深圳某地产项目可行性报告

深圳****项目可行性研究报告评估深圳----有限公司成本部贰零零捌年壹拾贰月第一章项目概述广东省深圳市的城市特点世界的生态奇观：坐落在广东省深圳市的****生态城、即将竣工的****生态工程、正在兴建的大学生运动会工程位于本区的中心地带。旅游资源驰名中外：深圳市是全国11个重点旅游城市之一。全市已开放的旅游点350多处，享有盛誉的有100多处，全国旅游热线，世界著名。二.项目简介本项目位于深圳市****区的东北角，紧临总投资3.5亿元全长5.8公里、路宽60米、双向六车道的****大道，为城市一级主干道。所在区域自然环境优美，交通顺畅、配套设施齐全，距**高速公路处仅900米；距深圳火车站约5分钟的车程；离深圳机场和世界著名的华侨城景区约20多公里的里程。****国际会展中心项目（暂定）总占地面积约882亩，总建筑面积约73.5万平方米，总投资约12亿元。本项目由国际会展中心、五星级国宾馆、城市广场中心及****国宾山水园高档社区中心四大组团块构成。项目主要经济技术指标1.总体规划指标经项目启指标总量往总用地面积乎649悼,猫000浩㎡挡总建筑面积脾735踪,00父0劫㎡袋其中：国际会截展中心（公建我）棕60,00唇0恒㎡懂（储1.淋5虹万平米为会议休中心）超睁抛国宾馆（公建团）校5镇0项，孔00楚0座㎡家培Townho铺us咱e缎（挑8-1骑0辩层）秀405,00戚0骆㎡貌愿广小高层咏（业4-舒6朝层）贝150,00倦0踩㎡驼别墅村（勉2-属3子层）查70,00懒0五㎡晋建筑结构钱砖混结构、框全架剪力墙结构籍容积率系1.1否3岁建筑密度耀2纲0.3删%演绿化率纯40在%2.各地快的规划指标(万㎡)邀总指标酱一号地块炸三号地块垂四号地块盲二号地块爹总用地面积沾64.9徒25.7凳28.3压6.1咳4.8构总建筑面积昼73.5躺20遭27歉18债8.5仓住宅面积葱63眯20欢25澡18洪酒店面积涛5植公建面积桐10.5喉—坛2粗—特会展中心豪3.5女容积率钩1.13脱0.78什0.95醋2.95澡1.77碑建筑密度冈20.3%育18.6%滑15.5捡%疼20.1%冈49.8%巩绿地率宵40%基45%奉42%极41%杰33%四.土地费用及税费：本项目会展中心土地的取得费用，包括土地取得成本及契税。在开发企业的土地费用及税费为25500万元。我公司取得土地的费用为80000万元，加上4%的契税、有关审批、报建手续费用等共计82,578万元左右。第二章法律及政策性风险分析一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.项目用地现状腔①为土地所有权归线属素:易骗国有用地膜②迁土地使用权归事属态：蝶撞不详偷③其土地的他项权滚益两:就漫不详责④士土地的用体途路:烘船不详灯⑤草项目用地现状郑的文爆件鸡:彩不详鹊2孔.丸项目用地规划般①做项目用地规划皱用途：不详羞②暖规划批文盆：熔漠驻穴不详葡3禽.林已取得的政府已文件邮：弊晴不详途4存.斯项目用地取得视土地使用权程巾序评估悬（呜1昆）取得土地使础用权程序晶①秤我公司记与妙*****术*句公司签抬定任“逃土地使用权转神让善”梁协议。夜②远去秘“才市土地交易中至心厨”番办理土地使用塑权转让手续。鲁③耐去炭“垂市土地箱局训”刚办理土地使用猜权变更手续，摇与岔“耳市土地口局盒”弟签定土地出让顾合同，办亦理陶“恭国有土地使用宾证牢”蚁。民避（坛2把）取得土地使崇用权的风险及冲控制潜风险控制：土会地方保证按时标交地，同时在芽合同中约定每搞笔付款与立项同、拆迁等工作膨进度相结合，息同时约定如果鹰工作延迟，损辫失由对方承担虑。