杭州某示范城建设可行性报告

21世纪卫星示范城—***建设可行性报告***项目概况（一）项目特点正在开发之中的杭州***位于余杭市。杭州***是集房地产开发、旅游开发与新城区建设于一体的超大规模开发项目。该项目不仅在开发规模和力度方面走在前列，而且实现了开发思路的重大突破和开发模式的重大创新。——超大规模、超强力度开发。***总投资预计超过80亿元，开发期长达6~8年，占地面积为6500亩，其中房地产开发的建筑面积达400余万平方米，可容纳居住人口12万人，是我国至今为止由一家房地产公司单独开发的规模最大的房地产项目；由欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、二十一世纪世界家居文化和建筑博览会等组成的旅游项目，总投资预计10亿左右，是目前华东地区投资最大的旅游项目。项目建成之后，***与星桥镇连成一片，将成为杭州市乃至全国环境最为优美、基础设施最为现代化的21世纪样板式卫星城，临平的新兴副城区。——房地产开发、新兴产业培育与新城区建设三位一体。通过对***的超强度开发，把***建设成为杭州市东部地区旅游休闲中心、民办教育中心；拥有12万人的居住中心；杭州市的重要卫星城和余杭市的新城区。这是一个集房地产开发、新兴产业培育与新城区建设于一体的综合性开发项目。——市场取向、企业化运作的“民办官助”式的城市化新模式。项目开发的资金筹措、新城区的规划、市政基础设施和配套的社会事业机构建设，都将以企业为主体，按照市场化原则进行操作。——“先做环境，后做房产”的超常开发思路。项目开发的总体思路是“先做旅游，后做房地产，滚动开发”。在***建设的总体战略部署中，不就旅游开发旅游，不就房地产开发房地产，而是通过先启动旅游项目，为***房地产开发和杭州市国际教育中心、高新产业创业基地建设营造一流的环境，并籍此来带动房地产市场拓展以及其他产业的发展。（二）项目前景预测根据国内权威房地产策划公司王志纲工作室预测，***项目的总投资约87亿元人民币，税后利润将达到12.30亿元；静态的税后投资收益率为14%，投资回收期约4.58年。项目成本相对较低，投资收益率良好，资金回收与返还能力强，抗风险能力强，总体经济效果优良。***项目不仅可以为投资者带来良好的投资回报，而且还将产生巨大的社会效益。该项目建成之后，将创造7000—8000人的就业机会，旅游项目将带动20亿人民币的GDP增长，房地产项目将带动120亿人民币的GDP增长。（三）项目开发的比较优势——开发商优势。中国广厦建设集团是一家实力雄厚，人才济济，信誉保证，经营范围十分广泛，涉及建筑、房地产、金融、文化、影视等多种行业的上市公司。浙江盈华实业有限公司是涉及消防设施和建筑电气检测、实业投资等多种领域、资本实力强大、科技含量高、人员素质高、具有广阔发展前景的企业。——项目策划和规划优势。项目由国内著名策划公司王志刚工作室进行总体策划、全面认证，由美国WY国际设计顾问公司、英国阿特金斯国际有限公司、深圳激流策划公司、清华大学城市规划设计研究院、浙江大学城市规划与设计研究所等多家国内外权威设计公司进行精心规划设计。——项目组合优势和规模优势。旅游、民办教育和房地产三大块共同开发，使***项目形成了互补互促的组合优势和规模优势，综合开发优势十分明显。二、***试点的必要性（一）***项目试点有利于积极探索中国城市化的新动力和新模式。从理论上讲，中国目前正处在加速城市化阶段。但是，不容忽视的一个现实问题是，在沿海城市群密集地带，通过农转非户籍制度改革和发展城镇工业、传统的第三产业吸纳农村人口的城市化推动力明显减弱。中国城市化需要寻找新的动力源。在这种背景下，许多城市都通过购房入户制度，以求在新一轮争夺人口大战中赢得主动。但是，外来人口的大规模流入，必然加剧由于城区人口过于密集所带来的拥挤、基础设施超负、用地紧张、房产价格过高等一系列问题。而如果在城市边缘地带进行分散的、小规模楼盘开发来集聚人口，由于基础设施建设滞后而缺乏市场需求支持。蜂旦流因此，从国际棕经验来看，当词一个国家或地领区经济发展到众一定阶段，往格往会出现逆城持市化现象，即炉城市市区人口慨尤其是大城市枯市区人口郊区于化、大城市外镰围卫星城镇布弃局分散化的城炮市化模式。逆鹰城市化不是城低市化的反向运层动，而是城市祥化发展的一个持新阶段，是更抱高层次的城市暗化。以一个特稀大型、大型城姑市为中心，以张一群分散型、仇独立型的中小孩规模的卫星城太市为依托的城尊市群也有可能脏成为我国沿海寇发达地区温21陶世纪城市发展策的主要模式。浴至另我国现阶段在视特大型、大型镰城市周围也出岂现了一大批卫且星城，但是，丧这些卫星城的巩建设主体乡镇折府，这种传统俊型卫星城建设洞，由于缺乏大邻规模资金支持斯和高档次的规心划能力，无法成构造足以大规淡模吸引人口集播聚的环境条件镇。因此，充分武利用大房地产瓶开发商的资金慢优势和规划设摸计实力，通过差在城郊进行集皂房地产开发、番新兴产业培育粥与新城区建设虑于一体的现代给卫星城建设，德充分利用环境贫优势和价格优活势，开发符合摆不同收入阶层丰的各种层次的翻房地产，吸引拼人口大规模地喷向新城区流动伟，快速集聚人部口，实现城市丈规模的超常扩抹张，是现阶段斧沿海发达地区括城市化可选择狗的一条新却路子。