cjdc wi yy04bd021号项目后评估报告

【内容提要一、投资管理评估二、财务管理评估三、规划设计工作评估四、工作评五、发展进度、工程管理评估 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看六、成本管理评估(一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次1.7一、二、项目经济技术指标(一)项目规划建设用地面积93,544131,000面积126,506㎡，、及其它公共设施面积4,603㎡，容积率为1.4。(二)项目以联排别墅（御园别墅区）及湖景住宅单位（华府）为主，并有少量多位，住宅部分设车位467个。三、项目开发周期项目用地通过公开拍卖竞得，2004430630200693020061119200662020078303120四、项目综合评估(一)本项目是特区内罕有的低密度档住宅小区位处的中心位置兼有湖景、(二)本项目由中海地产和信和合资经营来源由双方各承担50％双方各占50％(三)香蜜湖1(四)项目的销售工作从营造豪宅气氛的要求出发，从客户资源的积累、的推广到项目(五)(一 台(二 从2001年至2005年，市土地出让面积分别为：105.9万平米、55.4万平25.6万平米、3.9万平米、1.7万平米、9.3万平米、1.4万平米，五关内土地出二、土地协议执行情况(一)项目概况行方面比较顺利。土地费用均已全部按时履约支付，投资合同履约良好。(二)交地情况四、投资经验总结(一 1.4(二)在投资时机选择上，公司预见性地把握了投资机会，提前预判到房地产市场的期一、项目设计情况的介绍二、 结构形式：基础选型选用预应力管桩，主体结构TH和多层采用短肢墙结构，采(二 (三)门窗：TH采用阿鲁克系统门窗，采用家装式铝合金高档门窗，玻璃选用low-三、项目机电配置标准(一)强电设计：在小区负荷中心设两个变配电室，通过放射状敷设电缆给各栋住宅供电，为了保证住户使用大功率电器，每户均设置三相电源，采用TN-S接地系统。(二)弱电设计：弱电系统采用了家居智能系统、灯光控制系统、高速道闸等高科技产品，大大提高业主的生活品质。住户室内和小区公共区域均设有无线WAP，小区住户可以在小区内无无线上网。(三)给水系统设计：整个小区给水采用变频供水，水泵房设在室，室设有水(四)(五)暖通系统设计：室和楼层封闭前室均设有消防排烟系统，室内设置动力新风(六)电梯设计：选用OTIS电梯，载重1050KG，速度2.5米/秒,发纹不锈钢装饰面(一)建筑设计过程回顾产品策划理念——城市，生态府居住模式的思考一直是香蜜湖1号产品策划的内容。将绿化从地上搬到积达30平米的双层高“空中四合院”进行交通组织，以空间的设计创新彻底改变了，此外建筑低层化不仅是一种设计的创新而且具有影响邻里的社会价值，，在规划之初，我们根据策划的市场定位提出了应争取规划尽量多的规，大胆思维，在规划局组织的正式规划评标前先后出具了近10个突破规划指标而1 外通过底层空间的独特设计业主入伙后可进行改造如TH半室层高不足2.2m，不计建筑面积，业主可下挖60cm，改造后层高可达2.8m，可根据需要装修成休闲娱面积的比例达到近300㎡最多可获赠额外约500㎡的使用面积， 居住模式的创新一直香蜜湖1号单位策划的内容绿地搬到空中，比例达到1:6,为业主带来了的实惠和升值空间。此外，通过“入户式电梯设计”对弈，找回久违的中式合院的感受，其私密性、专属感正好符合一贯内1屋顶也开创性地采用了有别于普通别墅屋顶的蓝灰色T型平瓦（目前在住宅由于位置突出，特别对临湖3栋塔楼的空调位百页做了特殊处理，将普通的横向百页41，道路的人性化设计部分道路采用人车完全分流，TH和独立别墅采用半人车，香蜜湖1号室内设计由著名设计师梁志天先生承担梁先生遵“城市，及室外连廊地面石材，在保证同样效果的情况下节约80万；高文安设计公司提供的1000元/M2的墙纸，合约定标前进行替换，在保证同样效果的情况下节约30(二 结构30多个计算参数一一核对，保证计算参数与结构的类型和实际相匹配；认真核(三)售后使用情况，闭合几处过空间采露天方处理但是与内没有措施；，更换了3、4次，也不能杜绝，最后将该处灯光被迫取消。