深圳某商业城营销策划方案

谨呈：深圳xx实业发展有限公司***商业城营销策划方案深圳市xx物业咨询有限公司目录第一部分物业定位第一章市场调查分析一深圳市总体商业市场背景二南山商业市场综述三同类主题市场调研八卦岭片区典型可比商场调研田贝片区典型可比商场调研笋岗片区典型可比商场调研本区域典型可比商场调研四总结分析第二章物业发展建议一商场平面布局规划设计铺位分割过道设计商场人流图绘制商场卖场设计慎商场经营品种贵分区设计盯四幼商场各层租金棋估算及租金价得格表制定蒙五缝商场商业经营主管理建议通六油建筑外立面之邮装饰、色彩修释改建议怕七疤商场休闲广场堤规划设计建议震第二部分招租畜推广策略岸一主体推广方悬案及广告推广盲要点币二阶段推广计傅划时间表瓦三组合媒体发四布计划阔四卷销售卖场策划范五造势手法策逐划汪第一部分物业倡定位吵第一章市场调温查分析挨一、深圳市总狼体商业市场背详景围1羞、商场分割小见铺位销售已风德光不再个曾经轰动一时伤的轰“锈西部电京子签”歪，开业后远未海达到人们预期年，纯“钳东方巴带黎熊”达至今仍无法开我业，这使得将伐统一产权的商怪场划分成小铺浑位卖的销售形旱式难度增大，捡让投资客重新胖建立起信心的怕难度增强。事敏实上，即使后情来彩福大厦的浆裙楼商场因新蒸一佳著名商家宾的进驻，和发显展商不惜血抢本嘴1闲0薪年隔8推%奥的回报率而使坚彩福大厦裙楼探销售良好，也这不可以轻易断烛言市场可以接豪受这种商场铺溜位划分的形式凤。土因为，这种形烛式存在许多的骨问题尚未解决撇：怀其*袋薯产权与经营权撤不统一的矛盾匹始终未能解决蒸。逆怎样使小业主碰的利益得到保奶障？一旦大商萝家退出商场，拦谁来负责重新冠招租，各小业湖主之间的利益貌谁来平衡？赠凯*府断铺位划分过细排、过小不利经瞧营者使用。拍发展商为了尽金快销售铺位，拔常常将铺位划扣分过细、过小把，以减少铺位行总值，降低置鸡业门槛，扩大权购买层面。而姻实际的经营者活无法接受和使逐用过小的商铺丘，这种矛盾只晒好通过重新划炉分、整合铺位架来解决，从而郑导致销售铺位童与经营铺位完殃全不同的局面惹，一旦经营客丸退出重新招租班时，必将引发艇各种矛盾。色惩*蜜冶经营管理水平迅是影响商场存夺活的关键因素记。医商场内各铺位趣利益相关，彼姓此一荣俱荣、例一损俱损，这微需要商场经营鬼管理部门统一吧的管理协调商那场才能做旺。精但往往发展商耍将商铺分割售长出后，就不再历理会经营的问灿题，这是导致代目前众多商场企失败的直接原拨因。顾今*饭发展商能奖否将“继放水养盲鱼驴”恭是招商工作的外关键。亿一个新的商场宣开业需要培育春市场的时歼间傲,浴发展商需要给筑经营客适当的修优惠来增强其肃对商场的信心脂，从而吸引进晨场，这就需要句发展商在一段滥时间内承受短血期利益的损失廉，如减免租金乞、管理费等，艰这些措施对发候展商的资金压器力较大，发展醒商面临能否坚例守难关的困惑读；而发展商如饼果叙不鸡“灌放水养艰鱼北”所给租客以适当真优惠，则商场傻招满有一定困米难，严重的会框导致无法开业跟，发展商届时枯将面临更为严俗峻的形势。正2积、街铺始终受巴市场钟爱值与上述情况不浸同，街铺产权突独立，受其他客干扰因素少，妖客流量仅受街康道人流的影响跌，生意好做长布久，租金稳定悲。因此，商铺否的售价也稳定奖而高企，街铺些的价值为许多镰投资客和经营忍者认可，易受笔市场追捧。雕3宏、专业市场增钱多，竞争更加校激烈矮订立明确的主任题，走专业化体路线来吸引客咱户的专业市场贱越来越多。并但是做专业市散场需要一定条皂件才能成功：润*器古可借用的资源去优势执丈*缝规模、交通、呼配套等自身硬环件条件据曾*脏“妨放水养宾鱼烛”宪的可持续发展已策略魂射*延和竞争对手或出潜在竞争对手岔相比具有比较论优势申*偿端有较强昭示力生永*团原则上不单纯昌依赖批发客户校，还应具备较芒多的周边零为售客户，以积粗聚人气旦*猾下专业的商业经盘营管理涝*高羊充足的资金、蹦人才储备拆只有满足上述极全部或多项条杏件的专业市场漂，才有可能成仁功，如：享誉抛全国的赛格电拼子配套市场，云就是依靠华强扇北是众多的电瓣子生产商集结菜地这一大的资哑源优势，配合姓便捷的交通、填畅旺的人气、次较强的昭示力规等综合优势而部发展起来的，未并逐步发展成振为辐射全国的重专业市场。妇虽说专业市场铃的成功案例很口多，但更多的途专业市场由于株自身缺乏上述钳的条件或不具墙备比较优势，南往往在竞争中嫁惨遭淘汰，或邀是做痛苦的挣烛扎。勉4贵、二层以上物另业销售难度大陷凡是出售的商膊业物业，无论痕是开放式商场增还是独立式商堪铺，二层以上东的部分大多销督售困难，最终弃只能通过招租朽解决。系二车、轧他南山商业市场话综述尘南山商业市场棉面临的历史契棕机夺深圳城市中心赴的西移，滨海残大道的建成通壳车，西部跨海遍大桥的规划，鸡给予了南山商热贸物业发展的湾历史契机。而岩南山房地产市钩场整体的火爆阿则直接成为南停山商贸物业发翅展的澎湃动力汪。如今，南山战居住，市区上楚班已成为部分伞深圳人的时尚滴生活。随着南拣山本地商业需弯求与日递增，兴南山商贸物业璃在近两年来呈牲现出一派旺销碑景象。在南山肃购物环境日渐芽改善的条件下柴，南山商贸物唯业将彻底一改痕完全区域内消造费的特征，将宰有力地辐射宝迹安及其周边地工区，吸引港人纽前往购物的前樱景也不是奢望婶。但2候乘南山商业市场盆的消费群体分伪析回满足本地市场米需求氧从南山本地人蹲口及现时在售叔、在建和在营予业的商服物业撤总量比例来看刘，南山商服物绘业在未来发展便中可满足本地拒商业的发展需电要，可满足本旗地消费者对良怕好的购物休闲疯环境和多姿多誓彩、琳琅满目拣的购物场所的略需求。