购房指南针之物业篇

购房指南针之物业篇物业是居民在购房过程中比较关心的环节，物业的完善与否对于居住其中的居民意义甚大。近年来，新开发的楼盘越来越多，依附于社区的物业服务也成为开发商宣传的卖点，品质物业管理公司与品牌开发商结合成为一股潮流。同样，物业与居民的生活息息相关。良好的物业管理，能够保证社区的安全、卫生环境的洁净，甚至能丰富社区文化生活；较差的物业，社区环境不佳、安全隐患较高，影响居民的日常生活和工作，居民的归属感一般不高，生活质量较差。当前物业管理公司众多，物业管理的层级划分标准也很多；居住过程中发生的纠纷涉及的权利主体较多，涉及的法律法规也很多。那么购房者如何认识物业管理、如何在物业环节保障自身的权利为本章的重点。本章提要：●物业管理概念●物业管理合同签署●物业管理费用●物业公司的角色●业主委员会的角色●乐居房博士Q&A物业管理概念●物业管理概念●什么是物业管理物业管理是指专业化的物业管理机构，受业主委托，按照国家法律、法规，依据合同对已竣工、验收合格投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，为客户提供高效、优质、经济的全方位服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。物业管理是一种经营型、企业化的管理，实行有偿服务，并通过一业为主、多种经营，使各类房屋及附属的配套设施的管理走向自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善的道路。●物业管理公共服务有哪些按服务内容、性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、有针对性的专项服务和委托性的特约服务。按物业的使用功能分，可分为居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业等。常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住户提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作、生活秩序和净化、美化环境。公共服务的具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。因此，物业管理企业就有义务按时按质提供这类服务；住户在享受这些服务时也不需要事先再提出或做出某种约定。炊斜铸●游公共服务主要董有以下八项：禾伯穷(1些)歉房屋建筑主体狸的管理。这是介为保持房屋完职好率、确保房密屋使用功能而折进行的管理与非服务工作。房面屋基本情况的乏掌握，包括房用屋的数量、建横筑形式、产权拔情况、完好程眼度、使用状况迹等；房屋修缮搂及其管理，包把括房屋垂装修驻的申请与批准透以及对装修的熔设计、材料、漫安全等各项管捡理工作。吼预查(2李)刃房屋设备、设拍施的管理。这孟是为保持房屋答及其配套附属久的各类设备、裙设施的完好及扔正常使用而进岔行的管理工作毛。各类设备、属设施基本情况侄的掌握；各类惰设备、设施的袭日常运营、保朗养、维修与更膀新的管理。搁球对(3号)绘环境卫生的管肚理。包括楼宇风内外物业环境血的日常清扫保椅洁、垃圾清除油外运等工作。掩石络(4持)奇绿化管理。包具括园林绿地的畜营造与保养、根物业整体环境唐的美化等。蚁郊厅(5知)抬治安管理。楼炊宇内外的安全或、保卫、警戒射，对各种突发糖事件的预防与装处理以及排除截各种干扰，保哑持物业区域的苗安静。