漳州发展广场第8、9、10层及第20层办公房地产市场价值资产评估报告

福建漳龙集团有限公司拟资产转让而涉及其所属的位于漳州市芗城区漳州发展广场第8、9、10层及第20层办公房地产市场价值厦乾元评报字(2023)第23006号厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司二〇二三年一月十六日报告编码：合同编号：报告类型：非法定评估业务资产评估报告报告文号：厦乾元评报字(2023)第23006号报告名称：福建漳龙集团有限公司拟资产转让而涉及其所属位于漳州市芗城区漳州发展广场第8、9、10层及第20层办公房地产市场价值资产评估报告评估结论：25,697,300.00元评估机构名称：厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司签名人员：汤俊钦林铮(资产评估师)会员编号：39140007会员编号：39160013(可扫描二维码查询备案业务信息) 一、委托人及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 4二、评估目的 4三、评估对象和评估范围 5四、价值类型 7五、评估基准日 7六、评估依据 8七、评估方法 八、评估程序实施过程和情况 十二、资产评估报告使用限制说明 十三、资产评估报告日 厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象涉及的资产清单由委托人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏六、资产评估人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司芗城区漳州发展广场第8、9、10层及第20层厦乾元评报字(2023)第23006号厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司接受福建漳龙集团有限公司的委按照市场法和收益法的资产评估方法，对福建漳龙集团有限公司所属的位于漳州市芗城区漳州发展广场第8、9、10层及第20层办公房地产于2022年12月15日的市本次资产评估对象为位于漳州市芗城区漳州发展广场第8、9、10层及第20层办公房地产价值，评估范围为福建漳龙集团有限公司所属的位于漳州市芗城区漳州广场第8、9、10层及第20层办公房地产，建筑面积共计3392.68平方米(其中第8、9、10层建筑面积2495.82平方米，第20层建筑面积896.86平方米)。2022年12月15日经评估，截止评估基准日2022年12月15日，委托评估的资产市场价值为人民币贰仟伍佰陆拾玖万柒仟叁佰元整(RMB2,569.7厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司评估结论的详细情况见本报告书后附的《固定资产-房屋建筑物评估明细表》。本评估结论的有效使用期限为一年，即从2022年12月15日至2023年12月14七、特别事项说明(一)我们已对评估对象有关法律权属资料进行查验，对法律权属状况给予必要的关注，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何保证，评估报告不能作为权属确认的依据。(二)我们已对评估对象进行了实地查勘，但仅限于对评估对象外观和使用状况的一般性查勘，请报告使用者关注。(三)本报告仅供委托人拟资产转让提供价值参考使用，不得用于其它目的。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司二〇二三年一月十六日厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司芗城区漳州发展广场第8、9、10层及第20层厦乾元评报字(2023)第23006号福建漳龙集团有限公司：我们接受贵方委托，根据国家有关资产评估的规定，依据国家有关法律、法规和规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照市场法和收益法的资产评估方法，对福建漳龙集团有限公司所属的位于漳州市芗城区漳州发展广场第8、9、10层及第20层办公房地产于2022年12月15日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托人及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人(一)委托人及产权人：委托人：福建漳龙集团有限公司统一社会信用代码：913506007297104295类型：有限责任公司(国有控股)住所：福建省漳州市芗城区胜利东路3号漳州发展广场16、17层法定代表人：吴子毅注册资本：382850万元人民币成立日期：2001-07-11营业期限：2001-07-11至2051-06-11经营范围：一般项目：以自有资金从事投资活动；招投标代理服务；工程管理服务；农产品的生产、销售、加工、运输、贮藏及其他相关服务；五金产品批发；五金产品零售；日用家电零售；家用电器销售；机械电气设备销售；建筑材料销售；包装材料及制品销售；建筑陶瓷制品销售；计算机软硬件及辅助设备零售；计算机软硬件厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司及辅助设备批发；纸制品销售；工艺美术品及收藏品批发(象牙及其制品除外);玩具销售；礼品花卉销售；体育用品及器材批发；灯具销售；畜牧渔业饲料销售；金属含危险化学品);润滑油销售；非金属矿及制品销售；化工产品销售(不含许可类化工产品);炼焦；石油制品销售(不含危险化学品);煤炭及制品销售；金属链条及其他金属制品销售；技术进出口；进出口代理；货物进出口(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。