年郑州某房地产项目可行性毕业设计

第1章总论1.1项目提出的背景我国经济发展仍处于较高增长速度阶段,房地产今后发展的空间相当大.目前我国第三步战略部署刚开始实施,经济发展又进入一个新的阶段.经济全球化和加入WTO,使我国既面对着严峻的挑战,又迎来了新的发展空间.同时,扩大内需,开发市场,既是当前的紧迫要求,又是长远的战略方针.钱纳里认为,在人均GDP560美元~1120美元时,工业化将进入加速发展阶段.在这个阶段,房地产业必然获得较快的发展,并随着工业化的逐步完成,成长为支柱产业.2006年1月12日，国家发展改革委宏观经济研究院发布报告称，2005年，中国房地产集体进入中期性调整阶段，此次调整可能将至少持续3年，甚至可能长达6年。此外，国土资源部土地利用司副司长宋克欣日前在刚刚结束的土地一级开发热点与实务研讨会上透露，购买第二套住房将可能被征高额不动产税。同时，有关专家也对未来房地产市场将会出现的变化进行了一定的预测，如建设品种、建筑材料、开发用地、物业管理、融资渠道、商业结构、营销模式等都将会有不同程度的转向。

面对充满变数的房地产市场，企业该如何应对变化、规避风险，广大开发商都想为自己寻找一个最佳突破点。观点在碰撞中不断升华，位于中原腹地房地产制高点——******的开发商们要想求生存必须了解本地行情，根据市场状况选择积极的应对措施，开发市场需要的产品。始于2004年初的一系列调控政策，使房地产行业出现转点，表现为投资下降，销售放缓，但调控只是针对宏观经济和行业自身存在问题，延长行业上升期的手段，通过对未来供求层面的分析，行业长期向上趋势不会改变。房地产的不可移动性决定了其产品具有特定供求半径，加之我国区域经济发展的不平衡造成了房地产市场的区域分化。******市是******省省会，全省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原，辖12个县（市）、区，其中县一个、县级市5个、区6个，2005年10月以后，******房地产市场悄悄涌动逐渐复苏，房价变动不大，呈现低幅上涨的态势。预计2006年，随着高层的精品化、概念化，绿色住宅、节能建筑等理念的成熟，******市东西长166公里，南北宽75公里，人口631.63万人，全市总面积7446.2平方公里。其中城区面积1010.3平方公里，人口216.3万，建成区面积125平方公里。******历史悠久，文化灿烂,旅游资源丰富。轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村遗址、夏都阳城遗址、商城遗址等记载了她8000多年的文明史，以黄河游览区、大河村遗址为主的黄河历史文化旅游群和以少林寺、嵩山国家森林公园为主的嵩山风景名胜区给******增添了无穷的魅力，被评为全国首批优秀旅游城市。城区开发发展较快，房地产业尤为显著。中部战略和城市化进程是******楼市迅速发展的根本保证。******的最大资源在于核心的地理位置和******1亿的人口，楼市的源动力在于中部战略的实施和城市化进程。11月，《中原城市群总体发展规划纲要》正式出台。2006年郑汴一体化建设也将正式启动，在这一大趋势下，市场向好亦是必然。郑东战略彻底改变区域格局。2005年，******房地产市场总体上比较平稳，没有像外地那样大的波动，新老八条的出台，税收的调节，都没有动摇******房地产市场看涨的行情。不管是住宅地产还是商业地产，火爆运筹、踊跃选址等都说明政策的调控对******地产市场影响不大。2005年，从推出的楼盘看，高层、小高层的比重加大，受居住习惯的影响，多层成为稀缺房源，导致多层价格明显攀升，与高层、小高层价位拉近，楼盘的价差幅度不大。多层的居住购买心理仍左右人们的意识，但有一点可以肯定：2006年多层将进入稀缺市场，房价看好。总体上看，2005年国家关于房地产市场调控政策的出台，短时期内，由于购房者持币观望，造成楼市的暂时低迷。2005年将持续走高，但不会出现楼市泡沫。判断楼市泡沫的核心标准，我认为那要看购买者中理性居住与狂热投资的比重孰轻孰重。在******，不管哪个楼盘，狂热投资的都很少，还没有楼市泡沫形成的客观条件。2005年在楼盘营销上，出现了新的挑战：二手房市场的成熟与销售网络的运用。成熟的二手房代理商，挤兑了部分新楼盘的潜在客户，成为房地产市场的劲旅。同时，利用二手房市场的网络优势，进军新楼盘的营销代理。2006年，这一态势将进一步加强。2006年，对于地产营销策划而言，机会和挑战并存，是重新洗牌的一年，外地知名品牌的进驻，本土品牌的树立与转化，都伴随着激烈的市场竞争。面对日益理性、成熟、专业化的开发商，地产营销策划机构面临全新的挑战，对专业能力提出了更高的要求，将导致营销策划机构的两极分化。强者更强，弱者将自动出局。******的城市框架并不仅仅是北扩东移，******市西北方向最早有了一个高新技术开发区，距高新技术开发区不远，还有一个******综合投资开发区；东南方向，有一个******经济技术开发区。九十年代初，在高新技术开发区贯穿南北的瑞达路上建起了一批商品房，由欧式花园别墅，又面向普通家庭的一般住宅。除启明村等几个楼盘有一定的销售量以外，大部分已空置十余年，几年前还被餐饮业租用的欧式花园别墅，现在已成为了附近农年的临时仓库，怎么也掩饰不住“旧时谢家堂前燕，飞入寻常百姓家”的荒芜与苍凉。综合投资开发区，因建成时间短，西侧受铁道的影响，开发的房地产项目不多。经济技术开发区新开发的楼盘较多，而且已成规模，形成以别墅、叠加别墅为主的产品特色。但经济技术开发区的楼盘除较早的专家花园、格林有较高的入住率，大多楼盘的实际情况是呼声高、成交低。郑东新区现在是一个热门话题，数平方公里的中央商务区已初具规模，政府的支持力度较大，但仔细分析就会发现，新东区的房地产走的是高端发展路线：已建成规模的大多为商务楼，适合企业入住，针对个人和家庭的成熟住宅区有顺驰·第一大街、中义·阿卡迪亚、联盟新城等项目，价格较高，供选择的空间不大。很为直观的是道路、桥梁、医院、学校等综合配套设施正火烧眉毛的进行，换句话说，该区域目前并不完全适应居住需求。况且整个新东区的整体规划完成时间需要几十年，这么长的建设、发展周期，政策、资金等众多因素中任何一个因素都可能是巨大的舰船搁浅，对于寻求理想的投资、居住的准目标客户来说，此时对新东区的观望心理大于利立刻解囊的冲动。综合分析四个区位的基本情况，我们可以发现以下几个特点：=1\*GB2⑴与市区有一段距离，在人的心理上产生远离市区的认识。=2\*GB2网⑵例均为新建开发孩区，公共配套馆设施有待完善赶，还不能完全背满足生活需要挽。=3\*GB2射⑶盏开发的楼盘与枣市区的楼盘相秋比，没有价格仆优势。绍三个开发区和棵郑东新区的三矩个特点，在一椅定程度上可合痰理解释四个区成位房地产现状胸，同时也使吹******洋北区的房地产齐优势凸现出来扒。坚衡量一个区委界房地产发展现凶状的合理标准脑不是只看见成弯了多少楼盘、多明盘等高端产少品，而是综合掌考察：楼盘销术售理想、价格银上扬的真实稳浮健、小区入住步率高、业主投陷诉率低等，从纤经济效益和社阿会效益综合评卷价。目前，房者地产行业有些峰做法令人费解宪，一个楼盘建柿筑工程尚未过承半，一个人没大住进去，已经蝇成为得奖楼盘款、明星楼盘，腐有不少是赔本繁赚吆喝。出水彩才见两腿泥，量一个区委房地党产的优势要有井一定的开发量冰，经历一定的填发展过程，聚虽集一定供的喂“难人气幸儿嗽”贡，取得一定的店口碑。销******樱北区的房地产面发展建立在优阴越的地缘优势连基础之上，不聋像其他几个新桌建的开发区那例样，地块与市舞区有距离，与鸭市区呈现游离秤状态，鼓******默北区的房地产固随着市区的地骨缘而随之延伸蒸。换句话说，朴北区房地产发纪展没有脱离市竞区地理框架，叛没有从市区游兽离出去，而是晋市区的自然延今伸。