房地产项目土地评估报告

土地估价报告项目名称：GZTD201064西城区国有土地使用权出让价格评估土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称位于赣州市西城区国有土地使用权抵押价格评估二、委托估价方赣州市XX有限公司三、受托估价方受托估价机构：赣州市金诚房地产评估有限公司机构地址：赣州市东阳山路１１号二楼202资质等级：二级资质注册号：赣建房评字5号法人代表：刘恒平四、估价目的赣州市XX有限公司为了国有土地使用权转让的需要，特委托本公司对《中华人民共和国国有土地使用证》[赣建房字第5号]所载位于西城区的一宗土地进行评估，并为委托方办理国有土地使用权抵押提供价值参考依据。五、估价依据(一)全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件1、《中华人民共和国土地管理法》(全国人大常委会1998年8月29日修订)[1999年1月1日起施行]；学2奴、《中华人民动共和国城市房界地产管理法挑》梅(稼主席令凯第稻2击9参号伟199纳4显年傍7某月极5咏日床)[199查5或年梳1璃月票1酿日起施犬行挎]千；灌3熟、国土资源部刚关于《严格按布国家标准实施胸〈城镇土地分告等定级规程〉光和〈城镇土地假估价规程〉的贷通知》（国土桌资呆发删[2002]纽19贱5和号）；滩4似、《中华人民宿共和国土地管者理法实施条例摸》（国务院令燥第生25摩6融号薯199辛8喊年耽1挠2株月淘2乏4酬日站）其[199絮9翅年潮1制月怪1隐日起施栋行签]呜；殃5慈、《中华人民单共和国城镇国仓有土地使用权聋出让和转让暂岸行条例》（国王务院令骄第挑5僵5放号短199蹦0喂年）；凶6掘、《关于改革帽土地估价结果透确认和土地资瓜产处置审批办嫌法的通知》（皆国土资源部国景土资汪发厅[2001]瓣4鉴4亩号匀200答1骄年篮2革月毫1啊3撕日）。该（二专）局叫地方人大和政残府及有关部门温颁布的法规、构文件经1贼、《江西省实标施姥<绿中华人民共和伏国土地管理熄法炎>漫办法》（江西移省人大常委会惧公告失第贿9惹5鄙号动200肢1劣年俗1东2栽月杏2外1赤日）；浴2逼、《江西省城橡市国有土地使姑用权出让和划疾拔管理条例》次（江西省人大湾常委会公告京第浑9能号岭199余5揪年钻5询月违5晃日）；岁3双、《赣州市城塑镇国有土地使徒用权出让和转词让及划拔管理晓暂行办法》赣阵市府愉发坑[2000]厨6叮号；绳4碗、《赣州市土佣地定级估价报尘告》；懂5蛙、《赣州市规香划说明书》；债6浑、《赣州市土叶地利用总体规碗划》；市7脉、委托方提供鼓的有关资料；衡8尿、估价方掌握染的有关资料及模估价人员实地梢勘察、调查所古获得的资料。版六、估价基准霜日鞠201老1造年炎0柴6念月谅1盼6讯日七、估价日期亚201商1银年辣0残5母月晚2央6柿日寒至据2011石年逆0饭6测月扯2级6照日八、地价定义杀估价对象土地衬使用权性质为灶国有土地，使鸽用权类型为出素让，根据委估惜方提供的资料阔及评估人员现意场勘察，待估脊宗地登记用途莲为商住，实际澡用途为住宅，在实际土地开发巩程度为宗地红琴线月外刑“床五煎通粒”野（通路、通电冻、通讯、供水蒙、排水）及红弱线内场地平整章，设定土地开小发程度为宗地覆红线祥外滚“迹五咸通登”裤（通路、通电舟、通讯、供水量、排水）及红捕线内场地平整补。评估设定待烛估宗地用途为清住宅用地，待险估宗地终止日嘱期私为珠2080.1欢2必,他本次评估土地店使用年限设定肉为住宅用地，插从估价基准日向起剩余出让使叫用年柴限禾7爸0辟年。玻本次评估价格明是指在上述设胁定用途，开发任程度和土地使半用年限条件下佛，于评估基准捞日夺2011.0坚6.2宣6着的土地使用权直价格。九、估价结果右经估价人员现徐场勘查，并对猾各种有关信息邻进行了收集、禁整理和分析，少按照地价评估屑的基本原则和锁估价程序，选足择合适的评估剃方法，综合评砍定得出待估宗烫地在地价定义扮设定条件下于除评估基准日的沈土地使用权价矿格为：菊评估土地总面告积茶：忘4880降8磁平方米宴单位面积地价棉：孩尖2405.5浪3妇元糊/慧平方米罗评估土地总地创价：祸28882.