毕业房地产发展和现状及对风险控制和经营取向的.万字

房地产发展和现状及对风险控制和经营取向的研究愿选题说顾明箭齐轧中国这样一个蜓长期处于住房末难的大国来说沟，最令人鼓舞附的转折就是告聋别了城镇住房打短缺时代。全秆国城镇人均住乓房建筑面积突壁破莫20扫平方米，达到屈中等收入国家饿水平。与此同饰时，理论界与粮产业界就换“鲁泡沫论祝”厘、仅“详过热说阁”蛮产生了激烈的顽争论，研究房图地产市场的经脸营发展趋势，行把握市场的机壳遇与风险，掌拘握其经营取向如，直接关系到糖房地产业与住鞠房金融的稳健牙运行，也是关危系到国家通过戒拉动内需实现猜国民经济良性屋循环的重要课浅题。摘要擦近年来，我国苏东部沿海部分玩地区房地产斜市场拌不断升温，房精价不断上涨，茧引起人们的广放泛关注，市场义上关于房地产腿出现严重泡沫新的声音不断增宏强。房地产哑市场厕是饭中国经济费发展的重要一生环耕,长为团GDP态的增长作出了盒突出的贡献。绵但由于国内外库经济予环境区以及房地产调饥整周期的影响鼓,行中国房地产市抓场出现的新问闸题蓄,铁及分析了使房恨地产持续增长堡的动力之源和滑房地产市场现器状和发展趋势真，对房地产金版融风险控制及协经营取向进行酸研究并分析政婚府针对房地产懂目前情况应该著采取积极措施杠,在促进中国房地延产市场健康发氏展。就稳定房候地产市场以及木今后国家对房竟地产市场的宏戴观调控趋势提届出了自己的观煌点。趁关键蓄词疮桐：耗房地产；发展忧趋势；风险控洲制；经营取向目录科一稍、仪近年来我国房搁地产发展及其怕周期规园律僚………………震………………丙………………西…鞋2常(似一单)提近年来我国房红地产业的发勉展毅………………规………………巧………………哄…………结…弦2投1雨、夜市场化程度也脉日益提高菌，载房地产业取得糕了飞速发胃展蒜…鹅………………粒………………浇…摩…杰2嘴2省、狡房地产开发企屑业正向规模化腥和集团化方向劳发哀展谦…捧………………霞………………喜………膛…谱2峰3须、店房地产市场竞繁争正向多元化廊、纵深化方向驾发棵展败………………白………………责…………龙…监3贯4扁、木民营经济在房匆地产领域中迅悉速崛旧起风………………廊………………稳………………尊………笑…榴3嫌(罩二愁)丧近年来我国房劳地产业的周期蒸规律东………………议………………江………………拆……斜…椒3舍二、佛当前房地产市赶场状况及发展题趋势骨………………聚………………积………………早……眠…钉4埋（一）使房地跟产业持续增长淡的动驻力健………………传………………附………………控…………严…替4饮1染、国民经济的境持续快速增航长吴………………威………………剖………………纳……………锣…烂4左2乘、体制与机制税的市场牵化嫌………………页………………展………………锻………………章…比…役5喊3歼、与消费观念愿更新配套的住铸房按揭贷皇款瓜………………靠………………单………………爷…镜5禁（二）房地产展市场现状及发刚展趋盾势快………………侦………………迫………………鸡…………巾…殊5笛1开、商品房空置浆率增加，超过绸风险控制种线麻………………孕………………燥………………冈…化5番2清、房地产市场物体温仍在升高堆，业外巨头抢叠滩房地崇产娇………………俘………………返…精…潮5炊3屡、房价增幅回词落，销售趋说淡始………………扎………………陵………………蚂……………识…翻5着三、住房金融晃风险控制及经芽营取泛向决………………赛………………车………………惧………至…武5请（一）调控房腊地产业信用总锐量，约束市场兽扩张规模与速悦度羡………………差………………煌…爷6蛇（二）适度控挺制住房开发贷独款增量，调整盖房地产开发贷勿款的内在结长构膀………………棍…艇…受6笔（三）积极拓竖展住房按揭贷亭款市场，促进最房地产业的良浴性循纽环庆………………松…………抄…未6义（四）启动住浙房公积金贷款搂市场，拉动住甩房市场需涉求寸………………提………………柄……候…剃7激（五）实行住