干洗店投资手册

【word版本下载可任意编辑】【word版本下载可任意编辑】【word版本下载可任意编辑】高新区内干洗店投资经营可行性分析***市干洗店情况介绍高新区情况介绍**上城项目介绍四、**·上城项目干洗店投资分析***市干洗店情况介绍***市的干洗店数量较多，此行业大体分为两种形态：1、以普通衣物的干洗、漂染为主。如百洁、塞达、阳光、888等，这些店也可做皮衣、皮具的养护及清洗等服务，但由于设备和技术不够先进，只是作为辅助形态。2、以皮衣、皮具的养护、清洗为主，如福奈特、依本色、伊尔萨等。本次调研共选了12家中档及中高档干洗店作为样本，他们分别是：888连锁、百节、福奈特、革王、塞达、生态、天天、鑫源、兴源、阳光、伊尔萨、依本色。以下是对该行业的具体分析情况：1．1

分布情况上表所反映出的数字：**路商圈、红旗街商圈、大马路周边的干洗店铺数量较多，火车站商圈、***路商圈、文化广场周边分布的数量较少。但上表反映的只是本次调研样本的分布情况，并不能准确反映出整个***市干洗行业的分布情况。干洗店店铺的位置是投资的一个重要因素。并不是每一个好地段都适合开洗衣店，干洗店一般在人口稠密的地区或商业繁华区比较集中。目前，***市的干洗店店铺较多，分布范围较广，具体分布情况大体分为以下几类：·大中型居住区附近在小区内或小区附近一般都有干洗店分布，一般干洗店的档次与周边小区档次有一定关系，由于消费水平的差异，高档小区附近的干洗店多为中高档次，而普通居民区附近的干洗店一般为中低档次。棚户区周边的干洗店数量最少。如果开在小区内，一般设在业主比较顺路的位置。另外，值得一提的是，十分高档、专业的干洗店不一定非开在小区内或小区附近，由于已具备较好的信誉及品牌，其位置并不占绝对因素。·写字间及政府机关附近写字间较多的地段及政府机关附近有中高档次的干洗店分布，如依本色、百洁、伊尔萨等，主要面对白领阶层及政府机关人员。这类人群薪资收入较高，工作压力大，生活节奏快，在穿着方面比较讲究，从而推动了服饰的衍生行业——洗衣业的发展。·火车站附近火车站商圈是***市人流密集的地区，这一商圈干洗店分布数量较多，多数为中低档次，原因是火车站商圈整体档次不够，消费者身份复杂，类型较多。一般比较讲究的人不会随便将衣服交给没有了解的洗衣店，且火车站周围固定人员多为外地打工人员，消费水平较低。·大型商场附近在大型商场附近也分布一些中高档干洗店，如依本色、塞达干洗店等。原因是：一方面因为商场内的大客流量会增加该店的认知度，另一方面，商场打样的服装由于时间久，会沾染上灰尘，商场便会将这些衣物送到附近档次较高的干洗店清洗及熨烫。一些干洗店还兼有简单的缝纫项目，商场一般会与高档次干洗店达成协议，定期将蒙尘衣物及小问题衣物送到此干洗店清洗或缝纫，也就是包活儿。1.2经营情况※经营规模从上表中可以看出：生态干洗店的营业面积最大，到达330平方米；福奈特、依本色其次，营业面积为120平方米；888干洗店营业面积为92平方米；除此之外，其他家干洗店的营业面积较小，在60平方米以下。其中，伊尔萨的营业面积最小，因其是以便利店的形式经营，也就是收衣点，因此，15平方米的面积足以满足其经营空间。但值得一提的是，伊尔萨的总店营业规模较大。员工人数方面：除塞达有2名员工外，其他家员工均为8人。※日营业额和日客流量从上表中可以看出：福奈特的日营业额最多，到达2000元。福奈特收费标准在***市同行业中最高，也是全国性最为专业的干洗连锁机构；其次是生态、百洁、塞达、伊尔萨，日营业额在1000-1500元之间；依本色、888、兴源、阳光、鑫源、革王、天天的日营业额相对较少，均不超过1000元。其中，属天天的日营业额最少，为400元，天天干洗店属于中档偏低的消费水平。在日客流量方面：福奈特、生态干洗店的日客流量最大，到达200人，与其日营业额基本成正比；其次是依本色、塞达，日客流量在100-140之间；百洁、伊尔萨、鑫源、888、革王、兴源、阳光、天天的日客流量较少，均不到100人。