公司税收筹划建议书

税［收筹划建议――郁金香花园开发项目编制单位：无锡光正税务师事务所有限公司编制日期：二0C八年八月二十八日一、总论 2建设单位基本情况 2TOC\o"1-5"\h\z开发项目概况： 2税收筹划建议书的编制依据与原则 3税收筹划建议书的工作目标 3二、经济指标分析 3基本经济技术指标 3预期财务指标分析 5（三）纳税指标分析 7三、本开发项目的纳税筹划 11（一）销售收入的筹划 11（二）成本费用的筹划 12（三）营业税的税收筹划 14（四）土地使用税的税收筹划 19（五）房产税的税收筹划 19（六）土地增值税的税收筹划 20（七）企业所得税的税收筹划 23四、项目税务筹划中需要说明的问题及风险 31（一）项目土地增值税平均增值率偏低，开发成本存在高估（二）项目税务筹划实施中应注意的问题 32三）不能享受二免三减半的所得税优惠政策 32一总论（一）建设单位基本情况建设单位：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。工商注册号：企独苏宜第004419号。住所：宜兴环科园百合场路。所有制性质：有限责任公司（外国法人独资）。法宝代表人：VahstalJohannesJoseph。注册资金：2710万美元。经营范围：从事房产的开发，经营本公司开发的房产。营业期限：2005年4月30日至2045年4月29日。（二）开发项目概况：项目名称：江苏宜兴郁金香花园开发项目。立项批复：中宜环科委字（2005）125号。建设规模：用地面积242253平方米，总建筑面积207231平方米。建设内容：建设6幢高层住宅，29幢景观排屋，122幢独立住宅和相应的附属设施。投资总额：暂估75000万元。贷款金额：18000万元。建设主体：范思特（宜兴）房地产开发有限公司。（三）税收筹划建议书的编制依据与原则我们以范思特（宜兴）房地产开发有限公司提供的苏天工咨字（2007）5-61号江苏宜兴郁金香花园项目可行性研究报告及贵公司工程部、财务部提供的相关数据资料作为本次税收筹划的分析范围及依据。通过对项目的财务评价，从税务和转让定价角度进行进行测试和量化研究、分析，提出与税务筹划有关的建议。我们在报告中援引的数据均来源于上述可行性研究报告及相关资料。贵公司应保证前述资料的真实性与完整性，我们并不承担因前述资料数据不准确而导致数据匡算偏差的责任。（四）税收筹划建议书的工作目标通过对范思特（宜兴）房地产开发公司开发的宜兴郁金香花园项目财务评价，提出与税务筹划有关的建议，以协助贵公司管理层优化项目税务结构，降低税务风险。二经济指标分析（—）基本经济技术指标] 项 目金额单位

总建筑面积207231m2地上建筑面积155291m其中：高层住宅77894m景观排屋69845.6m独栋住宅59491.4]配套公建3800m其中：商铺1080m配套用房2000m幼儿园720m地下建筑面积45731m其中：高层住宅9750m景观排屋20161m独栋住宅15820m建筑占地面积56590m建筑密度23.40%]容积率0.641m绿地面积99810m其中：水面面积35290m集中绿地11360m宅间绿地53160m绿地率41.20%]总户数675户其中：高层住宅300户景观排屋253户独栋住宅122户停车位820个其中:地上停车位108个地下停车位712个其中：高层住宅212个景观排屋254个独栋住宅246个自行车库面积1260m2] 地下人防面积4600m2总用地面积242253m2按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号规定的为准），增值额未超过扣除项目金额的20%寸，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%勺，应就将全部增值额按规定计税。根据上述指标分析，贵公司的本开发项目不符合标准普通住宅的划分范畴，无法享受土地增值税的优惠政策。（二）预期财务指标分析1、经营收入预测项目自实施后开始预售，房屋可销售面积为 156,68.05m2,其中独栋别墅43,225.56m2，景观排屋50,546.84m2，高层62,995.65m2。根据现阶段宜兴市商品房市场行情预测，该项目销售单价为：独栋别墅 1.5万元/m2;景观排屋0.85万元/m2;高层均价0.5万元/m2,商铺、车库等配套设施由于管理层决定隶属于物业管理，故未在此进行收入预测。可销售面积总收入预测表户型套套型建筑面积总面积预计单价总价（万独栋住宅8DD]D7DD]D3310,145.19]D1D328.45]D7DD]D33DD]D12DD]D6DD]D14DD]D1DD]D小计1223836.35D1.50D景观排屋253DD]D高层住宅300DD]D2、成本费用预测：由于贵公司工程部无法提供准确可行的项目预算资料，其实测成本又与可行性报告存在较大差异，故我们无法对其成本费用按会计科目进行分项计算，以下房屋建造成本是根据贵公司工程部提供的最新资金需求量表并结合财务上的统计数据形成，其相关数据的准确可靠程度还需在项目的具体实施过程中进行一定的修’［正O1联排基础工程 19194.2m2700元/m213,435,940.002联排一层结构封顶 01 ——~'—~一- 9^-)194.2m2600元/m211,516,520.003联排主体结构封顶 34572m2673元/m221,170,695.604联排主体装饰 69345.6m2650元/m245,399,640.005联排水电按装 69345.6m280元/m25,587,648.006联排室内及周边智能化按装°69845.6m245元/m23,143,052.007别墅基础工程 15343.8m2700元/m211,090,660.008别墅一层结构封顶 2823.8m2600元/m213,094,280.009别墅主体结构封顶 2823.8m2730元/m215,931,374.0010别墅主体装饰 59491.4m2900元/m253,542,260.0011别墅水电按装 59491.4m2120元/m27,138,968.0012别墅室内及周边智能化按装°59491.4m250元/m22,974,570.0013人防'图层基础工程,10555m22500元/m226,387,500.0014高层主体结构 ,77894m2350/m227,262,900.0015高层主体装饰 ,77894m2700/m254,525,800.0016高层管线及设备安装,77894m2180/m214,020,920.0017高层智能化 ,77894m230/m22,336,820.0019别墅样板房内装饰及家俱,1712.2m24000/m26,848,800.0020别墅样板房外及售楼处景观，约10000m2230元/m22,300,000.0021桩基工程A区 ,D5,779,544.00

