昆明北市区干休所项目产品初步建议

昆明北市区干休所项目产品初步建议第1页/共63页曲靖昌裕集团—昆明干休所改造项目100%概念设计&开发建议阶段100%ConceptDesignPhase2012.5.10DraftCommunication

【沟通稿】昆明北市区干休所项目产品初步建议第2页/共63页市场分析别墅市场洋房市场产品建议户型配比别墅物业建议洋房物业建议小高层物业建议【报告整体构架】物业组合第3页/共63页第一部分：低密度市场分析别墅市场洋房市场分析总结第4页/共63页主城区在售低密度项目面积、单价区间分布——别墅城近郊独栋面积区间350-500㎡，双拼面积区间：240-300㎡，联排面积区间180-260㎡，叠加面积区间130-150㎡；昆明城市别墅整体面积较大，联排和双拼面积接近，通过总价区分。受容积率限制，纯别墅项目相对较少，目前低密度物业项目中普遍以别墅配合洋房形式出现别墅类型单价区间（元/㎡）面积区间（㎡）独栋24000-30000350-500双拼16000-22000240-300联排12000-16000180-260叠加9000-11000130-150昆明低密度市场产品面积区间段分析第5页/共63页主城区在售低密度项目面积、单价区间分布——花园洋房城近郊花园洋房面积区间:四房144-148㎡、大三房115-138㎡、小三房89-105㎡产品设计上都注重户型与结构高度结合，高附加面积赠送结构上多为1-6层设计，1-2层跃层（1楼带前后花园）、或设置-1层地下室与1层形成跃层；2-4为平层；5-6层为退台式跃层洋房功能面对客群单价区间（元/㎡）面积区间（㎡）阔绰四房终极置业型6000-12000140-148大三房再改善置业型110-138小三房首次置业型、首改置业型87-89昆明低密度市场产品面积区间段分析第6页/共63页项目位置：昆明盘龙区东白沙河青裕路西物业类型：联排、双拼、花园洋房占地面积300亩建筑面积39万㎡容积率1.20一期总户数974户车位数1000个物业类型功能面积区间（㎡）户数项目总户数占比占比花园洋房四房两厅一厨三卫三阳台16515616%93%三房两厅一厨两卫两阳台12825226%三房两厅一厨两卫两两阳台9030031%两方两厅一厨一卫一阳台8015016%万科·白沙润园

