浙江海盐县某地块项目可行性报告doc

海盐县长安路西侧海兴路北侧地块项目可行性研究报告2004-12目录第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章项目开发经营环境分析一、2004年国内经济及房地产市场回眸二、嘉兴市房地产市场概况三、海盐县城市总概况四、有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、海盐地区区域分析三、项目区域地区住宅市场调查四、海盐消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析苦一、房地产投蝴资项目开发经拢营机会形成模晓式煮二、项目开发弹经营优势点护三、项目开发蝶经营机会点承第五敢章抗爽画项目定位缓一、目标市场鸣定位二、产品定位恐第六创章炎兔饥项目规划、建拐筑设计建议江一、项目总体类规划建议悬二、住宅建筑裹设计建议莫三、小区配套热设施建议观四、环境艺术茅设计建议津第七亩章枕左项目开发经营机策略及投资估尸算虫一、项目开发察经营策略碎二、项目投资仪估算诉三、项目实施勒进度安排落四、项目投资晨与筹资计划西第八镰章厅抢项目开发经营差状况分析钥一、项目销售辆计划亚二、项目销售储收入估算颈三、项目经营总成本估算石四、项目利润欣估算许第九产章航不项目开发经营协风险分析吸载拦一、项目开发乡经营主要风险徒及对策分析碧第十腔章吊诚结论与建议笨第十一美章亿多结束语桃第一继章铲请婆前盟照言饿一、报告编制某目的接殃1丝、在对项目开剩发经营环境进面行详细分析的溪基础上，结合莫项目所处的区语位环境，对该亏地块的市场价阵值进行合理的笨评估。奉赏2纯、对项目的可粥行性与开发经牺营策划提出初古步意见，并对暴项目的规划设胡计、建筑方案掀设计、环境艺陪术设计提出相修应的建议。背坡3很、结合公司的简状况和项目的筒特点，探索项唤目开发经营的鹅可行方式。翼渠4桌、对项目进行撤投资分析和风青险分析。峰5栽、对项目决策机及其实施的优妖化提出建议。男二、报告编制愉依据客户1鸟、海盐市规划忠局规划方案；部唱2灾、国家建设部安及武汉市颁布妈的与房地产相抓关法律与政策割；卷窗3迈、嘉兴市统计粘局，海盐县统去计局；庙梢4馆、现场勘察和放实地调研所得肥资料。三、项目概况正该地块位于嘉侵兴市海盐县长行安路西侧、海百兴路北侧，西尸侧临团结港、呈北侧临盐北河下，总面积熄约脱7淡3脂亩，并位于海原盐县经济开发抓区内，该地块桃基本较为平整映，经盐城规条派武字岂（村200凉4西）桐01汁8叮号文件批准通久过，该地块主页要用途为居住衰用地，类别代托号吓R吃2讲，容积率不大贞于诉1.庄3抵，以中高层以潜上住宅为主（筑中高层以上住迹宅建筑面积占厚住宅总面惧积云65帐%隆以上）时不大抖于摸2.光0歇，建筑密度不企大兽于谨25帆%唉，绿化率不小鹊于置35陶%婶。建筑限高多少层不超过五层武（授约桌1款5役米左右，不含私底层层械高蔬2.紧2裁米以下的自行牵车库），允许肿建高层，高层拦住宅层数不超征过掀1祸6仗层（疫约铸4枣8死米左右）；驴根据调查分析亮及以上资料，乳项目产品定位考为中高等档次多的住宅新区。式建筑形式采用搜组合式：排屋有、多粘层染70倡%婶，小高士层性30符%桂，并初步确定段项目主要技术珍指标如下：此①坏总用地面积砍：庙4876调3核平方米，它合乳7杰3鞠亩。屡②干容积率候：锡1.25亭③丑总建筑面积准：同60953.见75M莫2赞段搏其中：排屋、堆多层住宅熟：符39167.浊625M率2自闭番保小高层住宅墓：矮18286.骑125M缺2倒辈横拖暮公建面积嘉：茂3500M掀2痕刷话躬建筑密度（暂荒无设计方案无哲法计算出，于建筑密拦度骨=犬号建筑基底总面军积沉÷率建筑用地总面榴积粘）。茧⑤摇绿化率该：旬35%堡（以上数据是旺依据周边物业宗的指标参考提宰出的，该方案衣仅为初步方案考，在很多方面开还有待于进一体步优化）第二章孙当项目开发经营领环境分析弄一边、超200劫4外年国内经济及清房地产市场回裂眸庄投资机会孕育缝于经营环境之佛中，作为基础突性、先导性的馅房地产业更是邮如此。因此，修对宏观经济、洗社会与政策环剂境的把握是每痕一个开发决策迷者所关注的首棕要问题。宏观市场分析高据国家统计局颜，最新俱发布涨的设“姜国房景气指崭数惑”铺报告显示，今充年续1技0猪月联的爹“垒国房景气指暑数袋”咐为丧104.87令，溜比清9射月份微今升椒0.0朱4歼点。今仔年角1-1孟0求月，全国商品离房平均销售价狐格为每平方贷米捕275股8杜元，与去年同铲期相比上季涨米11.7损%孟，增幅抛比伍9让月回舅落膏1.铸3冷个百分点。坚其中，商品住棋宅平均销售价膀格为每平方车米爹256翼6悔元，同比上也涨摊10.2境%盼。敲从全国房地产列投资的总情况报看孙，洒1-1拿0肺月，全国房地书产开发投推资掏952逼6驱亿元，同比增仪长脉28.9葱%坏，增幅比上月忌提离高滩0.梅6般个百分点。其爷中，商品住宅严完成投保资健646搭1彻亿元，同比增散长绒27.9吧%丙；办公楼和商也业营业用房完乡成投资同比分歪别增长械了虏33.8脊%施和跌34.7亿%晋。勇显然，蹄国家收胖紧着“炒地梢根社”炒的政策并未有退效控制房地产墙行业的增长势付头歇，遮商品房平均售辣价继续上涨的舰势头在短期内缸尚难以改变想，因此房价仍偿有进一步上升其空间。俗房地产百强企再业在全国市场罩占有率普遍偏沫低神，前但百强企业在华当地市场的规蚁模化经营模式肉凸现抖，羞其竞争力优势深主要体现在市耗场占有、企业喂信用和品牌效膨应版三方面疯。珠“兴1懂8昌号梅”忽令第一次将房两地产业确立为科我国经济发展仗的支柱产业，胶标志着中国房般地产业正走向如成熟。房地产立业烘发展将日趋规慢范化。义据韵嘉兴长市统计局提供尖的房地产统计紧快报显示，今卷年上半年由于慌国柳家底"肾宏观调控的各武项政策相继出赤台嘉兴市区的挨房地产开发开伞始降温，逐步背回归理性，房四价稳中微升，榨少数指标由于猜惯性的作用娇，蹦仍处于高位运录行态势。桐在近日乌，种“炼200盼4挪中国（浙江）楚房地产著名品寺牌年腿会钓”黄上，得出的一缴个有关结论，接认为中国整个汗房地进产市场目前正啄处于一个快速肃增长时期，至欢少还换有浑2予0汁年的发展历程敬。堡我省房地产开捎发投资情况。晌在土地和信贷舌紧缩政策的双奇重作用下，我哈省房地产投资振热进一步降温休。荣1-肢9暗月，全省房地今产开发投艺资案793.竿2门亿元，同比增佩长趁36.4议%弓，增幅分别粒比候1-叙3星月王、扁1-唐6亲月回脸落左10.宵6俩和碧3.渴9肠个百分点。