年山东烟台城市报告

烟台城市研究报告2007年目录HYPERLINK\l"_Toc153940301"第一部分：烟台市城市宏观环境3HYPERLINK\l"_Toc153940302"第一节：城市概况3HYPERLINK\l"_Toc153940303"第二节：城市经济5HYPERLINK\l"_Toc153940304"第三节：居民生活9HYPERLINK\l"_Toc153940305"第四节：烟台市城市规划及各区功能分析11HYPERLINK\l"_Toc153940306"第二部分：烟台市房地产市场概况及发展趋势15HYPERLINK\l"_Toc153940307"第一节：烟台市房地产市场概况15HYPERLINK\l"_Toc153940308"第二节：主要城区及板块分析18HYPERLINK\l"_Toc153940309"一、莱山区房地产市场情况18HYPERLINK\l"_Toc153940310"二、芝罘区房地产市场情况20HYPERLINK\l"_Toc153940311"三、开发区房地产市场情况23HYPERLINK\l"_Toc153940312"第三节：烟台市房地产发展趋势24HYPERLINK\l"_Toc153940313"第三部分：住宅市场分析及市场供应量预测28HYPERLINK\l"_Toc153940314"第一节：主要在售项目分析30HYPERLINK\l"_Toc153940315"第四部分：开发区房地产市场现状及发展趋势分析35HYPERLINK\l"_Toc153940316"第一节：开发区总体情况35HYPERLINK\l"_Toc153940317"持第二节：一线限海景板块发展鱼现状及发展趋鹰势分析胀36HYPERLINK\l"_Toc153940318"封第三节：二线量海景板块发展杆现状及发展趋爹势分析康38HYPERLINK\l"_Toc153940319"其第四节：三线箱海景板块及边渗缘地带现状及旨前景分析腔41HYPERLINK\l"_Toc153940320"遮第五部分：目渡标消费者调研幻44HYPERLINK\l"_Toc153940321"呼第一节：住宅零消费者调研柴44HYPERLINK\l"_Toc153940322"抄第六部分：土伯地市场基本状知况矩47HYPERLINK\l"_Toc153940323"割第一节：基准否地价秋47HYPERLINK\l"_Toc153940324"喘第二节：烟台鼓市历年大型土籍地招牌挂回顾继47HYPERLINK\l"_Toc153940325"和第七部分：市裂场调代研继结论及开发区暮项目基本情况经51HYPERLINK\l"_Toc153940326"恰第一节：市场员调蛇研午重要结论漆51HYPERLINK\l"_Toc153940327"书一、烟台市房葛地产市场现状笋：叛51HYPERLINK\l"_Toc153940328"忆二、烟台市房亭地产发展趋势钢51HYPERLINK\l"_Toc153940329"江第二节：长江捧路项目基本情纪况乖52权第拿一慈部分：烟台市芬城市宏观环境闲通过对烟台市温城市概况、经粘济发展、居民夫生活及城市规格划等宏观层面景的阐述与分析娃、预测，把握雁烟台房地产市便场所处的宏观趟环境及未来发坏展趋势。岛第一节：城市来概况要点概述：件优越的区位和绒交通优势使烟壤台市具备良好耍的发展潜力；挂从城区面积与瓶人口规模看，裤烟台市已属于醋山东省大城市尼行列；烧烟台市风景秀脏丽，旅游资源息丰富，是适宜拆人类居住、旅惨游的海滨城市组。一、地理位置级烟台市地处山芦东半岛中部，手东连威海，西殊接潍坊，西南察与青岛毗邻，清北濒渤海、黄桶海，与辽东半弊岛对峙，并与宫大连、韩国、鞭日本隔海相望伍，宽是国家重点开砍发的环渤海经森济圈中的重要据城市和中国最困具竞争力的城考市之一。峡全市海岸线曲棚长撒702.矛5支公里寺，海岛曲长违206.6谨2棋公里状。弯二、行政区划揉及面积趁烟台市辖芝罘南、福山、牟平遇、莱山、开发趴区念5多个行政区及长捧岛县，代管龙惰口、莱阳、莱盐州、蓬莱、招坊远、栖霞、海干阳项7脖个县级市。全裤市设介镇祝9戏4育个，街道办事乌处滩4运8怪个，步乡女6与个，居委忍会笔46散7泉个，村委团会适631溜5漆个，自然全村馒688残0液个。建烟台市最大横奸距奉21侧4驼公里矮，最大纵距鹿13常0逼公里半，土地面级积虑13745.行9鬼5晨平方公里，其由中市区面误积营2643.6下0捡平方公里。三、城市人口耍年份冶城市人口铲（万人）烈增长率霉200西3危年快170.83侵——壶200且4额年胃174.34救2.42她%捆200窝5熄年窃176.26树1.10霜%球200止5虑年末烟台市户仿籍数勺为清225.0景3闪万户，人口零为春647.7源8求万人，人口比过去年增难长冠0.115谢%丝，其中非农业鼓人固口源296.8高1烦万人，烟台市逼区人口达抖到炮176.2蜘6挎万人，句城市人口持续读增长，但速度热逐渐放缓肚。滥从城市人口规修模看，烟台市政已位于山东省失大城市行列。食四、城市交通存便捷脸烟台市具有良浅好的陆、海、气空全方位交通胆优势，为城市言经济发展创造暑良好条件。航陆：钓烟台市拥有多聚条高速公路、戚国道、铁路贯尿穿全境绞，蛇200渡5干年末全市公路伴通车里程纹6561.怖3蛾公里畅，其中一级公迅路通车里程音634.平3藏公里包，高速公路通斗车里程三368.锦9难公里娱。历海：穴烟台沿贵海蛙1赴0赏处港口中助有禽5返处是国家一类传开放口岸，拥坚有良好的深水懂港口优势。其拜中烟台港是山谁东半岛三大枢策纽港口之一，工是烟台作为全筒国重要港口城春市的标志，是卫中国北方重要结的对外贸易枢枯纽港，蔬与轨7铺0秤多个国家和地挨区班的备10鬼0燕多个港口直接宿通航。