南山在千建、在售的商云服物业逾２０握万平方米，截欠止到今年底其育商服物业空置阴量达７．５６肤万平方米，二沈项相加南山在百未来一年内的滥商服物业供应串量将达到２７各．址５万平方米忘，南山居住人鸽口４５万，平扇均每人拥有０宋．辛６０平方米称的商服物业，絮此种比例远高嘱于其它地区商将业配套比例。傻在南山未来的并商服物业发展貌中，如何定位短，形成自身特胜色，强力吸引胆本地居民消些费，满足本地忆居民需求是重卖中之重。辱辐射周边居民狐周边指科技园漏、西丽和宝安厉。历史上南山震与这三个地区节有着千丝万缕秘的联系，商业偶更是相互补充古，南山在近几竞年的商业发展猛中已形成了以蜂几大商场为龙绸头的成熟大商常圈，而科技园炸、西丽和宝安吹的商业还显得胆不成规模、不楼具特色、不上泥档次，由于南嗓山与这三个地沿区的交通方便纳，路程近，人托与人之间的联幻系较多，所以蜻有理由相信，拴在未来的南山久商服物业的发挣展中，它能吸底引周边的居民把加入到本地商城场的消费群体尝中来。割吸引港人购物疯罗湖区已成为雾港人置业和购忌物的理想区域豪，已成为不争脑的事实。港人行每天到罗湖大排包小包购物已墓成为罗湖东门肢老街及其它购据物商场的一大喉景观。港人前涨往罗湖购物是寨因为港人可以鸽最近、最便利疗到达罗湖，是必因为港人对罗辨湖商服物业有讽较深入的了解售，是因为罗湖凑的购物环境已扩接近和达到香编港水平。随着选西部跨海大桥蜜的建成开通，湖南山与香港的继距离缩短，坐迁车只需十几分跑钟，这使得大兽多数港人可便删利前往南山。居一方面，跨海叠大桥的开通可牵吸引港人南山务置业居住，居姨住南山的港人只可增加本地的堤商业消费需求堆；另一方面，失交通便利，通谨关方便，两地稿物价差和南山鄙购物环境的日适臻完善，会使东得一部分港人滚把购物的区域暖转移到南山，纸从而可使得南棍山的商业需求桃总量得以增加忌，商业发展步滥入更高的平台坝。掌3推南山商圈状况箩分析关南山商服物业芦在分布上呈商惜圈和沿交通干旅线分布的特征桃，稼特别在商圈分片布上，南山商饿业发展的龙头脆商场的带动作逼用不可估量，络至今已在南山爹形成了：销以人人乐、沃宵尔玛为中心的眯商圈数；任以家乐福为中尊心的商圈；傻以女儿国、愉章康商城为中心穴的商圈剩。剥这三个商圈，继是南山商业发粘育得最为成熟心的繁华区。本挨项目位于以人对人乐、沃尔玛球为中心的商圈黄，又玉称竞“芬沃尔玛商章圈避”荡，此商圈目前永发展最具潜力淹，不仅档次高兰，而且多为知窗名度高、有很笋强消费支撑力努和号召力的大乐型商场，再加种上顺电近期的诱加盟，使得该肾商圈更具分量闸，另外，本项午目锄—弟***苦商业城和相临息的佳腾电器城疼也是有一定规滚模的商场，大公家主题不同，燥各有侧重，使台得该商圈经营稠业态丰富。毕4核南山商业街道效分布状况分析眉南新路浙南山老城区，智人流量大，商尼业繁荣，低档书为主，业态多位样百常新路颤商业繁荣，业智态多样，餐饮背业最发达，有型家乐福商场受南山大道寸人流量大，主云要服务于周边狡居民区，有愉辫康超市、女儿课国翁南油大道涌商业前景好，武以档次较高的伤大型商场为主富，有海雅百货脾、沃尔玛、佳截腾、栽***处等，但交通干垫线不聚人气，拘且分布分散。传登良路株业态以五金配缺件、汽车修理保为主，装饰材痰料也较发达零内环路圈不聚人气，基株本无商业，有活东方巴黎在售被东滨路殃商业繁荣，业询态多样井.习随着后海大批膜住宅兴起，被探众商家看好搬小结廊：从上表看出驴，南油大道的加商业目前档次些高，且较为集段中，有形吊成刷“砌南山华强奉北箭”拥之势。恋5近南山商业供应寻量分析兼进年来，蛇口线沃尔玛购物广此场，南新路女疮人世界，姊妹昨城，南山商业假文化中心的海查雅百货新形象腔商场先后开张输营业，西部电秩子商场、佳腾矿电器城、树***萌商业场、东方钻巴黎服装城等凉商服物业铺天骄盖地广告宣传耀及层出不穷的陷多种促销的活驴动的开展，形巾成了南山商服朗物业争抢市场握的一个个火爆早场面。左截止到今年上杂半年，南山在桨建和在售的商共服物业逾２０移万平方米，其香中总建筑面积深在偶１０００平方百米冻以上的有南城缸购物广场、西呆部电子时代广着场、网***掘商业城、南油廊佳腾电器城、摊东方巴黎时装陵城、女人世界卷南山分店、姊幸妹城、南景园鸦商场、仓前锦条福苑商场、富逢嘉名阁商场、小大陆庄园商场殿、星海名城一毙期商场及国兴弦苑商场等十几纽家，其中在今蜡年十月以前开猾业的商场有五踏家。这十几家惯在售和在建的炮大型商场，大路都以主题商场步宣传，鲜明界滋定和划分终端友目标消费群。理在深圳市全市你的商服物业区弟域构成比例中成，南山区去年失商服物业施工因面积，占到全识市的１７％。辈新开工面积占隆全市的１４％粘，竣工面积占讽全市的１２％乞，楼花销售面挥积占全市的１馋４％。以上数焦据表明，南山膛商服物业已成飞为深圳商服物磁业中的主要组吊成部分，南山提商服物业的稳椒步发展，为南掠山区商业环境毯的日臻完善提皆供了基本的条景件。饿项目名称异位置秒商场面积胃（策M吓2莲）菜入伙时期亿经营项目衔南城购物广场熔南新路缴30000连2000.1虎0龟百货精品烘展望西部板电子时代广场辛南油大道与学胃府路交界处换16639纷2000.6蛙电脑、通讯、蛛办公自动化、肢音响器材南苏豪名厦商场构桃园路奉/魄南新路谱2000庙2000.4限

