以将页项目地块中目逮前景观最差的波农民房和老别情墅挡去，二是匙可以对整个地屈块形成围合之盼势蓝暗保含罗“伞府麦”抚之意羊，茄同时也能圾将项目与昆山堂隔开而划入上斧海，这对项目她的营销有很大塘的好处。持背山面湖养生羽府械邸和——棵通过调研发现府湖南岸的别墅传多为中式而北础岸则是中式和漂西班牙风格，惜竞争对手大自防然从现在僚建成的别墅来永看走的是欧式愁风格，因此我僻们必须在风格签和别墅建造方描面与上述楼盘晋有差异性。敌地块周边没有贵明显的山或丘依陵，因此我们衡可以利用堆高迫的土地疤为说“姥山跳”液来分布别墅，荷这样一来驳可充分