这一城蔽市化模式不仅欣可以有效地解陵决城市化的市舒场需求动力不嫩足问题，而且璃可以解决依靠割政府力量推动枕城市化的资金波、土地要素供叛应能力有限等料问题。这是继哥农转非户籍制锣度改革推动城逝市化进程，工衰业化带动城市迁化进程之后的庙新一轮城市化假的新途径。蚕***铅建设项目正是猜在这以城市化挣新背景下推出益的，具有重大拼的试点价值。递勇（二）痛***块试点有利于积金极探索超大楼趟盘开发和居住胡郊区化大背景锁下的房地产开怠发新思路和新须模式。涌***沸项目的推出，桶对整个杭州乃今至整个中国的工房地产业发展旋都具有积极的很探索意义和重举大的创新效应常。忙—饲—施综观西方发达好国家房地产行鞠业发展的过程质，我们可以看剑到，在本世纪乡五、六十年代尼，由于汽车工伯业的兴起而带软来的交通便利愚，使得人们能剑够在城市工作校而居住却在郊贝区，由此给房宁地产业带来了纪新的商机和利而润。人们的工梁作、生活方式秃一定程度上改蹈变了房地产业沉发展的方向。己房地产行业正凝是在充分利用爆这一新出现的财现象后，才有蝴了新的突破与顷更广阔的发展球空间。发达国信家房地产业的惩这一历史过程暂对我们国家自案己的房地产业怜，毋庸置疑，串也具有相当重彻要的借鉴作用汗。随着我国经匪济发展程度的助提高而带来的穴交通行业的振栗兴势必也会引球起我们普通居魔民居洋住推“写郊区欺化首”谎的现象，因为行郊区相对廉价烫的房产价格及稳较少受污染的玉空间、较安静丢的居住条件会骗越来越吸引更珍多的人们选择悦郊区作为自己略的安家之地。超另外，我国的芹大、中型城市哈经历了人口、乎产业、资源等聋大量向中心聚议集的过程之后喇，城市内部出屯现了承载过度辩的现象，中心序区交通拥挤、辽市政设施陈旧暂、城市规划不龟合理、旧城区楚急待改造等问巴题，以及住房程制度改革后，泥每个人都必须游面对自购房的彩现实。因此，娱在市区土地有控限且价格过高绿的情况下，中咽心城市通过进挎一步的向外扩政张，重新调整质和规划城市的氧布局，进而实笔现从远郊到近舒郊到形成新市竞区的演变过程梅。因此，房地咏产的开发建设忆也肯定会产相生驾“张郊区榴化魔”蚀的现象。目前盒我国城市化水运平为刮30督％，城镇人口乱3.7糊亿。预计尽2020客年城市化水平彻达到恨45筹％，全国人口喇14语亿，城镇人口喊增至梨6.3自亿；预计孙2050炮年城市化水平净达到仔60拒％，全国人口湖16与亿，全国城镇闹人口增至编9.6洲亿。前归20藏年城镇人口增筋加芒2.6党亿，按人均居梅住面积巡10爬平方米，即建施筑面积股20瑞平方米计算，稻共需为新增人亿口建设住房愧52测亿平方米，平辱均每年需建设政住房候2.6坊亿平方米。后怎30杆年城镇人口增项加长3.3免亿，仍按人均贺建筑面积溪20造平方米计算，级共需为新增人痰口建设住房旷66虑亿平方米，平均均每年需建设羡住宅佛2.2铺亿平方米。有够关专家指出，在在我国的城市啄化进程中，多优数农民将住在穴就地发展起来汽的小城镇中，期不会较多增加豆城镇住房数量窑。由此可以看春到，房地产业寄的驾“千郊区识化宁”占蕴含着巨大的哭商机，有着广倡阔的发展前景验和诱人的发展喝空间。面矮对铲“撤郊区温化蛋”喝这个大趋势，秒房地产行业应朱该主动出击，蛋因势利导，而毕不应被动等待汪。二十一世纪崇卫星城示范城挂建设试点工程疏房地产项目有普一点正是基于梢这样的考虑，迹未雨绸缪，预抖先进行尝试，窝努力塑造二十杀一世纪城郊房巨地产开发成功顶典范，为房地寄产业积累更多抢的经周验。鱼—录—虚我国居民的生慈活正稳步向小毛康阶段迈进，终居民在选择住晓房时，已不仅姑仅满足于居住幻面积的多少，虫还要考虑居住导环境的好坏及赠配套设施的完闸善程度。房产桥市场的实践已迅经证明，绿化息是否浑“桑到家巨”晓，将直接影响呆房子销售。有叙些居民在购买丝住房时，牙不光看房型、挂地段、朝向，材还要看小区的忠园林设计是否蓄到位。为了迎始合市场的需求慈，许多发展商俭请了国外的园葡林设计师，许猎多房地产项目水的广告上，除陷了设计单位、哭建设单位、发路展商及销售代统理商以外，园雕林设计单位也叛登堂入室了量。人们如今普而遍注重的是一贿种有着良好的州人文景观和回晴归大自然情结谦的品质生活。剂２０００年北垫京国际房地产馅交易会的新盘五之中，公园借末景的手法被大确量运用，出现忘了大量咱的凉“幻双景住专宅壶”栏，己“蝴双景住宅变”骆指谅“苹公园借景糟”储和喊“历小区内景稳”烧的融合，属于晌全新类型的景砍观住宅，它改奉变了以往甲“签在建筑中堆砌捞绿化尘”铅的观点，提出煌“困在绿化中放置表建筑财”臂的口号。同时珠通过形态与空尊间的合理布局趁所形成的景象诱通视，实现社湿区景象共享，雀营造出一个带首风景的社区和美看得见风景的伙房间。政我们可以看到慨，随着楼市竞跳争的加剧，开习发商对环境越负来越重视，环披境的优越程度券将是房产受欢断迎与否的一个羞极其重要、无绳可代替的指标擦。房地产行业弓的泛房地产时胸代倚—氏追求住房硬件区条件与居住环哑境（生态环境款与人文环境）陡相互配合、相市互协调、相互息促进的时代正相向我们走来晶。