这个特点挣从根本上决定笨了北区房地产想独有的优势资托源。柴前一段时间房龟地产营销流行捕做概念，但对严大部分开发商虚来说，做的都佳是空概念，对图客户宣传的内租容都是镜子里陶的烧饼，看得约见，吃不着，谁宣传的内容与酷产品本身联系程不大，买房者汁却成熟起来，抱跑过房产会跑茫现场，最后在支售楼部提出几征个疑问。不能户怪我们的购买船者，花园洋房宝，镶嵌在绿草沸坪中的小木屋塞，有山有水，众门前小路弯弯默，那样的居住激环境我们只在联外国影视里欣印赏，我们一个激十三亿人口的亭泱泱大国土地躬资源太宝贵，刷我们的经济水羞平还只能让少汉而又少的人拥托有那样的居住牙条件。更多的谨买房者选择生顶活配套设施齐孔全的居所：出经门有公交车，格小孩可自己步搏行上学，迈两送步可到医院，中三分钟能到集屯贸市场。至于捧有点吵、有点绝闹，暂时让到舒一边，并不是饮每个家庭都能优掏钱让孩子去痛读寄宿贵族学虑校，并不是每际个家庭都能掏斑钱买部汽车住挣到安静的城市悠远郊，所有这张一切都决定着眨市区的楼盘更陡适合大多数购续买者。发北区不是新建西的开发区，而想是市区，所以悬，准备买房的恶******从市民都知道，衣北区庆的房子价格涨纷得更快，房子赠卖得也更快，罩想在北去买房刑子的人还是很事多。浅******猛**和房地产开发有谦限公司在这一衫背景下，顺应敢行情发展、遵脱循政府宏观调评控政策，在北习区的南阳路与距东风路交汇处茶开发建设初了捷“征******槐”挂项目。啊1平.筝２皱蚊淡项目可行性研这究编制的依据=1\*GB2劳⑴引国家建设部早及迎******笛市颁布的房地炉产相关法律政冰策；=2\*GB2绑⑵石******锄市规划局规划拒方案；=3\*GB2艳⑶矛《辣******马市建设项目城鹰建费用统一征待收办法》实施各细则；=4\*GB2扩⑷饰《城市居住今区规划设计规挨范》；=5\*GB2巷⑸短《房地产测量皆规范和房地产盈综合技术》；=6\*GB2俭⑹伶《城市居住稻区公共服务设局施设置规定》凉；=7\*GB2妈⑺何《城市道路帜绿化规划及设尾计规范》；=8\*GB2箱⑻统《建筑工程庄交通设计与停荷车场设置标准亩》；=9\*GB2汪⑼奋建单位提供槽的基础数据、饼技术资料及有击关要求；=10\*GB2筑⑽伯委托方现场泽勘察和实地调芽研所得的有关异资料。励1.3去峡项目概况估项目名称、地逝点，开发商简袄介，工程概况针，项目简介，膊物业类别，物诚业公司，建筑梢类别，项目所轻在地周围环境吵状况，项目有登关的技术经济六指标等（根据技提供的规划图区）。亏项目名称赛：尚“淋******辉*****旷”税项目各建设地点：蜂******澡******借****扭开发商：积******闭******坏****冠（公司简介雾）崭******英******艰******吸******公******枝******书******练******葬******同******什*芦。碧在市政府湖和主管部门和爹社会各界的热脊情支持下，竹**串公司团结奋进昆，务实创新，废以摊“彻发展城市建设暑和改善群众居岔住条笨件泛”赴为宗旨，帜把材“基树名牌企业、阀创优质服氧务时”芬作为公司的座舌右铭，根据中赴外建筑风格，揭设计出独具特值色的各种建筑屡，公司先后成右功的开发百了芦“开科技绿苑商住纽小畜区阳”胃、异“当西站路住宅小博区写”微、兴“尝******携科技大正厦座”罩和茎“公富田花健园扒”扁高档住宅小区柿等知名物业。庭在俯******懒市贫房地太产开发搜企浅业佣中享有很高的达声誉。炕**弊人以市场为导坝向，重质量、贱守信誉，赢得宁了社会各界和楚广大市民的一虏致好评。从俯1995会年至今，公司月连续多年被撤******援省建设厅评定鸡为配“径******雕省房地产开发我先进单铁位焰”阴；被熊******域市建委控评哭定张为售“业******粥市商品房预（包销）售信誉单商位辞”惹；被兆******劳市房管局评定尚为眠“优******嚷市房地产行业央讲诚信经营单廉位驾”歌；被吧******拢省消费者协会留推荐柏为押“抵理想购房品牌傲单在位砖”致；被袋******章省统计局授侄予随“疯******凭省综合实力百咬强单守位祸”棋、被浓******视市工商局、图******莫市消协、严******爹市建委、境******迅市房管局和司******做市物价局联合买授退予端“责消费者信得过毒房地产开发公纪司衡”棚。杆踏浪弄潮，豪默情满怀。捎******狸市车**伟房地产开发有晓限公司的全体呀员工，正在以燕苍劲有力之笔切，描绘着人们脚新世纪的家园甜，在房地产开嫩发建设行业中匪再创新的辉煌光！工程概况：抛项目类型妄：居住、文体淹、商业、金融贵、邮电、教育双科研等蝇均价：堪******秋主品力载户型：小户型渡、四室二厅普二废卫笑总户数：贡******胀占地面积：堡******粮总建筑面积：腰330874狼(蛙平方亩米趁)码车位总数泥：趣1000炮位脂绿蜓考化拳桌率衬：遭3笑6.累5%置付款方式：一奶次性付爷款坊3疲%辆、银行按少揭淋2%院公交线路：传******医小区配套：扯暖气、天然气框、楼顶花园、危欧陆建筑、地晓下车库、环境壮优美、良幼儿园、感小学、会所、畜超市画、商场、邮电藏、银行、综合车副食品店、餐贵饮业椅周边扯配套：学校、录银行、超市、剩商场、医院项目简介：迹“必******弓”霉占地职501.92哗2材亩。建筑面积念33睡.烛0874密万平方米，由避多层住宅和小个高层写字楼科脖学组团，错落聋有致。小区内羡，幼儿园、小通学、豪华会所宇、商场、综合架副食店、餐饮挨业、邮电、银布行、网球场、起超市、健身房居等应有尽有，名是架******袄市十大明星楼察盘之一，小区裂内绿地、喷泉缘、雕塑、小品图点缀其间，小谊区中心的大型碍绿地广场，绿效意葱葱，满目盆芬芳，显示人矩与自然之和谐讯，让人尽享大路自然的美丽风屡光。遍“素******夜”夹户型设计科学晒合理，将流“蛛以人为本宋”返的现代住宅理籍念诠释的淋漓透尽致。小区户宁型多种多样，悠有二室二厅一关卫、三室二厅威一卫、三室二妇厅二卫、四室肥二厅二卫和复山式楼等多种户折型，面积从触74.76践-281.3炮3凶平方米颂不等，能满足闻人们不同层次览的需要。小区阿的配套设施将院采用智能化一条体到位，闭路饮电视监控、周鸽边红外监控、纽家庭保安报警辣及紧急求助报饰警等，小区住例户可享受高品子位的优质服务董。歪“挨******效”打率先建设大型贤地下停车场，布人车分流，避螺免车辆进出、宜停放对整个小供区环境的影响游，从而创造便餐捷的交通系统衬及宜人的居住摘环境。涌“修******替”泥大型智能化居公住小区由通过爷ISO900海1-2000勺质量认证的傍******末市区**材物业管理有限般公司管理。章生活如诗，假安居乐业，事引业更加有成，馋卓然天成的利“虏******弯”柴，让您享受四络季美丽锤风情。其他说明：张样板特色岛：玩化社区配套设施敌采用智能化一耳步到位，闭路瓶电视监控、周弄边红外监控、腾家庭保安报警泉及紧急求助警复等，小区住户名可享受高品位悔的优质服务份。香熄小区内有艺术计雕塑、精致小详品、音乐喷泉秩、参天法桐等甚，处处绿意葱碌葱，芬芳扑鼻俭，营造全新的案生活境界，显皮示人与自然之承和谐。小学、世幼儿园、会所贼、超市、健身棵房、邮局、医耐疗服务站、地次下车库等一应星俱全，周边生奶活服务设施更剩是齐全即。借论“惩******腊首批旅游观光辫小尖区虫”酒、唉“擦******泳十大特色楼违盘印”浑、星“嫂******辩十大明星楼匀盘喉”睡、篮“酿******残十大精品楼有盘赖”眠、含“雅******墓十大环境最美重小峡区群”乳、谎“戚******潜最佳建筑景观棵奖中”尝、怪“拐******谣最佳综合居住房品质朴奖邮”沈、冤“歇同力捐杯拥”娱优秀房型金奖稻和国家子级设“文城市中心大型武高尚社区优奖恩”鹊等多种荣誉的柿获得，无不向怠世人昭示着牵******重的卓尔不群和丰超凡品质辽。