(二)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人：除委托人外，国家法本次资产评估对象为位于漳州市芗城区漳州发展广场第8、9、10层及第20层办公房地产价值，评估范围为福建漳龙集团有限公司所属的位于漳州市芗城区漳州广场第8、9、10层及第20层办公房地产，建筑面积共计3392.68平方米(其中第8、9、10层建筑面积2495.82平方米，第20层建筑面积896.86平方米)。(一)评估对象产权登记1、漳国用(2015)第172542号福建漳龙集团有限公司芗城区漳州发展广场第20层9-10地类(用途)取得价格使用权类型出让终止日期2053年09月23日使用权面积其中独用面积分摊面积1、2015年06月02日2、土地用途：商服用地-其他商服用地；出让：99.46平方米至2053-09-23止3、根据漳州市工商行政管理局出具的内资企业登记基本情况表登记，土地使用权人名称由“福建漳龙实业有限公司’邮编：361012电话 变更为“福建漳龙集团有限公司” 2、漳房权证芗字第01172609号福建漳龙集团有限公司房屋坐落芗城区漳州发展广场第20层登记时间2015年5月21日房屋性质规划用途办公写字楼房屋总层数建筑面积(m²)套内建筑面积(m²)办公楼附记该房于2001年12月向漳州外经贸房地产开发有限公司购买，并于2007年5月已办理证号为漳房权证芗字第01062696号房屋所有权证。现据漳州市工商行政管理局出具的内资企业登记基本情况表登记，土地使用权人名称由“福建漳龙实业有限公司”。丘地号：101064273、闽(2022)漳州市不动产权第0033809号福建漳龙集团有限公司单独所有芗城区漳州发展广场8、9、10层不动产单元号权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质出让/市场化商品房共有宗地面积：2364m²/房屋建筑面积：2495.82m²使用期限2053年09月23日止分摊土地使用权面积：275.2m²房屋结构：钢筋混凝土结构专有建筑面积：1987.6m²,分摊建筑面积：508.22m²房屋总层数：24层，所在层：8、9、10层根据漳州市国资委出具的《漳州市国资委关于同意漳州发展广场8、9、10层房产产权变更事项的批复》(漳国资产权【2022】34号),同意将漳州商贸企业资产管理运营有限公司持有的漳州发展广场8、9、10层房产(不动产权证：闽 (2020)漳州市不动产权第0015249号)无偿划转给福建漳龙集团有限公司。电话真门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司评估对象权益情况与委托人提供的《不动产权证书》(闽(2022)漳州市不动产权第0033809号)及《土地使用权证》(漳国用(2015)第172542号)、《房屋所有权证》(漳房权证芗字第01172609号)中的登记情况相同；根据委托人介绍，至评估基准日，评估对象未设定抵押权。(三)评估对象实物状况1、土地基本状况(1)四至：房地产所处宗地东至苍园路、西至新华北路、南至胜利东路、北至支(2)形状：形状呈长方形，较为规则。(3)开发程度：土地开发程度达到红线内“五通一平”(即道路、给水、排水、电力、通信及场地平整),红线外达到“五通”(即道路、给水、排水、电力、通信)。(4)土地使用期限：至2053年09月23日止。(5)规划条件：为国有建设用地，土地使用权类型为出让，土地用途为其他商服用地，宗地面积2364m²,容积率为9、建筑密度较大、绿化率较低2、建筑物基本状况(1)建筑结构：钢混结构。(2)设施设备：水、电、通讯、消防等设施设备齐全，电梯、空调等设备设施较完善。(3)装饰装修1)外部装饰装修：外墙为玻璃幕墙，公共区域地面铺抛光砖，墙面贴墙砖，天棚为石膏板吊顶；楼梯间地面铺地砖，墙面及天棚为涂料粉刷。2)室内装饰装修：8、9、10层：入户门为玻璃门；室内地面部分铺抛光砖，部分铺木地板，墙面部分为木作墙，部分未涂料粉刷，天棚部分为石膏板吊顶，部分为塑扣板吊顶；卫生间地面铺防滑砖，墙面为瓷砖贴面，天棚为塑扣板吊顶。20层：入户门为玻璃门；室内地面部分铺抛光砖，部分铺木地板，墙面部分为木作墙，部分未涂料粉刷，天棚部分为石膏板吊顶，部分为塑扣板吊顶；卫生间地面铺防滑砖，墙面为瓷砖贴面，天棚为塑扣板吊顶。(4)建成时间：2006年建成(据调查了解),仅供本次评估使用。根据直线法测算并结合现场查勘确定，综合成新度约7成新。(四)评估对象区位状况1、位置状况：漳州市芗城区漳州发展广场第8、9、10层及第20层办公房地产公里，距漳州站11.3公里。