吸深圳秭妹购物业城垫桃园路安5000阅2000.5盗服装及女性产谅品贸南贸市场奔桃园路宜8283鸭2000.1锈0遮小商品批发、想肉菜市场材仓前锦福苑裙陡楼升南新路夜/是学府路原5000断2000.1窃2属

邮***迁商业城底南油大道械15000抢2000.1地0俗家居广场惕南油金晖家居轨广场称南油大道社10000幕2000.5爱电脑、音像、欠通讯器材、家嫁电、台湾高档湾家具晕东方巴黎时装辩交易广场优内环路漂/膝南山很14478滴2000.1厨0碗尚未开业梳女儿国南山分福店滩桃园路熊/裤南新路铸3000松1999.1愁2快女性及儿童用附品困女人世界南山缩分店启桃园路乘/赞南新路强3600亩2000.4蹈女性及儿童用心品石沃尔玛蛇口分蚕店隶南油大道拦/第内环路堤3000办2000.4鞭百货超市恭海雅百货酒南油大道掠/铸滨海大道咸35000柱2000.1就百货商场顽6买南山商业商业菌特征分析例*敬档次低、规模锤小，经营品种膏不全香这也是造成以丈往南山商业气芬氛平淡的一个唇重要原因。南万山商服市场，衬包括人人乐、携家乐福、愉康铅仓储商场，总茂体商业规模不做大，三家商场揪营业面积加起同来茅才述2吨万余平方米。图加上各类商铺指门店，总的商江业面积列约繁20~3恶0泰万平方米，由他于商业不集中上，分布在从诱南头到南油的问广阔区域，十宽分分散，又大鞠都采用地铺式专经营，因而经杰营的各种商品板品种较少，档蝶次密较低，显得比姨较零乱。以服崭装为例，无论控是已经倒闭的茶金太阳商业城弱，还是南新路应口的南新时装偏商场，登良路李的登良自选商觉场，都以经营颜低档时装为主布，除人人乐购辫物广场和新开烈业的女儿国南幕山分店、海雅剥百货外，很难戏能见到较高档要的商品。今除此之外，就桑只有近千家经凡营饮食、日用抓百货、鞋帽服珍饰、珠宝钟表中、五金交电器挡件、低档家私舞的商铺门店，刘如常兴路商业广街等。稻*券商圈形象未能激深入人心，人懒气不旺买滨海大道通车付后俗，揭"四罗湖上班，南丰山居太住脾"旋成为一部分人捉的梦想。而现晴在寺"珠南山居住，福贞田、罗湖购帜物摘"滑却是活生生的铃现实。由于几烟个主要大商场鲜相隔较远，中竟间的小商铺又裂不成气候，使饥得相当一部分悄人不得不到市披中心区甚至罗尤湖去购物。特鲜别是科技园的泥中高收入者，混大部分身居南找山，却很少为毯南山的商业发栽展作贡献。除丙了必要的日常失用品外，购买葱衣物、电脑、蝶家电、家具等庄，南山均不是呈首选，甚至压臣根儿就没想到定南山。据统计巾，到华强北和倡东门购物的南池山人比例达钳到投2例5挎％以上。这部另分有相当购买芹力的消费者的瓜分流，无疑是株南山商业发展足的一大损失。挂*忽整体规划分散取零乱，无统一廉布局轿在南山购物，近有可能遇到这泊家卖皮鞋，而阀紧邻的那家却趁在卖五金配件帅，再过去是饮稠食店，而饮食盲店隔壁却在卖逃陶瓷建材的情绞况，由于设有父统一规划，这波些大都是由住乒宅楼的底层改集建的商铺就给软人一种特别零佳乱的感觉。醋7阁南山商业发展症趋势分析质当众多的发展流商把眼光盯向绍南山的住宅开壁发时，一些精灰明的发展商早创就瞄准了南山语的商服市场。跟近两年来，南刮山商服楼盘推浩出速度之快，公规模之大，档堂次之高，非往撒年堪与比拟。贤有脉1蚁4什个商服楼盘竣筑工入伙或即将复开业，面积炉近钟2临0串万经M姐2数，大部分商场妈面积均在债5000M征2季以上，上千家蚕新推的商铺门段店招租在即。求而商业用房面呢积达珠40000M钉2蔬以上的南油购赛物公园将把南丧城购物广场以巧南的姊妹购物杆城、家乐福、灭海雅百货、丢***霜商业城、人人祝乐购物广场、耕沃尔玛、筹建砌中的天虹商场爷等联成一片，估形成一个完整鸭的商业圈，南谢山商业文化中样心规划中的面夕积为伍287500绑M翠2碧的商业用房的受全面建成将使蜻南山商业圈真畏正与东门、华医强北三足鼎立欺、强势互动。哀*锹各大型主题商阳城粉墨登场仔今年就轿有三7挣家大型主题商婶城开业，西部车电子时代广场左是集电脑、通鬼讯、办公自动干化、音响器材慕、电子元配件挥、电子玩具、测网络系统为一房体的专业化电扰子配套市场；液姊妹购物城是削经营滥全前"埋品就牌栗"培女性服装为主竟的主题商城；辽女儿国、女人夸世界的女性品捕牌主题早已深慰人人心；南油竞佳腾电器城率抖先在南山开电哄器主题商城之马先河。掌*凝大型综合类商咽场问世，惨淡忧经营棒海雅百货规模似35000M璃2德，在海雅百货由开业之前，南特山尚无一家大眠型百货商场。悠其起点高，规沈模大，经营品授种齐全，并规榨划有大型停车熔位，而且在经顽营理念，操作依手法上都有全贪新突破，但受碗周边人气影响私，尚处于惨淡捞经营之中。它*甘品牌商家大举忽抢滩登陆翼女儿国购物城仙南山分店己于揉去年底开业，猾今年，女人世跟界南山分店、盏沃尔玛购物广垫场也相继登台诊亮相。特别是浑沃尔玛蛇口分乐店，坐镇蛇口掘与南油交汇处撇，是深圳规模仗最大的沃尔玛勉购物广场，以鼻其无形掠的午"罗金字招屿牌细"具的强大凝聚力找必能够将蛇口拔、南油、南头籍三块断档的商狠网紧密地衔接毅，将片区内几什十家分散的商善家以统一的商罪业形象重新展扯现，苗而康"顾老牌劲垄旅灵"顾人人乐购物广尘场与沃尔玛比辽肩而立，逐鹿萌南山商圈，辐剩射关外，从而漏带旺南山商圈起的人气，大力偏提升整体形象是。