夏茅客运站地块（一期）项目规划设计任务书

PAGE第PAGEXXX页共5PAGEXXX金蝶项目设计管理部策划夏茅客运站地块（一期）项目规划设计任务书目录项目概况项目简介及位置用地规模及用地性质项目主要经济技术指标项目整体定位总体规划设计交通组织住宅建筑设计要求公共建筑设计要求设计成果要求PAGEPAGE2项目概况项目简介及位置项目原址为夏茅客运站地块，位于白云区广花一路与机场高速交界处西北面，夏花一路以南，属于白云湖数字科技城-港澳青年创新创业基地的片区规划范围内。交通便利，地块附近规划有地铁24号线“夏茅站”及22号线。周边以城中村、村级工业园为主，市政配套一般。项目现状平整，外边线不规划。项目周边现状环境：a)北侧存在加油站及高压线影响；b)东侧靠广花一路及机场高速，存在一定噪音影响。c)西侧有低矮建筑，视野开阔，近点缺乏景观支撑，远可局部观望白云湖（约2公里）。d)南侧是规划的青创大道。用地规模及用地性质一期总用地面积42675平方米，计容总建筑145744平方米，用地性质为二类居住、商业、商务、公共交通场站用地。项目设计依据及主要经济技术指标设计依据。本项目设计任务书的有关文件内容,本项目地块宗地图,广州市相关的规划及建筑设计规范及规程,国家强制性设计规范。设计主要经济技术指标：一期规划指标一览表编号指标名称具体指标备注说明1总建设用地面积42675㎡用地红线范围内除去道路用地及绿化用地后的可建设面积2容积率3.78应用尽容积率3总建筑面积208876.44绿地率≥25%住宅地块5建筑密度《50%5计容总建筑面积148224.4㎡其中1）住宅125661㎡其中配建政府性房源12103㎡市场化住宅107017㎡配套设施1910社区服务站等2）商业24714㎡其中商业8502㎡公寓16212㎡6不计容建筑面积57353.4㎡其中地下车库56152㎡停车位1550个地面停车100个项目整体定位2.1项目定位：塑白云区中端品质住宅，配套大型商业。2.2项目客户定位：刚需首置型和首改型的中产阶层客户为主核心客户：项目周边板块地缘性客户；地块周边专业市场老板，私企业主；周边村民。轴射客户：地铁24号线及22号线、广花一路、机场高速沿线刚需客户；新市周边村民，白云新城汽配批发、化妆品批发市场老板。2.3产品策略1）走产品错位竞争路线，同时以高品质的外部展示淡化周边不良配套影响。2）保单价控总价：市场热销120方产品以下户型，合理控制户型面积，规避总价过高的问题。3）提高产品综合竞争力：提升产品附加值（装修、品质、服务等），同时在规划上优化并布置中心大花园，使用品质材料打造公共空间等。3总体规划设计1）充分挖掘景观资源，规避周边不良因素的影响。通过小区内环境的营造、合理规划布局来创造尽可能多的景观价值；通过景观主轴、组团绿地、入口景观带，打造高尚生活社区。2）总体规划中要注重住宅、商业、公建配套的和谐统一。3）场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、入口设计、停车、服务等各个方面的一致性，并考虑消防、人防、防洪防涝等有关规范，总体合理布局。4）需满足限制高度要求，住宅不超过130米高度。4交通组织4.1进入楼盘交通及功能设计1）道路系统满足交通、消防等方面的要求。结合地形，合理的选择道路坡度及断面形式。2）需对小区的人行系统进行规划设计，做到简洁通畅，方便住户出入。3）从地下车库可直接乘坐电梯到达各楼层，地下层的电梯厅设门禁系统。4）合理组织小区车辆、配套商业车辆、学校车辆及派出所等公建配套车辆的流线。4.2动态交通规划1)遵循人车分流住户车辆只到达地库，原则上不进入住宅组团内2）住宅内道路规划住宅内的消防车道的设计要考虑与慢跑道及归家路结合，减少道路基础成本。4.3出入口合理设置出入口设置要考虑后期物业管理成本，结合现状及规划条件，建议最多二个管理口。4.4围墙及周界防范5.4.1幼儿园区域为封闭式管理，采用通透式围墙及管理门进行，与小区及商业分开管理；5.4.2围墙主体采用通透式设计，高度≤2.5米，形式与建筑外立面呼应。5.4.3注重围墙的物理防护，辅以安全防范监控功能、照明功能。5住宅建筑设计要求5.1产品建议5.1.1住宅分布：商品房布置应尽量多南向户型，不存在视线遮挡。5.1.2户型设计要点1）原则上面积分配应向资源更好的户型倾斜，端户户型面积最大，拼接户户型次之，北向户型面积最小；南侧户型尽量减少对中间户型的遮挡。