冻参秩(6替)努消防管理。火鼓灾的预防及发仆生火灾时的救能护与处理。甲要垂(7秀)姓车辆道路管理修。车辆的保管鸣、道路的管理猜、交通秩序的宋维护等。钓孩抬(8陡)液公众代办性质什的服务。指为沫业主和使用人羞代收代缴水电鞋费、煤气费、娘有线电视费、毛电话费等公共皇事业性费用。哭当然，业主也截可以自行去银份行等网点缴费佩。乐居工作室涉为购房者搜集悼了日常生活中谎会经常接触到休的便民生活热敲线始(州见附录蝶九贷)葡，希望您在需奇要用到这些热惹线的时候不会任手忙脚乱，不查知道去哪里查矮找。赶炭困●凳物业管理专项餐服务有哪些夹物业管理号专项服务是指近物业管理企业逃为改善和提高坝住户的工作、镇生活质量，满幻足住户的一定桨需要而提供的脂各项服务工作撑。其特点是物互业管理企业事阻先设立服务项使目，并将服务亭内容与质量、勉收费标准公布戒，住户可根据仇需要自行选择黎。专项服务实堪质上是一种代态理业务，为住余户提供工作、老生活的方便。唱物业管理企业辩应根据所管辖津区域的基本状式况和业主的需促求以及自身的米能力，开展全莲方位多层次的到专项服务，并明不断加以补充身和拓展。专项茂服务的内容主堂要有以下几大医类。甩勒当(1枕)获日常生活服务树类。越衣：为住盾户收洗衣物、汪被褥、补衣、曲制衣等项服务斑。进食：为住丰户代购食品、弟粮食、燃料、寿蔬菜、副食等裤日常用品。偏住：代住允户进行室内卫系生清扫、室内巡装修、搬家等戴。屯行：代购谨代订车船票、举飞机票，接送考小孩上学、入趟托，接送病人假看病，代住户波保管自行车与杠机动车及车辆厅的保养、清洗若与维修等。轮隶头(2余)喘商业服务类。叨物业管理企业委为开展多种经液营而提供的各加种商业经营服尚务项目。如开傅办小型商场、降饮食店、美发堪厅、修理店等锈，安装、维护鞠和修理各种家爱用电器和生活移用品等。潮痒训(3姨)过文化、教育、衫卫生、体育活开动服务类。指燥各类相关设施尾的建立与管理材，以及各种活惨动的开展。如币：盼文化：开斧办图书室、录钳像室，举办展竞览、文化知识岁讲座等。思教育：开护办托儿所、幼抄儿园及学前班勾。责卫生：设仰立卫生站，提塌供出诊、打针会、小孩疫苗接森种、家庭病房秃服务等。旦体育：开虑办各种健身场即所，如游泳池劲、健身房、台熟球厅、网球场却，举办小型体里育活动和比赛肯等。由拣技(4绢)顽金融服务类。贼代办各种财产彩保障、人寿减保险屑等业务，开办雄信用社等。龄妇遥(5走)其经纪代理中介眼服务。物业管替理企业拓展的汇经纪、代理与僻中介服务工作肺。牺物业市场披营销与租赁：断物业管理企业崭受业主委托，焦依据市场规律绞，进行商业策姥划，代理业主谅对物业进行市陕场推广，制定劣并实施销售方择案。或是受业鼠主委托，物业功管理企业根据啄市场情况，评就估和调整租金按，制定出租方未案，寻找租户额，替业主将物厨业出租。坏物业管理如企业在进行物背业市场营销与兄租赁时，要向面政府主管部门反申报，取得经幅纪代理或租赁涨的许可证。滤房产评估源、公证：物业灶管理企业受业钻主委托进行艇房地产灾价格评估与公脸证工作。在开鸟展此类中介服视务时，物业管惨理企业的评估煤人员和公证人恨员应具有相应根的资格。撞其他中介宫代理：物业管泻理企业受业主敏委托进行其他悟中介代理工作争，如请家教、稠请保姆、房屋悲交换、代理广侮告业务等。哗(6竿)爱社会福利类。糖物业管理企业燃可提供带有社须会福利性质的添各项服务工作扔。如照顾孤寡冠老人，拥军优疗属等。这类服傻务一般是以低配价或无偿的方蹲式提供。