跪*万南山商圈架构供被重组缴商圈内大商家志变得密集，以芹两家超市为主块导的商业格局掘被打破。综合仗类大商场、主冒题商城、专业受商场、仓储式桂商场均登台唱验戏，抢夺领班束权。以南城购分物广场、姊妹教购物城、女人私世界为中心的雄南新路口商业祥区，以西部电查子、愉康商场灭、女儿国购物披城为中心的愉宵康商业区、以胆沃尔玛、人人贡乐、胜***丢商业城、南油必佳腾电器城、怠顺电为中心的孤沃尔玛商业区粒将在家乐福、枪海雅百货的承车南启北下形成惧一个完整的商寇业圈。沟*秤南山商业将向条中高档方向发降展胀滨海大道通车叮后，创世纪滨杏海花园、鸿瑞灿花园、招商海魄月花园、中海筹丽苑、海典居督、海珠城等住析宅区业主的大余规模入住，加瞎上科技园、深某大片区原有中丙高收人阶层的哀存在以普及顶"发西部硅她谷屈"抹、跨海深港大惧桥通车的宏伟屋蓝图，使商家叠不断看好这里演的中高档市场申。规划中的南尤山商业文化中翠心，南油购物莲公园均有大规肾模的住宅和商读业用房开发，喜南山商圈内充辱满流了无限商机。业*赌竞争激烈导致硬商家不断有新符的促销手段甩家乐福超市的指进驻曾使南山汉最有名气的愉零康商场改为仓夫储式商场，不黑断增加经营品缝种，改善购物演环境，而后两觉家商场均打出盏了垫"泉最低烛价良"背的招牌，力争苗以价平取胜，逐以招徕更多的乡顾客。咱海雅百货的开触业，如同浅水偿湾里开来了一眉艘航空母舰（洗家乐福、人人黑乐、愉康商场耳三家商场加起何来还不够海雅掌百货面积大）暖；南山商圈内由竞争压力激增边。目前，家乐垄福、人人乐、遍海雅百货三家查商场都开通了饲免费接送选购篮物大巴，各种啄各样分的栗"涂购物送群礼库"搂、编"皂集团购物热度线挡"桌的优惠促销活捏动不断出笼；倍一熊些衡"贩取悦消费者、住吸引口头圾客膨"膏的举措更让消喇费者有一盛种勉"增上刷帝壳"岸的感觉。如人翼人乐购物广场闻推出决的妻"饺真心换真僵情滑"姿活动，如果消蒜费者在人人乐缎购物广场遇到混下雨，不管有尸没有购物，都检可以获赠雨伞咬一把，一周内抬还回即可。可盾以想见，消费席者将从中获得寿更多的方便和贡实在。错三同类主题市咳场调研酿*忽八卦岭片区典批型可比商场调耽研岛居家装饰城膊：开业时间较重长，蹄已开一、二、生三期，其中一庆、二期位于八姥卦路，为畏2校栋相临厂房，种均为点2累层，每层面积爷约届1400朋平方米斗，生意甚是红译火。一层经营凑各种装饰材料犁，品种齐全，规二层为众多家构居设计公司，葱有名气的有：情怡庭、雅庭、蓬吉祥如榆意、居众、创习典居等公司。录三期位于八卦被三路，与国际桥展览中心相临踏，只开业一层仗，生意一般。海均独立收银，嗽可讲价，铺位评面积由疯20-60撕平米不等，租翅金水平约为此160体元诸/福平米。扫雅居装饰城：乐位于八卦四路怠，已开业一至洽四期，与居家谦装饰城毗邻，逆生意很好，规樱模、布局、经逗营品种等均与获居家相若，都积是凭借八卦岭残地缘优势、便偷利交通、成行也成市的规模效面应和廉价的仓以库用地而蓬勃报发展起来的，而其租金水平约毙为拾128岂元纪/膛平米。颗八卦岭装饰材常料城泛：居家装饰城统对面，位于工民业区内，不临版街，档次较居须家低，规模不惩大，共一层，购面积约腰1000膏平方米里，人气不旺，加生意较惨淡。议指望旁边鹏基佳大厦招商使用桌后，能带旺生关意。经营品种拒不十分齐全。啦*罗田贝片区典型华可比商场调研绘金丽家居广场芬：田贝金丽家摩居广场营业面数积逾嘴２万平方米太。商品按家庭惕装修工序呈递萄进式布局。测另外，还辟出堡了专门的装饰奶设计中心，该木中心由市建设把局、市装饰行嫂业协会负责管遵理。以老字号鹰雅庭装饰公司窝为首的数十家亦正规家庭装修供公司的资深设稿计师现场演示过。测金丽是深圳家招居装饰市场的挪典范之作，其法先进的商业管绩理、大量的商供业宣传推广、子合理的平面布吃局、明确的功扯能分区以净及载“贯一口音价话”廊的招租策略夜和称“此质量保步证股”贵等手段均显示麦出其自身的不礼凡实力，处处益走在行业的前具列，是我们学朽习的榜样。挎*柴笋岗片区典型丝可比商场调研妻香江装饰广场糟：位于宝安北拐路，人才大市窜场旁，是规模卸最大，经营划职分最细致，管碑理最严格的一金个商场。共府6耕层，总面积约旨60000祝平方米风，现已开业，煎租户独立收银虾，自主经营。膛香江装饰城等：位于梅园路痛，共一层，面床积约测3500盼平方米录，经营品种齐指全，生意不错衡，独立收银。喝香江家具城辉：位于宝安北固路，香江装饰通广场旁边。主棋营各类家具：防沙发、桌椅、蕉床、餐台等各刮种普通家具及价少量高档家私喝。奋*偿本区域典型可朗比商场调研乌金晖主题商场冰：位于南油大害道，本项目的类相临位置，该测商场原本是以兴电器为主题的气商场，但最近墨有所转型，转呀向家具、装饰汤商场。逢海雅百货：脆这家位于滨海拦大道与南山大疤道交汇处的商仓城，是海雅集臣团投资三亿多亡元修建的超大兄型百货商场，问上下共八层，按总面积为３．迅５万平方米夕，是目前深圳深西部最大的百叫货商场，同时只也是我市单体酒面积最大的商份场。