2007年经营管理计划书

2007年经营管理计划书—魅力之城项目PAGEPAGE22007年经营管理计划书——魅力之城编制依据浙江万科南都公司下发2006-2008年经营计划通知;一期规模指标:根据2006年11月23二期规模指标:根据2006年7月31日杭州公司设计管理部提供数据;2007年度核心指标（面积均为建筑面积销售:住宅销售731套（77579平方米），销售金额53，943万元；车位销售90个，销售金额540万元；商铺销售1394平方米，销售金额1，394万元。资金:销售回笼52,468万元；资金流出39,405万元，累计资金流出71,534万元；现金净流量-19,066万元。结算：07年无结算计划。开工面积：229210平方米；其中地下室39092平方米。竣工面积；无。2007年度关键节点一期关键节点：2007年22007年52007年4月20日首期开盘;2007年9月30日全部结构封顶；二期关键节点：2007年3月15日2007年42007年82007年度重点任务2007年4月下旬一期开盘；年内完成销售金额55，868万元。2007年8签署人：二零零内容提纲项目基本情况第3页内容：地理位置、总体规划指标、开发周期、项目收益情况、主要合作单位2007年财务目标….第4页内容：销售目标，结算目标，资金计划2007年销售计划…第5\6\7页..内容：销售及推盘计划、营销费用控制目标2007年报批报建计划…第8\9页..内容：报批报建计划、设计工作计划2007年工程管理目标及节点计划第10\11页.内容：工程计划节点、工程计划管理要点成本管理目标及措施…第12\13页内容：成本控制目标、成本控制要点客户管理目标及措施第14\15页内容：项目入伙主要节点完成计划、客户关系中心管理重点物业管理目标及措施第16页内容：物业管理目标及措施2007年经营管理计划书—魅力之城项目第4页共16页第一章项目基本情况1、地理位置魅力之城项目位于杭州市江干区九堡镇江干科技园区内，东南邻九环路，西南邻九盛路。项目分两期开发。一期、二期之间由14米宽的规划支路分割。根据《杭州市居住区发展规划》（2006-2010），九堡区域定位为：下沙副中心的一个功能完备、配套齐全的现代化大型居住区。江干科技园区已经从原来的工业园区的规划向商贸居住区转变，未来的工业将逐步外迁，居住商贸的定位将逐步凸现出来。

2、总体规划情况一期用地面积43453m2，容积率2.3。地块建筑类型为小高层、高层住宅，规划地上建筑总面积：99937m2，地下室总面积：22180m2，二期用地面积40985㎡，容积率2.2。地块建筑类型为小高层、高层住宅，规划地上建筑总面积：90181m2，总户数891户，车位3、开发周期06年5月取得一期、二期项目用地。计划07年2月11日计划07年8月1日二期地块开工，至09年2月25日全数入伙。4、项目整体收益情况项目开发总投资10.94亿元，总销售收入13.99亿元，预计项目税后利润1.72亿元左右，销售净利率12.33%，单位占地面积净利921元/平米，内部收益率26.77%。5、主要合作单位项目合作单位方案设计单位中域（杭州）建筑设计咨询有限公司施工图设计单位浙江省工业设计研究院市政设计单位中国市政工程西北设计院施工单位上海家树建筑工程有限公司待定销售代理公司上海新联康咨投资顾问有限公司策划机构杭州道威广告第二章2007年财务目标1、销售目标：2007年实现住宅销售面积77579M2、金额53,943万元，商业销售面积1394M2、金额1,3942、结算目标：07年无结算计划。08年计划结算面积191,061M2，结算金额123,022万元，项目利润24,682万元。09年计划结算面积35,306M2，结算金额16,839万元，项目利润4,342万元上述动态成本指的是全项目分产品类型成本。3、资金计划：2007年实现销售回笼52,468万元，项目累计资金流出71,534万元，现金净流量-19,066万元。第三章2007年销售计划销售及推盘计划一期公寓营销及推盘计划：公寓共计904套。计划2007年4月下旬开盘，2007年内公寓计划推盘814套，销售731套.