重庆商务大厦建设项目可行性报告

……项目可行性报告重庆市**房地产开发有限公司二00九年三月第一章项目概况一、地理位置本项目位于渝中区……，面临长滨路，背靠储奇门，左距朝天门广场4公里，右距菜园坝火车站1.5公里，距解放碑商圈1.5公里，处于储奇门药品批发市场中心位置。二、规划设计1、占地面积：本项目红线内面积1200平方米，建筑总占地面积700平方米。2、规划方案：设计建造一幢地下4层，地上33层的集停车库、商场、住宅为一体的综合性大厦，总建筑面积27326.6平方米。三、项目进度安排本项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建委初步设计批复，拆迁工作已完成，前期投入资金1800万元。本项目拟于2006年2月完成拆迁安置工作，2006年3月开始进行平基土石方，2006年4月开始土建施工，预计2007年10月项目竣工并交付使用。项目建设基本条件一、项目选址本项目位于渝中区……，可三面俯览长江正面对南滨路，眺望南山，景观十分优越；同时项目北靠解放西路，接储奇门药材批发市场，距解放碑商业中心1.5公里，朝天门广场约3公里，交通便捷，大社区配套成熟完善，是理想的居家和商业办公首选之地。传二、市政建设昂配套条件翻辣1鱼、生活给水乌可从解放西路桃现有市政供水夕管影DN30甘0胃及长江滨江路坊上各引一扑条致DN15划0故的给水管道进碍入本工程，形筐成一个环状管狱网，充分的满传足本项目日用伴水量需求。2、排水系统趟生活污水采用系由重庆市建委纺、环保局、公秧安局推广应用糕的生活污水净滴化处理装置处什理后排入市政畜下水道，污水惰量为给水量的瞧0.85奶倍。寒3甩、供配电系统月本工程拟由城弹市电网引一回奏10KV线电源作为主电止源，电缆引入逝。在三层设阔置慧10K疼V白高压配电室、真变压器室及低够压配电室，并保设置柴油发电亭机房点。汉10K搞V表高压配电系统叶为单母线放射垂式供电。4、天然气源本项目设计日冰用气量为拌36醉0快立方米娃，附近的市政创天然气管理道围可满足本项目茧要求。辱第三章规划设俘计一、规划特点雪弹1反、舒适生活原胖则考住宅部分服为凶3守1遍层，标准层为键八户，每户主莫要用房均为方法形，方便实用司。为适应西南匆地区的气候特万征，有效组织液了穿堂风。各炉户均设有阳台贫和阳光窗，以姨争取较好的日扔照及采光。户窃内平面功能分瑞区明确，房间批面积适当，流件线清晰简捷，此使用方便。2、平面布局镰本工程建筑布芳局上考虑用地晓特点，最大限或度地南北朝向劣并提供较好的网景观面，力求素柱网规整，布琴局明确，方便撇使用功能。3、形体塑造批根据地域位置格特点，创造全赤新的恬静、高盟贵的外部形象绍；采用阳光窗朽设计，增加了汤造型的立体感顾，同时增加了株使用空间。二、建筑设计趁禁满（一）总建筑澡面积平方米：爽功能绝面积（平方米铜）句楼层屠设备用房及车钳库生商场反住宅反合计包2灿（二）主要机锐电设备治1伟、电源：拟在影大楼负二层设猜一配变电所闸，戚10K烦V郊电源由解放西杜路引来，供电耽容量为乖703kw魔。押10惜kv倒电源担忧缆沿押解放西路电缆援沟敷设至大楼坝前，再理地引搞入配电所。2、应急电源巧本工程应急电赞源采用自备柴秀油发电机组，袖发电机容量晚为融200K避W墙，应急电源与泽市电机械闭锁华运行。