主态要特点有芝：闹都1犹、住宅开发增扎长速度快于办偿公楼和商业营柴业用房驳。桑1-复9情月，全省住宅无投逗资翻602.劈8脆亿元，增狡长柏41.7禁%研，增幅超出总他速非度矩5.罚3后个百分点；办驴公楼和商业营栽业用房分别投稀资蜜37.星6固和菌100.橡8音亿元，增悲长泊34.5外%遣和总14.4被%镇，增幅均低于唤住宅投资慈。骑攀抄弟2搁、一、二级资伴质企业增幅上烦升，三、四级源企业出现回落币。今年以来，般部分企业面临详资金紧张状况惹，实力雄厚企箩业优势突显猪。弱1-屿9院月，在总速度贫回落的情况下姻，一、二级企摔业开发速度不捐降反升，分别利增清长励64.9暖%堪和杏4.8系%注，增幅俘比骨1-锯3雾月上饭升均19.乒9责和感5.霉4购个百分点；三塌、四级企业分乏别增秘长终41.1宇%京和架4.9凉%侧，增幅回沙落犬30.肉2窝和尝1.朵7糕个百分点岂。剃帆欲脂3泉、银行贷款增撑幅进一步下滑涨。心1-氧9爷月，国内贷款哗到秆位今278.奏7获亿元，只增浓长店4.6贪%混，增幅束比酱1-提3天月回落拜了禁25.葛7味个百分点，比乔去年同期回落窃了选50.手9弹个百分点，占栗本年资金比欢重惊23.9垫%拜，同比回绩落丽6.辉8编个百分点垃。踪9宜月末，全省各介项应付款及工侵程拖欠款增长岂了凉22.3并%检和英18勉%貌。栽尚这顿4扯、各市对宏观肥调控的反映差望别较大。衢州旋、绍兴两市回叙落速度最快、命幅度最大班，样1-迷9睡月增幅分别阳比东1-斑3杜月回脖落痰10屑5赔和呀51.公4倚个百分点，晨比员1-饼6仔月回宾落舞2.户9徐和忘9.栏1闸个百分点；杭装州和宁波市下戒滑速度比较平偏稳骨，权1-厚9消月增幅分别起比下1-瓦3惜月回惯落袖8.痒1屡和倡15.肥1在个百分点，运比太1-密6它月回赔落端6.暗6碗和好1乓2醋个百分点。在载宏观严控下，俱一些市的增幅岛还有所上升，射与槐1-毯3铅月相比，增幅魂上升的有温州边、嘉兴和丽水艺市；锦与曾1-蠢6先月相比，增幅详上升的有温州病、舟山、台州巩和丽水市。嘉金兴究市储1-跪9途月增幅达到吴了勇83.5叮%你，速度明显偏浆高。页二、嘉兴市房拍地产发展概况费地产业仍是投应资的热门行业诊，今年上半年嗓市区又新开设很房地产开发公陷司范2立4党家，迁至掏6具月末市区累计否已有房地产开占发公途司御10鞭5宪家，总注册资顶本板金辞13179汇9嫌万元，注册资暴金聚在务200蛛0过万元块或歼200器0笑万元以上的企裂业亮达裳2叹6揉家，占企业总魄数镰的愧24.抄8众％；截在韵100没0瑞万走元狸---200跑0酬万元的骡有膜3辣9跑家，封占省37.制1本％；销在贷50狡0诱万龟元勉---100氏0餐万元的纤有荡4略0弦家，授占端38.竖1乱％。敲房地产开发投贯资已开始回落库，今谦年歪1---瞎6熔月房地产开发带投资奖为置22546汽3锐万元，与去年辫同期相比增茅加漂91.4孕7湖％，但比谅200凉3眼年下半年下暴降拣0.9个3蜻％。夸商品房新开工股面积达捡到旁110.4距1奥万平方米，卖比翠200为3休年下半年减故少傲74.9悲3会万平方米，下肯降衬40.4执3围％。其中住宅蝶开工面齐积沃73.5逗0寸万平方米，坡比箭200姨3爹年下半年减悟少冈95.9毙4耳万平方米，下践降老56.6凉2街％。债商品房施工面寄积由于去年新坦开工面积规模嫂较大，结转到智今年的施工面青积数量较多。乎上半年达宫到懂452.6奔9劲万平方米，瑞比酒200获3也年下半年增乔加党260.1很8联万平方米，增递长榆了怨135.1除5拉％；其中住宅钉增岸加绢197.7粱6姿万平方米，增啦加睡115.3疮2刊％。辨商品房竣工面望积持续走低，逆上半年技仅扯11.2炭2锐万平方米，垒比钟200议3环年下半年减匪少究59.2许3粉万下方米，下滩降矩84.0津8锅％，娱与奖200唤3举年同期相比下叫降宴27.扭0荡％。慰商品房销售已毯趋缓和。上半那年累计销售面湖积着为复23.3情0幅万平方米，比非去年同期减抵少赵13.3焦9纽万平方米，下粥降嫁36.4鬼9娃％。巴比话200发3降年下半年减泳少慈43.1蜓8小万平方米，下泪降娃64.9岩5短％。暑空置房继续减膀少，秀仅献4.3袖9宜万平方米，政同生200贿3名年下半年相比冤减巴少秘229.8小8胳％。学土地开发面积叫和土地购置面京积双双下降，滚上半年分别疲为滨14.5户3端万平方米风和数30.8茫9碰万平方米，分植别悼比闪200哪3臣年下半年下财降纺71.0蛇6舰％帽和绑73.3荐2勺％。卧商品住房价格容稳中微扬，涨贷幅逐季回落。纲今年一季度住砖宅均迅价戚367堂6瓣元，较去年四股季度上哄涨订6.9讯%若，二季度住宅缠均成价漠为著374晓2社元熄/栽平方米，比上都季上或涨茎1.79问%套，房价处于全较省中游。仔二手房源充裕端。据房产超市雹统计，市民登肥记要求转让和牺出租的房源有劲八千套左右，民选择余地较大次，楼盘成交约战减少二成。价冻格和去年下半糕年相比也有回栏落。二手房源担增加与宏观调术控措施出台直予接有关，一手窗房销售不旺，深直接影响了二允手房市场，原偿先准备进行投分资或投机购房忍的市民纷纷释位放原来订购的万住房，避免风暑险。持币观望中已成为市民购厦房消费心态的巷主要特征。兼市场交易活跃诊，价格不断攀攀升。二季度市惧区房地产市场垂非常火爆。据腐市统计局调查喜统计：与去年矛同季相比，二桌季度市区商品首房销售额增彼长卖19裕0番．撞9宝％，房屋销售溜价格上眯涨惰1涨5阀．访3服％，价格比上遥季上耗涨圣5衡．虾3时％。综观二季滋度市区房屋销促售价格变动态禾势有三大特点父：一是房屋价婶格涨幅扩大。繁二季度市区房韵屋销售价格比崖上年同季上可升唤1瞧5绞．花3单％，同比涨幅塞较一季度提高春了烛4剂．窗7起个百分点。二今是各类房屋销包售价格涨幅均倘达两位数。其猾中商品房销售靠价格同比上京涨浆1讲5眯．舒4燕％，私有住房酿销售价格同比英上码涨魔1练4筝．覆9还％。在商品房宰中，多层住宅亮、写字楼、商威业用房的价格三涨幅明显大于拆高层住宅、别宾墅价格涨幅。笔多层住宅、高榨层住宅、别墅阔、写字楼、商恭业用房销售价殊格同比分别上念涨叼1粮6稍．校7滑％膊、誉1水2嚷．烟1沸％肌、丙1稳0兼．庄1尖％劳、响1历5切．响0盗％径、狸1竭5诱．脸7瓣％；在私有住忽房（二手房）闷中，住宅和非晕住宅销售价格跨同比分别上酱涨粮1珠2脉．贴4芬％摘和谣2云0偏．废7慈％。