2）高实用率，住宅楼按销售建筑面积算，实用率》80%。3）在基本设计满足功能使用要求，且现行法规、规范允许的前提下尽量增加赠送面积，提高房屋使用率与附加值，增加舒适性。4）户型配比建议：商品房户型2房3房4房2+1房紧凑3房舒适3+1房（有套房）舒适4房（有套房）面积段建议677588110-120户型配比建议15%20%50%15%5.1.3标准层高建议1）商品房标准层层高不低于3米，入户大堂不低于5米。5.2建筑风格、外立面建议1）与项目形象吻合，并能较好迎合客户对品质的需求，在把控成本的前提下，尽量高端大气，体现品质感，主推1个立面方案（建议现代风格设计），外加3个立面意向图片。2）差异化，避开区域竞争产品风格，有效展现项目价值，凸显项目城市中心地域属性。3）住宅立面注重视野及功能性，注重品质并与项目整体风格相协调。4）屋面造型注重标识性，简洁，大方，但不建议采用大跨度、大体量的屋架设计。设计时应考虑夜间泛光照明意向效果。5）在有限成本控制的前提下达到品质住宅的视觉效果，低层部分（人体视野范围）的细节处可选用高端石材/仿石瓷砖等材质装饰，展现建筑高贵感，高层部分则以大面积面砖拼贴，具备远看时鲜明的视觉感受。5.3单体建筑设计原则1）核心筒做到尽可能方正和紧凑；电梯厅有条件应做到自然通风采光。2）结构布局合理，可适应平面布局的变化。5.4公寓司机公寓的名称按出让合同：配建政府性房源。其他公建配套的公寓按正常公寓设计。6公共建筑设计要求6.1商业配套1）对此区域进行价值排序，以价值最大化为原则进行商业布置；2）商业布置应有连续性便于形成较佳商业氛围，并应在人流较集中的位置布置考虑.6.2公建配套公建配套建议设置在商业价值较低的位置。幼儿园应有独立的出入口，避免对住宅的影响；幼儿园区不设地下车库，室外空间需考虑学校车位的使用要求；幼儿园的配电房及发电机房需单独设置在幼儿园用地红线范围内。7、设计成果要求7.1所有的设计必须采用国际标准的计量单位。例如：长度单位：总体规划标注以米（m）为单位，单体建筑设计标注以毫米（mm）为单位；高程单位：标高以米（m）为单位；面积单位：面积以平方米（m2）为单位。7.2设计内容包括工程所涉及的相关专业设计和服务。包括但不限于：1）修建性详细规划（含投资估算）2）方案设计、初步设计（含概算）、施工图设计。设计内容包括：建筑、结构、给排水、电气、通风、空调、智能化、人防、消防、防雷、电信、煤气、有线电视、网络、幕墙、基坑等。3）商业广场、红线内道路、园建、绿化、给排水、红线外销售区的园建、绿化、水电。4）建筑立面泛光照明。保安摄像监控、道闸收费、门禁、可视对讲深化设计，停车场划线及标示设计、商场标示系统设计、电讯供应设计、公共厨房油烟设计5）精装修设计、6）绿色建筑设计。7）机电专业综合管线布置；8）配合装修专业，风、水、电、消防、智能化、电信、煤气、有线电视、网络末端定位；9）设计专业包含标段内工程所有相关专业的设计。10）配合地铁公司需求进行设计修改配合。11）编制工程概算、预算等造价文件，符合限额设计要求。12）现场指导(设计人员驻场、主任设计师参加周例会制度)、监督及相关配合工作。13）根据卫生防疫、消防、教育、地铁设施保护办公室、城管、建委、交委、卫生局、供电局等专业部门的审查意见修改图纸；完成面积审核、建筑放线事宜。14）协助编制竣工图。15）用BIM系列软件建立模型。提供实体模型。16）中标单位应提供设计总协调服务，费用包含在设计费中，具体工作包括但不限于以下各项：a)在设计全过程承担对各专业设计、各分包设计的总协调工作，协助业主对各项设计、工作计划进行管理和控制。协助业主明确各专项设计分包界面，就设计交叉面进行协调、划分。b)配合业主对材料采购、工程的招投标管理，协助业主组织设计招标、评标工作。c)为组织设计分包工作提供技术层面的专业意见。d)协助业主确定专项设计分包单位的设计合同架构，参与合同谈判。e)根据业主编制的《专项使用需求书》，协助业主编制《专项设计任务书》（如需委托）。f)协调业主处理在设计准备过程中与专项设计分包单位的工作关系，协助业主解决与主体设计相关的问题及纠纷。g)督促、协调专项设计分包按工作计划完成设计。h)协调各专业根据方案设计评审意见调整设计并协调各专业的初步设计。i)督促业主对各专业及专项设计分包设计成果如期决策和审定。j)协调专项设计分包与主体设计的关系，负责各专业间的设计提资管理。k)协助业主进行专项设计分