其中，天天的日客流量最小，为30人。1.3、商铺价格情况※商铺租售情况***市目前的干洗店店铺大多数为租赁形式，购买及其他形式的只占少数部分。在所选样本中，10家为租用，2家为购买。※商铺租赁价格情况店铺的租赁价格方面：依本色、塞达的租金价格最高，分别为：620元/平方米/月、468元/平方米/月；其次是伊尔萨，租金为111元/平方米/月；福奈特、生态、鑫源、888、兴源、百洁、革王干洗店的租金价格最少，在100元以下不等。其中，革王干洗店的租金价格最少，为19元/平方米/月。高新区情况介绍有一片美丽的热土一个呼之欲出的名字那里会聚着十几万知识精英那里拥有着上千家高新企业正因为亟待释放的居住潜力正因为澄澈蓝天吸住新贵的双眸——***高新技术开发区开发置业***高新技术开发区素有“东北硅谷”之称，位于***西南部，交通发达，与***至***高速公路相连，距***火车站2.5公里，生活舒适、环境优美、根底设施完善，金融、工商、税务、保险、会计师事务所、律师事务所等服务体系健全。区内现有18所全日制高等院校，39个国家科研机构和11个国家重点开放实验室。有28位学部委员、科学院士、工程院士集中在开发区内，科技人员占总数16.6%,具有丰富的智力资源和雄厚的科技创新能力。***高新技术开发区现有驻区企业1700多家，从业人员人均年收入是全市人均年收入的1.5倍，是***白领的聚集地，已成为***经济的主要增长点和智脑基地。附表：开发区近年来主要经济指标年份总收入（亿元）利税（亿元）19911.70.238419923.90.63919938.11.57199419.83.811995407.035199655.19.621199710816.194199813021199916629.720002123720**2604220**46081目前，**大学科技园、国家级科技创业服务中心，经国家人事部、全国博士后管委会批准的博士后科研工作站、海外学人创业园示范基地、国家级软件产业基地、国家级光电信息技术产业基地、国家中药现代化科技产业基地全部集中在***高新区内。高新区已经成为***市和某省各类高层人才的集聚中心，新技术、新产品的研发中心，高新技术企业的培育孵化中心。20**年，全区有150个项目列入国家、省、市科技发展计划，占全市总数的54%，占全省总数的39.4%;全区有11个产品被认定为国家级重点新产品，占全省总数的29%；有29个产品被认定为省级新产品，占全市总数的44%。在20**年8月份召开的全国高新技术产业化示范工程授牌大会上，我省有7个项目获奖，***高新区有3项，占43%；全省共评出15个“高新技术产业发展示范项目”，***高新区有6项，占40%。20**年***高新区获得专利460项，占全市的54%。20**年，***高新区共申请专利627项，申请量占全市的52%，全省的33%。20**年***高新区有252个项目获得国家、省、市各类科技计划立项，分别占全市的50%以上，全省的30%以上。“九五”以来，全区累计获各种专利1271项，占全市总数的35%以上。2000年以来，高新技术产业产值一直占全市的50%以上。

高新区内生物医药、计算机软件、光电技术、新材料、汽车工程五大领域人才、资金的快速集聚，研发力量的不断强化，新技术、新产品的大量涌现，为全市乃至全省发展高新技术产业提供了创新源头、人才和技术的支撑。高新区内众多科技园区和六大产业基地的建成，对全市乃至全省发展高新技术产业，用高新技术改造、提升传统产业发挥了重要的示范、辐射和带动作用。目前，高新技术产业已经被确定为***市三大支柱产业之一，而且增势迅猛。高新区的生物医药园已经成为全市、全省生物医药产业的龙头。