长沙市某项目物业管理方案

****物业****物业管理方案编号：版号：生效日期：深圳市****物业管理公司物业管理方案拟制： 审核： 批准：日期： 日期： 日期：发放编号： 受控章：目录1.管理方案简介...........................................................................................22.本版修改记录..........................................................................................33.****简介.............................................................................................44.****管理模式和目标..........................................................................55.****物业管理组织机构及职责..........................................................76.物业管理主要过程的控制.......................................................................97.物业管理的支持性过程...........................................................................208.物业管理的评价和改进...........................................................................219.物业管理财务预算..................................................................................2310.社区文化实施计划.................................................................................2511.培训原则....................................……….......….......................................27附件一：****管理费收入预测表......................................................28附件二：****管理费支出预测表...........................................................28附件三：****管理费支出明细预测表..................................................29附件四：****管理处物资装备表..........................................................30附件五：****管理处固定资产、办公用品装备表...............................31前期开办费航1译.0凭管理方案简介目的羽本方案旨在明通确对闪****定高层商住楼进全行管理的质量挎目标、管理流挺程及要求。适用范围通本方案适用于雄****宅高层商住楼的殖物业管理活动校。踏管理方案的控事制横为了表述方便亭，特用编访号致“介ST碧C地”毫表猜示肝“腰****斑”石。朴本方案按公司粮程序文拼件辆CPM-OP踩-00港3偷“忌物业管理方案邮的制斯订责”蜂进行拟制，长疼沙分公司经理骨审核乎、绝CP撇M充总经理批准，雕本管理处负责随本方案的发放陷和更改的控制饭。本方案的受筑控发放范围如鉴下：信发放编号：素料接收人员／部桨门捏STC/0店1派总经理领STC/0核2壳经理部饶STC/0搂3英财务部副STC/0互4哀质量管理部狠STC/0今0延长沙分公司诚本方案的原件肆由狼****炎物业管理处保恳存。淹2容.0齿本版修改记录荡序号匙修改章节餐修改内容概述殖修改状态杜修改日期芳修改人邪审核人姜批准人员3给.0岩****遣简介弟****蜻位于长沙市贵******垂号，占地面积摇约缠2853贵平方米，总建艺筑面积禁31427梅平方米。项目消包括愚30帆层高层商住楼吗、拥有会所等喷业主活动场地工，以及彩有声精82润个停车位喊(页其中地探下逼7廊0亏个、地擦上肉1文2伴个闻)全和依4掩部电梯（其中治两台直民达长2团9酿层，两台在裙弦楼运行）。阔目将前待2浇、伴3表、牛4录层械各缸127较3款平方米及夹芬层安70蝶0膜平方米空置，到塔楼两套驼（聋1莲8毕层因和奇2剥6思层）未出售。卡****础物业设施设备霜简单，主要有拔停车场系统、骗消防自动报警搭系统、闭路电纲视监控系统、知供配电系统、同给排水系统、卡通排烟系统、难消防水系统、犬电梯系统、标炒识系统等。矮****伯的设施设备基恋本处于良好运须行状态，部分梳设备处于超负撕荷运行，喝如符5-1句8刷层的开关柜和格塔楼电梯。特我公司挖于征200孟2烘年骆欢明月元眉望日正式接管拖****粪。相信通过我舟们的规范化管撤理和优质服务开，能确保大厦贿的保值、增值垮，取得良好的趟经济效益、环价境效益和社会话效益。投4透.0慌****倾管理模式、管源理依据和目标管理模式姿通过智能化封删闭式管理，将答****乱内消防、治安目、楼宇自控、仓停车场、清洁受卫生、绿化、监房屋维修、有固偿服务等统一右由物业管理处鄙负责，通过周絮密的管理程序屠和综合的管理绳手段为储****委业主提供一流童的人性化物业延管理服务，保龄证整个大录厦霞2悄4晴小时处于严密超控制之中，使喜大厦有一个安抵全、文明、舒循适、洁净的商结住环境，让业凑主安居乐业，诵无后顾之忧。介按纽照赴GB/T19死002-IS亲O900题2饺标准建立质量县保证体系，贯裁彻深圳中航物壮业管理公司存（宅CP同M添）质量方针：臂弘楚扬列“紫敬业、服务、卡创眉新彻”董的企业精神，迈提扮供盛“克安全、文明、棉繁荣、高额尚嚷”个的物业管理服铁务，创建中国攻物业管理行业映的名牌企业。肿物业管理服务馋理念：您的满议意就是我们的语追求。管理依据宽****谣管理处依照《禾物业委托顾问置管理合同》和婚长沙市相关物寄业管理法律法坛规对舌****尚实施专业化的揉物业管理。管理目标肺晋蜻通过智能化封阶闭式的管理方适式，周密的管麻理程序和综合童的管理手段为惹****绞各业主提供完患善的优质服务曾。根据公司总药体质量目标，祸维护励****细全体业主的合号法权益，管理弟处提出的管理来目标是两年内由达到物业管理式全国示范大厦堆标准，对乳****咱管理处的综合望满意率达眼到筋95肠%助以上。具体表径现在：瘦(1谎)洁、供电满意阿率浴95出%汁；颈(2祸)升、供水满意贡率稍95驾%鬼；屈(3大)饺、公共设施满朝意厉率去9洽5篇%寻；盆(4抵)恰、卫生满意定率唉9匆8存%估；逮(5熄)参、绿化满意山率莫9魔5滚%牌；短(6恳)笔、维修满意拳率拦9商9侮%择；喉(7骗)过、治安满意嘱率搜95桨%也；回(8驼)爷、对服务满意府率职95冬%睡；僻管理目标的评度价沉以《业砌主旅(葱客捧户葡)辛意见调查表》混统计结果为依奉据。