崖房抵押贷款证扰券化，进一步洪拓宽融资渠档道歪………………衰………………彩…倦…闷7争（六）入世后坛我国房地产金售融业面临的挑渴战与发差展洋………………疮………………强………恳…妈7箩四、防范金融己风险，促进房败地产业健康发斑展的政策和建有议进………………杰……………报…酬8第五、结常论矩………………挑………………承………………始………………蒸………………糊……暴…服8储六品参考文村献滴期蒙………………怕………………缸………………锈………………桂………………执…馅10视在我国转轨时忘期市场化进程文中，房地产业骂从无到有，异下军突起，已成协为对国民经济瓦及产业变迁起白关键性作用的丛支柱产业，其房作为社会经济程增长推动器的更地位也日益显不现。但我国正顶处于计划经济汽向市场经济的将转型期，房地抢产市场严重失戚衡，双轨制的侵住房制度、不亮规范的市场开闲发、房地产金巴融的过度滞后帆等因素严重制昨约了房地产市绝场的健康发展佩。弄20辞世纪魔30旁年代以来，房株地产市场在世脑界市场中经历块了几次大型的笋波动。股房地产经济周竭期螺与各国指经济额周期及全球瞧经济敲周期有着高度办的相关性。迄裹今为止，经济够学界对成房地产陕经济周期进行尊了持续甚系统寇的研究，取得遍了很多成果。减国外对房紫地产患经济周期的研严究以实证船分析方法绍为主，分析了资房雷地产届周期波动的影申响因素，建立供了指标掘体系按，探讨了房地至产泡沫的形成谦和破灭及其在典国际间的传导勿。国内对房地齐产经济周期的研研究起步较晚罚，前期的研究社以定性分析为铃主，主要包括贸对房地产周期飞概念和阶段的好界定，房地产嘴周期波动与价宏观经济钓波动的关系分库析。进入肤21浅世纪后，国内恭开始尝试用实起证分析工具对挣房地产周期波棍动机制及其影妹响因素进行分糠析，并初步建条立了反映房地量产经济周期的骗指标体系脚一、泼我国房地产业躺的发展趋势及势其周期规律融（一）吹我国房地产业象的发展太1苦、近十年以来益，房地产业取刚得了飞速发展级，成为我国发蓬展最快的行业制之一，市场化验程度也日益提缴高。我国逐房地产在改革么开放以前，实捆行的是统建统酒分制度，房地炎产业也逐步过贞渡到一个以企纵业为主体、市舒场为导向、社颈会资金为依托浪、以配套建设遭为中心的综合行开发阶段。进爱入２０世纪９严０年代之后，浇房地产进入了的一个前所未有街的兴旺发达期献，土地成片开匹发和大量外资蝶的引入，形成桐了外资、合资辱和内资开发公薯司齐头并进的谎势头；住宅、魄楼宇、商业大倡厦、公共设施总等纷纷拔地而甘起，我国的房质地产业作为一甲种重要的经济麦杠杆，在城市勇建设、改善人因民生活、促进扔经济发展等方流面发挥了巨大扶的作用。房地体产开发规模正段以每年平均２桃０％左右的速笔度增长，在整别个国民经济中娱已占有举足轻拣重的地位。抚其次，我国风自提出建立社氧会主义市场经益济体制以来，蓝房地产业也和笛其他产业一样炼市场化进展明灿显加快。这主巧要表现在：住赚宅由计划封闭馋生产转向商品丹化经营；全民足、集体、股份护、合资、民营曾等多种经济成团份并存，开创赢了中国房地产弹投资主体多元绞化的时代；投竿资、融资由拨业款改贷款，增碎强了房地产业潜的造血机能；联运用条“叨以新补旧，以邮丰补歉殿”汇、僚“瞒以路带房，以椅房补路桨”愤的方式方法，农实现了住房建格设和城市建设布协调发展；城铁市土地由无偿灶划拨转为有偿狼出让、直至今鄙天推行公开拍休卖，为城市建右设积累了大量养的资金；实行赚货币安置，推刺行了货币分配剪制度，拆迁合相理安置；取消仿福利分房，培晓育住宅买卖市狡场，使我国的捞房地产市场逐少步走向良性循鸡环的发展轨道丢。炊2衰、房地产开发推企业正向规模针化和集团化方师向发展，行业轰集中度明显加闹快，一些房地挺产巨人正在形邪成。房地挖产行业是一个惭资金密集型的狗行业，也是风繁险较大的一个捧行业。因此，攀要想在日益激淡烈的房地产市俭场竞争中长久抱地生存和发展柴，必须具有强帽大的资金实力杠。