山水芙蓉国际新城整合市场攻击策略案

山水芙蓉国际新城Verdant整合市场攻击策略案StrategyAd.Planning【引爆亮点shine,andshine】博思堂Birthidea广告

一、我们现在遇到的难点是什么？市场判断： 1、 长沙地产一直受市政变化非常缓慢的制约，地产市场的空间不足，98年前地产一直围绕五一路、芙蓉路市中心开发，特点是项目规模小，市场影响力不足，98年市场的领导品牌是鸿园；99年，长沙地产真正进入市场化，地产发展的速度开始加快，系列领导品牌的出现正是市场变化的佐证。2021年市场领导品牌京电花园、城市花园（湘泉）、名都花园；3、 2021年，长沙地产开始逐步成熟化，地产开始呈现多热点发展，除新出现的维一星城外，地产从郊区进行了非常明显拓展，新华联家园、梦泽园、王府花园的深受欢迎程度，已经得到市场的认可。 4、 但就目前为止，市场的接受程度尚在于烈士公园一带，买家没有心理准备跨越此区域。5、 烈士公园成为市区向郊区化发展的第一道封杀线。6、 《山水芙蓉国际新城》位于长沙县，对于买家而言，交通距离不远，具备良好的发展潜质，但目前心理距离非常远。 市场难点： ◆ 心理距离较远

二、我们如何克服心理距离较远的难点？难点：心理距离较远解决方式：让买家到现场 前提：强势引爆点 三点突破 1、攻击楼盘 ◆突破第一封杀线，让买家看到希望。 2、攻击买家 ◆给买家足够的诱惑，让买家建立信心。 3、攻击市场 ◆建立第一领导品牌，让买家持续性到现场。

解决方式1：必须突破第一封杀线1、第一封杀线的状况 名称 特点 销售状况 工程状况 竞争潜力 新华联家园 规模+环境 非常好 全部封顶 没有，很快会消化完，出局。 梦泽园 规模+环境 未开 无 条件非常好，但指导思想有问题，如果动以多层花园洋房区，市场影响将非常大，利润必将非常理想，但目前动别墅概念，市场太慢，切有风险。目前还不敢最后断定不具备市场威胁。 王府花园 规模+环境 非常好 太慢，无形象 全部高层，卖点是中心庭院，首次出台2021年4月，销售超过20%，非常具市场威胁。 2、第一封杀线的竞争潜质 名称 展示中心 样板间 示范环境 物业管理形象 现场信心 宣传资料 新华联家园 有，差 无 无 无 工程形象好 差 梦泽园 有 无 无 无 无 无 王府花园 无 无 无 无 动工 无 突破策略：第一封杀线的弱点在于价格+现场没有任何希望。《山水芙蓉国际新城》突破点在于价格与现场专业地产氛围。 3、现场核心攻击点： 攻击节奏 第一阶段 第二阶段 第三阶段 时间结点 ◆正式销售前 ◆一期出外立面 ◆一期入伙核心攻击点 ◆示范环境 ◆示范小区 ◆示范生活 ◆展示中心◆样板间

解决方式2：攻击买家信心的建立1 权威性概念：国际新城 1、世界大师联手力作 ◆泛亚易道（世界排名位）：环境设计 ◆室内设计大师：（高文安） ◆英国物业管理：（第一太平洋戴维斯） ◆国际双语幼儿园：戴维斯国际学校 ◆国际会所：（美式会所） ◆建筑设计：（新加坡） 2、大长沙的明天 ◆政府：长沙、湘潭、株洲组成大长沙 3、权威性证明 ◆国际金块奖？最佳人居环境奖？

信心的建立2 新的生活方式 终极生活 ◆花园洋房+联排别墅+独立别墅国际生活 ◆山、水、树、翠鸟的优美自然环境 健康生活 ◆健康概念的展现，养生会所、家庭医疗档案等 度假生活 ◆5+2度假式新生活 栋梁起点 ◆国际幼儿园、国际小学、国际中学概念 超值生活 ◆大长沙的明天核心点 未来生活 ◆旅游区的发展概念 持续生活 ◆经济发展区

