武汉市某房地产项目可行性报告

**有限公司二00五年七月五日**鞋业商贸城可行性研究项目总论 4一、项目概况 4二、可行性研究的结论 4第一章项目提出的背景及必要性分析 5一、项目提出的背景 5二、项目建设的必要性 9第二章项目市场研究 11一、武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析（宏观） 111、武汉市鞋业市场现状 112、鞋业市场的发展趋势 13二、项目微观状况分析 131、项目的区位特征 132、项目潜在的客户群体、市场容量及购买心理分析 14第三章项目环境分析 17一、地块环境 171、土地性质综述 17草2饶、地块周围景掌观朱劫17火3碌、地块周围的舒交通条件催锣17薪4演、地块周围的盖配套设施决画17棚二、项目地块匀的优劣分析（栋SWOT狮分析）恩渣18蓝1岁、优势分析备巷18狐2制、劣势分析础厕18壁3鼓、项目的机会匪分析乏眨19斧4史、项目的威胁版分析央贤19经三、结论阳培20孩第四章地块建猴设条件射穿20帅一、工程概况访域20悔1辛、项目选址办象20维2散、经济指标缎延20快3让、建设目标浸旅21夜二、建筑布局线姿21披三、交通组织搅口21树四、给排水设催计校蛋22叔1摆、生活给水系煮统朽疫22忍2拌、排水系统插缠22朗3沈、消火栓系统郊请23械4璃、喷淋系统趁怖23抵五、电气设计挨而23迎六、电气消防姐猛24大七、通风系统绣庙24块第五章项目投凤资经营方案笋吃25谷一、投资组合论方式缺锹25妨二、资金运作傻方式朱室25到第六章项目投拢资估算及资金蹦筹措计划雾保25避一、项目的主趋要经济技术指杜标痰挑25徒二、项目投资桨测算赖坚26白三、资金筹措猛计划艳千27垄第七章项目财冲务效果评价货鼓28田第八章项目不卵确定性分析舌续30庙一、项目静态匆盈亏平衡分析裂粘30肥二、单因素敏开感性分析秩鄙30怖第九章项目效苹益评价患座31挣一、项目社会盾效益评价曾归32唇（一）、项目忙对社会发展的侨适应性向辰32革（二）、目前恢对人和社会的脆影响晕迟33则二、项目环境权效益评价狠尿33项目总论一、项目概况余项目名称：仅**惰鞋业商贸城训建设项目汇建设性质：新野建吨建设地点：武裤汉市颂**司区供**匠树区域杏建设单位：即**穗有限公司讯联凑愚系无广人：拔**项电种叨辜话：毙**鹊电子邮件点：兴**玩二、可行性研届究的结论项目财务指标情投资利润忆率碎=纵利润总刻额场/筑总投资秆额重*100%=蚊14559.罚1/3037体1.8=48独%;尺投资净利润急率仍=盲净利效润状/玻总投资抗额庙*100%=忌9754.6玩/30371厕.8=32.垄1%;票自有资金回报追率赢=英净利环润职/饺企业自有资被金榜=9368.返5/1332揉0=70.3蝴%;煌税后静态投资她回收蕉期着=1.68宣税后动态投资助回收建期哑=1.73鼠从静态的财务扬指标上来看，屿项目是可行的粒，具有较好的比开发前景；国从动态的环境之因素来看，国绍家宏观金融政牧策的紧缩，人虏民币利率提高羞，给项目建设咳、销售带来了蓄一定的阻力；毛但同时政府深泽度支持、毒**禾路拆迁改造以赵及大部分股东蒙作为核心商户睡在老市场的号水召力等诸因素螺为本案的成功症开发创造了有石利条件。烈从综合的因素匹来看，本案是此机遇与风险并般存，机遇与挑抓战并存，只要木能采取一定措餐施吸引住核心蜓商户并帮助核磨心商户留住核似心终端，解决所了本案开发的豆核心障碍，则犹本案就能开发涌成功，实现其峰正常的财务效筐益。威第一章况项目提出的背虚景及必要性分遣析以一、项目提出朴的背景腹鞋类商品作为科人民群众必需视的生活消费品足，有着巨大的逮市场，十年前健全国人均消费樱仅贸为冲3情5童元港,适目姑前蜓,璃这个数字已经戏达争到雨18布0盗元味(瓣在国内发达地惯区人均消费已芹经达姨到伟32被0畏元乌)故。我国是世界偿鞋业产销第一怜大国，现那有泼720圣0部多个制鞋企业键，已形成广东啦、福建、温州烫、成都、重庆惯等五大鞋类生购产集散地，在房我们这个年冶产环6晴0脚亿、年党消旨费腿2葬5骤亿双手鞋的国度里，华鞋类交易平台浓的建设有着非张常重要的意义特。如武汉位于我国恭腹地，素叼有爽“讽九省通炭衢毛”研之称，是桂**肌地区的中心城喂市，长江中游理最大的流通中顷心之一，为内佳陆最大的交通代枢纽，其铁路哥、公路、水运幅、航空交通网缓络十分发达。秃全市总面缝积迁846指7岩平方公里，茄总人尸口颗83拳0迹多万，居民人桑口日66堵0趟多万。武汉市帅周围俊40片0拿公里锋范围内顾有延4密5绒个中等以上的势城市烦，学1.8损3芳亿人口，占全拴国人口总数叮的续21.3呆%爱。武汉在历史拢上一直是我国贪内地最繁华的蠢内外商贾云集天的商埠，最大坚的商品集散中级心。改革开放解以来，武汉市究各种物流贸易虏商业形态不断辰涌现，以汉正虑街为代表的各惠类综合性或专苏业性市场更是核蓬勃发展，市侧场交易活跃，叠成为辈**茫地区最引人注魂目的商品集散港地。据统计驾，后200唐2嫌年武汉市实现亦社会消费品零掠售总顽额报77劲0删亿元，居全锯国发1歪5佛个省级城市彻第押2霞位，各类批发良市场交易额秋达胃70疼0夫多亿元。著名拦的国家级汉正饱街小商品市场耍，鬼有直3澡0遗多个室内专业济市场，经第营艘6跳万余种商品，啦日均客流腿量档2匙0藏万人次，年销表售廊额域18洁0武亿元，占全市验批发零售总额脏的劝12.2沃%统。深厚的商业蚕文化底蕴、独危特的区位优势赵、巨大的消费盆市场、良好的定经营氛围，形领成了武汉在浓**抽地区物流领域惜集聚与辐射的卖独特优势。蜻**右路鞋业批发一鱼条街始建于一校九九三年八月端，当时由在清苹芬路从事鞋类商批发经营活动勒的七十多家温她州籍经营户在档现任饥**捧区个协温州鞋袜业协会会长活**镇的带动下自发邻组织筹资，在镰**煤路量6系1琴号武汉球墨铸尚造公司原厂址此内改建创办了机武汉市第一家良鞋类专业批发帝市场，从而带贩动了炮**币路鞋业批发一碍条街的形成。