蔽三、海盐县城高市总概况尸海盐县位于浙斤江省北部富庶朱的杭嘉湖平原商，盛地处北致纬脸30o2栗1妄′蹈4厅7列″盼到瘦30o3敌8奏′平2洞9爷″正，东兽经阵120o4豆3冷′伶2疏1梨″摄到稻12o0路2挣′易5违5仔″教，济南离省会杭责州乏9伙8集公里，北距上窄海弦11酒8免公里，活东濒杭州湾，循西北邻苏州，乳东南通宁球波。海盐置县艺于秦，历史悠吗久，素不有坛“悠鱼米之乡、丝骂绸之府、礼仪叔之邦、旅游之聋地恭”战著称棉。楼198治5服年被国务院列丸入沿海经济开温放区，下辖武每原、澉浦、秦骄山蝶等摇8敌个乡镇。全县座陆地面桥积市50淹7像平方公里，江诱口海湾面仪积数564.答9惜平方公里，总反人口唱近场3来7薄万。县境处于唱太湖为中心的匙碟形盆地边缘遭，地势从东南行向西北倾斜，撤以平原为主，初南部为平原低肌丘区，西部是滤平原水网区，吸东部属平原海嫌涂区。杭嘉湖眼南排工程长山戒闸、南台头闸将建于境内。海误盐地处北亚热叫带南缘，四季弃分明，日照充酬足，气候温和仔湿润，是典型铸的东亚季风气佛候扛。竟皱改革开放疾以来，海盐经移济社会事业蓬纤勃发展出。苹200晚3胡年，全县国民它经济继续保持拳较快增长，全穿年实现生产总窃值寺110.服8限亿元，按可比殃价格计算，比歪上年增朝长桌32.8%粥(酸扣除核电工业厉和核电建筑业摆，全县实现生续产总旧值兆80.1警1牵亿元，比上年遵增狭长绑17.0%竿)接。其中：第一棵产业实现增加钟值席9.3欠2酬亿元，增愧长喝12.6如%删，第二产业实属现增加亚值冈75.2狗8嫂亿元，增氏长街44.6查%妨，其中工业增匹加防值疾69.0身5动亿元，增删长斑49.8去%蕉，第三产业实西现增加障值脱26.槽2搂亿元，增挨长旗13.9潮%型。第一、二、旷三赚趋产业在生产剩总值中比例由喷上年咳的妄10.论0共：美62.曲1母：地27.佳9梢调整树为茂8.厉4倍：惯67.舞9锡：嘴23.狼7兼。全县人均生毙产总值堆为药3037内5钉元，比上年增绕长恒32.8熟%各，折字合刚367搭0咏美元免。估企海盐区位优势质得天独厚，交诉通便捷，基础孟设施配套，具龟有良好的发展纹条件和投资环钓境。拥有省级倾经济开发蓝区池1耗个、省级风景抵区卫1打个，各级文物塑保护单虑位超4穷0闻处。国内第一玉座自行设计、陈建造的秦山核牌电站座落在境腾内。县域经济问发展迅速，农才业生产稳步发奉展，农村经济长蒸蒸日上，是雅中国重点商品艇粮、苗猪生产寨基地县；工业蚁体系日趋完善灌，已形成化纤条、丝绸、电子惧、机械、饲料尘、建材等六大只支柱产业；外倍向型经济发展嫁卓有成效。硬海盐县现有小歌学石6下3洋所、中油学怜1古8宪所、省级重点培高蔽中坑2趁所、职业中灰学铃2望所和技工学惕校纸1歪所，中学在校遭学苗生丑2.15苍7垮万人，小学在健校学饲生较2.940膨4饰万人，义务教绒育学龄人口入惨学率鹅达傍99.9活9驾％，初中毕业臣升高中升学率喂达火到亚87.2虎2鸟％，高中毕业林生升学率达侍到谷76.2劳6赵％。海盐县有直各类医疗卫生右机篮构袖5驱8痰所，卫生技术廉人封员城120贡6凶人，卫生事业暗床位总数尺达案96颈7饶张。其中综合炎医聚院霉2劣家（海盐人民请医院为乙级甲冬等医院），专远科医桥院炕2引家，乡镇卫生纤院具1味1援家，基本形成卵了医疗、防疫迎、妇幼保健、玩卫生执法、药理品检验、医疗计科研、医学教旺育组成的适应矩社会需要的卫遇生事业服务体盼系和县、乡、睁村三级医疗、醉预防保健网络咽。耐主要交通概况于：去①汪公路：沪杭快骡速通道（健接汁A梢4撕高速公路）烫、定0童1防省道沪杭线贯蒙串全县。乍嘉咱苏高速公路在治我县与杭州湾剂大桥接轨左。才200态6钩年杭州湾大桥江建成后，海盐酷将成为沪、杭袭、苏、甬黄金收区域的区位中液心和沪杭、苏知甬双线交汇的各交通枢纽，形饺成至四城妥市他1守小时即达的交角通网络。汪②葬铁路：铁路嘉遭兴客运站、货国运站和铁路内酿河水运联运站轨距海恳盐范3秀5殖公里。海宁客详运站、货运站搂距开发孙区蜜3衰0聚公里。晒③陆内河航运：六烤平申内河航道蚀位于县城内，鼠是五级航道，恭直通黄浦江，仇航道能够力弦30买0叮吨级。牢④春空运：距上海橡虹桥国际机场麻、上海浦东国北际机场、杭州兴萧山国际机场专均划为复10享0久公里。雪⑤您海运：距上海亮港杠12正0严公里，乍浦粉港巩17K闹M痛，乍浦港二期悔在海盐县境内特。壁海盐县地处忘亚热带季风性组气候，季风显值著，四季分明由，气候温和。拦全市平均气温械为借16.优2既—糟—乱16.5损℃捷，最冷月府（挺1四月）平均气饰温阁3.谅9近—崇—式4.4孩℃合，最热月巡（轮7佩月）平均气温地为款28.跟2瞎—台—管28.7卖℃先，全年无霜期卖为羡23下4原—添—披24帖6迹天理，毫8尽－嗽9写月份为台风季脑节。陆地部分摘坐落在海盐－赌钱清凸起上，液此凸起形成于术二叠纪末，距御今抱25珍0握万年，现代地垫层主要是海相叹沉积、灰黑色遭粉砂质粘土。帮以下为陆相河缩流沉积，灰绿音色，锈黄色粘正土及砂砾层，课总厚度约穗为博10哭0俊－石22蠢0尽米。地表承载妥力一般粘为兄8中－娇1垃2称吨灾/役平方米，地质税结构稳定。拍旅游和核电是姜海盐的两浇大跳盼地方特色。省私级风景名胜区候南姥胜北湖素岁享楚“萄小西桃湖议”扇的美誉漂，赛轻汇湖光、山色毫、海移涛佳猪于一体愤，寺除景色独特。县巩城内的绮园玲元珑排脉幽雅，被列为贿全国十大名园拨内颜楚建有中国第一肾座自行设计、宾建隐滔造的核电兽站秤—去—布秦山核电站幻秦酒放山核电亚三耗期、糠四捆期工程减已剑相吃继管悲动工瞎。韵赢海盐县英杰踵仆接、贤才辈出括，钟灵毓秀、建名胜荟翠。海偏盐山海湖皆秀赚，南北湖水态揉山容，玲珑逸博秀；白塔山海细景山色，野趣振情浓；绮园山石野风光，幽静招闲适；更有被裳誉作为想“格夜普速陀搬”描之称的云岫庵偶、绕“笔浙江第一察阁净”零之称的千佛阁叠、健“粪江南八达沿岭纺”翅之称的谭仙石绢城涉、趁“双天下奇踏观处”庆—汉日月并升等风爷景名胜，已成堤为沪杭旅游线院上一颗璀灿的瓜明珠躺，幅吸引海内外吓游人纷至沓来松。海盐山海湖呼风光秀丽，名菊胜古迹众多，蜘社会各项事业统全面发展。海口盐将建设成夕为碎“屋杭州湾畔滨海风新市、浙江的嚼文化旅游名城宪、上海南翼的晒经济强馋县斥”宪。杯四、有利投资走经济形势成因椒分析着（一榆）弯呜国家宏观经济衬的影响万200售4晚年中国经济将袋仍保持高速度并增长的良好势姜态，消费结构矛将继续升级，傅消费需求将明露显加速，企业何投资活力依然派强劲，出口增外势趋缓，三大举需求结构更加长合理，物价涨队幅在合理范围膨之内。受经济先内在增长机制附增强的影响童，乌200犁4计年中国经济仍议将保持高速增蛙长的良好态势滩。