管理处根晒据有关规定，测定期组织业户江调查活动，根次据回收表格所屠反映的各项调夹查指标来评价育是否达到管理陆处的综合满意讨率。控制方式抽****咽开发商、亚****鸟业主委员会遵与质CP图M提公司共同执行森《物业委托管根理合同》。愧CP勾M浊公司与坝****雨物业管理处签抛定《握****激物业管理目标庆经营管理责任拆制考核协议书越》，明确任务止和要求。艳大厦管理处与早业主签订《物啄业委托管理合窑同》和《业主墙公约》，明确该双方责权利关瓜系，并依据《亲长沙市城市住宁宅小区物业管堡理暂行办法》忠及其实施细则否推进各项管理挥工作。管5.0断****导物业管理处组盗织机构及职责组织机构盛****胸物业管理处组气织机构设置如终下：顺天城管理处27人顺天城管理处27人主任1人客户服务中心4人客户投诉客户接待社区文化市场营销质量管理信息管理4人（主任直接负责）物业工程部21人设备运行保养维修节能降耗工程维护清洁绿化物业巡视消防安全交通管理应急处理后勤运行、维修7人清洁绿化、后勤1人安管员8人保洁员5人行政部1人人力资源行政事务财务管理物资采购企业文化公共关系出纳文员1人职责描述俭****碗管理处职责种管理红线范围椒：管理南至宜思耻呀；秘东至庆队序；泥北至允少莲想；络西至小烂枝悼；医下至地下室地膏面及地下管道姓；上至楼面散玻热层及楼面；树内至房间的一大切公共设施设尿备；外至楼房顽外墙面的一切覆属本大厦的物湿业。前办理房屋交接粘，自行车存放晋手续，收发报夹纸和信件，管刷理停车场。欺修理室内水、拉电设施，用户显电表和开关，稿楼道照明线路丘和开关，更换抗楼道灯炮，维恰修保养大厦低然压配电设备。被受理业户来访闹、查询、委托傲、投诉等事宜缝。筒检查、督促清搅洁工搞好楼道孝和环境卫生及栋公共厕所卫生疲，提示业户搞毙好室内卫生和要门前三包，制捎止一切破坏楼购道和环境卫生庸的行为。持维护、保养、粉运行电梯，解丰救困人。督促澡有关单位及时妹排除故障，保为护电梯安全运霉行。固组织进行消防势值班、安管值竟班，消除火险品隐患和其它不辈安全因素，解祸决发生的问题敌，保障业户的答人身安全。誓疏通楼内下水粥管道，检查上蛙水主管道和水肠池是否漏水、灶跑水，并及时踩修理，检查修漫理到各业户的饥水平上水管及趣阀门。谋维护、保养所亲使用的机电设扩备及消防设施俗，发生故障和阔问题及时通知瓦有关单位来处坏理，保障设备匀处于完好状态渔。松管理和疏导各捧种车辆，指挥茫车辆按指定地糖点停放，驱逐宰乱摆摊和危害舟治安的人员，样维安管理区的及秩序。告维护大厦的电路话线路、电视益线路、煤气管纤道，免遭损坏瓜。位协助公司向业疫户收缴水、电恰费、管理费和涛房屋本体维修立基金，完成公男司和部门交给胸的其它任务。远岗位职责具体丢内容见规章制客度汇编之岗位缸职责篇。绍6劈.0丽物业管理主要将过程的控制概述奸顿庄根据聪****冻管理模式的特贱点，管理处将扣针对物业管理间的主要过程制论订书面的作业望指导书和管理欲规定，明确各脸项管理过程的肝流程、控制要脑求及应达到的辽标准。主要的蹈业务过程将包法括：怎房屋建筑本体贝管理膛机电设备、设隶施管理事务管理环境管理治安管理消防管理社区文化公用设施管理箱会所与综合会庆馆经营服务管膏理嘱织战以下各节将对近每一管理过程估进行简要的描圆述。淹房屋建筑本体吊管理结房屋建筑本体钓的维修养护是室物业管理的重蹈要内容日，衬CP垂M撇公司在近二十狭年的管理实践群中，一直将如总何保障房屋使钳用寿命及确保已房屋在使用期他间使用功能不让断完善作为重豪点研究项目，围不断探索成功咬经验。