渝北区市场深度调研报告

化定价报告结合上次做的市场调研，我司对龙湖、加洲片区的商业现况做了更为细致的交叉分析，为本项目的业态及租金定位提供更为合理的依据。市场调研调研目的：了解龙湖、加洲片区商业业态情况了解龙湖、加洲片区不同业态的租金情况了解龙湖、加洲片区不同业态的面积需求情况了解龙湖、加洲片区租金与面积之间的关系了解龙湖、加洲片区商业业态与经营状况的关系了解龙湖、加洲片区之间的租金情况调研范围：主要集中在龙湖片区、加洲片区经营者调研数量：175份（加洲片区118份、龙湖片区57份）龙湖、加洲片区业态、租金、面积的分析分析：龙湖及加洲片区的商业业态主要还是以餐饮为主占到44%，社区配套14.3%及休闲类11.4%为辅的格局。其中特色餐饮（如：火锅、豆花庄等）为主占到28.6%。本项目需结合以上业态做出细化方案。分析：商铺面积主要集中在120-500平米，占44%，商铺面积在80平米以下的占到31.4%。500平米以上则占到了13.1%分析：租金70-90元占到了36%、50-70元占到了32.6%，30-50元占到了17.7%分析：目前龙湖及加洲片区的经营者经营状况均好，后面在交叉分析将与业态结合进行更为细致的分析。分析：1、2、3楼的选择比例1楼占到74%，二楼为其一半，三楼为其三分之一。洒业态与面积之劈间的交叉分析交叉分析：棍通过上图可以晶看出餐饮业态间所需求的面积夜较大，中餐存在述300-20绳0番0泳㎡，休闲娱乐细业态所需求的雹面积相对较效小先300-10扇0点0备㎡（龙湖及加病洲片区主要是厘以餐饮业态为浇主，因此休闲防娱乐相对较少诸，面积也相对兔较小），社区尖配套的面积需乖求则药在砍40-30唇0啦㎡之间。萌同时我们可以谜看到龙湖、加生洲片区最多的罪业态特色餐饮栽（如：火锅、勇豆花庄）所需闹的面积区间跨熟度则最凡大坝80-100抵0刮㎡。诊因此本项目在桌业态定位及面候积化分时需考招虑到后期易调沸整性，以便能难满足客户的需纯求。邮业态与租金之炭间的交叉分析分析：飞通过上图可以灰看出餐饮业态吉的租金承受能阁力最高国（钳50-9转0叼元），其中特办色餐饮的业态苦所占比例最高别达撕到唯84绕%饿。当然这也与宽龙湖、加洲片悟区自身定位有津关。个同时社区配套殃对租金的承受墓能力也相对较屈强，休闲型业曾态次之，超市识及酒店的租金杂承受能力最差晶。顾我们将通过对资业态、租金、今面积三者进行树再次交叉分析访得出更为详细近的分析。煮业态、租金及浓面积之间的交纸叉分析矛交叉分析：租肾金催20-3办0械元寇占刃9.1%适租金选择在此询区间的经营业判态主要集中在赏酒店（面积需惨求垫300-50昼0全㎡）、超市喘（李200啄0橡㎡）、休闲类纺（粮300-50族0醋㎡）。此类物隐业租金低、面介积则普遍较大妈。暑本项目在制定倾价格策略时需箩充分考虑此类乔业态的租金承鹰受能力。墨交叉分析：租挺金和30-5很0格元节占水17.7%哭租金选择在此斧区间的经营业茅态主要集中在拣特色餐饮（面雾积需毅求雹300-50裁0种㎡蹈）葱16.1脉%胁、休闲类及茶室楼值（盒80-30真0经㎡竟）患41.9垃%哭、中餐赵（独300-10前0樱0棕㎡）末占样25.8霸%聋。与租谨金用20-3雀0吸元的业态相比刊更为丰富。攻餐饮、休闲等编业态明显增多瘦，特别是休闲谷型业态比例高愉达交41.9惩%碧。姿交叉分析：租峡金午50-7掌0哀元守占们32.6%滚租金选择在此抱区间的经营业恳态主要集中在洪特色餐饮（面叶积需忽求啊80-200葡0蹲㎡旗）遍38.6%匀，但面积需求季的跨度大，主经要面积需求集粒中在遭（饮120-60疫0苹㎡）烈占劈77舒%句。社区配套（来面积需语求剖40-30坟0姿㎡杨）露19.3以%冲，面积需求小戒，主要集中号在街8异0筋㎡左右。中餐食（甜120-10地0样0奉㎡铃）按17.5香%坐，面积跨度大侮，主要面积需浊求集中在机（搬120-60抓0轻㎡）挪占榨70诞%售。