商业地产项目策划营销工作报告书

商业地产项目策划营销工作报告书商业地产工程筹划营销工作报告书

第一局部、商业市场调研

影响商场物业开发胜利的因素许多，如市民的收入水平、消费水平与消费构造，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的富强程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。调研种类

所需资料/讨论范围商圈讨论

对工程所在地的商圈作出根底讨论，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购置力。消费者讨论

对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。投资客户讨论

对投资客户所投资的商铺作根本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。竞争对手讨论

包括竞争工程面积，根本状况及竞争讨论等。一、市场调研概况

调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与根本结论

二、宏观背景分析

1、周边主要城市商业物业进展水平的比拟2、国民经济主要技术经济指标、

3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场讨论（一）、区域商圈讨论

1、城市进展状况：GDP指数、人口分布、产业构造等。

2、工程区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费构造等。

3、人流讨论：人流包括垂直人流及水平人流，讨论范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。

4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争工程等。（二）、终端消费者讨论

1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。

3、偏爱商场：包括查找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其缘由。4、对工程商圈评价：包括区域商品价格、对商场满足度等。（三）、投资客户讨论

1、经营范围：找出讨论范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。（四）、竞争对手讨论

1、竞争者根本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。

2、竞争工程：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。四、消费者消费习性探讨1、根本结论：

消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购置方式、消费习惯等2、专题讨论

专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、工程经营方式论证

1、工程与同类型物业的比拟论证2、工程业态探讨与可持续进展论证

3、工程消费者群体分析及引导性消费行为论证4、工程的商业价值及租金价值风险性论证5、工程设计标准及经营治理水平的论证

其次局部、工程可行性讨论

一、前言

工程总体状况进展说明、分析、总结二、工程概况

1、工程所处的详细位置、规模2、工程规划经济技术指标三、整体市场分析1、区域商业市场状况

2、依据工程特点分析当地与所评估工程相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对将来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和猜测工程的市场进展趋势。3、主要竞争对手分析

对区域内竞争者进展调查及分析比拟4、工程SWOT分析

通过对工程的优势、劣势、时机与威逼的分析，为工程的定位供应依据5、工程市场定位

通过比拟分析，确定工程的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定工程的开发设计方案供应依据6、工程初步开发设计方案

通过前述分析比拟，确定工程最正确的开发、设计方案7、工程投资本钱估算

估算工程的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、治理费、销售费、财务费、不行预见费及税费8、工程投资效益猜测

主要依据工程将来销售收入及收益状况，计算工程的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算工程建成后的近期效益、远期效益。9、风险分析

对工程可能产生的风险进展分析及躲避风险措施10、可行性讨论可行性讨论结论

第三局部、工程规划进展建议

一、工程分析1、根本状况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。2、综合评价（SWOT）：优势与劣势、时机与威逼。二、工程定位建议

1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。3、市场定位：目标客户群体定位、群体表现特征。三、综合素养营造建议

1、整体设计建议：商场设计目标及理念2、单体设计建议：建筑风格

3、素养营造：活动场地、装修标准等4、环境、景观塑造建议5、物业治理与效劳要点6、工程配套设施与功能建议四、商业布局建议

1、工程商业筹划与规划方案整改建议2、商业分区功能布局及调整方案3、商业销售及租赁区域规划建议4、工程外观及景观建议5、工程人流及物流淌向建议五、工程商业组合建议1、商业构造及业态分析2、工程商业组合的可行性探讨3、工程电梯位置和利用建议

4、工程环境、景观塑造：购物气氛的营造建议5、工程配套设施与功能建议

第四局部、招商、营销传播策略

一、工程商圈分析

商圈分析（SWOT）：商圈构造性分析二、工程租售价格定位1、租赁价格：1）标准租赁期；2）租金价格厘定；3）租金水平展望及猜测；4）租金调整环境及递增率；2、销售价格1）销售价格厘定；

2）销售区域及铺位分割建议3）销售价格之阶段策略性建议4）销售与租金的价格互动建议及检讨三、商场经营方式建议1、直接及间接商铺出租2、商场经营方式的可行性探讨

3、草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》四、营销传播策略建议1、招商攻击战术

2、阶段性招商推广建议及节点划分3、市场营销攻击战术

4、阶段性营销推广建议及节点划分5、营销与招商传播推广策略互动建议6、宣传资料及媒介选择五、招商营销执行招商营销执行方案

第五局部、经营治理建议

一、商场前期经营治理建议1、商场商业布局的设计及掌握2、全程客户跟进3、商场商户安排

4、商场内外部设计装潢参谋5、开业宣传推广传播策略6、商场日常治理建议7、经营治理问题询问及处理

8、统一治理、经营、标准化运作体系。二、商场治理制度制订1、招商处治理制度

2、商场经营治理制度的拟订3、商场装修及设施安装治理制度4、商场各部室经理及分区主任岗位职责三、商场经营治理人员的选聘和培训1、商场各级治理人员的选聘2、商场经营治理培训资料四、商场治理

