房地产项目成本控制,审计学小论文

房地产项目成本控制摘要：房地产投资不断增大，利润水平却逐渐趋于下降。有效降低成本，对于增加市场竞争力非常重要。要控制开发成本，就必须做好“四节”①，从构成房地产行业成本的土地费用、前期工程费，建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，税费及其他费用等各个环节入手，积极做好开发成本控制。关键词：开发成本成本控制ABC分析法房地产项目目前正处于行业发展的时期，对成本的关注还仅仅停留在建造成本方面，由于以前房地产行业平均利润水平很高，因而对管理成本则几乎完全不关心或不十分重视的状态。大多数房地产公司的运营和管理，都还是停留在过去的派工制或简单目标岗位责任制的方式方法上。如果这个行业的利润水平下降到家电行业和汽车行业的利润水平，企业能够继续生存和发展下去所面临的压力是很大的，所以房地产项目必须重视成本控制。房地产项目的成本分析：房地产项目的成本主要是由项目开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和开发商的应得利润构成。1、项目开发成本费：项目开发成本费用的内容包括：土地使用权取得费，建筑工程勘察、规划设计及前期工程费，建筑、安装工程费，附属工程费，开发间接费。1）土地使用权取得费：土地使用权取得费，是指开发经营者依法获得国有土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让费用，以及依照法律、法规实行划拨，由开发经营者支付的征地拆迁和安置补偿费。可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、新菜地开发基金、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、被拆迁企业停产停业期间损失补助费、附属工程费。2）建筑工程勘察、规划设计等前期工程费：建筑工程勘察费，包括水文及工程地质勘察费；规划设计是项目的核心，它决定着项目的可实施性，比如容积率、日照、通风的合理性等。前期工程费，是指工程正式开工之前所必需的准备事项，主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”②等土地开发费用。前期工程费按照设计概算对照实际发生的工程量计算。3）建筑、安装工程费：建筑、安装工程费，是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费和设备及安装工程费等。4）附属工程费：附属工程费，由住宅小区级基础设施建设费和公共配套设施建设费组成。小区级基础设施建筑费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、环卫、排污等管线设施所发生的费用。此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入；公共配套设施建设费，指为小区服务的独立的非营业性配套设施（设备）发生的费用，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的托幼园所、公共停车场（库）、小区管理用房、锅炉房、水泵、消防设施、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站等的建设费用。此项费用按照政府城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入。5）开发间接费是指开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。2.期间费用：商品房开发期间费用，是指管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。