随着居民生邻活水平及文明获程度的提高，裤营造绿色生态悔住宅，注重环鱼境生态、建筑绒生态、人文生政态相互间的揉雅合和碧互补，是大众朗的要求，也是劳房地产开发商甲要做的事情。帖我们这个试点讯工程典的范“菠先旅游，后房患产疤”眼正是体现了这出个思路：旅游闻可以改善房产赶的环境，房产沾借助于旅游的钩生态支持。以伟旅游带房产，它以房产助旅游卵。两者相互适适应，相互促进春，共同发展。见—汇—讨我国的住宅建宿设在现在和未请来都面临来很咸大的发展。预逢计女2020幅年城镇居民人庆均住房居住面慈积提高到蚕12吸平方米，即建咱筑面积达24告平方米；预计委2050蛛年人均居住面般积提高到咸16帜平方米，即建俘筑面积莲32肌平方米。按掘2020昼年城镇人口达讽到将6.3肌亿人，每人增谋加厌4厘平方米计算，宴前搁20等年为提高居住捞水平需要新建累住房裹25.2投亿平方米，平技均每年猴1.26薪民平方米。后忆30沃年按篮9.6唱亿人口计算，干则需在眼2020佛年基础上再新杰建住房犁76.8驾亿平方米，平少均每年荡2.56峰亿平方米。在编如此大的需求屑中，肯定会有筝一些通推过矮“弱住宅柄群糟”勤的方式予以消面化解决。我们鄙的房产项目中迎，在某些地方帆，也需要进行污大规模的开发郑建设。大规模套与超大规模的只建设能够体现苍一定的经济效悦益，因为过小聚的规模往往引潮起一系列的问轮题，如无法保吹证环境与配套蹈设施的质量，季配套设施的共织享性差等。我酬们需要房产的薄户型创新与环延境创新，同样造也需要开发模桌式的创新。住枝宅产业是国民歉经济的重要组蜡成部分，住宅籍建设的投资一额般占国民生产迟总值的义3%-8%挪，占固定资产龄总值的望15%-30演%炎。住宅产业的津发展能够促进篇和带动相关产归业的发展，住驼宅建设投资增振长束10%修，将直接拉动势国内生产总值木增长个百分点乖。但住宅建设肥必须达到产业迷化、科技化，絮才能真正起到唐改善人民生活孕、拉动经济增副长的作用。若住宅的科技化宪要求我们用高访新技术改造传鼻统产业，如把伯智能化技术、干计算机网络技滑术应用于住宅尚产业，但是这档种应用显然在谜大规模的开发座中才更具价值仗。大规模与超泊大规模的开发针可以使居民享厅受到规模优势局所带来的完善重的配套设施和导较低廉的住房腹价格，以及大主规模开发时一扑般位于城郊所绵拥有的较高质泄量的空气。我血们的试点工程叨籍此超大规模睛的房地产开发紧模式创新，为合住户提供更高沈品质的服务并很为房地产市场窑注入新的活力峰。孩—男—巩房地产行业的瓜发展对一个国最家经济的发展创具有重要的作施用，据日本统究计，从惜1970隆年到罚1990脚年的敢20柜年里，日本的参住宅每年建设坡面积没有什么奔增加，但通过裳对传统生产方蜻式的革新，住听宅及相关产业肚创造的增加值际增加了勤16洁倍。估计我国吊在不增加住宅忘建设规模的条欧件下持续增长胸投资额的速度汪将会低于日本化，因而预计用垃50卧年的时间，把捏住宅投资额增茎加丢16励倍。按此计算虎，今后查50在年的住宅投资安每年将递增闻7平％，每年对国单民经济的贡献任率为月0.6薯个百分点。这顶样持续随50赔年连年增长，性对国家的贡献淹仍是很巨大的瓶。房地产行业墓作为一个金融借行业，如果发淹展好了，又可啦以带动其他行罚业的发展。如昨果它发展不好陡，那么对国家鼻的金融业，进咏而对整个经济斤的发展，都是知一个巨大的损回失。我们不久酿后将加入洗WTO桶，房地产业和占其它行业一样他，也面临着机村遇和挑战。而粗且我国本身经叹济的发展也要珠求在全国范围辜内建立一个统碑一、开放、竞亡争、有序的房乞地产市场。近雨来杭州市政府与提出戚了远“啄住在杭陶州消”论的口号，要实吴现这个口号，歇房地产市场的坐发展和完善当沸然具有举足轻足重的竖地位。虽然一白般的房地产开语发项目（包括副我们的试点工燕程）从筹集资股金，到人才的失到位，再到具泥体的房产的销俊售，都是本地方化的事情，但调一个成功的、洪具有独创性代砌和表性的项目畏无疑也具地区击的、甚至全国精性的意义。我傻们的项目正是毫一个开放性、愁开拓性的项目先，而且虽然杭醉州的房地产市影场从整体发育顽水平上看，并用不是全国最好徐的，但在很多茂方面，如主题细、文化、环境南等的探索，已绘具相当水准。详我们的这个项索目也正是想在败处在以生活方铁式为主题的概架念市场阶段的略杭州房地产行链业中作出自己开的理解，并使茶之超出地方的贸意义，为建立悼全国统一的房舟地产市场和使稿中国的房地产诊市场真正走向捏市场作出有益赏的，先驱性的湿探索。芝（三）雀***拐项对推动区域迹经济增长和结介构优化具有重泳大的战略意义街——智***艺开发有利于杭召州市通过实拒施含“角东进战链略鸟”陈而启动新一轮疮城区规模扩张腔，实现杭州市升区五年扩大一泼倍的战略目标各。加经济的高速发腰展，使杭州市凳取得了非常辉槐煌的成绩。有数关数显示，杭娃州每平方公里蛮创造的生产总尝值在全国省会积城市中名列第碍一，人口密度去第二，而市区撕的面积却为倒斩数第四，城区梦面积更是倒数出地二，城市人喜口和经济的增眉长同活动空间医狭小的矛盾日扒益尖锐。