解决方式3：攻击市场 目标1：控制市场，销售击穿市场 目标2：形成并保持领导品牌目标3：不断刺激目标群到现场 1 2 3 4 5 控制长沙交通干线 控制长沙目标群 控制地产目标群 控制目标群到现场 控制营销目标群 五一路 平和堂外卖场 地产展销会 主要路口导示 商场招示布 6 7 8 控制市内暴露点 控制信息点 控制旅游区 小天鹅展示中心 媒介宣传推广 户外路牌

三、如何进行整合作战布局？阶段： 准备阶段 第一攻击阶段 第二攻击阶段 第三攻击阶段 第四攻击阶段 2021.10.8-2021.11.8 2021.11.8-2021.3 2021.4-2021.9 2021.10-2021.5 2021.6-2021.5核心攻击点： ◆广告造势 ◆地产秋交会 ◆现场展示 ◆1期示范小区 ◆生活方式 世界大师联手进长沙 展示中心+示范环境 +样板间支持点： ◆征文开始 ◆市内展示中心 ◆1期入伙 今天，你怎么生活？ ◆现场内包装 宣传资料到位 ◆现场外包装 ◆VIP免费会所开放 ◆现场嘉年华活动◆封杀五一路 ◆通路包装到位 ◆现场大抽奖 ◆外卖场 ◆地产展销会 ◆营销媒介四、如何进行开盘阶段作战布局？ 阶段： 2021.10.8-11.8 2021.11.8-11.11 2021.11.12-2021.1.8 2021.3 核心攻击点 ◆前期造势铺垫 ◆地产秋交会 ◆市内展示中心 ◆现场展示中心 战术1：广告造势 战术4：展销会 战术5：控制市场 战术9：VIP免费会员卡 世界大师联手进长沙 人海战术 人海战术 战术2：征文开始 战术6：模型巡回展 战术10：现场大抽奖今天，你怎么生活？ 外卖场平和堂 战术3：控制长沙 战术7：营销媒介 战术11：现场嘉年华 封杀五一路 战术8：现场外包装

战术1：广告造势 ◆主题：世界大师联手进长沙，悉心打造国际新城。 ◆诉求点：1、建筑设计：（新加坡） 2、泛亚易道（世界排名位）：环境设计 3、室内设计大师：（高文安） 4、英国物业管理：（第一太平洋戴维斯） 5、国际双语幼儿园：戴维斯国际学校 ◆媒介计划一览表（10.8-11.8）

Media Program TimeOct Nov 1234567891011121314151617181920212223242526272829303112345678FFFFF

Newspaper 长沙晚报 4次1111半彩 战术2：征文活动 ◆原则： 1、形成一个关注话题，吸引更多的人关注《山水芙蓉国际新城》。 2、有效地积累目标群，并调动其成为我们活动的参与者。 ◆方式： 为期1个月，颁奖活动于展销会现场举行。奖励方式： 1等奖1名，（奖《山水芙蓉国际新城》花园洋房1套，价值30万元。） 2等奖3名，（免《山水芙蓉国际新城》花园洋房首期款，价值3万元。） 3等奖10名，（免《山水芙蓉国际新城》花园洋房首期款中1万） ◆征文主题：今天，你怎么生活？

战术3：控制长沙市场 ◆目标： 封杀长沙的交通主干线五一路，等于控制长沙市场。位置选择： 1、平和堂五一广场 2、沿线醒目墙体 ◆效果： 只要1块就可以，但一定要大，一定要有影响力。 ◆方式： 由于换画面的费用远远低于报纸媒介的费用，因而建议采用营销媒介的方式，三个月换一次促销主题，在传递销售信息的同时，让市场不断有新的刺激点。