嫁经过十年来的锦发展，现在繁**朋路地区有大小良鞋类批发市爬场式7绘个，拥有经营残门猴面端80嫂0叉余间，经营违户坛162储8螺户，经营品种高齐全，国内外围知名品牌如吉棍尔达、红蜻蜓吵、老人头等在规此均设有总代够理处，年销售伤额虽达走1荒5脉亿元，幅射湖吓北省周边六个育省市，已成为乔**恳地区鞋类产品洲的销售、集散投中心。然而受敞市场经营条件纸限制，顺**涉路地区鞋业批合发市场群与武红汉文市坚65批2阀个商品交易市玻场一样，集中助在市中心区，栽占据黄金地段烈，其建场当初疾就遗留下的许封多问题逐渐显颗现出来。主要姿表现在：乳a泥.絮市场硬件设施各差，安全隐患他严重图**改路地区位于武旧汉市城市中心圆，属市民集居济密度一类区，饼人口密度大，习城市道路交通丢本身就满负荷如。由于位**时路地区鞋业批逆发市场群的存缺在，使得该地钟区更是人货为聪患，行人出行立都感困难，交剧通严重堵塞。织同时，现有的扔市场经营用房粘大多为砖混或蛇砖木结构老厂哥房改建而成，止缺乏统一规划掌，杂乱无章，尚耐火等级差，读加之现有市场势普遍存在人货棋混居的现象，驱鞋类产品是易盘燃物品，一旦绪燃烧产生有毒建气体，对人身缘安全造成极大捕危害，这都给振防火安全埋下匹了极大的隐患悦。虽经过历年只来的多次整改袍，均未能得到去彻底解决，市电场的管理者及叛经营者在担心牵害怕中度日，肠一旦出现问题第后果不堪设想兽。委b份.消市场缺乏发展觉现代商业、物卫流业的空间铜现在缎**扇路地区鞋业批哑发市场群的环扮境和空间显然心不能满足现代闷商业、物流业抛要求。仅从物帝流、仓储配送农方面来看，鞋改类产品的产地饺来自温州、广桑东、福建等外枪省市，货物销顶售幅射全省各支地及周边六省坦市，鞋类产品划包装体积大、腰流量大，目前郑年吞吐量矮约两15迟0肠万定m奸3萄，折标准集装抖箱麻2.笼6惜万箱，受城市权交通管制限制剩，运输车辆不绸能及时进入城丢区，装卸转运阀入库作业受阻顺，货物出库发刘送也难以及时拥疏运出去。由黎于物流渠道不电畅，大宗批发电业务受到极大勇影响，至使一性些外省的经销李商被迫转往郑三州、合肥、南矿昌、长沙等地集购货，客源大嗓量流失，这是医近两年赚**肥路地区鞋业批您发市场群不能叨像以前那样迅打速发展的重要碎原因。戒c离.夏影响城市环境状卫生，治安形阿势严峻美**荡路地区位于中贿心城区，是市熊民集居区，人激口密度大，现衰有经营者及服漏务人员达万余急人，大多属外访来人口，给公盈安机关的治安阔管理带社来极大的压力另。同时也带来集一系列社会问妈题，如计生管尝理、暂住人口蒙管理等问题。闯由于在这狭小节的地区集居如捷此大密度的人如口和大量的流拖动人员，所产奶生的生活垃圾德、城市噪声等格严重影响者市光民的正常工作扬、生活、学习涨及城市环境卫须生。俘d层.扩市场散乱，缺莲乏统一管理悠现有市场各主蹦办单位各自为尸政，个别市场史的主办者，仅绸为了市场的经激济效益，而缺抓乏相关的服务数，如保洁、保烤安工作等，疏寻于管理以致经秘营者或消费者冈利益受损害的穗事件时有发生恩，而得不到有乡效的保护。同她时，市场分布叶散乱，难以形述成规模效应，疑特别是产品按测行入市问题无扰法解决，也加袖大了政府职能施部门的监管难尼度。家e易.部经营成本较高仰，经营效益受牲影响乐老城区物业租宜赁成本高，一浓些店铺年租尖达岸1胳5锄万元，相当于治购买本项目店择铺的首期付款撑，经营成本较烘高，经营效益板受影响较大。种以现有周边环鹰境条件更谈不趴上发展商品展看示、信息服务制、办公设施、姥服务设施等现圆代商业所必需洋的配套条件，横基本上限制了悼现有鞋业市场推进一步的发展煮空间，久而久柔之，势必在竞倍争中遭到淘汰喊。泛f季.假拆迁在即，现增在的市场将面剃临消失筹根据现行的城逗市发展规划，询该地区是武汉涂市余“杨两江四岸学”但规划的重点拆全迁区域之一，携现有的市场群趟多数位于该规环划区域内，拆折迁在即，现在谦的市场将面临斧消失的危险。侮即将出台的《夫武汉市商品交铃易市场管理条删例》，针对上笑述问题也同时读明确对在城市快中心区建设大出型交易市场加园以限制，鞋类碍交易批发市场肾不可能继续在攻该地区重建，介只有将现有的育市场迁出中心沫城区，才能谋建求长期稳定的澡发展。宏g瓜.栗类似问题普遍订存在于脉**且区其它鞋类、羊鞋料批发市场骆通过对汉正街善、清芬路为代延表的武汉其他敬鞋类、鞋料市肆场经营户规模徒调查显示，治**们区分布有其它泄十三个鞋类、绍鞋料批发市场险，替94浑2骂户一级批发商河，他们同样面差临地处闹市区馋，物流不畅，扰经营空间进一叨步拓展困难等壁诸多问题，与脑**至路地区鞋业批辰发市场相比，顽规模更小，更冈加分散，现有嘴经营环境完全朱不能满足现代蛾商业及物流业蚕发展的需要。牙在激烈的市场龙竞争中，由于毯软硬件环境的皂不配套，处于逆竞争劣势状态票，迫切需要谋丧求新的发展空梢间，保持会**砌地区鞋业、鞋顾料批发零售的细龙头地位。脂针对上述问题夕，淹200莲3泻年泪6每月，老**剃区个协温州鞋耍业协会经过充畏分调研，形成途兴资建私“俘**覆鞋业商贸赤城瘦”创的动议。卖**吼区政府、胜**荐区新华工业区宾指挥部等方面霉对此议进行了齿认真研究，充缸分肯定了兴建冒该项目的意义它。并获得了武车汉市及口**夫区计委、城市服规划部门等对莲此项目的肯定柏，并就项目选薯址等提供了支像持。毒二、项目建设饿的必要性玉a完.练是进一步加快草武汉市建设国育际性大城市的鬼需要从**旬路地区鞋业批柔发市场群位访于运“给二江四越岸活”谊改造的重点区辟域，根据城市俱总体规划和商罪业布局总体规挂划，该区域应酿建成高起点的侦旅游观光、娱翠乐休闲、大型号购物的现代化赤都市商务区和擦高尚的滨江生信活区。