仅20**年高新区的医药产业产值就到达41亿元，比10年前全市医药产业产值增长10倍，20**年***高新区产值在亿元以上的医药企业就达13户，高新区的生物医药产业已上升为全市的主导产业。高新区计算机软件园的快速发展，不仅吸引了国内外的IT人才和知名企业入园，迅速扩大了园区规模，而且还带动了高校、职业学校专业结构的调整，相继成立了**大学信息学院等一批IT学院、IT专业，招生规模也在逐年扩大。高新区的光电技术产业园，带动了全市光电产业的快速发展。目前全市光电企业发展到近200户，比3年前增长2倍。***中国光谷已经成为全市的一号工程，得到省市各级领导的高度重视，正在举全市、全省之力加快建设，计划到20**年总产值到达400亿元，将成为全市的新兴主导产业。高新区内高新技术企业的迅速增加，高新技术产业规模的迅速扩大，对传统产业的提升和改造，也产生了巨大的催化、辐射作用。目前，全市的机械加工、农产品加工、医药企业中，已有近百户与区内高校、科研单位结成了科研生产联合体，建立了多种形式的研发技改机构。有近百户国营企业、乡镇企业与区内高新技术企业形成了技术合作和股份制关系，共同开发、生产新产品，扩大生产规模，提高市场占有率和竞争力。高新区已经名副其实地成为了全市乃至全省的高新技术企业孵化器，新技术、新产品的供给地，改造、提升传统产业的平台。

随着***高新区产业规模、经济总量的不断扩大，在全市经济发展中的地位和作用日益突出。20**年，高新技术产业产值占全市的50%以上，工业总产值占全市的20%以上，财政收入占全市的15%，引进外资占全市的22%。从业人员占全市二、三产业从业人员的10%以上。区内企业人均年收入是全市城市职工年均收入的1.5倍。根据市统计局发布的有关统计资料，20**年***高新区的工业总产值、利税总额、财政收入均占***市5个开发区总量的一半以上。科技新城区的快速崛起，使***市市区向西南延伸了20多平方公里。现代化、国际化的设计标准、建筑风格、人居环境，使这里人气剧增，生机无限，魅力无穷。高新区已经成为***市最亮丽的一道风景线，已经成为吸引中外客商投资、各类人才集聚的栖息地，已经成为全市最有生机活力、最能代表***发展未来的一方热土。

按照省市的要求，高新区到20**年实现的具体目标是：实现GDP345亿元，年均增长37%；实现技工贸总收入1110亿元，年均增长34%；实现工业总产值1000亿元，年均增长34%；实现利税195亿元，年均增长32%；完成招商引资（内外资合计）126亿元，年均增长71%。“**·上城”项目介绍在理想与现实之间，在中国***与欧洲居住文化之间，在**集团全情演绎之间，——上城，你诠释欧洲优雅浪漫的真谛，你迁徙西方文明在***高新上演。生活不在别处，——**·上城高贵在此，品味在此。**·上城占地58万平方米，定位“***市首席低层低密度”高尚社区，致力打造真正的欧洲风情小镇生活。由别墅、洋房、公寓三种低密度形态构成。容积率0.76，绿地率高达40%。建筑设计表达了欧洲小镇闲适、轻松、优雅的风格。景观由香港贝尔高林设计公司担纲，摒弃常见大型公建景观场所设计，用真正欧洲情趣景观小品点缀生活。投资前景**·上城高新区磅礴的经济活力，各大发展商联袂于此开发打造，距***最具实力人群聚集地——“一汽”缺陷10分钟的经济距离，政府南迁的政策面引导——**·上城骄傲不仅在于美丽，还有你不言自明的投资潜力！ 自***筑业地产在***高新技术开发区首家开发，**置地、天安（中国）、*****等各路发展商纷纷驻足，已成为***高尚居住区的代名词，俨然贵族新领地。**·上城位于高新区规划中心，处于上风上水得天独厚的高端地势，与**大学比肩而邻，人文气息浓郁，距中国一汽集团仅需10分钟车程。优越的地理位置，一汽集团和高新区高于全市人均年收入1.5倍的需求潜力，加之***市政府南移已定的利好消息，成就其天时、地利、人和的升值潜力。**·上城项目干洗店投资分析从铺位投资价值上看，高新区“阳光城”、“天安第一城”、“学俯世家”的底商价格分别为9200元、9000元、8000元。