3、变电所极大楼共播设盟2拳个变电所果，悬1凳B岗变电所为公用筒变电所，设于傻负二层，变压捕器容量胃为羽800KV昼A惩，供本楼住宅致用电皂；里2乘B冷变电所为专用栽变电所，也设貌于负二层，变词压器容量序为踩315KV劣A伶，供本楼非居牲住用电。4、通信贺住宅每户考垦虑筒2华门电话，公共和用房匆按劳2插门终/代10牌0漠㎡计算，另考合虑神15通%件裕量，本楼共眨需电闹话垂74政0丘门。电话电缆拔由解放西路城蛾市通信管引入腐，电话设备间厕设在一层。数适据通讯采用宽霉带接入，其设称备间与电话设蜓备间共用。5、电梯戏大厦设三台高冈档住宅专用电召梯，电梯速度村拟定为翠1.75m朗/s颗，载重量寄1000悄kg祥，乘客人博数梅1齿5泊人，其中一台纷兼作消防电梯殖。污第四伐章妥他刺投资概算与资钞金筹措心一、项目总投渗资概算概算组成齿耕1哭、土建部分：底主体建筑结构冷、外装修和内得装修（裙楼和番住宅公共过道辞部分及套内粗煎装修）。其中那外装修为：外烫墙面采用高级好外墙漆、高级因外墙砖、外墙年窗采用塑钢窗雕，塔楼部分幕宜墙玻璃和面砖躲，裙楼为花岗乞石墙面。面装备修：设备用房葡及车库为水泥欠豆石地面；公稻共建筑为高级再防滑耐磨地砖尾，大堂、入口维等部位采用花取岗石地面；公式共建筑为高级充内墙漆；设备老用房、车库及摊住宅采用水泥念砂浆抹灰，其车余均为中级抹喂灰后刷白两遍摊。削2秧、安装部分：扁给排水、消防粘、卫生设备、脏配电、照明、幅防雷、采暖通闲风、制冷空调着、火灾报警、韵通讯、保安监复控、电梯等。辅3耕、征地、动拆毒迁、场地平整时、勘察设计及殿有关税费、规筒费。概算依据揪1揪、该工程的方免案及设计说明伸；废2呼、建筑、装饰来工程执行重庆箱市字9侦9晌年建筑、装饰累工程计价定额群；怒3缺、电梯、照明匪、电力、消防戚、电讯、防雷购、给排水、卫勿生设备、叨绿化、暖通等脚方面，均按现浴行市场价格进筹行估算；洋4缺、税费、规费否按有关文件规厦定计算；王5体、不可预见费拼按建安费浴的忧5谣%猫估算；斥6贩、建设期利息证按厨2挖年计算，月利晴率按渣5.85扬‰乡计算。兔投资概算内容窗：同本项目总投资径万元穴其中：土地及耕拆迁费万元恋构圣建安费用万元派分理工程其他费用键万元鸡溜300洪0睛万元借款利息旬两社年浊戴灯万元博华斯管理碑费步尤的立晴万元餐研幕销售及广告费底用围饿沉础万元编单位完全建设察成本：万钞元赠÷2莫/泰㎡乡=震元象/舱平方米详见附表一二、资金筹措滑本项目总投资届万元，自筹资秘金万元，拟向岂银行贷款万元佣。炒本项目建设工闻期芦1泛8鞋个月，前期动黑拆足迁妇6湾个月，工程建陪设一年后即可哥进行预售，预赛计销售滚期隐2禾年，我公司贷召款是3耗00吩0碑万元，按季付派息，预揪计况3监0活个月后开始还讽付本金。详见附表二尾市场分析及销窃售策划周重庆是我国四虹个直辖市之一婶，位于长江中项上游，是西南菊地区经济和工晋业重镇。早蛛在铲1挠9标世纪就已成为杀西南地区的商竹业中心，是西及南地区对外通急商的重要口岸子。鞭重庆市现有土牧地面积敢8.2物万平方公里，吨全市总人口园3259.6车9冲万人。其中市怜区人口抹达逗42你0于万，市区人口核密度较为集中攻。选199茧8退年重庆市积极江贯彻执行中央牙扩大内需、促葡进经济增长的盖重大决策，全结市经济保持平幸稳增长。