世界各国房含地产发展历史哨的共同点就是柳企业的规模化首和集团化，只芳有少数十几家顾、几十家大的妙房地产公司主祝导了大部分市打场。我国房地闸产业经过前几洪年的高速发展木，目前正处在腔一个结构性转睬变的关键时期恭。一些大的房惩地产公司的实讨力正在急剧增铅强，市场竞争芬的核心能力正娘在加速形成，周一批对市场有枣较大影响能力场的房地产龙头金企业正在脱颖零而出。实力小慰和缺乏核心竞丹争能力的房地战产企业，在未吓来的几年内将恐会面临被淘汰潜出局的危险。泰3茄、房地产企业雕更加注重树立岛品牌，培育企批业可持续发展侵，房地产市场呼竞争正向多元惊化、纵深化方哲向发展。平保持企业的长港久生存和发展骂也即可持续发捆展问题，随着权市场竞争的日伸益激烈和外部踩环境的急剧变猫化，正越来越砖受到企业家们腾的关注。拥有轧一个知名品牌牢，是企业获取任可持续发展的匠一个非常重要戒的因素。这是窃因为：１、在傲买方市场条件稿下，消费者成催为左右市场和凝企业生存的决会定因素，拥有径一个良好的企质业形象，当消祝费者进行决策醒时，潜伏于心宵中的形象认识灿就会成为决策朝指令，这种指晕令对于企业来什讲，就是企业崖的品牌形象，妄是一笔最重要溪的无形资产。肥这也促使房地剩产开发商把品紧牌作为战略竞筹争的一个手段蜜，从而使房地事产业朝品牌化祸的时代发展；撤２、在市场供扮大于求的状态登下，要取得竞阀争优势，立于执不败之地，就赛必须有一个超把越以前的竞争倾优势。要想超随越自己，超越跳对手，自然就针会走以品牌竞扰争之路。所以宫，房地产业走涛向以品牌为主僵要竞争手段的愁多元化、纵深驾化竞争阶段，贩这既是产业竞饶争的结果，也省是市场走向成门熟的必然要求塞。３、房地产增企业除了塑造驳品牌这个可持怕续发展的要素阴之外，土地也杠是房地产公司肤可持续发展的窑一个十分重要摩的因素，拥有衫大量的优质土去地储备，是保杂证房地产企业姐取得良好经济脆效益的重要因权素。为此，各身房地产企业正锅在实施土地储截备战略。贱4再、民营经济在灵房地产领域中堆迅速崛起，其退他有实力的集叔团也纷纷进军巩地产业，群雄径逐鹿的时代就西要来临。搅近年来，随着绝房地产市场的统逐步复苏，加张之房地产行业亿的平均利润较急其他行业来说闭，还属较高。换因此，吸引了顷民营经济和股出份制经济的大其举进入，民营止经济发展迅速孤，并逐渐成为味我国房地产投榜资增长的主要垮动力，大有国屈退民进的趋势啊。进入９０年杯代后期特别是颗近几年来，由棋于我国买方市鹿场的全面形成挤，实业领域投蹦资机会越来越祥少，而房地产闻领域相对来说缴则机会大、获异利高，加上政蚁府的一系列鼓评励措施的出台肃，所以吸引了添许多在其他领材域积累了一定烫资金实力的民粒营企业家谅转向投资房地沫产。再加上民遍营企业具有良弱好的管理机制盆并重视人力资轮源的开发利用泻，大量吸收国酬有房地产公司唯的优秀人才，跌从而迅速增强耻了企业综合素山质。而国有企加业由于体制和重机制以及历史伤遗留问题等深谢层次原因，往煮往在竞争中处碍于劣势，这样秤就造成了民进确国退的局面。急在一些沿海发杆达地区，民营潜房地产企业已劣经占据主导地掩位。当然，这叉种格局符合优洪胜劣汰的市场藏竞争规律，有坏利于房地产市舒场结构和投资共结构的调整，敌从而促进房地终产业的健康快战速发展。泥此外，民营房晃地产企业近年余来除了迅速崛凭起外，国内其妇他有实力的集洞团出于多元化捕战略以及调整困的需要，也纷桑纷进军房地产靠业。这是因为剩，一方面由于买房地产行业的工专业化分工不脖同，使得这一厚产业进入门槛食低，只要有钱呈，设计有设计雾公司，建筑有谣建筑公司，自丘己只管当老板进。另一方面，归也是由资本的丈逐利性决定的礼，说明投资房凶地产仍有较大距的利润空间。锤这种趋势也会磨产生积极和消奶极的两种后果肿，一是随着一随些具有实力的朋集团的加盟，抚将使房地产市圣场竞争加剧，抗利润率迅速降舰低，增加整个到行业的风险；广二是将促使房廊地产行业整体南水平的提高，路从而有力地推假动房地产行业纳尽快成熟。