【低密度项目户型配比分析】别墅联排1234363%7%联排2204363%双拼250202%950第7页/共63页城市山【低密度项目户型配比分析】项目位置：昆明市西山区马街物业类型：洋房、别墅占地面积126亩建筑面积11.6万㎡容积率0.92一期总户数660户车位数700个物业类型功能面积区间（㎡）户数项目总户数套比套比花园洋房四房两厅一厨三卫三阳台（跃层）145406606%48%三房两厅一厨两卫两阳台120-13612018%三房两厅一厨两卫两两阳台104-1148012%两方两厅一厨一卫一阳台898012%别墅联排1706210%52%叠加114525839%叠加2132203%660第8页/共63页项目位置：昆明市西山区银海山水间对面物业类型：洋房、别墅占地面积156亩建筑面积16.7万㎡容积率1.67一期总户数500户车位数815个华夏曦岸【低密度项目户型配比分析】物业类型功能面积区间（㎡）户数项目总户数占比占比花园洋房四房两厅一厨三卫三阳台148-1647447515%97.6%三房两厅一厨两卫两阳台114-13723549%三房两厅一厨两卫两两阳台85-8915432%别墅联排275102%2.4%双拼40320.4%475第9页/共63页格拉斯香水小镇【低密度项目户型配比分析】项目位置：昆明市官渡区彩云北路螺蛳湾对面物业类型：洋房占地面积79亩建筑面积11万㎡容积率1.5一期总户数318户车位数420个物业类型功能面积区间（㎡）户数项目总户数占比占比花园洋房四房两厅一厨三卫三阳台1384815%93%三房两厅一厨两卫两阳台126-1319630%三房两厅一厨两卫两两阳台87-8911035%两房两厅一厨一卫一阳台786420%318别墅无第10页/共63页昆明低密度市场去化量分析表项目推盘时间产品面积（㎡）均价（元/㎡）开盘推出套数销售套数去化率房源销售周期万科白沙润园未定联排203-234/未推出未推出//双拼250/未推出未推出//2011年9月洋房9010500604575%8个月115-1281030017615790%14510000565394%华夏曦岸2011年8月洋房89100001548655%14个月114-1371100023520285%1489000744662%2011年10月联排2751800010660%14个月双拼4032400022100%城市山联排170/未推出未推出//叠加1145/未推出未推出/叠加2132/未推出未推出/2011年10月洋房1457000201680%12个月120-1368000605591%104-1148500403690%898500403075%滇池卫城（悦湖郡）2010.5联排199-2261500015640%截止到2010.7.5剩余3套双拼200-291260007342%第11页/共63页别墅去化速度2011-2012年昆明远郊别墅市场，凭借小面积低总价的别墅产品，取得良好的销售业绩，具有代表性的是御景新城、安宁温泉山谷等项目。2011-2012年昆明市区别墅项目分期推盘量约30套/月，分期开盘销售率约在50%，整体消化周期约一年至一年半的时间。由于目前昆明市区别墅价格已达到15000-30000元/㎡，总价过高，整体去化速度较慢。洋房去化速度2011-2012年昆明洋房总体供盘量较少，目前来说，退台式花园洋房在昆明仍属于稀缺产品主力面积以110-135大三房为主，去化率都达到80%以上目前市场上主要几个在售洋房项目都是注重产品设计来支撑产品品质，出现了产品内部功能与外部功能高度结合的产品，如万科白沙润园。洋房市场价格在6000-12000元/㎡，高价区间集中在滇池片区，周边配套强大；低价区间集中在北市区，配套匮乏，很难支撑高价格。昆明低密度市场去化量分析小结第12页/共63页本项目可物业可行性发展方向市场依据昆明近郊低密度项目物业组合多为花园洋房+别墅+局部商业昆明近郊花园洋房普遍为140-143㎡、105-135㎡、85-89㎡-三个面积档次：昆明近郊花园洋房整体去化速度较快，其中105-135㎡的三房产品销量最佳昆明近郊联排别墅普遍面积区间为180-260㎡昆明近郊叠拼TH别墅面积区间在160-180㎡别墅项目整体消化周期长达1年以上，总价过高，去化速度慢；其中近郊别墅项目去化速度相对较好的产品为小联排产品，叠加别墅以城市山项目为例，去化速度较差昆明近郊低密度项目各项物业占项目总面积比为花园洋房58%-90%别墅5%-50%商业5%昆明低密度市场项目配比、及户型去化量分析总结第13页/共63页第二部分：户型建议物业组合建议户型配比建议第14页/共63页