盗5避.渴政策性风险恳（杀1蜜）当地政府对雨高档楼堂馆所戴的投资管理情灵况对本项目的顷别墅等是否构税成影响；埋（混2过）国际会展中座心项目当地政衣府能给予多大球的政策支持；译（嚼3扑）外资企业在萝深圳牧地区的地产投珍资，在政策上晋的限制和要求张情况。执二吗.念项目合作方式馆及风险评估蜜1梯.侵合作方情况：霸不详猫2鬼.活合作方式：不攀详呈3怖.普主要合作条件广：不详缩4仇.输合作风险评估螺（筛1纳）合作背景：僚不详借（蚀2着）土地使用年榜限：出让为商劣品房用地后，鸭出让年限凑为跨7舞0判年。该项目的炒出让时间不详登；江（率3默）土地权属情袍况：不详是否谱具有土地证件均，土地权属是渡否明确，是否暮有法律纠纷。绒（之4脆）土地方的信兰任情况：不详圾第烧三侮章迅合哄市场研究废一酿.糟区域市场的销本售价格：侮按照现有的资洗料，采用算术亭平均值确定本聋项叛目调Townho敞us竿e市单价为浓：啄478荒0彩元肥/抛平方米；小高愁层单价为爱：捏368醉0亩元主/涛平方米；别墅泪单价为促：找880俗0覆元样/狐平方米（别墅京二期定违价舒1300挨0笛元停/改平方米）宋诚丝由于考虑到目隙前市场的情况说已缓于确200剥7作年的情况相差队甚远，所以在元价格上，建议币均下铲浮赏25炸%先，作为本项目丘房产的销售价却格，赠即拘：最Townho煎us穷e陶单价为边：场358骤5范元电/饺平方米；湾币跑小高层单价为守：跳276刚0暗元懒/饺平方米；舟茧土别墅单价为泊：必660屋0趟元聪/财平方米（别墅悼二期定见价论975袍0贩元庄/杂平方米）僻二．园区配套束设施：深（叫1雪）专串用堡1信0摊兆宽带网线入长户。垃（潮2殿）雨6相表（电表、煤侨气表、热力表拖、纯净水表、悄中水表、自来弱水表）远传抄副表，再通过梅慕江卡自动收缴基费用。缓（聪3升）通过当地局锹域网络平台提旧供全方面的信端息服务。挣（获4扇）安防系统包膀括社区安防、昆家庭安防，其茅中家庭安防运污用智能家庭终婶端控制器通过劫门磁、窗磁、资红外、烟感、霜煤气探头与煤届气锁闭连动和辩紧急按钮等与讨物业中心相连碰，实现安全报揉警。误宴飘（痕5芦）中水、直饮没水、自来水三系水直接入户，贺垃圾无害化处滋理，远传技术轮换热。威第瘦四篇章历截防规划设计要点抛一管.闸规划设计的可雾行性分析袄1.谁根据建设用地蒜的位置、地形呆条件和周边环谦境，对用奋地进行综合分离析评价。建设锁用地共有五类呢，其中一类建盖设用地位于香炸媚子钢水面和城市道盟路中间，适宜针设置会展中心景和酒店；二类阳建设用地紧邻猫城市道路，适厨宜设置商业服跟务设施、小区担入口、会所、迁中小型住宅；有三类建设用地袄紧临水面，景绘观环境最佳，弱适宜别墅或连咳体别墅建设；失四类建设用地猎位于坡度小缸于渔2陆5邀度的丘陵地带螺，远离城市道执路，适宜大中宇户型住宅建设骆；五类用因坡驶度大比于银2牲5患度，为不适宜资建设用地。吩2精.款在求项目用地内际西北角还设置管了一栋高层办透公楼；在各小忽区入口处，设罚置有会所和托叹幼设施，沿城命市道路设置有窜小区各种商服阵等配套设施如雕超市、小百货强、食品店、餐村馆、面包房、觉洗衣店、理发行美容店、邮局塑、银行、诊疗起所等。小学将娘在二期统一设善置。珠3悟.耕该项目目前只腾有政府做的控努制性规划，在羞做详细规划时坡，可进行适当栗调整，蛾一般来说项目眯周边的市政道姐路是不能调整唐的，项目用地渠内规划支路及代配套公建位置授可进行调整，贪容积率也可进泰行调整，但不挥能超过政府规俗划的上限。易4勒.完根据本项目规煎划的经济技术注指标：誉①射总用地面翠积酷:馅吵64.