灰****杨管理处实行房妨屋本体维修项秀目负责制，由砖管理处主任定夕期向木****岂业主委员会汇智报项目的执行冒情况，使维修临基金发挥最大说效用，确保房深屋本体始终完品好，使用功能勺不断完善。冠房屋本体部位稀的维护和管理开的范围：房屋标主体承重结构迹部位（包括基躺础、内外承重驾墙体、柱、梁闯、楼板、屋顶俊等）、抗震结节构部位（构造子柱、梁、墙）屯、外墙面、门工厅、楼梯间、征走廊通道等。犹机电设备、设捎施管理惹设备管理是以熄科学管理为基嚼础，按照现代课科学技术的理聪论、方法和手暖段研究和解决兰设备运行中的鸽规律性问题。命在设备管理中临，沙CP驼M丢注重设备率全过程综合管粗理药，即把设备管铁理概念融合于籍设备整个寿命荒期中，保持楼义宇设备最佳运匹行状态，充分棍发挥楼宇设备匀的效益潜力。痛在设备管理概认念中社，姜CP影M比又进一步注重升预防检修杠，即不仅做到难设备的正确使红用和精心维护烦，而且合理安打排设备定期保顿养计划，以预骤防重于补救之嫩观念，提高楼灵宇设备的运行柏效率。绸楼宇设备运行障管理的目的在批于提高设备的借运行效率，保扣证运行质量，牌最终提高整座锈大楼的运作效如益。设备运行拢、维安管理的恼优劣直接关系很到各个系统能莫否达到原有的妻设计性能与服别务年限，关系龄到大楼的供电煌、供水等供应湾状况能否正常讽，关系到能否络为用户提供一援个高质量的安结全、舒适而又乱方便的工作环扑境。运行管理绸设备运行首先昏要在技术上考搜虑安全性和可科靠性。其次设披备的运行在技摇术性能上应始洋终处于最佳运林行状态，以发局挥设备的最佳万效用。盛制订严密的、摩科学的操作规悔程。衰对操作人员进便行专业培训，美掌握专业知识摩和操作技能。催加强维护保养赤工作。话定期校验设备它中的安全附件绸，保证灵敏可件靠。杀技术人员对设搏备运行参数和向统计结果作分倚析，及时发现顷事故的潜在因恼素，采取有效居措施进行改善榨，确保安全运汁行。糖发生设备故障涌后对其原因及花规律进行分析削，提出有效的姥改善措施，确香保类似事故不伤再发生。哗设备系统的日依常运行工作内赶容配电系统辛配电系统是为棉建筑物提供能抹源的系统，也辰是楼宇安全正雕常运行的最基邻本保障，管理方人员将对配电治设备实行运行麦状态的全面监链控，对高压室怎、变压器室、嘉低把压室进行巡视朱检查，监视记团录电压、电流殖、功率因数等终运行参数，一候旦发现问题，杠给予及时处理锯。当发生局部溪停电等运行故三障时，按照预淡定程序进行倒坡闸操作，保证闸安全可靠运行钟。大楼应急发拖电机将始终处闲于良好备用状杨态，随时具备倒立即起动条件损，定期进行启隔动试验运行，焦保证万无一失蝶，及时供电。给排水系统继巡视人员对屋诊顶、地下层等未各处相关设备妙进行巡回检查链，一旦发生缺码水、溢水问题每或其征兆立即哨通知有关人员吗前往处理。电梯系统洲电梯是大楼必萝不可少的运输察工具，管理人条员将按规定检牵查其运行情况婚以及平层是否笨准确、指示灯昏显示是否正确递完整、按钮功柏能是否有效。误按客流情况分蒜不同时段调整电运行方式，以咳使电梯运行在翁安全、节能、言方便的最佳方器式。另外可利序用惯CP偷M篇公司首创的电久梯智能运行管仰理装置解决非勉办公时间的安乌全保卫和通行芦方便的矛盾。释在办公时间段波内，电梯全开揭放运行，可自国由乘坐。在非叠办公时间，机麻关工作人员可拨凭人手一张的劳智能卡乘电梯棋到达授权可达诱的楼层，无卡牛人员则操作不壤了电梯。每张栗卡的授权区域浴及使用功能都香可由电脑设置宝，一旦丢失可窗立即挂失注销茫。瞒电梯报警对讲娇系统星由于电梯轿箱哄是一个较狭小载的封闭空间，敬一旦发生停梯替困人故障，被刊困人员会感到桶处于孤立无援彼境地，心情将晚十分紧张烦躁荐，因此电梯中污设有报警按钮尝和对外通话装吃置。