坚（二）我国房识地产业的周期排规律副新中国成立弊以来，房地产卷业的三次重大问发展均出现在唤改革开放以后向的近孙20葵年，每次都呈益现世6渐～个8获年的周期性规疑律。第一次高酒涨期来自栽80锐年代初期，改闸革开放带来了显国民经济的快锯速发展和社会赞财富迅速增加贸，农业及农村裙经济实现跨越搏发展，国有企想业在短缺经济成中购销两旺。叛在这种情况下芳，长期以来人肺们梦寐以求的典住房问题开始军得到关注，机史关、企事业单标位开始兴建职兔工住宅，并以莲福利形式分配寻给员工，这种渠解困式的住宅索大多数建造于翼本单位周边的丈空闲土地上，贸虽然没有现在视小区的规模与为环境，但总量捎相当巨大。这喊些房产至今仍木然是城镇中等英收入群体的主犬要居所。第二藏次高涨期起始驶于织1988溜年《宪法》和害《土地管理法舱》修改之后，汇土地使用权可系以有偿转让，召使房地产作为吐商品流通有了揭法律依据，这殊股蕴藏的住房爷需求在邓小平累同志南巡讲话阴后爆发出来。辅当时房地产热唐点地区主要集宣中于经济发达冈的南部沿海城境市，例如，海蝴南、广州、珠准海、北海等，露而房地产类型连也集中于写字尾楼、宾馆、酒厌店及别墅，其食销售对象主要且是当时如雨后确春笋般出现的踩各类公司和旅嚼游度假等社会脑需求。这一特馆殊的高涨阶段梅由于盲目圈地漂、盲目开发、桥盲目投资、价丑格炒作，而于焰1993徐年上半年落下怎帷幕。第三个张高涨期起始于洲1998尊年国家住房制渠度改革。停止蛮福利分配住房快实行货币化住列房补贴，彻底刃改变了人们的修住房消费观念裕，有效拉动了前社会需求。特暑别是东南亚金涨融危机以后，幻国家清醒地认船识了中国房地嗽产长期低价运己行，市场尚未怎开发的现实，凑采取了启动和闲扩大内需，推发进住宅建设的泄政策，从而刺等激了住宅消费缩，带动了国民躲经济的持续快顿速发展。稠从西方发达国劲家的房地产业脸发展历程来看梯，都有着周期宪性规律。而我舟国短短茅20菜几年的房地产赠发展过程其周堵期性也特别明勇显，即房地产弓业总是从萧条馅走向繁荣，而牙房地产市场一宝般不会永远持健续繁荣，它总峡是与经济增长晓质量、增长速滥度、市场需求简及购买力联系却在一起，并在透高潮期以后进亏入调整期，在诸调整中酝酿新应的高潮。晃把握房地产市嚷场周期性变化嘱规律，有利于充调控市场供求言矛盾，避免社贡会资源浪费，胀优化社会资源婶配置。同时，盈也有利于正确者把握住房金融除的经营策略，离通过优化资源懒配置调节市场政行为，规避行陕业风险乃至金球融风险。下面键对当前正处于绢第三高涨期的鸽房地产市场进格行简要的分析补。二、当前房们地产市场状况猜及发展趋势挽（一）使房地企产业持续增长梨的动力思尽管然“猛泡沫论捆”易、奴“蠢过热论烟”乔仍然不绝于耳质，但是，从去济年起人们预言忍的帖“脖房地产冬天闷”朵仍然没有到来甲，甚至今年上供半年房地产市半场仍然顽强地窄攀升。今年臂1固～提5神月，全国房地报产共完成土地冻开发面积闻3771脖万平方米，同残比增长含43.7%铅。房地产施工棒面积达到举43112鸭万平方米，其承中新开工面积壳14355.烤8浴万平方米。房从地产开发到位溪资金浆3105酷亿元，同比增充长脱35%锄，比上年同期种增幅高炭14家个百分点。在劣上述到位资金鸽中，房地产开政发企业自筹资岩金逗971两亿元，同比增盒长塞39.5%公；国内银行贷质款芽790炕亿元，同比增广长恋35.9%顽；利用外资枪50头亿元，同比增事长蜓15%隔，也呈现恢复肢性增长态势。限今年前煎5施个月房地产累廊计竣工面积菌4076满万平方米，同甜比增长你18.7%傲，其中，商品蜘住宅竣工面积茧达堵3392染万平方米，同呼比增长比17%贼；商业用房竣铲工面积同比增考长或37%挤。另外，从销程售情况来看，烟今年穿1争～落5夏月份全国实现浊商品房销售胶4564括万平方米，同突比增长猜20.3%撕。这一增长速伙度是在那2000盾年和屠2001凶年连续两年旺龙销基础上实现患的号1.谣国民经济的持黎续快速增长。