海雅百货玉外观气势雄伟兼，内部装修豪出华，四周广场锯宽阔、停车位是充足，各种配孔套设施十分完煮善。州海雅百货经营标品种多样齐全柔，场内分设了虑大型超市、精粱品世界、时装执商场、男士用辜品、家用商场跌、儿童天地、明美食广场等，丙真正实现载了有“熄一站舱式窜”组购物。海雅百挤货斥巨资设置浊了太空娱乐城朴，集智力开发炮和娱乐为一体怨，新鲜、刺激某，在深圳独树上一帜。海雅百原货实行会员制斑管理，公司承求诺，在所有商赴品价格不高于伸市区同类商场衰相同货品的基么础上，对会员疲实行大约百分猜之五的会员优铜惠，同时开展耕丰富多彩的会滥员活动，如啤脱酒竞饮、书法腥大赛、会员联紧欢等，吸引会永员入会。为了徒更好的服务消妖费者，除了电沙话订货、送货启上门、免费修代补等之外，海重雅百货还开设蚀了购物巴士，色免费接送顾客兵。四总结分析嫩深圳家装市场牌主要集中在：使八卦岭、笋岗警、田贝一带，纽南山目前尚无锦大的家装市场拐，本项目应很视好地抓住此机带会点。柿目前以居家、肉雅居为首的八耽卦岭家装市场竿规模最大，最葬具市场号召力握，租金较贵，隔生意较好，本央项目与其相比慎没有太多可比惊优势。慌金丽家居广场浸有许多值得我盏们借鉴的地方优，无论从商场恭布局、功能分颂区和广告推广迎方面都较为先像进。日海雅百货在经舟营管理及各种直促销手段方面担值得我们借鉴虽和学习。阁第二章物业发抗展建议阵商场平面布局悄规划设计泽*剩登商场格局设计讨独立收银、商值场中部开放式剃格局，相临铺闻位间隔板高度挥1.1锦-1.仔3恳米翼；靠墙四周采寸取半开放式或彼封闭式格局。兴*晴供铺位分割（见喝附图）申铺位以标准面汤积分割为主，援具体招商操作兔时，根据商家吗实际需要，可雄相临商铺合并咬使用。铺位面效积主要候为洗2妖0筛平米裤、名4该0季平米两种。丢*冰过道设计（见违附图）现商场布局紧凑累，过道适当，污不宜过宽，否孩则不易积聚人宴气，这是成功纤商场黑的铜“静必杀干招认”胁。瓦因此，本商场叹过道设计为：燥临大门及电梯写口的主通道宽躁度为上2.天0励米年，视消防要求切。滥其他过道（也晃即次过道）宽搬度为夏1.徐2磨米摧。窄这样做既使得士购物者觉得商时场商品集中，抓人气鼎旺，又徐可以提高商场否面积使用率，喂增加商场的租殿金收入。等*惑惑商场人流图绘汉制（见附图）番二商场卖场设郊计对*常背景音乐腊：刘德华演唱春的《亲爱的马牌桶》唯*米商场内装修标坟准医：天花部分只百装大厅，其余选部分不吊顶，巨空调管、喷淋紫系统裸露，空输调管简单用锡见纸包装，天花颜统一喷白才；锋1-亿2券层地板只铺大羽厅和通道，铺遗位部分商家自萍行处理馆；饮3-绞4公层地板可全部衣铺浅色防滑釉红面瓷砖，全场巴色彩明快大方槽，给人视觉空倘间开阔、通透易之感。喉*窃商场用电用：地面预留用杀电插座。拾*中广告灯箱清：柱子简单刷影白，并做广告序灯箱；大堂醒吴目位置，做几盖个灯箱广告位微，可租可送。服*波标识、导示系桥统繁：每层于电梯怖口设功能分区敲、经营品种牌脖、洗手间指示描、电梯及紧急爷出口指示等。招*拉休闲设施：温于电梯附近或惑位置较宽松的览地方设置休闲策椅，供购物者义休息之用。兴*决促销气氛营造享：几种颜色的杰彩带装饰，形爆成色彩缤纷、擦热闹喜庆的气禽氛，有利于销堡售和良好购物芒心情的培养。己*石楼下为楼上的忘商品做广告先：一层用三种顶不同颜色的彩揉旗代表二、三座、四层的商品吩，并标明假：给“阻#出#盛商品请上？殊楼豪”低以此来推销上填面的产品；二猜层则用两种颜伏色的彩旗；三厚层用一种颜色摧的彩旗推荐四腾层的产品。怪三商场经营品忆种分区设计弊*夹本商场经营品先种主力推荐方榨案：占1F施洁具浴淋室神汪陶瓷渣浴室五金（水某龙头、毛巾架乌）夫2F批橱柜木地板存石材五金（把讽手、锁恰）眉华防火板塑钢宵门帐扣窗吐3F错布艺雨地犁毯逝时墙月纸搞跳文化发石滤旱艺术墙子面抖顷涂捉料印顽油漆她4F嗽灯具脾饰染品凑蹦铁窄花音将艺术玻旨璃如储艺术天婶花装碌装饰公司脆其烤中介“傅兰花色眯”转字体的经营品仍种为该层的主速力品种，其他韵为辅助品种。某此种方案可以叫根据实际的招久租情况进行调厉整变化，将会坊引起上述变化益的条件有：获1会）如果某层已员租满，但仍有味属于该层的经辆营品种范围的湖商家想进驻，刻原则上可以放慈在上面一层。惜如：陶瓷的商身家众多，如果股一层已经招满余，可考虑部分仓陶瓷类的商家害放违在二层。脑2筛）如果遇到相润当知名品牌或期大户欲进驻与路其经营品种不施相符的楼层，冠视其实力与行热业影响力及其独提出条件是否括苛刻，可适当醋满足其要求。娃如：某知名品安牌的木地板商出家想租一层，棋为了提升本商乌场档次及增加酿品牌号召力，色就可放宽条件蹲满足其要求，剧但是此种情况穗应严格控制，斩否则会影响整缎个商场的经营端分区状况，造文成混乱。咳3坝）正规的装修葛公司对家居商处场是一种促进宰作用，有利于声老百泛姓轿“公装修一条虽龙喇”威服务，因此，迷建议每层都愚招蕉1-团2寒家。绑4肉）若招不满，钱则可加些辅助抄类的经营品种臣。安*周商场各经营品挥种所占比例分码析眯三大家居市场料不同经营品种啦之商家数目比落例表屯珍市场名称堆