宪该鞋业批发市误场商品单一、绸附加值低、人慢流物流大，市妈场布局和经营削混乱，不仅自慈身生存发展受奋到严重制约，数更不符合城市糠建设发展的大帮局。因此，迁晓建鞋业批发市对场，腾出黄金僻地段，才能改艰善城市环境，荡提升城市品味由。求b饺.衫是番**差区实现城市新怪区商业化改造追的需要膨本项目建设拟派选址在城乡结乎合部的宜**拒树村内，该地夺区为市区城中皮村，按牌**预区城市发展规笨划要求，是应杆重点拆迁改造稳、建设成商业荒区，由于该区煤域民居密度高可、拆迁量大，划区域内还姓有扇1夜2要家集体企业，另濒临破产，缺长乏资金进行企泉业改革，增加辱了这一地区的斧改造费用，一千般项目无法承伶受其土地开发柜成本，致使这莲一地区的城市岩改造问题迟迟抽不能推行。本洪项目的建设为澡这一地区的拆医迁改造和企业叛改革提供了契贸机。老市场的旦搬迁与新商贸此城的建成，将激使两地彻底告布别污水横流、按垃圾遍地、空樱气混浊的生活蓝环境，有利于影促进城市区间通协调发展，满梦足城市管理和姑发展的需要，宫综合效益明显絮。狠c浪.网是外**宋区乃至武汉市穿加快发展第三庆产业的需要唐加快发展第三析产业，改善三坏产业结构是武副汉彻市虫“稠十丑五爆”立计划的重点，握物流业是第三勇产业的重点，役大力发展非公泡有制经济是带咸动武汉经济快肝速发展的重要原举措之一。商鹅贸业是石**加区的支柱产驶业哀,移根据照**矿区政府加快发位展第三产业，滔改造、提升传谁统市场，创新令商业形态的要筐求，项目建设羡实施后，将显奋著地改善招商舌引资的软硬环拾境。本项目置窑业的业主绝大么部分是外地客锦商，使这些客栋商从租赁房屋挂经营，到购买惊商铺、住宅，逝把家安在武汉甘，把事业基础踩留在武汉，并屠以商引商，加钟快武汉翅引进市外资本轰起到重要作用舰，预计会给新乔区内引外联投快资酱2轻0种多亿元。覆同时骨，吸纳饱**轮路地区鞋业批斥发市场群以外朱鞋类、鞋料经匙营户入驻。使塑**柏鞋业商贸城真亚正成为立足于醋武汉，辐射湖鹊北及周边伯**虫地区的鞋业及积鞋料批发、零互售一级市场，债增加市场集聚绕及辐射能力，炭大幅度扩大市系场规模。并在顽此基础上，头吸引外国品牌酿进入市场，将碧境外先进的管书理模式及资本遵与现代化的经俩营场所和市场颜资源相结合，喇促使武汉市重地整坊鞋琴业市场资源，控拓展功能，提圆升品味，尿高位发展，户吸引更多的企惠业特别是有实脂力的知名企业政入市经营，使察武汉真正成为梨**规地区鞋类商品球的集散地，进穗一步巩固和提酬高武汉在奥**胡地区鞋业物流叼的龙头地位，驴推动整个武汉询市鞋业市场的序可持续发展。导d甲.疾是适应吸现代商业、物慌流业发展趋势币的需要模鞋类商品作为吨人民群众必需作的生活消费品转，有着巨大的午市场，武汉市送鞋类、鞋料批晋发市场从无到轿有，从小到大幻，到现在，经筛营户从不呢足沙10帖0笋户发展伯到课260泥0沟余户，这些市嚼场集中了来自宵温州、广东、获江苏、上海等恒国内外知名品旺牌，众多知名查企业纷纷在此宿设有总代理、灯总经销。这些困市场立足于武耗汉，辐射湖北读全省及周槽边晌6叨个省市，年销薯售额约眯为伐2近0誓亿元人民币。挨成为了来**赖地区最大的鞋社类商品销售集棉散中心。同时晃，也成为武汉湿市重要的专业脊批发市场。据点预测，今后十隶年，武汉鞋业肃交易市场的发贺展速度将大大办超过前十年，伤其进出交易规纵模将达妄到教8醒5龙亿元，成为武狡汉市最具潜力肌的商品交易市稳场。但现代商言业、物流业要昏求商品的交易跟市场同时具有征商品展示、批请发零售、专卖粉营销、区域连籍锁、仓储配送祸、办公服务、棚游购娱配套水等牌“脸七位一捏体紧”刘的综合服务功奇能，现有险**租路地区鞋业批感发市场以及武脂汉其他鞋业市绣场的经条件均歪离此病要求相差甚远挎，市场环境和仇服务功能完全秧不能适应今后吨武汉鞋业市场央发展的需要悉。卸纤综上所述，建书设思**交鞋业商贸城项第目是广大鞋业辰商户的迫切需旨要，也是进一镰步调整市场布庙局，加速发展坛城市经济，改唯善城市面貌的甩重要举措，建移设是十分必要妥的。碌第二章席项目市场研究大一、武汉市鞋呆业市场发展现全状与趋势分析醉（宏观）教1雨、武汉市鞋业冠市场现状季武汉市鞋业批匹发市场主要分僚布在侍**时路及汉正街等已地区。产**叫路鞋业批发市悔场位于汉口中趟心区，该市场鱼立足武汉、辐于射湖北全省及林周闭边起6扬个省市（包括挺湖北、湖南、含四川、重庆、免安徽、江西等如地区）耻，粱200播3纺年销售躬额训1阳5浅亿元，涵盖人吃口船2缴亿人。经过十节余年的发展，傻已成为周边地确区鞋类商品的领集散中心。黄但随着鞋业市解场的飞速发展挎以城市功能的侍提升，市场对壁城市交通、形纸象方面带来了仗较大影响，其草自身发展也由亿于区位、用地拌、交通条件等抱受到限制，主蝇要表现在：浊1榨）符合城市规肢划布局。武汉吧市碑“充两江四把岸书”末工程即将改造牛**描路以南的市场催用地为商贸城荣（已挂牌出让客，正在拆迁）边，折7市个市场中竟的餐4潮个市场拆迁在侧即，需要另觅摩经营场所。型2临）交通运输受就到限制。由于榜几个市场均位患于中心城区，肚周边居民高度食集中、交通流仅量大，境外大找型货车进入市圈区受到严格的营交秀通管制，外地促货物无法及时给进入城区，内德部货物也不能妇及时输出到周但边省市，市场贝交易已无法适镰应现代专业批但发市场流通速撑度的日益提高跪的要求、物流浸不畅。夹3夕）市场规模小齿，发展受到制侍约。因建成年棋代较早，受当闭时各种条件限拌制，市场容量矩较小，经营面厕积及仓储面积搞较小，难以形充成规模效应。记同时贵**厅路市场的货流他主要通过偶1驼0搅米食宽的道路停车守、卸货、装货剑和疏散，并和喂市内人流混杂叨，物流及疏散太用地严重不足肿，不能适应日融益发展壮大的粉需要。柳4刻）市场硬件设旬施差，市场安乞全隐患严重。贿现在经营场所沟经营条件十分迟简陋，人货混封居，同时鞋类江产品又是易燃啦有毒产品，消于防隐患严重，桑被列为武汉市激重点消防隐患咐地区。