中央监控译室接听报警后愿，一方面通过绳闭路电视观察夫梯内情况，并鸡应与梯内被困慎人员保持联系握、给予安慰，故嘱其耐心等待曾救援；另一方忧面迅速通知电企梯维修工解救围被困人员。如滋电梯内发生治咳安报警，中央京监控室将立即逝通知巡逻人员粱或快速应急小梅组前往现场处宜理。消防报警系统围消防安全至关苏重要。消防设响施是楼宇火灾泪自救的重要手否段。中央监控援室消防监控设齐备必吼须休2塘4嫩小时正常工作熔，所有消防设惩备必须保持完杀好。严格按照欣公司《消防设秤施管理规定》吨，定时检查维三护和试运行各杨消防系统设备堂，一旦发生火厉警信号，将按根公司《应急处枝理程序》和《越灭火作战方案油》执行。保安监控系统于保安监控系统丽为提供安全监虚视、侵入报警兔、出入门控制首管理等功能。钳在电梯、大堂形、重要通道等逮部位布置的摄拴像机催，弃2毯4蒙小时密切监控粱各大楼停车场译、重要出入口培、机房等主要孔场所。中央监横控室人员将实得施栽2山4今小时屏幕监控昌，同时将异常焦情况记入录像鸭带，以备查证皆。结合流动岗丙、固定岗的人该员监控，对大戚厦的治安起到尽可靠的保障作导用。葡当出现异常情早况时，监控人多员立即通知该获区域的固定岗洲、巡逻岗和快胆速应急小组进遣行现场处理。刺紧急情况时按汉《应急处理方判案》执行。保安巡逻系统屈为保证保安巡豪逻人员切实巡巨查到位，及时符了解巡查过程脱中的任何异常袋情况和保障巡屿查人员的人身险安全，根据大右楼特点，组织舍队伍，并合理砍安排巡查路线鸽，实从行动2对4运小时全天候巡察逻。当出现异牵常情况报警时扰，监控人员将骡立即与巡逻人寄员进行对讲联纳系，确认情况艘类别。紧急情隶况时，按公司躬《应急处理方叙案》办理。为察保证巡逻人员另和固定岗人员扛始终保持良好张的体力和精神珍状态，我们将没制定合理的排竭班计划，对流腥动岗、固定岗砌、巡查路线进肯行轮换。弊番智能停车管理姥系统笼对于车辆的管补理，除了采用究固定岗与巡逻托岗相结合的方防法外，现有停毁车控制设备智互能化的先进功忽能，对室内停叠车场实行封闭敬式管理。中央志监控室将已办漆理停车手续的栽车主资料记入严电脑，给车主计配发感应猾式扶I屡C奔磁卡。车辆出求入时，用磁卡捕控制道闸起落纤，完成车辆出唯入登记。一旦乖车主将磁卡丢殊失，可立即通逮知管理处在电栽脑上注销。外欣来车辆的进出堆也予以严格控窄制，进入时由段固定岗记录车识辆资料发给停笋车卡，出场时肠凭卡并经资料却核对无误方能伞离开。照明系统石在大楼中，照理明质量的好坏常直接影响人们躁的工作环境和发视力保护。照印明系统管理的秤主要内容就是唱做到既保证照旦明质量又节约救能源。巡视人厘员必须巡视检狠查大楼的公共也照明，发现损到坏要立即更换盈。根据工作人景员的作息时间叙，按预先的设才定，通过楼宇棋设备自动化系书统对公共照明费进行腔开皇/寨关控制。谜设备系统的应做急处理方案态设备故障处理宏规程是A勇、发生火警处堆理规程：评大楼发生火警亲时，要做到忙康而不乱，及时胳报警，并做好缸灭火及疏散人学员、抢救物资卡等工作。火灾报警程序膀发现火警时，夜立即用消防电骑话或普通电话歇向中央监控室舍报警，也可启煮动手动报警器盒，使楼层警铃六、火灾报警器仅的信号传到中吃央监控室。医用电话报警时偶，必须讲清下衣列事项：火灾孙发生的具体地狡点、火势大小看、燃烧物质、锅报警人的姓名析和身份。惕接到报警后的释处理办法咐中央监控室接踩到报警信号后妇，利用对讲机灵通知巡逻保安膏员立刻前往火删警现场。如属双火警误报，应文通知中央监控砍室复位；如证学实火警，应立结即通知中央监僻控室启动报警温设施并通知相天关人员到场施唤救，并利用现删有设施进行灭叼火。如火警严步重，在组织前脾期扑救的同时悄向看11驱9温报警。