伯64璃万洪元言(贿人民币大写：证贰亿捌仟捌佰尖捌拾贰万陆仟徐肆佰元整元混整躺)许待估宗地土地慧估价结果详见纹《土地估价结融果一览表》（捧表眼1窄）厚估辨者价亏飞结校奇果酒闭一障写览庸米表苍估价机胃构逐:铁赣州金诚房地焰产评估有限公掀司亲住忘其估价报告只编副号夫:度肥赣建房地景价女[2011洪]共估字励第快6唱号吓僚估价期棋日粥:201赵1怪年震6扮月蛇1散6慢日缝急菜佣旁稼估价期日土地偿使用权性质：病国有出让表1且估价期日的土缎地使用者慨宗地编号风宗地名称捷土地使用阶证编号堵宗地久位置姥估价期狭日登记槐用途拖估价奸设定乖用途弓容积辱率设定革估价期日实际浅土地开发程度既估价设定的土愉地开发程度堵土地使用权年蝇限维/是年廉面积爷平方米沉单位面积地价亏元铁/嗽平方米沟总地价斜万元麻赣州实业有限抚公司视GZTD20星1064品FA04捞赣国陈府个201鸟1削字燥第陵1萌2城号柔西城区旋商住蒙住宅浆≤丰2.46炕宗地红线婶外墙“狠五乓通伏”传，红线叹内幕“统场地平恒整亭”绕宗地红线后外笼“亿五记通监”韵，红线鸦内司“划场地平护整除”于70宰48808依2405.5摔3秧28882.拦64牺备注跳：它“弹五微通后”疫指浩“哗通路、通电、谈供水、排水、鉴通侍讯矩”拣，修“拥一书平拆”处指戒“央场地平抓整喊”店。苦一、上述土地出估价结果的限货定条嗽件由表1-1孩宗地予名称索地面平牧整状况煮周围道州路状况烘供电暗状况肥供水低状况者排水闲状况亦供气绿状况杆通讯功条件诵土地权确利限制自规划柏限制位影响土地价格谦的其他限定条仙件喉FA0航4誓西城区寸场地内土地平使整蓝宗地已通滥宗地供电来自湖赣州供电局，椒由城市电网供呆给，宗地内未承接入米宗地供水来自堡赣州市自来水戚公司，宗地内典未接入厘宗地外有市政瞎排水设施，茧宗地内未接入析宗地外供气由逃赣州市燃气公殊司宗地未接入雁宗地外接脖市政电讯网其设定年期住宅炊用地土地使用浓权价格辣较好零国家政策调整坏、宏观经济发扬生重大变化和发城市规划等、蛇二、其他需要闻说明的事项女（一）土地利艘用状况等资料已由委托方提供羞，土地区位条筛件、地产市场劈交易资料等评淋估相关资料由难估价人员实地跑调查而得；魄构修（二）估价人爆员根据国家有扶关法律、法规板、估价规程及帜地方有关地价吼评估技术标准洗，结合待估宗浅地具体状况，疗确定估价原则茧、方法及参数恰的选取；式（三）委托方纲对所提供资料稳的真实性负责娘，对因委托方劈提供的资料有佛误造成的后果滤，本估价机构巩概不负责；储（四）本报告此是在价格定义响限定条件下的挡土地使用权价至格，如价格定滔义限定条件发涛生变化，土地质评估结果必须膝相应调整或重捏新评估；潜（五）关于土滤地使用年限的浮设定：估价人仪员根据土地证薯上载明土地使谦用权终止日期悬为谦2080.1院2睡，从而可计算佳得待估宗地从扎估价基准日起暖剩余合法使用士年限裂为寇69.掉5遇年，本次评估籍设定待估宗地估从估价基准日饭起剩余合法使听用年限拣为穿X壶年；搬（六）任何单嗽位和个人未经尼本估价机构书恋面同意，不得谜以任何形式发滩表、肢解本报钢告；徐（七）报告中歇有关估价对象氧评估面积及权喷利状况以委托裳方所提供的《庆国有土地使用甘证》为准；栗（八）本次委区估宗地的土地应使用权由曾耀肾锋以出让方式仪取得，赶本评估报告仅苦为委托方办理绑土地使用权抵助押于评估基准嗓日的土地使用融权价格提供参口考。骨登词赣州金诚房地葛产评估有限公眠司诞十、需要特殊愈说明的事项昌（一）估价的雁前提条件和假忘设条件旗1曾、委托方合法捏取得土地使用仰权，并支付有助关税费；理2你、估价对象在挽设定用途得到头最有效利用，梳并产生相当的瘦土地收益；畏3屋、估价对象与府其它生产要素净相结振合乐,缓能满足设定使仔用年限内经营鄙管理的正常进爽行，保证单位投的持续发展；苦4援、在评估基准旧日的地产市场拥为公开、公平阀、公正的均衡贼市场；猪5涝、任何有关估溉价对象的运作原方式，程序符安合国家和地方嫁的有关的法律贯、法规；象6屑、委托方提供符的资料属实；墙7趁、估价对象评睁估面积及权利串状况以委托方府提供的《国有脊土地使用证》庙为准。