一期公寓营销及推盘计划表公寓推盘计划销售计划存货楼号套数面积均价销售额套数面积均价销售额套数面积2007年4月1、318316,5056,800112，234，00014513，2136,80089，848，400383，2922007年5月4979，4056,90064，894，50011610,2956，86870，706，300192，4022007年6月618122，2606,900153，594，00010913，4906,90093，081，0009111,1722007年7月404,9116,90033，885，900516,2612007年8月202,4556,90016，939，500313,8062007年9月7、813615,2867,000107，002，00010211,4657，00080，255，000657,6272007年10月9、1013615,2867,100108，530，60010611,9147,06884，208，1529510,9992007年11月2808,3357,20060，012，000737,7787,16055，686，90010311,5562007年12月202,0587,20014，817，600839,4982007年小计81487，0776，963606，267，00073177，5796953.76539，428，7522008年1月475,2797,06437，293，015364,2192008年2月5919,0237,30065，867，900565，6897,23941，181，137707,5532008年3月707，5537，18054，232，09600合计90496，1006,99467212340090496，1006994672123400（2）二期公寓营销及推盘计划：公寓共计891套。2007年无销售推盘计划，下表是08-09年项目整个销售推盘周期公寓销售推盘参考计划。二期公寓营销及推盘计划表公寓销售计划存货套数面积均价销售额套数面积均价销售额套数面积2008年3月19117,1907,050121,189,500807,2007,05050，760，0001119,9902008年4月0000716,3907,05045，049，500403,6002008年5月12411,1607,15079,794,0001109,9007,13170，605，000544,8602008年6月1029,1807,25066,555,000867,7407,21055，809，000706,3002008年7月00003531507,25022，837，500353,1502008年8月968,6407,25062,640,0007567507,25048，937，500565，0402008年9月516,3077,35046,356,4508289287，31165，279，280252，4192008年10月12712,0387,35088，479，3008581297,35059，748，150676，3282008年11月8710,7597,40079,616,600606,9297,38851，194，0509410，1582008年12月0000344,2057,40031,117,000605，9532009年1月00004545217,24832，767，282151,4322009年2月0000151,4327,46010，526，588002009年3月11313,4077,510100，686，5709110,7967,51081，077，960222,6112009年4月0222,6117,51019，608，61000合计89188,6817,277645，317，42089188,6817277645，317，420（3）一期地下车位营销及推盘计划：地下车位共计490个。计划2007年4月下旬开始销售，2007年内车位计划推盘90个,销售90个。一期地下车位营销及推盘计划表车位推盘计划销售计划存货个数单价销售额个数单价销售额个数金额2007年4月2060000120000020600001200000002007年5月10600006000001060000600000002007年6月10600006000001060000600000002007年7月10600006000001060000600000002007年8月560000300000560000300000002007年9月560000300000560000300000002007年10月10600006000001060000600000002007年11月10600006000001060000600000002007年12月10600006000001060000600000002007年小计9060000540000090600005400000002008年1月10600006000001060000600000002008年2月10600006000001060000600000002008年3月10600006000001060000600000002008年4月10600006000001060000600000002008年5月10600006000001060000600000002008年6月10600006000001060000600000002008年7月280650001820000030650001950000190162500002008年8月065000030650001950000160143000002008年9月065000030650001950000130123500002008年10月0650000506500032500008091000002008年11月0650000706500045500001045500002008年12月06500007065000455000002009年1月637000044100006370000441000000合计4906411831610000490641183161000000（4）二期地下车位营销及推盘计划：车位共计445个。