赶山饱●驶物业管理合同轰内容签署柄汇嚼●岔物业管理合同痛内容展在物业管辈理活动中，物惯业管理合同起姑着非常重要的沉作用，它是进价行物业管理的及根据和标准，乓物业管理合同圈应具备以下主驾要条款：在腾槽(1狂)档双方当事人的吊姓名或名称、递住所。合同的椒甲荒方挑(女委托炉方免)附为某物业的业爹主或使用人选表举产生的业主眉委员会，乙悦方贺(邪受委托概人驱)祖为物业管理公唐司。慌芳娃(2贡)晋管理项目。即心接受管理的肿房地产栽名称、坐落位柱置、面积等。包薯哨(3众)捎管理内容。即法具体管理事项争。包括：房屋润的使用、维修萝养护；消防、放电梯、机电设形备、路灯、走罢廊、自行车董房食(唯棚匪)划、园林绿化地劲、沟、渠、池休、井、道路、则停车场等公用界设施的使用、掩维修、养护和偿管理；清洁卫合生；车辆行驶门及停泊；公共雹秩序；房地产烂主管部门规定圾或委托管理合喉同规定的其他遍物业管理事项猴。刚陕胳(4舱)联管理费用。即患物业管理公司睡向业主或使用矩人收取管理费足。物业管理的伶收费情况比较迟复杂，不同的激管理事项，收怜费标准也不同邻。有的收费项姥目有明确规定怪的，如季节性百的供暖收费；棋有的收费项目财是同业主委员择会协商决定的旁，如停车场的冰停车费。这些荷收费，能明确贯的都应当在合北同中明确规定布。惜盏属(5译)扫物业管理公司鞋的权利和义务同。象盒灭●炎物业管理合同恶的特征晴物业管理削合同除了具有躁经济合同的一财般法律特征外命，其自身还具稳有以下几方面僻的特征：哪机径1便、物业管理合木同以约定有关丢当事人在管理销服务中的权利荒、义务关系为君核心，其他经狐济合同，如房冬地产的开发、出转让、中介等蜘合同，均以相纵应的项目为核汉心。而物业管那理合同，则是盯以物业管理服肃务的权利与义粥务为核心的。溉先落2柄、物业管理合看同属于有偿的班劳务合同。作闷为物业管理合活同的核心与标壶的物的物业管嫌理服务，实质勺上是一种为委基托人提供的带锁有管理、服务登、经营性质的怀特殊劳务。痕仁撑3妄、物业管理合急同属于承诺性扫、双方性合同士。只有经过要参约滴(都委酸托徒)它和承诺，并在安相互信任的基烟础上协商一致标，物业管理合嗽同才能成立。辫而且，物业管马理合同对签约祸双方的权利与障义务都做了明猛确的双向规定晋。俩记航4唇、物业管理合初同通常属于集都体合同。一般劈来讲，物业管灵理合同是物业疯管理企业与业旗主委员会，而特不是与单个业祝主签订的。作效为集体合同，葬可能会使某些逆业主感到不适没，这就需要加杠以科学引导。间群促●伟签订物业管理饰合同应注意的物事项轻购房者者通在签订物业服嚼务合同时，应室对照物业收费腹标准仔细核对醒。标准中没有余的收费项目，英可要求对方出钩示有关部门文灰件，否则有权垄拒交。有以下稿几点须引起注害意：招束愁(1姥)筒新建社区一般卫由建设单位与尸确定的物业管的理企业签订了寒书面的物业服部务合同，业主露可对此企业进蔬行资质审查，垃以往项目管理索质量和前期物利业服务。但是仁，业主大会成璃立后，业主委冶员会具有选聘坛物业管理企业秒的权利。拔吴台(2咳)另签订物业服务弟合同之前，应倾明确所购物业优的类型，是公模寓，还是住君宅切(旦住宅又分为甲招级住宅、乙级帐住宅、普通住唤宅扣等泥)良。不同类型的集物业，有不同雹的管理标准、丈收费标准。悟松伏(3听)抹关注收费项目出是否符合有关诊规定。对于相睁关的增值服务稿项目的费用收唯取要进行合理靠性征询。蹲副盏(4浑)货购房人与开发淋商签约购房，杀双方之间是一才种买卖关系，沙而购房人与物勺业管理公司之加间是一种委托辱服务的关系，勤这种委托关系优成立的前提是今：购房人已经川取得了所购买翻的标的超物本(象房毫产废)扮，已成为业主舞。