闻商品名称山金丽薪居家念雅居满洁具贱8.5%阔12%钓3.6%姥浴室弱4.6%兼5%要3.6%傅陶瓷船4.6%滴15%著4.8%绿木地板除17.0%迹22%露18.2%你厨柜编10.8%至8%淡12.1%膨浴室五金师4.7%菊

予

干五金菜3.9%喜10%辆7.3%架涂料幅3.1%款7%均3.6%独玻璃纪2.3%匙2%烟3.6%闪布艺充10.8%雾3%膨2.4%舟灯饰栋7.7%席

睬4.8%划铁艺面2.3%盏3%昼3.6%酸门比8.5%建3%陪6.0%碌石材把1.6%油

敢

晴墙纸趁2.3%购5%榆7.3%慎天花撑1.6%殿2%门2.4%镇地毯偷1.6%亦2%垒1.2%编装饰品雹1.6%满1%甲2.4%燃炉具伪2.3%莫

音

悠三大家居市场中不同经营品种应之所占面积比况例表艇盆市场名称津

蜡商品名称扩金丽抛居家椅雅居差洁具命13.0%们15%虎6.0%汪浴室跌12.0%撤9%塘6.0%柜陶瓷堡8.0%上18%平15.0%抗木地板孩15.0%射25%聚18.0%详厨柜汽10.0%亿6%辆13.0%欠布艺而10.0%画10%械8.0%睁灯饰粉6.0%催5%员6.0%嘴门强9.0%善0%盖12.0%推其它伪17.0%斧12%留16.0%弄参照以上两表挎，可粗略制定瓶本商场各类经饲营品种之比例努，并依据所占趁比例，分配面虹积；且按照不缓同品种产品对孝铺位的要求条扇件，摆放位置稻。主要经营品尘种所在位置和留分区情况将在瞧附图中标明，础辅助类的产品备由于数量不多阿，要求面积不父大，可在具体姜招租过程中灵因活安排。哪四商场各层租鬼金估算及租金赔价格辛表制蚁定厕*渴最理性租金代—掉市场比较法租板金岗通过对可比商橡场的租金分析撒比较，利用市字场比较法来确千定本商场的最表理性租金。慢“改可雨比伞”棵的定义是：规念模、经营品种定相似的商场（姿金丽、香江）倦或地理位置接舱近的商场（如着金晖）的租金次也有一定的参爷考价值。恋表一：各主要纸可比商场租金或价格比较表垂雷名称酱楼层绪金丽皂（元绞/M广2滩）默香江简（元劈/M固2付）缝居家疮（元发/M吧2鬼）痒金雅烦（元废/M仆2周）资金晖牲（元辞/M爽2誓）糟达利爷（元心/M备2希）臂1F从120方158京130听80-98午118-13蛙8捉100卡2F偶70笔98泛

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碧由上表：通过计对主要可比商循场租金的比较语，本项目的最得理性、市场可碌接受、风险性连较小的一种租阔金价格制定如窜下：历1F烫11旅0蛙元遗/M煎2嫌2F批9灰0饺元首/M福2偿3F诞4碍0镇元根/M傲2互4F重3刚5舍元蹲/M奉2拿*洒按照只年悬8帖%合回报率推算出推的理论租金孤按照公式：月期租封金贞=共销售单剪价倚*8%/1得2彩推算租金第则推呼：外表二：理论租买金表系

蜓均价（元改/M票2略）勤租金（元某/M想2数）售1碍层梯24674集160理2摩层止16022贤106茅3蹲层傍12016吊80旁4泼层芬11415爹76弃*盯由于改变商场扎使用率所引起脱调整后的租金肆由于商场原来诚设计的通道宽燃度为兴1.健8塌米喝和严1.电5屈米吉，现在调整为光1.踏2旗米宋和脚1.钱5盈米朵，减低了商场套的公摊面积，球同时由于招租吵重新划分了商医场铺位，使原禁来的部分通道鸟改变成为新的扭铺位，也增加鼓了使用面积，独两者影响的结戴果相加，经粗括略计算将增奸加祥5卸%稼的使用率，新趁增的使用面积附换算成租金再渔除上每层的总总面积，则每平劝方米租金约下胆降装了际6士元钱。星因此，上述之疾每层租金价格葵改为：苗表三：调整后歼的理论租金表庄

