杭州某地产体验区各阶段设计导则

***地产体验区各阶段设计导则目录（按住Ctrl并单击鼠标以跟踪链接）HYPERLINK体验区选址规划HYPERLINK售楼处土建施工图设计HYPERLINK样板房土建施工图设计HYPERLINK体验区景观导示设计HYPERLINK售楼处室内装修装饰设计HYPERLINK样板房室内装修装饰设计HYPERLINK差一、配体验区选址规治划瓜输入项目：妹《项目总体规壶划设计方案》排输出项目：国《体验区修建匆方案》晨阶段成果：炸《体验区修建鹰方案》庙输出项目管控边要点：宴根据交地水情况斧、工程进度、烧销售计划、成衔本预算决定是惑否采用临时售弦房部和样板房遵；伍根据交地情况罢、工程进度、绒销售计划、营驴销策略等决定膏售楼处和样板聋房的总体位置熟；舰售楼处的位置寄及体验区主入本口的设置应方谦便该项目辐射滑的主要区域客轨户直接到达，剧避免因下列因双素造成的绕行眯，影响客户的草体验感受澡：缘①歇单行道反方向纺车辆无法直接齿到达或主要道央路处于施工期回无法通行捷；名②理沿途交通道路优品质低址；驾③您项目周边公交定车出租车站位亦置不便，导致号参观客户步行疑时间过长；收对于项目辐射种主要区域客户洽的来访路线，边考虑沿线城市拳景观对楼盘档猴次影响；糊考虑项目辐射夜主要区域客户沟的来访路线沿齿途路牌广告、截交通指示牌选寄定初案；苗考虑体验区范号围以外的客户馋接触点的景观海等整体效果，驳针对项目规划震红线外市政道杠路绿化及管理潜现状以及相邻诵建筑的影响和让干扰等制定出近良好的改善措密施；绞控制因售楼部阀和样板房的位券置造成的施工眠实施难度及由催此产生的成本悄增加及工程延同期；计算土建办及装修周少期枝,唇一般绣在烛3捉个月左奔右缩(体不考虑地下室句因溜素必);市考虑客户在整逐个体验区内参限观流线的舒适椒感和韵律感。耕针对客户在体霸验过程中眼、颠耳、鼻的感官挡效果进行有预丝见的、有主题秧的、有情趣的碰、有想象的装础饰景观实施。泰项目专员应实景地感受声音、飘气味等不利因炭素对体验区开核放的影响。右样板房与售楼裹处距离不宜超伙过忧40深0笛米巾，否则应配备潜电瓶车等交通科工具；贤体验区内的客梢户停车点应靠层近售楼处并相蔬对独立，与售舰楼部距离不超深过疤15际0吼米崇，打否则应配备电损瓶车等交通工艇具钩；击体验区内应设停置不小状于尝1杯0俱个停车位的专束有停车场，并洪应考虑销售高黎峰期的客户临虾时停车点；选售楼处和临时碰样板房的地坪雁标高应高于室迅外道路地坪标富高嫂600奖-经900穴MM惠左右。见样板房选型原仅则：量大、设救计有亮点、通售过模型或者户凑型图难以表达文、销售有升难今度半;畜样板房选址原赌则：=1\*GB3为①坝屠主要功能房的烂景观较好，能透突出项目卖点蛛并符合项目营帽销策略；=2\*GB3胖②包坛主要功能房与哭周边建筑无对毙视、无视线遮扁挡；=3\*GB3嫁③陶硬若样板楼无电傍梯，则样板房贼所选楼层不宜这过高；吹临时样板房的欢位置摆放应由驻示范区景观设价计师统一进行参规划设计。毕为了有效地进舰行成本和品质仪控制，体验螺区御(妨售楼部，样板戴区和样板景隶区酿)坚的总面积应不姐宜超疲过滤10000律-1500蚁0裳平方米驶。遥二、免售楼处土建施县工图设计洒输入项目：售撑楼处土建方案解和施工图侦输出项目：营臣销部《售楼处佳土建方案设计墙审图意见》和慎《售楼处土建场施工图设计审搂图意见》犯阶段成果：《败售房部土建方桌案图》、《售秆房部土建施工响图》旋输出项目管控滋要点：薪与该项目的建多筑风格结合；蝶与该项目推广料主题和调性的陡吻合；晚首先考虑售楼昏部是永久建筑骨（如入口会典所环,份沿街商业）还酸是临时建筑？沉和售楼部与样闲板区的关真系喘.籍售楼部内含样尿板房还是楼外诊临时样板房或叨现场永久样板问房？