拖9岛万平方米市②尘总建筑面蒜积椒:苗执73多.耽5牺万平方米婆伍侮居住用地容积律率夺:揭1.杰13果公建迷：妇挨粘1贝1驱万平方米裕住宅总建筑面帜积记：弄6婚2.5远万平方米结并览惭建筑密凝度默:号21骨.3盘%广居5.喂项目实施进度葵安排泻根据原可研报姿告提供的开发烂进度安排，火整个项目建设间应面向市场，债进行分期开发禾，并随时根据迟市场变化，不秋断地调整项目陪实施的进度。扫整个项目败从颜200块7只年匙6反月开始，观至键201届0鬼年华8散月结束，历时鼓近娃3施年。柔具体时间安排鸡如下：掘践2007孝.2--20葡07.6葛稻贵扫前期工程（报状批、报建）窝2007.6夏--2007卧.10她茎旺基础设施工程纪（拆迁）律2007.1叛1--200粮9.11狂牛闷主体工程抛2009.1考1--201劲0.2写贯惩设备安装工程声2010.3密--2010秃.8势俗歼公共设施配套翠工程库妹2008碍.1--20算10.12谷县法灵销售阶段促第稼五灾章卧煮优投资收益分析估一已.霸联成本预测巧1哪.来依据项目现状行条件、各专业假配套收费标准伤及其他政策性之收费标准、当趁地实际成本水朗平，在不考虑宴可售商业配套报的情况下，外单位成本匹按照妻住宅总建筑面揪积仁6春2.5究万平方米计算对。挪估算该项目总旧投资匹2晚1.57某3搞亿元，单位可霸售面积完全成烫本竖3搏45币2妙元握/签平米，详细构航成如下：梦总投资估算表它项驾延聪目核总成置本岸(爆万元）然单位成本（元傲）牵说她茄稠异明蝇一腊.缘土地成本摩82,578瞎1,321便卖单位成本按照刮住宅建筑面权积爬6亡2.5惊万平米计算首转让金扣80,000数1,280戴转让土地面榴积卷64.磨9钩万平米墓资产评估费队10臭0投转让土地面冷积兰64.夏9介万平米逝交易费爬168樱3渡评估值的妖0.21%悄契税稀2400碎38贪土地费谷的忽3%棒二旗.缩开发前期费层3839旋61抢枪单位成本按照裳住宅建筑面耐积虎6碎2.5涂万平米计算响地质勘察费衬556抓9链建安工程暑费削*填5佩‰蛾（她11117辈0铁万元）惊规划设计费视1112午18飞建安工程崖费匆*1%尤（纵11117输0宾万元）醒可行性研究月334业5励建安工程尿费傲*3惨‰悉（狗11117签0绪万元）伤三通一平费点149躲2砍场地具备道胞路步\腿场地平整丢每平咬米纪2借元，按深圳标坦准考虑临屋水邀3此1哄万浊元痰\饺临袜电丰9丹2倾万元。挣市政配套费企1688剃27骨64.9*0傍.4桐万平败米快*6奥5仅元帆/横平翅米匪,科道路及其浪他市6涝5贴元规/巨平米市三缝.俗主体工程抚87325素1,397嚷单位成本按照注住宅建筑面窄积妥6疫2.5联万平米计算涂会展中心丈10800挡173烤180焦0组元呈/区平方米高层建软筑框架剪力墙翼（亲6甚万平米）注国宾馆稿10400和166撑208磨0菌元涌/前平方米高层建酬筑框架剪力墙读（份5鸦万平米）驾Townho低use循38475惨616蝇95孕0立元狱/艳平方米、制多层砖混结构盏建筑签约绪价孟82专7富元绝/脾平党米司,拔变更及签晒证伞3仔5汤元贷/不平躺米事,锯本项目景按罢86昂3纯元孙/呜平米考虑；另萍考伯虑堆2订0挽套样板怒间己50尾0君万、考虑提高顿建造档次共折跃算撒8熔7赶元叼/蹲平米；温（压40.5崭万平米）身小高层亏21000商336酷140器0芦元买/收平方米、框架严剪力墙斯（单1姻5赶万平米）抚别墅泊6650巡106翼95湿0膛元鞭/戴平方米、鼓多层砖混结构棵建筑签约矿价愁82阿7沫元耐/递平酬米令,经变更及签件证优3屋5胜元风/乘平忠米途,秆本项目板按榜86爪3晕元昆/汗平米考虑；另极考宁虑登2歼0佳套样板杏间否50悲0退万、考虑提高援建造档次共折花算塌8爽7蓄元柏/牵平米；辰（诚7臣万平米）雕四筑.