吉5鹰）配套服务设伸施不完善。市哪场管理混乱，蹦配套设施不足使。弓基于上述诸多讲方面的矛盾与砌问题，加之中辽心区租金年年辩上涨，经营成咳本增加，已严以重制约了现在炼**伤路鞋业批发市友场的进一步规子范与发展。圈武汉市主要鞋华业批发市场分自布于纺**商路以外的还有犯汉正街、清芬英路等地区，鞋础料市场分布在匆汉西、乔口等惰地区，由于这幸些批发市场均形位于老城区中护心地段，也面察临着和吸**循路市场类似的若问题，市场规考模小且分散，腿设施简陋、品典位低下、管理辽落后，已严重译制约了市场的安扩大与发展。暴在市场经济下互，市场的集聚撕与发展，专业堆市场的创新整旨合，是市场发律展的唯一出路宅。同时从武汉脖市的商业市场流分析，实现商浊品交易市场合够理布局，创新搁商业形态，提尊升市场功能与形品位，实现可曲持续发展，已案成为建设国际灭性大城市的必桑由之路。轻2威、鞋业市场的浇发展趋势索通过对全国有区名的小商品暂城停-形浙江义乌的考校察研究，我们裕发现我国的批聚发市场发展正他处于由平面扩遥张为主转向提择升内涵为主的垃转型时期，现逃代批发市场呈渣现出由小规模排、分散化经营股向规模化、集牌约化、宫专业化经营转并变的趋势，市担场规模呈现出塞由小到大，区痰位从城区中心删到城区边缘移休动的变化趋势撤。商品档次、恨市场品位逐步欣提高，配套设味施逐步完善，悟交易手段逐步窝向网络化、信完息化转变。夹因此，本项目灰应顺应新型批五发市场的发展罩趋势，通过对骂武汉现有鞋业葬批发市场的整便合，改造、提导升传统市场，慕创新商业形态亡，走规模化、掘集约化的新路级。因此，项目艳应立足兆**伶路鞋类市场群掀扩容性搬迁，绞考虑晴**仿地区鞋类、鞋矩料市场集聚性港发展的需要，孟力求新建市场满的功能提升和获品位提升。情二、项目微观券状况分析掌1蚀、项目的区位混特征上**咐区位于武汉市匹东北部，东邻削黄陂区，南傍皇长江，与武昌缺区和青山区隔锁江相望，西接桥江岸区，北与冷东西湖区接壤显。全区户籍人家口博61.2晒8副万人，土地面昆积工64.2押4托平方公里，是接武汉市的政治庭、文化、信息蒙中心，市委、卡市政府及市直辨属机厉关买90特%逐设在该区内，险是武汉商贸的爷重要组成部分贴。这里汇集有竹武商、武广、逐中百、沃尔玛贩等国内国际知源名的零售企业押。著名的国家喝级汉正街小商少品市场，虎有喜3冷0诞多个室内专业添市场，经线营汽6绳万余种商品，娇日均客流略量诵2广0声万人次，年销丸售剧额善18劫0躲亿元，占全市拉批发零售总额延的示12.2腊%肝。深厚的商业微文化底蕴、独声特的区位优势幸、巨大的消费崖市场、良好的颈经营氛围，形肃成了抵**妨区在武汉乃至旷**乖地区物流领域花集聚与辐射的苗独特优势。腐9桌0尾年代以后，全射国的金融机构垫纷纷选址比**互区建设大道，烤形成了建设大轿道金融一条街滚，这里高楼大锯厦云集，高档旺写字楼、酒店鸡、酒吧应有尽勒有，集商贸、些金融、办公、处休闲于一体，踢成为武汉市对威外交往的一张斗城市名片。更前进一步提升了哀**豆区作为武汉商楚贸中心的地位臂。鞠2梁、项目潜在的样客户群体、市巡场容量及购买排心理分析币1痒）目标客户群讯体鉴**本路市场群现有候的经营户；掌**钱路以外的鞋类带鞋料市场经营涌户；清国内外品牌代粮理商及投资置增业的人群。薄2诚）市场容量分俘析脊武汉市鞋业批手发市场是病**舍地区最大的流忧转型鞋业交易永市场，和**贼路地区鞋业批超发市场，现在肝营业面积嚼3000填0道平方米桌，经营户避数恩162势8廊户，从业人员士近万人睡，校200片3坦年实现市场成枣交另额遥1待5岭亿元人民币，暮上缴税防金等300睛0宴万元；汉正街菌、清芬路为代旅表的武汉其他虾鞋业鞋料市场垃经营户规模大遗致是汉口现有独鞋城经营搜户决54思1哄户，武汉鞋料援批发市场现在吊经营备户充40据1啦户，两个具有爪代表性的鞋类评市场群经营户秃户数共劈计裙94愁2冷户哀，篇200交3喝年实现市场成锡交陡额央5连亿元人民币，仆上缴税当金里100夕0间万元。从三个职代表性的市场兼的经营户来看倘，其总数约燥为颠260犁0临户，考虑到拖**渡路的改造搬迁陆以及新建市场彻对黄**贪路以外市场经暮营户的吸引，魔其潜在客户至封少鼓有之200群0堂户，可见其市僚场容量是相当后可观的。闭潜在的客户群访体预测：过①乐以现有经营户拾为主，基本转冬入新市场段以集资股东为衔核心，星**葛区鞋业个协组博织现有需拆迁驳的韵162驶8荡户鞋业专营经锄营户，以业主努购买和租赁方究式进入新并**雨鞋业商贸城。攀表纳3-1驶突**暗路地区鞋类市毯场群经营户群蒸搬迁部分统计分表锐市场名称晃经营户户数蹈市场名称锦经营户户数旦**鱼路市场刺201仇**砖鞋城村93这金兴童鞋城椅142三万宝鞋城什167容鼎力鞋城服417尚万商鞋城嚷42起银河鞋城搜566(1-劈3狭层级)创合路铃质计窃162种8牌户序②眼**野路地区以外的鸭鞋类、鞋料市变场群入驻部分摇**员鞋业商贸城项邮目的建设并不钟是仅限于碍**倍路地区鞋业批俊发市场的拆迁不改造工程，而危是通过该项目立的运作，发挥晕市场的集聚效菠应和规模效应雅，吸引武汉及斩其周边地区的舒鞋业鞋料经营扇户进入市场，粱建立一个立足把于武汉，辐射侄周边茎**唇地区的鞋业及窃鞋料批发、零榴售一级市场。嫌对以汉正街、急清芬路为代表刺的武汉其他鞋办业鞋料市场经圈营户调查显示柜，大约焦有军45神%恰的经营户迫切怖希望迁入，预凉测情况见显表苍3-快2塞、黄3-狗3沫：端表紧3-2乐彩武汉推**位路地区以外的拆鞋城现有经营浆户基本情况毛市场名称宅经营户户数兆市场名称酸特经营户户数枪新兴鞋业批发可市场致60伶紫阳平价鞋城通15牺新涛鞋城倦70盒新华鞋城血30蛋浙江鞋城必76垮晴川桥鞋城逝60译八宝鞋城剩100艰昌隆鞋城倚50膨鹿城鞋城辱30栋盛源鞋城愉30饺合条缺粪计劈54叛1璃户俭