串但沃200揉3洞年政府适度微膏调政策的作用的将治在危200屈4扯年中显现，下逆半年经济增速联趋缓，全年经昨济增长呈及倒挡“赚Ｖ跌”笔型，一季度增恶速稳定，二季嫌度受上年同期鼓基数影响冲高骨，三、四季度壶走低。全年Ｇ涌ＤＰ增长没在刘8.绕5饥％左右。消费刷需求明显加速坟，投资和出口抛增势趋缓，三邮大需求结构更哗趋合理，物价讽涨幅在合理范尽围之内，国民糊经济协调性和长稳定性增强秩。透窜国家统计局统城计显示醋，木200值4第年近1英0赖月份，全国完膜成工业增加映值端4885.2饮4国亿元，同比增这长令15.7拴%针。今筒年吓1神—攻1填0圾月份，全国累革计完成工业增道加县值什43746.锈1跳2季亿元，增郊长减16.9腥%漂。统计显示江，增1疑0曾月份，轻工业省完成增加驼值鸽1586.1散6霉亿元，同比增误长谊15.1勿%怎；重工业完成施增加霸值节3299.0松9毒亿元，同比增奋长律16.6葬%爹。滤1影—按1江0爽月份，轻工业计累计完成增加离值锣14299.丰0啊8拉亿元，同比增隔长幅15.5乎%蚀；重工业累计夏完成增加吹值矩29447.欠0鹰3思亿元，同比增天长炉18.4状%艰。稠（二屠）邮羊海盐县经济发著展势头良呜好景背2跑00顶4距年海盐县经济笑发展被列入睬全国县域社会只经济综合发展绒指数哄前让10飘0辰位快。风从总体上看，胁百强县综合实瓜力强劲，国富米与民富兼顾，击充满活力，既绸各具特色，又涌均衡发展，为敏县域经济的发遮展树立了优秀母的榜样。百强嗓县具有以下特龙点愁：名穴1消、摘经济总量可观似，综合发展水擦平较高，在国租民经济中占有村重要地位家灾绕根重据追200赤3兼年分县统计结剥果，百强县国赏土面积仅占全铅国全部县域面绑积愿的涛1.3板%夺，人口占全部怨县域女的榴7跨%荡，但国内生产当总值占到全部辟县域涨的寿23.5余%订，财政总收入远占次到龙33.5矩%虾，城乡居民储煮蓄存款余额占蹄到伞24.5催%告。热浆役宁全国百强顶县睁200锡3红年县域平倘均熔GD伍P呢总值达灿到脚16炒3旅亿元，平均财谜政收入校为炊17.祝6说亿元，其中地夺方财政收入朽为提8.者6额亿元。与上年侦相比，百强县陶的等GD冲P摇总量增长短了副19详%否，财政总收入该增长绑了胳26牛%误，其中地方财茶政收入增买长雨35店%腔。洁吸挪仰以人忧均增GD善P磨衡量，前十强桥及部分百强县通的经济发展水筋平接近甚至超为过京、津、沪猾以及江、浙、庸粤等地级以上咐城市的平均水吩平苗。泪稿茂激按汇率换腿算，前十强及驻部分百强县的各人珠均瘦GD堂P怕达舍到臣500抖0槽美元左右，接问近中等收入国套家。以购买力订平价换算，人择均徐GD大P孝接近中上收入达国家汗。裂栗2鼓、治人民生活水平霜迅速提高，一牲些主要指标接苗近或基本实现茧全面小康目鼻标真孟究壶百强宝县核200胃3可年人舟均胖GD央P门为趁2.危4总万元，人均财芽政收升入青260打0程元，人均农民冰纯收聚入港540别0缠元，人均在岗府职工工资收贵入墙1.旷6减万元。其他指政标如通讯设备逼拥有率、高中姑入学率等也已吊达到小康水平际。惧3壮、坊基础设施得到叠极大改善，城扣乡一体化进程轨加喂快遭司傍中国最庞大的允资料库下载同吩说近年来，关随着高速路网车的建设，许多蒸百强县与大都穴市的距离缩短惕到触2窗小时之内，成誓功纳入大都市围经济圈。县域帜通讯设施、市兼政建设、环境搂美化也达到很姥高水平，公路翻密度达测到炉0.8票2督公找里为/亲平均公里，每陡百户拥有电式话示10借9肯门，每百户拥克有民用汽输车骄9.镜8诵辆。城乡一体泽化进程明显加谊快兰。网路4斧、贤投资活跃，出籍口强劲，发展专充满活柏力秧腾胡寺间奸200达3守年，百强县县刚均完成基本建粮设投卷资上17.谜9证亿元，县均贷锡款余毯额巧11铺2嘴亿元，实际利知用外资总额达禾到红1.狡5晌亿美枕元，分别比上历年增烧长猫73米%堪、煤37屋%件、捐46困%抄。县均出口总识额达煮到垒6.铲5讯亿美元，比上名年增加便了蜂41则%螺。葡腐5未、衣经济结构调整赌取得较大成效贡，强势产业得燥到确立，形成防了一批有国际廉竞争力的著名谜企业和著名品映牌词晶筑托据统计窃，怒200丰3忌年百强县非农斑产业增加值比育重达枯到虚91.6婆%炉。农林牧渔劳参动力在所有劳下动力中的比重么为竿38.4锣%堤。规模以上企齿业个数达瑞到龄3734唐4悦家，销售收入贺达糊到定2剃万要2享千亿元。在经半济结构调整过蓬程中，百强县总一般都确立了肆自己的强势产固业，从农产品万加工业到制造渣业，从普通工敞业到高科技产腐业，百强县根掏据自身条件，茶各显身手，竞赞争力明显提升矿，产生了一大脑批著名企业和破著名品牌倍。同孝6液、荐城乡统筹发展殊走在前列，三壤农问题得到较秘好解士决因丢百强县的另一储个特点是，城暴乡统筹发展得杯到切实的贯彻钢落实，部分县悬初步实现农村谋城市化、农业盖产业化、农民淋居民化，农村叨教育、卫生事究业全面发展，垂基本普及高中眉教育，农村社烘会保障体系初惧步建立，三农研问题得到较好失解决。士从以上各项指御标上可以看出诊海盐县经济发凤展指标均以达榨到以上百强县饥各项指标值，场经济发展趋势哄良好，发展势鞭头强劲。棋（三）杭州湾挖区域经济发展疑影响贷从钱全省房地产价雹格的变动来看贪，眨“型涨钩”废是绝对的趋势跌，无论从房屋细销售、房屋租惹赁，还是土地档交易等指标来弄看，绝大多数卡城市都表现出锹价乱格忠“俩上习涨面”拒的态势。据省杀统计局统计，还省城调队的抽怀样调查显示，州上半年，浙江具省房屋销售价货格比去年同期记上蛛涨防15.8欲%锋，涨幅比上年巩扩伞大壁3.热1捎个百分点，房震价涨幅再创新阅高。同时，在亩国家一系列宏带观调控政策的景作用下，我省穿房地产投资连彩续高速增长态经势开始放缓琴，昏1-支6暮月全省开发投坚资监额问50安2场亿元，增想长蚁40.3问%垮，增幅板比台1-笨5漏月回落了整那整卧9伟个百分点。新扶购置土地面积欧已连桌续兰3愉个月大幅下降便，踩1-理6违月降幅达辱到龙26.2益%肃。土地开发投猜资额、新开工施房屋面积及银省行贷款增幅分仙别公比攀1-恼5锤月回落也了点4趁3央、怪3.正4碧和拥2.钞6仁个百分点。土睛地及金融信贷守的紧缩政策已曲全面发挥作用华，各市开发投灿资速度均有不蓄同程度的回落台。僵1-求6灰月，衢州和台玉州两市投资增麦幅分别轿比脆1-统5桌月回落逃了旷28.持9妈和凝19.击8炮个百分点；宁张波、嘉兴、湖例州、绍兴和舟脑山五市回落幅柄度也均在蜓1馅0他个百分点左右添；杭州、温州房、金华和丽水并市增幅分别回常落违了也3.杨5趋、璃3.宏8支、巴0.扔5问和昏7.冬1护个百分点。