中国房地产调控政策与房地产的走势

中国房地产调控政策与房地产的走势2010一2011学年第一学期《城市开发导论》期末论文学号：0808070072学院：城市建设学院08土建姓名：袁勇论述中国房地产调控政策与房地产市场走势2第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）到1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行，中国房地产市场进入了非理性炒作与调整推进阶段；3第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）由于人均生活水平的提高,住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点，中国房地产市场进入相对稳定协调发展阶段；4第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台阶段(2003至2008年)2003年以后，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策，中国房地产市场进入价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段。5第五阶段：稳定房价，实行经济支柱转型阶段（2009年以来）2009年以来，随着国家宏观调控的作用，全国房地产市场在经历了短期的调整后出现快速反弹现象，中央政府出台新政策，大力稳定房价上涨，调整经济产业转型。这是一个新的开始，这是中国房地产市场发展的必然特征。二中国房地产调控政策至2003年起，由于中国房地产市场的上涨速度过快，党中央政府对房地产市场采取了一序列的调控政策，最主要是从2007年起中央政府对房地产的市场调控政策力度加大，主要的政策是：一类是直接针对房地产市场紧缩个人房贷；另一类是货币政策，主要是针对偏热的宏观经济，尤其是CPI增幅过高，如加息、提高存款准备金率、加快人民币升值等，这类政策也在一定程度上影响到房地产业，稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标，税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间，热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，将仍然将是政策调控房地产市场的重点。就2007年一年加息共有6次，2008年由于受金融危机的影响，央行两次调整存贷款利率，2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。09年房地产调控政策应坚持以稳为主1、改善供给结构，完善住房保障政策

针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低(2008年1-8月该比重为27.6%)、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。

针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低，保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。2、加大对自住性购房需求的支持力度

住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。3、完善房地产信贷政策，防止金融风险

针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。4、加快房地产融资模式多元化发展步伐

为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。5、建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举

在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展。为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。政府正大力稳定房价，正确引导居民的住房消费观念，充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，完善房屋租赁的配套。这是一个长期的过程，和长远的计划。三拐点的形成中国房地产调控政策使房地产市场产生了拐点。所谓的拐点，意指房价由升转跌，依据是各主要城市的房价由空涨向量价齐跌转化。中国房地产市场已持续超过十年繁荣，这是全球任何国家从来没有过的。最近深圳房地产市场的调整，预示着房价增长放缓甚至房地产绝对价格回落的逆转已经开始，我不敢说全国所有地区的房价明年都会出现拐点，但房地产市场调整的拐点已经越来越近。中国是个新市场，市场刚起来的时候有钱人都买房，当有钱人都买了房子的时候，买方的收入曲线开始往下走。由于中国经济的快速发展，带动了城市化的快速发展，每年以一个百分点的速度在不断的增长，随之带来的进程人口的住房问题，所以房地产市场成了买房的市场，而中国政府高价的出