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筋表望3-3裂武汉鞋料批发蛛市场现有经营叹户户数基本情勾况仪市场名称称经营户户数忽汉来市场老172隆硚乌口市础场族43数清芬路市场顿186.倍合钱吨遥计俗401息以上两个具有穷代表性的鞋类消市场群经营户耗户数共胁计球94表2丑户。凶同时由蓬于风“托**毕鞋业商贸允城热”复项目的建设不胁是确**叶路地区鞋业批殊发市场群的简拣单复制，其目胃标定位是将此夕项目按照未来绞鞋业批发零售虑市场的发展目掀标和现代物流处的发展方向，池要求集贸易、附物流、信息、挑服务于一体，拒形成完整配套贯体系的大型专纽业鞋业商贸中喉心。运用本项贿目完善的市场望网络和经营设怪施条件，预计扭可以吸引国内捕外知名品牌及冰代理商进驻量突大为增加，预司计将增夕加踏10职%祥。从以上统计宽的数据来看，支预计将胃有垮260远0纱户的潜在客户瓶群体。可见其仗潜在客户群体趣还是相当庞大疏的。瓣3坏）目标客户群达体的购买心理驰分析乐通过对上述市抚场的经营户的葛调查研究，我光们发现，在这连些潜在的客户毁群体当中主要置存在着以下几驾种购买心理：址a圣)忙、由租户向业怕主转变的要求狠。现有蔑**舞路地区除鼎力勾鞋市外，其他血六个市场的经有营户均以租赁沃方式取得商铺呼的经营权舰，菊2龄5堡平方米左右的名经营铺面，年丽租金一般耳在授3-合5基万元，且租赁催费用呈逐年上风升的趋势。现冬在因龙王庙改废造，旺**贫路鞋市一军间窄2祖5价平米的铺面转需租金竟高渡达棒1句0蕉万赏元济/撕年以上，而且场还十分抢手，古造成经营者经篮营成本的大幅貌上升，因此，忧经营户中大多匠数人都想有自款己的置业。遥B订）、置业投资喷。现在由于股找市的行情低迷句，房地产行业哈以其高增长、岂高回报吸引了遣广大的投资者仔，而在众多的公房地产产品当拘中，商铺更是每成为众多投资横者追捧的对象爪。从苏**萍路鞋市商铺的突市场表现以及炒我们的调查结欲果来看，众多哲的潜在客户都冒表示了明确的援投资意向。如槐一接间鼠6垮0要平方米的商铺轨，售顺价治800照0骄元坛/付平方米计，售芽价在为倘4灵8储万元，若用于赵租赁经营，以粱每沟年仆8来万元计，不考水虑资金的时间垂价值，其静态添回收期只装有样6哈年，其回报率梅是相当可观的鸽。精明的投资稻者当然不会错轿过。霞可见，稳定的忘客户群体及众缘多的置业投资刻者是本项目成乳功的最大保证扬。钓第三章挥项目环境分析一、地块环境肯1骂、土地性质综陆述锯项目选址于武锋汉市腾**陪区新华下路与矿潇湘路交界的磨原武汉东风锅赢炉厂厂址内，俯项目净用地拖约痛5丽5题亩，规划建筑划面积问约滩7.僚3随万方，建成以定后将能容袋纳披150筒0肚户左右的经营迫户进场经营。拌2军、地块周围景软观无本案的北面和仰南面是一些老线的工业厂房和瞧由老厂房改成距的管材批发市先场，视觉环境雹较差，但西面柄是中高档小区掩新华家园，临搭街为好美家、鲁三五酒店、武玉商量贩店、招禽商银行、工商展银行等，商业嘴氛围较为浓厚葬，炫目的立面兼装潢，独特的球建筑模式，为棵本案丰富了区距域的视觉环境作，提升了区域娃层次。栏3购、地块周围的篇交通条件灰本案北接张公耐堤，南连发展肥大道，向东通起金桥大道，具要备较好的货运锋条件。对大物稿流的形成具备服客观条件。贷4楼、地块周围的备配套设施绳本案对面就在岭于武商量贩店色，好美家、三浴五酒店和银行开以及成片的居抓民区，生活及宰商业配套设施拒相对齐全。而血且本案的周围怠有新华路管材侮批发市场、潇伟湘路装饰建材身市场等批发市庄场，对本案聚种集人流、加速律形成大物流条式件具有一定的抛促进作用。枣二、项目地块灵的优劣分析（洁SWOT仿分析）1、优势分析晒地理位置优势经：该地块处于主城郊结合部，急交通方便，运劈输条件较好，据是现代大型物完流中心布局的势理想区域。帐核心商户优势种：我们的股东欢就是核心商户中的一部分，并递在黎**傍路的核心市场侦老市场具有相掘当的号召力。君成本优势：相色对于市中心的补**智路，项目的土砌地成本较低，碗具有较大的成滥本优势。未配套优势：周忆边分布大型便惨民超市武商量形贩店和唐家墩锄购物广场、三扯五酒店、市中喷心医院；四家嗓银阴行茄—严—佩招商银行、工市商银行、中国拒光大银行、中歌国信合，现在持的配套方便市辱场的形成。滋政府的支持：朗此项目是湖北皂、浙江两省的胖签约项目，受鉴到了武汉市市嘴委市政府的高俱度重视与支持使，被列入估**屡区重点建设项寒目。政府的支界持的项目成功镇的最大保障。2、劣势分析绳物流组织困难罚：吐**驴路的物流组织修完全依赖于汉抖正街，且托运米一般为多种商平品组合，依靠径鞋城重组物流胁困难较大，而发依然依赖汉正尤街的物流又诸洗多不便。故客流组织困难松：傍**瑞路的客流组织盲也依赖于汉正筐街，客流的组吸织体系较为完父善，而本案脱据离了汉正街，糠要重新组织客连流存在较大的裁困难。奋脱离了汉正街帜的品牌影响：谊汉正街商品种熟类丰富，方便碗多元化经营户杠打货，脱离汉来正街后，必然译要损失部分多正元化经营的客英户。并重塑鞋业批发藏市场品牌：到彼**晌路打鞋已成为顺客户的一种习咐惯，如果梢**向路鞋业批发市威场继续存在，谢我们市场将难睛以生存，我们桑与阔**衬路市场是你死冬我活的竞争关越系。仓项目地块规模歉偏小，相应的敬配套设施难以技全部满足，周掀边虽然会自然毒形成相关配套摸，但没有整体圣规划，且具有砌落后性。避3傻、项目的机会千分析抓正值肝**腥路改造契机：哑**姑路南面的四个净鞋市场已经确傅定要拆迁，为次我们介入鞋城挣的建设提供了余机会。酸龙王庙商贸中残心定位集购物游、餐饮、休闲令娱乐为一体的部大型主题购物海广场，其建筑周形式为地上十贺层，地下二层谱，经营可能性盼往零售转型。拍龙王庙商贸中怒心成本很高，容其售价或租价僚必然很高，而储鞋类批发商户骗能够承受的成炎本不如服装，乏其可能放弃鞋乱类批发一块。冤4辜、项目的威胁响分析障龙王庙的拆迁负改造是逐步进冬行的，并未形语成市场大的动弯荡，要吸引那售部分商户离开迅**献路存在着一定鞠的困难。批老市场的改造遍没有确定日期灰，商户都愿意绑继续在此经营启，而不愿变动锤，银河市场经截营稳定且规模阅大，诸多因素呀将商户稳定在慕**令路经营。籍本案的竞争对若手龙王庙的定仇位虽然可能往均零售转型，可象也不能确定不额会做批发市场突。蝶本案的竞争对黑手康奈国际鞋挂城与鼎力市场确商会合作，可载能对本项目动磁员鼎力市场的塔商户存在不利盼影响。三、结论孝通过以上的分绞析我们可以看嫩出，本案是机绣会与风险并存睬，其运作成功团的关键取得政贫府的深度支持蜡和如何吸引核净心商户。本案限同们**地路市场群的关筹系基本上是你叫死我活的竞争盏关系，如果政踩府有深度的政吩策支持，如采虹取掐断宋**川路市场的货运航条件、以消防务未达标为由限汗制市场的发展瞎等举措，限制窝老市场支持本短案的发展，否共则送**繁路鞋城的搬迁沿将非常困难，颂本案的运作也误将存在较大的米风险。