双物业类别：中绣高档住宅热物业公司：黄******受建筑类别：多蜓层棕项目所在地周支围环境状豪况菊:衣“防******昏”逢位于南阳路与苏东风路交叉处喘黄金地段，面娃向南阳路，周秀边生活服务设屡施齐全，小学锻、中学、大学胀、银行、医院安、证券、百货阳、超市、度假服村、街心公园喝、集贸市场等受均环绕四周。柳4虽路、轨16兵路、怀27器路、倾306高路等多路公交凉汽车均从附近药通过。随着南袭阳路的迅速发稠展，南阳路将趁成为新的投资匪热点和经济亮烂点，都市繁华副，近在眼前，棉无论作为居住宁还是投资，在拍此置业都是明识智之举。增项目有关的技届术经济指标惑:茶红线用地：姥33.461场5独公顷哭丙妹合水501.92嫂2换亩练饭合斤334615桌平方米纵规划总用地：顾33.461静5瘦公顷便合单334615栽平方米川代征道路面积声：源2.753茂公顷独合斜27530贿平方米暑总建筑面积：诞330874围平方米军容积率渡：待1.08学建筑密度：辞22.1%季绿化率：训36.5%丢居住总人数：非8000策人时停车位：搏1000稿个男1.4姑项目开发建设淡的预期目标匙辫示项目的目标区落域巾地块周边毯5浩公里充半径内主要为太中低素质商品徒和康居住宅、绣自然村，高素务质住宅较少。堪新近开盘的住拍宅项目逐渐提鞭升该区域住宅病品质。同时显粪示该区高素质蜂住宅的市场前男景。先捕罗项目销售的目宋标群万随着人们生活拿水平的提高，误人们对生活质第量的要求越来估越高，人们的趣生活环境要求挣越来越高，住涝房的舒适性、谨健康性也越来堪越被人们重视骂。所以项目提谋出的目标是建肯设绿色住宅，挎营造人文社区绑，从这些方面寺考虑本项目销场售目标群体主评要为：夸〈肠1矿〉外企、高新乎技术企业、金酱融证券信息业姨界白领人士；绍〈妇2葱〉周边高校的共教师以及工作脸者；嘉〈抚3签〉欲改善居住灰条件的置业者盖；押〈亚4挨〉政府及企事营业单位干部；窝〈辰5沃〉外地来的经昏商者谊由于龙******谢北区属于市区践，它距市中心固较近，交通方公便，区内企业骡林立、高校众作多，经济发展参较快。赠随着暑******教城市建设的北笼扩卡东移，北区已钥定位成尘******盘文化、旅游、清居住为一体的缘综合区域，便洽利的交通、完东善的配套，引肆航城市最高居昂住标准。朵该区域的居民身趋于高学历、搞高知识、高素爪质的知识经济退产业人群，外讯企、高新技术平企业、金融证矿券信息业界白财领人士、欲改润善居住条件的希置业者、周边借高校的教师以忍及工作者为居询民的主要构成邪。住房具有舒珠适性、健康性冈。舒适性是以更人为本的体现趁，住宅从生存超需求过渡到享五受需求是必然分的，因而要追姥求一种舒适方埋便的安静的居玩住环境，让人湖享受生活的社霜区。健康性就搞是绿色住宅的醋概念。现在不以但要讲预“鹅以人为本汪”金的观念，也要你从讲发展到讲熔人与自然的和赚谐共存，发展田。所以提出一亦种口号：建设支绿色住宅，营孙造健康舒适家三园。缺1.5锋井项目开发建设突条件粉项目开发建设刮条件有项目所树在地的地形、薄地貌、水文地除质条件、周边宣环境、城市规惩划、交通及公状共设施施工条房件、社会环境腔条件、征地拆州迁条件、拟建辆地址建设条件菜、投资条件比榨选、推荐建址调方案（设定）跳等。可概括为忧项目建设自然敏条件、项目建肝设用地条件以间及项目建设的跪市政配套条件棒等。转由于该项目地风处惠济区，临骤近金水区，处权于主干道南阳乱路的中轴线上素，位置显要，舍交通便利，且洋闹中取静，具槐有较佳的开发时前景。周围的载消费群体具有急较高的消费水努平和收入水平酸，决定了其需店求品位不同于灌一般消费群体锅。本项目以市约场为导向，在希小区规划、建嫩设、物业管理有等各个环节，仍树立优势，重饶点突出区内景活观设计和室内妄居住功判能设计，体现其可持续发展战轻略。营造顺******耀市富有特色的贿中高档智能化骗精品小区。夸项目建设自然步条件：抛气温：年平均条气温：绣14.4°C支；乓7鹿月最热平均气念温：祝27.3°C腔；久1畏月最冷平均气萝温：尘0.2°C忙；恐日照：年日照娃时数康2400透小时；这风向：冬季主在导风向为东北书风喝西北风，宪夏季为南风；篇霜期：无霜期存220岭天；勾降水：年降水尤量琴640.9另毫升；锄最大积雪厚度廉：梳230厚毫米窃；捏最大冻土深度朝：洗180逆毫米坚；凉水文地质：根架据地质勘测结辟果，场区地下疏水埋停深为-6泽—敬7蝇米使；冒地震强度：型7庙级防震。深项目建设用地才条亦件锄:=1\*GB2她⑴叹插土地条件：项谊目已取得建设景用地许可证，按项目建设用地彩已全部拆迁，笔达到三通一平堆，并取得用地昆定点图、测量棵成果及用地许旋可证，具备用估地条件划；玩=2\*GB2毕⑵众与土地性质：住揉宅用地；=3\*GB2服⑶形决地形：建设场台地大致为正方怜形，另有一小纳正方形与其相雹连，地形平坦果；=4\*GB2惑⑷豆月地貌：场地位删于取******践北区的惠济区印，匪惠济区位于翅******湾北部、黄帝河南变岸址，地貌属黄河重冲积平原地貌赔，原始阶梯地笼形明显，表层腰现状为建筑物糠及回填土，二它、三层为细砂涌、粉细砂。诸市政配套条迅件姨:盈交通情况：周师围铁路、公路领、航空等设施大配套齐全；公蜂交烧******手**脊等在此都有靠临站。晋市政设创施岗:锐暖给水、雨水、系污水、电力、碰电信、热力、电天然气集中管垒线、项目开发竟需要的市政接勉轨点等市政设木施均能满足项遵目开发的需求换。丙1.6何捐项目投资估算此项目投资估算糕表单位：万元造序号劲项目名称式总投资到估算说明肆1仆土地费用搂吴45628.祸99贯详见表牛7-2-1蝇2剖前期工程费用兆省1463.0珍3模详见表涌7-2-2吃3竹基础设施建设派费远坏2249.3竟4悠详见表深7-2-3聪4压建筑安装工程源费用虽28210.薯32绳详见表手7-2-4茄5艘公共配套设施棵建设费掉颂1694.5串详见表揭7-2-5旺6舱开发间接费总州1344.6洲9斤（蕉2+3+4+戚5沸）进×4%搞7地管理费用跳描2417.7榜3乎（有1+2+3+啊4+5+嘉6甩）照×3%塘8尼财务费用垒6650.0赌0价按长期借款利底息取费纱9涂销售费用默宪3481.6盆1产销售收滤入曲×3.5%洪10妇开发期税费恢掩1573.2厅8味（孕2+3+4+失5+横6吩）鸡×4.5%托11申其它费用雾璃1447.1柳8且详见表袋7-2-6座12迁不可预见费蚀1748.0保9介（闪2+3+4+分5+西6颂）廊×5%挡合计辨锣97908.追76居1.7趟功项目进度计划运本项目计划在值四年竹（绣4帐8姿个月）左右的赵时间内建成。厘建设进度计划渡如下：笼200殊6没年本5晃月门8床日径：项目建议书冤批复龙2006格年扎5锄月昏10耍日户－君6泼月股10掩日狮：编制可行性秆研究报告并报糊批妙2006攻年扒7统月－在9朱月：建筑方案敌设计邪2006朗年害10铜月：综合管网浅设置胀2006棍年宇11嘴月－盏12痰月：施工图设暖计轧2007先年摘1恐月：报建、领市取建设规划许降可证拒2007阵年护2车月：工程开工蒸2007谁年妖6只月：完成投资州1稀5搭%泳2007质年坑10胜：一期工程开背始预售法2008恼年吵2女月：一期工程摄主体工程完工悟，二期工程开绝工嘴2008伏年疾3天月－妈5秒月：一期工程拜分项工程验收议2008蹲年见3钥月－辨6盯月：一期工程日单位工程验收匪2008订年蚁7缎月：一期工程撞正式销售并入讽住绞2008捷年叙6距月：完成投资却45%童200夺8予年愿1举0子月：二期工程个开始预售箩200说9雁年艳2偏月：二期工程跃主体工程完工集，三期工程开适工秆200局9乳年关3马月拜-倡5饿月：二期工程直分项工程验收穗2009椒年衣3颠月讽-举6才月：二期工程崇单位工程验收产200圣9绍年师7脂月：二期工程要正式销售并入疤住采200眨9卷年庆6祖月：完成投宴资谢80%已200生9烈年更1臣0敲月：三期工程办开始预售戒201伞0笛年拿1征月：三期工程窄主体工程完工拨201爪0廊年稳1脊月姿-衰3桌月：三期工程引分项工程验收巡201效0咐年益1项月度-滥4棍月：三期工程磁单位工程验收族201书0缺年骡5择月：三期工程煌正式销售并入滔住薪1.8检哥结论及建议=1\*GB2缝⑴伴通过对项目的妹技术经济进行土初步分析论证号，我们得出如幕下结论：=1\*GB3着①贵******室市艺******五项目的建设，足符合国家宏观老经济政策；=2\*GB3发②锡******删市傅******详项目的建设单粘位忌******季**烛房地产开发有东限公司具有很析强的经济实力轰和良好的企业么信誉，为项目毫建设提供了可述靠的保障；=3\*GB3榨③呀项目的规划设汗计方案基本上绿利用了项目地劳块的地形特色勿，达到了人文棍景观和环境景捆观相融洽的目赢的；=4\*GB3袖④透次可研对项目茅开发的技术分闸析，是充分结规合了项目自身牺的实际条件，准具有一定的可畅操作性。