上陆半年，全址省喊1干1末个市中，房屋塞销售价格涨幅扭超过全捐省平均水平的净有宁波、湖州仿、绍兴、嘉兴底、衢州、丽水凤和舟山，其涨博幅分别泊为赢15.9灾%纤、呀19.5虑%营、魂24.3碎%程、际27.8呀%盾、头24.4戏%疾、鼻25.5耍%博和掉21.6声%爹。杭州、温州雁、金华和台州无的房价涨幅低识于全省平均水辫平，其涨幅分亡别遣为院11.8灭%阔、浑13.9广%泽、夜13.4芬%救和瓣10.4烤%伍。喉浙江省房屋键销售价格比上漏年同期上臭涨单15.8郑%证，比同期城镇巨居民可支配收宣入德12.3障%海的增幅高现出顾3.吃5体个百分蹈点格,凭比同钞期吐GD耻P冈增浙长链15.5赴%盲的增幅高柏出乳0.土3萄个百分点。够随着杭州湾地破区高速公路的题一一贯通，三娃小时交通圈的辈逐步成型，抬拉升了土地的商齐业开发价值。侵杭州湾跨海大策桥启动后，房屈产开发商预言撒，宁波、嘉兴逢的楼市会有很与长一段时间杂的降“式铂金答期稼”毛，而本项目所准处地块正毗邻歪杭州湾大桥，音地理区域优势屑显著皱！建越交通的巨党变，使得杭州脸湾地区居民渐展渐意识到，土求地是一种稀缺丧资源，土地渐类渐成为最值钱肚的东西，从几徒年前的每亩几争十万元，到现蒜在的每亩百余堪万元。人们在桌看到城市的房震价节节上升的示同时，也看到巷了一座破破烂乡烂的建筑被夷筝为平地，城中瞒村变成市民活鼻动广场，每天熔享受着美轮美出奂的环河绿化询、便利的交通乌、亮丽的公园乒、清新的空气贡等等，花团锦盈簇之间，一个膨个以人为本的惧现代化建筑小停区向人们招手们。在嘉兴，作缝为融严入刃“犁大桥经熄济欺”僻的嘉兴第一跨站闷——蠢—晴海盐县，当地叶的海欣房地产理开发有限公司雷的及“怠宜家花绪城动”辱楼盘，从去雕年到135刻0洋元／平方米的辉开盘价，一路品走到派了现在的接近鬼34恋0讯0躬多元／平方米叛，这在海盐这刊个滨海小城是晨一个奇迹。房携价的猛涨，也悉极大地吸引了惹投资者，嘉兴朱市域内一些原铲先靠服装、皮羊革等行业积累升一定经济实力籍的企业现在纷伪纷涉足房地产肾。砖居在充分的资料维基础上，综合鄙上述房地产投拉资环境分析和凳经济形式成因办分析，可得出若结论：项目区厉域经济发展形鹊式是可喜的，额日趋规范的房但地产有关的政牌策和法规有利携于房地产市场枣的进一步发展红和活跃，因此尘可以说本项目窜在投资机会选兵择决策、地段体选择决策这两秒个方面是有充忍分科学根据的握。第三章丹项目周边物业面市场调查分析片项目调查是可摧行性研究工作我的基础，是在惭地域选择后进蜻行的多项生活牺指标的调查。绿本次调查分析勇主要是针对拟歪投资地块的地俯理环境，海盐仿地区区域房地欧产市场，地区释既有的生活消拉费条件，海盐钞地区住宅消费激者等几个方面折的调查，为项茶目的可行性分蚂析和研究提供册充实的研讨依榜据。多该项目位于海川盐县经济开发荣区，现在先对性海盐房地产市流场作简要的概榜述。大海盐房产：去脖年房价翻了一卷番够物由于受到经济鸣发展和大桥建螺设的双重利好菜，今年海盐房呢地产住宅的平件均价格翻了一矿番，房地产市赴场呈现出供需谢两旺的良好势齿头。北近年来，海盐膏商品房供销面谷积呈不断上升妄态势，开发楼贸盘供不应求萍。诞199伶8忙年钉至膏200专2苗年，全县累计放销售面积已衫达崖47.3梅%增。去劲年番1薄到应9截月，商品房销粒售和预售面积户分别坟为薄10.2命6完万平方米拦和愤29.1惕4夸万平方米，比激上年同期增竭长刺15.2擦%恰和瞎14.3简%睛。房地产业商栗品化水平空前钥提高，全县个脂人购买住宅率叔接押近医100抚%夺。空置面积持去续减少，到去籍年转9波月底全县商品施房空置面咸积久3.删3吧万平方米，比售前年同期减殃少挨14.7忧%骗。前年末全县难商品房空置率矮为冶4.2矿%栽，空置率大大特低姥于敬199菠8补年悠的矿10.7驶%忧。伴随着房地并产市场购销两覆旺的红火局面惹，海盐县房地探产价格也呈持垦续上升走势。剧据统计报显示迈：于199偶8比年虾至屋200窃2粮年全县商品房绵平均价格年均杆增员长恩14.3扯%马，其葛中等200刺2甩年商品房平均赚价格上涨婚了锈35.3进%灌。去年三季度正房屋销售价格挺同比上露涨勺51.5姥%会，涨幅比二季亡度又高樱出笛11.衣1待个百分点，创输历史新高，增荡速排在嘉梢兴息5挂县（市）首位选。宾商业物业：引胀领新一轮投资虽行情涛据了解，引领染海盐新一轮房锹地产行情的项条目，很可能是谦商业地产。因巾为在未耽来欠3倾到戒5悠年内，海盐的牺人口将随着工位业和商业的发子展急剧增加，来购买消费力量祸会呈现出爆炸葡性增长态势，陶这是基于以下狱原因：责首先，海盐列延中诸国遮“开百强珍县料”贯第适4欢3辩位，城镇居民哄人均收入高于跨嘉兴平均水平累，甚至比跨海库大桥对岸的余躺姚、慈溪高。友农民收入也高死于嘉兴地区平档均水平，并正奥以每年两位数出速度增长。万其次，海盐着因死“服大桥经纯济箱”辉而成为跨国公惜司、大型企业洋首选的工业基膊地和物流配送谢中心。美国迈饭特、方圣国际尊、英国维京、宪辉煌国际、印千度蹲TV杰S须集团、大连实边德等企业，都秆与海盐签订了畜投资协议，总糖投资超浑过顶2骑亿美元。锯第三，海盐境垄内已开工和将舞开工的杭州湾竿跨海大桥总投行资情12海0哀亿、秦山核电端四问期谎36迹0赠亿，还有杭浦跌高速海盐段等米项目，这些投版资即使只口有奸10鄙%并的费用发生在钞海盐，也胞超黑5伐0宰亿，其对海盐窄经济的拉动无颠疑是巨大的。蚁在投资猛增、浓人口数量和消红费力提升的情血况下，海盐特殊别需要综合性肿购物消费广场休。因此，当地凶一个商业航母贷项齿目枝—佩—作海盐新天地已枣经应运而生，释并且将邀请杭捎州大厦有限公遮司对它的经营笋规划、管理实耳施全程指导。竿据了解，定位扭为国内首家县装级王shoppi肝n壁g富－雹Mal并l串的海盐新天地纺广场建筑面积磨为拨3.冲5服万平方米，集休购物、住宿、柜餐饮、娱乐、玉商务、休闲、朴旅游度假为一柄体。海盐新天面地广场的商铺奔产权与经营管超理权分离，由害浙江源富拍卖摄公司通过公开汉标卖方式销售遇。该商铺于年阴前正式开盘后帖，即广受投资欣者关注。型与普通沿街小剧商铺相比，海坑盐新天地广场诊统一规划，配骗套更完善，更冠容易形成商业温氛围。广场典道型商铺结构为游：门面答宽忠2-科4那米，进恋深少2-播4全米，层臂高呼4.竿8决米，明显比一睛般沿街商铺更火优秀。目前，君海盐新天地一方层典型商铺的胶价格巨为送1.施2慎万炊元陪/释平方米，总价议每个商途铺查1更5会万元左右。看而从整个县商兽品房住宅看，攻发展趋势将依粉然良好，现在优本项目同一区暴块内的楼驼盘采—占—随由棋当地的海欣房钟地产开发有限萍公司萄的扒“配宜家花青城择”蔑楼盘，从去镰年屈135沉0三元／平方米的叙开盘价，一路概走到了现在的茂接近窝34放0膊0宪多元／平方米傲，姥是海盐县内目抢前口碑售价最厦高的楼盘，也栋将是本案的主陕要竞争对手，揉现该项目已进笨入三期的开发析销售中花。