猎客户参观动线躁有利于销售道征具的使用；扁各功能区的划司分和各区域面心积的需求：秃表遥:枯唯各功能区划分透和各区域最小察面积需求赠功能区名称日最小面讽积鸟(过㎡小)昂必须设置的功升能区惨可选设置的功忌能区怜备注浊入口门厅设接待咨询台距模型展示区史350半★瓦洽谈区谨1歌2扮0僚★睁含吧台区眉财务收银区饿15钳★锄要求位置相对竭安全、可设置济收银台前室钻签约区晕30度★笑建议设兰置搞3黄组，有隔断的画形式。方便面石对面服务，尤穷其针对网签项齿目。馋置业顾问办公规室顷20铃★姻营销经理办公余室撒8表～持10摄★命储藏室下20贸★耻含置业顾问更胡衣间升公用卫生间肠30标★悄宜设置儿童专香用洗手台；男顺士小便斗主保安室李10惨★雀保洁室极10幻★敲含拖布池困（享5知㎡，靠近卫生动间但独立）及来保洁储藏室恩投影室晃25帅★莲工法展示区乐20灿★归儿童娱乐区合30均★糠总面积虑(劫㎡瞎)万700煌615笨85嘱功能区面积不牺包括通道区域典（含楼梯间）杨、强弱配电间世、管井、风井日等辅房面积下倍售楼处天棚梁仔下净高：主厅除面积苏200撒㎡以下，斜5毒4晓00嫂≥拍梁下净聋高底≥拌4境2突00唇以上（吊顶高推度为曲4800MM疼－献3600MM幼）；主厅面积芬200--5递00危㎡屯，拼840秤0上≥闲梁下净形高耗≥兄5嫂4雄00议以上殿（蛮840畏0指可为一二层中琴庭连通的共享蜻空间、吊顶高笨度为武7800MM监－唇4800MM催）；地建筑外装修与予室内装修的临虑界点装修：售叹楼处室内外相聪接的地铺、连衫接内外墙的结搞构柱、女儿墙剩下沿、建筑门亩窗洞口（含建荐筑朝向、视线妹、视野）、雨沾篷、室内外标的高（含建筑与树外界道路、花位台、绿化关系谷）；赏主要材料的采即购难度；阵施工工艺能否罗达到设计要求两；鬼售楼处大门门愈洞净载高授≥鸣2吴7肢00茧以上；采用自砍动感应门；现1封0料、空调系统的党主机隐蔽，风依口与天花造型工吻合，配置功骑率不低于侄250辛瓦宫/哀㎡（不低于大衰型商场空调负他荷设计标准）伙、室外温言度插3齐9紧度时，室内温瑞度控制铁在垒2倍5喘度以内；布1筐1铸、考虑预留弱屈电系统管线穿猎梁洞口；兔1践2为、各专业施工驱图之间是否协周调统一，各专锣业施工图是否渠对装饰空间、凶装饰效果有重存大影响。砌三、婆样板房土建施虽工图设计哀输入项目：样炮板房土建方案播和施工图督输出项目：营汉销部《样板房嘉土建方案设计增审图意见》和绞《样板房土建肚施工图设计审右图意见》塘阶段成果：《宋样板房土建方设案图》、《样捷板房土建施工晓图》附输出项目管控帜要点：建筑=1\*GB3围①坏详建筑户型分析克，是否有优化准之处，如是否宁有黑卫，空调逼位是否布置合今理，平面与立并面关系正确等羡；=2\*GB3刷②粘抹户内标高关系丑是否合理，如浩阳台、露台、汽卫生间的降板新高度，户内楼裕梯与门窗的标验高关系；门窗辅洞口的尺寸高社度等。别墅、骆花园洋房项目香样板房室内门萄洞净高要求茫≥处240职0双ｍｍ按，高层项目样佛板房室内门洞劈净高要粱求蒜≥禁225栏0助ｍｍ蜡，所有项目卫矛生间门洞净涉高摔≥秃210辛0戴ｍｍ，主入户炭门及外门窗按钟照交房标准高戒度修建；=3\*GB3这③陕拣门型窗型及其催开启方式的建倦议；=4\*GB3椒④供夺建筑外墙装饰签效果、装饰材字料及工艺的建拥议（含阳台栏和杆、外墙面砖双、石材、涂料政、木作等）盖；效结构=1\*GB3录①覆喇结构形式是否屠合理，临时样吊板房建议采用美砖混结合钢架典屋顶的结构；=2\*GB3语②郑夏结构图与建筑席图是否一致，志结构预留门窗程洞口和结构板束面标高是否与架建筑图一致等瞧；=3\*GB3油③脊机是否有现梁现欣柱情况，是否软有结构降板影蚁响层高的情况纠；安装=1\*GB3派①评律空调机位、热闻水锅炉、强弱晚电箱、天然气晴表、水表、燃狡气探测器、对蹄讲门机、红外农报警、紧急按组钮等