披空：筑航空业快速发夺展搂，屿200捧5眯年烟台空港已柴与国内肤外净4屈8巨个城市开通航钟线，国际航绘线粮5育条，每周航鞠班眼2摊2砍个着，院200株5慧年共执行航勉线逐6晒1兄条，平均每周吵有秀14纲3绳个航班。听五、优越的地梢理位置造就烟裳台成为优秀旅止游城市砌烟台市北、西秘北部濒临渤海望，东北和南部录临黄海，有大葛小基岩岛罚屿斩6染3腰个，海岸与海构岛交相辉映，畅海光山色秀丽蜡，适宜人类居宝住，烟台市辖泼区内自然、人静文景观丰富，丛是游览避暑胜膛地。全市旅游造资源按点、区梨、带科学组合粱为亦“救三区十景一条亡带，四城五园嗓六条愚线余”乒，如：蓬莱风行景旅游区、炮拒台山公园、芝扭罘岛海滨美食药城等，吸引来份自世界各地游冠客前往旅游观野光和定居报。煮200短5商年年共接待海拴内外愿游金客浩1454.5睬6境万人次，其中构，国际游魔客倘18.5榨1群万人次，国内仇游智客恼1436.0毅5帽万人次。衫烟台已成为名基符其实肤的神“伍中国优秀旅游坟城炎市猪”汤。骑何第二节：城市银经济要点概述：巡烟台市经济发蚂展强劲并持续映快速增长多，滤200树5场年烟台虎市绩GD着P粪总量已超过济校南，仅次于青只岛，居山东省铺第二位；筒三产比例更趋楼合理，进一步移奠定烟台市沿搁海工业城市的温地位；销财政实力与税臭收进一步加强完；验固定资产与房茅地产投资进一母步加大；至城市基础配套茧设施不断完善看，给房地产发弱展提供良好的储城市环境。迷一、国内生产璃总值与人旁均牵GD李P刻持续快速增长疗烟台市是国家雹首批沿海开放允城市之一，笼是持2煌1遇世纪中国重点玉开发的环渤海消经济圈内的重众要生长点，近佛几年经济持续彼高速发展。元（一）烟台烟市慧GDP糊（资料来源：霸《烟台市病国民经济和社居会发展统计公递报》惨）横“倚十倡五理”静期间，烟台市装经济持续高速芹增长。份200械5巷年饲GD劲P诊达慌到亿2012.4谱6俗亿元，高于全押省和全国首批通十四个沿海开槐放城市平均增生幅，在全国各裳大中城市国内肉生产总值排名吼中列居前位。幅（二）与山东神省其他经济发饲达城市比较桃（资料来源：烧当地政府部门纠统计公报）揉从上表可以看慢出，耽200扣5妈年烟台泰市听GD奴P朽总量与山东其绕他发达城市相撇比，仅次于青万岛，居山东省仍第二位。染200留6没年第一季仪度等GD导P钩总量尺为都489.1秀3症亿元，总量居壁全省第二，经互济发展速度进乌一步加快。抹（三）人梢均薄GDP扬——柄GDP梳烟台市赌381味0炮（美元）探全团慎柳国筑170炒0螺（美元）摄（资料来源：观政府统计公报盟）顿200妈5叫年烟台市人衬均失GDP依为吵3089筹9龄元，按美元对库人民币汇率比耻为便8.11:狂1奥来算寻为登381乐0破美元，客而神200碧5波全国年人酷均素GD粥P粗为若170眼0支美元，烟台市监人挑均构GD彻P渗是全国股的焰2.2毅4畅倍。习根据世界银堡行第199咽9姓年的划分标准涉：低收入国家瞎为柄76师0脱美元以下，下似中等收入国家绩为插760-30趴3振0病美元，上中等式收入国家伯为作3031-9害36拨0沿美元，高收入闷国家方为慰936硬1退美元以上。按绳这个标准，礼烟台市的人众均腿GD秩P丽已达到上中等鞭收入国家水平腥。纪二、三产业比磨例更趋合理，劲各产业总值增娇长速度迅速善（资料来源：做《烟台颗市趴200索4报、缺200累5盒年国民经济和心社会发展统计叨公报继》）构经过不断调整缸，忠200煤5锋年烟台市第一涉产业比例有所太下降，第二产伪业比例增长挥近界7坊个百分点，第怪二产业比例的支提高更艳进一步奠定烟糊台市沿海工业乒城市的地位。就第一产业实现吩增加奏值浙193.4化8洪亿元，比上年道增茄长圆5.6雅%肉；第二产业实蚀现增加免值鲁1228.4辰3洋亿元，比上年袍增毕长蜜21.3岂%予；第三产业实宿现增加贸值眉590.5挠5订亿元，比上年冶增虏长搅14.4昏%鸦。市第三产业比例祝的优化、合理购及各产业总值吃不断增加，烟叹台市动将躲会扛进入一个新的到发展阶段。饼三、财政实力亡增强，全市税迷收进一步增加州（资料来源：赞《烟台失市石200起4台、岩200元5胆年国民经济和幸社会发展统计任公报容》）描200担5沉年，飞烟台市与地方元财政收入大幅律度提升，实力旬进一步增强骡。系全市境内财政邪总收入达繁到爷293.亩5鄙亿元，实现地肥方财政收莫入丰87.0六4牙亿元，分别铜在箩200你4台年的基础上增雅加门24.8寇%施、城36.0棕%绢。煤在城市经济强竟劲发展的同时失，全市税收进喷一步增加谣，略200忌5挺年达常到早189.1低7谋亿元。补四、固定资产革投资与房地产竟投资进一步加岗大猜（一）烟台市椒固定资产投资土与房地产投资南额赢（资料来源：酸烟台市历年政遇府部分统计公戚报）远200鸽5麦年烟台市全年专全社会完成固时定资产投吧资号1460.3哈8历亿元，描占亩GD耽P肯总额傻的带72.57危%桂，远远超过国跌家鬼的壤48.6够%女平均水平，坐固定资产投资裕继续保持健康郑、稳定的增长今态势。愤全年房地产开玩发投谈资月109.8剑8孟亿元，汇比沿200灌4耗年增长剥15.5%鸟，更房地产开发投仔资力度加大扑，其中住宅投装资城80.1咸3化亿元，增涨长伟15.1码%蝴，占整个房地壁产开发投资唇的逃72.9弓%载。铺（二）与山东旋发达城市比较冠（资料来源：衰各城市政府部质门统计公报）爆从固定资产投燃资额看，烟台优市已位居山东毯省前列；抄（资料来源：晌各城市政府部形门统计公报）子从房地产投资翼额与定占买GD步P集比重看，烟台浑市次于青岛和梢济南，这说明馆房地产仍有一让定发展空间。旺五、进出口总劣额迅速加大残200毯5著年，烟台市实愈现进出口总泻额验114.解8轮亿美元，进出古口贸易迅速加触大，进一步融连入世界经济贸出易体系。其中缠出卫口煤64.8蛮3扇亿美元，增填长诞44.2胆%阅；进纽口宪49.9于7础亿美元，增牵长喂42.8彩%畜。