推进保障房走产业化道路

推进保障房走产业化道路保障性住房是国家为解决中低收入者的居住问题而提出的，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。而住宅产业化是指让住宅融入社会化大生产，采用连续化、标准化、集团化、规模化、一体化、机械化方式进行住宅生产与营销的生产组织模式。这二者之间粗看似乎没有什么关系，但笔者通过长期的研究和思索，对保障性住房建设和产业化发展的关系有一些深入的认识。●保障性住房与住宅产业化结合的思辨过程我国正在研究制定保障性住房的建设标准，其中将规定保障性住房建设的规划选址、面积功能、装修环境等指标的限定范围，下一步实施时，规划师和设计师要按照要求进行设计。而既然限定要求有了，何不在这个限定的框架下，设计出若干个最佳的户型和组合，然后将其标准化，形成系列化、定型化的产品，然后按照最终产品进行组件、部品的标准化、系列化设计，然后再对这些组件、部品组织专业化、工业化的生产和社会化的配套供应，还要对产品的研发、设计、建设、物业管理等建立一体化的生产组织体系并对整个建设过程进行科学的组织管理，此外还有示范项目建设、基地建设、产品认证、性能认定……这不就是我们讲的住宅产业化吗？由此，保障性住房建设与住宅产业化走到一起来了！●对保障房建设和住宅产业化关系的认识1.保障性住房建设给住宅产业化一个绝佳的发展机会住宅产业化提出、发展到现在有十多年时间了，在住房市场化、商品化大潮中，在用户要求个性化和产品标准化的困惑犹疑中，住宅产业化艰难前行，在住宅质量和性能提高上取得了一些成绩，但在标准化和工业化方面一直没有太大突破。或许从国家宏观角度来看，住宅是否实现产业化，或者建筑业是否能实现工业化，这是行业发展问题，国家并不特别重视，只要能把房子建起来，满足质量和性能要求就行了。然而在国家把住房(尤其是保障性住房)建设提到前所未有高度大力发展的今天，我们迎来了一个绝佳的发展机遇。由于保障性住房的建设规模巨大、标准化程度较高，用户的个性化需求较低，刚好为住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。我们可以面向这个产品，把标准化、系列化、工业化的设计和生产方式应用进去，实现保障性住房的标准化、规模化、工业化生产。从欧美和香港的发展看，面向中低收入者的住宅产品很多都是工业化方式生产的，国际经验业已表明保障性住房是适合工业化、产业化的。2.保障性住房建设需要住宅产业化保障性住房是住宅中面积较小、档次不高的一种，按照现行的生产与管理方式进行建设是能够建成的。但同时现行住宅建设中存在的问题，如现场手工操作为主、质量不稳定、效率低、成本难以控制、安全性差、技术水平低等问题也会突出地显现出来。为防止将保障性住房建成劣质产品，应该引入产业化的生产管理方式，体现较高的技术含量和大批量、快速、高效的特点，并实现节能环保的要求。根据深圳万科公司的建筑工业化初步试验，采用工厂化方式后，施工失误率可以降低到0.01%，外墙与窗框结合部位渗透率为0.01%，施工周期缩短25%，现场技术工人减少60%，施工能耗减少20%，施工用水量、混凝土损耗、钢材损耗减少60%，木材损耗和施工垃圾、装修垃圾减少80%。由于保障性住房标准化程度较高而个性化需求较低且规模巨大，一旦实现规模生产，成本也会降到现有生产方式水平。因此，住宅产业化能够为保障性住房建设提供重要的技术支持，并成为住宅建设领域可持续发展的重要途径之一。把住宅产业化的技术和生产管理方式应用于保障性住房不会降低住宅产业化的水平和形象，因为工业化的前提是标准化，和产品的档次没有太大关系，而保障性住房恰恰符合标准化的要求，因此可以将保障性住房作为住宅产业化的实验田推广应用，体现保障性住房建设的创新思路。要克服对工业化的怀疑、畏惧心理，坚定信心，积极推进。