评估对象主入口临胜利东路，临路状况较好；区域内较近，路面状况较好；评估对象附近有“漳州三中”公交站点(项目离站点距离约150米),有1路；1路夜班；9路；12路；14路；23路；29路；30路；101路；903路；围较广，到达市中心、动车站、汽车站、机场等较便捷；周边出租车较多，乘坐出租(一)价值类型的选取参照资产评估的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原的评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查及鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的评估程序，在此基础上，(二)选取的价值类型的定义度门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。(三)选取价值类型的理由1、从评估目的角度看：本次评估的目的是为委托人拟资产转让这一经济行为提供价值参考依据，与该评估目的之实现对应的经济行为是一个正常的市场经济行为，按市场价值交易一般较能为各方所接受；2、从价值类型的选择与评估假设的相关性角度看：本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；3、从价值类型选择惯例角度看：当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。(一)本项目资产评估基准日是2022年12月15日。(二)该基准日为委托人确定，主要是根据经济行为发生时间与评估基准日期尽可能接近，并有利于评估结果有效地服务于评估目的。(三)本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以该日外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规、评估准则以及在评估中参考的文件资料主要有：(一)评估行为依据：《资产评估委托合同》。(二)评估法律、法规依据：1、《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行);次会议于2020年5月28日通过，现予公布，自2021年1月1日起施行);务总局海关总署公告2019年第39号);年8月26日第三次修正);6、《中华人民共和国土地管理法》(1986年6月25日主席令第28号，2019年8月26日第三次修正)。7、《中华人民共和国城乡规划法》(2007年10月28日主席令第74号)。〔2018〕36号);〔2018〕35号);〔2017〕33号);〔2018〕37号);35号);号);厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司9、中评协关于印发《资产评估机构业务质量控制指南》的通知(中评协〔2017〕46号);10、中评协关于印发修订《资产评估价值类型指导意见》的通知(中评协〔2017〕47号);11、中评协关于印发《资产评估对象法律权属指导意见》的通知(中评协〔2017〕48号);月24日);(四)评估产权依据：1、委托人填报的资产评估申报明细表；2、委托人提供的《不动产权证书》、《土地使用权证》及《房屋所有权证》等；3、资产评估委托人及产权持有单位承诺函。(五)评估取价依据：1、《漳州市人民政府关于漳州市城区土地基准地价的通告》(漳政综〔2021〕182、评估人员现场查勘记录、收集的相关资产的市场询价信息资料；3、评估人员的市场询价资料；4、评估机构和评估人员所搜集掌握的其他与评估有关的资料。根据《资产评估执业准则一不动产》,房地产市场价值评估的方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法(剩余法)等。评估需根据评估目的、价值类型、评估方法适用条件、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。具体如(一)评估方法介绍1、市场法，即选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司2、假设开发法(剩余法),是将评估对象房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润等，根据剩余之数来确定评估对象房地产价格的一种评估方法。3、收益法，是运用适当的资本化率，将预期的评估对象房地产未来各期的预计纯收益折算到评估基准日上的现值，求和来确定评估对象房地产价格的一种评估方法。4、成本法，是求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的一种评估方法。(二)评估方法的选择1、评估对象为办公房地产，同类房地产数量较多，在评估基准日的近期有较多类似房地产的交易，并且具有一定可比性，因此可选用市场法作为评估方法之一。2、评估对象为办公房地产，同类房地产通常有租金等经济收入，属于收益性房地产，并且在同一供求范围内有较多类似房地产租赁实例，因此可选用收益法作为评估方法之一。3、假设开发法(剩余法),是将评估对象房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润等，根据剩余之数来确定评估对象房地产价格的一种评估方法。评估对象属于建成的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故不宜采用假设开发法为评估方法。