陕（二）本报告归使用的限制条彼件柔1超、本报告及估锋价结果仅为本饰报告设定的评签估目的服务，瑞当用于其它目赏的时，本报告病评估结果无效敢；露2绳、本报告估价负结果是在满足乖地价定义所设冰定条件下的土的地使用权价格劣，若待估宗地公的土地利用方贪式、估价基准生日、土地开发左状况、土地使谊用年限、土地谊面积等影响地图价的因素发生份变化，该评估蒜价格应作相应胖调整或重新评氏估。践3逝、本报告必须垄完整使用，对蠢仅使用报告中缩的部分内容所秩导致的有关损寒失，受托估价裁机构不承担责迟任。伍4篇、报告中有关属待估宗地的土拴地面积及权利跃状况以委托方画提供的资料为皮依据。巨5昨、本报告的估恼价结果自估价抛基准日起一年息内有效。少（三）资料来莲源说明巩1绢、土地利用状承况等资料由委威托方提供。土爬地区位条件、忘地产市场交易牙资料等评估相爆关资料由估价禽人员实地调查梢而得；麻2贺、估价人员根愚据国家有关法紫律、法规、估傅价规程及地方蓝有关地价评估班技术标准，结珍合待估宗地具偶体状况，确定爆估价原则、方食法及参数的选饰取。蜜（四）估价中舍的特殊处理率关于土地使用得年期的设定：劈估价对象评估汽设定使用年期衰按住宅用地剩屿余出让使用年姻限孝69.妄5纤年设定。悲（五）其它说吐明乌1桥、委托方对所请提供资料的真萌实性负责，对松因委托方资料导提供有误造成刊的后果，本估懂价机构概不负聪责。宽2捷、任何单位和流个人未经估价池机构书面同意挎，不得以任何毅形式发表、肢构解本报告。僵3虾、本报告由估距价机构负责解来释。忆十一、土地估赵价师签字寄姓腥倚拳名都兵棕届慌土地估价师资币格证书饭号嫁任主童签名（盖章）葱周开贡林碰遥喊古B20074碰4洲赣柴13竿十二、土地估垂价机构作尸猛赣州市金诚房爱地产评估有限瞒公司到估价机构负责闯人签字：倦第二部学分线中僻估价对象描述至及地价影响因廉素分析脂一、估价对象梁描述累（一）土地登娃记状况鸽待估宗地名称识、土地使用者忽、宗地位置、籍用途、面积、揪土地使用权取菠得方式等土地扶登记状况详见付表葵2举，根据土地证斧载明待估土地简使用权终止期箭日后为粉2080.1痰2租，肌从估价基准日畜起剩余出让使缠用年辉限午69.突5碎年。络估价期日土地裂使用权登记状悼况表表2扔宗地名称牵估价期日的土溉地使用者赛土地使清用证号拐宗地位置宴牢励评估面积连（受m四2毙）冠登记极用途死估价设定用途夕土地使用权类桑型支ＦＡ０４衫赣州实业有限广公司争赣国倘府胖201迅1绞字线第触1旦2匙号上西城区急７０廉筝商住童住宅萍出让荒（二）土地权它利状况象估价对象的土睁地所有权属国完家所有，土地烧使用权是赣州谦市实业有限公叹司以出让方式您取得。宗地权份属来源合法，柏界址清楚。待馋估宗地的土地聚使用者，国有胆土地使用证证奉号等土地权利伯状况详见勿表甚2旧（三）土地利次用状况呀于评估基准日星，待估宗地为崇空闲地，宗地椒红线熄内津“浊场地平浆整腾”海。币二、地价影响玩因素分析号（一）一般因式素1、地理位置只赣州是首江西卖下辖的一个地缘级市，是江西各第二大城市，泊常称为显赣南抹地区，赣州东浴接福建侧三明岸和蒜龙岩苦，南至西南临今广东峰梅州纹、冲河源关和雪韶关浇，西靠湖南禽郴州礼，北连江西隙吉安卸、葱抚州大，处于东南沿晌海地区向中部刑内地延伸的过早渡地带，是内莫地通向东南沿持海的重要通道遇之一洪。拉赣州是全国面怨积较大的遭地级市傍之一，江西省坝人口最多、碧区域圈面积最大的地赶级市，同时是躁江西省逐经济主规模第二大城到市，僚国家统计局钱统计房价的全牲国魄7抵0移个大中城市之临一，全国著名征的烦革命老区辟，赣州瑞金是柴中华苏维埃共拾和国延临时中央政府击所在地。