重庆钥经济快速发展绳，投资环境不尘断改善，已成瓜为一片投资热确点地区。目前芬我国将房地产要作为国家经济陆的支柱产业，裳出台了一系列镇房改政策，我咸国经济进入了丹新一轮的增加李固定资产投资素期。谜二、渝中区房层地产市场状况蝴分析蹦兽1梢、渝中区房地稳产市场概述电渝中半岛地处启重庆中心，辐奉射江北、南岸奥、沙坪坝、九妥龙坡、高新区昌等各大主城区绵，交通便捷，皂同时渝中区自嗓身有着深厚的膀历史积淀，唯抓其如此，长期越以来渝中区已场成为我市的政思治、经济、金返融中心，特别少在解放碑商圈充更集中了重庆欲百货大楼、新夏世纪百货、大胜都会广场、地培王广场、家乐眼福国际连锁超勒市、伊之都女浩人广场等大型名商业机构；在竿该区域内还集星中有大都会商搅厦、地王广场场、御景江山、蔽半岛国际、时捎代广场等知名香物业以及海逸禾、万豪、中天述、渝都、大世呆界等四星级、访五星级酒店。挪良好而且完善抱的大社区配套然吸引了众多的细投资都，也蕴残育着较大的发孙展空间和发展孟潜力。汪2浙、渝中区房地坑产市场现状：榨项目名称霞销售均价（套塞内）棚销售情况爹备注门君悦长滨腐6800像80%浑装修房捉金禾丽都枕4400某80%帽东和湾疯5400各70%急海客赢舟侨5900凑70%突长德东岭京劈2日9雹度冶4340奥90%湖3条、渝中区房地要产市场预测：怪自尖9饥0遍年代以来，在墨一系列优惠政狱策的吸引下，偏许多投资开发陆商纷纷在渝中丘区半岛投资开姿发，一幢幢高线楼大厦如雨后这春笋拔地而起前，但偏鹊重于发展商业面设施及高档写躬字间，而对于店人们日益提高丧的高居需求却国有所忽视，少花有的公寓住宅丝楼盘存在着容及积率太高，通想风、采光、视冈野不足等缺陷部，随着我市居饮民生活水平的拥不断提高，这拒一块已形成一搭个巨大的市场貌空白。滥近两年来，住预宅消费中出现会了由郊区向市将区，尤其是市铸中心回流的趋窑势，体现了一休体拿“朴家居靠近工作吨地，节省交通梯时间，用更多防的时间来品味粗生羽活静”佛的全新生活理妙念。川三、抹***知的区位分析麦***讯位于渝中区蜂……子路，面临长江同，背靠储奇门卡，紧邻药品批亮发市场，附近盏有小学，重庆忙日报社、西部扰药城、新世纪更超市等配套设溉施成熟完善浑。主1分0外几路公交车和静直接到解放碑惧的凯旋门电梯自，交通极为方买便。并且均无份高层建筑遮挡将，景观十分优薯越，同时充分否确保了住户的储通风、采光以勺及私密性需求择。君在广泛的市调超基础上，我们蹲分析判断出本云项目的两大目洁标客户群：一艘、渝中区尤其燃是药品批发市珠场的成功经营昏者，这部分人呈士经过多年来捉经营积累，已原拥有足够的消赏费能力，他们错需要的是一个纳相对较近，不炭脱离商务社交当圈，交通便捷绒，可随时顾及纯生意又足够舒禁适以放松身心咏的家居环境，幅本项目的中大概户型恰好同时别满足上述要求适；二、渝中区惕工作的白领阶齐层，这部分是据追求时尚、自政由的人士，他英们品味生活、辨追求情调而不匙愿将时间浪费啦在交通上，本队项目既依托解偿放碑大社区完彼善的配套，又号可揽江借景，香完全符合他们见的理想；三、声旧城开发的拆材迁户，他们在剥这一带生活了挖几十年，不愿补离开这熟悉的炮环境，通过以枯旧换新方式，妨拥有更好的居区住环境。通过城上述分析可知描，本项目有广队阔的市场前景啊。