房地产企业开发间接费用核算

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.房地产开发间接费用核算开发间接费的概念开发间接费用是指\o"房地产开发企业"房地产开发企业内部独立核算部门在开发现场组织管理\o"开发产品"开发项目而发生的各项\o"费用"费用。当开发项目分两期及以上期数开发或不同建筑类型时，开发间接费用虽是直接为房地产开发而发生的费用，但它不能直接确定其为哪期哪种建筑类型产品所应负担，需要先在“开发间接费”科目进行归集，然后再采用一定方法，分配至哪期哪种建筑类型产品开发成本。开发企业在开发现场组织管理的部门主要有：前期管理部门、成本管理部门、工程管理部门、材料设备采购管理部门、设计管理部门等。各企业因项目大小等原因，现场管理部门的设置和名称各有不同。现场管理部门的公司分管领导发生的费用可以划归至各部门核算，可不在管理费用科目核算，这样可以加大土地增值税扣除成本。开发间接费的明细科目及核算当房地产开发企业成本核算对象为两个及以上时（一般是分两期及以上期数或不同建筑类型），应当将“开发间接费用”作为一级会计科目设置，期末再将一级科目“开发间接费用”金额转至“开发成本—开发间接费”科目，结转后本科目无余额。如果只有一个成本核算对象，可直接在“开发成本”一级科目下设置“开发间接费用”科目进行核算，区别是“开发成本”及明细科目都设有辅助核算（比如：期数或不同建筑类型等），一级科目“开发间接费用”一般不设期数核算。“开发成本—开发间接费”辅助核算项一般为**期数和**建筑类型产品等。开发项目中可能会存在不同的建筑类型产品有：住宅、商业、别墅、酒店、公寓、公共配套等。对核算要求不高的企业，可以只设“期数”辅助核算项（也有称作“组团”），不设建筑类型等其他辅助核算项。期数设置一般根据竣工交付时间来确定，同一时间段内（一般是指一个月内或季度内）交付的划为一期，主要是考虑到交付当月或当季收入与成本费用等能同步结转，且对企业所得税的计算不产生影响。跨年度但邻近的两个月应分为两期。当然，期数也不宜分得太细（比如每幢分为一期），太细会增加核算工作量，效果也不明显。期数也不宜分得太粗，这样会造成在企业所得税清算、土地增值税清算时无法划清各期各建筑类型产品开发成本。当期数划分确定后，公司各项开发行为，也应按设定的期数去操作，不要在各期数之间或各建筑产品之间混淆不清，包括：报批报建、招投标、合同、发票等。举例：2012年1月开工住宅1幢，交付时间为2013年11月，2012年3月开工商业1幢，交付时间为2013年12月，那么这2幢可归为一期核算。2012年1月开工住宅1幢，交付时间为2013年12月，2012年3月开工商业1幢，交付时间为2014年1月，那么这2幢应分为两期核算。“开发间接费”日常明细科目与管理费用一致，这里不再赘述。主要细述那些不一致的明细科目：周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费，产权归开发企业所有的各种房屋。包括在开发过程中已明确其为安置被迁居民使用的房屋，开发的商品房竣工后且在未销售前用于安置拆迁居民使用的房屋，以及搭建用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋等。周转房随着使用和自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值，但由于使用周期不长，它又不同于固定资产核算。它应根据使用期限计算其摊销额，方法类似于折旧计提。为了核算周转房的使用、摊销及其增减变动情况，企业应设置“周转房”账户，并在其下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级科目。本明细科目一般房地产企业很少碰到。死利息支出然：隔指开发企业为杠开发房地产尾过程中换借入资金所发吼生的利息支出置。与借入资金迫业务相关联的锁手续费、评估草费、担保费、愁财务顾问费等泳支出也醉应羽包含在内昆（以财务顾问疯费等名义收取抗的类似于利息撤的费用虽然从涛手续上看不是仿利息，但事实愈上就是利息的捕一部分）秋。与项目开发则无关的借入资姑金所发生的利梦息支出应在“禾财务费用”科浑目核算，比如她：借入资金又感转借给其他企票业使用凤的析发生的利息支灰出，不应将其铅资本化福。松开发项目竣工常交付后发生的示利息支出应在乔“财务费用”粉科目核算。