共安装、道路费抖23845肆382丧李单位成本按照丘住宅建筑面权积顶6版2.5烂万平米计算时给排水费冰3675身59估盼单方造矮价普5资0阶元凭/冻平米（建筑面蛙积帅73.逢5蠢万平米）佣书供暖系统费贤2940往47剖含换热站建设膝费、锅炉房建创设费、锅炉房依征地费、区内亲工程费窃为得4殿0纳元漫/捉平米；检（建筑面锻积倦73.前5窄万平米）后室外燃气系统疫3749搬60韵含气源发展基揭金梅2妹0振元财/臭平米、区内工策程捉费崭2惹8但元辽/免平米、灶表彼费或3吗元危/膊平米；笋（建筑面贺积似73.聚5虎万平米）架室内外供电湖8232验132爆与单位成薪本便112残元亏/进平米添计算仔（建筑面道积磁73.悔5佛万平米）阁室外智能屈1617党26悟姐单位成樱本聚22马元刚/晒平袍计算混（建筑面判积特73.桨5馒万平米）当道路及广场狂1875于30旷此项造价约欺为匀7和5交元既/建平方米。怎（缠2吧5棉万平米）卡综合管网裙1757值28割工程费匆的寸2从%兵。诵五撑.伯园林环境辣2,757眠44棒单位成本按照辉住宅建筑面交积稀6提2.5队万平米计算奇环境设计顶169声3混环境工程总造坊价燕*10%笑绿化建设费瘦1,690庄27殿区内、区外绿浪化支出约炕为纱6阀5肃元劈/杏平方米步，南64.9*0命.4=26弦建筑小品绘146妖2涂此项造价约细为纳5.拣6两元忆/夕平方米着围墙建造费三500耽8津包括永久性围庆墙、大艘门责,晚为锄50柏0需元本/练延蚀米夜,暖本项目围墙约填为赚1000组0肠米柿室外照明油170养3旅室外照明电气养工程，如路灯侵、草坪努灯限,瞧此项造价约蔑为拒6.5子4棉元畅/傻平米胡室外零星设施容82僵1到各种指示牌、巡标识牌、示意登图站等旺,映此项造价约师为千3.1珍5恳元保/恼平方米西六具.颗公建配套韵1,500迅24唐叠单位成本按照烤住宅建筑面慕积菜6贵2.5苹万平米计算墨幼儿园泳280四4才按性200斧0育平米考虑，每天平米土碌建描120孤0贤元，配置爪费虎20筝0庙元捕/扫平米劣游泳池兆450口7素未网球场厉80多1忆建造成本及配晒套物品购虾置车,础一个标准尺寸解的网球场月为薄4雕0纺万取2铃个非儿童游乐设施惠240围4妖土建、设备、携各项设施瓦,栽非营业性公建膀450茶7右会所、居委会侧等俊300正0稼平米、土横建之120奋0饱元饿/率平米、设备及律装截修床30用0膏元杂/不平米付七活.附直接费合计扁201,84慌4喘3,230伯年单位成本按照夺住宅建筑面满积扮6玉2.5坡万平米计算盒八光.顺不可预见费恶2,018乓32废直接成本塌*1肥%死（营201,84辞4舍万元）什九针.叫开发间接费猴1369.2闹2交22恩监理钳费械0.5抄%提、行政管理再费颂1安0帖万每庙月伴(村3品年洁)缎十厌.咽开发成本芽205,23睛2径3,284丽曲单位成本按照全住宅建筑面所积选6托2.5璃万平米计算说十一栏.垮营销费用沃10,500请168孕销售收入吹（剃3狐0呢亿）惜*3.5%李、按照住宅建犬筑面陶积贼6偶2.5饲万平米计算植十二挑.虾总投资遭215,73吹2瞒3,452糠泡单位成本按照肚住宅建筑面垫积各6众2.5泄万平米计算茧分项测算（单雾位为：万元、脑万平米）乐单方造价分析填测算表听名称耳总指标惯会展中心合国宾馆哗Townho桐use险小高层尾别墅躲用地面积嚼64.9短不详头不详透不详执不详碍不详糠建筑面积爬73.5鄙6依5慎40.5斜15贩7蹈建筑面积权重阀1.000逃0.08师0.07纠0.55缸0.20鞋0.10甚居住面积阳62.5教40.50壮15.00死7.00俭居住面积权重束1离0.00岩0.00课0.65浆0.24箩0.11早土地费新82578记6741.0财6辉5617.5编5纳45502.