师租金（元茅/M换2放）皇租金（元缝/M毙2郑）凡1喝层酷160瞧154临2母层纤106数100颈3偏层指80盗74航4色层紫76接70御总结锣：显然，上表截通过回报率推恩出的理论租金于值与市场比较崭法得出的最理谜性租金值相差岸很大，尤其联是祝1态层与和湖4门层的租金明显习偏高市场价，蜡如果按照表三叙的租金进行实柜际招租的话，杨市场、商家势舰必不接受，会谎对招商工作很反不利，因此，舍本着以箩下律4园条考虑我们建营议本商场的租挡金为：拔第一条：放水救养鱼，培育市暴场是招租工作源的关键，需要废给商萌家以信心，毕党竟我们是市场判的开拓者，有迎一定的风险。择第二条：租金彼偏高即使可以断招满并开业，扮但是商场很难荒长久砍兴旺，因为在膊市场还不成熟灾的情况下，高联租金无疑使商习家生意难做，炕这无异篇于返“对杀鸡取度蛋顽”峰。这第三条：由于脚租金每年昌有把6-8俘%之，甚至粱是里10避%掘的租金递增，薯因鹿此，第一年商烘场的租金可以忙适当定低些，疲等第二年娃市场做旺之后尘，再提租金也定不迟。岁第四条：如果瓦租金定的高，底与金丽、香江锄等知名家居商亚场持堤平，甚至还高宾于他们，那么执，我们的竞争爬优势在哪宜儿呢？很可能愿出现招租周期拳长，推广难度钞大等问题，风哪险大，不宜采早取。阻表四：建议租摆金表滥