愁近几年来，我躺国国民经济增勾长率持续超过衰7%赢，高经济增长欧率和良好的经这济增长质量可唯以推动城市化唇规模的不断扩邻大，大量农转铺非人口涌入城屑市必然要实现筑住房消费，从菠而为房地产市茅场带来新的购颂买力需求。国答民经济的持续刃快速增长，也家使城市中低收狐入劳动者的经郑济收入持续增尊长，这在一方届面碌“献激活庄”哄了中低收入者登的购房需求，印为房地产业的庸持续发展塑造侵了最广泛的消糖费群体；另一鸟方面，也使原尺来购买力较强络的消费者提升涂了消费层次，两从而推动着住丛房品质的不断虚提升。因此，印经济增长速度辜与增长质量是筛决定房地产发颠展的前提与基迅础。号2.记体制与机制的右市场化。长期绝以来，我国主袖要靠国家和集计体来建房分房鬼，这种供给模山式是中国城市双居民居住环境凳差的主要原因卫。国家住房制垫度的改革，把债建房与购房一没同推向市场，猜从而使住房成黄为自由流通的赴商品。市场机办制的引入，使阀建房者成为自络负盈亏的法人砌，购房者用货催币去选择适应棒个人需求的商毁品。这种产权我的明晰化、个蠢体化，催生了掀当前这个世界现上最大的房地支产市场，而这得个巨大并茄且日益增长的衫市场需求，正迎是我国房地产毛业几年来持续竹火爆的载体。配3.碗与消费观念更慕新配套的住房缠按揭贷款。市倒场经济不但提社升了购买力，摩更重要的是催碎化了人们全新锡的消费观念。凳20傅世纪浩80愿年代以来在市泻场经济体制下象就业的劳动者集，大多数不会奴等到攒够钱以杠后再去买住房呀，而是充分利极用住房按揭贷辰款来实现爽“寨居者有其屋畏”损。据统计，娱70%践以上的购房者嘴都会选择利用貌银行住房贷款腊。目前全国商黎业银行个人住伯房按揭贷款已妥经超过麦6000死亿元。大量的房按揭贷款间接估注入和不断递旬增的住房开发谋贷款已经成为锋支撑房地产市桶场最重要的资圾金来源。稼（二）房地产超市场现状和发逃展前景粱第一，商品房色空置率增加，灌超过风险控制编线。虽然从玩2000现年淘5稠月国家统计部尸门在公布了做1999姐年商品房空置酿量之后，我们左很难查找到有文关空置量最新继、最权威的资抓料，但仍然可项以通过商品房语景气指数、产忌销率、空置面沈积增长率等指掩标推算出这一柄数据。据《中蓄国房地产报》来2002明年馅6猜月絮26县日的消息：纹“芹5慨月份商品房空赢置面积的分类谨指数值为另95.7奖点，比上年同件期增加闸2.9龙点。作为逆指获标，此项指数撞增加，表明商斜品房空置面积咳增长幅度出现蹈反弹。今年蝇1铺～含5芒月份，全国商迟品房空置面积消增长幅度为纺8.2%约，明显高于去概年同期增长丧2.3%号的水平。繁”萄该报优7员月股1煎日还披露：到萄2002钳年保7晨月，全国商品非房空置总量在盘12000卧万平方米以上次，其中空置超凝过一年以上的督占惯50%惭以上，占压资似金超过颂2500绿亿元，居中国拴各行业不良资陡产之首。并进盲一步指出，眼贿下的幼“舰商品房空置率恰”缘应该在鹅26%裹左右，而美国兴商品房空置率崖约为呆7%彻，香港重3%友～岂4%脾。当空置率超淡过哲10%贴的时候，就已僚经是超警戒线浓运行了。拖第二，房地产泳市场体温仍在胀升高，业外巨惨头抢滩房地产寒。侵2001吉年全国房地产匠到位资金达到乌7378氏亿元，比上年幸增长帐29.8%州；而今年前兴5闸个月，房地产扶到位资金已达站3105役亿元，同比增他长承35.9%连。就是在这种恳情况下，传统压的家电厂家脸“裹海尔傍”侍、鄙“愁美的折”桑、丘"TCL"桶、竟“根康佳万”择正在大举进入近房地产，饲料铸大王四川新希翠望集团也斥资极30伞亿元进军地产幕。一批上市公裤司，诸如薄“异数源科技纹”郑、无“啄亚华种业躺”吹、逝“躬益鑫泰删”叠、宗“笨经纬纺织己”旁，甚至拾“具联想集团妖”撇、腿“词三九药业某”顺也争相跻身房配地产。在这种届一面是商品房歌空置率扩张，啊一面是新开工哀楼盘大幅增长祥的氛围中，新分企业持巨资再急度猛烈加入，挨势必加剧房地说产市场的风险赴。第三，撑房价增幅回落咸，销售趋淡。筝与房地产开发芽持续升温相对宅应的是市场反芒映冷淡。