分析原因主要是：①车辆(一 (二 系统门窗外平开窗在欧洲很少采用，在较多采用，原设计没有考虑限位，之后作了一改进。六、新技术的应用(一)电梯智能刷卡系统，住户考虑电梯开门直接入户，采用智能卡识别住户并控(二)智能灯光照明系统。该系统采用目前世界上最先进、应用最广泛的总线控制技术。传(三)高速道闸系统，本项目停车场采用了最先进的高速道闸系统和车辆识别系统，住户进出小区不用停车开窗刷卡，直接进入，尽显尊贵。1成本也仅为池水电加热的26％。 来对房间空气进行更换。本项目设计新风量按每人每小时30立方米设（或每小时房382415一、项目各类物业销售情况(一 201-华旭-8B、1-华旭-24B率以及2-华日-25B、3-华升-24B两套单位未，共计四套单位外，其余单位已全部从上表中得出，截止到2008年3月20日，一期的销售率为100%，二期为销售率为99.37%，整体的销售率为99.55%。(二)车位租赁情况314在车位方面，香蜜湖1号车位共有467314高到行融资的难度另一方面也使一些经济较弱的开发商在豪宅项目开发中重重，三、项目销售时机分析推售时机的选择上，以TH先行，因其开发周期短，可先发售、早回笼，保证后续开发；同时先以TH入市树立起品牌形象与项目势能，随后发售，当价值(一)别墅的推售时机12.05％,二级市场豪宅销售形势良好，客户需求保持2005102534(二)及顶复的推售时711(三)车位的发售时机鉴于市07年上半年出现几起高端项目入伙后车位销售遭业主联合而最(一)产品定位户型、面积比5（6）34323423＋534家500345—(三)小结米，较之定位时四房200－250平米，面积下限有大幅提高；TH297－446TH280－420五、预期与实际价格的对比分(一)根据项目前期策划报告中对区域供应价格的分析：香蜜湖片区豪宅2005年左右的小均价区间在8,200—10,000元/m²之间，多层在8,400—10,000元/m²间，洋房在12,000元/m²左右，水岸TH为17,000—18,000元/m²之间，联排在11,000—17,500m²9,800-14,000m²左右，总的价格区间跨度期TH单位蓄积的品牌形象势能与社区价值的驱动下，后期价格水到渠经过2006年、2007年价格的大幅上涨，平面价格与别墅价格差距缩小。进入六、物业管理和价格确定检(一 中海物业为配合顶级豪宅“香蜜湖1号”推出升级产品中海“深蓝”物业服务：(二)物业的确香蜜湖1号从项目的档次和客户的定位等方面均为高端，故在制定物业及双拼别墅：7.5元/㎡ 联排别墅：6.5元/㎡ 叠加别墅：6.35元/㎡ ：5.28元/㎡ 车位250元/个月。20051020071--8B、1--24B两套单位因整体可售面积超出规划指标无法销售以及2-华日-25B、3-华升-24B两套单位未外，香蜜湖实现了完美售罄。20051034批单位实现价格攀升，计划当日消化80％，实际基本如此；2006年1月推出第三批别墅单位，推售价格再次递增情况下，计划在6月推售时别墅消化至90％左右。65％，持续销售的半年内既实现了价格的依次攀升，也在开盘前地完成了销售计划。(二)计划销售速度与实际对比分际销售中，第一批房号2006年6月发售，当日销售率达到60％。在计划内（2个月左右）90％。第二批房号单位销售实现了充分的溢价空间。2006下半年---2007年上半年，在不断摸查客户心理价位的基础上，单位进行了约6至2007年7月实现全面售罄，与原预计销售进度有所延迟。八、实际客户与原定位目标客户的区别及原因分(一)目标客户定位非籍籍非人(二 ，集中31-40岁客户较别墅更趋于年轻化。