1）管理费是指项目行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费，工会经费，职工教育培训经费，劳动保险非，待业保险费，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，排污费，房地产税，土地使用税，开办费摊销，业务招待费，坏帐损失，报废损失及其他管理费用。2）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构的手续费，融资代理费，承诺费，企业筹资发生的其它财务费用。3）销售费用：销售费用是指开发建设项目在销售其产品的过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，包括销售人员工资，资金，福利费，差旅费，销售机构的折旧费，修理费，物料消耗费，广告宣传费，代理费，销售服务费及销售许可证申领费等。3.税金：税金是指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的投资方向调节税、营业锐、城市维护建设税、教育税附加等。依法应当交纳的其他行政性，事业性收费，按照国家及市政府有关部门依法制定的收费标准执行。执收部门在收费时，必须持有物价部门颁发的收费许可证，使用财政部门统一印制或者监制的行政性事业性收费票据。4.开发商的应得利润：销售利润以住宅开发成本之和为基数计取。实行市场调节价的商品住宅，其利润率，由开发经营者自主确定。以上各项费用，在商品房开发总成本中，土地约占总成本的40%，建筑安装工程约占总成本的30%，税费及其它约占总成本的30%。二、项目的成本控制：项目的成本控制是开发商对项目从投资决策阶段到房屋销售阶段进行有效管理，优化各项成本开支，减少不必要开支，降低费用，力求使得开发项目的经济效益和社会效益最大化。商品房的成本控制可分为5个阶段进行：策划投资阶段，设计阶段，开发项目的发包阶段，项目施工阶段和房屋的销售管理阶段。1、投资策划阶段：在投资策划阶段，开发商应结合工程实际，明确项目的经济效益和社会效益，运用技术经济分析方法，通过对产品功能的分析，以达到节约资源和降低造价的目的。开发商的工作重点是寻找项目，进行市场调查和分析，考察投资环境，包括项目所在地的土地价格，交通条件，基础设施状况，材料的运输距离以及房屋未来的销售状况，预测项目的经济效益和社会效益，把各个项目可能发生的成本费用综合起来加以考虑，对可能发生的项目成本进行总体控制。2、设计阶段：设计阶段是成本控制工作全过程的重点阶段。设计阶段要考虑项目所在地的经济发展水平，居民收入状况，社会习俗和人文环境，设计出符合当地状况的户型，面积，使得不同家庭情况的居民都能买的起房。项目设计要尽可能采用国家和当地的标准。优秀的设计标准和规范有利于降低投资，缩短工期，给项目带来经济效益。在设计前，要进行项目投资估算，通过对社会同类开发项目价格，材料，设备，人工费用，税收，管理费用，利润等的调查，在项目评估的基础上进行综合比较和分析，作为初步设计控制的依据。初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的预算内，同时加强设计变更管理工作。3、开发项目发包阶段：开发项目发包，包括项目总发包建安工程及设备材料采购发包。发包形式一般采用单价合同。单价合同可以提高承包商对成本控制的积极性。发包形式尽量采用招投标的方式进行，招投标方式有利于提高竞争力，降低造价，避免在施工过程修改分包内容和范围，而增加不必要的工程成本。4、施工阶段的成本控制：施工阶段项目的成本控制，通常是指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。优化施工方案施工方案的优化选择是降低工程成本的主要途径。施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量，也必然会直接影响工程项目的目标成本和工程项目的利润。按照最优方案施工可以降低成本、加快进度、保证质量和安全，实现工程项目投入少产出最大、提高经济效益。