今年捞前肢5吐个月全国商品极房平均价格为争2290姓元／平方米，旷同比下降雾3.3%抽，增幅比上年缺回落这15.6推个百分点；商帮品房销售面积昏为怖4564贞万平方米，同裁比增长坝20.3%员，但增幅比上煎年同期回落付8储个百分点。本我们无意讨论港房地产市场是瓦否愉“凳过热箱”剃或存在况“悦泡沫币”不，但却关注房芒地产市场的发推展趋势与风险挥动态，因为这恢直接关系到住放房金融的经营故取向，同时也注是优化信贷资于源配置，引导雕房地产业及房艺地产金融持续齿稳健发展的前刘提与基础。诊三、住房金融独风险控制及经波营取向研面对我国房地袍产业发展的现拉实，住房金融灶的经营取向宜炭分为短期调节缸目标与长期发怕展目标两步运佛行。短期目标捆以调节市场供萍求矛盾，约束旋房地产开发，违拉动市场消费闲需求，提高市柱场购买力，消就化现有空置商厦品房为主。远富期目标则包括薄优化信贷资源报配置，提升国钢内房地产业竞工争能力，提高房住房金融服务建质量，推进住倘房金融市场化判，促进我国房比地产业持续、敬稳健、高效运燕行等内容。华1.碍调控房地产业收信用总量，约劝束市场扩张规寨模与速度。房覆地产业是国民示经济的敏感产宾业，调控得当句，市场发展稳肆健规范，将对砌国民经济产生汪强劲的拉动作货用。同时，这途又是一个高风云险产业，若长狭时间内发展失彻控，极易产生胖经济泡沫，对所国民经济造成婶重大危害。早里在拨1999泪年国家建设部塌就强调房地产臭业的誓“苗总量控制送”招与稳健发展，肃但由于房地产匠业的诸多调控增手段分别归属期于各城市的计裂委、建委、规腹划、土地、房桌地产管理等不戏同职能部门，工由于悠“请各管一段抓”节，就难于形成边整体的客观调吨控合力。在市猾场繁荣的条件絮下，控制哪一放个项目都是茎“熊得罪人渗”长的差事，这种话谁都管，必然辩形成谁都不管院。因此，婶“勾总量控制研”刻的关键，一是示把上述分散的悟职能归集于一流个权威部门，辛这个部门按照凑房地产发展速抚度、市场价格匆和房地产积压泛控制警戒线来厌实行宏观调控斯与微观调节。靠二是由人民银毅行根据全国的私房地产业运行附指标，在一定魄时间和空间范咐围内提出房地纹产业授信总量土，并分解到国所内商业银行，雾利用信贷对资别源配置的引导接与调节作用调捕控房地产业的瞧稳健运行。三锈是商业银行要引在切实防控风逢险的前提下，杜对城市土地管求理中心发放土嫁地储备贷款，耕通过强化土地编资源的宏观调统控能力，张弛柱有序地调节房劲地产开发规模瓶与市场供求关天系。四是商业炸银行加强对优右质开发企业的复遴选，通过发边放项目储备贷卡款等方式，重洞点支持一批实潜力强、信誉好坦、具备品牌优惭势的大型房地销产企业，更好剧地调节市场和浙引导市场扯2.栏适度控制住房拆开发贷款增量滨，调整房地产云开发贷款的内鹊在结构。房地佳产开发总量的张扩张与国内银绢行住房开发贷稍款增长较快密铸切相关。例如悬，在今年的新技增房地产开发帜投资中，国内扇商业银行贷款清较同期增长亩35.9%笼，这说明，资双金环境的宽松篮助长了房地产挨开发的提速。捐在充分计算现搜有空置房及已垃开工新建商品弃房的市场消化酱能力的基础上记，充分运用信户贷杠杆，少投鉴放甚至短期内宰不投放住房开值发贷款，调节楚市场商品房的松供应量，既可括消化紧“捏泡沫附”共压力，又有利亩于降低房地产姿市场和银行贷闲款两方面风险抖。必须指出，致控制开发贷款层总量扩张，并郊不意味着不放散款，而是集中口精力调整住房州开发存量贷款栗的区域结构与愉客户结构。目澡前，我国房地图产市场发育很被不平衡，局部千过剩与局部短瓜缺并存，在调税整存量上一方车面是要压缩空爹置房数量大、犬区域价格及销改售下降地区的欣开发贷款总量涂，投向市场商养品房供应不足犹、价格攀升的讯地区，以达到她区域内的均衡骂发展；另一方扮面是清收资质退低、库存商品财房积压、竞争莫能力差的开发体企业贷款，将叶腾出的资金投够向资质高、品擦质恳好、实力强、念市场竞争能力喘强的企业。我飘国商业银行房纳地产开发贷款寻投向分散、调钟控能力差、风唯险相对较高的京问题比较普遍端，通过这种调领整，既是商业书银行优化贷款焦客户结构和降宴低贷款风险的曲需要，也是打猾造房地产民族筹品牌和培育大肤型开发龙头企易业的需要。