小结：睬近几年，烟台裙市经济发展迅纹速，三产比例晃日趋合理捏，沟200被5颤年国内生产总鱼值已位于山东梦省和全国前列千，经济实力的街增强促使固定鞭资产投资和房专地产投资持续宾加大，为房地假产的发展提供隔稳定的经济基满础。码第三节：居民鞭生活要点概述：葬居民收入与支置出都有一定幅胞度提升，消费江能力增强；户社会消费品零巩售总额增长幅温度较大，市场补交易繁荣，居判民购买力比较别旺盛；深城镇居民人均絮住房面积相对痕较少，房地产纺市场还有较大堂的需求空间；游居民存款继续站增长，许市场消费需求爽未充分释放宾。址一、居民收入川与支出均有提帅升蝴经济指标类型骑2003塑200墙4建年纹200趟5鹰年隔城镇挂居民会人均可支配收哥入（元）分9785妹10803躬12452辈人均消费支出虫（元）昼7479幻8054赴9035画居住消费支出零比重秀6.48%根6.22%示6.37%傍恩格尔系数其——昆37.3股%复。忘37.2%斥农村名居民县人均纯收入（诸元）熔4120弯4660豪5347昼人均生活支出桑（元）升——吸2809疗3138必居住消费支出飞比重岩10.97%驱7.54%货7.57%溉恩格尔系数随2494昌39.95%达39.29%森（资料来源：却烟台市政府部旷门统计公报、衔年鉴）政200瘦5推年，城镇、农职村病居民收入与支简出瞧比桶200粗4注年均有较大幅撕度提升潮，居住消费支鱼出占消费支出应的比例较小且牵浮动不大，可戚以看出住房支卫出并未给居民匪带来较大经济钓负担究。董采恩格尔系数在治一定程度上衡稀量可以一个国印家和地区人民市生活水平的状妇况。根据联合突国粮农组织提逼出的标准，恩榨格尔系数窑在尚59震%刺以上为贫困穷，绝50-59少%恐为温饱圾，他40-50轨%滨为小康椅，祸30-40械%畅为富裕，低捞于妥30透%培为最富裕。目缸前烟台市城镇蛋、农村恩格尔宫系数均迹在侵3厅0浊—乒40启%亦之内，说明彻烟台居民已步伟入富裕行列，杆消费能力逐渐涝增强，对住房称面积和居住质慢量的需求也随馋之增强。指二、社会消费刘品零售总额增励长幅度较大撒200箭3锹年湾200很4倾年读200归5粥年怎366.1锻1茧亿元鹰516.4复3乔亿元探599.5羊8受亿元甘（资料来源：土烟台市历年政吗府部门统计公朽报）厉200滥5捆年烟台市社会大消费品零售总兴额接素近伤60康0燕亿，执在袋200斗4旬年的基础上增也长取16.1雹%蓬，这表明围消费品市场交点易繁荣，居民歇购买力比较旺扇盛。育三雨、矮200伶5殃年城市居民人扔均住房面积蓄城市居民人均脑现房面积歇烟台市单18.67急㎡您山东省否21.9允㎡虾全国狭26常㎡烦（资料来源：稿政府部门统计诸公报、网站）热从上表可以看圾出私，秩200北5烛年烟台市城市挺居民人均住房基面积为往18.67m分2不，与山东省平姜均水平尚有一相定距离，和全公国相比差距更新大，一方面说训明烟台市房地哪产市场发展相背对缓慢，另一翁方面也预示着秋烟台屯房地产市场还姓有很大的需求壤空间。躁四、银行存款汇继续增加狸200害3瞒年众200虫4霸年拿200您5批年另1296.5掩8驶亿元栗1463.5舅5紧亿元榆1683.2殖0把亿元帜（资料来源：进烟台市历年政油府部门统计公虑报、年鉴）狗200顷5哥年，烟台市居惯民存款额达滔到迅1683.2锯0询亿元。这一方片面说明诵居民收入不断挺提高，叛另一方面也说民明烟台市民叶投资渠道少，电市场消费需求械未充分释放讨，而房地产作胃为一项重要投白资并未被当地忧居民充分利用巴，如加以引导姜，消费者可能心将存款转向房袍地产市场，用临作投资或自用度。小结：么烟台市城镇居冲民人均可支配洒收入持续增加乳标志着城镇居穿民收入进入快毅速增长阶段。桌而收入的持续付增加促使家庭赢支出逐步转向俊享受型和发展背型，进而为房紫地产快速发展莲在消费力层面的上形成强有力淘的拉动；大量饮闲散资金苦于以无合适的投资牙渠道，如加以顺科学的投资引貌导，能吸引部摸分客户投资房愚产。甚第四节：烟台窄市城市规划及匀各区功能分析要点概述：倒烟台城市的建合设发展方向是拌：东上，南下辫，西改，北造贺；灭烟台市城市向糖东西两翼拓展伪，在城市规划挂大局的指引下江，莱山区百、开发区崖具有更强劲的归发展潜力悠。杯一、锈城市建设饿现状禁近几年，烟台婶市恐加快城市化可槽持续发展战略右。畏200仓5余年，城市对旧喂居民区环境综蒙合整治扎实推坝进：对市牌区纤1戒4辣个社区党、晴7.驶1恰平方公里范围叶进行了全方位酒、立体化综合播整治，城市形鹿象大大提升。招200酿6韵年是烟台市城照市建设主要包勉括掏“盐六路、四片、洞三厂、两盈场也”刮共勺计宁3况0遍多项重点工程欲，总投资惊达背7螺4驻亿元，年度投涉资超幅过秆5隆1甜亿元。二、城市规划豪（一）城市发满展战略部署原症则婶1蒜、壮大中心城绘市，发展八大晓组团似加强城市基础师设施建设和环脏境综合整治，企壮大中心城市拥，加快五区融漏合，膨胀中心叼区规模和实力邀。柱充分发挥资源堵和区位优势，私继续按照城市梯总体规划，拓桂展东西两翼，侧贯通南北山海仪，发展八大组故团，形成组团剪式滨海城市格撞局。虎2龙、膨胀发展莱上山区、完善提衬高芝罘区、壮亭大开发区乡膨胀发展莱山张区，完善提高田芝罘区，加快零建设福山现代安化工业城区，雾强化牟平综合订发展区，壮大济烟台经济技术之开发区，完善昨城市功能，规茶范城市管理，概提升城市形象慨。今（二）规划年可限建自博200望3法—狐202僚0缎年。冠（三）赔城市规模板规划烟台中心晕城不区唇201乘0桨年城市人口规州模难为这17牢0志万人，城市建身设用地暖为触20胶0芝平方公里舌。悠202柿0饥年城市人口规痕模滩为窑23垮0斤万人，城市建此设用地吼为站25嫩5渔平方公里。衬（四）株规划范围沃莱山机场东西闸方向以北至海苦滨，东到牟平驾沁水河和养马团岛，西至福山脱区八角乡和蓬铸莱市大季家镇意，总面石积馆47缠0允平方公里。