同时如继何吸引核心商篮户也将是本案有面临的一个较己为棘手的问题耳，一方面顽**站路部分市场的米拆迁给本案的躁建设带来机遇牧，但另一方面父是如何吸引核叠心商户和帮助驰客户留住核心休终端的问题，百如果不能帮助任核心商户留住广核心终端，同穷时竟**费路又难以做到亚整体性搬迁，瘦则本案的建设那将面临着较大梳的风险。骡第四章地块建乱设条件一、工程概况1、项目选址顽**队鞋城选址于武跟汉市汉口付**肯树路壮12侍号，基地西临谷**蓄树路，南临潇霉湘路，北侧与图东侧均为叔30M巾宽的规划道路席。规划用地面五积约为筹37000议平方米下。2、经济指标枯总用地：办3700暑0腾平方米漆总建筑面积：糕7326至0击平方米勺（不含地下室妈）刮泛其中：市场用巧房（带阁楼仓委库锦）徐5487广8仿平方米盏夹颈洽办公用归房豪943裹8图平方米壤键喘椒仓储用遇房远894眉4再平方米稠建筑密度歪：择49.7%照绿化率缠：垦30.4%不容积率竿：稼1.983、建设目标选武汉威**粘鞋城拟将建设闯成为一个集商璃铺、仓储、办姥公配套、停车脆、餐饮等多种西功能为一体，岩涵盖批发、零丢售、商品展示关、新品发布、遮网上交易等多饼种购物方式，错立足于浆**拔路鞋类市场群迟扩容性搬迁，伸考虑筑**席地区鞋类、鞋权料市场集聚性狡发展的需要，停力求新建市场玉的功能提升和司品位提升，将干鞋城建设成为肿辐射全省、面豆向全国的现代赛化、综合性的欢大型鞋类批发怕市场。二、建筑布局拼基地内布置整颤体式商场，基条地东首，沿规杆划道路设置仓档储，商场与仓羽储，商场与仓奖储之间由多层咏物流通道及商宿业步行街相连完。板式高层办书公楼，设在基痒地北侧。基地冬南侧设有商场昼入口、人流集混散广场及商场苹的宣传活动、防休闲的演示广勇场，而北侧设吉商场内商业步乌行街入口景观玻广场，地面停燕车场等。三、交通组织温1膛、人流：人流夺组织主要考虑阿步行人流，车刑行人流。步行混人流由城市人轨行道出入基地骑内步行街入口防广场或商场入延口广场。车行马人流由地基北伸侧规划道路入抱口，经停车场魄（包括地面、他地下室、屋面温）停车进入商铃场、办公楼或智仓储；或者由窗潇湘路出入口伸，经商场入口谢入广场临时停统靠出入。泡2朵、物流：物流柏由东侧或北侧截规划道路物流盒出入口，出入兔基地，直接停符靠卸货平台，楚或经由环形坡戒道，物流通道歇出入仓储。人差流物流贷两者流线明确汤互不干扰，形胖成相对独立系晌统。尤其设置距的多层物流环牛形环道能大幅谷提高物流配送爬效率，对提升丙二、三层商场仔商业价值起巨茶大作用。响3幕、停车：物流薯停车安排在基辽地北侧，就近慨仓储布置；人玉流停车，除部逮分地面外，充份分利用地下室烈，屋面空间解肠决日益增加停赌车要求。狗四、给排水设猛计艰1喜、生活给水系杀统拦水源：以城市脊自来水网为水阁源，二左路牌DN20坡0肺给水管引入，晶在基地内侧形画成环状。对生活用水量统乳计：办公部分箱最大日用水量撞25M械3集/当D化，商场最大日疾用水量以折280M剂3绵/阅D闲计，其他用水讨量以厨50M喘3怀/仍D容计，则合计本盆工程最大日生把活用水量约为荷355M猪3历/亩D院。章给水系统：本充工程给水采用顿分区给水方式简。给水系统共搞分诞2班区，地下室到兽四层为低区，急用水由市网直杨供。五旅层懂—罪九层为高区，软由生活水池、扔变频调速水泵镜联合供水。生浆活水池，水泵狐房设在地下室受。用水量按功稍能分别单独计惑量。室外由市欢网接二慌条踩DN20情0馆给水管，在地烈块内连成环状屡，生活、消防厉合用。2、排水系统幕排水量：最大目日排水量按最岔大日生活用水道量方的绒85巷%焦计，则排水量贯为讯300M阵3堤/电D桥。吧排水方式：室室内排水采用污送废合流系统。寻高层污水立管笑设置专用通气够管通气，多层戏商场污水立管鸦设置伸顶通气浪管通气。污水岸汇集后，经化楼粪池处理后排跪水市政污水管各道。屋面雨水应系统设计重现苹期啊为屿2拣年，雨水管道凝配合建筑专业筝布置。室外雨背水经收集后就东近排入市政雨正水管道。地下下室排水设置集就水坑，由潜水义泵提升排至室震外。拖3滤、消火栓系统把消火栓用水量涌计算：本工程秩由一栋高层办透公楼、大型多临层商场、多层讲仓库组成。消掀火栓用水量按言用水量最大的恢建筑物的一次汁消防用水量考逃虑，则室外消公防用水量带30L汇/喜S谷，室内用水量它30L炸/锤S历，室内用水量法30L秧/辞S驻，火灾延续时熟间策3模小时。复室外消防系统载：室外消火栓然管道系统与生类活给水管道合思用，给水环网皱上设置地上式放室外消火栓。欲室内消火栓系症统：采用临时息高压系统。高甜层屋顶设一座型18M马3团消防水箱，地血下室设置舱720M终3如消防水池和水屋泵房，消防水湿池分为二格。壁系统竖向不分絮区。消火栓按揭任何层一点两祥支水枪到达为某原则进行布置创。动压超过米50M叙的消火栓采用刊减压消火栓。4、喷淋系统润本工程在室内杯满堂设置自动楼喷水灭火系统趣。其中仓库按什仓库危迎险聋Ⅱ序级布置；商场土、地下室汽车炒库按中危险府级小Ⅱ服级设计；办公芽楼部分按危险循级肯Ⅰ厕级设计。五、电气设计床1护、动力配电：肯包括电梯等设滑备的配电及其价控制；工程枕设鹊10/0.4播K辽V禾变配电所。自栏备电站设计按钞平时保证二级求负荷用电，火晌灾时保证一级声消防用电和满怕足大容量电机未启动要求确定座发电机容量戒为愤200K胜W睡。泉2含、电气照明：道包括一般性室荷内外照明、应草急照明、疏散绸照明；骡3撇、雷接地系统搁：采用屋顶避雁雷带防雷，柱士内主筋作为引沾下线，接地采汪用联合接地极略，在底层设总哀等电位端子箱喘，把所有进出圣建筑物的金属裕管线及建筑物椅的金属构件与掏总等电位端子间箱连通，在卫投生间等处作局桥部等电位联接伍。正4摔、弱电设计：遇电话、信息网锅络系统；有线胸电视系统；安肢全监控系统，淘在鞋城的各出烈入口、楼道、驻停车场的适当霜位置安装一定友数量棉的雀CC诚D宿摄像头对小区企进行全方位监暮控。六、电气消防认本工程依火灾焰自动报警系统肠设计要求，采努用以下措施以欺消除电气火灾买隐患，及时监之控火灾事故发子生：抗1撕、先在电气设退备材料选用上胡采用阻燃管线脾材料。剪2惭、整栋楼设有务以烟感温感为榜主的火灾自动脊报警系统，火室灾广播系统和骤火灾通讯系统怎。非3雪、自动报警的钉区域均设有手珍动报警和消火矮栓报警。拜4滨、在设有火警傻系统的场所设宗火灾疏散指示佳和事故应急照串明系统。七、通风系统蜻1源、商场：设置铅机械排烟系统杀，并与平时机距械通风系统合隆用。平时采取裁机械排风，失歉火时采取机械重排烟。兰2拒、办公楼：楼什梯间及合用前骂室采取自然排苦烟，消防电梯罪前室设置正压咏送风系统。恭3存、仓储：设置拦机械通风系统伪，排风量桶按腹4翻次强/祸小时计算。蝶第五章轧项目投资经营蔬方案咸一、投资组合开方式础本案用于开发隶投资的资金来葛源主要有三个缩渠道：一是自偷有资金，二是歪向银行贷款，遣三是预售收入酒用于投资部分斥。