歪中央监控室利煮用消防广播，摘引导人群利用饱消防楼梯向安搜全地点疏散；更使电梯降至首错层；切除火灾箱区域电源，准扒备启动应急电跟源；启动相关亿防、排烟风机帖、消防泵。例管理处主任到伍现场指挥灭火晌，管理处其他初人员要立即到洒现场参与灭火滚，设备值班人夜员则坚守岗位姥，随时听从指窜挥。分派人到大楼门轧口引导消防队邮进入火场，指侄示消防栓位置乐。挣B丝、电梯困人救当援规程：费电梯故障，应差由电梯工解救妖被困乘客。鞋轿顶操作放人遣程序徐确认故障电梯题号及该电梯所雁停层数（丹如挠N岗层），并通知物乘变客扫“旨救援在进行撞中烛”亚。座到停层的上一余层穗（跑N+晓1才层），闹用例△课形钥匙打开该俗电梯的厅门。右进入轿厢顶，茶将瓶“刷检修开托关栏”拥转浸到寺“雅检麦修肌”昂位置；注意暴：婆“降检修开解关桃”抗未转胁到生“拉检矛修竟”慕位置时不得关蹦厅门，以免电胳梯突然运行。贤关上厅门，魄按吼“悟上抚行妄”拔或么“禁下箭行且”橡按钮，将电梯姿轿厢在最近楼殿层平层。仍将视“颗门机开石关毫”秆打开，用手盘捞动门机将门推宰开放人。白放人完毕，怎将龄“伞检修开环关敌”碗转回正常位置千。注意：此时备要保持厅门为渣打开状态。裹将叙“肝门机开雾关闯”岗复位，关好厅袖门。康机房操作手动班放人程序费如轿厢门处于稼半关闭状态，冲则应先将其完脊全关闭。萄利用电梯对讲窑或其它方式，触通知轿厢内的宴乘客保持镇静际，并说明轿厢设可能随时移动恼，不必惊慌。槐进入机房，关流闭该故障电梯洪的电源总开关捏。可插入松抱闸手结柄，并小心将基抱闸撬开。蚕根据负载情况停盘动飞轮，使纹电梯降（或升吃）至最近一层聋门口为止（由吩钢丝绳上油漆用标志确定）。伞打开厅门及轿能厢门放出乘客根。译用手把门关好暑。幅确认所有楼层酬电梯门锁好。江维持电梯电源胖切断状态。睬放人完毕通知碰电梯维修工作森进一步检查。事务管理事务管理事务管理业主的意见征询入伙及装修管理投诉处理及回访业主入住准备工作日常维修服务临入伙及装修管裤理冈管理处按规定责办理业主入伙溉手续，发放有经关入伙资料，崇收缴相关费用产，和业主签定拖《物业委托管紧理合同》、《页业主公约》和姿《装修管理责蛛任书》，按纠《装修管理规库定》浴有关规定对业纱主装修进行管陪理。感业主入住准备拜工作流程业主确定搬迁计划（搬迁日期及时间、搬运物资数量）业主确定搬迁计划（搬迁日期及时间、搬运物资数量）管理处确定停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用保安安排电梯指挥车辆物品代管清洁准备现场指引值班接待回访事务机电水电检查电梯检查厌通庭知霉鞠坚管理处客户服务中心旧为方便业户咨荒询、求助、投从诉，管理处设嗽立客户服务中迅心输和父2嫩4肃小时值班电话哭，由专人接听做、接待来访及堡处理其它服务壤事项，负责各暖种信息的收集奇、归纳、整理玉和反馈，协调腥指导相关各部愈门处理日常物轿业管理事务和碗紧急事项。业户意见征询乔业户意见征询亭按蓝“狼首问负责亏制灾”刚的原则进行闭访环操作，绝不毅允许任何理由线的推诿、拖延索及无反馈。业称户意见征询的缘渠道有：芳通过业户意见掏征询箱收集的厦业户意见信函冲、建议；攀通过定期开展凯的业户意见调拉查，发放《业欲主（客户）意雅见调查表》征查询业户服务意撇见。侦业户的来访、学来电或其它的湖意见、建议。俯投诉处理及回翼访业主苗CP陶M价公司提御倡孩“晒隐性烈化听”叛和贤“容人性配化及”糊的管理服务。米为减少业户的何投诉或不便，搭管理处要求所役有工作人员必叫须有良好的服蓬务意识，而且州要有丰富的服颤务经验和敏锐荷的识别力，加设强日常巡视及督维护工作，使锹我们的服务超柱前于业主的感山受，在业主尚针未意识到不便闲之前解决问题挠。因为高层次皇的服务境界是演没有投诉，而抽非仅仅是圆满恳处理投诉。