战术4：展销会 1、大型墙体招示布 2、弧性形象墙 2 3、模型：整体沙盘、1期建筑模型、1期分户模型 63 4、展板4 5、接待台 5 7 6、现场介绍会（老外） 8 6、征文颁奖台 7、礼品（棒球帽） 8、人海战术 1 ◆现场要点： 1、充分施展永泰营销人员的人海战术。2、现场的目标是成为关注中心：第一天产品介绍会（有老外参加）第二天征文颁奖第三天礼品派送（添表格）3、采用无线脉，通过声音控制现场。 战术5：控制长沙市场 目标：充分发挥200营销主力的威力，完全覆盖市场。控制区域： 1、平和堂、东汉等五一广场市中心核心人流地带 2、阿波罗商城等区域商业中心 3、证券、银行、外企等潜在目标群单位 ◆方式：（永泰营销部制定）

战术6：模型巡回展契机：年底是购物高潮期，商场的人气最为旺盛，控制核心商场，等于控制整个市场。方式：以模型巡回展为核心的外卖场展示活动商场选择： 1、平和堂中庭2、阿波罗商场要点：23 1、模型 4 2、形象墙1 5 3、挂幅 4、画架式展板 7 6 5、洽谈台 6、商场外墙大招示布 7、看楼专车

战术7：营销媒介 ◆契机：同样利用年底商场人流量大的特点，同时在各大商场进行招示布，以在同一时间将销售信息击穿市场。方式：采用费用较低的大招示布形式◆时间：统一时间，新年10天。 ◆商场选择：各区域商业中心 五一广场 平和堂 袁家岭 友谊商店、阿波罗商业城 韭菜园 友谊商店 火车站 阿波罗商业城 东塘 东塘百货商店

战术8：现场外包装 1、路口导示牌 2、系列形象牌 3、挂旗 5 2 4、形象广告牌3 5、展示中心导示牌4 3 1目标：让买家到现场能够感受未来的希望。◆方式：以楼盘卖点的视觉形象为主，与现场的环境氛围相结合，突出项目的感染力。

战术9：VIP免费会员卡 案例：和记黄埔/上海梅龙镇广场 由于梅龙镇广场的位置比较远，其以会所作为吸引人群到现场的方式，及临时VIP免费会员卡,持卡人可以免费在会所消费三次，如果其带来的客户中有人成交，其再将获得2个月内的免费使用。结果：会所成为邀请朋友聚会、商务交谈、家庭度家的地方，会所独特的吸引力，去的人非常多，销售局面也迅速打开。◆目标：多功能VIP卡，不仅在展销会形成热点（折扣卡），而且在展示中心开放时，让卖家到现场，通过感受现场大门、示范环境、会所、样板间的魅力，激发买家的购买欲望。前提：不同阶段不同使用方式。方式：前期展销会、市中心展示中心登记资料的客户，均可以免费赠送一张；房地产展销会，可以作为折扣卡，吸引买家的关注； 现场开放后，免费试用，已经成交的客户免费；未成交客户免费试用3次；如带的朋友成交，则可免费使用1个月。

战术10：现场大抽奖 ◆目标：消除到现场心理距离太远的障碍，人们只要到现场，通过现场的攻击，彻底击穿买家的抗拒力。 ◆参加人员：已经买房的客户； 资料登记的客户； 媒体宣传带动到现场的客户； ◆方式：现场开放日的当天进行大抽奖。 到现场的人员需要到展示中心领取抽奖券，并将副券投入抽奖箱，上午11:00开始进行现场抽奖。 ◆准备工作：抽奖室外场地布置 奖券的制作、抽奖箱 奖品的准备 抽奖程序的指定

战术11：现场嘉年华 时间：现场展示中心开放日地点：大门口-庭院-会所前目标：充分利用现场空间，营造就象巴黎街头的度假氛围。◆方式：欧式街头休闲市场，有商业 烤香肠雪糕车