哥（五）具体规薄划隔1联、山海结合，伴组成烟台滨海搁组团式大城市臣的空间结构帆以芝罘滨海地素带为中心，以肉烟威、烟青、治烟福一级干线胡公路为轴线，洪拓展东西两翼倒，贯通南北山枯海，形成山耸役城中，城随山耐转，海围城绕岗，城岛相映，荷融山、城、海乓岛与一体的城煎市格局。量2纠、以天然河流虫、山体和永久失性绿带分隔，竟组成滨海组团为式大城市的空弦间结构，八大程组团及自然隔盲离带分布如下推：装划分为芝罘、替福山、开发区储、黄务、莱山咽、初家、牟平凶、八角八个组走团。，建设各周组团自然隔离锣带，有机联系篇；惕辛安河、鱼鸟婚河之间绿化带长，分隔牟平与远初家组团；岱斩王山、归岱山拐，分隔初家与守芝罘组团没；列岱王山南麓山湾脉，分隔初家亦与黄务组团子；菠外夹河分隔黄阵务与莱山组团汗；夹河及其沿持河绿带芝罘与短福山、开发区余组团浸；哗黄金河、柳林伯河之间绿化带基，分隔开发区怎与八角组团。完（六）城市性惠质与各区功能什定位盯1跟、城市性质定桃位研烟台市城市性轧质是以高新技幸术产业、商业烧、旅游为主导准的现代化、国风际性港口城市捏。竹2酷、各区功能定届位秘区域刮功能地位算芝罘区帆商业、居住中农心耳福山区顺工业中心伴开发区结外向型、现代沸化工业中心报莱山区昌行政、居住、返文化、教育中勇心劣牟平区崇休闲、娱乐、振度假中心小结：鼻随着城市基岗础设施、配套今不断完善、城棍市规模不断扩葡大、功能进一孟步增强，烟台蔬房地产滩将词会足进入新的发展休阶段。本部分小结同三产比例日趋笔合理，投资、收消费、出口三豪大需求全方位堆拉动烟台市经购济持续快速增梯长，促使固定坟资产投资和房演地产投资进一毫步加大、居民逼收入水平不断怒提高，进一步省奠定了房地产任发展的经济基蓝础。喘在城市化进程蒜加快、城市规添模扩大等诸种僵因素共同作用安下，似烟台狂房地产正处于碑快速上升时期能。如此，整个颈烟台市房地产摸会物迎来新的发展认契机。舱第恢二盆部分：烟台市山房地产市场概笋况及发展趋势养通过对烟台市厕及主要城区房宣地产市场现状瓜及未来走势等后分析，了解房腰地产的过去，梨把握现状并预武测未来。暂第一节：烟台坊市房地产市场欢概况要点概述：遮近几年烟台市泳房地产各项指物标总量稳步上帽扬，市场交易泛比较活跃，务总体现运行畏态势良好；爆商品房价格持根续上扬予，上扬幅度趋壶于稳定泛；跳商业地产总体斤供应量较大，烈市场逐渐接近冷饱和；早外地消费者购幕房比例较高，著成为房地产市峰场一个重要消死费力量；每市场物业档次滨、价格差异化辞较大，整体销忍售情况不错；则市场整体开发宗水平不一，随纹着品牌企业的饭进入，开发理腾念逐步提高。一、土地供应赏土地交易面积灾总建筑面积拦249.勺5选万平方米柔420.诸9朝万平方米货（资料来源：风烟台市土地局请网站信息）虹200祖5肿年烟台市共挂折牌（拍卖）出川让土地面苹积豪249.洗5党万平方米，总肿建筑面战积贷420.信9鼠万平方米，土意地供应量充足芒。除了住宅用针地外，商业用公地增幅不减，吧酒店和写字楼捡用地则比重加紧大，这两者比男例接近土地供灌用总量载的旁30兼%笼。孤二、睬房地产市场倍各项指标逐步匠上扬我——系200握4槽年竿200答5颂年货房地产开发完犹成投资格5茎2酬亿元须85.勉7骑亿元追施工面积流81婶5矮万平方米似105世0重万平方米垃竣工面积多39历5凳万平方米词50膏0遇万平方米塌销售面积佣40翅0沉万平方米冲44粮0高万平方米盒住宅销售面积繁——馅39液9棍万平方米券（资料来源：播烟台市统计局珠网站、俯烟台市建设信浑息网盲）陕（一疼）贪200挑5亮年房地产开发未完成投资搭达增85.傲7期亿元，大在罗200期4脏年基础上增幅但上新涨闷64.8们%明，轨开发投资额快努速增长。盯（二）困商品房施工、华竣工面积大幅甩提升姻，者200迎5础年分别达摇到躬105彼0影万㎡厘、揪50荣0羊万㎡。饺（三其）脆200哥4培年商品房销售执首次超过竣工赞面积驱；充200色5马年销售面积达茅到宵44锻0销万㎡，其中住鸣宅面显积问39秤9哥万㎡，整个房惕地产挂市场需求两旺烘，交易活跃挡。并三欺、商品房价格脊持续上升灿——稍200秒4腾年间200樱5藏年众商品房销售均扬价（顽元芝/m糠2殖）钩2365付2649耗住宅销售均价女（茫元邮/m焰2途）镜2253阀2523轨从近两年商品叼房销售均价看迈，每年都有较辈大幅度上涨令。姓200筑5加年全市商品房锻平均售价达每坦平方筋米浮264绞9升元，同比增动长吨12毕%鸟，其中住捎宅音252躺3枯元帆/闪平方米，增诊长龟16埋%割。写字物业价愈格也同步攀升撑，平均每平方喊米达平到鲁451迹8惑元，增停长抗28推%禾。饰据统计，峡200后6男年宁1傲—绒1项0碑月，烟台市房划屋销售价格与沈去年同期相比败累计上吃涨钩5.5避%就，涨幅回殿落停1.拿1凡个百分点。其循中，普通住宅抹、多层住宅平未均销售价格同躺比上盆升冰5.4当%支，高层住宅平联均销售价格同夫比上虾升伯7.8众%踢，其他住宅平深均销售价格同晌比上赠升窃4.6燥%秩。高档公寓住钉宅凭借地段沿娘海等优越的地巴理环境，售价交涨幅略高，同类比上快升学4.7孩%列。房价虽继续询攀升，但与去束年同期相比涨爬幅已呈回落趋趣势狮。尘批四滨、商业地产总掠体供应量较大事，市场逐渐接池近饱和。嫩据不完全统计恳，恋200稳5晋年烟台市各类喊商业地产的总但供应量大丙于其5背5板万平米，传比述200醒4销年上升了短近体20倘%吃。由此可见，疾近两年烟台市邻商业地产市场穗供应量已超助过携100清万方，加上已发营业的商业场耗所及尚待开发棵的土地，不难否发现，烟台商油业地产总体供民应量较大，市羞场逐渐饱和。恶五撇、外地消费者甲购房比例较高睡，成为烟台市问房地产市场一菊个重要消费力惩量。存随着改革开放碎的深入发展，飞胶东半岛加工牺基地已经形成愤。开发区、莱善山区仍是招商现引资的热土，校吸引大量企业圾与大量人流，艺形成一个巨大欲的消费市场。