如果购房人奔在房产交接时潜，因各种原因龄退籍房林(海如工程质量、磁面积误差俭等糠)京，那么与物业徒管理公司之间研也就不存在委轮托服务的必要绵了。箱擦辱(5收)鞠合同期限。即册该合同的起止腿日期。腥余细(6迹)需违约责任。双韵方约定不履行版或不完全履行咐合同时各自所翻应承担的责任窜。亚尊苹(7垂)璃其他事项。双肿方可以在合同刻中约定其他未津尽事宜，如风面险责任、调节定与仲裁、合同或的更改、补充喜与终止等。拖乐居工作室提衣醒喘：一般业主买绢房时，开发商奖会要求您签一版份《前期物业弓服务合同》。除提供前期物业券服务的物业管银理公司由开发西商确定。合同浩中约定的内容壳应当包括：物沉业共用部位的党维修、养护和戚管理；物业共具用设施、设备剃的运行，维修辛，养护和管理芹；物业共趋用部位和相关贴场地的清洁卫胃生，垃圾的收族集、清运及雨贴、污水管道的制疏通；公共绿对地的养护和管粒理；车辆停放克管理；公共秩酬序维护、安全押防范等事项的叼协助管理；装木饰、炊装修赶管理服务；物叨业档案资料管胶理等等内容。窗这样，业主能炎享受到哪些管音理服务，小区昂公共设施、设短备有哪些，都原能一一明确。连牢记再：物业管理对片于今后的生活讨关系密切，不酒仅仅是在看房瓜、选房中考虑疏物业因素，同于时针对所欣赏掌的楼盘的物业料也需认真研究企，在物业合同陶签署上慎重，吓尽量避免在未茂来居住生活中武出现物业纠纷制。这就需要：暴版产----辛卸明确开发商对腐物业管理环节钟的承诺，并形歇成书面文字。似识熄----毯肆仔细审查物业渠管理合同相关彩条款，对于有球疑问的环节及砌时与开发商进钳行沟通。摔●闹物业管理费用醉炸捷●肤什么是物业管橡理收费迫物业管理翠服务费是指物污业产权人、使长用人委托物业菊管理单位对居雹住小区内的房安屋建筑及其设部备、公用设施百、绿化、卫生签、交通、治安狡和环境等项目补进行日常维护劝、修缮、整治手及提供其他与锈居民生活相关护的服务所收取便的费用。欠嗽牲●运物业管理收费恰原则小物业管理樱单位开展笨物业管理服务线收费塌应当遵循合理奴、公开及与物致业产权人、使螺用人的承受能睬力相适应的原革则。具体来说蚊，物业管理收杨费应坚持六个忆原则塔：各(1诊)筋“慨等价交冈换喊”鼠原则。收费价丧格的高低由所剑提供服务的价图值大小决定林。竞(2笛)邮“降谁受益、谁出傲钱惊”们的原则话。嫩(3挎)甲“势差仆别攀”歪原则。根据物货业使用人的收苍入水平不同，告采用不同的服迁务方式和收费牵标准贫。先(4屡)祥“睛优质优具价距”锣原则。根据物插业管理公司提左供的服务质量拼、服务水平的牙不同，采用不手同的收费标准是。隙(5都)薄“走取之于民，用场之于峰民扑”倘的原则。有两戒方面的含义：牺一是从住户收窝取的费用，要会用在住户身上合，不得挪作他袄用；二是不得榜牟取保额利润蚕。镇(6惠)浑“炎公锁开卸”怀原则。物业管抢理服务收费实资行明码标价，谱收费项目和标味准及收费办法休应在经营场所见或收费地点公岁布。催乐居工作娘室小贴士：物嫁业管理单位应厅当定芹期迁(降一般莫为雨6榴个涛月务)丹向住户公布收狠费的收入和支机出账目、物业询管理年度计划指和小区管理的恼重大措施，接踪受业主管理委暂员会或物业产些权人，使用人协的监督。挎慧改●拜物业管理收费灯模式酒目前，物福业管理的收费雄模式一般可以唤分为三种类型涉：蛛第一类是鬼属于政府定价羊、政府指导价客的物业管理收症费标准。这种谜标准由价格主填管部门与物业饮管理行业主管键部门在调查核围实各物业管理垫企业的费用基逮础上，取得物直业管理的社会怒平均费用。票牢记探：以下物业费已用在不同城市羞一般有统一标踩准！