咖啡廊

古玩小商品

菲林宝立来有娱乐 俄罗斯“欢乐小丑”印第安圈舞

俄罗斯魔术有休闲 “千面人”形象设计街头速写

剪影

手工作坊

七彩幸运轮

五、目前工作要点《山水芙蓉国际新城》长沙房地产秋展会前需要准备推广资料一览表海报折页 2、户型单页3、价格单页 4、付款方式单页 5、邀请函 6、资料反馈单7、山水芙蓉国际新城VIP卡 8、手袋9、营销人员名片 10、营销人员工作牌11、信封、信纸 12、秋交会形象墙、系列展板 13、住户专车 14、10月8日-11月8日的预热报纸广告15、棒球帽等礼品设计

提案回顾： 一、我们现在遇到的难点是什么？ ◆山水芙蓉国际新城的心理距离较远二、我们如何克服心理距离较远的难点？ ◆三点突破：1、攻击楼盘（突破第一封杀线） 2、攻击买家（建立信心：国际大师+生活方式） 3、攻击市场（控制长沙领导品牌） 三、如何进行整合作战布局？ ◆整个楼盘的攻击：2021.10-2021.5四、如何进行开盘阶段作战布局？ ◆11种战术 战术1：广告造势 战术2：征文开始 战术3：控制长沙战术4：展销会 战术5：控制市场 战术6：模型巡回展战术7：营销媒介 战术8：现场外包装 战术9：VIP免费会员卡 战术10：现场大抽奖战术11：现场嘉年华 五、房地产秋展会前需要准备推广资料一览表