杭州而市行政范围狭泊小，西部北部密地区的限制，宰已有不少项目妇因找不到合适港的用地而无法麻安排；用地结项构的不合理，外工业用地比重糖偏高（占框24.39%滩，接近国标上员限钢25%烛），道路广场胡用地、公共绿糊地和市政公用誉设施用地偏低第，均接近甚至锻低于国标下限乱；地奸域结构和城市旁等级不成比例晃，南北长东西炎短，用地条件级受到极大的制献约；经济发展寇阶段同城市空牺间组织不相适泪应，使产业结火构的调整难以卸实现；城市主多导功能项目布让局缺乏空间等攀经济条件的制证约，严重阻碍匪了杭州市的发塘展步伐，到了粥非改不可的地耽步。平——嫁***角开发有利于优墓化杭州市的旅食游经济结构和瓶空间布局。少在杭州东部搞鹅一个大型的集副旅游、休闲、进度假、居住于贩一体的旅游项骑目，有利于改丽变杭州目前旅塔游格局西重东圾轻的状况。由示于旅游资源分模布的原因，杭其州的旅游业一差直以西湖和两帽江一湖为中心检，在旅游内容羞上以山水观光膝为主违,翁在地域分布上琴主要集中于城唐西西湖一带，搅杭州西南部的每富阳、桐庐、劈临安、建德、愧淳安等县市，鼠而最靠近上海犹的杭州东部和脉北部在旅游开劈发方面比较薄午弱，这样的布决局不利于大杭客州旅游经济圈局的形成，也不绪利于接受区域搞经济中心上海百的经济辐射。似通过在杭州东掘部建一个华东兴地区规模最大击的集旅游、休更闲、度假、居絮住于一体的项兽目，有利于使丈杭州的旅游格尤局更加合理，习促进大杭州旅创游经济圈的形纳成和发展。斜（辩3挂）是***弄开发有利于积额极呼应杭州市渗政办府妄“灿住在杭午州素”漂的战略举措，豆提升杭州房地绣产开发的档次德，开创泛房地厕产开发的新时尚代。胜在杭州东部搞拳一个超大规模婚的房地产项目喂，使开发商更握注重对居住环然境的建设，使籍房地产的竞争没从比户型、比纲设计、比配套筛变成不但比户颤型、比设计、挥比配套，还要搅比环境、比社勾区规划，裳比开发商的实劳力，从而提升尿房地产开发的确档次。此外，险搞这样一个超斑大型的集旅游类和郊区房地产良于一体的项目痕，不但要进行拆房地产的开发给，还要进行旅枝游、教育、健供康、文化传播纠等与人们的根激本需求密切相委关的产业的经壮营与开发，这罚样的房地产开肢发模式在杭州拘目前普遍以中堪小楼盘开发为绒主的房地产市迁场是首次出现规。随着杭州市摇区可供房地产吊开发的土地的歼逐渐减少，必搭将进入郊区房权地产开发的新略时代，而郊区猜房地产的开发浊模式和市区房扇地产的开发模询式是两种差异汽性很大的模式盖。作为杭州郊挪区房地产开发角先行者的天都胳成项目，无疑帝将开创泛房地狱产开发的新时犹代。这样的项纤目对政府提出蔽的矛“脂住在杭醒州丽”六的战略举措将持是一个非常有音力的支撑。卫——扒***顿开发有利于呼畏应杭州市政府来提出溉的赠“沾天堂硅薄谷苦”公战略举措，凭众借其优美、舒隆适、价廉的居业住环境优势，句加快杭州市高吐新技术人才和夸创业人才集聚兴。大随惯着盼“护住在杭萄州泊”脆战略的逐步实构施，杭州将是逼全国最社合居禾住的城市，而耗***续将成为杭州市络最适合高新技诱术人才居住和动创业的卫星城械，从而大大推予进杭州市政府帜提出矩的演“费天堂硅甜谷疲”箩战略实施。温——棍***啄开发有力推进苏余杭市政府的阀向杭州靠拢的月发展战略，改哑善余杭区位条寒件，培育新的栗经济增长点，胃加快余杭经济括发展。衡项目地块位于摇余杭市区临平抹和杭州之间，监项目的开发建瓶设将同时加速速杭州的东扩进养程和临平往杭粱州靠拢的进程砖，使余杭让市的区位条件唱和环境发生实躲质性的改善。故不仅，巨额投量资和新兴产业依的崛起，还可汤为余杭经济发嫂展注入新的活粱力。总投资逾欠80鼠亿元人民币的谢***坛项目将创造博700泉0风—末—子8000廊人的就业机会润，拉动收GDP疼增长量140口亿元。叮三、指导思想馅与总体目标窑组盛（一）蹦指导思想因饿巨天都卫星示范绳城建设试点的押指导思想是：困高举邓小平理辫论的伟大旗帜董，深刻领会中惭央关于发展小霸城镇决策的重梳要意义和十五合届五中全会关嫌于积极稳妥地僻推进城镇化的齿最新精神，根辫据《杭州市经姜济社会发卵展蜡“保十伪五捏”伟计划和阵2010终年远景目标纲驰要》和《余杭池市经济社会发今展配“衫十贯五房”观计划引和链201奴0求年远景目标纲蔽要》的总体要米求，面荣向该2驾1运世纪，大胆创密新，高起点规盗划，超前发展洒，积极探索市叫场取向、企业式化运作、民办径官助式的，房糠地产开发、新茂兴产业培育与仍新城区建设三能位一体的现代同卫星城建设新弦模式，把霉***液建设成为居住彻环境优美、服通务功能完善、待社区管理先进辆、体制开放、泊经济发达、文巡化多元化的现墨代化卫星城。缺体撒（二）总体目钓标刷天都卫星示范差城建设的总体后目标是：屑通过催8寨—丑10筐年努力，力争谈把奏***假建设成为代表日中肉国裤2维1邮世纪卫星城发周展先进水平的摧、泛房地产时洒代超大规模的蜡郊区房产开发近成功典范的现疼代化卫星城，虑杭州市东部地恼区的居住中心冬、旅游中心、锡国际教育中心遮和人才集聚高茅地。闹具体目标如下摔：配——县杭州市现代化负程度最高的卫津星城、余杭市摧新的现代化城址区。妨天都卫星示范睡城位于杭州市棉区和县级市临例平镇之间，随泡着杭州的东扩敏和临平向杭州巧市区靠拢，加急上自身规模的司不断扩张，天炒都卫星示范城乒的居住人口将古达支到巨1卫2哥万左右，成为积杭州最发达、袜现代化程度最诸高的卫星城区姥和临平市的现跑代化城区。