业主回访相关部门回访并解释是否确认？管理处主任记录备案能否自行处理？管理处任何人员来访、电话及信函的投诉回访相关部门回访并解释是否确认？管理处主任记录备案能否自行处理？管理处任何人员来访、电话及信函的投诉否是否是否立即处理并判断是否属于重大投诉否立即处理并判断是否属于重大投诉是日常维修服务铅为了及时处理吗业户的报修，婆规范维修服务页工作，确保为齐业户提供优质若的维修服务，吐管理处制定了监《维修服务工速作流程》和《蹈维修服务项目插及收费标准》绣并严格遵照执活行，使维修服韵务的全过程得笼以有效控制，已并按有关规定需对维修服务进纺行回访。维修记录归档结合报修项目性质，按规定安排时间回访将结果报告管理处客户服务中心现场处理完成，计算有偿费用并请报修人验收及记录回访意见一时无法解决或根本无法解决的问题，要立即联系报修人说明情况或商定处理的办法及时间非急需处理的问题，半个工作日内与报修人联系，1—2个工作日内予以处理急需处理的问题，10分钟赶到现场予以处理接到报修的有关部门客户服务中心分类并通知相关部门处理业户报修维修记录归档结合报修项目性质，按规定安排时间回访将结果报告管理处客户服务中心现场处理完成，计算有偿费用并请报修人验收及记录回访意见一时无法解决或根本无法解决的问题，要立即联系报修人说明情况或商定处理的办法及时间非急需处理的问题，半个工作日内与报修人联系，1—2个工作日内予以处理急需处理的问题，10分钟赶到现场予以处理接到报修的有关部门客户服务中心分类并通知相关部门处理业户报修不满意满意环境管理木为提高阵****胜大厦环境管理领水平，为业户睬创造清洁、优陡美、安静、舒古适的商住生活赛环境盟，请CP缝M屯公司结合自身风多年来的环境例管理工作经验蒸，决定将环境学管理中的绿化下专业化工作采隆取外包形式承生包给绿化专业寒公司经营，清非洁工作仍由管纯理处自行承担睁。详见《环境帮管理工作手册减》。冰管理处将明确起清洁管理工作下的职责、工作翁流程和要求，辰对清洁服务工线作质量进行有技效控制，制定炊并执行《填****柳清洁工作方案术》、《清洁卫尽生管理规程》进和《清洁检查未标准及扣分标干准》。罩为了明确绿化期管理工作的职轮责、工作流程闲和要求，对绿胆化服务工作质膊量进行有效控上制，管理处严族格按《供应商党的选择合管理绢规程》对绿化尽服务供应商（妨绿化分包方）课进行选择和管励理，制定并执素行《恒****称绿化工作方案撇》、《绿化管住理规程》和《烂绿化检查标准灰及扣分标准》翁。治安管理泛治安管理是物旷业管理服务工异作的一项重要盗内容。赚****痰大厦治安管理季的目的是避免输大厦内业户的贝财产遭受损失恳，人身受到伤哨害，防止意外割及人为突发事燕故，维护业户乞正常的生活秩踪序。详见《治辣安管理工作手统册》。砍治安管理工作泽内容位建立健全安全搭保卫组织机构总，制定和完善薪各治安岗位责俭任制。寺配备适宜的安纱管队员，定期弦对安管队员进星行职业道德教链育和业务技能争培训。阅制定和完善各滨项治安管理规妨章制度，包括柴实都行惜2炒4坊小时值班及巡得视制度。玻制定和完善大逢厦车辆管理规捞章制度，加强膝室内外停车场袭管理。稍结合大厦特点亏，制订安全防能范措施（含应棉急处理规程）馋。合在当地公安机冈关的指导下，璃密切联系业户饮，提高业户安简全防范意识，睛共同做好大厦坟治安防范工作授。凯****似大厦治安管理渴应达到的工作梦标准岸大厦基本实行庆封闭式管理。份大厦实多行矩2吸4因小时治安制度模。提安管人员有明肢显标志，工作慢规范，作风严鸭谨。塑危急业户安全炕处设有明显标济志和防范措施款。忽大厦内无重大挂火灾、刑事和抬交通事故。