甚包括为物同业产权人、使船用人提供的公类共卫生清洁，提公用设施的维与修保养、保安毙、绿化等具有润公共性质的服迟务以及代收代舟缴水电费、煤呆气费、有线电范视费、电话费斤等公众代办性职质的服务收费买。狱第二类是于已成立业主委狠员会的物业管德理小区，由业辆主大会授权，白业主委员会通榨过组织招标投席标的方式选聘晶物业管理企业辫，参照政府有追关部门发布的辫物业管理收费亏指导标准，通码过物业管理合午同确定物业管肉理收费标准及名物业管理的服醋务质量标准，卵不再属于政府产定价的范畴，而且需将收费项索目和收费标准档报当地物价部用门备案；引第三类是侦规定眼房地产六开发商在出售水房屋楼宇时，舒必须在房地产出买卖合同中确繁定具体的物业嫂管理企业、物描业管理收费标花准、物业管理趣服务内容和服床务质量。东乐居工作室贴框心贴士株：具体的物业贱管理费用收取挤过程比较复杂狼，需要看购买特物业的类型和厌特征，具体问运题具体分析。铃如现存的特约年服务，即物业纽管理单位为居向住小区内的产滨权人和使用人补提供的非标准解化的服务，如饶接送小孩、小吼区开设的专车弦、为住户打扫食室内卫生等服锯务。坡免分●束物业管理公司摊的角色厉物业管理龙公司是小区居皱民共同加的造“啦管候家巷”革，它提供的服谁务内容和质量泥关系到每个业谋主的合法权益望，也影响到小秘区的环境与安跌全水平。但是精现在许多人对熟物业管理服务阀非常陌生，因管此有必要了解血一下内容。础字侵●摇物业管理公司疾的概念冈物业管理嚼公司是按照法艘定程序成立并如具有相应资质往条件，经营物眨业管理业务的攀企业型经济实味体，是独立的欣企业法人。它好属于服务性企往业，它与业主秆或使用人之间脱是平等的主体江关系，它接受糕业主的委托，质依照有关法律龟法规的规定或五合同的约定，壁对特定区域内敞的物业实行专扣业化管理并获捞得相应报酬。嘴不同的物唤业管理公司，淹可以采用不同残的服务类型。路常见的服务类膝型有：黄委托管理奸服务型松由酱房地产身开发商委托物临业管理企业进快行长期物业管邪理，再由业主象或业主委员会敢通过招投标形禽式，选择物管绢企业并设定相垂应的管理服务凭费用，委托其茄管理。这是最弦普遍的服务形驳式。聚自主经营杜服务型间开发企业亭将建造的办公榜楼宇、商业楼乓宇、厂房等分测由经营和管理顾两个子公司管劫理，前去负责际物业的营销和胃租赁，以回收似成本；后者则归负责物业管理偷，收取管理服我务费用。沫自建自营冤型举开发企业丙自己组建的物裁业管理企业。总这种物管企业陪往往还不能完以全从开发企业涝中独立出来，做所以一旦出现杂诸多物业质量球问题，业主便凡常把这与开发装商纠缠在一起从，形成许多矛趣盾。应尽快与衬其分离出来，顺成为委托管理棋服务型企业。斩公房管理道与物业管理混杨合型削商品房改指之前很多小区歼都是单位住房嫁，小区内部的疤物业管理大多渡采用外来专业棒物业管理和单让位内部管理相考结合的方式，渴一般收费较低养，相关的物业寺服务类型较少钉。狗星趋●基物业管理公司舅的权利与义务呆物业管理公司四的权利主要有污：找有权根据汇有关法律、法淹规，结合实际仓情况，制定小因区物业管理办虑法。物业管理丈公司制定的小窜区管理办法可雁以是综合性的辱规章制度，也寿可以针对不同虾方面制定专项彻规章，例如卫伏生公约、保安壮公约，等等。父物业管理公司漏制定规章属于鲁对小区管理服桃务嘴的宴回重大措施，必拖须经小区业主荣大会或业主委忘员会认可后，依规章制度才能叫生效。这些规绳章制度不属于巧政府行为，没险有普遍的效力吴，只在小区居馋民范围内具有甚约束力，其性叠质属于团体自片律性规章。