在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选，应用价值工程等方法对项目做多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到控制工程成本，获取更高经济效益的目的。比如，每个工程项目建点初期，都要涉及临时设施搭建问题，对临时设施可以采取自建、租用、自建与租用相结合等方案，每个方案成本投入是不同的。对工期较长、人力较多的项目，一般以自建为主，对工期较短、人力很少的项目，则以租用为主。在施工机械和设备的选择上，更需要有一个方案比选问题，机械费用比例很大，购买或租赁要经过充分论证。②有效控制人工费人工费约占建筑产品成本的10%～20%，并且随劳动力市场价格变化而变化。对施工期间所需发生的人工费进行控制，应从以下几方面入手：首先，要牢固树立起成本意识的概念。虽然降低施工成本的重点不在人而在于物，但是如果施工人员素质低、成本概念模糊或淡薄，必然会导致行动的错位、劳动生产率低下，最终会使效益白白地流失。其次，依据施工组织设计、施工网络计划的进度安排，月初依据工序要求合理做出用工计划数量，并将安全生产、文明施工及零星用工按一定比例（一般为5%～10%）一起包给领工员或班组，进行包干控制，结合市场人工单价计算出本月的人工费控制指标。最后，从用工数量方面进行成本控制：在施工过程中依据工程分部分项内容，对每天用工数量连续记录，完成一个分项工程后，与清单报价中的用工数量进行对比，找出存在的问题，采取相应的措施，对控制指标加以修正。每月完成几个工程分项后都同清单报价中的用工数量对比，考核控制指标完成情况。通过这种控制对比节约了用工数量，就意味着降低了人工费的支出。③科学控制材料费材料费一般占全部工程项目成本的65%～75%，直接影响工程成本和经济效益。材料费控制包括材料订购、材料价格和材料用量控制三个方面内容。材料订购方面，应考虑资金的时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量和批次，尽可能降低材料储备。比如按照价值工程理论采用ABC分析法将公司的所有材料成本按金额从大到小的顺序排列起来，分为ABC三大类，A类进行重点控制，B类实行一般控制，而C类只需采取简单的控制方法即可。不同类型材料采用不同的采购原则、领料制度。材料价格控制包括买价控制、运费控制。作为施工方，为了控制工程成本，应主动走向市场，了解市场，了解、比较多家材料供应商的产品质量和价格，筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商，并与这些供应商建立长期的联系，及时了解材料、设备的价格变化情况；同时也应适时掌握周边商家的材料、设备价格情况。从而能较好的控制材料、设备的质量和价格，降低工程造价。同时，要合理组织运输，尽可能就近购料，选用最经济的运输方法，降低运输成本。材料用量的控制包括以下几个方面∶坚持按定额确定的材料消费量，实行限额领料制度，各班组只能在规定限额内分期分批领用，如超出限额领料，要分析原因，及时采取纠正措施。在施工过程中加强现场管理，合理堆放，减少二次搬运，降低堆放、仓储损耗；杜绝没有收入的支出，把返工损失降到最低限度。改进施工技术，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上，力求用价格低的材料代替价格高的材料。认真计量验收。坚持余料回收，降低料耗水平。④合理控制机械费机械使用费约占建筑产品成本的5%～8%，机械费控制指标，主要是根据工程量清单报价数量参考定额计算出各类机械的使用台班数。要充分利用现有机械设备进行内部合理调度，力求提高机械利用率。在设备选型配套中，注意一机多用，减少设备维修养护人员的数量和设备零星配件的费用。同时，施工机械的完好率和施工机械的工作效率直接关系到机械费的高低。因此，在施工过程中应做好每天的工作日记录，采用了什么机械，用了多长时间，在此期间是否存在维修等。