泰——膛环境优美舒适场、设施现代化税、文化多元化淘的杭州市东部家超大型居住中葬心呀，雷“刮新住宅运轻动抄”布和版“姐住在杭攀州翻”系的成功典范。估睁责根据《杭州市侦城市总体规划初（帐199朗6睁—葵—拥2010乎）》，杭州市搅区由一个主城下、两个副城组窄成，主城是城沿市人口和产业谎的主要聚集区兽，承担全省政领治、经济、科矮教、文化中心犯和旅游中心的录职能；下沙副鞭城是东部新城朴，第二产业的奖主要基地，配揪套相应的生活闷居住区和公共快中心，发展成掏现代化的综合此性工业城；滨嘴江副城是南部撑新城，重点安禾排高科技工业复、区、科研机共构、大专院校扩及其相应的居致住用地和旅游仿设施，形成产骗、学、研、居副、游相结合的今高标准的现代煎化新城。从上其述规划内容看棚，杭州目前尚部缺少一个功能互明确的大型居毛住区兽，魔“刮住在杭适州共”旅的城市品牌缺桃少强有力的居母住区域支撑。消因此，我们将爸努力把即***虾建设成为杭州壳市东部地区以翻居住、旅游、即教育为其主要绒功能的新城区切。训融伙天都卫星示范跌城将以新的生缝活方式和完美暑的居住环境吸蚀引杭州本地居亭民、上海的跨妥国公司中高级柏管理人员、在累海外创业成功教欲回国定居度肯假的华侨或欲朱在中国居住的副外籍人士到此便居住，从而形息成多元文化的类居住氛围。衔—执—厘杭州东部地区忙的旅游、休闲注与购物中心。瞒—鸽—炕杭州市国际化逗的教育中心历。天都卫星示胀范城的教育不昨仅是配套设施塑，也是一项产痒业。将通过市孟场化的运作强她化教学质量，底通过与国外知糟名学校合作办午学等方式实现井教育的国际化型，使天都卫星设示范城成为杭徒州市国际化的瓣教育中心。蔽—稼—龙杭州市人才聚泉集高地滨。天都卫星示炕范城将通过创晶造优美的自然哀环境、便捷的嫁交通条件，良役好的居住氛围势，优秀的物业付管理水平，使碑之成为喊21穗世纪新的生活毯方式和居住环壶境的代表，吸叙引各类优秀人祝才到此居住。三、主要内容剧（一）城市化请新模式试点砍1万、通过新兴产姿业培育、房地骡产开发与新城葛区建设三位一抵体的现代卫星及城综合开发试允点，积极探索付中国表21睬世纪城市化新览模式。教—就—沙通过发展旅游勾和民办教育营滚造居住良好环淡境。舍通过欢乐四季驴公园、天都国穿际度假中心、惑欢乐大道、天管都广场、欢乐售广场、天都文伶化体育广场、恋二十一世纪世北界家居文化和忘建筑博览会等允旅游项目开发矩，营造一流的颂居住环境。通瞎过与浙江大学毁合资合作兴办哲浙江大学东方种学院，与国际漫著名中小学校璃、杭州名校合启办贵族学校，协把扇***聪建设成为杭州乔市民办教育基凉地，为巡***筋高新技术产业衫发展以及向知折识型卫星城方恐向发展打下良狭好基础。这用以旅游与教育乒等新兴产业带株动房地产的开信发，体现了芬***炕“奖以旅游、教育痰聚人气，提升糠地块知名触度悼”疮的开发思路，圾***衣通过旅游、教开育等新兴产业剪的培育，结合链房地产开发与斜城区建设，积胆极探索中国角21谜世纪现代卫星伸城新的发展模史式。塌—备—建通过超大规模暑的房地产开发希集聚人口，推赌进城市化进程举。歼充分利用环境酱优势和价格优狂势，开发符合结不同收入阶层姥的各种层次的抓房地产，吸引暖人口大规模地检向新城区流动帽，快速集聚人腥口，实现城市祥规模的超常扩涉张。这市继农勤转非户籍制度变改革推动城市肺化进程，工业灶化带动城市化准进程之后的新秩一轮城市化的搞新途径。亲生2意、通过诚21映世纪现代卫星向城示范城建设僚试点，积极探主索特大型、大招型城市通过卫巴星城建设实现烟规模扩张新模肺式。盼—宽—喂以盲***洁作跪为雄“卧试验烈田形”千，积极探索中洞国痰2抄1御世纪现代卫星栗城的内涵和基虹本特征，及时怒发现现代卫星酿城建设过程中萄出现的各种问芳题，总结发展冤现代卫星城的缘各种经验，寻君找一条切实可马行的现代卫星证城发展新思路仗、新模式，塑蓄造中摸国眨2拘1脂世纪现代卫星国城成功典范。嚼—牺—乞通过高起点规泻划，超强力度处投资，综合性兔开发，构造优蛛于中心城区的四居住、创业新渴环境，实现中外心城区向郊区苗卫星城分流和旗农村人口向卫宗星城集聚，实茂现摊大饼式城攻市规模扩张模乘式向章鱼式城浓市规模扩张模寇式转变。安3保、通过市场取健向、企业化运斑作扯的节“狠民办官罩助圣”倍式卫星城建设腔模式试点，积翁极探索城市化愚的投资新体制灭和资金筹措新羡机制。梯—否—拔积极探索企业赴主导型城市化肾新模式。监***贿建设完全由企迷业自主投资、抛建设和管理，谦尝试新型妻的菌“肝企业办社绢会跃”盛模式。这种模扫式不同于以往温计划经济体制燥下福利型的国字有大型企业办浸社会，而是以缘市场为取向，免通过规范的企辆业化运作为乱***臭居民们提供各寻项服务和设施特，在追求经济辱效益的同时满扰足社会需要。林同时，城市化母进程虽然主要酬应由市场机制谨调节和引导，茧但也应当看到主，在城市化过翼程中，又存在梨着许多市场失扩灵的领域，因晓此，城市化过格程又离不开政融府必要的干预卷和调节，政府裳作用主要表现碌在城市具体格径局、模式，城呈市土地的支配欢使用及城市基泡础设施建设等嗽方面。所以，袭***喷的发展是通过稠市场化取向、简企业化运作旨的吊“枕民办官鸡助舌”贵式卫星城建设阵模式试点。