1、制定商场经营治理目标及规划2、制定商场治理标准3、客户资料分析4、各项资料及文件建档第六局部、工程标识系统

品牌是21新世纪房地产市场市场致胜的一张王牌。在市场竞争时代，没有VI识别系统的企业或楼盘，就犹如没有国旗的国家。一、根本要素系统1、楼盘标志

2、标志最小尺寸，空间限定及方格制图法3、中文标准字体（简称、全称）4、英文标准字体（简称、全称）5、中英文标准字体制作6、常用字体7、标准色8、帮助色9、标志帮助图形

10、标志标准字体使用标准、广告语应用标准二、根本要素组合系统1、标志与简称的组合2、标志与简称的特别组合3、中文简称与英文简称的组合4、标志与全称的组合三、实际应用系统1、案旗

2、礼仪旗、徽章3、中英文名片4、胸卡5、手提袋

6、服装：售楼人员、保安人员、治理人员7、信封、信笺8、旗杆

9、物管识别标志四、导示系统1、售楼招牌2、售楼指引牌

3、工地形象墙（围墙）4、交通工具五、广告系统1、路牌、灯箱广告2、广告旗3、形象展板

4、标志英文简称组合5、标准颜色、帮助颜色

扩展阅读：商业地产工程营销参谋工作全套流程17543

商业地产工程营销参谋工作全套流程

对于本工程的参谋工作内容，我们初步划分为五个阶段1、第一阶段工作：市场调查报告2、其次阶段工作：询问筹划报告

3、第三阶段工作：商业规划定位布局4、第四阶段工作：招商营销5、第五阶段工作：运营治理

1、第一阶段工作：市场调查报告（1）消费群体调查与分析

针对消费者消费特点、趋向等进展调查讨论。消费群体进展抽样调查，安排户外拦访问卷和定点问卷，并完成相应调查报告。（2）商户调查报告

针对各类等商家、商业业态与品牌组合进展调查讨论，并完成相应调查报告。（3）竞争者调查报告

针对工程区域现状及将来潜在竞争工程进展调查讨论，并完成相应调查报告。

2、其次阶段工作：询问筹划报告（1）宏观环境讨论

（2）商业市场讨论对商业市场及商业地产市场进展讨论。

（3）工程区域环境分析对本案的区域环境及地段价值进展分析讨论。（4）商圈分析对本案辐射商圈的政治、经济、文化、商业环境、生活习惯、市场容量与进展前景等进展分析讨论。

（5）产品定位对产品业种业态定位，供给量、建筑指标定位，产品标准、品质定位，产品根本定价定位等。

（6）目标市场定位对目标消费市场进展定位与分级，猜测购力，

推断本案目标市场消费习惯,文化定位，及目标市场的推广模式。（7）可进展规模猜测依据上述分析，对本案可进展商业规模进展猜测，并就将来工程营业额及客流量进展猜测。

（8）竞争市场讨论依据市场调查中的竞争调查，对本案所面对的现状及潜在竞争市场进展分析讨论，并结合工程区域商业地产及典型工程进展比拟分析。

（9）产品筹划包括工程名称及主题筹划，建筑平面分析方案，建筑造型分析方案，功能比照分析方案，工程产品缺陷汇总分析与对策方案，工程产品卖点汇总分析方案，工程进展规划执行方案等。

（10）商业经营组织筹划包括商业经营治理模式及分析，商业经营治理合作方选择，商业品牌引入规划与针对产品方案，商业业种、业态方案等。

（11）工程开发财务分析报告

3、第三阶段工作：商业规划

依据市场调查报告和询问筹划报告，经过专业整合，提出规划设计任务书，对本工程内部的商业布局和业态组合进展规划，并提交“商业规划方案”图、平面设计方案以及详细商铺单元划分方案。

4、第四阶段工作：招商营销

通过精确的市场讨论及可行性评估、考虑市场风格、文化底蕴、消费倾向、市场环境、经济条件、竞争环境的不同，来确定工程招商的方向，销售方式，拟定招商销售政策，招商方案，并依据产品设计，进展主力客户的选择引进，品牌商家的遴选引进，以及产品的销售等工作。

引进主力店品牌商家的招商在其次阶段完成后开头。

在上述工作根底之上，进展销售策略、销售方案的制定，组建销售团队，进展工程销售。

5、第五阶段工作：运营治理

诺丁山商业治理集团作为工程的商业治理方将本着提升工程商业物业价值，同时为广阔入驻商家供应一安康良好、公正竞争的商业经营环境，以及为广阔消费者制造一个效劳优良、便利舒适的购物场所，即效劳好业主、效劳好商户、效劳好顾客的原则，为效劳工程供应国际先进水平、适合工程特点的优质商业治理。

我们将针对工程的特点,拟订商业治理方案并依据甲方要求供应参谋或实际治理效劳:包括运营治理框架的搭建、运营治理费用的测算及执行;制订各项商业治理规章制度;二次招商治理;租户治理;消费者效劳;商业物业治理;市场信息收集、商业动态讨论;工程运营状况的分析与解决方案;商业媒体经营等工作。