宗一、投资地块男的地理环境固土地是不可再州生资源，一个育项目的土地价千值是有多种因驴素综合作用的挣结果。土地所困处的地理位置腐，周边的自然诉环境，人文环奔境，市政配套描及临近楼盘的俊品质等，决定翼了此地块大部珍分的市场家者舅，因此，我们焦首先从地球块环境入手调凉查分析。搂1凑.令土地性质及地搭理位置综述匙地块面积：净修用地面递积岛4876恐3壮平方米，近蛙似但“怀7抢”朵字形，周边有鼠两条水质不错摩的河流，农田祝和农村居民区耐用地构成，较丑平整。左该地块位于长百安路西侧海兴午路北侧，远为忆农田，整个地砖块较平整，无苹丘陵，小山包汇，且地块的延尝伸四周也大致画是一望平原，贤地块周围有一倍村庄，大概面零积掏为朱3悉0受亩地，建议开巨发商与政府协吨商取得刚这竞3赢0页亩的开发权，吐周边市政配套咸有：元济中学毒，城交中心小锈学、县公安局字、交警大队、虚信用联社分社狸等。滩2固.毛地块自然景观雹及环境质量末2.象1哈自然环境泼该地块总体来拐看属于平原地紧区，空气较好析，无大型污染舞，植被水系丰群富。丰以下为地块四园个方向的环境膨情况：1.南向刷一条长安路直爸通城市繁华腹奇地，远眺现代蓬都市居民区，监能隐约感受到件繁华都市生活帜，又有安静的吐江南纯美尤生活，交通四河趋八达。离尘酱不离城，生活天穿梭于城市的平繁华与幽静的跟水乡之中。一体直往南为秦山融核电站基地。2.北向洞北面遥望由远绪及近是大片开串阔地带，无障宵碍物，自然村浪落散布其间，垦一河流静静流奔于脚下，河水赏清澈，空气清唉新，宁静而美动丽。沪杭高速幻路在北上方横及贯而过。3.东向喊远方较开阔，矩中部为零星的纵自然村落，再蓄往东就为杭州科湾近海，靠近膊正在建设中的切杭州湾跨海大天桥。4.西向从西向视野开阔鸦，可见正在施匪工的宜家花城动（也是本项目蛋的最大竞争对取手），印入眼留帘的元济中学邀，文化教育氛勿围浓厚，享受孔良好的教育环伤境。纳2.多3题、项目所在城荷市走访坑由于海盐县城崖并不大，我们脆在对其主要的苍交通要道，主站要的楼盘小区蓝均有走访与了软解。槐其主要的城市号休闲区域是在抢董家路与文昌准西路交界这一荷带，此区域为盒其城市的主要缎休闲区域，相恭当于杭州的河衣坊街，其城市买主要的商业中设心区域在新桥禾北路与海滨东驾路交界这一带索。在城市的南砌部主要为核电颠站自建经劣济适用房，此亡区域内几大小震区大多数都是住经济试用房，样在几大小区楼携盘的走访中发退现各楼盘在自率身外立面设计被与用材均比较贯一般，特色点奶并不多。（在口后期的实际操暗作中，我们将厌对县城各主要揉楼盘做更为详学细的调研）。察二、项目地区叨区域分析隐1屡.系基础设施状况羞分析掠1.拳1抵交通状况南本地块四周已啄初步形成了大砍的交通体系，池东西南北均有渐宽敞的交通大翠道。毕经济开发区位批于海盐县城北即，沪杭快速公望路横穿开发区驱，离沪杭高速拆公路出俗口镰15K殃M疤、乍嘉苏高速车公路出口搬各胁7K伏M社。杭州湾大桥醉新区东南濒世盐界著名的潮汐坊区杭州湾，东有面紧邻国家一弃类开放港口的仆乍浦港，乍嘉堪苏高速公路、谊沪杭快速公路笼横贯新区。柜边上有一汽车明北站正在建设摘之中，公交线物路领有顺3猎号线在元济中滨学下。呆1.知2熄人文环境及生抚活配套设施定地块周边商业党网点和金融机勿构并不齐全，夏主要将依靠经雾济开发区内部廊配套和城市内巨部解决。无专违业性市睛场道,秀无酒自吧厘,酱网吧等娱乐设野施。教育机构刷，有元济中学锐、城交中心小销学，生活配套番设施不十分健拔全将成为项目退开发的一大劣嗽势。鸟三、项目区域舱地区住宅市场栋调查修3.酬1隆项目地区总体撑规划及土地出恒让情况隶海盐县经济开婆发区创建召于降199忠2乓年秃7炮月示，高199倒4浩年省政府批准华为省级经济开村发区，总规划畜面纯积反39.5朋1便平方公里。其申中老区位于县年城武原镇北部肚，建有浙江兆省伍“最十子五怒”械特色经济开发荒区冈—侄—丸海盐标准件工论业城和外商投抛资区、海丰民浴营经济开发区姑，形成了以五荐金、新型建材柄、纺织（服装罪）、电子为主罢，医药、造纸膝为辅的产业格悬局。浙江省评蜂为十强经济开淋发区。葬杭州湾大桥新宇区创立盾于胳200舰2怜年烧5啦月，规划总面亿积素5血0轧平方公里，首各期批准规统划键25.否7绳平方公里，已坟启动开杨发嫩12.欣5店平方公里，距窗老袖区楚1坐0衔公里。规划建营成上海南翼的他先进制造业基叙地、杭州湾畔益的绿色滨海新拢城，区域核心欧城市的物流口卖岸。经济开发假区，发展目标预是建成以高新我技术产业为主规导的现代化工蔽业新区。大桥接新区的规划发邀展目标是规划惯总面沾积切5签0弯平方公里，梅到肌201吗0颠年形成功能配记套、设施齐全造、环境优美、夫服务一流的国志家级经济开发叼区。范3.嚷2侧项目地区开发趣现状及态势居项目地区目前介开发的住宅小物区主要竞争对悄手为宜家花城净项目，另外，型区域内的住宅蜘物业形态有多薄层，小高层，率联体别墅。后享湖地区住宅呈恨现出明显的走尺势特点：规模肃不断扩大，价棉格稳步上升，贞社区文化浓郁泼，多层住宅畅秒销，必客源面有待扩稠展等，在后期险的继续操作中铁，我们将对价哲格，付款方式倘，区域发展，店供求关系，物钞业形态，户型龙，物业管理，裹目标客源等８僵个方面进行调称查统计情况。形四、海盐消费缓者调查分析垄在后期市场推细广中，将对目斗标消费群体作侮具体的分析了距解。第四章难项目开发经营伍优势点与机会甜点分析栋一、房地产投允资项目开发经霸营机会形成模估式尸经营机会的实碌质是寻求、识氏别、把握企业版可进取的市场衡空间。啊经营机会是外渡部市场、环境躲条件中的有利于条件的综合态躺势与企业本身醒优势的结合。厅经营机会转化普为项目个性以桑后，即成为在秋激烈的市场竞升争中项目的优部势点、竞争点轿、卖点。肉二、项目开发都经营优势点斧本报告一、二伴、三部分对该可项目作开发经晶营环境分析时燃，已作了许多型讨论。现对该牺项目真正的、冲突出于项目住奋宅市场的优势婶点集中如下。右（尚1辈）项目开发经到营期几年内相未关的经济撑大弯“绣势店”辛。响①投国家宏观经济劲逐步稳定，近裂年内我国房地威产业还将进入煎一个上升繁荣鄙期，本项目的抽开发经营期将缎正处于此阶段要。中②线房地产市场日垮趋规范，住宅孙业房改、金融留、投资、财政戚、市场管理等璃政策逐步到位降，住宅业将面杜临有利的政策隙法规环境。艺③截置业意萍识泉—陪—气古往今来中国坡文化观念的组始成部分，已经瓜重新泛起，并芝将成为全社会歌占主导地位的戒消费观念。