=2\*GB2符⑵桌根据在评价过技程中对本项目臂的认识，对本优项目实施提出刷如下建议：=1\*GB3今①狠经营管理风险券规避翼Ａ秤本项目主要应桂加强市场营销矿工作，做好商勇品房销售或出晕租工作；男Ｂ选在本项目实施盯过程中还应优荣化设计，采取体切实可行的工千程技术措施和太施工方案；乐Ｃ骨做好物业管理年和售后服务工赞作=2\*GB3残②雪金融财务风险骤规避腹从自有资金使边用成本和开发饱资金回收考虑逮，应减少占有地资金回收风险懂，应采用多种燕付款方式促销直。=3\*GB3备③谨建设管理措施羊Ａ恒整合企业资源采，提高操作水勤平；粉Ｂ液根据开发资金茅运作模式的设誉定，对运作资胳金的能力要求份提高；各Ｃ版提高资金使用锣效率的同时，贞以要保持整个纯开乏理念的延档续性；信Ｄ彩委托专业代理惰公司销售不失羊为一种较好的壮选择；桌Ｅ碗项目在招投标汉阶段，应选择列有实力的承包路商和监理单位均。建设过程中童，应加强现场抢不同专业、不栗同工种之间的狸协调与配合，犁确保工程进度今，保证工程质虚量，尽量缩短领项目周期绵第桐2差章筒示题市场分析与预幕测羡2.1扎辞我国房地产市斗场宏观形势分旷析及预测赤2005-2恶006寄年我国房地产生的现状均我国房地产价宣格的普遍高涨猪，商品房的大棒量空置，但是择平民百姓和很冈大一部分人还酒是买不起房子朱，这种现象见很像粒西方资本主义绝国家在二十世宁纪三十年代时呢期的状况，那否时资本家宁愿铸把成吨的牛奶姻倒入海里而不舒愿施舍给老百毒姓，于是人们灿纷纷认为房地偷产界出现了泡利沫，进而怀疑源社会主义的优咬越性的体现，闲分析为什么会轿出现这种状况砖的原因：=1\*GB2庄⑴耍从源头来赞讲管,史土地供应失控撒是造成开发过工量吨,殃大量商品房空皇置的根本原因赌。=2\*GB2勒⑵伙房地产企业经兼营粗放咽。=3\*GB2着⑶师投资约束软玩化和,辽金融监管不力坟。及房地产市饺场中出现的严判重弊端：=1\*GB2迎⑴红市场体系不健挤全插,迷房屋流通困难盆。=2\*GB2掠⑵片政府行为不规洒范。对于上述竖问题本人谈了适初浅的认识结排合当代的大师西们的评论分析触了国家应采取刘的对策方。豪昌总弦的众来起说傻,裂我国的房产市币场体系存在着放很严重的弊狂端房:=1\*GB2昆⑴傻市场体系不健抱全规,肾房屋流通困杆难峡帅商品房市场是傻在我国传统的澡土地及房屋的滤行政配置体系故之外建立起来楼的眨,咳虽然改革进行岗了炼20艺年懂,速不仅存量土地玩和房屋的体制真没有多大的改戚变蚊,慰大量增量土地零和房屋还是沿怪用旧的体熟制驾,阿造成一方面商健品房市场十分麻狭坝小创,毙别一方面由于筹存量房屋不能灌流碗动路,暂反过来制约了柱商品房市场的铺发仔展领.申以住宅为拉例究,桥目前我国城镇染居民个人购买表商品房的比例他并不朗大协,钟多数居民是通哥过房改购得公橡用住援房抵.羊但初期政策规严定这部分住房丰在相当长的时骡间内不得上市锯流辩通啄,糕从而不仅抑制敬了住房存量市竹场的发户展女,栽反过来又制约倦了商品房市场著的销鸟售龙.滚因浊为临:=1\*GB3锻①肉住房是一种商句品奏,缠商品就要流纷通忘,披不能顺畅流通铲的商品是不可警能有好的发展拦前景涉的滩;=2\*GB3盏②钢如果现有住房泰不能出愈售洞,悬意味着若购买舰新迅房与,贵就要将现有住服房弃之不刃用挡,爹这使一部分具侨备购买商品房鞭能力的居民放谣弃购买新咽房摔;=3\*GB3哭③陷现有住房不能腥出售也使得一恳部分尚不具备掌完全购买商品璃房能畏力索,唤但具备支付差滚价以旧换新的霜潜在需求无法乱实客现灭.要所有这迅些爆,捧都限制了商品熊房市场的发姻展筛.=2\*GB2而⑵尘政府行为不规答范腊腰政府部门和政厕府垄断企业都受利用手中的垄满断权利向房地毁产业摊芳派副,吵造成房地产开雾发成本和税费脖过岩高维,咬抬高了商品房里价焰格叹,庭过高的商品房隐价格脱离了消枪费者的购买能街力即,况也是造成商品帖房大量空置的然重要原美因伯.睡怎狡我国房地产未犬来几年发展趋品势分析及预测疏始坚于泽200籍4孙年初的一系列彼调控政策，使饿房地产行业出休现拐点，表现引为投资下降，攀销售放缓，但白调控只是针对竟宏观经济和行攻业自身存在问京题，延长行业洁上升期的手段规，通过对未来腔供求层面的分羡析，行业长期知向上趋势不会晋改变。房地产丈不可移动性决锁定了确其产品具有特攀定供求半径，拦加之我国区域袭经济发展的不娘平衡造成了房义地产市场的区斯域分碗化琴仁(职1)宝上升周期拐点读显现雹①艇投资受到控钩制斧眠雾别架轿灿折买睁始碧于蹈199代8浑年的货币化分版房政策和个人单住房抵押贷款珠业务的广泛推狮行，为房地产讯业的发展插上村了一对翅膀，贴行业迎来新一耻轮上升期，而凝受制于宏观经鬼济和行业自身泻存在问题所引称发的一系列调速控政策，使行的业出现拐点霉，诞200犯4项年际3聚月投资增幅开购始逐渐回落，粘截缴至赶200现5煤年劫1税~状1浩0将月份，房地产羊开发投资增速咽降齿至宜21.6凉%滑，相维比鸡0巩4券年全年下降婆了述6.肆5释个百分点。=2\*GB3出②宅销售放缴缓浴订痛欺从冻200晋5触年下半年起，置市场的销售速挤度明显下降，既尤其是往日热拔点城市超比例看认购的情景不泄是对行业整体透发生转折性判少断，下面从供载给和需求两个毕最基础层面，根对行业未来发蚁展进行很难重腰现，蔽2005录年辰1~9浪月份商品房销耐售面积和销售谈金额同比增长如23%胜和含33.8%虫，虽然销售面蕉积和销售金额锻的增速与度2002庭至膊2004仔年这22.62%铜和脏31%托的平均胖水平比较接近污，但与凤2004递年初相比已呈汇回落趋势，这塞主要是由于我贫国实行商品房拳预售制度，统通计数据存在较颤长时滞，目前蒸的销售面积统因计口径是本年贝度实现销售的啄现房和上一年皇度已经销售到桂本期达到竣工吃条件的期房，礼并且钟2004嫌年已完成销售匙的期房，在全闸部销售面积中末所占比重较大保，而阴2004录年期房较好的饲销售情况反映雅到今年的统计但数据中，所以唱我们能得到艳2005于年前三季度销庸售数据没有真饺实体现目前的致市场实际销售怪情况寸。贫绿飘换更能反映市场滩当期销售情况缝的是期房，例茄如旅2005吊年态1~9嘉月，北京市占驱当期全部销售汤面积喘62.5%屡的期房成交，铲同比下降了败20.6%准，而同期按目头前统计口径得晌出的销售面积订却上升了少23%碰，到明年大部搬分期房的销售黎数据将进入统说计口径，所以桂2006拨年数据才能反盾映当前的市场补运行状况金。值毯插鞋销售放缓会影醋响开发企业的奸现金流，为加肠快回款速度，述企业将加大销很售力度，相应扇地营业费用也娃会增加，最终村降低企业盈利没水平，并且作男为典型的资金惕密集型产业，锅企业在进行开宋发时对金融系触统的资金支持律有较高依赖性友，产品如果不粮能顺利完成销扰售，企业存在志一定偿债风险握。直移岁=3\*GB3黄③饱短期调整还是俱下降趋债势鱼盛闸钳投资下降、销太售放缓都说明奶行业向下拐点武已经显现，但引这仅说明行业崇经历短期的调捏整还是已经确斤立下行的趋势畜，笔者认为，倡调控是针对宏角观经济和行业脑自身存在问题治，引导行业走某向规范，延长项行业上升期的笛手段，并分析挣。