杯此租金区间的休餐饮业态又明铲显增多，占贫到柄56.1满%杆，同时社区配访套也明显上升暑占鹰到奔19.3硬%肯而休闲业态则针明显减少斜占鹊10.5纹%缺，说明休闲业倦态的租金承受抓区间沾在免30-5略0枪元左右。门交叉分析：租骆金粪70-9歌0栋元万占场36%通租金选择在此材区间的经营业忍态主要集中在天特色餐饮（面遗积需宪求渗80-100道0妇㎡低）垃31.7%蚊，主要面积需旬求集中在甲（康80-30训0铲㎡）碗占恭75掏%唯。社区配套、社营业厅、美容响美发、服饰店菊（面积需血求坏40-30辛0熔㎡费）般42.8哀%雾，搅面积需求较小尿，主要集中催在监80-20造0绍㎡左右。麦中餐桥（逗120-20拨0怨0执㎡西）识12.7丑%加，面积跨度大办，主要面积需简求集中在留（裳120-50搁0振㎡）倒此租金区间的折餐饮业态虽有凉小幅下降，垮占西44.4隙%湖，而为业主服圾务型的业态则杯快速上升达巾到炉42.8福%遇，休闲业态则犁明显萎缩。锅交叉分析：租楼金追9衔0卧元以上万占塞4.6%迟租金选择此区柳间的经营业态浑主要集中在服属饰店扰（戴300-50健0毁㎡）竖占招37.5串%乘，特色餐饮（搅面积需悬求厚120-30娘0愈㎡壤）健25吹%肺，社区配套、尘营业厅（面积怕需粘求守40-30售0孤㎡我）冠37.5朵%芒，索之前餐饮、休雹闲为主的业态秆至此则全面下铺滑。斥结合本项目业精态定位细化中笋餐、特色餐饮框、休闲、社区帆配套等业态的鸣面积与租金关舱系。中餐蜂选择面积苹在尸80-12躬0致㎡其租金价格狐在为7燥0驻元左右。挡选择面积恋在悦120-30雀0喂㎡其租金价格垒在帐5猫0卫元左右注选择面积窑在锤300-50恶0裕㎡其租金价格踏在欢4奋0胞元左右焰选择面积骂在韵500-10乔0难0乓㎡其租金价格巩在奉4武0皂元左右特色餐饮台选择面积灭在判80-12获0纪㎡其租金价格粪在唇8股0苏元左右。腥选择面积夏在礼120-30划0哀㎡其租金价格堂在蜘9厨0纷元左右泰选择面积卫在惨300-50批0谣㎡其租金价格狭在哑7因0虹元左右酿选择面积忆在炕500-10阔0坑0叠㎡其租金价格单在壶6捉0新元左右社区配套积选择面积刺在息4赵0堪㎡以内其租金逃价格柔在佩9籍0奖元左右。偏选择面积昂在直40-8房0役㎡其租金价格叫在欠8鞠0践元左右璃选择面积恨在盾120-30兔0己㎡其租金价格兴在归6迫0语元左右休闲类闪选择面积酱在平40-8字0央㎡其租金价格加在照6堂0错元左右。撇选择面积超在沫120-30泻0夏㎡其租金价格卷在淘5潜0夏元左右宫选择面积狡在堆300-50竖0微㎡其租金价格怎在达4适0闻元左右率选择面积离在渠500-10洗0却0才㎡其租金价格会在咐2剩5毒元左右滔业态与楼层之教间的关系练分析：选择一沫层的经营者主筒要是以餐饮、昏社区配套、服搁饰店等对人流公要求较高的业澡态，选择二、咽三层的经营者串主要是以休闲棉、美容美发、谈酒店等为主，厨其对租金的承尖受力较弱，因篮此退居二线。兔同时部份餐饮淋业态由于一层武面积不能满足侄需求因此选择凡一、二层商铺蒸。疾龙湖、加洲区烧域物业经营状损况分析分析：琴哗容龙湖及加洲片勺区整体市场商由业氛围浓厚，祥大部份物业目揪前经营状况良嫂好，本项目如雾何有效的利用疤紧临新牌坊这膛一优势进行推刷广招商，将决淋定本项目最终由销售情况。总结：民五堤龙湖、加洲区逮域周边商业氛乖围浓厚，业态距主要以特色餐目饮、中餐为主曲，其租金承受壮能力抽强，需求面积捉较大，完本项目位置较侄劣于龙湖、加扰洲区域，引进幸传统中餐的可针能性小且代价茅较高，因此美蛮华建议引入独具具特色的餐饮骑物业作为主力亦店，与竞争区天域有较为明显据的差异。省同时辅以社区似配套，休闲业纠态。并充分考滥虑该两类业态慢所需面积及租岛金情况，合理柄分配资源，快降速实现招商。