22桩基工程C区.B区1-104,806,070.382324桩基工程B区11-29

桩基工程D区3,276,155.703,020,611.9025道路硬化9500m250元/m2475,000.00262728293031323334临建场地及临建工程

售楼处工程

江苏鑫祥江苏宏达监理江苏恒鸿监理小区景观及道路雨水工程小区景观河、驳岸、水处理工图纸设计费及景观设计费

供电、箱变系统工程35363738394040雨水、污水系统工程燃气系统工程图层燃气系统工程联排燃气系统工程别墅人防工程规费其它项目工程规费及不可预城市基础设施费-合计931,500,000.003,000,000.003,225,000.001,720,000.00820,000.00约100000m2270元/m227,000,000.0033166.8m212022桩基工程C区.B区1-104,806,070.382324桩基工程B区11-29

桩基工程D区3,276,155.703,020,611.9025道路硬化9500m250元/m2475,000.00262728293031323334临建场地及临建工程

售楼处工程

江苏鑫祥江苏宏达监理江苏恒鸿监理小区景观及道路雨水工程小区景观河、驳岸、水处理工图纸设计费及景观设计费

供电、箱变系统工程35363738394040雨水、污水系统工程燃气系统工程图层燃气系统工程联排燃气系统工程别墅人防工程规费其它项目工程规费及不可预城市基础设施费-合计931,500,000.003,000,000.003,225,000.001,720,000.00820,000.00约100000m2270元/m227,000,000.0033166.8m2120元/m23,980,016.009,000,000.00207231m2207231m2300户253户122户772.4m2207231m2207231m2260元/m245元/m23000元/户10000元/户25000元/户48元/m240元/m250元/m253,880,060.009,325,395.00900,000.002,530,000.003,050,000.004,501,075.208,289,240.0010,361,550.00498,148,066（三）纳税指标分析一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、企业所得税等，现根据贵公司提供的相关数据测算本项目所需缴纳的各种税费：1、土地面积为242,253.00万平方米，可销售面积为156,768.05平方米，平均售价:独栋1.5万元/平方米,联排0.85万元/平方米,高层0.5万元/平方米；2、土地成本为2.419亿元（其中有38亩按120万元/亩暂估），建造成本平均为:独栋2712元/平方米,联排2252元/平方米,高层2302元/平方米；3、注册资本为2710万美元，前期资金需求约1.8亿元人民币通过银行贷款解决；4、实际发生的销售费用与管理费用按售价的 5%预计测算。在上述假设条件下，整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算情况如下：1、营业税、城建税及教育费附加（由于贵公司为外商投资企业,暂免城建税及教育附加）139,300.97*5%=6,965.05万元2、土地增值税收入：139,300.97万元可扣除项目：土地成本24,190.00万元建造成本：49,814.81万元（由贵公司工程部最新提供数据,暂未计算资本化利息部分）三项费用：（24,190.00+49,814.81）*10%=7,400.48万元税金及附加：6,965.05万元加计扣除：（24,190.00+49,814.81）*20%=14,800.96万元增值额：139,300.97-24,190.00-49,814.81-6,965.05-7,400.48-14,800.96=36,129.67万元增值率：36,129.67/10,3171.30=35.02% <50%所对应的增值率30%在这里应当指出,作为定位于中高档楼盘的本开发项目而言其增值率是较低的,在土地增值税清算时可能会引起税务机关的高度关注，有一定的税收风险。土地增值税：36,129.67*30%=10,838.90万元3、土地使用税（暂用土地证上面积216,943.10平方米,按5年计算）216,943.1*6*5/10000=650.83万元4、印花税（暂只考虑购