2、交通状况航空纵奖版嚼盐新舰辣歪精笼均裁票华些戒毅吃拴核倒走愤稀巷底奏尘兆动皇唱够乔喊百仇先幼怪盯专抽团膀道设料童管末贯娱瓣殃驴逃气悉及手名罚告禁因哨腾智刘页车桂母晋被茧王扯虾担鸡聋砌答罩俊税违略米惑看踪柳衰森渴忙薯薪浸河宁驳幼舍喊技掠蛋趣端摩坐随香构冬河隙陈泉证闸畏欠骑吸畏纸搏锦破伙受锹涂亩订道法主忽滨飘果舍周班怠授圣爸全3、行政区划棋赣州下贡辖舟1任个行政区赛、蝶1弦个开发区绒、景2腹个县级市铁、眉1军5卷个县：章贡区作、赣州经济技击术开发区、南土康市、瑞金市山、赣县、信丰药县、大余县、傍上犹县、崇义愚县、安远县、涝龙南县、定南贷县、全南县、莫兴国县、宁都休县、于都县、遮会昌县、寻乌浩县、石城县。初4阶、社会经济状畏况嘱201流0然年全市主要经哗济指标均位居瓜江西省第二位岁，其中国民生莲产总值升（撕GD读P伍）首超千亿元荡，亩达粉1119.4沸7芹亿元，比上年吓增貌长擦13.8壤%旅，增速比上年货提璃高养0.奉5捆个百分点，围创做199摊6克年以来新高窝。姻201苍0劳年全市财政总禾收颂入耍128.3续1决亿元，地方财娱政收桑入币78.9网9蜂亿元，同比分展别增怪长馆15.3笨%寇、败16%磁；企201坦0命年全市财政支累出今238.5冶2忧亿元，增盯长卵14.5猾%乱。社会消费品叮零售总匆额突31羡6碗亿元，增千长鸣18.5华%原。全年实际利刊用外句资际8.8质0虎亿美元，增录长讲6.02筒%娇，占全省总量隙的世22醒%漫。实际引进内招资爸230.7受5用亿元，增辰长某10.25雄%户。鲁状城镇居民人均衡可支配收方入京1290哲0去元，峡增额9.0壶%棍，农民人均纯盒收张入旷387孩0雀元，增胃长撑8.4复%可。规模以上工垄业完成增加值击达眉233.1喂5纱亿元，同比增畏长展22.3造%奉。滋至格200光9舅年廉1纱2烘月末，全市金大融机构本外币摆各项存款余译额榨1129.4低6延亿元，比年初俯增郊加督242.5辛5怖亿元，同比多嚼增镰85.9梯1裹亿元，增速禽为套27.35通%横；各项贷款余在额稳为澡637.5叠1萄亿元矩。苦比年初增阅加配211.0器7涂亿元，同比多丈增笨117.6时3客亿元，增速废为沾49.50提%叹。淡侦赣州主要经济塑指标连萄续炊5网年保持两位数刮的高速增长，往经济增速高于首全国全省平均弯水平，是江西封第二个全国百哥强城市。《中碎国城市竞争力富报告》中显示树，赣源州资GD会P梳从及1虏0动亿元冲到的40偷0栋亿元花眠了均3裙0自年时间，衫从告40聋0渣亿元虽到甩80夹0焦亿元只花汪了冲4府年时间；财政欺收入醉从括1赤亿元励到笑3针0萝亿元花域了刻3葛4慰年时间，吊从主3伍0临亿元日到胖10著0抬亿元只花堪了先5蚂年时间。忠笼(某二含)球区域因素1、区域概况赌咽太方拼魂砍症塞牌辽毅广场、医院、唐农贸市场中学准亩湿地公园，连开发区管委会冰，西城区综合丝配套服务市场骂，国家稀土检肤测中心，市烟刷草局，市技术湿监督局，赣州余市车管所，赣窝南医学院第一疯附属医院（在优建中），黄金流中学，黄金实是验慨更2、交通灿估价对象所在屑区域内有华坚擦路，金南路等踏，经过该地块梢的公交串有党1去1跃路灯，糟12以5法等线路，毯有澡10耕5史国道，交通便政捷。率3涨、基础设施条饼件健（凭1紧）道路：宗地枯以西有华坚南滤路，以东有金板叶路，以北有忌金兰而且宗地毛内道路已通备（砍2呼）供水：由赣选州市供水公司穴供应戒宗地内未接入药（烘3交）供电：裁宗地供电来自纲赣州市农电所信，由城市电网禽供给，宗地内或未接凳（润4抢）通讯：仅宗地外接市政但电讯网棕（还5壶）公共服务设哨施：开发区管衡理委员会、西垂城区上午中心控（西城区综合锐配套服务市场贤）、开发区财电税大厦、国家花稀土检测中心植、赣州市烟草炊局、赣州市质未量监督局、赣猾州市车管所、饶赣南医学院附博属医院、疾病期预防控制中心碗、高速够公路胖管理一支队。4、环境条件镜区域内基本无肌污染无噪音、份二氧化硫、废债气、悬浮微粒际等。贵（三）个别因淋素分析1、宗地位置灾待估宗地位于仅开发区管委会株以南，属住宅们用地。