会脖(笼2)如供给层面分析=1\*GB3宴①贤先行指标下降皂预示可供开发震资源减嫁少员改牧雨国家前期调控责严格控制土地盆出让及新立项泥目的审批，土速地购置面积增想幅明显下降恢，以200姓4米全年甜和贴200延5排年前三季度增厕幅分别棚为筹5.4伴%望和衡3.1居%虫，而土地开发许面积出现了负零增长曲，烫200冻4需全年雨和楼200苏5俯年前三季度增惧幅分别同比下抵降就了孩11.4板%己和蜓0.5叙%份。作为行业的睛先行指标，土或地购置和开发嚷面积是形成最对终房地产产品纤的基础元素，杏可供开发资源漫的减少，预示犹未来房地产产贿品供给下降，傅尤其是作为更达先行一步的指输标土地开发面匀积，萝在兆200碗4谣年下降陕了朋11.4知%雪，预示短期供敲给的下降将更提为明显闭。羡=2\*GB3耍②姐从紧的土地供株应政策基调不井会改鞭变姿膏畅卸虽然增加供给能会改善供求关斗系以抑制房价铸，但房地产业路影响力系数大岸，大量批租土竟地以增加供给世会产生对钢铁宝、水泥、建材命及能源的大量冶需求，引发新奏一轮投资热潮从，先期的宏观缝调控成果将无皂法巩固，所以仿，从紧的土地吓政策基调在短进期内无法改变险，也将对未来西供给形成约束浓。提州=3\*GB3某③寻企业融资渠道锅酝酿变困局引—恐短期难有突破阶房地产作为典重型资金密集型惑行业，其发展教离不开金融的在支持，未来融愚资渠道及力度客，决定行业的棵发展速度，目份前我国融资渠品道较为单一，酬主要依赖银行卸贷款，为分散舞系统风险，银凳行对房地产业驴的支持将更为拢谨慎设，滔200妈4舱年银行对开发右企业的直接贷腹款规模蜘与且200睛3傲年基本持平，谢比例却抢由屡20.5挪%耽降它至北15.6散%叉，因此在新的恢金融和市场环怪境下，开发企俩业的融资渠道同酝酿结构性调疾整，未来将更魂多依靠自有、钻自筹资金并拓博展新的融资方沾式，但我国房柏地产上市公司刃较少，行业代拍表性差，并且历配合股改的再恳融资暂停也进她一步减少了企调业资金来源，挡目前看来信托愤是获取资金来荷源的新突破口扩，但有能力获折取信托支持的比企业多为优势妇企业，尤其衣是疗200狮5京年兔1裹0催月份央行出台拆的胆21围2颠号文件进一步避提高了信托融迹资门槛，因此献行业短期内不雨具备整体性拓牛宽融资渠道的级条件阳。礼影=4\*GB3库④丹长期看投资将令在保证经济增肾长质量和速度租中达到动态平求衡征奶声纲资源已经成为誓制约我国经济底发展的瓶颈，茫为实现可持续畏发展，保证经序济增长质量，寄必须转变过渡胶依赖投资拉动贸的经济增长模漫式，实行投资今消费双拉动，盾投资在经济挎增长中的作用垂将有所弱化，饭作为固定资产赢投资重要组成疮部分的房地产远投资必然也将垒受到影响，从总历年房地产和温固定资产投资弱增速的关系可耀以看出，两者卧具有较强相关具性，并且在很详多情况下，房裁地产是作为中载间要素投入的贵，所以在整体伙宏观经济下滑愁背景中，房地拉产投资下降速黎度会快于固定除资产投资炊，日200肃5则年纤1蔬～览1盼0停月，房地产投膊资增莲长凝21.6涉%席，低于固定资妄产投资增房速瓣6粪个百分点，所辞以从转换经济丙增长方式，保惹经济增长质量银角度，房地产趟投资将被限制焦在一个合理的罢区间内捧。劳坊=5\*GB3立⑤村改善供给结构碎是长期趋航势哗仪土栋我国要建立多沫层次的住房供饶应体系，其中手为中低收入家挠庭提供经济适鸭用房是我国将氧在相当长一段念时期内要贯彻翠的住房供应政休策，但由于利镇益关系，出让鸟经济适用房地干方政府获得土辈地增值收益，恭同比商品房用庙地低，而开发惧商的利润率也樱被严格限制，政所以经济适用旁房难以形成大法量供给牲，装200扇4时年经济适用房鱼投资甚至出现甘负增长，此外甲对购买条件审头查不够严格，鉴相关约束的缺族失也使政府政漆策初衷变形，惯笔者认为，只脊有市场理性发融展，才能为经瓣济适用住房建狐设创造良好环莲境，因为相比温商品房，经济急适用房明显具话有低收益、低母风险的特点，玻如果市场火爆旁，产品销售风邻险低，开发商嗽当然没有动力倡开发盈利低的快经济适用房，闭只有市场理性板，不符合市场竟需求产品存在帖销售风险时，衫从规避风险的裙角度，开发商效才真正有动力始开发经济适用育房，目前的市福场不景气，正倚为经济适用房卵建设创造了条奶件，此外，经犬济适用房对商侵品房具有一定征的比价效应，喂对抑制商品房芹价上涨也会起丰到一定作用，倍所以优化结构甲是长期趋势续。毫贴=6\*GB3纽⑥蓬结论：短期供罚给增速下降，反长期重在结构愿改报善振蓬朗充从获取资金支必持和土地资源贿这两大房地产吵开发经营基础津性元素，以及伙行业的先行指援标来看，短期私供给不可能有文较大增长，从敢长期看绝对供执给量平稳增长末是主基调，最虫大的改变会在供供应结构上，谨政府会提高经华济适用房和小昆户型产品的供雷给来优化市场愧结构，形成消辜费者的有效需闲求，从长期看是，投资将在保完证经济增长质熊量与速度中达藏到动态平衡，滔笔者认为真，称20塑%哗的投资增长率竹是这一平衡点厅。排=3\*GB2询⑶炭需求影响因素膏分析=1\*GB3诸①廊短期需求受到冤抑末制喂誉险匀目前市场观望娘气氛浓厚，需竖求明显受到抑扰制，造成这种城局面的原因是处政府延误了调察控房价的时机闹，部分城市房径价上涨超出消毙费者的承受能宣力，而前段时由间频繁出台的袜调控政策，也长改变了人们对岔房价上涨的预懒期，致使人们驰持币观望苍。埋延峰锅市场何时能够景走出观望，是洽影响开发企业昂业绩的主导因筐素，而对观望工期何时能够结闪束的判断，应敢从导致观望的男原因入手分析驻。一是对调控拖政策的稳定预图期，如果国家达继续出台更严苦厉的调控政策坏，消费者当然颜会预期房价波宁动而延迟消费鹅，而在投资规州模和房价都明计显收到抑制的叫情况下，政府箱为保证行业平腔稳发展，继续攻出台更严厉调董控政策的可能社性较小，未来竭将是面向局部越市场有针对性拜的管理，促使榴行业走向规范顺；二是形成消吉费者的有效需含求，有效需求著的分析决不能金笼统地从全国舅范围入手，各帮地区市场有自拢身特点，前期听涨幅过高的城判市，房价应当壤理性回调，降贴到消费者具有事有效支付能话力的价格才能弹启动消费，而蒸涨幅不大的市稼场，则发生平蹄稳过渡的可能贝性较大，从时削间上来判断，扣预计欲随菠200始5良年池和堆200薯6通年房价数据出予台，如果达到沙了政府稳定房外价的初衷，消盯费者预期将明逗确，市场将走摄出观望期，而占前期涨幅过高劫地区观望期的册结束将根据房陆价回调的程度邮，预计短期内玻销售不可能出芽现大幅反弹，派需求回升将是嗓一个逐步释放炭的过程爬，因200逃6污年底市场转暖荒的可能性较大畅。=2\*GB3投②酬城镇化进程不馅可逆待转斩车未来五年，我控国将进入城镇登化进程加速期评，而城市经济盘的发展，实际沃上就意味着房侄地产业的发展喷。随着经济的乎发展，众多的衣农村人口逐渐霸迁移到城市，疗使城市人口不浸断增长，在过奶去的条5肉年中，我国城德市化率年均增惩长骂1.4腥个百分点，以程2004覆年的人口基数砍计算，每年将与新增锐1820罪万城市人口，进按人均需要住盾房案20仓平方米据计算，仅城镇伴新增人口，每三年需要住宅就宗达到缺36360帖万平方米，这兄一数字已经接撕近滩200撒4牲年全年商品房傍38232隙万平方米的销酒售面积，当然播，因为我国住库房供应体系的相多层次性，新辽增城市人口的内住房问题不一颈定靠购买住宅驻来解决，租赁恋同样是目前较瓣为可行并符合忽国情的方式，翠但不可逆的城疲镇化进程带来月的住宅市场的腐潜在需求巨大还，在合适的政舰策环境中，潜杜在的需求必将赖转化为现实的积市场需求，从赛而推动房地产港业的发撑展垒.=3\*GB3煮③汽符合产业结构即高级化调整的枪方点向集韵昆而中国正处于现刺代经济增长关蹲键时期，经济直增长效率的高菠低，是与产业丑结构变动的合米理化和高级化连相一致的。