分16腿16852.柄65秩7864.5浓7槽前期费用侄3839迈313.39简案261.16严败2115.3赴7虎783.47刊喝365.62项扩主体费膊87325贵10800舰10400脏38475到21000也7150约主体费权重清1.00衡0.12莲0.12尝0.44痒0.24怕0.08涌安装、道路叔23845次1946.5本3柔1622.1香1可13139.宵08款4866.3劫3印2270.9秘5波园林绿化盛2757肚225.06劫赏187.55想荣1519.1南6裳562.65霞刷262.57青堵配套费写1500范122.45暗嘴102.04睡怪826.53最傅306.12泪仪142.86万启直接费合计筹201844键20148.蓄49六18190.迈41铲101577匙.31派44371.勺22拣18056.漏57辨不可预见费孕2018.4盼4子164.77厨姓137.31冷贝1112.2族0信411.93烤掀192.23肢择开发间接费帐1369.2妇2妇169.34薯致163.07勒页603.27梢雕329.27篮捐112.11辣奉开发成本扮205231腐.66性20482.唤60合18490.虫78尚103292盈.78墓45112.刻42废18360.千91亚营销费用肥10,500计1298.6邻0念1250.5兼0阴4626.2哑5塌2525.0等5清859.72巷程总投资码215731粥.66屡21781.徐20死19741.便29拾107919塌.03段47637.遵47终19220.疯63求单方造价果2935扮3630亚3948镜2665喘3176店2746帽居住躺单方造价骆2796目可销售部分的鬼造价凭：树17顾6取，归06陕0形万元提销售收入唤145192禁.50然41400.尾00勉46200.腐00塞平均销售单价竹3724.6偏8暴止亏点任0.74痰成本高于售价惕0.42徒综合止亏点治0.75二.税务分析邻跌狐营业税及所得帜税，按国家法警定税率考虑：强1位、营业税及附兽加：销售收入荣的曾5.5捏%碎；致2誓、所得税：税呀前利润黎的卧33寿%强；护3远、土地转让契黄税：土地成本床（拆迁补偿费段、土地出让金枯、大市政配套叨费）爬的瓶3退%厨；莫三按.膝经济效益分析琴1.交销售收入部分汽有：小高层预桂计收入为栋：型=15*27先60=414伸0驶0滑万元删；纵Townh妥ous缠e衣预计销售收入役为傅：葛=3585*杠40.5=1臭4519锯3速万元；别墅销握售收入雨：附=6600*藏7=4620软0誉万元；号预计本项目可冈销售部分总销舌售收入否为冷23279装3弯万元表；会展中心商众务律2196蝇6麦万元。加上国店宾首馆自5旧万平米，固定餐资产价值递达左1820灵5扇万元。绵2修.治敏感性分析，稍参照以下内容鞠及表格，可根鲜据实际情况增概减变动比率。握瓶成本的影响：恐可销售部分总附建筑面积脑：奋62.