布依照物业笼管理合同和管怒理办法对住宅罪小区实施管理千，这既是行使轧权利，也是履扯行义务。踪有权制止洁违反规章制度经的行为。折有权要求崖业主委员会协求助。业主委员芳会作为房屋所卸有人和使用人弹的代表，有责芽任协助物业管款理公司做好工海作，对于小区倡管理中出现的薄重大事件，或剖者个别难以解矮决的问题，物扔业管理公司可仇以将情况向业困主委员会通报栽，有权要求业腾主委员会按照暑规章制度出面太协调和解决，盗业主委员会应岁当予以支持和蹦协助。周有权选聘头专营公司承担捆专项管理业务茂。物业管理是贝多方面的管理辆和服务，物业喝管理公司本身获不可能具备各啄方面的管理能坛力，因此根据筑管理项目需要文，一部分专项挎业务必须委托抄其他专营公司帝完成。比如将盗清扫小区街道悉和清理垃圾、兰化粪井的专项茂工作，转包给贪清洁公司等单撒位和人员承担热，聘请保安公漠司承担小区治挖安管理工作等漫。拔可以实行卸多种经营，以辈其收益补充小芽区管理经费。弃物业管理公司盘除享受上述权忌利外，也应承撑担下列义务：晋履行物业跌管理合同、依辣法经营。徒接受管理青委员会和小区塑居民的监督。嫁重大管理伍措施应当提交颜业主委员会审铜议，并经业主酬委员会认可。椅接受房地祖产行政主管部怜门、有关行政铲主管部门及住批宅小区所在地沫人民政府的监巷督指导。经物业管理公司烧应提供的服务责物业管理杜公司提供的管我理服务以物业食服务合同的约辣定为准，一般蛛来讲，提供的驻服务包括三种葱：一是公共性惠服务，如保洁裤、保安、绿化殊、房屋维修等偿服务；二是代汤办性服务，如暑代收水电费等照；三是特约性钻服务，如室内充维修、代送报个纸等。搁目前新兴灭的个性化管理归模式，如管家亡式服务，可根藏据业主具体情流况定制各项服被务类别，帮助旬业主解决很多节生活方面的问燥题。具体可以熔包括以下内蝶容狗:军综合管理宿，即小区规划狂红线范围内涉没及公用财产和浮公共事务的管伙理殿房屋及小亚区共用部位公闪用设施、设备啄日常维护涝绿化，包哑括小区规划红径线范围内的中决心绿地和房前龄、屋后、道路龟两侧区域绿地克保洁，包闭括小区规划红查线范围内、业跃主户门以外的尝区域萄公共秩序狐维护广停车管理趋，包括机动车饼辆、非机动车野辆在停车欢场划(进存车经处出)丰及停车位的管促理窄消防管理狱，即公共区域落消防设施的维笑护及消防管理送高压供水刊的养护、运行谎、维修凤电梯的养佛护、运行、维批护装修管理服务晴其他：如遥小区公共区域刑的商业经营管袜理款小知识杀：公共区域主半要包括大厦出弹入口、人行道妇、通道、电梯舞大堂、楼层大躺堂、绿化区、促车道、自行车蛋停放处、公用站车辆停泊及起吼落货区域雅、躺搂升降机房突、痰健公用卫生间，努以及为业主设蚀立的共用的其寸他地方或范围讽。变瞒剩●划如何选择物业梅公司加新建小区泥中的前期物业得管理阶段，对堡于物业管理公谢司的选取更多削的是在购房前暗已经确定了的廉，开发商为提放升社区品质，黄往往也会在物夺业服务上大做己文章。随着城站市间对物业管护理环节的加强滨，以往单一的温由开发商选定唐逐渐转变为协共议选定和公开卫招标并行的情涌况。小知识：尚新建住宅眼小区是指达到酬一定规模，基促础设施配套比尤较齐全的新建假住宅小已区璃(摸含居住小区、画住宅组呜团不)忍。肯前期物业蝴管理是指业委抵会成立之前，益由开发商代为送选聘物业管理两公司进行管理芬的阶段。疼业主入住袍后，如前期物从业管理公司合霞约期满或其他狂符合法定重新度选择物业管理积公司的情况下泉，业主可通过简业主大会选举舞产生的业主委雁员会具体操作厨选取，可以采越取招标或者其脏他方式进行。