纪1鸽公里范围以内垃的项目未调来批1-亿2顽年居住人口预坦估交房340户约1000人交房900户约3600人交房300户约900人交房690户约2400人09年1季度08年4季度08年3季度08年2季度08年1季度一期交房392户约1200人交房700户约2100人09年2季度二期交房182户约550人已全部交房共2016户,目前入住500户,约1500人交房800户约2400人楼盘名称邮件中心集资房佳乐园首创十方界邦兴家苑锦上华庭巴蜀丽景山顶道1号阳光今典09年2季度09年1季度08年4季度08年3季度08年2季度08年1季度交房682户户约2000人交房640户约2000人交房586户约1800人09年底交房701户,约2100人楼盘名称交房340户约1000人交房900户约3600人交房300户约900人交房690户约2400人09年1季度08年4季度08年3季度08年2季度08年1季度一期交房392户约1200人交房700户约2100人09年2季度二期交房182户约550人已全部交房共2016户,目前入住500户,约1500人交房800户约2400人楼盘名称邮件中心集资房佳乐园首创十方界邦兴家苑锦上华庭巴蜀丽景山顶道1号阳光今典09年2季度09年1季度08年4季度08年3季度08年2季度08年1季度交房682户户约2000人交房640户约2000人交房586户约1800人09年底交房701户,约2100人楼盘名称东和院东和院天工·太阳岛玛雅上层风华美锦交房124户交房124户合计交房882户交房2730户交房1074户交房624户交房1526户合计交房882户交房2730户交房1074户交房624户交房1526户趟项目名称赤阳光今典寇山顶道秤1睁号至巴蜀丽景伏锦上华庭亿邦兴家苑剃天工太阳岛扣合计坦户型待一室极二室察三室株两室炭三室边两室舟三室挤两室踢三室棚四室析两室厨三室输一室柿二室浓三室特裕户数恳280显112民182业276于414吗1316控700疫165还438馅297昌136贤164惑280势112尿182统5054西入住人数峰560来336诸728助828伞1656达3948貌2800委495慕1752扫1485牺408线656渡560年336抄728洒17276拢统计枕1624认2484勺6748盯3732俊1064兄1624告示项目名称围首创十方界贪佳乐园瓜邮件中心集资程房爷玛雅上层望鼎块祥水·咸风华美锦携东和院词合计撑户型眠三室信四室松后期并一室跃两室四三室扎一室卡两室仗三室炎两室耻三室贞一室释两室点叠院霞两室助三室娃腥户数立180竹160泻1000齐244稳276窑182纠241亩368渐146诸276都414寿256匆455灵62酿310校465偿5035割入住人数停720蛮800洽3000定488以828亦728默482裕1104锄584谈828免1656雀512畏1365晴310展1020登1860窑16285尘统计浓4520该2044换2170桥2484扑1877线3190码辞总户俊数咏:劲10089医总人块数应:惊33561户型比例同户型阀配比脸比例国一房控1301用0.129杠二房纤3802史0.377撞三房某3467上0.344币四房宇519葵0.051洲未定听1000祝0.099总结：碧未雹来牌1-丛2呜年内入驻的新浮人口约蛮为罢1008哄9训户左右，周边巷区域内的主力教户型集中在两粪至三房为主，茄按每户居慧住秋3训—雨4熊人计算，预计竟总人口数量逢约尺3.督3新万人；缩目前合计入驻汉约惧100浩0荣户，坚约膨250签0垫—俗350隔0躁人，现入驻速晴度最低界为淘5瞒0炼户援/域季度，最高贞为俗10援0号户渠/够季度，平均每蚂季度增蛋加原10狭0蒸—仪20融0寸人。从楼盘的详交房时间来看退，辽约贺60夜%称的