感市场比较租金舞（元驴/M龄2携）击理论租金俩（元躬/M能2竖）汽建议租金扫（元耐/M笼2边）规1殖层向110冤154台120遣2牧层碍90称100岗90稠3菜层棵40腿74亏60棚4握层烧35助70误45置上表的建议租沙金仅为内部认罪购价，在内部融认购期内视市舌场反应及时做旱出调整，如果买市场不接受，陡则仍需调低；挤若市场反应良笋好，则租金马桌上涨价。唤另外，租期建雕议为智1恶年和。租宝约续1慨年恒1漂签的好处是：功可以及时、灵执活地根据市场后变化对租金进护行调整，而且跟对于租客来讲辫也放心（担心芹每年的租金递俱增值太高，承膊受不起）。圆管理费按照市墓场的调查情况免，多数予在时30-4班0锻元之间，我们土建议本商场的桶管理费喝为夹3码0茅元左右，空调鉴费、水费全包倡，电费自理。支五商场商业经垒营管理建议培*葛高薪聘请金丽孔家居广场的总牧经理或副总来厨本商场任总经粉理，负责全面竿的经营管理工滚作，以快速增追加管理经验及驾借鉴完善管理菊机制。汤*丘商场外搞促销系，以吸引人气较。如：放置一乞个抽奖大转盘祥，凡是在本商系场购买商品的颤顾客，都可以垄参加抽奖，并宵有精美礼品送滑，礼品费用由夸各商家分摊。乔*燃聘请一位年轻返貌美的模特身路着泳装在橱窗馋内的豪华按摩柔浴缸内洗澡，时肯定可以吸引抛人气并引起轰产动效应。诵*报进行各种各样扩的抽奖、促销堂活动，制造热昨卖气氛，多造径节、多过节，遥这是很多大型厕商场的制胜法鹊宝。虑*许设置商场购物壤专车，并在车扑身做广告，在塑南山即将入伙辟和刚刚入伙的仙楼盘之间转悠雷，一方面为商凡场拉客；一方元面可以起到很旦好的广告宣传篮作用。掌*适商场外墙每遇箱南山某楼盘入禾伙，即打巨型财条幅祝贺，既排为商场造声势拆、提高知名度盯，又可以招揽啊该楼盘的住户惨前来购物，一艘举两得。床六建筑外立面剃之装饰、色彩景修改建议分*棍建议外立面挂窃一个醒目的大都广告牌，列明疫各层经营品种毅、功能分区等煮，形成良好的矩导示系统。朱*夹一层的外玻璃沙幕墙保持通透烈，在适当高度韵悬挂结0.雄8肠米鹅高的灯箱，统疑一装修格式，消上写各大入驻则品牌的名称，虏既为众品牌打了广告自，又提升了商亿场档次，增加尿了吸引力。达七商场休闲广睛场规划设计建丰议隶*说广场地面为硬馒地，注意地面页颜色搭配，及晃图案拼制；并翅种植少量观赏哗树木（高度适花中，不能遮挡沃视线）以增加峡景观和可识别索性。草*歌休闲椅的设置筛，以吸引人气烛，并留住顾客立*苦砍掉门前的道网路绿化树，以业开阔广场视野轿，并增强商场昭示力毙第二部分招租领推广策略撑一、主体推广熄方案及广告推恐广要点1、市场定位拐招租客户与投评资客户完全不万同，他们不仅棋仅需要发展商酷对远景所进行餐的虚幻的承诺竿，更看重眼前纵实实在在的利挥益。蓄即：我为什么撤到这里来？赶来了以后有没巩有生意，能不咸能赚到钱？丈会不会一年半雕载有需要离开浇？据因此，为了吸妄引租客到来，负必须具有实实弱在在的利益吸聋引。船我们设定物业倦招租市场定位棚如下：盼顺应南山开发殃与商业经营变侵革浪潮，设应运而生的核刻心区位大型家酿居主题商场。船定位释义及租芦客前来的理由粗：桶酱*斧为什么要去南心山？顺应南山谅开发浪潮。骑随着交通条件替的改善，城市绵西移步伐明显群加快。近年来慈南山每年新开偏发面积逐年上载升，现在已占圈全市新开发面且积一半以上，窄蔚蓝海岸、星奉海名城、招商尘海月等数十万撕平米大型社区厚不断涌现，家翅居用品销售中培心的转移也是是大势所趋。宗吹*照为什么要选我迷们：谎A颗迫南山区核心位派置，沃乐玛商责圈滚B闹杠南油大道旁，动昭示力强劲烈卸C她土2000奴0致万平方米超大星规模泳D思窝主题化商场经块营续2朋、主题推广核窗心方案灶所谓主题推广相核心方案，就时是从租客户最区终做生意的角握度出发，以租膜客的现实需要捡为前提条件，窝以租客的消费庙心理为价值取控向，以租客的津审美情趣作参肌照比例，以租卵客容易接受的睁方式，采用理韵性诉求与感性铃渲染相结合的蹄方式去打动客医户的表现核心刘。该表现核心伶将直接影响租号客是否进场，天有的物业包装安奢华，讲天讲突地就是不讲楼扰，但消费者会则为了那些漂亮伟的词语而买楼序吗？物业推广部，漂亮是基础胜，品味是要点洒，简洁明了是静根本，而最最镇重要的是讲清鸦楚为客户所带滋来的利益，并诊提供相应的证理明，以打动客轮户的心。区位缩主题诉求：翻是困守罗湖，挡还是杀入南山替？削是生存还是发禾展？枪市区亦或南山反？进攻还是防盘守？涛谁不想抢占市排场份额？谁不金想永续经营？荷南山家居大蛋拨糕，不容错过柄。访提供客户利益压：南炕山术5佩年内近千万平差方米开发量，远家居市场规模近百亿。寨证明内：塘*辈楼盘列表（漂含宽LOG杂O死、开发面积、毁总户数、入伙证时间）例，蔚汗蓝海街岸拣8率0痕万平方米，星尾海名关城往8芳0晚万平方米，招幅商海奶月粥4侍0确万平方米等。吩*偷瓣开发图片列表急。商圈年主题诉求：火南山华强北在朵哪里？当然是涂沃尔玛商圈。阳提供客户利益靠：位处南山开堡发的核心位置已，龙头商家率谈先出击，生意邀自然好做。最处有发展潜力之臭地，生意自然流才久，永续经捎营不是梦。克证明元：绳*个区位地图表现偿，开发楼盘环歌绕身旁，交通斧必达要地。将嚼秀*哄大型商家捷足杜先登。沃尔玛竭、南山顺电、看金晖家居广场。位置及昭示力崇主题诉求：怀南油大道咽喉旬要地，物业形鹅象深入民心。捧提供客户利益朴：南油大道车洪来车往，临街朴面长，商场将勉在短时艳间内树立知名自度，吸引客户渗前来选购，生核意机会多。谢证明乔：点*墙物业与南油大导道背景图牌。杨盾坊*刑映南油大道交通顾汇总表（含大凝巴、中巴）否1伙5乡小时车流量统梯计表域规模及主题商腊场妖主题诉求：径2000黑0怀平方米讨专业商场设计悄，规模优势明武显辰提供客户利益财：专业组织、被专业营销，形道成规模效应，鸡客户家庭树装修必到一站虑。气派大堂，住开间方正实用在，电梯、卡扶梯、观光梯牵数量充足，照晋度充足，空调中舒适仆等，完全不同炕于以往装饰市床场黑、乱、脏脏的购贵物环境，必将逼吸引客户一而醋再，再而三的萝回头议光顾，增加生筒意机会。柏证明盆：驻*辟深圳装饰协会勤秘书长以及其腾它业内人士发垂表公开讲丘话，对本物业它前景充满信心嫌。坑貌因*洋深圳装饰协会瑞会员单位。霞丽病*坚金丽模式及我丘们的特点对比键。婆完美商业规划搂，适应时代潮桐流击主题诉求：告商业营销新革水命，让客户常丹来看看罗提供客户利益即：将改变南山衔商铺格子间的科现羡状轿,填全面大商场开晓放式仙格局设计，细尊致的人流规划芬贯穿全场，令舍客户逛遍迫商场每一个角星落。客户不累朴，自然愿意常士来看看。榆证明智：艇*趴传统零售业代臣表天虹商场策令划部经理发表劫公开讲话。巩*挨富商场人流规划神图复*钉专设南山重点劲楼盘样板间。饱首层洁具专卖岗区设蔚蓝海岸剂、星海名城、搬招商海月、花司园城等八大楼幼盘洗手间样板棚区。化专业商业经营井管理楚商场比住宅更鬼需要售后服务幕，住宅没有物脂业管理，最多限会议跌价，商场没勤有专业的商业求经营管理，就诱是甩手掌柜不波成事。一定会关门。嫌主题诉求：踪商场好管家，亲是您财源广进府的基础月提供客户利益臂：商场专业经悲营管理，预留园充足宣传广告葱费用。弯专设交楼直通眠车及形象宣传歌车。南山每一糠个新盘入驻伙，交楼直通版车就主动前往肚迎客上门，为园租客接生意广开客源。灾营业时间从页朝干9劲：篇3嫂0眯至文晚级9锯：抗3番0特，适应南山客慨户特衔点，增加生意难机会。提供成返本低廉之仓库矿用地，漠解决用家后顾唇之忧。冒证明：以承诺牲的方式展现。童放水养鱼策略扬，租切金拼3皂9亭（仅为示意）因元起磨主题诉求：卸3杠9秘元钱，抢占南皮山市场制高点饺提供客户利益躲：价廉物美是贝每一个人购物航决策的重要一唱环。桶证明：以算帐慕或打分评分的糟方式展现。租炭金有多高，闲生意有多少。豪罗湖租金与罗羽湖生意以及本福物业租金与生规意对比3、物业命名熊物业命名恰如昨产品品牌，良域好的品牌可以阀博得消费者强寒烈的忠诚，增直加产品的价值哲。踪我们将本物业妙命名为歪集美堂国际名贩店家居广场杂集美堂家居新帮生活广场跟集美：集美丽貌于一堂；堂：富丽堂皇苏新生活：针对悠今年的新生活桥运动，以及南乒山新兴住宅区怨客户讲求文化东品味、以及情斩调的特点而设廊。沉集美堂家居新蹲生活广场组合条在一起，形象进现代、大气有雁品味。互***碍穿金丽家居广场测***饮沿用原名称迎金丽展现商场复内部经营形式孩，并蕴含与金板丽关联联想。邀可能引发金丽早负面反应，以帅及市场追随者豪形象往往带来馆低价格联想，伪在我方租金与奇金丽没有区别贝，甚至大部分门租金高于对手眉的情况下，此白名称不宜。精综上分析：我收司推荐名称为拌：胃集美堂国际名泡店家居广场奴集美堂家居新蛋生活广场兰二阶段推广计摊划时间表串阶陵岸段扯日扑渔期修工犬睡作宁迷内堤薄容桌负责人英方案确定龄1/1黄5隙—膜1/16毯确定方案及广纹告公司享世梯浩男/清世方崭

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