如存在现场停电超过合同规定的时间，最好当天同业主作好现场签证记录，月初依据计划量进行控制，月末应把实际使用台班数同控制台班数进行对比。分析发生的原因，制定出相应对策，以降低各项费用。⑤制定合理工期制定合理工期是控制施工项目成本的关键。在合理工期下，项目成本支出较低。工期比合理工期提前或拖后都意味着工程成本的提高。影响进度和工期的因素很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、气候因素、环境因素等。为了使这些因素转化为对进度工期有利因素，所采取的一些技术措施又势必对质量、成本产生影响。因此，在安排工期时，要注意处理工期与质量、成本的辩证统一关系，组织连续、均衡有节奏的施工，以求在合理使用资源的前提下，保证工期，降低成本。⑥进行项目月度成本分析。项目月度成本分析，是施工项目定期的、经常性的中间成本分析。通过项目月度成本分析可以及时发现问题，以便按照成本目标指示的方向进行监督和控制。应根据各部门月度用款计划进行汇总，并按用途的轻重缓急平衡调度，同时提出具体实施意见，在月度财务收支计划的执行过程中，项目财务成本应根据各部门的实际用款做好记录，并于下月初反馈给有关部门，由各部门自行检查分析节超原因。分析方法如下：1）通过实际成本与预算成本的对比，分析当月（季）的成本降低水平；通过累计实际成本与累计预算成本的对比，分析累计的成本降低水平，预测实现项目成本目标的前景。2）通过实际成本与计划成本的对比，分析计划成本的落实情况，以及目标管理中的问题和不足，进而采取措施，加强成本管理，保证成本计划的落实。3）通过对各成本项目的成本分析，可以了解成本总量的构成比例和成本管理的薄弱环节。例如：在成本分析中，发现人工费、机械费和间接费等项目大幅度超支，就应该对这些费用的收支配比关系认真研究，并采取对应的增收节支措施，防止今后再超支。如果是属于预算定额规定的“政策性”亏损，则应从控制支出着手，把超支额压缩到最低限度。4）通过主要技术经济指标的实际与计划的对比，分析产量、工期、质量、“三材”③节约率、机械利用率等对成本的影啊。5）通过对技术组织措施执行效果的分析，寻求更加有效的节约途径。6）分析其他有利条件和不利条件对成本的影响。5、房屋销售阶段的成本控制：房屋销售阶段的费用主要是销售费用支出，它的主要支出部分一般为房屋销售广告的费用。此外，还有代办费，销售人员工资，销售资料费，办公费，通讯费等。广告费用如何支出，采用何种形式支出，支出多少，应根据项目的规模大小，档次高低，销售对象以及房屋所在地的经济发展状况决定。公司也可采用全方位的销售方式。通过宣传公司的产品来逐步建立公司的社会知名度和良好的信誉，提高公司的品牌战略，树立良好的口碑，通过公司的形象和社会知名度来提高产品的销售量；通过奖励机制，动员本公司的职工建立广泛的人际关系，多渠道销售。结论：工程造价的控制与管理是一个动态的过程。项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科，只有做到各方综合评衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益，才能使房地产企业立足于这个激烈竞争的市场。致谢：本篇论文在清华大学职业经理训练中心张俪老师悉心指导下完成，在此表达真诚谢意！注释：①.节能、节地、节材、节水简称“四节”。②.“三通一平”包括施工通水、施工通电、施工通路及场地平整。③.“三材”指水泥、钢材、木材。参考文献1.《房地产与国民经济》中国建筑工业出版社2021年9月杨慎著2.《中国房地产发展报告》中国建筑工业出版社2021牛凤瑞3.《商业地产改变中国》中国建筑工业出版社2021段宏斌4.《中国房地产网》相关资料审计论文审计作为应用性很强的学科，是加强经济管理，提高经济效益的重要手段。经济越发展，审计工作也就日益凸显其重要性。它能有效降低信息风险，使信息使用者采取相应措施。在前半段的课程中，我对审计学有了整体的了解和把握。审计按照执行主体的不同，分为政府审计、内部审计、和注册会计师审计。