焦近几年外地客洽户在烟台市购超房比例较大并美持续上升（外行来人口包括烟归台市下属县市畜、镇区居民、驱外市、外省、认华侨及部分外统国人等），主银要集中地是开洋发区和莱山区彼。寇从对莱山区切、开发区玩等楼盘实地走男访中声及与专业人士漠沟通中庆了解到，外地梁人购房比例较摩高，有些楼盘撑甚至达到荐4从0捐%抗以上。悲六笨、市场物业档敬次、价格差异递化较大，两极豆分化严重，整泉体销售情况不肉错。耍目前市场物业纹形态兼顾多层咱、别墅、小高踩层、高层等，刑存在多种档次六、价位的产品诸，其中一线海胀景房、市中心椅区域的楼价均淹价达败到忍800牲0嘱元心/渠平方米，有些工区域均价只有苍约照300高0秀元严/页平方米，两极钉分化严重。御通过对各种档糠次楼盘的跨考察敲发现，由于产挨品所针对的消适费群体各有不勇同，目前整体专销售情况良好听。们七纸、烟台房地产访开发水平不一焦，随着品牌企封业的进入，开遵发理念逐步提厅高。渡烟台市整个房致地产开发彩水平不一，有瞧些本地开发商骗开发水平较高偶，如祥隆集团注开发的海天名朋人广场、南山脖集团开发的南腊山世纪城成为快当地代表性楼全盘；但有的开舌发商还停留在色较低级开发层疯面上。设随着阳摩光妙10废0这、北京天鸿集剧团额、上海世贸问等外来品牌或策实力雄厚的集孟团强势进驻，商他们带来先进拣的敌开发理念、营巾销手段、产品斑开发等都直接腔刺激本地开发搂商水平提高。小结：声从近两年房地身产市场宏观数遥据来看，各项叮经济指标数量蓬均有较大幅度田上升，市场发众展势头强劲、译交易活跃，整妹体市场销售情争况良好，呈现早供需两旺态势坡，棒但楼盘开发、晃营销水平等方僵面有待进一步贤提高。笑第二节：主要那城区及板块分论析挤芝罘区、莱山则区、开发区是顶烟台市城区主霜要组成部分，雨是烟台市房地惨产市场的代表椒。下面就这三搅个主要区域房雪地产市场概况污及板块进行分方析。汇一、莱山区房臂地产市场情况理受区域发展、挤居住环境等因火素影响，爆莱山区房地产琴已成为开发热皱土，房价每年涨都水涨船高密。蚕莱山区浴近吸1玩0获年商品房价格配一览表如下：挽年份落199择4透—耳199拘6渔年饭199棚7替—墙199镜9煎年劣200饶0把—反200有2湿年同200仔3砍—盘200领5纯年锄销售均价舟约象100苗0粒元酱/m陡2猴约窄180打0榨元物/m驳2攻约破260村0扶元要/m谅2欢约爽380掌0筋元睁/m泄2悬（资料来源：良政府部门网站凑）般短肿短钱1耍0熔年，莱山区房惭价已成由严100皇0私元陕/它平方米上升到辩数千甚至上万衣元，全市房价摸最高就在莱山饮区产生。该区鼓房价高差很大伐，价高者如海霞天名人及黄海车城市花园等，焦小区每平方米宅已达万元左右涂，而在初家附口近区域的楼盘境就只能卖萝到买300禾0挖元左右。刘莱山区房价突都涨，主要是居辩住环境好、市烟政府的迁入、裕体育公园、高怜校云集有重要厨关系，同时大昂量投资者对莱悬山区非常关注值。在这些因素菊共同影响下，乘莱山房价自然米而然坐上烟台机市头把交椅。威（一）板块划专分原则水根据楼盘集中妨区域位置、档咸次、价格等，通将莱山区分为额观海路以东、砖观海路以西两妙个板块盗进行分析疫。橡（二）抢观海路以东板级块1、板块范围珠红旗路以南，坐观海路以东至郑滨海路以西范挖围，楼盘集中谎分布在滨海中药路地段。2、板块现状没该板块滨海中皮路沿线是烟台丹提升城市景观鼻建设的重要工亩程之一。作为惹依山傍海发展皂起来的大型聚班居区，目前已变经形成一个具重有功能聚集性盐（住宅、商业医和服务）、文背化包容性和国凭际化生活交汇疏共生的社区空著间。店该板块主要以宵海景房为主，英尽管项目较多泪，但都定位于钟高档海景住宅怖，高层、多层浪、别墅等多种妙物业形态并存悉，该板块在项南目开发、设计涨、营销、物业舞管理等各个方改面在烟台市来猛说做的比较到诚位。素在众开发商的总共同努力，该督板块房价在短殿短双1四0史年内上涨猾了策500古%扣以上，目前该求板块大多数楼碧盘均价矿在鸟600做0枪—全800慌0会元亩/颈平方米，烂区域也成为烟孙台市公认永的捡“潮富人庸区侮”凤，但目前该板叨块楼盘普遍存刘在周边生活配看套不足，购物亿不便、空置率铲高等问题串。3、客户构成卫该板块客户是心烟台市高收入利人群代表，他主们当中有的是秆私企老总，有屿的是开发区企继业高层管理人拘员，也有外国血人和华侨在这盐里居住，如石抽沟屯一带是烟匠台市韩国人居慈住比较集中的联地方。这些客炼户大都拥有私奇家车，而所居申住的小区离市踪区仅有盏约杜2图0戏分钟车程。所熄以，他们一般给喜欢开车去市酿中心购物。4、代表楼盘士坡海天名人广场约、东上海赋、饶黄海城市花园锤、银和怡海山酒庄、金海岸花娘园、南山世纪歼城等。5、发展趋势往由于一线海景许属稀缺产品，框经过多年的开煌发，目前一线亮海景斑可供开发的土黄地所剩无几，歌该板块发展受评到限制殊，腥预计今明两年童高端市场的供肿应量洞在贱2融0摩万平方米左右滨。而分期开发钳的南山世纪城呼，后续房源将访陆续面市。妖（三）集观海路以西板孙块1、板块范围柔红旗路以南，共观海路以西至灯塔山路以东范置围。2、板块现状凯该板块像从霞200拥1盘年开始开发面，钓200条4戴年进入快速发倚展阶段，楼盘设数量不多，有虎中高档、中低奸档产品，市场谊均价甜在联330匙0揉—戏500迈0捞元东/榜平方米不等。寨该板块北面由冠于山景等原因批，居住环境相维对较好，小区灌规划、建筑、苏园林景观设计戚水平较高，整登体销售情况比匀较理想；板块慕南面区址域音200狗2惕年房地产开发伸处于起步阶段纵，由于区域配借套、环境等原膜因而使项目销粥售遇到阻力，棒随着区域与小天区配套等不断改成熟，该区域窃楼盘销售情况嚷逐渐转好，目徒前整体销售都夸接近尾声，已息交楼的小区入借住率比较高。历目前该板块生捆活配套尚不完铺善，在一定程厘度上影响项目怪销售。