根据目前昆明低密度市场在售项目调查分析，销售速度较好的几个低密度项目均以洋房配合中小面积别墅、并附带少量中高级物业配套商业的物业组合形式存在，整体销售速度相对均好。花园洋房+小高层板房+联排别墅+叠拼别墅（TownHouse)+局部商业坐拥黑龙潭国家森林公园旁，坡地低密度品质型社区物业组合建议结合市场情况与项目地块条件和容积率指标分析，本项目物业最佳配比形式建议为：现金回流品质拉伸配套支撑++=价值标杆第15页/共63页根据目前昆明低密度项目产品面积配比分析，本项目各物业面积配比及建议户型面积区间为：洋房（40%）户型面积区间建议为140㎡、105-135㎡、89㎡、143㎡（跃层）；共四个面积档次；主力产品面积区间集中在105-135㎡品质三房产品，与市场主流产品面积相似，利用产品创新与高附加赠送提升物业品质（多层洋房跃层可考虑做1跃2的形式，1楼带花园；或顶跃的形式，跃上层以退台形式，设置大面积露台。增加户型附加空间，弱化大户型总价抗性）小高层电梯房（15%）户型面积区间建议为140㎡、105-130㎡、80-89㎡三个面积档次，主力产品面积区间105-130㎡联排别墅（15%）户型面积区间建议为：170-180㎡、210-220㎡两个面积档次；主力面积区间210-220㎡叠拼别墅（15%）户型面积区间建议为：160㎡、180㎡两个面积档次，面积档次避免与多层洋房形成竞争，通过单价与联排别墅区分。配套商业（10%）社区配套型集中或独立商业式设计产品配比建议第16页/共63页以上配比建议是本公司根据昆明目前市场上各低密度项目配比情况及目前市场客户需求和产品去化量总和考虑后给予的意向性配比；项目实际户型配比情况需根据地块特性和容积率等综合因素考虑后设计。因此，项目实际户型配比配与会上述意向性配比情况有所偏差，固上述户型配比仅仅作为参考和设计引导方向物业类型功能面积区间（㎡）各物业总面积㎡总建筑面积（㎡）各物业面积占比㎡户型面积比花园洋房四房两厅一厨两卫14020611.2956681.0240%7%三房两厅一厨两卫120-13515%三房两厅一厨两卫105-11510%三房两厅一厨两卫898%别墅叠拼11607729.2315%5%叠拼218010%联排1170-18015%11%联排2210-2204%电梯房四房两厅一厨一卫14010305.6420%5%三房两厅一厨一卫105-12012%两房两厅一厨一卫80-898%商业独立/5152.810%10%总计56681.02100%100%产品配比建议出让地块规划经济指标：总用地面积：42940.19㎡总建筑面积：56039.54㎡容积率：1.20第17页/共63页第二部分：户型建议别墅物业发展建议别墅户型设计推荐洋房物业发展建议洋房户型设计推荐第18页/共63页舒适型别墅应该追求完整的功能空间、清晰的空间序列以及产品细节的打造，营造宜人的空间尺度室内空间室外空间内外空间关系客厅、挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间大面积庭院、多重庭院、精装修庭院大面积观景窗、多房间景致宜人空间尺度【别墅物业建议】第19页/共63页室内空间——大面积会客厅

舒适型别墅注重打造公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅和餐厅或者起居室面积和应达到70-80平方米的规模。【别墅物业建议】第20页/共63页室内空间——多处挑空处理

挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。舒适型别墅客厅挑空面积一般在25-35平米之间即可达到效果餐厅也可设置挑空，面积在14-20平米即可【别墅物业建议】第21页/共63页厨房和餐厅，是女主人的“地盘”；有别墅居住经验的女性，对餐厅和厨房的关注度极高，关注点集中于：是否有中式厨房与西式厨房，且各自独立；中式厨房的面积是否合适（20平方米较为合适）餐厅与起居室是否有明显的分隔；操作台面临窗而布室内空间——厨房与餐厅

【别墅物业建议】第22页/共63页主卧室区

各卧室尽可能配有衣帽间二层独立家庭室、独立舒适的书房男女主人衣帽间分开主卧室40-50平方米以上衣帽间>10平方米

地下室设置1-2间常驻司机、家庭保姆房间

保姆有独立出入口，可设置在侧向、后向花园，通过庭院进入。

私家庭院内能有小面积的独立空间，可按照业主生活喜好随意安排，例如SPA、玩具间、花房…

首层设置带独立卫生间的卧室，方便老人居住室内空间——主卧室区与特殊空间

【别墅物业建议】特殊空间

第23页/共63页外部空间入户处庭院——内外空间交流别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感；手法一：入户门廊手法二：院门入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔；门廊入户院门【别墅物业建议】入户前院第24页/共63页外部空间——叠加别墅立面风格【别墅物业建议】利用山体户户有天有地退台式叠加退台式叠加立面空间感一层带地下室第25页/共63页外部空间——联排别墅立面风格【别墅物业建议】第26页/共63页第二部分：户型建议别墅物业发展建议别墅户型设计推荐洋房物业发展建议洋房户型设计推荐第27页/共63页联排户型1：160㎡第28页/共63页联排户型2：180㎡第29页/共63页联排户型3：200㎡第30页/共63页联排户型4：230㎡第31页/共63页联排户型4：260㎡第32页/共63页叠拼TH户型1:(1跃2：180㎡)第33页/共63页叠拼TH户型2:(3跃4：160㎡)第34页/共63页叠拼TH户型3:(3跃4：160㎡)第35页/共63页叠拼TH户型3—1跃2：180㎡第36页/共63页叠拼TH户型3—3跃4：160㎡第37页/共63页别墅物业发展建议别墅户型设计推荐洋房物业发展建议洋房户型设计推荐第二部分：户型建议第38页/共63页内部力求户型结构与功能高度结合，高附加值空间赠送。外部诉求建筑空间美感与立面内涵同在。室内空间创新空间内外空间关系大面积、多角度景观窗、大露台、客厅、餐厅、厨房、特殊功能空间前后庭院花园、下沉式庭院、空中花园、电梯入户中式现代立面、空间建筑形态功能与结构高度结合【多层物业建议】第39页/共63页项目产品设计可借鉴方式1、花园洋房设置电梯直接入户，提升产品品质2、附一层地下室设计，与地上一层形成跃层户型3、退台式设计，户户有天有地4、地上一层前后花园设计地下室储物空间前后花园【多层物业建议】产品创新——退台式、地下庭院、前后花园、电梯入户