设计是否吹齐全（按配置梨标准）以及位栏置是否合理；=2\*GB3哀②普介阳台、露台、龄空调机位的地直漏、排水立管牵是否设置合理胳，户内主要房翁间是否有给排戴水明管，是否爷设置有管井；=3\*GB3仍③基纠冷热水管是否衔安装到位、预浴留预埋穿墙洞攀口是否设置（厦尤其是结构梁河柱部位），尽厉量走天棚阴角敬明装（装修时额吊顶处理），是不得暗埋在墙锁体或地面内；=4\*GB3虚④汉挡卫生间排气口介是否设置合理丸，厨房烟道设芦置部位及止回给阀开口方向是祖否合理；=5\*GB3炸⑤愿朋空调功率：约封250尽瓦块/黎㎡；空调的安指装：室内机水收平正对预留的脑冷媒管口，冷帖媒管包裹粗细趁匀称美观且裸喊露部摔分您≤魂100而ｍｍ凭，采用分体式碗空调（室内机识也可用风机盘压管）。=6\*GB3筝⑥欲唤样板房户型确馋定及完成面净拖空尺寸测算；两公式：轴线尺甘寸田-蜜墙体厚度咱-诚5捆cm魂抹灰层；HYPERLINK立四、争体验区景观设娱计贺输入项目：体漏验区景观方案炉和施工图；踏体验区总体景鹊观概念、方案叮及施工图设计功；弃输出项目危：州订规划前期部，钻营销部《体验焦区景观方案审万图意见》和《晕体验区景观施饥工图审图意见疏》引；谜谱阶段成果：《趴体验区景观方桑案图》、《体涝验区景观施工堤图》、《方案访阶段技术经济廉分析报告》、巷《施工图阶段盒成本测算》嫌输出项目管控绩要点：摸景观方案风格港与售楼处的风俗格吻合或互补紫；与项目整体托风格特征吻合棚；体现景观概煮念价值，提升采售场品质。宰参观流线的合倚理组织及重点鹰景观的效果展按示；部充分考虑营销恨需求及展示效说果，合理组织孝景观序列、游待览节奏以及场杆地内的各种景背观元素，有效避管理视甩线弦.之景观要素应尺斧度合理、材质法、色彩等主要房特征应与项目雁整体吻合，确液定软景效狡果及基调树种消，骨干树种应茶考虑种植季节饱。稠应与建筑师及集各专业工程师苦协调平立面、砌结构、管网、肉照明、水循环爆相互关系。茅主要功能房间块（主卧室，客礼厅）景观为重支要设计点；船景观中的导示醒系统、景观家挣具（灯具、导羊示、休闲凳、惑垃圾筒、背景处音乐等）及小临品效果应与项确目风格有呼应写；HYPERLINK粒五、知售楼处室内装扰修设计直（一）选择装征修设计单位秤输入项仇目奏斤：装修（装饰祸）设计单位和这售楼处建筑修省建方案顷输出项涝目浩留：《装修（装犹饰）设计合同课》、《装修设唤计任务书》纪输出项目管控势要点：设计单民位选择和设计虹合同编写汉设计单位选择遭：棵设计师风格筛牢选；设计师曾泻作项目考察；黎专业服务口碑李评价：施工图工深度和及时度兼、家具饰品建仇议的可操作性酬、现场指导的态配合度；绣设计费标准掀：滥5产00-尚10淡00怕元炭/醋㎡（根据项目斜大小和设计师惠知名度）；有不利因素分析轻：施工图深度阳和及时度、装寺修和家具饰品律造价及资源。秤二、设计合同竿编写外：洞繁造价控制标准卵；设计周期、脾装饰配合需求份、到场指导次愈数；化项目设计意图礼的描述；（放还入设计任务书贿模版中）端与境外设计公舟司合作时，建虚议对方在国内璃注册分公司。钢否则在合同中愁有关纳税、税纸率、境内劳务羽比率及付款时田间应与财务进戏行沟通；隐（二）装修设减计和装饰设计渐输入项目：售裕楼处装修概念姐、方案和施工杨图、售楼处家努具饰品装饰方劣案顺输出项目：营继销部《售楼处溜装修概念审图徒意见》、《售粮楼处装修方案域审图意见》、暮《售楼处装修想施工图审图意虚见》和《售楼输处家具饰品装产饰方案审查意粥见》图阶段成织果柔崖：丽讽《售楼处装修昨概念图》、《晌售楼处装修方票案图》、《售邪楼处装修施工呀图》和《售楼胜处家具饰品装锐饰方案》斑输出项目管控伪要点：曲与该项目的建隙筑风格、客户配定位的吻合；塘与该项目推广液主题和调性的摆吻合；皇客户参观动线危有利于销售道鼻具的使用，工饲作人员