失5横万平米秃成本的敏感分友析可惰估算成本凤估算成本订估算成本朝估算成本千估算成本闷夸1阴0.95塔0.9舟1.05冠1.1逢单位成埋本寇(宗元牵/m古2变)斗2817饱2676迅2535残2958漠3099娱总投资缓174777锐责166038券枯157299难泰183516酷陆192255纤扇销售收入铲232793区顿232793叮萌232793子渐232793康庄232793族维项目利润签58016检66755界75494灌49277凤40538棒税后利润默34810概40053遣45296侍29566丢24323融销售净利率斧%伐15%锯17%循19%阁13%纵10%糖内部收益率员%宅20%趁24%喘29%股16%升13%吓邀售价的影响：见售价的敏感分矩析匙一、售价的影手响咸预计售价盘预计售价价预计售价顺预计售价从预计售价膝1啄0.95慨0.9绣1.05炉1.1暗销售均价证(限元事/m辱2列)若3725记3539帮3353而3911督4098驼技营业收入收232793钥幼221153捉仗209514韵骆244433稻漆256072渐宜任总投资鹰176060烛僚176060简壮176060导疏176060壁奶176060嫁编鱼项目利润卧56733胜45093饶33454唱68373金80012福蚊税后利润渴34040听27056沉20072陪41024层48007惭筑销售净利隙率冒%偿15%裙12%饲10%海17%衣19%垫锦内部收益瓶率勺%羊19%坚15%镇11%躲23%图27%船总誓由以上两表可悼以看出，成本腊和售价对指标啊的影响都呈现拍钝化的趋势，熟反映不明显。燕所以在项目的垒运行中只能通铁过降低成本、灰尽可能提高售福价，来满足利基润的最大化。猾3轿.计止亏点分析邮（萍1习）保本售价：首总体短Townho佩use盒小高层董别墅决279吹6恐元胀/m2披266切5尖元押317呼6舟元软274茫6样元墨（衫2堤）保本销售率炎：潜75%烂4旁.摩项目收益水平产综合分析：毯就项目本身的拜收益水平而言叉，稻15妨%伟的销售净利率仅较采高意,纸但该项目尚存歪在以下操作层所面上的因素对笔项目收益有较摇大影响：形1惜）税务资源的辉充分运用：中拥国大-----欣集团是港资企烟业，如能取得偿营业税及所得夺税灿50庆%猎的优惠，则可申增加税后利拿润宿1134崭7捡万元，使项目躬销售净利率达绘到毛20亡%通；顿2蚁）成本中大、苍小市政配套费痒、人防等政策梨性收费均按政调府规定标准估陡算陪，羡赤操作中尚存在巷一定减免可能刮；麻3即）地块中有配糠套及商业用地半地价已分摊进街住宅成本，操功作中，存在调码整规划、改建倍成住宅的可能弊；若学校改建浅住宅，可增加瓜住宅净用地。李项目现金流量岭分析表芝年份示2008您2009族2010谅2011若2012榆2013留开发年数身1收2呢3趟4趟5愁一维资金投入选174777君惊98807甘25323降25323危25323背1容土地费用吹70219倍70219塌2谦开发前期费弟3264绝3264蓄3触主体等分期投馆入浮101293毙否25323砌25323涨25323可25323斗二挥收入撒232793养螺46559戴46559森46559生46559斧46559间1党销售收入用232793王堂46559这46559漫46559劝46559家46559单三临支出矛14779牌2956钟2956耻2956节2956沫2956轻1竖营业税及附加肯12804牢2561料2561灵2561部2561详2561梯2健土地增值税慎1975苍395咱395球395点395洗395是四绘利润据43237堪-55204宫尤18279敌18279悄18279烈43603耽五劝弥补前期亏损影-55204池箱-36925歼照-18645播框-366亮六驴应缴所得税额族43237仙43237症七尿企业所得税爬14268娘14268小八害税后利润冈28969滑28969刘九盒净现金流量三28969株28969奇十腾累计净现金流僚量炮43237挂-5