退台式设计下沉式庭院第40页/共63页内部空间——结构与功能高度结合、高附加值空间赠送

【多层物业建议】主卧室带独立卫生间、衣帽间，增加主人尊贵感客厅景观阳台与卧室相连增加采光窗数量，每个卧室凸窗或落地窗设置，扩大景观享受免各个功能房进深面宽合理设置，提高使用价值大面积景观窗主卧带衣帽间景观阳台连接卧室第41页/共63页外部空间——中式现代风格、赋予建筑内涵和强烈的空间感

【多层物业建议】中式现代风格立面建筑空间艺术浅色、中式现代外立面风格，清新脱俗立面具有强烈的空间视觉感第42页/共63页别墅物业发展建议别墅户型设计推荐洋房物业发展建议洋房户型设计推荐第二部分：户型建议第43页/共63页阔绰四房户型1：148㎡1、客厅超大景观窗连接卧室2、主卧室带独立卫生间，衣帽间3、卧室大面积景观凸窗或落地窗，扩大视野享受范围4、主卧室衣帽间5、老人房带景观阳台第44页/共63页阔绰四房户型2：148㎡1、前后超大景观窗设计2、入户玄关、保证私密3、卧室大面积景观凸窗或落地窗，扩大视野享受范围4、主卧室衣帽间第45页/共63页阔绰四房户型3：144㎡1、客厅超大景观窗连接卧室2、前后双阳台3、主卧室带独立卫生间，衣帽间4、卧室大面积景观凸窗或落地窗，扩大视野享受范围5、储藏室设计6、中西式厨房设计第46页/共63页阔绰四房户型4：142㎡1、客厅超大景观窗设计2、入户玄关、保证私密3、卧室大面积景观凸窗或落地窗，扩大视野享受范围4、主卧室衣帽间第47页/共63页品质三房户型1：137㎡1、大面积入户花园赠送，保证入户私密性2、大面积景观阳台连接卧房3、主卧室设置独立卫生间、衣帽间显示主人尊贵感4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围1234第48页/共63页品质三房户型2：136㎡1、玄关设计，保证入户私密性2、大面积景观阳台连接卧房3、主卧室设置独立卫生间、衣帽间显示主人尊贵感4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围第49页/共63页品质三房户型3：137㎡1、入户玄关保证住户私密性2、大面积前后景观阳台3、主卧室设置独立卫生间、衣帽间显示主人尊贵感4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围123第50页/共63页品质三房户型4：135㎡1、入户玄关保证住户私密性2、大面积景观阳台3、主卧室设置独立卫生间、衣帽间显示主人尊贵感4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围第51页/共63页品质三房户型5：130㎡12341、客厅超大景观窗设计2、入户花园、保证私密3、卧室大面积景观凸窗或落地窗，扩大视野享受范围4、主卧室衣帽间第52页/共63页品质三房户型6：127㎡1、玄关设计，保证入户私密性2、前后景观阳台3、主卧室设置独立卫生间、衣帽间显示主人尊贵感4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围第53页/共63页12341、客厅超大景观窗设计2、入户花园、保证私密3、百变空间，可改成儿童房或书房4、卧室大面积景观凸窗或落地窗，扩大视野享受范围品质三房户型7：125㎡第54页/共63页品质三房户型8：125㎡1、玄关设计，保证入户私密性2、客厅大面积景观阳台3、主卧室240度飘窗设计4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围第55页/共