我国采用的是行政型模式的政府审计，即委托人和审计人不独立，审计部门隶属于行政部门，审计人和被审计人独立。内部审计为的是给公司创造收益，促进公司管理控制，增加组织价值。主要的审计机构类型有受董事会的领导、审计委员会、总裁或总经理以及总会计师这四类。我们此课程的学习重点是注册会计师审计。阅读其发展历程，给予我的启示有：注册会计师审计产生的直接原因是所有权与经营权的分离，并且其发展是随商品经济的发展而逐步推进的。注册会计师的业务范围主要包括两大类：提供某种程度保证的鉴证业务和不提供任何保证的相关服务。前者又分为审计、审阅和其他鉴证业务。审计和审阅的对象都是历史财务信息，不同之处在于前者保证程度高。那么到底什么是审计？最为采纳的定义为：审计是指为了查明有关经济活动和经济现象的认定与所制定标准之间的一致程度，而客观收集和评价证据，并将结果传达给利害关系人的一个系统化过程。简言之就是为了查明认定与标准是否相等。在学习基础概念的过程中我能慢慢体会到会计和审计的异同。会计基本上是一个反映过程，而审计是一个鉴定过程。审计源于会计又高于会计，逻辑思维要强，做审计必须要懂财会的知识。明白财务数据之间的联系。三大报表之间的相互勾稽关系，比如资产负债表的期末数是根据科目余额表得来的，而发生额是根据科目汇总表得来的。在查账时，把这些数据的具体联系理清楚，才能看出哪些数据是合理的，哪些有问题。在接下来的学习中，我了解了建立审计质量保障体系的必要性。注会需要从法律责任、职业准则和职业道德三块去把握自身行为。只有知法才能督促自身不去触犯。法律责任是由经营失败引发，加上注会没有应有的执业谨慎，出现审计失败，从而承担的责任。当未能达到合同条款的要求时即违约，当没有保持应有的职业谨慎即过失，而为了达到欺骗他人的目的明知被审计单位有问题却加以隐瞒的即为欺诈。其中以第三种最为严重，需承担刑事或民事责任。职业道德基本原则包括诚信、独立性原则、客观和公正、专业胜任能力和应有的关注、保密和良好职业行为。在我看来，其中的独立性是注册会计师审计的灵魂，是对执业注会执行鉴证业务的要求。包括实质上的独立性，即不受损害职业判断的因素影响，和形式上的独立性，即在他人看来自身是独立的。独立性不仅是对注会而言很重要，会计师事务所在承办三大业务时，也应当从整体层面和具体层面采取措施，保证会计师事务所和项目组的独立性。因为这决定了其在审计报告披露客户会计报表错报和漏报的概率，是影响审计质量的关键因素，因也是提高审计质量的难点所在。站在国际视角，各国独立审计准则和职业道德规范也都高度重视对事务所独立性做出要求的工作。可以说，独立性因素是审计质量的决定性因素，也是审计的本质要求及灵魂所在。从这一点来说，诚实、正直、不偏不倚、客观和公正等要求解释了审计独立的概念，表示的都是一种人的精神状况和主观立场。在实践中，审计师精神上的独立与否是非常难以观察和直接评判的，因而也就难以让人相信的。尤其是，当审计师与委托人——被审计单位之间存在某种利益关系时，精神上的独立性更难以得到认可。为了使审计的独立性得到外界认可，审计师除了要在精神上保持独立之外，还要在第三者面前呈现出独立的形象，即在可以观察的利益关系方面与其客户保持独立。在审计理论中，前者称为实质上的独立或事实上的独立，后者为形式上的独立。实质上的独立性是一种精神状态，要求审计人员在执业过程中不依赖和屈从于外界压力和影响；形式上的独立性是指审计人员必须与被审计单位或个人没有任何特殊的利益关系，即在他人看来审计人员是独立的。审计质量是这些因素共同作用的结果。就审计本质而言，需要实质上的独立性，但形式上的独立性也必不可少。这不仅在于形式独立的可能影响，更为重要的是，当形式缺乏时，实质即使存在也无法让人相信。正因为如此，各国审计管理机构都将审计师形式上的独立这一“唯一可以被衡量的审计品质”予以高度的重视。在知道什么是审计和作为一名审计从业人员应具备的素质后，我学习到的是审计要做什么即审计的目标。概括来看总体目标一是对财务报表发表审计意见，二是出具审计报告，并与管理层和治理层沟通。