行—地—俯积极探索以上川市公司为载体蛙，运用市场手苗段筹措城市建钟设资金的民间咸主导型城市化塔的投资新体制丰和资金筹措新肝机制。表（二）房地产险开发新模式的烟试点各桨1期、面对大城市变住宅郊区化的完新趋势，塑造翅21宏世纪郊区房地造产开发的成功店典范。朋劫住宅郊区化是馒一个城市的城盲市化水平发展债到相当高的程棵度后，逆城市纸化的效应，是些人们脱离喧闹治的都市追求安晶详、宁静生活谷的结果。因此复，住宅郊区化劈是城市发展的颤必然结果。研絮究结果表明，准当一个城市的嗽人均屡GDP太达到填3000劝美元时，就会繁出现城市空心坛化、住宅郊区扶化的现象。根谁据《那`99衣杭州统计年鉴蚕》的数据，递1998调年杭州市区居静民的人均乖GDP病达到例3.3扭万元人民币（企按当年价格计肿算），远远超先过了瓦3000乳美元的临界值筒，因此杭州住邻宅郊区化的时桌代已经来临。寸从杭州房地产刊市场来看，房翻产开发郊区化牲的趋势业已初援现端倪。拥象天都卫星示惊范城这样超过杏400宇万平方米的超昌大规模的郊区篇房地产开发项形目不仅在杭州特、在浙江省是掌唯一的，甚至摆在华东地区、拦在全国范围内诉也是罕见的。破这一超大规模铅、超大强度项鞠目的开发成功让，将为杭州乃贱至全国的郊区蝇房地产开发创醋造一个可资借磁鉴的模式。晌霜2冷、呼邻应恭“郊住在杭我州灵”利的战略举措，奴争当杭州房地饥产业走向全国尖性市场和国际炕市场的领头羊严。寻杭州市委、市尚政府于培1999摄年提出例了释“毯住在杭将州伍”谨的城市品牌定衣位，这一城市后品牌的提出使姑杭州在国内乃姑至海内外树立非了独特的城市光形象，它无疑赔将成为杭州实土现住宅产业化怪，实现房地产众业走出杭州，陶迎接二十一世炎纪发展的一个歼有利契机；同涉时也确立了杭筋州房地产业面咐向全省、走向穴全国、走向世滚界的发展战略劣。影天都卫星示范扶城的市场定位毁是超越地方意毅义的，这种定僻位在目前杭州穗的房地产市场闷是一种创新。仔天都卫星示范脆城的市场定位挡不仅针对余杭叮和杭州，也针务对浙江全省，汁甚至上海，它则的辐射距离将薯远至整个华东辟地区、香港、竹台湾等地。同荡时，积极探索司一条房地产国探际营销网络建蹄设的有效途径馅，吸引海外创然业成功欲回国史定居度假的华处侨或欲在中国视居住的外籍人粪士到此居住。吧天都卫星允示范城因而有末可能成为杭州亿乃至中国房地短产业走向全国哲性市场和国际户市场的领头羊偿。冲3沉、通过超大规旦模房地产开发暑模式创新，开迅创泛房地产开窜发新时代加。蒸天都卫星示范联城的开发建设笑，除了进行房阴地产的开发外厌，还涉及教育标、旅游、健康谢、体育、文化潜等与人们的根慰本需求紧密相玻关的产业。不匪但要搞好社区脸硬件环境，还映要搞好整个卫霉星城的生态环顽境和人文环境块建设。这是一某种全新的开发洁模式，把房地放产的外延大大住地扩大了，如匠此大规模的开滋发必将对杭州惠甚至全国的房茎地产市场产生循重大的影响，叮从而开创泛房渗地产开发的新紧时代。榜（三）社区管隙理新体制试点骂雪朋物业管理是个胸复杂的系统工绳程，其包括的桶内容与我国原腾来实行的房管幼制度有很大的街差别。如果仍银然采用旧的管顾理方法和手段柱，物业管理这耍个新的模式也枯不过是个空架虑子。而针对广***线物业管理的量湖大、复杂多样药、细化、长期粗性等特点，实妻行管理现代化沉是十分重要的镜。现代化物业个管理，是指在偶住宅区域范围臭内的物业及物蔬业管理中，以究现代技术创新逮和科学管理为远宗旨，运用现抽代化管理手段旅，使物业的硬花件与软件管理背走向科学化、钓制度化与规范任化管理的活动胁过程。其管理蹈与服务职能的型发挥必须以实珍现管理现代化泰为前提，最大欲限度的使用现吸代化手段，如私科技创新手段谢、计算机管理议手段等，去实低施硬件（如房刃屋、设备与设昌施等）和软件姨（如产权、户暑籍、组织制度借、管理方法等东）的科学管理害。弃要对渴***兔实施现代化的唐物业管理，可世从五个方面入示手：管理观念遗现代化，管理校方式程序化，诊管理标准规范终化，管理组织织网络化，管理挪手段自动化。贺理观念现代化贼。现代化的管激理与传统的房然产管理在观念征上的区别在于蒙：粒信息观念。在靠物业管理中，组住息作为一种续重要的资源来扔管理和利用，然物业管理人员胀要全面了解物测业的运行情况址，面对一个不粥断变化的系统济，随时随地对夫其进行调整，鸡使其达到最佳滤的工作状态。短业主对物业的饮意见建议等信息息是管理人员仗进行下一步工献作的基础。因财此物业管理必券须充分运用信症息，加强信息兔传递，促进信钻息循环，及时欠组织反馈，达博到与客观实际才的相对一致，嘉从而为科学的艳决策提供依据货。堡系统观念。物案业管理的目标价不只是单一的迅建筑物，应该萌将建筑物与其受周围环境总和朗起来作为一个垫系统来管理，盐这个系统不仅灰包括有形的物及质，还包含了石无形的精神意伟志、文化、文笛明、道德规范巧等。份经营观念。物崭业管理不能完本全依靠行政手靠段，而要采用度经济手段来管蚂理，通过有偿勾经营服务，使小管理走上以业坛养业，自我发局展，自我完善朝的道路。希管理方式程序分化。物业管理宁是要通过人的缘经营活动来实罗现的，管理人另员的水平高低随直接影响到管既理和服务的质伶量和效果。我叠们无法要求每孟一位工作人员昼都具有较高的超工作能力。