四目前，大多数窝小区采用邀标育、议标的形式视。这是因为业嗓主委员会委员蜻都是兼职，而票公开招标、评严标手续烦琐，概委员们可能没喘有精力、时间束；邀标、议标就只要是有针对咬性地进行，效对果也会是好的诞。讲在选聘物梦业管理公司的队时候，可以引款进竞争机制，科公开招标，招孙标的步骤如下趣：至急附(1拼)倍在地方政府的礼指导下，由开专发商和业主委硬员会组成招标从工作小组，同匀时可以聘请专宁业的物业管理承专家作为其中扁的成员。逮吹怒(2颜)律招标小组成立酿后，立即向社牵会发出公开招瓦标的通告，以染尽可能吸引众蒸多优秀物业管绩理企业参与竞钳争。叙界犯(3罪)族编制招标书，捷主要内容为所枣招标物业的基叼本情况：建筑慈面积、占地面团积、画房屋类型浴、数量、场地念情况、公用设彩施等，物业管宿理内容，招标础的相关说明等收。减靠板(4汗)屯对参加竞选的叛物业公司进行洗资质审核，从域中挑选几家最装佳的公司进行煤最终投标。爸免阵(5缎)社在规定日期，摇将符合招投标督的标书送到招莲标小组审查和据评议，最终确惹定一家中标单较位。牧舌跌(6齐)衫招标小组与中帝标单位签订物呆业管理合同，知由此时起，物熟业管理公司开赏始对物业进行丽管理。赶猎甘●蠢业主委员会的挠角色绕业主公约、业陶主大会、业主护委员会概念食业主公约运是指由业主承委诺的，对全体液业主具有约束蝇力的有关物业孤使用、维护及周其管理等方面盏行为的合同。圾业主大会畅是指在一个物肾业管理区域内趟的所有业主，弓在物业所在的日区、县人民政躁府抛房地产鉴行政主管部门税的指导下成立警的组织。业主悬大会代表和维病护物业管理区争内全体业主在布物业管理活动弟中的合法权益毕。业主大会实狮行表决制，每职位业主根据自柜己拥有物业的花建筑面积确定挨投票权。业主价大会分为定期休会议和临时会堤议。定期会议独依首次业主大辛会确定的议事行规则中规定的笛期限定期召开瓦；临时大会宴经执20驰%滨以上本物业业牙主提议，即可政召开临时物业就大会。业主大眨会职责：泡制定或修路改业主公约和更业主大会议事轻规则计聘任或解携雇物业管理公桶司态决定专项皂维修基金的使杠用和再筹集，遗监督维修基金氏具体使用的实备施情况范选举、变躁更业主委员会闻委员，监督业中主委员会的工疯作足制定、修爷改本物业区域俩内公用部位和仿公共设施、设骗备的使用规则过和制定本物业泉内公共治安秩皂序和环境卫生塘的管理等问题牧的管理规章制宫度锁根据法律腊法规规定的其段他职责市业主大会等选举设立业主饥委员会，业主续委员会是业主胡大会的执行机链构。细业主委员会的拾权利和义务活业主委员绕会，是指由物深业管理区域内康业主代表组成欢，代表业主的谷利益，向社会燥各方反映业主税意愿和要求，称并监督物业管刃理公司管理运怨作的一个民间篇性组织。业委辆会的权力基础叛是其对物业的说所有权，它代绵表该物业的全嫁体业主，对该栗物业有关的一棍切重大事项拥女有决定权。不业主委员熊会由业主大会桨或业主代表大失会选举产生，板每届任馒期日2-疲3压年，可连选连右任。业主委员摧会委员由业主突担任，业主委打员会主任、副制主任在业主委垒员会委员中推污选傲蹲产生。一般说违来，一个物业贵管理区域成立庸一个业主委员戒会，根据物业晶管理区域规模疾大小，忌由牧5-1顿5预人组成。如北左京新规定：凡非商品房、司经济适用房微入住率超数过崖50旗%婚，或首户入住触已树满降2邀年的新建居住姨小区，均可组吓建业主委员会鼠。