全姥社会小康后的逃家庭消费将首望先集中在住房腿条件的改善方庄面。摸（钩2许）项目的区位衡优势与地段优移势及其发展空阻间与规模玩①集项目的自然环博境，在海盐市慰得地独优，其欠远离市中心，洋但又离市心较棋方便；司②振项目可作为县煎城企事业单位坦人员，私营、咏民营企业家理撇想的生活基地雾；扯③窄项目占地规模语适不大，可作掘为经济住房，担是置业的理想答地方。赤（稳3垒）项目公司企短业领导核心与竹公共关系状态紫。升①勒项目开发公司谣领导核心可实故行新组建的班彩子，在人事、解财务管理等方铁面可实行全新厦的体制，绘②朝项目开发公司纷领导层经营思吸想应以营造精来品品牌，为海律盐县人民，海薪盐县政府作出踪贡献。巩上述这些优势贼点的正确运用味，有利于开发球项目的打造良衬好的基础。坛三、项目开发喂经营机会点叠（灯1邀）整个海盐县啄经济发展较快车，而且私营，除民营企业今年爪来不但增加，适收入水平也不够断增加，加之拿县城内的大规以模建设活动，岛使得整个海盐洁县的房市较为驻活跃，有利于不新项目的上马蹈开工。辨（宝2奉）项目区域位王置远离市中心戚，自然环境得嫌天独厚，加之底其成本较市中蹈心同类物业便乎宜，而且近年抽来，海盐县有买大规模的开发权建设，整个区望域内的基础设杠施，市政设施贯不断完善和健肯全，这就更有庙利于新的项目挪未来的前景，筝而且整个项目谣的潜在购买力先也是相当有分烂量的，这也正弄是项目的开发畏机会点。莫（肌3物）本项目目前烤交通状况良好顾，在建设中的放汽车北站，到罩时候小区的交援通将相当便捷杏，而且物业的桥增值可能性是石显而易见的。这未来几年里，桌周边配套设施导将逐步完成，丸那么后项目销助售将适逢其时若。项目定位辉华鼠面对竞争激烈钟的房地产市场节，公司要建立驳自己的品牌与爪形象，就必须柱长、短目标兼欲顾，为实施品沈牌战略，在本晒项目定位时，愈须将区域，交粪通环境、配套窜设施，人文文次化等各种因素午综合考虑。鲁一、目标市场陡定位抱l典叙项目位于海盐烘县城北经济开呢发区，这决定节了主体目标对蛙象为经济开发帐区与周边地区赔的中高层消费晌群。消费群界定盗1.历丧高校、科研院俘所高级职称人颗士帆2.捡存民营或私营企擦业家或个体老式板夹3.削盒行政企业事业羞单位的主管级赵领导做4.简深附近居民区部蚀分富裕居民购琴房和二次换房丽的需要闭l思记年龄判断否在坡3乖0超－鲁4仍5钻岁镇购买目的比例铸依次判断为：膛纯自住、自住步兼投资型、其贪它。二、产品定位婶存紧根据对项目周滑边环境及物业宾市场的调查分森析，将项目定旦位为中高等档踩次，这是基于斧激烈竞争的市券场状况以及项折目所处的环境历和位为的前提慎而作出的明智物决策，主要原杯因弃是野:佣1奖.相相对而言，项玩目区位位置远钻离市中心，成显本较低。乐2云.淡从项目区位内敞同类物业分析垂得出结论。响3洒.次开发区内已形祥成一些居住小颈区群体，各项沫基础设施和市引政设施都快跟潮上。赵4竞.兔主要竞争对手著宜家花城在该避区域内具有其征他物业不可替齐代的优势。挨（产品定位的袄具体建议见第沉六章项目开发筐建设建议。）锤项目开发建设饮建议趋般中国最庞大的仓资料库下载怎一、项目总体易规划建议对①陆由于项目开发哗周期不是很长孕，但在规划设拖计中既要立足除现实，又要着抱眼未来，充分驼体现可持续发吉展的策略，建大议在总体规划乒设计中，因此热在规划设计中懂一定要充分根乡据开发时的市字场情况进行设侵计。搭②餐总体规划中应乐尽可能兼顾到艰本地块的周边懂环境，尤其要作注意项目建成母后的周边景观戒以及社区人员肝的视觉效果。教突出环境设计装的宗旨，帽以坛“研绿地中的公枣建继”冲和卷“病公建中的绿驻地弊”坝（政府部门规悼定的绿化广场兆部分）两个手邮法营造两个中帅心，形成集中荐景观，有效利龙用土地，发挥傲投资潜能，突锹出磁2牲1金世纪居住社区踢的整体特色。捎③对总体上来说，探此项目的规划盏方案中建筑单项体设计应采用言灵活的户型和呆变化的立体效斥果。劫④覆虽然小区的目牺标顾客属中高躺收入的阶层，呢但在海盐这样守一个县城私家痛车相对不多，巷但在规划上，葬停车泊位，按厉文件规定住宅焦不少永于字0.踪5钳车浮位求/袖户，商业办公莲按渔0.浮6篇车黑位慢/愿户，业主中因蔑为位置的原因腿将部分拥有私蚀家车，因此，障建议在小区的利交通方面，充糟分做到人车分取流并且规划好腥停车位。摘⑤快在设计规划上锁，建善立讨“屈城绿市竟—等—取社蝶区姥—堂—据小枯区思—榨—贸组辜团金—延—目院聚落约—敌—袖家轮庭出”凡的尺度序列，灾综合考虑内外牲交通，公共设勿施，行政管理欧，环境保护，花技术经济要求梅，合理布局，凯站在城市的高驾度看社区建设惰，为居民创造显与城市完美和拍谐的居住环境腿。屡二、住宅建筑猫设计建议稳轮1饭、住宅的设计哗要适度超前。份这里的超前不斥仅仅是面积问敞题，更重要的姜是功能、质量千方面的适度超碧前，这就要求樱设计人员必须嗽考虑到今后箱数宫1独0正年内人们生活誓方式与需求的救变化。如果我隆们今天设计开惕发的住宅能想养到明天的话，思那么我们的住枕宅将肯定会备塔受青睐，也肯朝定会成为销售幸中的一个强力允卖点。遵膛2姻、住宅设计应翼充分体怎现灵“血以人为潮本文”约的原则，想住群户之所想，每斧一细节的处理搞都应体现出对缝人的关怀和尊吓重矮,帐实现动静分开剥，洁污分开。溜特别是对儿童皱居室，要更多奸地予以周到细铸致考虑。正如刘人们所说进：纠“梨以人为本，就达是以汗孩子为您本浓”线。每一户型内杀部布置都应按息内外分区、动育静分区、生理棵分室、功能分绕室等要求设计妻蜓3紫、住宅外观设医计采用目前流棚行的欧式风格欺，色彩以简洁释明快为主，并器在阳台、天沟座、局部墙等细渐部以其他色彩龙点缀，做到统典一中有变化。汉夏4倘、在建筑材料执方面，大量采委用新材料、新允产品，据统计疗数据表明，在止已建成或正在传建成具绒有遍“慌后小康时址代浮”亚特征的住房中壳，新材料、新慨产品、新技术井的采用率，外寇墙材料炭为报60身%盯，屋面保温防扁水材料路为怪90仇%乐，管线集中综贼合布置晋为烂40新%糟。之播5谎、户型设计多本样化，包括平看面布局的多样泼化，建筑面积咽规模大小多变湿、房型设计的答多样化（平面们、复式），物陡业档次的多样怨化（多层小洋意楼、小高层、毁联体别悠墅席TOWNHO龙US示E幕）等。虫三、小区配套读设施建议涝管1密、会所是未来爪社区档次的标激志之一，建议焦建设一个中型捉豪华会所，内弦设儿童游乐场薪、健身房，图文书馆、影视厅则、娱乐室等休在闲活动设施。业玩2证、当今时代已扇进入数字化信开息时代，住宅摔小区的智能化脖成为发展的必稻然趋势。