从那么，要保证起公司的水准就龄必须建立起一文套完整的制度浙。每一位员工粥在工作中都有离章可循、照章羞办事，保证工胡作质量，励由邪“秤人已制悬”恒变柜为煌“细法壮制怀”辆，全面提高企亦业水平，保证养整个系统长期牙稳定的运行。难管理标准规范豆化。物业管理他是服务行业，柔它樱的哈“薪产宏品穿”雁就是管理服务傻的行为。公司英为了保神证捷“池产讲品日”绵的质量也应建浴立一套规范化倡的管理标准，棋它也可以像工厨业企业一样采座用姜TQC寇，对管理服务粗行为实施的整辣个过程实行全在面考核。所制题定的管理标准伤要求细化、量记化，具有可操以作性。此外，报在这些管理标抽准中人员培训盟考核标准是不木可缺少的。企筋业需要有严格碌的考核制度来晓保证员工的素灿质，毕竟人员灭是管理行为的库实施者。只有披一流的职工队佛伍才能提供一斑流的管理服务蚀，企业才能达乎到一流的水平僻。涉管理组织的网勾络化。物业管册理涉及的面很仙广。物业公司开内部、物业公齿司与许多政府婚部门、行业单奔位都有着千丝民万缕的关系。闹我们将包含在织物业管理系统那中的各个部门暂作为一茧张份“宰网俱”者上的点，它们旨之间的关系就廉是揉“农网慨”舰上温的愧“狼线柄”保。这样我们就室可以建立一张脂简单来的绵“旺网友”页。在物业管理瓜组织网络中，慧有大量的信息断资源、人力资际源等，这些均献可采用联网的毒方式共享。细管理手段自动拦化。物业管理诞中的信息量大权、面大，而且潮要长期保存，朗经常调用，只哪有采用计算机废技术，将信息点分类、悉联网运行，才奴能方便物业公摄司和各部门共弯享。使用电脑暑既提高了文档亏统计的效率和延质量，也可在烦企业远期预测赶上进行辅助设论计。掩***翁作为一个超现土代的城区，它德的管理模式和竖管理制度也同绣样是超现代的鸭，具体表现在烤：打破传统的雹陈旧观念、改倚变社区配置类份型上的单一化送、强化社区组拘织的职能、完框善现有社区的宣管理体制，实逼现智能化社区前管理。同时，淋***牌还非常重视社这区的文化建设戚，将社区精神先文明建设放在线社区文化的首芳要位置。这种锋管理理念在栽***泰的社会事业投恭资上尤为凸现嘴。五、实施步骤恩天都卫星示范坊城将按以下步辈骤实施：埋试点方案报批豪与论证阶段（窗2士000/1翁0/20右——旦2001/1被2/31搭）外在该阶段，企傻业除做好跟项辩目有关的所有幸前期准备工作绞外，完成对项累目的总体规划兵和控制性详细罢规划，部分子羞项目的详细规叮划，以及天都骡卫星城经营管秤理的初步构想熊，并报送国家壁建设部审批，诉配合做好建设捏部对天都卫星集示范城的论证唐工作。蒸成立试点领导雕小组并制定试扯点详细方案（巴2002/0缝1/01显——赌2002/0却3/31属）晓报批工作完成掏后，成立由国狗家建设部领导井的、浙江省、钩杭州市和余杭舍市相关部门人历员参加的天都道卫星示范城试严点领导小组；从该小组除协调苏各有关政府只掠职能部门外，顶协助并指导企瞎业制定实施卫背星示范城的详啄细方案。倾项目建设跟踪团调查与研究墙项目建设展开舟以后，组织有喜关人员对项目晚建设进行跟踪嚼观察，对在此谨过程中出现的断新问题、新情丛况进行调查研谋究，观察和研汇究结果作为示心范工程的评估奋内容之一。太社区管理与行需政管理体制方抵案设计（亚2002/0昨4/01殿—电—大2002/0由9/31怨）扯在侧2002瞒年十月份首期随房地产推出之颗前，做好卫星雹示范城的社区赴管理和行政管绳理体制的方案歇设计，具体包幼括：物业管理湾体制、社区管腊理和服务体制造、民办社会事盆业投资与管理橡体制，以及整便个卫星示范城茅的行政管理体案制。寨对卫星城开发哪效果与新型管译理体制效果进哀行总体评估（颗视项目的开发双进展程度而定冻或项目进程过美半的基2005衫年）址经过四到五年可的开发建设，吸整个卫星示范良城初具规模，酒以市场化为突鄙出特征的新型名管理体制经过证实践的检验和杨不断的修正后光渐趋成熟，对估此有必要进行揪评估和研讨会享。具体形式可拔以采用国家建爽设部主办由天腔都卫星示范城眨承办的方式，运费用由企业承钞担。保障措施市第醉一拦·只组织保障钥这里所谓的组疮织上的保障主商要是指，将会言成立一个包容马各个职能部门裙的领导班子。喝由于项目的规筒模空前，而且岔又有运行模脱式上的创新性耳，故而，难度臂是较大的，由赌于项目建立的俊是一个卫星城绳，而且无论从肆城的基础建设悠，房屋等都是棒由一家公司来辣统一构造，其睛作用相当于是私建立一个小型丧的社会，因此垒就具有了与先请前的模式完全择不同的尝试。抚从组织体系上触来讲，主要是淹要保证以下几美个方面的机构宋。首先当然是全一个由开发公扎司所组成的一唱个总指挥。其推只要负责下面侮几个部门的工千作。本来其管筝理模式应当是鸦小区物业管理酸的模式，但现结在的问题是卫必星城其一方面洽来说是一种大透规模上的小区育，另一方面来史说却是一个完垫整的社会。故搂此，是将两套揭班子合二为一航了。从机构上浩来说，既要有饺管理机构，又扩必须具有安全糕机构。具体来杆讲，主要是要梳涉及以下一些螺部门。如既要迷有土地管理机眉构，城建部门淹，还需有卫生滴，环保，公安卷，银行等机构碧，这些当然不转是单独设立的稠，而是通过一芒个主管的总的违小组，来进行贯整体上的协调捡和合作。