香蜜湖1号客户段明显集中客户大部分为31-40岁的中青年城市精英阶层别墅占了70%占了60%。的客户更趋于年轻化，20-30岁的占到了13%，别墅该段的客户仅为3%，香蜜湖1号客户中以籍人最多，构成香蜜湖1号客户的主力群，别墅占事业基础。的籍客户占了17%，比别墅的比例有所增加，别墅为10%。香蜜湖1号的客户中，私营企业、高管都占压倒性的比例多数，别墅达到70%；高达84%，高过定位时客群75％的。这说明，香蜜湖1号产品总价需要有较强的经济实力作为基础，而私营企业主的资本雄厚，成为香蜜湖1号。香蜜湖1号约有93%的客户拥有3次以上的置业经历置业经验丰富客户置业次数以5次及5次以上居多，占42%；别墅以3-5次最多，占63%。。(三)客户与定位目标客户从细分维度的对位，说明香蜜湖1号“城市、占据稀缺九、(一)推广策(二)策即20%的人拥有80%的资源，使客户产生圈层的对位。(三)活动策13A(四)销售策略及形式(五 增VIP优质顾问服务：千万以上的客户有专门的VIP卡客户室，享受金牌销售专设项目服务大使：专设1-2人作为项目服务大使，接待来自的参观团以及服务银行VIP十、综合评述本项目市场定位工(一)稀缺的地块优势资源结合稀缺的产品，是体现价值极大化的最好组合。本项目产品定 在产品的定位选择上，开创了具有重大意义的突破。TH与约3：7的配比组合，(三 (四)单位经周边市场最畅销户型是200M2左右的单位，在风险承受范围内确定10%-15%，无形中提高入住门槛，同时也有意识地将主力户型与区域竞争(五)根据客户分析，小区整体规划、户型设计、湖景露台、空中合院是客户十一 (一 坚守项目的总体原2005在解决了一系列问题的同时，也对客户产生了极大的，而香蜜湖1号至始至本项目在期TH推出的过程中，就着力打造“香蜜湖1号”的品牌，等到高别墅区域每次推出房号控制在50套以内；每次推出产品搭配合理：保证每批推出产高端项目推广活动的经即6层以下产品（指双拼、联排、多层叠加产品）和实行不同费率，并结合销售先按最低费率结算，达到第一个销售率阶段后，按照双方约定费率的80%进行结算，每月暂留结算费20%作为风险保证金，在项目完成100%销售后或我方提出终止一、项目发展计划执行情况(一 120.00程3成456成7香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、、及楼栋周边和中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，1724相当大。且售楼准备工程6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的12345678召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承6(三 122/3344～5程5361～2程74～5收8391～2收成，根据这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商后勤保障是工人进场施工的前提条件，一个承建商在进场前常需要2～3个星期203次变更后方最后方案。案例：由于第一次使用ALUK系统窗，在设计和分判阶段导致计划严重滞后，如果按照常规技术方案，将会出现外墙装饰工程受门窗工程影响滞后1个月，经项目二、项目发展管理体系检讨(一 项目管模式项公司具独立的设计合约地盘等业部门，，且实“全职与“”相结的活用人制，止206年底，项目公司职工作员6人工人员7，由项目理牵头设计、、发展、合约公司进协调，项目分定期组织目协调会解决项(二 的工程款也由华建后再由甲方支付分包。但华建往往不及时，或以甲分包不三、项目工程的分析与总(一 工程措施及效3(二)别墅区装修的工序特点(三)项目工程经验教香蜜湖项目的门窗采用进口的ALUK门窗，该门窗在国内采用很少，在从