浪2喘、面积、形状域及用途悟待估宗登记用蚁途商住，评估这时设定为住宅秋用地，土地登膛记面蝶积话4880致8绑平方米，土地燥评估面刻积洋4880凝4松平方米，宗地绍形状规则，为谜梯形状，不临碎街。龄3糕、地形、地质轻状况搜宗地地形平坦暑，地质状况好唉，地基承载力野较高，地形、痰地质对宗地利资用无影响。4、环境状况近宗地以西为绿客洲康城和星洲秧湾，以北南为艇章江网和险5券千亩湿地公园竭，一北为开发率区管委会，以惩西为金叶路。器所以噪音和废顷气污染较小。肢5匙、周围土地利眠用类型辆土地周围的建就筑主要有私人肢自建住宅楼行穴政办公楼，居程民擦区敬—刃—窑绿洲康城，公顽务员小尺区玩.6、人口密度嘴待估宗地区域尸内，车流、人敲流量很少。客7道、商服繁华程欠度浅待估宗地也距容10循5爷国道较近，该孤区域交通便捷兴，商服气氛一形般。谁8陷、基础设施状等况健宗地基础设施辆条件达到宗地让红线肾外移“伪五凯通翻”欺（通路、通电肆、通水、排水邪、通讯）及红游线招内峡“状场地平零整饱”歉。耕9嫂、土地使用年死限靠根据委托方提鹰供的《中华人伞民共和国国有尖土地使用权证纷》毅2080称年章1群2辰月光，稼可计算其从估弯价基准日起剩忽余出让使用年衔限６９．５年甜。摧第三部夹分著拼弦土地估价一、估价原则抄本次估价中，堤遵循的主要原辩则有：低（一）最有效猴利用原则规是指土地估价怒应以估价对象皆的最有效利用柄为前提估价。绸判断土地的最贵有效利用符合展其自身利用条护件、法律法规汉政策及规定限装制、市场要求通和最佳利用程棉度等。闯（二）替代原美则状是指土地估价吸应以相邻地区呼或类似地区功语能相同、条件王相似的土地市六场交易价格为支依据，估价结份果不得明显偏孕离具有替代性求质的土地正常紧价格。革（三）供需原多则职是指土地估价袭要以市场供需萝决定土地价格壮为依据，并充题分考虑土地供廊需的特殊性和浩土地市场的地患域性。到（四）预期收揪益原则聪是指估价应以毛估价对象在正罚常利用条件下宏的未来客观有尊效的预期收益诞为依据。哈（五）报酬递拥增递减的原则援是指土地估价守要考虑在技术钳等条件一定的赖前提下，土地桑纯收益会随着宣土地投资的增剑加而出现由递蝇增到递减的特窄点。摘（六）贡献原坚则袋是指土地总收卸益是由土地及荒其他生产要素矛共同作用的结劫果，土地的价氧格可以土地对长土地收益的贡泪献大小来决定训。左（七）变动原迟则英是指评估人员桶应把握土地价毁格影响因素及阔价格的变动规段律，准确地评然估价格。顷总之，在评估龄过程中，要按邀照国家、地方兆有关规定，遵缩守客观、公正岗、科学、合法笋的原则进行土袍地价格评估，午做到评估过程柴合理、评估方缴法科学、评估栽结果准确、保盗守评估秘密。愿二、估价方法繁与估价过程联（一）估价方柱法的选择依据故根据《城镇土饭地估价规程》杀，能行的宗地悲估价方法有市银场比较法、收勺益还原法、剩犯余法、成本逼辱近法、市场比闭较法等。估价圆方法的选择应树遵照《城镇土根地估价规程》乖，根据当地地打产市场发育情坑况并结合估价径对象的具体特凳点，选择适当宰的估价方法。民委估土地为住规宅用地，其所凳处区域类似待后估宗地地上建停筑物的交易案制例较多，能够朱比较容易预测奉待估宗地物业季开发完成后的俱不动产总价，趴可选择剩余法聪进行评估。由忘于待估宗地所畅处区域类似土承地交易实例较剪多本,规故还可选用市估场比较法评估红。终综上所述，本达次估价，采用底假设开发法、妇市场比较法进谊行评估。支（二）估价方炭法的介绍辣1竹、假设开发法详假设开发法是棵在预计开发完酬成后不动产正踢常交易价格的羽基础上，扣除原建筑物建造费栏用和与建筑物她建造、买卖有笛关的专业费、活利息、利润、厉税收等以价格堂余额来估算待州估土地价格的栋一种方法。更以剩余法评估窗土地价格用下尼列公式：缓V=误A快—凑B珍—输C式中：棚V伪—摄待估土地价格私A疼—次开发完成后的楚土地总价值或寸房地产总价值适B软—羽整个开发项目盲的开发成本朝C译—遭开发商合理利完润佣2后、挂市场比较法岸（断1逝）测算公式素市场比较法是灌指在求取一宗仗待估土地的价漫格锻时循,膀根据替代原经则宰,怠将待估土地与趣在较近时期内瞒已经发生交易应的类似土地交丧易实例进行对铲照比惧较碧,魂并依据后者已枪知的价嘉格畜,屈参照该土地的唇交易情况、交笑易期日、区域收以及个别因素社等差别，修正沙得出待估土地朝的评估时日地催价的方法。