由于狂整个卫星城都肿是由独个公司盾创立的，故而杜其整体上的协殿调也是较为方蔽便的。辰前述的领导小况组主要是由一饭些专家所组成裤的。他们都是详相关的管理方矛面的专业人士绝，由他们来组蜂成一方面使得锯相关部门的联朽系变得更为方志便，另外一个蝴角度来说，也踢具有更好的专施业化管理的效么应。艘第惧二死·途决策保障纳这方面的保障渣主要是为了能所让整个开发过色程中的每一项犬重大的决策都娇具有其科学性设和合理性。这隙方面的保障主唐要来自与一些侍大型咨询机构垂的帮助。例如旱，整个项目的我总体勾画是由环房地产开烦发方面具有特微色的王志刚工少作室来全权策弦划的。这就从赔总体上保证了科整个项目的可未行性和可操作侍性。另外，开羡发公司还聘请寨了美国的诚WY妈设计顾问公司度，英国的阿特认金斯设计公司赌作为外籍的顾在问。这是由于适整个项目的开犹发中其中很多搂的房地产项目首是要开发国外锯风格的住宅，折为了能更加既统有异国风情的洋品位所考虑的蹲。另外，外籍毁的设计公司一啦般讲经验方面盟更为广博一点坚，以应付一些般难点的情况。罩在这之外，公斜司还聘请了浙复江大学城市规鲁划设计研究院磨，清华城市规到划设计研究院呆作为顾问，利摄用学校相关领升域的研究成果鼻为公司所用，勾以具有学理上军的合理性。这氏些顾问公司和骡研究院的主要崇作用就是对于开整个的开发过挎程进行严格的滤监控，在决策您上尽量听从他锡们的建议，以耀保障决策的合足理性。超丢叛资金保障耀项目由广厦和结盈华两家公司呈共同投资。广旨厦集团是建设躺部推荐的建筑概业全国首家上踩市公司。拥有香40寺多家企业，总殿资产浇22角亿元，年产值栽达载50娘亿元。广厦集侵团与上至建设起部、省市政府田与行业管理部扰门，下至余杭智市个职能部门督都有良好的公喊关资源。广厦察集团是建筑业妨的知名企业，证同时也是房地努产开发商，在蜻房地产、建筑误等领域都有出辽色的操作能力呼。脖项目目前已经枣正式启动的投蝇资规模高达示80贝亿元。这么巨或大的资金，主举要来源有以下书几方面：搜凭着广厦集团逝雄厚的实力与姑良好的信誉，歉向银行贷款，箱实行直接融资山。柏利用广厦集团眨是上市公司的澡身份，实行配手股集资。倡建立一个由广来厦与盈华控股榆的子公司，再躬委托专门机构岗（如投资银行剪）对子公司进伴行包装，争取啦上市进行间接陪融资。给根据项目是分谢期、分批投资茄的特点，在进莫行下一期投资食时，可考虑利分用上一期开发暖所赚取的利润含，追加下一期锋的投资，实行喂项目滚动发展金，资金滚动投示入，既不耽误吉项目的进展，奔有可减轻融资引的一部分成本础。裁从城市经济学驶的角度来看，领城市的发展格是局主要有两种煌，一是横向的名发展，另外一框个方向是纵向言的发展。纵向捷的发展只要是歇指城市内部结乔构的升级和土懒地利用价值的贴提高，这种城功市的发展模式逆，主要是看该俩城市的地域的法限制和其资源摆的限制。主要争是在原有的城陵市的基础之上煤进行重新建设械。表现出来的肤是一些老城区五的改造和新建蜜筑的出现，更衣多的是将一些建原来的违章建版筑进行拆除，丛以屯出空地来醋为其他的项目陕进行建设。从必外观上来看是喜城市建筑总体德高度的提高和斯建筑密度的增今加。这种城市睡的发展模式能窝够提高城市的诸品位，但是往谅往要受到其地惯域的限制。另阿外一种发展的然模式无非是进旨行城市地域的做扩张，一方面泛是将原有城市顶的郊区逐渐吸痒收为城市的组鼓成部分，另一栽方面是在原有笛的城市的周围矩，通过提升一矮些小城镇的结酸构和规模建立盘原有城市的卫祝星城，通过这虹种方式来扩展桌原有城市的规纺模。临而杭州市现在间的情况是从经足济实力即国民紫生产总值的角储度来肚看是处于全国除前列的。但是霉从人口的规模雁和城市的区域虾范围来说，杭啄州还比不上其疮他的大城市。佩杭州现有的人奏口大概稍200秋多万，现有的归城区的范围也泪不是很大。杭西州要真正进入雁大型城市的行菜列，其最重要轰的是抓住现有贞的发展机遇，纺进行城市的扩骂张。这种扩张冒不是单单在原替有的城市的的未基础上进行在期改造，而是要吗想办法进行地颈域上的扩张。坝杭州市现有的怜规划中，已逐府渐接纳了萧山烧市的一部分地伶域，将之划为边市区的发展范繁围。但是杭州益的东面、东南淘面都是海，北蚀面主要是湖州饰市和嘉兴市，性都不属于杭州旺的地域范围，最故而从地域的城扩张上来说，垫向这些方向的案扩张是不明智俘也是不太可能卷的。杭州的几略个郊区的县市握都是在杭州的分西面、西南面茅，而余杭市大形部分的范围将吃杭州包在里面发，故而从地域赴的扩张上来说嚷，由于杭州受吴到地理范围的巧限制，将余杭栗作为它的卫星鞋城市的建立，晌具有得天独厚画的优势。另外吧，在杭州的规龙划中，将把人蛋口作为其中主贴要发展的一个萝指标，其长期易的目标是将杭钓州市的人口扩吃张到言500莲万，人口的成仿倍增加，非同摊小可，必须进摊行城市功能的什分化。然而现樱实的情况为杭终州市城市规模孙的扩张建立了素障碍。浙江原没有城镇的动力鞋都较为不足，偏究其原因，主殃要有一下几个钩方面。一是农朱民对进城的观存念发生了很大橡的变化。原来盼，户口的约束贤和诱惑是较大最的，但是现在王农转非的指标他的诱惑力以不怒同以前，农民岔更多地考虑其扶进城的实惠和渡利益，变得较狐为理智。二是蜂现在的城镇甚幕至是农