工作流想线尽量隐蔽；汤售楼处主要天径棚装修后净高阳：主厅面积糊200坦㎡以下，边4趟8些00湖mm纹≥提净屿高就≥岂3戚6柜00毒mm息，主厅面积夸200--5胆00烟㎡，震78恋00缺mm大≥贸净块高芒≥剥4无8川00赖mm燥；其他区域净狸高沟≥坑2800mm既销售道具的位隔置和尺寸，销男控墙的位置和骆尺寸；兽室内平均照度枣：举200LUX午----25梯0LUX泻；铺男女卫生间的列蹲位、小便池差各向2章个以上，男、陈女卫生间至少估须有果1贷个马桶，带扶韵杆；尽可能设踢置儿童洗手台邮；略弱电系统：电克话慰--用前泻台朴2雀条、签约区滋1眯条、财务室吸2艰条、置业顾问摊办公室迫1扮条、营销经理填办公惊室泊1隆条、洽谈区地丹插蒜2互条（不需要）杠、吧台弓区摊1础条、保安搬室演1畅条；网线亲--沿前台贱2秤条、签约宴区唐3犬条、财务室龙2怀条、置业顾问作办公生室搭2钉条、洽谈区地泼插牛2设条、保安永室充1坦条。网络系统许可副设计为无线网乐络窜系统；耐监控系统：售财楼处出入口设卧监视器一个（换位置能兼顾售织场大厅）、财押务室收银上方送设监控器一个榆，控制设备设叛在保安室；亦设背景音乐系针统，控制系统夏设在吧台。笼员工办公室及郊储藏室、监控彼室、保安保洁锅室装修标准：稍（抖1恼）天棚：石膏搏板乳胶漆刷白若或矿棉板吊顶眼（松2妄）地面：普通链地砖或普通地伴毯垫（剩3浪）墙面：乳胶掠漆刷白惠六、像样板房室内装便修装饰设计攀（一）选择装胆修装饰设计单养位狠输入项目：装多修（装饰）设赞计单位和样板封房建筑修建方送案薯输出项目：《冲装修（装饰）役设计合同》、摔《装修设计任熟务书》怜输出项目管控阻要点：设计单栋位选择和设计满合同编写吴设计单位选择旦：你根据项目建筑满形态及定位选千择相应档次的线设计师炎根据本项目的愚设计周期，考闲评设计师的施饲工图完成的深钓度和及时度，用原则上时间紧叉张的项目优先拾选择配合度好培的设计公司；腾在时间较充裕够的情况下，可避优先选择有潜厕力的新设计师丑；粥确定本项目样崭板房的风格，败同时展示多套遣样板房要保证解风格的多样化宅；贡风格描述套主要适用项目桌时尚风格瓦以现代风格为嫁主，简洁时尚奸普通公寓、时适尚现代住宅孙豪华风格查欧式、美式、耻新古典、石花园洋房、别百墅高端、住宅墙其他风格多中式、地中海要、日俗式摆垃中式或地域风话情的公寓、花创园洋房、别墅查初步确定一、针二位备选设计钓师后，对设计庙师曾经完成的齿项目进行实地严考察，考察重锈点是设计师的制风格特点，原万则上要指定设恨计师擅长的风肯格；廉确定装修设计音师，再根据设蛮计师的特点确灶定装饰设计是困否分开委托，柄根据实际情况妄，装饰分开委熄托的形式可以旷是软装全包，拿也可以是纯饰葛品委托；程设计合同编写创：声造价控制标准滚；设计周期、桃装饰配合需求笔、到场指导次挨数；钓项目设计意图忙的描述。枝与境外设计公容司合作时，建嗽议对方在国内债注册分公司。述否则在合同中疯有关纳税、税誓率、境内劳务勾比率及付款时译间应与财务进巧行沟通；浴（二）装修设月计和装饰设计背输入项目：样颂板房装修概念涌、方案和施工债图、样板房家璃具饰品装饰方裕案瓶输出项目：营农销部《样板房雄装修概念审图尽意见》、《样乖板房装修方案柏审图意见》、垃《样板房装修筹施工图审图意叶见》和《样板胸房家具饰品装帮饰方案审查意千见》房阶段成果：《茅样板房装修概都念图》、《样虽板房装修方案狗图》、《样板像房装修施工图亦》和《样板房肌家具饰品装饰带方案》窝输出项目管控谦要点：取装来修哄(适硬装躬修坡):寄与该项目的建赤筑风格、客户驻定位、消费引蝴导的吻合；与墨该项目推广主篇题和调性的吻粱合；痛户型特点分析光，亮点展示和岂缺点弱化，平故面布局和立面够造型的设计效怜果应超越客户瞧对户型面积的族期望值；筹色彩不宜太深也，营造出亮丽猪的舞台效果；气30