资金运作方隆式如下：自有齐资金部分由企疾业自筹，其中牺作为若**掌有限公司的投及资方武汉粮**盐有限公司出借资团400列0宽万人民币，控搅股方武汉南国讨置业有限公司下投舍资痛932戏0驱万元，自有资点金全部用于投滑资。向银行抵极押贷偶款弟1000巷0孔万元，用于项院目建设。不足熄部分用预售收剖入再投入。贪二、资金运作魄方式难在项目的前期扛，将汇集到的返自有资金用于宪支付土地使用片权出让金和前术期工程费；在属取得土地使用跪权后，可将其御向银行或金融宜机构抵押以获冲取银行抵押贷哄款，用于地上臣建筑物建设；趣当主楼建设快枪要封顶的时候竿，可进行预售桂，预售收入再养投资就可将整凡个项目投资完帝成。依第六章北项目投资估算斗及资金筹措计申划图一、项目的主垃要经济技术指烫标其本项目的主要允经济技术指标窄如下：甘a齿、建设规模：君规划总用地面驾积侍绕3700甩0绸平方米扶；绢总建筑面真积啄胞73260M袜2鹰;别总建筑基底面削积伟豆18389慎M烦2倾,亏地上三层，局湖部四层；管容积因率旗鸦1.9陆8;馋建筑密光度古闷49.7融%创；剥b狠、项目建设悼期加牺1转年；竿c斩、项目总投损资久3037芒1.懂8奴万元；然二、项目投资袭测算毒序号桌项目名称召建筑面授积疮M2录单位成本拒单项总成本莲销售单价年备注甲一呈土地成本拥55.5猜亩声24涉0兄万越/婆亩薪13320被竿仓二茫前期工程费距隐弱379.0锡电颤1扭勘察、规划设套计费、监理费捞等糟73260揉50占366.3驴肢建安成汪本小*3%搂2置可行性研究费日否仇12.7到翼建安成奏本抵*0.1%权三独建筑安装成本辰开瞎12686.准8丈周等一早)箩土建成本赴73260宫桃10008.再8核卸飞1粒商场、办公楼退64316剥1000故6431.6帅钓割2阶仓储确8944咸800稍715.5泥昂春3辰地下室腹11378霉2000峡2275.6若盐逗4喜区间道路、管日网及绿化基73260合80迅586.08鸣撒惜二杜)巷安装成本海73260姥档2678.0苹2催拐难1睬给排水及消防织系统闯73260挂70舟512.82扁莲康2怎变配电、电力胡及照明系统级73260涝50亦366.3包乱酸3练弱电系统晚73260朝30壁219.78弟稠上4意空调通风系统毅73260长120久879.12乓蒜厅5搏电梯肯起状700文雷10岁部货梯、股10柿部扶梯把四记直接成本小计贯剪粒26385.龄8晋起叔五废管理费用高溜遣380.6礼退建安成兔本述*3%碑六沉财务费用盼亚洽580录滚建设期内年平甲均贷携款疾1姑亿，建设期内蛾均匀投入。乏七喊销售费用洒这割1579.1娇尖销售收肆入暖*3%灰八丢不可预见费肺览宵1446.3绩球(处四顾+律五傻+材六助+赞七共）抖*5%粒九菌总成本合计职怠材30371.玩8鼠信谊十陆销售收入蚊头毛52636.倍4院残举泄商铺猎54878匠悔43902.叨4暗8000宰浸局办公宰9438敌编3775.2义4000客买驻仓库哭8944处赖2683.2州3000证粪群地下室谷11378毁蜓2275.6易2000伍母十一食营业税及附加漫萝趁3684.5顷酬销售收入外*7%德十二套土地增值税电集木4021.0粱赶增值额么*30%饮十三酒利润浪绩剧14559.盲1飞赛勒十四这企业所得税吨恐然4804.5雷她墓十五亮净利润很恢彩9754.6喷颗号祥十六垫净利润率枕览勺32.12%子乏惜三、资金筹措拘计划墨1党、项目总投资尽（不包括开发乎期间税费伍）亡兴根据国家和有巩关部门关于项杏目总投资的规达定，本项目的雾总投微资护=取建设投弹资统+封建设期贷款利命息井+亚铺底流动资盾金扭=30371般.脂8栏（万元）。猛2盯、资金筹措方奔案甚2.挎1式资本金及来源薯根据国务院国箩发遣[1996]错3春5恩号文规定，本季项目企业应具盖备不低于项目惠总投匠资胳35穴%窗的资本金，特即挖30371.催8×35%=吉10630浮(涉万惧元胶)风，因此本案企境业自筹资金肚为扭1332嫂0主万元。猫本项目所需资敏本金由企业用告自有资金投入巾。单2.期2州建设投资资金狭来源变建设投奔资治30371.侮8归万元中。计划辆向银行申请长茎期贷顿款积1000还0顷万元；企业自蚀筹资厨金吩1332情0杨万元；企业用盐建设期内房产荷销售款投耳入急7051.前8民万元。（附：跌投资计划与资这金筹措表）目投资计划与资蹈金筹措表延备集镰2005枝年吐2006求年绩2007紧年挖序号钩项目嚷合计亏上半年骨下半年市上半年施下半年升上半年乐下半年狗1块投资总额帝42098.尾8凯360扮17756强9253.5振10398.味5糟2739.8武1591队1.1羽建设投资锹41518.乞8剖360寺17756携9253.5矩10398.绩5跳2739.8糊1591犁土地成本愿13320渔0白13320劲0象0愿0桌0素前期工程费锹379尿100侦279俱0掌0渗0疲0区建安工程费矩12686.晓8病0袖3400伟3000闷3203.3辅2000旷1083.5虽开发期间税费鸣11726.龙6图0邮0绵5000既6059坑400孟267.6狮不可预见费金1446.3葬200犹400摧300纠300珍126.3餐120刷管理费忽381绪60羡67鱼63.5协63.5意63.5响63.5蛮销售费任1579.1三0否0改600柔772.7准150反56.4絮1.2童贷款利息浴580绒0杆290担290份0惨0网0寻1.3闲流动资金制0槐0屠0著0侄0妈0营0痕2酱资金筹措宜38077.察3代9000骡14320殃9253.5肃10398.愁5哨2739.8既1591缴2.1巩自有资金霉13320液9000麻4320陕5204史4339.5砌2739.8蛾1591清2.2汉借款劳10000个0预10000异0缎0总0候0节2.3颂销售收入再投盼入缺18778.见8猴0渠0汉4049.5练6059旋0崇0精注：此处总投竿资包括开发期徒间税费。虚第七章敌项目财务效果舞评价峡对本项目进行冲经济效益分析页评价的主要依汉据是国家计委已、建设部颁发家的《建设项目栋经济评价方法划与参数》，参爱照我国新的财厌会制度，结合妈房地产开发的比实际情况，计辈算本项目全部秧投资的经济效角益。主要评价缺指标有：财务庭内部收益率、鸡财务净现值及绘项目动、静态麦回收期等指标弱。予注螺：令①敲财务内部收益厦率是指项目在努整个计算期内边各年净现金流既量现值累计等达于零时的折现驳率。反映出项准目所占用资金兄的盈利能力，盾即反映出项目驻的盈利能力。宣当财务内部收悠益率大于基准胡收益率时，则雾认为其盈利能谨力已满足最低桶要求。摆②萍财务净现值按阿事先规定的基篮准贴现赤率奏I雅将项目计算期曾内各年净现金蚂流量折现到建德设期的现值之徒和。是考察项絮目在计算期内趁盈利能力的动扰态评价指标，坛净现值大于或轻等于零的项目沈是可以考虑接禾受的。扔项目全投资现喝金流量分析表斥序号顷项目煌建设期骄销售期戏2005众2006术2006若2007倦1臣现金流入若0撇45755.贼5抱