4、成本法是从“生产费用”的角度求取房地产价值，适用的评估对象包括可独立开发建设的整体房地产、很少发生交易的房地产、没有经济收入或没有潜在经济收入的房地产，评估对象为局部的成套办公房地产，其房地产价格主要由地区同类房地产的供求状况决定，并且受房地产、金融、税收等制度政策影响较大，成本法测算结果难以反映房地产正常价值，理论上不适用成本法，因此未选用成本法进行评估。八、评估程序实施过程和情况我公司于2022年12月16日接受委托，于2023年1月16日出具正式资产评估报告。评估程序实施过程及情况如下：(一)评估程序总体实施过程1、制定计划、前期准备阶段邮编：361012厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司根据资产评估工作的需要，联系委托单位相关人员，了解评估对象情况，进行资产清查，制订资产评估工作计划。2、现场调查、收集资料阶段根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权界定具体步骤如下：(1)听取委托人对评估对象使用情况和现状的介绍；(2)根据委托评估的内容到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、记录；并与相关人员进行交谈，了解资产的建设、管理状况；(3)根据委托评估资产的实际状况和特点，制订资产的具体评估方法；(4)开展市场调研、询价工作。3、评定估算、形成结论阶段(1)对实物资产进行评估，测算其评估价值；(2)汇集资产评估工作底稿，对分项说明进行汇总，得出总体评估结果并对评估增减值原因进行分析，形成初步评估结论。4、撰写和提交评估报告阶段(1)撰写资产评估报告初稿，并进行评估机构内部三级审核；(2)在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人许可的相关当事人就评估报告有关内容进行必要沟通；(3)向委托人提交正式资产评估报告书。(二)具体资产评估程序实施情况本次评估采用市场法及收益法进行评估。1、市场法：即选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。计算公式：第i个可比实例比准价格=可比实例i交易价格×交易情况修正×市场状况修正×区位状况修正×实物状况修正×权益状况修正；评估对象价格(取算术平均数)=(可比实例A比准价格+可比实例B比准价格+可比实例C比准价格)/3。2、是预测评估对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司换为价值得到评估对象价值或价格的方法，收益法具体分为报酬资本化法、直接资本化法、收益乘数法，本次评估采用报酬资本化法。由于评估对象收益期较长，难以预测收益期限内各年净收益，所以选用报酬资本化法中的持有加转售模式，根据变化趋势分析，选用期间收益按一定比率递增的公式为：V=A/(Y-g)×{1-[(1+g)/(1+Y)]t}+Vt/(其中：V——收益价值A——未来第1年的净收益Y1——报酬率g——净收益逐年递增的比率t——持有期Vt——期末转售收益3、综上分析，本次评估选市场法和收益法两种方法，市场法测算结果根据市场上已经存在的交易实例为基础确定，比较直观且具有较强的说服力，收益法测算结果根据评估对象的预期未来收益求取评估对象价值的方法，而对未来的预期是基于过去的经验和对未来的判断，涉及对未来租金收入、空置率、报酬率等参数的预测，具有一定的不确定性，两种评估方法测算结果是通过不同的计算途径得出，测算结果之间存在一定差异，因此，基于以上原因，以及本次评估目的，本次直接选取市场法评估结果作为最终评估价值。资产评估的基本目标要求评估结论必须公允，而所有公允的评估结论都是有条件约束的。资产评估假设正是表现资产评估条件约束的重要形式。(一)本次采用的评估假设1、国家相关政治、法律、经济等宏观政策不变。2、评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生足以影响评估结论的重大变化。3、委托人提供的资料真实、合法、完整，评估对象不存在任何法律上的争议或潜4、除已知悉并披露的事项外，评估对象不存在抵押或担保事项、重大诉讼或期后事项及法定优先受偿款，且资产占有方对列入评估范围的资产拥有合法权。厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司5、没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响。6、列入评估范围的资产名称、数量以委托人提供的《固定资产-房屋建筑物申报明细表》为准。(二)评估假设对评估结论的影响若评估对象改变用途使用，会造成部分资产评估方法、取价依据的选择不当且对评估价值产生较大的影响；若评估范围内资产权属不够清晰，存在产权纠纷，委托人和产权持有者提供的评估资料不够真实、合法、完整，或者评估人员在能力范围内收集到的评估资料不够真实、可信，会影响评估时的认定、判断和分析、估算；这些，均直接影响评估报告书和评估结论的合理性与公允性；严重时，评估报告书和评估结论不能成立。经评估，截止评估基准日2022年12月15日，委托评估的资产市场价值为人民币贰仟伍佰陆拾玖万柒仟叁佰元整(RMB2,569.73万元，取整)。评估结论的详细情况见本报告书后附的《固定资产-房屋建筑物评估明细表》。本评估结论的有效使用期限为一年，即从2022年12月15日至2023年12月14十一、特别事项