为与僚时代合拍，拟唉建小区应引领冰智能化生活新值潮流，建议引骤进有线电视、雄电信、计算机躬三网合一线路桑并全部采用地脚下电缆，整个太小区实深行朗2师4杏小构时实时监控，吉提供自动抄表肿，多媒体服务绣、网络教育、详卫星电视等多制方位的网络服优务。牧饲3古、每户设独立介的水、电、煤者气表，小区内闭采用变频供水躲系统及自来水杰净水系统，保食证用户生活用洒水质量。姐鞭4犬、小区内应设横有小型超市、情商场、幼儿园旷等公共建设配木套设施，为用泄户的日常生活临提供方便，充下分体现出社区细生活的现代化绣。四、环境艺装术设计建议凯祝询随着人们生活耀水平的提高胆，兵“踢买环竿境鼻”齿的观念已为大员多数居民所接监受，景观优势售也成为众多小挨区的一个卖点味。在当前以及语未来相当长的划一段时间内，沿人们买房除了乓考察室内布局乘、质量及小区乔的整体规划等云因素外，也越痛来越重视其环得境，这实际上浸也反映了人们胜追求人与自然资的和谐统一，妇远离喧闹、闹悉腾、嘈杂的都拆市的一种心态恐。虚舅嚷基于上述原因纺和项目自身的饲环境优势，开系发公司在进行涂本地块的整体灌规划设计时，益不仅兼顾到地望块的周边环境绝，更要注意小浅区内的环境艺考术设计，建议柏公司聘请专业素的环境艺术设绳计人员进行设且计，以期达到宣较好的环境效欠果。园劳庙上述优化建议劫仅仅是一个思齐路，设计人员变在把握总体原驱则的前提下，例可以有更多的饱突破。第七章宽项目开发经营三策略及投资估采算蓄根据本报告前休六章的论述与旬分析，本章着极重讨论项目的叹开发经营策略哲，并对项目的烤投资进行估算帅，对工程实施本进度作出安排讨，并制订相应宵的项目筹资计辛划和投资计划忌。肾一、项目开发恩经营策略洋依据开发公司溜的实际情况，同本项目宜采清取覆“朱整体规划、分偶期实施、自主尼开发、力创精狮品撑”绞的灵活多变的抛开发经营策略卵。岁妇1伐、整体规划。笔这是大面积、纺大规模房地产叔开发的一个显李著特点，本地拥块占地面积虽爷不大，鹰为袋7奔3归亩，但因为有骆部分小高层，夫因此必须对地蛾块进行整体规芳划，分期实施伞。铲连2欠、分期实施。辛该项目开发总高建筑面积何达棋60953.桌75M回2昌，预计总投资幕约炉1.辽4庆亿元人民币左锻右，如此大规败模的投资，一谈次性开发资金朽筹取难度较大株。同时，房地既产市场的变幻怎莫测决定着其毒风险也较大，堆分期实施有利勺于根据市场需考求变化及时调盟整物业功能，热重新定位，规洽避风险。拔根据对项目地密块的现状分析姨，建议项目以勿地块以西北部黑分为突破口。弹其依据有缠：还①计地块西北面环放境、交通条件锄相对较好，宣抱传也更为方便辱。骑②剃从规划方面考可虑，该区域具核有相对独立性尽，可作为一个抢独立的项目看月待宰。垃③秧从景观效果考套虑，北向风景辉较好，而房地攀产项目一般都头是将较好区位蛙项目放在最后延阶段实施。虽惕3苹、自主开发。彩这是基于项目挺公司的资金优稼势和地块本身窗的特点而作出还的选择。资①国房地产属资金荐密集性行业，鼓项目公司可凭纹借其他公司所搂不具备的雄厚蛾资金实力进行而自主开发。蝴②父项目公司购置保该地块所需成吼本较低（相对送市中心而言和班优惠的政策）价。斩③腿项目地块所处嗽的特有的区位涨优势及市场前遍景（如前文介里绍）。粒④蒸通过自主开发宿，公司可迅速兵依托项目的品形牌提升企业形屈象，扩大公司巾在海盐县房地蓄产业界的影响手，为以后的项淋目开发打下良讲好的基础。峡4竞、力创精品。对这是由项目所险在区域内品牌裂项目较少的前欢提决定的，同生时借助于该项瓦目的品牌，可挖迅速提升开标发公司在海盐辛县房地产业界辜的知名度。愁5访、先环境、后御房屋，先有现侵房、后全面发历动宣传攻势。荒建议项目首期庸预售之前，先匠做好环境和配慧套等形象工程压，这既是公司蓬实力的展示，泳又可借助于这甘些形象工程增哨强购房者对本敏项目的信心。五二、项目投资隙估算谎项目总投资由坛建设投资和建独设期利息两部唇分组成。经估折算，本项目总盼投资惠为悬14019.注362采5因万元人民币。材更详细的投资枕计划可能随设厌计及实施的改故变而调整。1、建设投资帆颗茂建设投资包括紫土地取得费用岂、建安工程费宫用、小区配套势费用、道路、苏绿化费用、项汤目研究、咨询昂、规划、设计个费用、各种税估费、项目管理退费等项目。痕建筑形式组合沫式：多琴层畅70席%即，小高纺层狠30%里1.朝1极土地取得费用笋土地取得费用登为征地费与批逃租费之和，总侄计啊唤车万元。溪1.姿2亩建安工程费用裕建安工程费用猾按喇230害0令元彩/M遣2庙计药1.慕3估小区配套费侮旗秆小区配套费匆按式14摘0防元归/M功2眉计披1.越4思道路、绿化、责景点费用。奏对听道路、绿化、闹景点费用六按色6阿0冈元樱/M颂2格计获1.潮5票项目研究、咨室询、规划、设都计费用轿多姜根据海盐县现济行收费标准和蚂本工程项目的雄实际情况，确碎定本项目研究镜、咨询、规划解设计费用单价碧1.疮6猎各种配套税费锅歇合确定项目在开龙发过程中所产趋的各种税费按稻照建安工程盲的叶15券%样记取。卷1.率7影项目管理费耽项目管理费按述建安工程费用斑的僻3储%回计取。果1.卷8刻不可预见费欠不可预见费以缓建设工程膨的秧3画%钻计取。赴2散、建设期利息半。笔建设期利息按水动态计算，考内虑到工程的分缓期滚动开发，筝后续工程的资吐金筹措可通过涌预售房款和租哲金来实现。徐3揉、项目总投资刚利波上述建设投资绝、建设期利息袋二项相加，即其为项目总投资股，共朽计丰14019.叫362啄5蛛万元。盆三、项目实施刑进度安排外打扎整个项目建设磁应面向市场，壁进行分期开发惑，并随时根据粒市场变化，不最断地调整项目杜实施的进度。铺由于项目投资盒费用和建筑总脱面积较大，根鼻据项目实际情劈况，建议将整柜个项目分成三私期，依次由北申到南逐次开发金（公建中心放购在第二期）。分为：工程前期首期工程二期工程哭具体时间为工散程进度。第八章施项目开发经营烦状况分析疼本章对项目销恒售分期计划作刷出安排，估算汗项目开发经营贩收入、成本、室利润、投资利范润，并计算项疤目资金现金流辱量、财务净现罚值、财务内部抽收益率。乏项目中包括公唐寓式住宅、小停高层住宅以及缺幼儿园、小学康、车库等公建晓项目。其中，摇前者采用销售皱形式，公建项吧目可采用销售社或出租，或自斗行经营等多种株形式。株公建项目中，群部分为非经营厕性物业，如物轰业管理办公室洞、变电站，部教分为收益较少高的物业，且要惜投入一定的经警营费用，如幼再儿园。建一、项目的价犹格定位蔑根据对项目周宿边同类物业价俱格及销售情况客的分析，结合嘱本项目的建筑次成本、竞争对廊手和市场需求姜等对方面的情萍况，对项目