飘6880.9脂1.1请销售收入裹0意45755.断5甩

演6880.9皂商铺些0蜡41707.过3播

弯2195.1朽仓库工0翁2683.2爆

妻0窑写字楼棚0店0麦

谊3775.2短地下室、车库食0地1365庭

叠910.6看1.2粗其他现金流入碗0袋0甜0悟0异2叶现金流出各17826谢19362.萌0笋

竹7747.7由2.1祝建设投资练17226冷7703.0扭

贺6833.8羽土地俱13320追0杯

但0举地基开挖、土乓石方外运勇400录0攀

老0杨建设投入喜3506壶7703.0牙

期3416.9秤.1伴前期工程费约379极0鹊

腐0蝇.2胡分期建设款妖3000待6203.3列

脏3083.5纺.3窄管理费用来127炼127间

载127规.4沈销售费用辫0浅1372.7铁

骄206.4旨2.2主土地增值税期0叨3636.3乌

柄384.7石2.3圾销售税金及附气加纱0精3202.9全

灭481.7翼2.4爽所得税肝0桶4219.8仓

友-198.8敢2.5丰不可预见费嘉600旷600续

谜246.3较3飘净现金流好-17826淹26393.伯5硬

浸(寿866.8)瓶4以累计净现金流随-17826休8567.5溉

炊7700.8缘5线折现净现金流食-17142外.3脖23565.才6左

荣-722.3灾6分累计折现净现睛金流寨-17142套.3佩6423.3填

举5701.0伴7之税前净现金流摊量苗-17826须30613.查4盟

帝(金1065.6敬)猜8练税前累计净现狱金流量馒-17826辽12787.翠4蒸

衣11721.粉8拦9炎税前折现净现蝇金流量少-17142呈.3此27333.堆3悔

取-951.4扯10登税前累计折现岂净现金流量铸-17142港.3景10191.宁0溜

劣9239.7须趟评价指标奋税前怠税后拐

场

魔咱1鲜财务净现帜值无(络I=8%)精9239.7减5701.0证

导

倾前2笔财务内部收益蒙率澡

烛

规

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泰冠3百投资回收拦期跃(煌静娱态克)仆1.58额1.68国

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诞

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