吵3.余积极拓展住房解按揭贷款市场糖，促进房地产包业的良性循环斩。中国的房地兄产市场寄托了好太多的希望：陵国家靠它拉动君内需，支持国杜民经济的持续模健康增长；房们地产企业靠它猜创造利润；老馋百姓靠它改善谋居住质量，谁蝴也不希望这个携市场垮下去。狡维持市场稳健怖运行的前提是害供求平衡，而途积极拓展住房弊按揭业务，加宗大个人住房消别费贷款投入，远既可以提高城退市居民的购买班力，又可以促衫进空置商品房抗的销售。当然眉，解决空置房税问题需要来自负社会各方面的肌共同努力。首栋先，地产商要毯让利销售，把弦价格降下来；枣其次，政府及润有关部门要把研土地出让金和衔各种税费降到搏一个合理水平奶，加大住宅价胳格的下调空间剩。假如现有的汗库存商品房价旗格下降乘30%采～归40%知，使中低收入侨阶层能够买得检起房，那么消绒费群体会迅速炸扩大。实事求悬是地分析，目轧前已经住进小现区的居民以国者有及私企老板谜、高薪行业人剩员、部分政府锅公务员等中高六收入阶层为主棕，商业银行现魄行的住房按揭仆贷款条件也更主适用于这一少木数群体，制约丧了住房金融的形发展空间。而渣中等及其以下抱收入的产业工严人、商店及服驰务业的营业员颠尚无能力购置忙新的房产。而若这个最广大的瓣群体，才是真凑正支撑房地产捐市场的主体。艘商业银行要积昂极启动中等收供入群体的住房削消费贷款市场万，降低条件，蚁简化手续，使填中等收入的消迎费者能够拿到孙住房贷款。喇4.子启动住房公积秃金贷款市场，袖拉动住房市场愁需求。我国从课1991营年起，建立了仁住房公积金制挺度。住房公积舰金是城镇工薪室阶层购建住房婶的互助合作资源金支持体系，额对于促进城镇谎住房改革、完屋善住房供应体使系、改善中低塌收入家庭居住诱条件有着广泛温而深远的影响彩。到信2001白年底，全国住捏房公积金归集穗额已经达到疲3326胃亿元，而住房俭公积金贷款累瓜计发放额只有芹820孩亿元，仅占归框集额的蒙24.65%锹。住房公积金鸡制度的建立对箭于推动住房市命场化，促进房桶地产市场的活电跃发挥了重要窑作用。但是，铺在具体运行中摔也存在一些问曾题，例如，归叨缴力度不够，际一些单位欠缴绕或不缴住房公恩积金，影响了湾公积金归集额鉴的增长；已归耗集的住房公积杏金管理存在缺友陷，发放了大绍量难以收回的而非住房性质的扛贷款，甚至资汁金被挤占、分雕流的现象也很症普遍。目前，岩最关键的问题颜是住房公积金询贷款门槛高、顺条件苛刻，这霉项社会公益福删利性质的积金崖没有使社会最谣普遍的中低收拣入劳动者阶层皇得到应有的实赔惠。今年舱5加月，国家发布圆了《关于修改锯〈住房公积金澡管理条例〉的潜决定》，改革强了住房公积金啊管理机构体系甘，规范了公积戒金归集、使用轮、管理和监督罢体系，特别强塑调加大住房公耀积金贷款的投从放力度，并把信公积金贷款范低围扩大到职工孟买房、建房、庆集资合作建房承、翻修和大修尼住房等整个住核房消费领域。重有了这一基础局，商业银行再膝配套住房按揭痕贷款和装修贷援款，形成组合隆式的个人住房经贷款消费体系迁，必将对进一狡步缠拉动住房需求寿，促进房地产馅金融的持续健碗康发展发挥更氧大的作用。痕5.宋实行住房抵押幕贷款证券化，纺进一步拓宽融扁资渠道。目前扯，商业银行住耕房按揭贷款的协最长期限为案30疑年，平均期限年约含7崖～跃8碍年。但是，商具业银行用于发劫放贷款的资金跃来源主要是存洗款，而存款中牲比重最高的又盘是活期存款，杰这样就产生了旨住房按揭贷款寒与银行资金来疗源期限上的不昏匹配。这种反焦差随着住房按逢揭贷款的迅速或发展而不断扩凡张，从而使银活行信贷资产的月流动性指标受近到影响。为解敢决短期资金长形期占用问题，芒西方商业银行落的通行做法是炎在政府的支持西下，发行住房畜抵押贷款债券北，向全社会募攻集按揭贷款资疲金来源。今年列一季度，中国捉建设银行住房丹抵押贷款证券同化试点方案已吧经完成向中央厦银行和国务院瑞的上报工作，酸年内即将运行粒。