而**·上城项目商铺的价格目前与其接近，并在其根底上，开发商按照投资回报率第一年6％，第二年7％，第三年8％的比例（根据市场发展趋势测算，此地块的投资回报率呈逐年递增的趋势），一次性在首付中返还三年租金，为投资者寻找租客免除后顾之忧，另外，发展商组织了一批精干的招商队伍，为投资者开展寻找租客的服务，投资者还可同时有收取在前三年之内发生的租金的权利。由此可见，**·上城的开发商有足够的资金实力，引导消费市场，带动商铺发展，全力为投资者打造更加巨大的升值空间。从铺位经营的角度上讲，开发商将提供免除三年租金的优惠措施：一方面，转嫁了干洗店三年内的经营风险，大大降低了经营过程中的风险系数。另一方面，通过减免三年租金，从而降低进驻门槛，减缓经营过程中现金流的压力。下面着重分析经营可行性情况：从高新区的干洗店分布情况来说，大体上可分为二大类：第一类：位于高校内或附近，占据便利性优势，商业辐射区域较小。同一区域内干洗店数量较多，存在相互间围绕价格展开的不良竞争。由于受消费层次影响，其经营规模较小、经营种类较少、档次较低，目标客户直接锁定为校区内的广阔师生，最具有代表性的是**大学南校区内的干洗店；第二类：在社区内或社区附近分布，作为社区的配套。根据所服务社区的消费层次，决定其干洗店的规模、服务水平、经营种类等业态因素。同一社区内干洗店数量较少，其位置一般选在小区内人流量最大的地方，多项选择址在小区入口处或附近。**·上城项目内的干洗店从分布情况上看属于第二类。位于社区入口处附近、人流量较大的区域，而且开发商为保证其经营业态的投资回报率，每种业态只授权一家经营合作伙伴，有效的回避了单纯打价格不良竞争，可以把全部物力、人力、财力放在开拓市场上。一方面，提升其服务质量、经营种类，创造出差异性优势，另一方面，扩大其商业影响力及辐射范围，吸引更多周边的目标客群。**项目干洗店的消费人群及消费力情况**·上城项目干洗店的消费人群情况**·上城干洗店的消费人群主要由以下几个部分构成**·上城项目的业主、**项目的业主、天安项目的业主、对面大学城内数万计的师生群体、附近超达创业园内的企业、项目周边的企事业单位等。**·上城项目的业主（直接服务群体）现今，本项目一期主体已经基本建设完毕，并且将在明年春季实现入住，项目一期共建造560户业主，按照平均每户3.5人计算，那么在明年春季实现入住后，本项目的居住人口将到达2000人左右；整个社区入住业主将在10000人左右，项目业主基本上属于社会的中坚力量，能够主导消费方向，因此，庞大的消费群体和强大的消费能力足以支持干洗店的正常盈利性经营。**项目的业主（直接服务群体）**也将在明年启动**项目旁边的地块，保守估计，**明年也将建筑至少600户物业单位，平均每户3.5人计算，也将具备2000人的购买力。天安项目的业主（临近服务群体）相对来讲，天安项目是最早实现入住的，现在入住率已经到达至少70%，实际入住人口也将到达1800人左右，但目前以天安周边的配套情况来看，根本无法满足已入住居民的日常生活需要，因此，选择园区外最方便、最近的干洗店将成为大家共同的选择项目对面大学城内的师生（直接服务群体）在项目的对面，有着***市著名的大学城，省市领导都对大学城有着超乎寻常的热切关注，并且针对大学城的建设，***市政府还出资1.5亿，改建大学城。另一方面，据可靠数字：现在的大学城内有包括“**大学前卫校区”、“**大学动画学院”、“**大学对外贸易学院”等在内的数家学校的师生总人数已经超过6万人，这个数字对干洗店来说将是强大的消费力的有效保障。超达创业园和周边企事业单位情况（临近服务群体）目前在高新区内有39个国家科研机构和11个国家重点开放实验室。有28位学部委员、科学院士、工程院士集中在开发区内，科技人员占总数16.6%,具有丰富的智力资源和雄厚的科技创新能力。*