须四、市场预测炕及销售回款计储划板该项目良好的衰地理位置、准凶确的市场定位罗，公司有实力惑强大的营销策像划队伍，长滨侦路为渝中区重怀点发展的环节眉，区位优势明要显，市场细分票、准确到位。府项目以中小户预型为主，结合凤地区现状，遵乏从谨慎性原则特，采取低价入乱市，逐步提价渔的原则，预计程住宅平均售价评为翁300丽0车元贺/园㎡；车库销售宜为端1铸0柏万穿元待/乐个；商业及办兵公用房平均售背价投8000坝元距/跟㎡，项目销售熊预计旋为协200边9坐年慨8节月开始，预计晒当月预轮售蚁3榨00侍万元右左纲，瓶200细9亩年艘80贺0缘万元谋，来20够10舱年销售完毕。详见附表三蔽第六超章贞柜马收益测算及评俩价基础数据腐建筑面积平方扁米，实际销售奴面积平方米。斤车放库想敞杀平方杀米犯健收（魄6愤0钞个车位，每个巨计智1饼5旺㎡）脑商凶场线兆覆平方米压住溜宅府勉锯平方米昨销售收入、成饭本费用测算涉（一）销售收羊入：项目预计币时间渐为胜200旗9梯年钩8啊月清1栗、车库稼：津6赔0亲个车位：漆2伍、商场眼：合轻蔬万元张3保、住宅推：淘惹外万元与销售收入合计盼：万元百（二）销售税轿金及附加茫(络综合税率果5.5臣%怖)削万备元贡×惩5.月5宴%极=卷万元骄（三）成本费毕用、总投资中币已包括利息、叨管理、及销售痰费，成本总额图为万元。麻（四）利润总鲜额：别橡铜（五）净利润剑：恰纠姐所得税率某万兔元来×亦25捎%赵=勺万元啄假枕涨万元胞（极1-诵25缺%蹲）胞=篮万元魄（六）投资报净酬（静态测算咳）万垫元苗÷但万泼元雅=41彼.35妖%浙该项目销售率激达草100录%丘时，其销售收慕入为万元，建挑设总仓成本万元，税耽金及附加万元歌，利润总额达酷万元，应交所甲得税万元，净网利润万元。项牛目有很好投资吵收益，投资报钳酬率达。详见附表2裁第七把章桶么浊评估结论仙勿鹊一、本项目符别合我国目前宏匆观经济政策，池且符合重庆市障的发展规划及较我市居民的居浊住需求发展趋音势。加之项目翻地理位置优越弹、交通便捷，痕建成后对重庆连旧城改造，提闯高我市居住条晒件、居住环境砖，展现重庆大埋都市风貌，吸沾引外资等方面蛛，都具有重要傍的意义和促进敬作用。疫罩尸二、经测算，忧本项目总投资句万元被，迁建设施工旨期硬1终8蛛个月右左，总坛建筑面积平方渴米，建成后可歇出售面积平方研米。按静态计报算我方可获利姨润万元，税后掀净利润万元。职总体来看，本盘项目市场基础牧广阔，具有区挑位优势，市场榜风险较小，项奋目投资报酬率尖达鞠41.35肤%底，投资回报可失观，结合我方底多年来成功的附项目市场动作川经验，本项目屈应具很高的投凤资价值。永重庆市妄**围房地产开发有页限公司杂借促碎图惩劈二迟00城九融年搭三配月痒建设投资情况扮表去附表骗一卸击列休往叮途锁单位：万元狼序里号使项目或费用名松称巡概算价值蝶建安费雄设备费欲其他费曾合计佳一退建安工程费株1投建筑工程喂1.1乱基础部分处1.2横土建及主体结逢构瞎2湾安装工程吹2.1撇给排水仅2.2蜘电气乎2.3命通风畅2.4色燃气久2.5再电梯院3睁住宅大堂及会岸所装饰颜4爆裙楼外装插5柴塔楼塑钢门窗奖6屋1-笑6茂层裙楼内装盒7吸室外综合管网颠及道路航8鲜绿化竹9裹三通一平秘二杰工程建设其它熔费怪1速综合配套费挪2捕勘察费得3她设计费怜4床规划科研费猴5晃招投标费称6雪标底预算编审笨费储7汤工程监理费锡8钉人防费销10贱白蚁