典异业主委员唐会是业主大会虚的执行机构，彩其权利为巩：帽趋业波(1继)统召集业主大会煎会议，修订业每主公约、业主往委员会章程划；首绍扮午(2雕)尚代表业主与业羞主大会选聘的捕物业管理企业她签订物业服务野合同羞；驶骤色灾(3炭)尚及时了解业主遮、物业使用人充的意见和建议鼓，监督和协助大物业管理企业走履行物业服务屯合同扇；剖胡独弓(4灿)掘审议年度管理花工作计划、年牙度费用预算。清膊拴(5殿)伙监督公共建设蝶、公共设施的苍合理使用。毁绵隶(6读)渗监督业主公约揪的实施伍；柿贷唯腿(7仍)顷业主大会赋予昨的其他职责。鸽业主委员思会的义务有：枣爷笼(1临)轨向业主大会报闲告工作。鬼掏巡(2替)前执行业主大会躺通过的各项决甘议，接受广大蝴业主的监督。曲芳谎(3脂)族贯彻执行并督株促业主遵守物斯业管理及其他船有关法律、政辽策规定，协助东物业管理企业煮落实各项管理共工作。默越锣(4杏)悼接受政府行政蝴管理机构的监喘督指导，执行扩政府部门对本呈物业的管理事画项提出的指令寄和要求。抗器她(5盈)悄业主委员会作成出的决定不得惠违反法律、法虚规政策，不得她违反业主大会纠的决定，不得捉损害业主公共扯利益。紧业主委员傅会与物业管理犹公司的关系唇业主委员云会与物业管理钞公司实行业主笼自治与专业化狮管理相结合的祝管理体制，两至者之间具有一悬定的法律关系斯和经济关系。牲从法律关醉系上讲，业主锯委员会与物业损管理公司是委贼托者与受委托觉者、聘用与受槐聘的关系。在遇法律上，业主咏委员会有委托倦与不委托，聘茶用或不聘用的查权利；物业管锋理企业也有接领受或不接受委慨托，受聘或拒痛聘的权利，两倚者是平等的。脱从经济关伸系上讲，物业秃管理企业提供枝物业管理服务他是有偿的，在爪提供一定的服闯务的同时，也买应获得相应的纱报燕酬动;葡同样，业主在趣得到服务后，陵也应付出相应乐的费用。瞒物业管理趴企业向业主委蒸员会和广大业贤主负责，并接悼受监督；而业鸟主委员会及广肆大业主应协助治物业管理企业撞开展工作，并暗交纳各项费用桥。双方在经济逆关系上也是平垦等的。倡叉较●体乐居房压博兆士引Q&A性Q:舰阀在一个小区内剃，既有普通住鹊宅又有高档住修宅，应按照什等么标准收费且？筋扑A:鱼控如果物业管理芹单位按普通居腥住小区服务内诚容、服务标准卫提供无法分开叨的公共性服务笛，如保洁、保临安、各项费用聚统收、绿化等凉，高档住宅亦医享受同样服务粒的，则按普通湾居住小区物业摘管理服务收费义标准交纳；如吓果物业管理单昆位按高档住宅科服务标准提供伸公共性服务，孟普通住宅同样孙享受的，则按损高档住宅服务围交费。为普通且住宅和高档住与宅分别提供的千服务项目如楼臂体维修，普通帅住宅按普通住镰宅小区物业管匠理收费标准的浓规定交费，高汉档住宅的维修汽不执行此收费咐标准。吹Q:尘们物业管理企业巧何时开始收取奥物业管理费寨用敢?典A:锅像物业管理公司飞收取物业管理宅费一般从购房栗人覆验收房屋谨、签字认可后帜，开始计取物阁业管理费；也护有物业管理公塑司以住户办理零入住手续时开祝始计取管理费叛的。如果购房泉人牺在购房时，开质发商与购房人名双方对物业管凯理费计取另有否约定则除外。朋例如：有的开辞发商在卖房时旱承诺免第一年侧物业管理费，察就属于这种情翅况。桃Q:揪锹公共区域内的旦照明费用谁来津负姻担很?客A:桌仅公共区域的照像明一般指楼房亲的楼梯、门厅感、走廊等地方州的照明，这部倚分能源费用应怨由受益人承担吴，一般惯例是海，按单元门进缎行分摊费用。择因此，住户除根了缴纳本户所弱用能源费用外余，还应缴纳应诉分摊的能源费刚用。惯Q:干何物业管理纠纷歼解决方法有哪够些？述A:订中物业管理由于漂其活动范围的费广泛性、服务胳对象的复杂性捏，物业管理过夜程中的纠纷也谱往往是多种多馆样的，针对不探同类型纠纷应君采取不同的措病施进行处