目前，落我国有着广泛西的房地产市场贩需求和巨大的蜜住房按揭贷款衬市场，加之目疾前全国住房按笛揭贷款已超过预6000鹊亿元，初步具离备了发债规模顷，而住房按揭局贷款又是不良扑率低于欲1%押的蒜“镇精品信贷板块消”级，具备发行住早房债券的条件按。当务之急是驴国家应该尽快躬将这一构想付叹诸实践：尽快床组建从事住房础抵押贷款证券贵化业务的专门颤机构，由其按击规范化的标准通向商业银行收免购个人住房抵探押贷款。证券纺机构以个人住晌房抵押贷款的握不断还本付息桥作为支付债券积利息的资金来后源。这种以个落人住房消费信擦贷为支持，以诵债券融资为载恭体，实现证券踩资本市场与货袭币信贷市场的际良好链接，不遭但使商业银行够的住房按揭业氏务有了长期稳介定的资金来源扰，而且也形成箩了住房信贷业丑务和住房融资浓业务的一体化苏运作，推动了卧住房金融和房险地产市场的良笛性循环与可持衡续发展。讨6.孙入世后我国房健地产金融业面位临的挑战与发告展。加入筛WTO枕以后，外资银递行趋利性的本扮质必将导致对量低风险、高效揉益信贷板块的凯竞争。首先，去房地产金融竞愁争加剧，信贷崭风险扩张。目剪前，国外资金凭实力雄厚、管硬理先进、技术酬一流的大公司杰、企业集团，玉通过直接投资念经营房地产和硬在股票市场参外股、控股等间兵接方式介入我押国的房地产业钥。与之相比，造国内房地产开析发企业无论在剃资金实力、经店营机制、品牌诱商誉等方面均聪处于劣势，而掩原本在土地使欠用、项目取得拜等方面的优势欲不复存在，经蜡营风险逐渐扩钓张。而这些企循业的开发贷款见绝大多数为国钓内商业银行提局供，在债务软弯约束的情况下同，国内房地产际开发企业的市洒场风险和经营怕风险必然向银谅行转嫁。其次暖，国外房地产绪金融机构特别鹿是按揭贷款操鸟作经验丰富，请技术先进。美悟国早在乔1934接年就成立了联欧邦国民抵押协灯会，开始房地俯产金融二级市恋场操作，目前货住房按揭贷款己余额疯25000纳亿美元，是我裳国同类贷款的被35鸭倍，而我国至词今尚未建立房彼地产金融二级称市场。国外房而地产金融机构闻对于房地产开艘发贷款、住房于按揭贷款、房偏地产信托、房觉地产租赁、房显地产保险等业拴务有着一整套挡完善的操作规寨范和相当丰富吉的管理经验，瞧而我国却相差虎甚远。再次，氏国际经济变动眯状态对我国房皆地产金融的影透响加大，加入这WTO轰使国内房地产雾市场脉搏与国杰际市场趋于一计致，这是好事躲，但也必将面棍临阵痛：国际牛经济循环将加叹剧对国内房地遍产投资、房地辫产唇开发经营、房渔地产中介服务削的冲击，与之洽相关联的国内浮房地产信贷、声房地产保险、毯房地产信托投持资也将受到影顽响。特别是在状房地产市场升滴温的市场条件追下，外资大量姻涌入房地产，授极易引发经济旱泡沫，一旦泡胞沫破灭，直接诚导致金融机构性的贷款风险，闪甚至引发金融鸣危机。参四、防范金融卵风险、促进发牙的产业健康发鸟展的政策和建锹议面对这床种挑战，国家脸、房地产企业贺和国内商业银禁行要充分发挥牙自身优势，增秀强应变能力，拨努力把握竞争慎主动权。一是求在经营理念上淡有所创新。国斯内商业银行要朴在房地产信贷冶营销理念、市著场营销策略、梨服务手段、运冰作机制等方面庙加大创新力度版。要尽快研发箭与推广适应市海场需求的新的茅房地产信贷产旺品，例如，试报办外国人士住喂房按揭贷款、萄住房储蓄、房袋屋中介业务合谷作、住房保险听以及住房抵押岁贷款证券化等两新的金融服务呈，增强发展后狼劲。二是金融塘管理者要强化港房地产金融市弓场的宏观调控删能力，在授信镰、融资及开放始房地产金融二送级市场方面加站大改革力度，熟培植和打造国啊内房地产品牌仙企业，增强其藏竞争实力和市旗场驾驭能力。虹三是提高现有院的住房消费贷健款产品的竞争译能力。面对外现资银行直接介袜入金融零售业奖务的挑战，国宰内商业银行要影切实改变个人逮住房贷款品种良单一，贷款方露式、期限、利诵率、首付比率怀等方面苛刻、勇僵化及在贷款满担保抵押方面穷手续繁杂的现剑状，增强住房垃信贷产品的