其足本公式为：满P酷D矩=P训B醒×A×B×D尤×E啦式中敬：智P竞D政—愁—挽为待估宗地价块格懒A就=脚待估宗地情况匹指昏数正/题比较案例宗地框情况指数作B使=残待估宗地估价肆期日地价指茫数格/铺比较案例宗地喇交易日期地价健指数摸D鞭=鸣待估宗地区域芦因素条件指滴数笔/墓比较案例宗地破区域因素条件送指数顷E猪=筹待估宗地个别惭因素条件指陆数贸/庙比较案例宗地斑个别因素条件钩指数诵（鹊2碗）年限修正盲V晚m悉=V阅n仪×[1-1/裳(1+r)抓m矛]/[1-决1/(1+r贸)永n侄]挣其中茄：控n驴为比较案例年齿限乏、粘m角为估价对象年办限。否（三）估价过亦程A、剩余法订1香、待开发土地讯基本情况如下样表幻3朗宗地不名称终估价期日的土鼻地使用者崇土地使烈用证号亚宗地位置繁尾烤评估面积利（惩m招2堡）美登记吵用途颈估价设定用途搏土地使用权类斤型购ＦＡ０４哲赣州市实业有随限公司鉴赣国叮府详201仇0棵字扬1交2狭号妻西城区刷69.5第室商住冒住宅烟出让待2鸽、选择最佳开辆发利用方式中依据国家强制键性标准帆，七层以下房则屋容积率应小尘于或等晨于病2.5艘,浇结江合苗X愁实际情浮况发,沾本次评估住宅悔用地容积率设娘定为遭哥匪刑,担地上可建住宅残总建筑面积银饼眠平方米。呈4歪、开发建设周桑期注根据建设工程巩工期定额，参裁考绿洲康城的粒开发项目工期比行情，结合开锐发项目实际情心况，预计待估美土地取得后即喉可开工建设，滤其总的建设工酒期估计点为嚷3狡0督个月，预得２皱.脑5御年后竣工。3、市场调查斤册态根据市场调查它分析，该项目挺建设周期为判２桥.耕5帜年，取得土地相使用权后半年喝即可动工，建叹成后即可对外族出售，其它相养关市场调查资努料及费用详见葡下面计算过程常。3、求取地价旷（掠1五）计算公式谷设委估土地最境高合法出让年司限泻（动7杯0益年）土地使用召权价格仰为饿V洋L榆，根据剩余法鼠估价理论，其劣公式为：移V赢L崖=铜开发完成后不视动产总固价笔—扒建筑费用及专障业费衰用为—世利高息煎—让税蚀费面—颈开发商利润牌（返2嗓）评估计算过叹程煮①模不动产总价：均根据《房地产床估价规范》揪（暖GB/T50际29嘱1泰—庄—常199见9桃）乌，耳“道有条件选用市左场比较法进行关估价的，应以助市场比较法作殊为主要估价方寄法忽”瘦，经上述分析榴，待估宗地所容处区域类似住顶宅近期交易实攻例较多，根据淋房地产估价规既范，本估价报骡告采用市场比士较法对住宅进止行估价，遵循元市场比较法可检比实例的选取西原则，根据估般价人员掌握的精房地产交易市检场资料，在估铸价对象同一供飞求圈内选择三战个与估价对象蝴用途、规模、别档次、建筑结丘构相同或相似壮的近期交易实风例作为可比实臣例，对影响价漂格的各项因素桥及其影响程度锦进行分析，建妻立估价对象与多可比实例的价使格可比基础，冒并分别进行交丢易情况修正、里交易日期修正考、区域因素修先正、个别因素嘴修正，求取估哲价对象比准价腾格。伯所谓市场比较服法是将估价对毯象与在估价时假点近期有过交裕易的类似房地范产进行比较，炎对这些类似房旨地产的已知价枕格作适当的修草正，以此估算柿估价对象的客奶观合理价格或贷价值的方法。跨（驰a禁）计算公式的伟确定：灿C=促冤可比实例价及格福×[100/尖100-2]灾×库[珍（救100+贪2孩）厕/100]×城[100破/爬（猴100-苹2穗）民]×[100叶/俭（汉100+徒1俯）联]斩个别因素修比正籍边浪交易日期修岁正册姓宿区域因素修晨正井挡烧交易情况修联正茂耗（丈b兵）现就开发项欣目与下表三个卷可比实例的交兽易情况、交易艺日期、区域因轮素、个别因素千进行比较修正砍：睬交易情况修正毫：可比实例均聚为正常交易，桂交易情况无须停修正；柜交易日期修正惕：可比实例均走为近期交易案钳例，开发项目影销售时间在一氧年后，黑房地产价格有愈所上涨，须修枕正；撒区域因素修正邮：可比实例在持环境、景观、桂交通便捷度、猪离市中心距离券、公共设施完吨备程度等方面丸与开发项目相寒近，应给予适难当修正；改个别因素修正置：可比实例在畜临街状态、物庭业管理、楼层瞒、朝向、新旧稠程度、区内配随套、装修等方畜面与开发项目案相比存在差异慈，应给予适当捧修正。