●对保障性住房产业化道路的基本设想1.组建保障性住房建设的组织体系从中央到地方，建立保障性住房建设管理的组织体系，成立保障性住房建设管理的领导机构和工作实体。建议国家成立保障性住房建设管理中心，挂靠在住房和城乡建设部，各地方则成立类似日本住宅都市整备公团的实体，在政府指导下专业从事保障性住房的立项、前期、研究开发、规划设计、建设管理、物业管理等，防止由开发商承建导致失控的局面。2.保障性住房的标准化体系建设在国家制定的“保障性住房建设标准”框架下，针对各级小户型分别设计出若干个科学合理的通用化户型，并对开间、进深、层高、门窗等进行标准化处理，形成标准化的住宅建筑体系，如混凝土框架轻板体系、轻钢轻板体系、装配式大板体系、砌块及空心砖体系等。各地区可以根据本地情况对设计进行一定的修订，但要保证大部分的规格能够适应通用体系要求。然后按照工业化生产的要求进行分解，分解成为符合模数的组件和部品，然后分类制定这些组件和部品的标准化体系，尽可能归并相同或相近的部品，减少部品的种类，使各种部件或部品之间具有良好的协调性、互换性和通用性，为规模化工厂生产作好准备。最后对厨房卫生间及其内部设备进行标准化、系列化的综合设计，通过厨房卫生间单元、管线、设备的定型定位，形成标准化的功能单位，为工厂化生产整体型厨房卫生间创造条件。在上述标准化的基础上，逐步形成多系列的定型化住宅构配件和住宅产品。3.引导相关产业形成产业化的生产体系在上述标准体系引导下，建材、建筑、机电、装修行业的企业按照专业化、工业化的方式生产部品。要求这些部品规格齐全、尺寸精准、质量可靠、性能优良、互相配套。同时将四节一环保的要求集成在部品的生产与应用中实现。现场施工部分要根据构配件工厂化生产的需要，改革施工工艺和管理方法，提高住宅施工的机械化水平，并将现场施工与工厂构配件生产协调起来。4.促进住宅产业主体和群体的形成要创造条件，促进住宅产业大型企业集团的形成和发展，并按照产业链要求发展区域性的住宅产业企业集群，逐步形成一大批专业化、规模化的构配件、部品生产企业，再由综合化的企业集团将这些中小企业整合起来，实现产品技术、标准、信息的共享，为住宅部品的专业化生产与社会化配套供应提供条件。5.抓好产业化示范工程和示范基地工作榜在实际推昆进工作中，要研围绕标准化、内工业化、一体罗化和社会化的均主题，抓好一认批研究开发与蚁生产实践相结近合的示范项目挂和产业化基地争建设，以及产酸品认证、性能啊认定等工作。傅我国在十年的础住宅产业化发断展中已经在这振方面做了大量膏的工作，具有漫很好的基础条田件和丰富经验败。颗论歉挠6渗.支研究与开甲发完厨国遇家纺“茄十唐五咏”或和信“毕十一统五昨”序在住宅产业化衫上的研究开发子投入很少，行蹦业和企邻业的投入也不店多，技术积累柏不够，同时住职宅产业化又是葛个十分复杂的上问题，因此保爷障性住房要实蒸现产业化还需柴要做大量的研疏究开发工作，冤而且这是产业梦化必须的先导未工作。建议住绪房和城乡建设兆部先对保障性减住房的产业化脑发展问题进行材充分的研究和篇论证，然后争刻取得到国家发销改委、科技部朽和财政部的支关持。在国截家士“布十二与五朴”锤科技计划中，策争取能启仪动珍“争保障性住房的缩产业化科技示朵范工贤程振”饱（拟称）研究饶项目，对保障撇性住房生产全汗过程的标准、蚊体系、生产、城经济、管理、度政策等问题进眉行全面系统深罗入的研究、开怕发和示范，为叙实现产业化发邻展提供强有力拾的技术支持和沟政策保障供。携区推进住宅茄产业化是解决领保障性住房建作设的长远途径历，但它至少需兆要三五年时间迁才能形成规模飘，见到效果，语因此按现行生采产管理方式进筒行建设是近期蓬必须采取的形暂式。建议国家故兼顾两种发展环途径的关系，诊在抓好当前保蠢障房建设工作靠的同时，积极丰推进产业化的折研究与开发，围逐步建立工业堤化的住宅生产哗体系，为住宅置产业的长