产穗业结构高级化涨最直观的表现海，就是三次产陷业的产值和就剂业的依次更替蒙，即产值或就遣业的比重，由肾第一产业为主痕体产业转向以仔第二产业为主窑体产业，再转刺向以第三产业评为主体产业的绢结构性转换。贯我国产业结构胆不合理，很重女要的方面就是石第三产业比重经过低，产2004豪年三次产业的级产值比例为怀1生5骤：勒5弓3例：膏32裹，而根据统计刊，世界中等发五达国家三次产双业产值的比例个为匀1我0葛：贯3删8纪：鸦52克，第三产业比宪例过低，不但隐会降低城市居福民收入，还不签利于农村富余爪劳动力的转移屿，这样会固化犁中国城乡二元箩制经济结构，伴不利于启动内屠需，因为与城只市居民相比，足农民的自给自听足性更大，在手内摧需不足的情况艰下，中国防御训外贸冲击的能谊力将更差未。奔桂迎瑞房地产在我国烫属于朝阳产业劫，真正的房地述产市场化运作蛮始因于驻199序8粪年福利分房的庭取消，房地产姑业的发展能够产有效促进第三时产业的壮大，妇从而推动产业亮结构高级化进处程，符合产业固政策支持方向目。敏饺=4\*GB3纪④蔽有利促进就掉业沟斩随着劳动生产蛾率的提高和资炊本投入的增加扶，第二产业对笛就业的吸纳能兰力逐步弱化，斜从意1998泥至棉2004墨年，第二产业肃在三次产业产缴值中的比重炒从芦49.3线%挎提升战至谊53越%洽，但第二产业监的就业比例却模从玩23.5%离下降至脾22.5%裁，而第三产业雁产值虽然从否32.1%翻下降巴至短31.8旧%戒，但其就业比剪例从订26.7%耽提升至暖30.6悼%俭，灶说明在不变产箭值下，第三产董业可以吸收更乓多的劳动力，饶作为第三产业传的重要组成部嗽分的房地产业臣，不但影响力雷系数大，可以影带动多个相关盆产业的就业，身而且其本身就得属于劳动密集绪型产业，尤其俩对农村人口有丘较强的吸引作瘦用激，田“面十一蚊五巾”搞规划建议中提忙出的引导农村谱富余劳动力向尝非农产业和城耻镇的有序转移福，房地产行业测的诸多特点，匆符合规划引导肤方向，是解决撞就业问题的重毫要棋子狐。迷=5\*GB3侧⑤艇消费结构升级肝带来的发展机诚会如础消费结构的变火动与收入水平府有密切关系，徒这一联系集中熄反映在恩格尔按定律中。随着慢收入水平的提穿高，食品支出乎占家庭收入的饶比重递减，对掠住房消费的支金出将进一步扩货大，住宅业的耀发展能适应人萄们消费结构的扮变化。如恋表贯1拔中所示，恩格穷尔系数每降低迁5段个百分点，住莫房支出比重平阳均增加融3.73条个百分点假。笛尾我国恩格尔系拼数从冻1999雁年的姥44.5%睛降到跟2004艳年的困37.8处%屋，宵2004础年系数相比测2003会年有所反弹，圆是因为粮食涨跌价因素乌，劝2005印年前三季度，扑该数据又降到殿36.9%类，其长期下降喉趋势不变，轮2004

构年我国人均卵GDP葬港已达脸1269弹美元毫，街“夜十一完五铁”动规划建议中提滋出，到采2010恐年我国人均幻GDP辨比疏2000学年翻一番，届夸时将达到约偏1755惠美元水平，恩砍格尔系数降低美迎来的消费结秧构升级，是我滋国住房总体需乳求在未来五年秀内保持增长的阳基丘础。=6\*GB3孟⑥津结论：多重因袋素支撑行业长侦期需圆求旦姜给棚支撑行业需求炊层面的多重因溪素都具有长期谷性，并且潜在蚂需求量巨大，悄目前市场陷入问僵持，需求受伏到抑制是偿还链行业发展不规隐范所欠下的历挎史旧债。从长饼期看，为保证牛行业平稳增长苹，政府最佳的将选择是配套出潜台合适措施，摘将潜在需求逐蜜步释放，因为遥掌林控了资金和土使地这两个房地挥产开发源头的安政府，完全有情能力做到这一棋点，行业在未讯来爱5美年中平稳向上征趋势毋庸置疑械。=4\*GB2粒⑷蒜对供求的整体煌判断=1\*GB3柳①音短期将在供求侧双向下降中构软筑新的平芹衡芒螺可单笔者对行业短现期供求的判断征是双向下降，宽高房价和消费加者预期改变可颠能会对需求的闸负面影响更大泄一些，房价变贵化作为供求关品系变化的最直架接体现也证明捆了这一点，纷2005队年房价的表现枯是涨幅明显趋异缓，从一季度保的罚12.5%幻到二季度的右10.1%绿，再到三季度程的绞8.8%乏，说明市场经覆历供不应求到借供大于求的转杂折，但全国性某的绝对价格下潜跌可能性较小睛，预计全年房容价涨幅宗7%乡左右菌。轮嫁=2\*GB3磨②吩长期将维持供恼略小于求的局析面剩剩筐朗从未来获取土硬地和金融支持登力度来看，行饶业形成有效供脏给的能力不会慰有较大增长，枣而需求层面诸抛多因素都具有愈长期性，并且穿潜在需求巨大小，只是国家会绵结合宏观整体惨形势，将潜在护需求逐步释放国，所以未来行璃业将处于供略涉小于求局面，劲既然供略小于运求，房价将维坝持小幅上涨的没趋势，预计未劣来卖5该年年均增长猾4%~7%勒。商2.2分******干房地产市场现主状分析与预测寄******火房地产市场现条状分析沿过去足的谈200范5盾年是好******仓房地产较为平绝静的一年享，妄200蒸6挥年所******怀房地产的现状茧又如何呢？现森做如下分析：涛2006昆年，对于殊******携房地产来说是术一个十分敏感姜的时间段：宏享观调控的力量兵显现、郑东新哄区大量交房、等ＣＢＤ影大面积写字楼父开始招商、地希王和地恨沿萄项目启动、秦加岭路大量土地感开始开发预柴售缝…孔…爽所有这些都将朗发生在固今畏年，所以爬今傲年房地产的形第势使越来越多怕的人观注和评哨价。根据本年精度的宏观政策禽及开发情况，屿今年兵******熄的房地产将会叹出现几大看点萄：=1\*GB2幻⑴忍商战再显端倪止=1\*GB3乡①帜超市大战饿篮受200慈5辅年年底，先******涌商业竞争势头律已初步显露或，结200矮6蜜年的商战再显蜂端倪。以农业嘱路东段为例：窜从郑东新区在镰建的宝隆商业荡广场到中州大轮道交叉口的易赌初莲花，到经遗三路口的家世事纪，最后是花虎园路口在建的怠丹尼斯。短短仰的几百米，方对圆不足一平方违公里的地域内使，开业与在建平的商业项目眯达含7毛家，商业营业先面积超优过裤1辫5叫万平方米，这蜂其中，还不含殃其他的商业营帮业行为。川=2\*GB3胖②期物流大战哲以赠****迁路东段的建材旦为典型，也是必在几百米的距助离内，各种建房材市场超大过苗2态0池家，大体量的齐物流项目如香纪江、澳柯玛都倍在予200伶6帖年开业，进入灰实质性的经营华与招商工作，似从量体上讲，库加慕上活1手5马万平方米的东瞧建材市场扩建她，私*****躁路附近从事建棉材、家居行业械经营的总营业臂面积超过雕了神6醒0倘万平方米刷，虾“态僧多粥洽少步”避的形势显而易闭见。捉=3\*GB3许③齐商业地产大战阔目前，在兴******雨酝酿建设中的暗商业地产项目吩有：权金姬魔中原电脑城项贴目、大上海步拖行街项目、误太烈康路丹尼斯项恭目、人民路百怠盛商业项目、荣郑东新区宝隆葛商业城项目、烫燕庄拆迁改造穗商业项目等，饶每个项目的量遭体都往在易1瓦0毯万平方米以上炕，如何保持好页的销售态势、积如何赢得利润彻、如何吸引投任资客、如何展酒开招商、如何晓从事经营管理要等都是这些房耳地产开发商们借头疼的问题。壶在商业地产中项常用的招租返雕租的形式蔽在戴200词6乘年将会受到贷乖款、预售等方枝面的控制，商恭业地产的销售棒手法面临着新井的创新。柔=2\*GB2代⑵造写字楼大战势梅在必行腿写字楼的真主要量体集中竞在郑东新区Ｃ戚ＢＤ的内、外短环，内环敢的希2似8乱栋高层多是以鹊商住楼展现在说市民面前的，粗加上多数以定制向开发，所以艇现在内环的滥80披米透高的建筑中，夺销售几乎都已烤全部完成，而刊真正面临问题是的是诵ＣＢＤ捕处圈的迁120笔米江高的纯办公项奴目。目前，外尿环中，在售的赠纯写字楼项目悦有：联合中心镰、蓝码大厦、伐世纪峰会；未丈售的项前目有：中烟大盼厦、第一国际促、中油大厦、硬格拉姆大厦；粒还有宿******块**俊公司的项目等甚，以每栋威3~4除万平方米的量茫体来计算，保报守估计ＣＢＤ娇外环将会有挥30~40置万平方米的纯逮写字楼项目陆描续进入市场。屋虽然有些项目听存在一定的定笑向开发，但进坑入市场的总量帜依然很大。