其中很关键的一步就是评价财务报表的合法性和公允性。内容会与财务报表的“错报’相关，所以注会必须要合理保证查出重大错报。合法性具体有是否符合会计准则和会计制度，是否达到财务报表目标，以及财报是否充分披露会计信息使用者所要的信息。公允性则包括财务报表是否符合注会的认知，财报的列报、结构和内容是否合理，是否反映交易和事项的经济实质。在此基础上，又学习了管理层的认定，它与会计原则直接相关。这也是学习的重点和难点。简单梳理一下，不难发现，管理层认定分为三类：与各类交易和事项相关的认定、与期末账户余额相关的认定及与披露和列报相关的认定。注会要做的就是确定这三个层次的认定是否合理。根据管理层的认定推论具体审计目标，收集审计证据以验证是否满足该目标。在走上工作岗位后，无论碰到什么类型的公司，开展审计工作都离不了这块。必须熟稔于心。与各类交易和事项相关的认定有五个：发生、完整性、准确性、截止、分类。具体审计目标相应则为交易是真实的、已发生的交易确实已经记录、金额正确、交易记录于恰当的期间和交易经过适当分类。它与利润表直接挂钩。与期末账户余额相关的认定有四个：存在、权利和义务、完整性、计价和分摊。相应的具体审计目标为：记录的金额确实存在、资产归属于本单位而负债属于本单位的义务、计价或分摊已恰当记录。它与资产负债表挂钩。与列报和披露相关的认定有四个：完整性、发生及权利和义务、准确性和计价、分类和可理解性。具体的审计目标则依次为应当披露的事项都披露、未发生的未包括在财报中、财报信息已公允披露、财报信息已恰当列报。在掌握了前面的东西的基础上，我们给出相应的审计程序。能够在给定目标的情况下，知道运用什么方法并是为了鉴证什么认定。这是学习整本书必须掌握的。审计风险也是我学习过程中该掌握的一大重要概念。指的是财务报表存在重大错报而注册会计师发表不恰当审计意见的可能性。其大小取决于重大错报风险和检查风险的乘积。重大错报风险是指财务报表在审计前存在重大错报的可能性，它与被审计单位相关。而检查风险是指某一认定存在错报，该错报单独或连同其它错报是重大的，但注册会计师未能发现这种错报的可能性。其与注册会计师自身相关，取决于审计程序的合理性和审计程序执行的有效性。在这里，要掌握几对相互关系。检查风险和重大错报风险成反向关系，重要性水平和审计风险成反向关系，检查风险与审计证据成反向关系。审计理论必须用来指导审计实践，否则就成为脱离实际的理论。审计理论与实践的互动是推动审计事业发展健康有序发展的动因。实践和理论二者相辅相成、相互促进。经过基础会计、中级财务会计、高级财务会计财务管理等课程的学习，帮助我很快进入到审计学的理论学习中。但就像前面所提及的那样，只有把理论运用到实务中才是归宿。所以这学期我没有放松对该课程的学习，反而投入了更多的精力在其中。为的是吃透字里行间笔者想要告诉我们的信息。在实务中，注册会计师第一步就是要开展初步业务活动，此时间早于其他审计工作之前。这是基于三方面的考虑：确保自身已具备独立性和专业胜任能力；确保管理层是诚信的；确保与被审计单位不存在对业务约定条款的误解。包括针对客户关系和具体审计业务实施对应的质量控制程序，评价遵守职业道德规范的情况，及时签订或修改审计业务约定书，。通俗地说就是决定接不接该业务。在决定接下公司业务后就要编制相应的审计计划，以更好地完成审计业务，达到预期审计目标。我认识到审计计划工作是一个持续、不断修正的过程，绝不是一成不变的，它贯穿于整个审计业务的始终。分为两个层次，总体审计策略有审计范围、报告目标时间、审计方向和审计资源等主要事项。具体审计计划是要把风险评估程序的性质、时间和范围确定下来，以便对审计工作进行具体的指导。接着要做风险评估，以将审计资源分配到易发生错报的地方。风险评估程序具体包括询问、分析程序、观察和检查、其他程序。并从行业状况等外部因素、性质、会计政策的选择、目标战略、财务业绩和内部控制这六方面了解被审计单位及其环境。在这之后，要做的是了解内部控制。内部控制是指被审计单位为了合理保证财务报告的可靠性、经营的效率和效果以及对法律法规的遵守，由治理层管理层等设计和执行的政策和程序。