3、客户构成话该板块客户构兼成比较复杂，泽有烟台市本地村居民，也有来啦自下属县市、回市外居民、外巧省、外国人，亮其中以韩国人醋和东北人为多铲。4、代表楼盘戏该板块北面以厉台湾村、响水债湾山庄、佳隆门花园为代表；陶南面以绿色家于园、鑫龙旺源近、天合城食小区为代表。5、发展趋势晒由于市政府的逗南迁、广电中国心、科技大厦仆、体育公园等拣在建企事业单缺位紧随市政府岩，且市政功能霸配套、居住环棚境不断改善，想该板块具有明列显的区位优势饱和发展前景，磁其中以市政府亭周边区域为开慌发热土，价格可呈现较快的增议长趋势。论目前沿迎春大泉街土地已基本梯批完伶，枣200势6剃年已批土地预宣计总建筑面积绳达廊到悉10疗0妈万平方米，该效板块捷即将进入激烈脉的市场竞争阶委段，也可以说拌是一个新的居极住板块即将全纯面建设。切二、芝罘区房导地产市场情况览200里5饥年芝罘区商品炎房均冤价离300现0阶元鱼/晃m港2梁，目前已突受破啦350龙0怖元墙/m耍2饥。作为烟台市毛最繁华的传统风商业中心，该极区的房地产市嗽场开发比较火沉热，商业地产膀开发依旧火热扫。府由于多年综合搬开发，目前已欧无地可批，以尺旧城改造和周希边区域兴起为手主。饮（一）板块划炊分原则速以市中心为基叮点，形成市中剂心与周边区域议两大板块。配（二）挪市中心板块1、板块范围猴青年路以东、轻北马路以南、轮胜利路以西、猾红旗路以北区但域齐。仰2、板块现状动该板块历来是仅烟台市繁华地援段，商业气氛丸浓厚、配套成替熟、交通便利验，兴但送200柄4饲年以前由于拆锡迁难度大、运蹲作费用高、规民划要求高等原印因，房地产开艰发比较沉寂，顿开工数量减少谱。撇200廉5睬年，在政府高海起点规划与房矮地产开发商共阀同打造下，房卷地产开发如火渠如荼，逐步形吩成天翁鸿弱·册凯旋城、阳瓶光董10宿0莫及泻卓越集团威胜利小年区氧“熊三足鼎广立惕”叔的局面，规模岛小的房地产项线目只能以配角剧的角色出现在卫中心区地产舞斗台上。珍由于配套成熟撑、地价昂贵，分加上城市规划腐及较优秀的产象品，所以市中肺心楼盘价格在企这该板块也是由最高的，如阳堵光园10课0店、凯旋城均价晶都英在喜800迈0夸元忽/m壶2教以上。槽市中心商业地晶产开发持续火已热，在建的项逝目有阳舟光聪10姐0线城市广场吹、壁第一大道详（已经部分营稍业、部分内装岔修）拦，维刚营业不久的比阳光国际以及估刚开盘半的凯旋城商业蒜广场等，商业思网点售价持续健高升，诵售价在烟台市吸处于前列，最笑高单价达纸到督5宗万务元模/m刑2溜。罚由于地段、配输套、交通等酸差异，该板块己也存在一些价灰位较低的楼盘董。铁如位于建设路毅与南大街交界尚的阳光丽景、截雪玉花园、阳燃光御景等以多腔层、小高层为越主；环山路的从今日花园、华嫂侨新城等高层兼住宅，楼盘均做价约柱为肚380停0牢—容500珠0亿元查/m箩2钱。3、客户构成竖由于配套的成委熟，该板块是械烟台市很多中丛层以上收入市育民的购房首选娃。随着尸经济快速发展紧、城市向心力尚及影响力不断眠增强，越来越族吸引各地的客匙户前往，故该背板块客户构成陵比较复杂。4、代表楼盘地阳窄光贫10炊0柜、凯旋城、阳睁光丽景、雪玉虎花园、阳光御霸景、今日花园贼、华侨新城。5、发展趋势士市中心经过多俩年的综合开发戴，已基本无地扮可批，日后该鼠板块主要以旧弦城、旧村改造批及拆迁安置小巨区为主。同时听受开发成本高良、拆迁难度大幼等因素影响，得因而市中心区匪房地产开发主岗要指标总体呈候逐年下降的趋庄势。由于该板梯块人口密度大们，交通日益拥赴挤，居住环境暂不如莱山区普、开发区矿好，很多中等粪收入的市民考案虑去莱山区朗、开发区江购房。矿同时，凡商业地产开发饥向着单一化、殃专业化的方向桐发展，开发范纺围突破传统区棚域，向芝罘周敬边区域扩散。斑由于可供开发污的土地日趋稀乱缺，市中心供美应量明显不足熔，该区域楼价石仍有一定上升亭空间。才（三）周边区墨域板块1、板块范围贤市中心板块其瑞他区域统称为访周边区域板块嚷。2、板块现状尾由于前几年市虚中心开发力度某不大，周边地旺区借势兴起、先发展，主要表仇现为幸福区域样、城南区域，胶大多以低档次织楼盘为主。匀幸福区域属旧墙城改造区域，氧居住地段成熟北，配套完备，克但周围环境整胞体较差，待整过个幸福片区改与造完成后可望匀得到解决，价事格有较大的上茄升空间。如万堵光幸福家园、挤金晖花园。纽而只楚路附近宫的楼盘由于居脖住环境、交通舌、生活配套、垄回迁等原因，烛大部分小区以益多层建筑为主雅，所以价位也坟比较低，均价稠约殃为荐320强0颤元喜/m妄2烧。婚世秀小区、富夸顺西苑等楼盘暮区域属兴起区许域，因距市中私心相对较近，颂价格相攻对较低，得到竞市民普遍关注统，价格上涨较梁快。3、客户构成矛该板块客户以提项目附近区域段居民及回迁户善为主。4、代表楼盘壁万光幸福家园金、金晖花园、拴世秀小区、富盯顺西苑区。5、发展趋势据随着环境、配腥套不断得到改却善，该区域仍诚有一定的发展束空间。由于城灌市发展、区域勉成熟和小区品优质等原因，楼删价会有不同程炉度的上浮。肆三、开发区悬房地产市场情菊况遵（一）区域概炎况垂烟台经济技术单开发区是中国蛛政府批准设立泪的首批国家级艳开发区之一，励引进包括ＬＧ先、富士康、大妥宇拆、通用危等企业入驻摩，驰200浅5陷年开创经济社茫会发展新局面肥，疾区菜GD患P甲达耽到算270.0王4游亿元。经济持谷续高速增长及凶外来人口的增苦加带动房地产遭快速发展。护（二）房地产很市场现状粗200钞4冶年开发区房地赤产投资总额搅为尤15.2紧4鸡亿元，占烟台蜓市区总投资归的梅25.45蚂%箭，商品房均价祝达壮到尽242硬1肆元炸/m孟2缠，可见其开发组火热程度。检200生5道年开发区地价码则较往年有较劳大的增幅，楼菜面地价增长幅竟度达壳到回50胸%揪以上，剩随着开发区企秀业的增加，此封区域的发展也轧加速，是成长都最快的区域之谢一，目前开发坛区内在售的楼诞盘匹均价约扶3500鼠元哨/m蓄2找。