从目环境来讲，郑参东新区还不完封全具备办公的绘必备条件和吸辩引力，而与郑喜东新区相临的透未来大道、经第三路、黄河路注上，各种各样霸的办公大厦层熟层叠叠、林林颗总总也有几十妥栋之多，无论董是现房还是期号房，都对郑东启新区的写字楼培市场形成冲击慈。从租金价格球上来讲，市区菠内的写字楼项摧目无论环境还烦是配套设施都桃不亚于ＣＢＤ六的标准，而租婆金水平多在仔1.甘3配~1.8凭元／平方米之郑间，而郑东新优区日后虽然可劈能突破这种租挥金水平，但很粗难达到理想的饮出租率和入住输率。对企业而少言，企业的选挂址有严格的要寺求，不可能为充了追求单一方此面的享受而忽供视了成本的构妇成，所以郑东水新区写字楼真况正的竞争会体局现在租金水平举。增=3\*GB2厕⑶为开发重点的转樱移沿桃谅200兰6昆年政府将不再君出台新的宏观眨控制措施，而籍将精力放在落务实樱200敢5失年政策的执行氧上。对于宏观内调控，个人认助为是利大于弊抖的，因为单一短地依靠市场机欲制的经济存在陕着很大的风险斩，这种风险在准台湾都已经体附现过，而中国位的这种利用调呢控来干涉经济亡的做法在很大寸程度上减少了矮风险，也保障叛了房地产市场混的健康发展，论所以叉对奔200砖6勺年的感觉是房迅地产会持续健扰康地发展，成谈交量进一步放说大，价格还将三保持稳定的增补长幅度；中小爸户型成为市场石的主力，而别孟墅及高档房变拾得稀缺；开发追力度进一步加肤大，融资门槛买进一步提高，磁有一定的洗牌赌动作，实力不父强的开发商与减代理商将退出糊市场；由于市职场竞争的加剧亭，房地产开发稿将更加理性，唤对专业队伍要喊求也越来越高构。鹰******德200滥6睡年房地产市场雨的发展趋势分迟析=1\*GB2经⑴护品房价格还要衬涨痛根绸据预测，幅2006放年房价还会有唤增幅，但具体馅多少目前还不修好说。辞首先，国称家把物价上涨聪指数将控制在撤3%节左右。同时，纠随着土地在房师地产成本中比腥重不断上升，膨地价上涨也是辨重要因素之一叹。地价的上涨促，必然会对房萄地产价格产生鱼影响，促使房仇地产价格上升喜。此外，随着葱******雕城市、经济的偷发展，吸引力真也在一步步加朝强，有更多外投地人来脉******抢购房，也会在衫一定程度上抬妇高房价。尽管膀据预测虽******龟房价在抢2006膛年会上涨，但匹对于政府来说围，将随时掌握舅房地产发展情亡况，把增长幅四度尽可能控制巡在合理区间内崖。=2\*GB2舞⑵饥买预售房可上而网查询家以往经常出现戴的无房先售、陆一房卖两家的伸情况，以后有栽望彻底杜绝。狡消费者到一个弓小区购房时，称可以先查询房秘地产开发商妨的预“李五栗证经”哲，证件齐全了破，消费者才可秃以放心地购买抄。而且消费者口还可以随时上衡网查询房子的莲预售情况，自台己看中的房子肆有没有卖给别忘人，上网一查松就明白了。煎******肚市目前正在进尝一步完善房地臣产预警预报体筐系，通过预警杰系统，消费者命可以清楚掌握旱各个小区的商蹈品房预售、开骡发、土地供应渗情况；政府也那可以通过预警徐系统收集到的父信息，制定方毒针政策；同时膏，一些社会机栋构也可以利用待预警系统了解溉各个房地产开扯发公司的销售渐情况和预售情兔况，减少金融海风险。=3\*GB2荣⑶薪打造本拥土拜“命房地产航给母性”芽随着郑东新区拍建设的全面启渔动，不少全国就知名企业纷纷乎抢驻郑东新区乌，以他们独特吉的开发理念、倍资金实力、经辣营模式、产品领质量、品牌美航誉度等优势，定超越了行******栋本土的企业。零面对群雄辩逐鹿中原的局业面，披******绩市政府计划采枯取一系列的措亮施，培育本阶土比“野房地产航山母废”勉。通过积极促旨进入郑名牌企啊业与本地企业牧之间的经营合曾作、股份改造练等多元化融合踢，逐步改变蜂******股市房地产开发霞企业所存在的膏整体规模小、油融资渠道少、竿品牌意识弱的采现象。甲2.3以项目的市场情竟况分析徒消费者对籍******故市楼市需求状扫况的分析=1\*GB2查⑴预消费者购房基姥本需求状况的弓分析=1\*GB3岂①稍被访者在购买雪商品住宅时，解首先考虑的区望域分析情况为绢绘航调查分析资料队显示，中心区陪还是今后消费早者首选购房的挨区域，占总人撒数恩的陶20年%深；其次选择购笛房区域的是在使北区和东区，崇分别占总比例菠的隆19.9做%柏和皱18.系6音，选择郑东新扎区的社占红14敞%贷。而选择在东管西开发区购房姓的分别巩占全3.2鹅%妥和横4.3榆%刚（详见分析图妨七）。从以上引分析数据我们疗不难看出，城汗市的发展将在唇很大的程度上理带动购房市场庙的需求，在调棋查的过程中有颠很多受访者认圈为北区是将来箱******充文化居住领域阻区，东区是柳******文城市发展的经缴济领域区。针贯对该说法，圆宁点市场分析员销认为：房地产恨开发商在该区圈域开发敲投资时一定要纠分清消费者的霉背景特征，目苦标人群的需求会和社会特征。=2\*GB3牌②途受访者购买商慌品房的类型分搞析怎房地产市场经黑过多年的培育者，在一系列住吧房改革政策的邮推动下，住房篇潜在需求正在苏转化为有效需拢求，这些都刺冬激今后住房消值费的激增，在寇新楼盘交易活错跃的同时，随钟着居民消费观澡念的变化，据比本次调查壳有音24悲%号的人群选择了舰购买二手房，兽消费者对二手精房的接受程度形有了大幅度的芦提高。近两年杏，不仅刮******钞市一手房市场落购销两旺，二的手房市场也一垃路火爆。相对预于一手房而言圾，二手房具有煌面积小、总价茫低，地段好，墨配套成熟的优亏点。从本次调贸查来看赌，游32.2左%巷的受访者认为碎二手房的优点岛是英“柴地段处好勇”定；其肝次爸18.6甩%题的受访者提到累二手泊房农“某面积相对较小链，房屋总价自渴然火低电”少是二手房的优描点；再次羊有版17.1鞋%转的受访者提凝到仅“剂现房交易、即改买即峰住借”混是二手房吸引辈力所在；屯有辣10.9乳%么的人认为二手书房的周边配套汽成熟，生活起带来方便。此外姿，柿“绕环境好，干扰票少舰”尝、跪“便居住气氛果好陆”矛也为二手房购诞买者所看重。莫当问榆及咱“蛛您在购买二手悄房是看重哪些奔方面因悔素肤”巾时，购房者在熔购房时考虑的猜因素有很多翠，掌23.5耻%交的人看重交通间的便利性职；赔18.9训%槽的人看重房子哄的总价宾；慈13.5价%避的人看重房子车的地段；其它穷还有周边人文上环境、房屋质岭量、户型设计丹等等因素。为直了深入发现二匹手房购买者购误房的考虑因素注，我们继续询拆问劈“青其中您最看重健的因素是什江么扛”丸，前面的名次颈发生了变化，出房子总价宜以倍30.2突%够的比例一跃上榨升到第一位，贵其次是交通的歼便利性误以掘18.6直%请的比例占第二阔位，再次是房滨子的地段湖以遇16.6详%属的比例占第三面位，然后是房恳屋的质量及周早边的人文环境丝等。虏房屋消费质量轮要求提升，调哪查分析资料显亲示，目前，消重费者买房的首涨要目的就是居施住，随着生活求水平的提高，怎人们对住房的城要求，不仅要秩有得住同时，迟还要住得好，绝由过去的温饱猜型向着舒适环蝴保的小康富裕炊型发展。因此照，除了价格因弹素外，其中房预屋所在的地段胜、外出交通的企便捷、周边环掠境以及朝向结往构等也成为是匹否购房的主要疑因素。=3\*GB3亩③格受访者在该区独选择购房类型粗的分析宫调查分析资料折显示，多层住惊宅、小高层住饶宅和高层住宅修等各有特点，召不能简单的说士是哪一种好，指但此次消费者沫选择住宅的统缠计分析表明，懒多层仍是人们考的首选，占到姜了既50.7孔%劫，其次是小高队层和高层分别使为也:25.4颜%雕、燕9.9忧%冶，复式的需求爪超过了高层，翼为装11.3扫%丧，高层生活的扩不便也是影响垂消费者选择多碎层和小高层的兴主要原因。总疑体上来说，在怎******万别墅的需求还煮不是很大。=2\*GB2绩⑵香消费者对贫******义市房地产价格灵需求状况的分匀析羡调查分析资料帽显示，接受价坡格两在进150白0粮元僻/吗平方米以上的桐占八成多，其鄙中接受率最高因的是摸在践150叶1且—涉200报0拜元写/哥平方米之间，法其次稻是型2001-2弱50蚁0菠元节/碑平方米的握占算28.6过%材，料300鸭0肠元以上的纪占补7灿%倦。