它包括控制环境、风险评估过程、信息系统与沟通、控制活动和监督五大要素。内控的好坏直接影响错发的发生，必须引起注会的重视，从而能够发现和防止某项重大错报。当然。我们作为进驻的审计人员，只需了解与财务报表相关的内部控制。对内部控制要做到三件事：会描述内控，评价控制的设计是否合理以及控制是否得到执行。其中的核心即“对标”－将常用的控制活动与被审计单位的控制活动进行比较。风险评估的基本流程最后一步就是评估重大错报风险。具体说来有四类风险：报表层次重大错报风险、认定层次重大错报、特别风险和仅通过实质性程序无法应对的风险。针对这四类风险，我们要采取相应的风险应对措施。第一种要确定总体应对措施，第二种要实施进一步审计程序，概括一下就是六字要求：性质、时间和范围。实质性程序用于直接发现认定层次重大错报的审计程序，而控制测试则与其截然不同，不能用来直接发现报表的错报，目的是测试控制运行的有效性。运行有效性强调的是在各个不同时点是否按既定设计得到一贯执行。这学期最有收获的地方在于编制了一份完整的审计工作底稿。从开始承接某公司业务到完成一个具体的循环审计。以我们小组选择做的是销售与收款循环审计为例，如果只是把理论记住并没有很大的意义，不能对其有深刻体会。而我们对照着一个实体公司，将所需做的程序一步步走完，也能理解为什么要这么做和应当这么做的必要性。首先要了解有六大关键部门，有订购单、发货单、销售发票等凭证产生。然后是对六个关键点控制的把握，而内部控制测试就是去检这些关键控制有没有得到执行。这样一解释感觉清晰不少。实质性程序是用来直接发现认定层次重大错报风险的。其中实质性分析程序做的是与预期有联系的指标，是有一定条件的。通过与预先设定的期望值比较差异并得出判断。在销售交易这块，细节测试主要用来去论定存在、发生、计价认定比较合适。涉及到具体会计科目的话主要是营业收入和应收账款的审计。我们要把握两个对应关系：审计目标与认定的对应关系和审计程序与目标的对应关系。我个人觉得查明是否符合主营收入的确认条件很关键。应收账款这块的重点就是函证。具体到工作底稿中，只要将被审计单位的信息一一对应到所填的各个表中。内控测试主要是要完成程序表、汇总评价表和检查询问观查三个关键点的测试表。并在每次做完一个表后给出相应的审计结论。通过亲手做一遍流程，能够对审计的工作有直观的了解。审计工作是个浩大工程，它的完成需要审计人员的团队合作。有序的分工对于取得最后的工作成果有很大帮助。就像前面所讲的那样，审计理论要与实践有机结合。在具体审计过程严格走审计程序，如实记录，定期检查，反馈总结，尽最大可能保证财会资料的真实性和完整性，督促和规范被审计单位会计行为。加强防范，从而发挥好经济监督等各项审计职能。所以开设审计实务课程增强了我们对审计实践运作情况的认识。当然，不能否认的是，我们对于审计知识，仍有很大的片面性，很多的处理我们只是知道应该这样做，而不知道为什么要这样做。这只是个虚拟的业务处理程序，实际的业务操作中还会碰到很多突发状况，这些都需要我们走上工作岗位后慢慢认识和体会。至于建议嘛，建议对课程的课时安排再改进一下，每节课更紧凑些，最后的几节内容讲得太匆忙。当然这些都是小细节，我自己要把相应精力投入到后续的审计学习中才是关键。

咖啡店创业计划书第一部分：背景在中国，人们越来越爱喝咖啡。随之而来的咖啡文化充满生活的每个时刻。无论在家里、还是在办公室或各种社交场合，人们都在品着咖啡。咖啡逐渐与时尚、现代生活联系在一齐。遍布各地的咖啡屋成为人们交谈、听音乐、休息的好地方，咖啡丰富着我们的生活，也缩短了你我之间的距离，咖啡逐渐发展为一种文化。随着咖啡这一有着悠久历史饮品的广为人知，咖啡正在被越来越多的中国人所理解。第二部分：项目介绍第三部分：创业优势目前大学校园的这片市场还是空白，竞争压力小。而且前期投资也不是很高，此刻国家鼓励大学生毕业后自主创业，有一系列的优惠政策以及贷款支持。再者大学生往往对未来充满期望，他们有着年轻的血液、蓬勃的朝气，以及初生牛犊不怕虎的精神，而这些都是一个创业者就应具备的素质。