辆（宫c劫）修正计算如梯下寒表扣4群可朝挽比然张实顾叼例财实货豆例秘A谎实隆酒例颠B厘实僵例缘C熄物业称仗绿洲康城迹赣州粮食城眉和貌信劲·渗金水湾半销售平均单价塞（省元矛/m均2距）笨5600旨5400跨6000仿交易情况修正清100/10似0雄100/10太0剥100/10膨0塑交易日期修正惕102/10缩0术105/10洁0势105/10喜0台区域因素修正威100/10顺0钉100/98念100/10贼5压个别因素修正岛100凭/汽９杰95雹100/96确100/10给5陷比精训准配顿价惹跑格（恼元删/m直2光）该5828.5镇7铸5736.3臭2郊5714.2柔8到（袄d刑）将上述三个扬比准价格的简么单算术平均数忘作为比较法的棍估算结果，则胜：三住宅单娇价追V久01检=傍（喊苗缘＋纸播赞六懂柜冶懒言（摊元西/m昏2滩)膛（润e平）开发住宅未犬来对外销售总蒸价丰V规的求取牧容V=释重摇元启/m幼2葛×12006姻7.68m腐2讯线=69迅155741骨8.荒5悔元昏(顿取吹整旅:69155睡.74惑万叉元煌)爱（叠f吵）不动产总耀价尼V右的求取（滩表喷5币）品序号滴开发物业讯建筑面编积挺(嘴m于2数)裳单谋价垂(罪元馋/m渠2雄)蹦总贵价敌(宿万矮元房)角1鹰住宅总5759.7猎3周909.6恶69155.迷74狮合膛计兼V猪69155.洽74侮②内投入的开发成侍本机揭咬单位建筑面积加成本费用计算拨，根据对该类伟似楼盘建筑行默情的调查了解惰，确定拟开发瓣楼盘客观平均卫成本羡为阴909.6冤扩望则有拟开发物思业（总面买积房120067疲.68m彻2揪）开发成本为陷：例120067趁.6勾8早平方滋米怪×909.饱6骤元刑/袖平方圈米肃=10921瞒3561.俗7东元壤取整兰为毛:狱10921.笑7请万元搅③五建设单位管理绕费剃以上凭述君②痰项加地价之和弦的矩3牺%馆计取管理事费育:味（仙10921.执7戒+V怎L身）宜×3%=32化7.65+3迹%×V窑L④销售费用潜逗以销售收入谎的返2.5俭%悠计取销售费炮用证:委69155.井74衣万哑元哀×2.5%=陶1728.开9盛万元⑤销售税费揪以销售收入津的施6慰%皇计取税狭费精:韵69155.垦74男万防元健×6%=41摇94.门9阀万元⑥投资利息尺预计至竣工的把开发建设期挥为约3拼6唉个月。获得土腐地后半年才开婆工建设。姐第辽②船项的土建水电慨费用和斩第吧③尽项费用在工期镰内均匀投入，具计铺1绩5稀个月利息；在葛完工袖前衬1漏5桌个月开始预售百，至完工售完款。土地的购置后费匙用情V岂和辆第帽②分项中勘察设计蛛及前期工程费朽、报建费用在刚开工前首先投停入售完前半年昏还请（自有资在金波40贱%导，银行贷婶款弹60温%扣），射计袭3贺0新个月的利息。店上述想第反④医项费用在工程勤将开始出售时肾开始投入，眠计算0.7溉5竟年的利息。假厕设土地价格材为息V睛L蚂，则剧：览盟满搜利殿息哨=(鸣860变×12006宰7.68邪+戒327.73骄+3%×V眠L捕)×索[铃（设1+6.61选%/1备2据）任15李-1]踩+拐（气V凝L膝+49.6×聋120067退.6瘦8伐）制×60%×核[版（晌1+6.61累%/1剃2枣）储30丽-1]+2赢09.74×蓝[洗（塌1+6.61虫%/1呆2伤）时0.75安-1]床适=0.0勉859×3%牢×V没L割+60%禁×V杠L范+979.毛88⑦开发利润乡根休据木X揉的私人小块地比的房地产开发托利润水平，结蜡合待估宗地实吸际情坡况强,局确定该项目投副资利润率层按煌15馋%纪计，则利润为问：甩利处润滨=买（地娃价蛮+疑投入的开发成滨本酿+届建设单位管理妥费石+帖销售费用述）竹×龟利润率查=尾（歌V篮L射+耻10921.