棵而海景房的稀库缺性将使该区墓域房产价格进布一步提升，如绑怡海翠庭、碧俱海云天等一线内海景楼盘，均禁价已超哈过仔4500琴元聋/m叮2球。朵目前开发区在众售项目贫约美2帝0抗多个，整个市健场销售形势良嗽好，物业升值卖速度快，市场独供需两旺，其青中投资比例较银大。左（三）客户构茂成龄由于区域的特姨殊性，目前居速住在开发区的托人群主要有开摄发区本地居民泊、工人、政府翼公务员，企业役的中层管理人凤员、外企高级芽管理人员，私浮营企业主等，基其中外来人口地购房比例接近歼3皆0拖%相。饼（四）发展趋友势孟开发区经济持毫续高速发展、遭入驻企业、外摇来不断增加，霉房地产发展潜蜡力大，随着土雹地价格增加，璃物业价格将会笼有较大程度上修涨，投资前景军看好。循第三节：烟台柏市房地产发展晌趋势揪经济的蓬勃发饶展促使城市化虏进程加快、城园市外沿不断延伴伸，诸多因素钞直接或间接促仆进房地产加快育发展。野未来几年内，汉烟台市房地产绵市场将继续沿佳着健康发展的应道路继续走下回去。要点概述：逝烟台市房地产划市场持续快速涌发展的宏观环毕境良好；经济弯快速增长，固薪定资产投资与竭房地产投资加处大；眠土地供应充足泽，进一步加剧添市场竞争；爱房价将继续保重持平稳上升态族势，局部价格渴上涨较快，制危约部分消费群抹体购买力；抱烟台市房地产搭市场呈东西两敞翼发展趋势，折近几年莱山区谢、开发区辆房地产开发速逗度较快，区域测价值普遍被消袖费者看好；亭区域板块已初读步形成，由项茶目竞争转变为及板块竞争，竞岁争进一步加剧孕；嘉商业地产形态维多样化，开发戴方向逐步向市弹中心周边区域问扩张且专业化注进一步提高；掩楼盘开发水平喂、营销手法进要一步提升；测城市规模的扩雁大和城市化进伙程进一步加大靠，造成居民对恒住房要求增加热；脊外地消费者在镰烟台置业比例阻仍有小幅上升顽；刘新政对烟台市敏房地产市场产秃生一定影响，世造成部分消费算者持币现望，御一定程度制约莫市场销售。燥一、经济持续突快速发展促使堡房地产进一步惧发展。纪经济的快速增做长，固定资产痒投资与房地产谋投资加大，居占民收入不断提臂高、消费能力缠进一步增强，号这一切有利因情素都将促进房完地产市场发展耗。萄目前烟台市人体均阅GD任P桐在希381皇0召美元左右，城哪市人均住房面副积不足兄2傲0习平方米疏。以今后每年既人均住房面积紫增长雕1胸平方米体计，妖烟台市住房至地少还有较长一缝段时间的上涨麻空间。技二、土地供应邮充足进一步加么剧市场竞争。称200筛6岭年烟台最大的永两次土地拍卖示为聚3祥月柄1梯5垦日裁、战8诵月彻2俱5胁日止烟台市土地挂智拍总面积费分别为兆176残万牺平米崭、煎13绩1补万平米队，总建筑面积吵达册29诵4乏万丑与奶30贡0冒万络平米。仅以目盈前土地成交的帆面积计算钟，恐200跟6弦年底肤至请200畏7扁年，有当约警10艺0搁万平米的新建昼项目面世。柱200樱7撒年这些项目基飞本四在凭市场弊中释放伸，土地及市场陡供应充足，导拜致竞争进一步客加剧锡。申泼三、房价将继酱续上升，局部湿上涨速度较快帽。编（一）城市向竭心力及城市化葛进程加快导致通房价进一步上工升。支（二）建筑、蛇财务等成本继镇续增长，银行联利率上调都将霉直接影响商品获房价格继续上惠升。真（三）由于区剖域土地成本不摸同，俭如沃200羞5冤年牟平楼面地戒价偏低，莱山熊稳步增长，开会发区增幅大，台故局部房价上理涨速度较快。躁四、城市呈东煌西两翼发展，浊莱山区递、开发区杠普遍被消费者团看好。靠在城市规划的保指引和发展下颗，烟台市呈东毙西两翼发展。论开发区发展速掀度快，莱山区聋是烟台市行政苗所在地，被定裤位为行政、居犁住、文化、教屯育中心，近几剂年房地产开发悔速度较快，发板展普遍被消费朗者看好。睛五、区域板块孙初步形成，由攀项目竞争转变肺为区域与板块傻竞争。月目前烟台市各夸区域板块已初倒步形成，以前确项目与项目之导间的竞争正逐止渐转化成区域回与区域之间的摘竞争，消费者贼在选择住房时兴，也将更多考存虑区域板块的浅特性。使区域板块的成补形，加剧了瓜葱分市场份额竞订争的激烈性。燕六、商业地产蛾形态多样化，包开发方向逐步故向市中心周边叼区域扩张且专冶业化进一步提物高。厅商业地产开发析逐渐向市中心浸周边区域扩张疏，如莱山区伸、开发区息等，并朝着专当业化、单一化豪的方向发展，福开发理念更加甩趋于成熟和理箭性。罚七、市场竞争文促使开发水平因、项目品质及剃营销得以提升原。芹区域板块的形伪成和扩张，造总成激烈的竞争搜，除产品之外淋，更多的应该璃是服务的竞争汇、营销的竞争疯和操作手法的哥竞争。开发商欢从取得土地开师始，就必须投觉入大量精力，光进行产品设计诵、创新，最终甲拿出个性化的语产品以满足消兼费者的需求，域并在营销上树锤立鲜明旗帜。总八、城市规模捆的扩大和城市腰化进程进一步抛加大，造成居乞民对住房要求独增加。贵200穿6颗年政府预计城钓市化率达示到秃53殊%梁，城市人口的添不断增加，为剪住房提供了极内大谱的雄“败主动需醋求怕”遥空间；大规模茎的城建拆迁改故造，也客观上握造成大纤量景“现被动需块求搭”汤。如此，房地尤产仍有较大的甜开发前景虽。搁纱九、外地消费已者在烟台置业龙比例仍会上升悲，但上升幅度容不大。拢经济快速增长劈、城市化进程野加快和旅游业忍发展，这些都红将导致外来人帜口增加，外地挂消费者在烟台影置业的比例必狡将逐渐上升，组但上升幅度不扔大。绒十、新政将对筒烟台市房地产饭市场产生一定那影响。巩据了解，搅新政已动造成部分消费痒者持币现望，匹购房者普遍硬认为新政策对浓商品房价格造蕉成一定影响，线一定程度制约羞销售。小结：音200欧6晋年，烟台市房拢地产业继续保彼持快速增长的避态势，房地产突价格稳步攀升拖的格局不会有搅太大改变，但陆涨势相对比较刻平稳。督在政府加大城慢市建设的同时舰，烟台市更具仇良好的投资、帮居住环境，而津城市的向心力陶及城市化进程待的加快，促使湾房屋需求量进鼓一步增加。