而接受价芳在膏100捎0路元么/磁平方米以下的姥仅早占碰2.2殃%盏。（详见分析辫图十）寸从以上分析数谁据我们不难看僚出，目前的消始费市场已有过厉去的感性逐步浊进入了理性的洒阶段。市场研种究员根据以往铲研究的经验认执为，价格往往意是消费者最敏您感的问题，价栏格越低他们认筹为越好，根本扑不去考虑实际浅市场的情况，翠所以在分析接撞受价格上将会袄产生较大的误抢差。而从本次拒分析数据来看种，接受价格与揉市场价格基本饶吻合，这就说滑明消费比的慰理性和圆点人欢现场严格的执颠行取得了强有沫力的分析设。暑幻暗市场供给情况春分析和租售价这格分析及预测番200陡6祖年嘉4谣月份，全市批托预售项目共凉计炒2灿6站个，投放面预积箭92.6羊3女万平方米，较相上月增加嫌了烦43.逼5满万平方哀米草,手增幅配为绪88.5耐%筐。链4肆月销售各类商倦品戚房企664偏9借套，些比贴3支月销售增加租了好87烈9吸套，上涨稼了搅15.2倒%戴；被4诉月销售各类商滚品房面积葬为欧77.8判1蚁万平方米，蓝较华3笋月上涨剧了忍22.02壶%乓，销售面积较尼去年同期分别帮上涨肠了晕69色%誉；舱4雨月销售价格估为央298量4帽元安/共平方米，畜较办3西月销售价格有考所下降，降幅奋为似2.3遭%换。邮4灭月房地产市场荒销售均价略降遇，而销售量持晕续走高。辣4教月商品房销灌售阁664贿9盗套，销售面液积吩77.8知1忽万平方米，阴较娘3务月分别上涨被了馒15.23扇%羊、握22.02盗%逮，销售面积较拒去年同期分别俭上涨即了抹69申%兴，住宅类商品蚁房销售均价肠为忍273悦7罩元扣/储平方帅米敲,侦较的3陪月下降招了北1.79%含,愈较去年同期上雨涨腹了旧11摸%器；预计今后的弹一段时间内价验格将有所回升跑，将会增泉至漆300队0旬元辩/赖平方米，甚至尺更高。非住宅佩物业类销阵售腐97筐4义套，销售面夹积累7.4弃4系万平方米，类较布3居月分别上涨铁了厚6.69掏%唯、喷28.94貌%许。较去年同期帜销售面积上涨昌了菊157.44亩%寺。预计今后的忧一段时间内价灶格将有所回升指。销售价格知为任532剂4奔元肉/尚平方澡米富,昂较水3睡月下降孙了叶7%悬,足较去年同期下喜降权了令1.7从%僵；预计今后的助一段时间内价零格将有所回升册。商业用房、柄办公用房销售亮价格分别协为折615毛4走元娇/额平方米堆、扶417孝3怕元总/介平方米，浪较杀3背月分别下降赶了晚11.6险%锈、呜11.5指%拥，预计今后的荷一段时间内价店格将有所回升嫁；商业用房、渣办公用房销售付面积分别醒为复5.0朗2葵万平方米著、赴1.5蠢4抽万平方米。蚕4笑月二手房成拣交垒131桂0渠套，较去年同送期下认降究29%卸,蜘销售面当积凝11.近2拾万平方米，较铲去年同期下怎降姥31%刺,蚀销售均预价谣218原5骑元搜/惑平方米。较去床年同期上泪涨适22谢%心，预计今后的漏一段时间内将果可能会继续上滚涨。闹主要竞争楼盘纺分析=1\*GB2卧⑴第******景**基本资料：服项目名称：阁******旨**型开发单位：谨******武**都项目地址：差******蜓**京项目类型：多杜层、小高层谅平均价格：步3200沃元切/文平方米振公交路线：己3坛******蝇**奏小区配套：中眉央花园、超市买周边配套：家济世界、通利家键电等项目简介:椒******锡**剃，三卧朝阳的薪阳光设计，让估您一年四季沐敞浴阳光，一生押幸福健康渗！辞坝阳光无限：宽缘大楼间距，暖丝洋洋的阳光照运耀在您温馨的足家腔中颤…菌…民鼓好风凭借：座站北朝南，夏夜率清风，冬日暖雄煦，风里含着吃桂花的清香，棋带着雪花的清字幽昏。满侨中央花园屯：叛400剃0到平米的花园广证场，赫显眼前咳：走出楼梯间博，行在公园里勒；进了自己的贴家，就花园的步上方，花香与读鸟跟语嗽…恨…岁你在花园中央惰。购物轻松：扁世界品牌超市召家世界与你毗败邻，国内品牌状家电市场通利衡也是你的邻挺居找……=2\*GB2汗⑵栗******醉**基本资料：泼项目名称：职******陪**锻开发单位：默******径******哨**咏项目地址：萌******琴**这项目类型：多喉层碎平均价格：选2900昼元姥/元平方米争公交路线：卵******闻**部总建筑面积：青76000俗平方米口周边配套；坐通吼利、绿荫广场均、丰乐园、五压洲饭店、思达穴超市、轻院、订南阳路一小、灶六十中=3\*GB2谁⑶文******逼**基本资料：株项目名称：才******型**更开发单位：碗******坊**送项目地址：叹******迅**播项目类型：多闻层之平均价格气：肃3200眼元博/升平方米怕占地面积：球140伶亩从总建筑面积：忠180000控平方米祝付款方式：亚一次性、按揭悬公交路线：谣******岛**对小区配套：国58000芬平方米己绿化园林景观具，南北纵向生居态谷、东西横狠向休闲大道拒周边配套：跑******姑**枪路一小、二小子、杰******寺一中分校、四雄十六中、六十性中、郑铁四中燃、省中医院、气郑铁分局医院浪、周边商场、羞超市、餐饮、缠公园、娱乐等诱应有尽有。鲁项目简介：棚******柔**炼，自一九九七被年公司成立伊爸始，始终秉挠承皆“沙真诚服务，追扮求卓戴越挨”亡的服务理念，拦坚爸持蹄“稠科技创新、精春益求精、创人凳文经典、使顾翻客满突意郑”堵的质量方针和灿为孩******毛人创造美好生扭活的光荣使命天，最终成为携绘手竭******系市民追求幸福株生活的先锋与篮使徒。从亚新润美好新苑、亚虫新美好人家、课亚新美庭、亚比新投资大厦一勉路走来，亚新累地产从不吝于寿给大家带来惊背喜至。稠200叮4锻年，当人们一割如既往翘首以锻盼，亚新地产约再出重拳，将油精心规划的作震品探——愉******怎**烤美好时光激情玉呈献慰。茶辱美好时光雄踞午观光大道南阳凭路，占栗地静14铅0企余亩，总建筑层面叠积定18.漫5剃万雄m箩2赶，本区以稀有条多层住宅为驻主离贼，辅以高档公季寓，分三期开协发，是目前南照阳路片区内规配模最大的精品性住宅社区之一筐。敲由合2半2捡栋多层住矩宅备逐分布在生态谷能东西两岸，生栋态谷又与时光蝴大道纵横交错归，将社区划分懒为离各礼深具特色的院落财。=4\*GB2缝⑷屑******泡**无项目简介：使小区地理位置裕优越，交通便桂利，多条路线斥可直达小区。烦占地丑2668晌0盲平方米剖，建筑面积艇3038弟0巴平方米拿，小区周边生删活配套成熟完皂善，学校、银畏行、商场、邮晒局、医院、超哈市，一应俱全单，生活极其方效便舒适。小区泛内设有会所，舅各种休闲活动激场应有尽有，贫并有完善的物饰业管理，让你窑拥有轻松休闲绞的家居生活。傅从以上竞争楼奔盘比较分析可快知芝：奔“籍******真”协项目的房价与暖其竞争楼盘相冈比价格相当，者地理位置更加存优越，离市区挨相对较近，交数通方便，市场象行情良好。慎第饲3幼章熟雹黑建设条件趋3.1寸俗开发项目用地俭状况虹项目建设用地段位于闹******严市丢******耐**辟交界处西南方胆向，规划总用境地面积佛为蚀33461迈5帽平方米，项目层占地面汉积很66517.劲5删平方米。议3.2饺胃资源供给及外沟部协作条件吴项目建设自然秀条件：=1\*GB2辩⑴盒气温：年平均倚气温：声14.4°C屡；垂7哲月最热平均气府温：芳27.3°C吉；冶1支月最冷平均气刮温：猜0.2°C仓；=2\*GB2漠⑵纱日照：年日照终时五数秘240纤0异小时；=3\*GB2油⑶鹰风向：冬季主腰导风向为东北稀风喝西北风，炉夏季为南风；=4\*GB2帐⑷首霜期：无霜期坏220开天；=5\*GB2轧⑸作降水：年降水低量丹640.9血毫升；=6\*GB2掀⑹光最大积雪厚度染：房230灯毫升；=7\*GB2信⑺讨最大冻土深度犯：苗180民毫升；=8