大学生在学校里学到了很多理论性的东西，有着较高层次的技术优势，现代大学生有创新精神，有对传统观念和传统行业挑战的信心和欲望，而这种创新精神也往往造就了大学生创业的动力源泉，成为成功创业的精神基础。大学生创业的最大好处在于能提高自己的潜力、增长经验，以及学以致用;最大的诱人之处是透过成功创业，能够实现自己的理想，证明自己的价值。第四部分：预算1、咖啡店店面费用咖啡店店面是租赁建筑物。与建筑物业主经过协商，以合同形式达成房屋租赁协议。协议资料包括房屋地址、面积、结构、使用年限、租赁费用、支付费用方法等。租赁的优点是投资少、回收期限短。预算10-15平米店面，启动费用大约在9-12万元。2、装修设计费用咖啡店的满座率、桌面的周转率以及气候、节日等因素对收益影响较大。咖啡馆的消费却相对较高，主要针对的也是学生人群，咖啡店布局、格调及采用何种材料和咖啡店效果图、平面图、施工图的设计费用，大约6000元左右3、装修、装饰费用具体费用包括以下几种。(1)外墙装饰费用。包括招牌、墙面、装饰费用。(2)店内装修费用。包括天花板、油漆、装饰费用，木工、等费用。(3)其他装修材料的费用。玻璃、地板、灯具、人工费用也应计算在内。整体预算按标准装修费用为360元/平米，装修费用共360*15=5400元。4、设备设施购买费用具体设备主要有以下种类。(1)沙发、桌、椅、货架。共计2250元(2)音响系统。共计450(3)吧台所用的烹饪设备、储存设备、洗涤设备、加工保温设备。共计600(4)产品制造使用所需的吧台、咖啡杯、冲茶器、各种小碟等。共计300净水机，采用美的品牌，这种净水器每一天能生产12l纯净水，每一天销售咖啡及其他饮料100至200杯，价格大约在人民币1200元上下。咖啡机，咖啡机选取的是电控半自动咖啡机，咖啡机的报价此刻就应在人民币350元左右，加上另外的附件也不会超过1200元。磨豆机，价格在330―480元之间。冰砂机，价格大约是400元一台，有点要说明的是，最好是买两台，不然夏天也许会不够用。制冰机，从制冰量上来说，一般是要留有富余。款制冰机每一天的制冰量是12kg。价格稍高550元，质量较好，所以能够用很多年，这么算来也是比较合算的。5、首次备货费用包括购买常用物品及低值易耗品，吧台用各种咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的费用。大约1000元6、开业费用开业费用主要包括以下几种。(1)营业执照办理费、登记费、保险费;预计3000元(2)营销广告费用;预计450元7、周转金开业初期，咖啡店要准备必须量的流动资金，主要用于咖啡店开业初期的正常运营。预计2000元共计： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：发展计划1、营业额计划那里的营业额是指咖啡店日常营业收入的多少。在拟定营业额目标时，必须要依据目前市场的状况，再思考到咖啡店的经营方向以及当前的物价情形，予以综合衡量。按照目前流动人口以及人们对咖啡的喜好预计每一天的营业额为400-800，根据淡旺季的不同可能上下浮动2、采购计划依据拟订的商品计划，实际展开采购作业时，为使采购资金得到有效运用以及商品构成达成平衡，务必针对设定的商品资料排定采购计划。透过营业额计划、商品计划与采购计划的确立，我们不难了解，一家咖啡店为了营业目标的达成，同时有效地完成商品构成与灵活地运用采购资金，各项基本的计划是不可或缺的。当一家咖啡店设定了营业计划、商品计划及采购计划之后，即可依照设定的采购金额进行商品的采购。经过进货手续检验、标价之后，即可写在菜单上。之后务必思考的事情，就是如何有效地将这些商品销售出去。3、人员计划为了到达设定的经营目标，经营者务必对人员的任用与工作的分派有一个明确的计划。有效利用人力资源，开展人员培训，都是我们务必思考的。4、经费计划经营经费的分派是管理的重点工作。通常能够将咖啡店经营经费分为人事类费用(薪资、伙食费、奖金等)、设备类费用(修缮费、折旧、租金等)、维持类费用(水电费、消耗品费、事务费、杂费等)