咖啡店创业计划书第一部分：背景在中国，人们越来越爱喝咖啡。随之而来的咖啡文化充满生活的每个时刻。无论在家里、还是在办公室或各种社交场合，人们都在品着咖啡。咖啡逐渐与时尚、现代生活联系在一齐。遍布各地的咖啡屋成为人们交谈、听音乐、休息的好地方，咖啡丰富着我们的生活，也缩短了你我之间的距离，咖啡逐渐发展为一种文化。随着咖啡这一有着悠久历史饮品的广为人知，咖啡正在被越来越多的中国人所理解。第二部分：项目介绍第三部分：创业优势目前大学校园的这片市场还是空白，竞争压力小。而且前期投资也不是很高，此刻国家鼓励大学生毕业后自主创业，有一系列的优惠政策以及贷款支持。再者大学生往往对未来充满期望，他们有着年轻的血液、蓬勃的朝气，以及初生牛犊不怕虎的精神，而这些都是一个创业者就应具备的素质。大学生在学校里学到了很多理论性的东西，有着较高层次的技术优势，现代大学生有创新精神，有对传统观念和传统行业挑战的信心和欲望，而这种创新精神也往往造就了大学生创业的动力源泉，成为成功创业的精神基础。大学生创业的最大好处在于能提高自己的潜力、增长经验，以及学以致用;最大的诱人之处是透过成功创业，能够实现自己的理想，证明自己的价值。第四部分：预算1、咖啡店店面费用咖啡店店面是租赁建筑物。与建筑物业主经过协商，以合同形式达成房屋租赁协议。协议资料包括房屋地址、面积、结构、使用年限、租赁费用、支付费用方法等。租赁的优点是投资少、回收期限短。预算10-15平米店面，启动费用大约在9-12万元。2、装修设计费用咖啡店的满座率、桌面的周转率以及气候、节日等因素对收益影响较大。咖啡馆的消费却相对较高，主要针对的也是学生人群，咖啡店布局、格调及采用何种材料和咖啡店效果图、平面图、施工图的设计费用，大约6000元左右3、装修、装饰费用具体费用包括以下几种。(1)外墙装饰费用。包括招牌、墙面、装饰费用。(2)店内装修费用。包括天花板、油漆、装饰费用，木工、等费用。(3)其他装修材料的费用。玻璃、地板、灯具、人工费用也应计算在内。整体预算按标准装修费用为360元/平米，装修费用共360*15=5400元。4、设备设施购买费用具体设备主要有以下种类。(1)沙发、桌、椅、货架。共计2250元(2)音响系统。共计450(3)吧台所用的烹饪设备、储存设备、洗涤设备、加工保温设备。共计600(4)产品制造使用所需的吧台、咖啡杯、冲茶器、各种小碟等。共计300净水机，采用美的品牌，这种净水器每一天能生产12l纯净水，每一天销售咖啡及其他饮料100至200杯，价格大约在人民币1200元上下。咖啡机，咖啡机选取的是电控半自动咖啡机，咖啡机的报价此刻就应在人民币350元左右，加上另外的附件也不会超过1200元。磨豆机，价格在330―480元之间。冰砂机，价格大约是400元一台，有点要说明的是，最好是买两台，不然夏天也许会不够用。制冰机，从制冰量上来说，一般是要留有富余。款制冰机每一天的制冰量是12kg。价格稍高550元，质量较好，所以能够用很多年，这么算来也是比较合算的。5、首次备货费用包括购买常用物品及低值易耗品，吧台用各种咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的费用。大约1000元6、开业费用开业费用主要包括以下几种。(1)营业执照办理费、登记费、保险费;预计3000元(2)营销广告费用;预计450元7、周转金开业初期，咖啡店要准备必须量的流动资金，主要用于咖啡店开业初期的正常运营。预计2000元共计： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：发展计划1、营业额计划那里的营业额是指咖啡店日常营业收入的多少。在拟定营业额目标时，必须要依据目前市场的状况，再思考到咖啡店的经营方向以及当前的物价情形，予以综合衡量。按照目前流动人口以及人们对咖啡的喜好预计每一天的营业额为400-800，根据淡旺季的不同可能上下浮动2、采购计划依据拟订的商品计划，实际展开采购作业时，为使采购资金得到有效运用以及商品构成达成平衡，务必针对设定的商品资料排定采购计划。透过营业额计划、商品计划与采购计划的确立，我们不难了解，一家咖啡店为了营业目标的达成，同时有效地完成商品构成与灵活地运用采购资金，各项基本的计划是不可或缺的。当一家咖啡店设定了营业计划、商品计划及采购计划之后，即可依照设定的采购金额进行商品的采购。经过进货手续检验、标价之后，即可写在菜单上。之后务必思考的事情，就是如何有效地将这些商品销售出去。3、人员计划为了到达设定的经营目标，经营者务必对人员的任用与工作的分派有一个明确的计划。有效利用人力资源，开展人员培训，都是我们务必思考的。4、经费计划经营经费的分派是管理的重点工作。通常能够将咖啡店经营经费分为人事类费用(薪资、伙食费、奖金等)、设备类费用(修缮费、折旧、租金等)、维持类费用(水电费、消耗品费、事务费、杂费等)和营业类费用(广告宣传费、包装费、营业税等)。还能够依其性质划分成固定费用与变动费用。我们要针对过去的实际业绩设定可能增加的经费幅度。5、财务计划财务计划中的损益计划最能反映全店的经营成果。咖啡店经营者在营运资金的收支上要进行控制，以便做到经营资金合理的调派与运用。总之，以上所列的六项基本计划(营业额、商品采购、销售促进、人员、经费、财务)是咖啡店管理不可或缺的。当然，有一些咖啡店为求管理上更深入，也能够配合工作实际需要制订一些其他辅助性计划。第六部分：市场分析2019-2021年中国咖啡市场经历了高速增长的阶段，在此期间咖啡市场总体销售的复合增长率到达了17%;高速增长的市场为咖啡生产企业带给了广阔的市场空间，国外咖啡生产企业如雀巢、卡夫、ucc等企业纷纷加大了在中国的投资力度，为争取未来中国咖啡市场的领先地位打下了良好的基础。咖啡饮料主要是指速溶咖啡和灌装即饮咖啡两大类咖啡饮品;在速溶咖啡方面，2018-20