哈一般房地产开乘发贷款，皱用途促都是裙确定度的，外有明确的工程胡对象，骆其发生的利息劳支出，在期末娃可以直接转入刮相应的期数及趣开发对象的开周发成本。烤集团借款等其裳他借款，用途芒可能不确定是式哪慌期项目悄哪种猾建筑队产品，足就合需要先在管“利息支出”米科目核算，期河末再采用一定既方法分配至各傍期成本及各响建筑纠产品逃。话考虑到土地增词值税清算怕等奥对利息的柱核算淡要求，需要在府“开发成本”越下设置二级明旬细科目“利息霉支出”（或仆称痰“资本化利息摆”）惜，对利息单独最进行核算忧，二级明细科谁目的辅助核算耽项一般悬为**期数和揉**建筑类型惯等渐。喘工程管理费：唱聘用专业的工蓄程管理公司代遥为管理施工现摄场发生的费用蝇。狐类似于监理费辩，比如：倾聘请谨专业公司泄负责项目开发科发生的托代建费用葛或工程管理费砌用瞒。盆监理费：聘用纱专业的监理公宴司发生的费用们。你监理合同条款引如根据建筑面催积收费的，可启以直接记入对芒应的成本核算止对象。监理合茂同条款如根据悔时间或人员等逮收费的，应分炼配记入各期各筋建筑产品开发恼成本。立临时设施建造式费：现场管理追部门办公用房跨所需建造费用再。腹临时设施如与筹销售、行政等负部门合用的，柄应采用一定方貌法，分别在“纷管理费用”、跑“销售费用”拉和“开发间接叔费”核算。劝有的企业将现艳场管理部门办鬼公用房定直接号放在“开发成坦本--前期工前程费”科目核竞算，但由于办转公用房钻一般善会在多个浙开发艰期数中存在躬并骑使用，穿在毁会计核算上，下还是先需放在“开发间撒接费”核算掘然后再分配，嫁这样判更加合理。曲水电费：现场逝管理部门办公刚所用水电费用唤。讽有的公司千是浇将其与施工用柄水电混在一起逆在“开发成本碍--建安工程羞费”核算凉，对纳税虽无田影响，但从内盟部管理来看，净略有不足。售业务招待费：晃现场管理部门晨发生的业务费详用。有人认为贺应将其放在管罢理费用核算，吵主要是考虑到浑纳税调整因素顽，这是税收影脆响会计核算的亩做法。从内部锤会计核算角度色，为了核算泰现场管理部门锐发生的业务费臭用，放在开发附间接费科目核剪算适宜。耻开发间接费的舍明细扒费用阵，如果能直接大确定归属于哪席一期哪种建筑部产品，也可以源直接在“开发舟成本”下二级极明细进行核算验，辅助核算旱项一般岭为**期数和慌**建丙筑类型怀产品等粥。梦开发间接费的最分配董方法翻每月终了，应席对开发间接费缴用进行分配，川将苹实际发生数计臣入有关的成本舍核算对象。企嫩业可根据开发福经营的特点自平行确定汪开发间接费用努的分配方法稠，一经确定，逐不得随意改变附。民公共溪配套设施锹一般值不分配开发间必接费用龙，药公共配套设施柴一般只核算建亮造成本鼠。露方法如下：希1驳、建筑面积法允。指按已动工有成本怀核算爸对象建筑面积趴占开发用地总搂建筑面积的比靠例进行分配。售此种嫁方法简单，但墙是如果建筑类旁型成本差异较磨大，块就会有点充不画太绞合理。娱（1）一次性妨开发的，按某森一成本腹对象建筑面积吉占全部成本对仍象建筑面积的构比例进行分配硬。伙（控2庙）分期开发的点，首先按期蜡内成本盛对象建筑面积帮占开发用地计博划建筑面积的贸比例进行分配砖，然后再按某稼一成本洽对象建筑面积蛾占期谅内成本耗对象总建筑面怕积的比例进行愤分配。还举例：A项目叮分三期开发，乌总建筑面积5矿0万平方米，便一期20万平锅方米，二期1阻5万平方米，酿三期15万平刻方米。目前，荐已一期已开工赴面积10万平槽方米（其中：译住宅5万平方导米，商业5万添平方米），井二期已开工1古0万平方米（困全部为酒店）浩，当期开发间闻接费发生额为眠100万元急，顷月末分配：般一期住宅应分贩摊开发间接费葛=100÷2弊0×5=25将万明一期商业应分翠摊开发间接费坦=100÷2奋0×5=25造万则二期酒店应分跃摊开发间接费邻=100÷2客0×10=5嘱0万坦2、直接成本本法。指按期内怨某案一成本枕对象的直接开夸发成本占期内烤全部成本对象重直接开发成本后的比例进行分关配。跳此种方法要求哭会计核算能够只真实反映现场迎实际发生的开役发成本，包含奶已发生未支付码成本溪。宰对成本倾动态森核算要求较高见。善假设：房地产栗开发企业当月从各成本对象实距际发生的直接泊开发搏成本500万滔元，确定的成播本对象为三个炉，其中：住宅编用房A直接成若本为200万躬元，商业用房年B的直接成本坛为200万元臣，配套设施C嫌直接成本为1炭00万元。采殊取直接成本法昌分摊，当月开遣发间接费20郊万元，由此计波算各成本对象指应分配的开发稠间接费：门A：20×2仇00÷5