消防管理招全面贯彻江总杂书息记杯“帜隐患险于明火等，防范胜于救译灾，责任重于尸泰商山耗”腾的重要指示内和挡“秃预防为主，防富消结邪合逃”粒的消防工作方寺针，立足于火半灾的预防上，渡并从人力、物淘力、技术等多扶方面做好灭火窜的充分准备，皇其核心三落实证，绣即沈“敏队伍落实、制巡度落实、设备厨落杯实思”扔。大厦消防工积作的重要内容姓是消防宣传教恼育、消防队伍富建设、消防制亚度制定、消防板设施、器材配魂置与管理以及溜消防应急疏散航方案。详见管秘理处《消防管显理工作手册》权。社区文化栗为做好大厦精闸神文明建设，茅大厦内设有学朋习宣传园地，攻管理处积极组渗织业户按《社打区文化活动管锣理规程》开展炎各种健康、文恋明、向上的文胸娱活动。管理册处制订大厦业骑户精神文明公什约，并做好宣交传工作，促使阳全体业户自觉惭维护公众利益艰，遵守大厦的怀各项管理规定拔。碍同时，管理处鞭积极配合当地堂街道办事处、竖居委会、公安志机关开展各项挑工作，确保大括厦公共娱乐场拿所无重大违纪畅违法案件。公用设施管理视管理处按《公毛用设施管理规折程》对大厦公似用设施进行管敲理。答公用设施的管亮理标准黎大厦内公用配纱套设施完好，覆无随意改变用菜途。兵给排水、供配油电、通讯、照奋明设备设施齐段全，工作正常蛛。蔬大厦范围内的塘道路畅通，路延面平坦。亏7篮.0柴物业管理的支费持性过程概述府叛辣为了确保上述既物业管理主要砖业务过程的实图现，大厦管理宜处将对实现物砌业管理的支持舟性业务过程形煎成书面的程序勿和必要的作业虹指导书，以明脱确支持性业务类过程的控制要霞求。隔****菊物业管理所包薯括的支持性物株业管理过程包志括：挠文件和资料的艺控制禁质量记录的管雄理员工培训内文件和资料的辛控制药攀伪发放文件资料踢时应加盖公章邻，并要求接收挠人在发放登记密表上签字。作秘废文件资料同玉时收回加盖作池废章或销毁。然质量记录的管某理量遍慧按刘鸭《质量记录管惕理规程响》真牵由专人定期整啦理装订成册存懂档。员工培训椒衡获由术CP倚M闸长沙分公司统京一安排培训。程8沸.0讯物业管理的评量价和改进概述摧管理处将对届****层物业管理过程技和结果进行必爱要的评价，并氧根据评价结果悉进行物业管理召的质量改进，厚对物业管理的遗评价将包括：内部评价鸽物业管理过程义的监控惩公司定期质量摩大检查拴公司内部质量裹审核升管理处定期的镇管理目标评价外部评价半业户投诉的处佣理欧定期的业户意仔见调查坟政府部门的定含期检查纠正和改进鲁纠正和预防措贤施土对上述物业管缝理的评价和改休进将按公司规学定的程序文件丧进行，并形成宴记录。以下将技对物业管理的汤评价和改进进佩行简要的描述阶。内部评价嘴6.此1隆所包括的管理战工作内容话公司定期质量羞大检查每年一遵次径公司内部质量筹审核每年二次缎管理处每月管逮理情况检猴查洗(涛报别告涉)桑表外部评价业户评价廉业户投诉的处迅理按程序文荣件偿CPM-OP驱-033技定期的业户意奶见调查按程序愤文驾件惠CPM-OP供-034通市政府有关部吩门的定期检查纠正和改进镜纠正和预防措貌施按程序文摘件短CPM-OP纲-037夺9沈.0漠物业管理财务她预算贫管理工作必需鼻的物资设备计挪划物业管理用房朋****流管理处、消防领值班室、安管播值班室、维修杂室、社区文化绢娱乐室（会所窝）。办公设备南安管用对讲垮机写4选辟台；语维修用对讲国机肿2换智台；知电野脑浆1麦洞台，物业管理协软件一套；徐外线电垒话盘5或属部；称文件资料梅柜文5稍迷个，办公桌肚椅杂10骄鹊套；民灭火器材按消哈防规定配备；经费收支预算经费来源：羊(1奇)猴、固定收费项柳目：乖向业户收取管欢理服务费；动出租商业面积柏的经营收入；筝停车场管理服闸务费。榜(2与)混、临时收费项突目：夸物业装修工程惊管理费和装修您垃圾清运费；择向业户提供的驳有偿服务费。才