2007年无销售推盘计划.下表是08－09年项目整个销售推盘周期地下车位销售推盘参考计划。二期地下车位营销及推盘计划表车位推盘计划销售计划存货个数单价销售额个数单价销售额套数金额2008年3月10650006500001065000650000002008年4月10650006500001065000650000002008年5月10650006500001065000650000002008年6月10650006500001065000650000002008年7月10650006500001065000650000002008年8月10650006500001065000650000002008年9月10650006500001065000650000002008年10月10650006500001065000650000002008年11月10650006500001065000650000002008年12月10650006500001065000650000002009年1月345700002415000050700003500000295206500002009年2月070000040700002800000255178500002009年3月070000040700002800000215150500002009年4月070000050700003500000165115500002009年5月07000005070000350000011580500002009年6月0700000507000035000006545500002009年7月07000006570000455000000合计4456887630650000445688763065000000(5)一期商业营销及推盘计划：商业面积共计1394平方米。计划2007年11月开始推盘销售，2007年内完成全部销售。商业推盘计划销售计划存货面积单价销售额面积单价销售额面积2007年11月1，39410000139400001，000100001000000002007年12月3941000039400000一期商业营销计划(6)二期商业营销及推盘计划：商业面积共计1100平方米。2007年无销售推盘计划.下表是08－09年项目整个销售推盘周期商业销售推盘参考计划。二期商业营销计划表商业推盘计划销售计划存货面积单价销售额面积单价销售额面积2008年11月110010000110000004001000040000007002008年12月70010000700000002、魅力之城项目整体销售计划参考表单营销费用控制目标：2007年度计划完成销售面积约80，000平方米，完成总销售金额55，800万元，在此前提下，营销费用额度为1506.6万元,计划营销费用为1549.46万元。第四章2007年报批报建计划1、报批报建计划一期节点计划报批报建内容节点初步设计批复06-12-监理中标通知书0施工中标通知书0施工图完成设计图审07-0施工图报建完成07-土地证06-12-2建设工程规划许可证0建筑工程施工许可证0形象进度鉴证单07-03-预售许可证(首批开盘)07-二期节点计划报批报建内容节点方案批复07-0建设用地规划许可证07-0初步设计批复07-0监理中标通知书07-施工中标通知书07-施工图完成设计图审07-施工图报建完成07-土地证07-建设工程规划许可证07-建筑工程施工许可证07-预售许可证(首批开盘)08-3-202007年报批报建重点工作·一期：2007年22007年22007年4月20日·二期：2007年32007年52007年62007年72007年7月30日·由于报建要求的时间非常紧，需要设计管理部、项目经理部、工程管理部等部门全力配合前期报批报建.2、设计工作计划节点计划魅力之城项目一期（4#地块）二期（5#地块）部门管理人员分配负责人施虹建筑设计师郭宏光室内设计师翁瑞栋景观设计师胡蕾建筑计划概念设计完成06-12-31规划及单体方案完成07-3实施方案2006-11-2207-报批施工图20007-审图、节能等审批2006-12-1807-全套施工图2007-07-景观计划景观设计方案2006-12-1507景观扩初设计2007-3-107景观施工图2007-4-200市政计划市政施工图2007-4-2007-12-1室内计划(一期)方案2006-12-15施工图2007-01-15开工2007-03-竣工2007-04-18开放2007-04-20·项目一期计划中存在的风险：建筑2006年计划中，由于方案/扩初设计单位技术综合水平的问题以及方案报审中主管部门的审批意见、立面修改、户型优化、人防设计进度等影响了总平面、地下室及部分单体的设计进度，实施方案的完成时间存在很大风险。