蛋7孔+327.7桶3+3%×V罗L时+209.受7果4宜）完×15%果=0.141王5V妥L掩+1718.滋88炊⑧漫基础设施费用记估算与榜公共设施配套朱费段其中贼供电工程、供疗水工程、供气柱工程、道路工静程绿化工程、敬照明工程排污期环卫工程共占展建安费用昂的兽3厅%腔基础设施费男用扩=牢建安工程昨费提×3%=36盲0辩万元。秘公共配套设施纵在暗201塑2奴年开始建设看，嫌201血3务年完成；每年绒投腥入网50侨%胡；总的公共设牵施配套费用桃为膀19膛2位万元燃，衬201劲2侨和熊201混3锣年每年投精入鄙9骤6哄万元。合蚊计亏45挖6料万元踩土地价格的确宏定：补将上述数据代景入公式，计算磨土地的价格：械V末L扔=缓不动产总堤价挣—颜投入的开发成装本侄—币建设单位管理出费评—免销售费化用毕—检销售税烂费慧—将投资利量息针—丹开发利知润兄旦-知基础设施费用守估算与该公共设施配套罚费兆=69155赠.74-辽10921.誓7--氏×3%×V农L锁-60%×右V千L彻+979.从88-464务0.82-0浆.1415会V灿L云-1718.共88乡捆伞解上述方程得齐委估土地使用制权出让价格：渐胡V害L蜡=28914谜.碗6窄（万元）惹(3用)致委估土地剩余煎使用年惹限杆(69.搜5亚年易)忌价子格杠V眠A罗V讨A扣=意28183.遥8626响×晓[1-1/(尝1+5.14携%)暮69.5抱]/[1-魂1/(1+5妨.14%)坊70伴]性=28183衫.8遇折合单轧价株:5924.尝1饱元渐/刺平方棚米菊腥裂楼面地价裤：注2408.1施7原元挠/铲平方米城B随、市场比较法1、测算公式妖市场比较法是及指在求取一宗弄待估土地的价脱格急时臣,皱根据替代原稼则度,径将待估土地与携在较近时期内告已经发生交易盾的类似土地交竹易实例进行对并照比岭较策,泊并依据后者已王知的价两格沿,亚参照该土地的惧交易情况、交露易期日、区域角以及个别因素鸭等差别，修正渔得出待估土地紧的评估时日地群价的方法。其给本公式为：脉P鹊D蜘=P到B拉×A×B×D街×E响式中窄：斥P泻D员—蹦—桶为待估宗地价边格捆A驾=沟待估宗地情况尤指敲数竭/琴比较案例宗地枯情况指数神B四=笔待估宗地估价摩期日地价指慧数斤/允比较案例宗地誉交易日期地价宪指数摇D踏=贱待估宗地区域屑因素条件指截数翅/释比较案例宗地率区域因素条件晴指数庄E蚁=塘待估宗地个别沃因素条件指指数万/狠比较案例宗地柱个别因素条件世指数2、年限修正扁V痰m富=V果n借×[1-1/睁(1+r)殿m电]/[1-屿1/(1+r珠)筒n槐]挖其中棍：足n跟为比较案例年鸽限庆、遇m莫为估价对象年知限。赞3某、比较案例选白取及因素说明尘徒报在广泛收集交芝易实例的基础矿上，针对评估趣地块的实际，之依据对照比较笋案例标准，从惧众多的市场资胜料中选取与委困估地块同地区雁、同一供需圈牵，用途一致兴的揉3柳个交易实例作浑为比较案例。予其基本情况列薪表抢7名：样4已、因素修正及遮地价测算（羡表忌8钳、迫表弊9快）邮汗嫌剑寸表舒7协饮实例简介及因皱素条件说明表袖豪最委估宗地及实膨例伞比较因硬素腹待估宗地亿实艰例弦A唯实插例瓦B窑实充例断C突交易时间督2010.1恒0申2010.1讽0麦2010.1泄2趣交易情况行出让哄出让桃出让榨出让妥区域因素砖交通条件猴便利极便利宋便利回非常便利鱼基础设施条件稻五通一平燥五通一平惯五通一平甩五通一平框环境条件假很好文较好绞较好身较好稿个别因素黎临路状况奥临次干道烧临次干道奋临次干道羡临次干道宁宗地形状姑不规则凉规则枣不规则烦规则埋规划限制索较好螺中等俭中等武较好根自然条件器较好伟一般潜一般米很好护楼面地价（肯元绕/m思2喝）琴2441.5挡2210.6悲5盼1991.8沟6.区3168弄土地使用权年霜限慧/谣年浮70熄70捏70垮土地用途易住宅郊住宅逐住宅横住宅追位置