售后返租操作说明

售后返租操作说明包括融资性售后返租和经营性售后返租两种类型。结合项目的实际情况，我方应采取经营性售后返租模式。一、从开发商的工作角度，简单分析经营性售后返租的三种操作方式：序号 操作模式 相互关系 优势与风险开发商将商铺出售给业主，经开发商介绍，1、开发商与业主之间存在业主与商业管理公司签订租赁合同商业管 品房买卖的法律关系；理公司承租业主所购商铺开发商不参与运 2、商业管理公司与业主存营期间的管理 房屋租赁的法律关系；业主购买开发商的商铺后再将商铺出租给 1、开发商与业主之间存在开发商双方签订商品房买卖合同和房屋租 品房买卖的法律关系；赁合同，由开发商自行组建商业管理团队，2、开发商与业主存在房屋进行销售结束后的运营管理 赁的法律关系；

优势：1、开发商在完成商铺销售后就无需介入管理，完成项目销售即可转战下一项目；风险：1、业主基于投资目的买铺，对投资的回报极为敏感，因此，商业成协议存在不确定性；2、开发商将很难把握项目开业后的整体走势；3、度过项目养成期后，租金开始形成长期增长型回报，开发商无法获取这部分收益；优势：1、开发商可以将营销策划的每一个环节都把控在自己手中，利用缔约的强势地位将自己置于最有利的一边；风险：1、开发商自行组建的商业管理团队能力存在巨大风险，人员招募及培养磨合需要较长时间；2、开发商必须时刻关注运营问题，管理成本、人员成本、资金成本巨大；赁合同，由开发商委托专业的商业管理公司，进行销售结束后的运营管理买卖合同的同时签订物业委托合同委托开发商代为出租所购买的房屋间接参与后期房产的管理。

1、开发商与业主之间存在商品房买卖的法律关系；2、开发商与业主存在房屋租赁的法律关系；3、开发商与商业管理公司存在委托经营的法律关系；1、业主与开发商之间存在商品房买卖的法律关系；2、业主与开发商之间存在委托租赁的法律关系；3、业主与承租商户之间存在租赁的法律关系；

优势：1、开发商可以将营销策划的每一个环节都把控在自己手中，利用缔约的强势地位将自己置于最有利的一边；2、开发商对项目保持一定程度的关注即可，可将主要精力转移到新的项目进行开发；3、开发商在销售和租赁的每一个环节都可以获得收益；风险:1、商业管理公司的合作精神和专业能力很重要；2、法律关系复杂，需要开发商拥有很好的把控全局能力；3、因为开发商在每一环节都有经济收益，因此，需要承担一定税务；优势：1的优势地位在委托合同中约定委托费用和代为收租等有利条款。风险：1、开发商实际是一种“中介”的角色，需要投入大量的管理成本、人员成本、资金成本；2、在房产租赁发生纠纷时，开发商需要帮助业主与承租人协商解决，造成大量的突发因；3、需要注意的是，业主与开发商之间存在委托租赁的法律关系，4、因为开发商并不参与商场的实际运营管理，所以对商场的走向无法把控，同时，也无法获取商业发展带来的经济收益无法把控，同时，也无法获取商业发展带来的经济收益3种方式更加适合我方项目。二、再就经营性售后返租的一些重要事项简单分析：返租款返还形式序号 返还形式分阶段返还，如签订NX%,N年N后返租合同，返还标准为X%间一次性返还，由购房款中直接扣除

优 势1、开发商一次性资金支出少；2、销售期间收取资金多；1、业主首批投入资金少，买铺门槛降低，可以吸引更多买铺客群，有利于实现快速销售；合同期内业主毁约几率小，降低潜在的市场纠纷；2期，实现租金上涨，开发商实现持续获益；

风 险1、持续性的阶段返还，对资金链的持续、稳定造成很大压力；2、随着经济形势的走高，业主易对原协议产生不满情绪，带来合作风险；3、对每次返租具体操作投入的人力成本、管理成本、资金损耗成本；1、销售期间收取资金总量有所下降综上，我方认为第2种方式更加适合我方项目。三、售后返租年限：建议返租期为三年。四、返租各方相互衔接模式：1、开发商与业主签订《商品房买卖合同》；2、开发商与商业管理公司签订《委托管理合同》或开发商自行成立物业管理公司；3、业主与商业管理公司签订《委托经营合同》4、筹备成立业主委员会，开发商、商业管理公司、业主代表共同拟定《业主委员会管理公约》五、快速将商场做旺及规避返租期满后小业主收回经营权带来波动的保障措施：1、无自营。利于开业初期贯彻各项管理制度，缩短养成期时段。2、先定位，先规划。31—245定期的节日活动与不定期的特色活动相结合，针对租户自行定价、浮动较大的特点，商业管理公司不限于组织商户进行打折优惠活动，更要利用多样互动性强的活动吸引人气。6、成立业主委员会。需制定业主委员会管理公约，明确业主委员会的权利与义务，由业主委员会负责所有业主与商业管理公司的沟通工作，既便于业主统一意见，也便于商业管理公司缩小沟通面域，同时也使开发商可以在返租期满后全身而退。在返租期满之前，由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权事宜，并制定切实可行的收入分配机制，全面、公平地保障所有业主的收益。具体运作可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等。业主委员会可通过自行运作或委托专业商业管理公司代管、代租等形式以实现商场的统一经营，实现返租期满后的各方平稳过渡。7、返租期满前，公布租赁指导价。由商业管理公司根据实际情况，在返租期满前公布租赁指导价，既避免部分业主对商铺期望值过高，哄抬租赁价格，造成空铺，也可以避免部分租户联合压价，影响业主合理收益。8、商业管理公司充分发挥桥梁作用。其次帮助业主寻找合适的租户，使产生突发、负面情况的概率降到最低，用近一年的时间准备，最终实现平稳过渡。六、成熟案例：1厦门世贸商城是典型的“售后返租”模式的成功案例。它是厦门市第一家集购物、休闲、娱乐、餐饮等各项功能为一体的购物中心，一期项目除主力大店外，全部分割销售，实行售后返租，因体量较大、养成期长，实行整体返租期为五年，通过商业管理团队的有效操作，实现了年均租金涨幅