因施工图设计与实施方案设计存在同步进行的问题，实施方案在报审过程中审批意见将成为不确定因素，预计也会给施工图的按期完成造成困难。上述原因,会造成2007年报批报建计划中取得建设工程规划许可证/施工许可证节点计划的延误。·项目二期同样存在报审中主管部门的审批意见对设计进度的影响问题.需要汲取一期设计组织管理工作中的经验教训，给予预控。2007年设计管理重点工作所有建筑设计节点计划是整个设计管理重点，它会影响报批报建进度以及其它设计计划的落实。第五章2007年工程管理目标及节点计划工程计划节点项目魅力之城一期工程计划开工07-1#、3#楼建筑达正负零,满足预售进度要求07-示范区工程完工07-全部建筑完成基础施工07-0全部建筑达正负零,满足预售进度要求07-06-1结构封顶07-09-3小高层外架拆除07-12-15高层脚手架拆除08-02-03单体竣工/园建完工08-04-30正式通水通电08-03-31工程竣工备案完成/具备交付08-6-30开始交付08-8-15建设周期18个月项目魅力之城二期工程计划开工07-全部建筑完成基础施工07-12-2全部建筑达正负零,满足预售进度要求07-12-2结构封顶08-04-3脚手架拆除08-正式通水通电08-09-20单体竣工/园建完工08-10-20工程竣工备案完成/具备交付08-12-20开始交付2009-2-15建设周期18个月注：二期工期较紧，加之总结一期设计进展不顺利的经验教训，建议设计启动时间提前，开工时间由公司原要求的2007年9月1日，提前至8月1日，其他节点相应调整，魅力之城一期工程2007年计划管理重点06年1206年12月30日完成规划道路代建施工；0706年12月2507年2月10日获取07年2月10日前，部分桩基及会所基础在先行实施，以确保07年507年3月23日，1#、3#楼施工达正负零标准，完成检测，达到预售进度要求；07年4月30日示范区完成工程收尾，达可供展示要求,此时,1#/3#楼形象进度达07年607年9月30日主体结构全部封顶；08年3月31日正式通水通电；08年4月30日单体竣工，并完成景园施工；08年6月30日完成工程竣工备案合格证，具备交付条件。3、魅力之城二期2007年工程计划管理重点07年7月30日07年808年1月25日，部分楼宇施工达正负零标准，完成检测，达到首次预售进度要求。08年408年908年10月20日08年12月20日完成工程竣工备案合格证，具备交付条件；第六章成本管理目标及措施成本控制目标目标成本：·一期可售面积平均开发成本（目标成本）为4656.38元/M2；·一期可售面积平均投资成本为4879.88元/M2；·一期一期开发总成本为55724.92万元；·一期项目总投资为58399.65万元。·一期目标成本为：产品类型目标成本（元/㎡）小高层住宅6,055高层住宅5,154商业5,942车位663由于一期规划容积率高于全项目综合容积率，因此一期目标成本低于全项目成本。成本控制目标：差异率低于1.5％；·本“目标成本”是依据2006年11月23日设计管理部提供的一期·二期由于条件不成熟未进行专门测算。成本控制要点施工图设计前与设计部、工程部、项目部合理制定各部位的建筑做法，提供给设计院；施工图设计阶段，与工程部一起做好施工图的设计优化，提出合理优化的建议；施工图预算时严格按照合同要求执行，在公司的制度下和咨询公司一起做好施工图的预算。督促公司各部门配合要点：1、营销部：参考目标成本合理的提出产品档次要求，最好能做到一次到位（对产品的户型、功能、装修档次）；2、设计部配合要点：设计阶段参考目标成本，在设计阶段合理将设计预算控制在目标成本内；施工图出图后，设计图纸要做到施工图清楚、明了，材料做法表明确，施工节点详细；配合招标：对于非甲供材要做到招标前对材料封样确认，招标过程中要对施工单位提供的材料封样进行确认。项目上的任何可导致成本发生重大变化，提前做好成本预警；设计变更、现场签证的费用必须控制在主体建安造价的5%之内。对每份变更、签证的合理性进行判断，争取做到每份变更、签证做法最优。对于新项目，变更签证做到月结月清，成本动态信息反映及时。目标成本确定后，成本必须严格控制，不能突破。某项成本超过，成本管理部积极配合，在其他地方减少相应费用，做到总成本不变。第七章客户管理目标及措施入伙主