柜同时，由于市库场供应比较充芦足，区域板块恒初步形成、新裙兴区域逐渐兴杜起等造成市场湿竞争激烈，新擦政对房地产市礼场造成或多或们少影响。垫综合来看，烟柴台市房地产市悲场机会与风险牛并存，要求开战发商必须从产梅品蛾、滴营销穗、仿服务蹈、练整套操作体系办领先于市场，毛才能在激烈的湖竞争中拥有属率于自己的市场纸份额。段第菜三较部分：住宅市吩场分析及市场赖供应量预测张通过对市场主禾要在售项目对裤比分析，了解迈烟台市整体房纷地产开发水平钩。暂烟台房地产出异现明显的板块纯效应，下表综针合阐述各板块滑的特征。苍区域名称须代表项目辩大约价格区杜间序鼓（住宅）践元课/建㎡毯概述葡东郊海景区域妄海天名人广场阅、黄海城市花迁园、东上海赋催、金海岸花园星6500-8监000困是烟台公认协的秋“外富人推区屡”闹，由于海景资乳源的稀缺性，功该地段供应量榨将逐渐减少叠。控东郊区域那南山世纪城、隐绿色家园、天覆合城、三滩大拴地项目汁3000-5恒000堆此区域是近几蒸年兴起并发展粥的，目前尚未艰完全成形，但惠已初具规模。玉规模一般较大捎，社区配套完旁备，但周边生深活配套尚不齐志全。拘幸福区域增新世界、华信占家园智2700-3中300振属旧城改造区望域，成熟居住宵地段，周边配童套完备，但周御围环境整体较脑差，待整个幸遣福片区改造完缠成后可望得到严解决阻南郊区域祖馥郁山庄、翡切翠小区、桦林盘小区焦3000-3洲200摄属兴起区域，镇因距市中心相宣对较近，价格倾相对较低，得萍到普遍关注，马价格上涨较快湖开发区区域怒怡海翠庭、碧题海云天、海信闲慧园鼓、华明项目、板瀛海机构三3000-4藏500艳随着开发区企锤业的增加，此只区域的发展也走加速，是成长嗓最快的区域之批一。海景房的并稀缺性将使该宜区域房产价格欺进一步提升。偿福山区域乞银河名都、福耕天下、玉森项言目等余2500-3龙000纲环境优雅、部签分市中心人口宿开始向此区域事转移仍芝罘岛区域狸大疃项目、东案口项目泪3500-4树500捏海景景观丰富郊，是继东郊之蝶外的另一个潜卡在高档住宅区通可以看出，各拼区域板块已初谦步形成，以前勇项目与项目间摘的竞争正逐渐伶转化成区域与湿区域之间的竞墓争，消费者在等选择住房时，吐也将更多考虑劣区域板块的特吼性。区域内各糕开发会在开发殊新项目时会自难觉向板块特性阔靠拢，并自发柱地以实际行动饱来维护板块形裂象，提升板块乐价值，以共同絮的形象来争夺填市场份额，从促而达到共赢局站面。像东郊海酬景板块，尽管猛项目较多，但耽都定位于高档福海景住宅，并牌在整个开发、瓶设计、营销、掏售后等各方面辩予以重视，众陪开发商的共同郊努力使该板块准的房价在短化短撑1效0底年内上涨翻了干500病%罪以上，该区域荐也成为烟台市让公认秧的牵“土富人圣区扶”勺。砍区域板块的成绍形，加剧了瓜斥分市场份额竞联争的激烈性。堵以购貌买头300庆0凤元践/鸡㎡左右的住宅储为例，目前烟拔台市民就可在可东郊区域、幸嘱福区域、南郊湿区域、开发区举区域及福山区愤域五个区域内居选择，地理位衬置的优劣性必币然促使开发商制加强对产品研丝发的力度，以决通过后天的努下力来扩大区域纤优势、弥补区辟域缺撼。而与辈此同时，各区厅域内的竞争也醋在升级，近几殃年几乎每个区惭域每年都会有盗两个以上新项承目堆出，相同坏的地理位置及京区域特性也会图让开发商日渐倚感到压力，促记使其拿出个性合化较强的产品淹。隙回顾烟台房地躁产发展历史，误可以说日新月贱异。特别是近凑几年房地产市边场的蓬勃发展痛，使烟台的城年市化的脚步大婚大加快，城市庆外沿不断延伸仆，人口也由开没始的聚集居住描向外转移。人洗口的扩张与转槽移也间接促进斧了房地产更快熄的发展，双方证的关系已经步乞入良性循环的双轨道。几年之披前，滨海中路双某楼盘房价势卖嚷300绘0戚元沾/充㎡，很多都大葱呼其高，而目祖前该项地段的融平均房价已经丙升膏到撇700伯0光元腥/公㎡以上仍有不妻少买家光顾，优烟台的城市价需值正在得到越旬来越多人的认暗可。慎区域房产掏的发展不仅带失来了地方经济芳的发展，也使美消费者有了更磨多选择的余地控，以往大多数骗人只想选择市滔中心居住，但谅现在东郊的海政景、南郊的空酷气和西郊的环让境都成了吸引毕市民前去居住珍的理由。再加测之市政交通改旧善，很删多深“拌郊留外叶”领正在变依成碧“心中貌心扔”惠，城里、城外访的概念逐渐模绣糊化，随之而俊来的就是各区园域板块的形成兆。坝区域板块的形坡成和扩张，一茧方面使消费者轧选择余地加大糊，另一方面也穷对开发商提出具了更高的要求途。以往只靠产厦品来赢得市场最已不足以取胜巨，烟台的地产阅市场正在由卖劳方市场踏上向象买方市场转变寻的道路。现在胖的竞争，除产辽品之外，更多文的应该是服务岂的竞争、营销鹊的竞争和操作粥手法的竞争，等开发商必须从莲取得土地开始据，就投入大量总精力，进行设洁计的创新、产母品研发的创新喊，一步步精益缠求精，最终拿阻出个性化的产膜品，来满足消虑费者的需求，勉赢得消费者的千青睐。狼下面通过主要钓中高档项目分泼析，来分析烟院台房地产的开押发水平。朱第一节：主要映在售项目分析荡高档楼盘以均艳价馋600挡0冶—迹800存0顽元碑/葱平方米为界定刑，主要项目有赔阳手光侄10理0德、凯旋城、银燕和怡海山庄、鸡海天名人广场播、金海岸花园晒、天马具上绪城岁（别墅）宗等。异中高档楼盘以桑均愁价目500纺0片元日/咽平方米左右为探界定，代表楼粗盘有黄海城市妙花园、台湾村迷、响水湾、今虑日花园、佳隆岗花园、华侨新豆城。拣开发区在售项窝目单独分析皮下面主要以阳村光粥10掘0室、银和怡海山句庄、海天名人养广场、黄海城怕市花园、台湾堂村、今日花园没、华侨新城为取代表进行详细贫对比分析。崇一、经济技术农指标对比分析专项目名称斩占地面积碎建筑面积角容积率最阳望光预100惩约恼10微万顶55谁万痕5.25邪银和怡海山庄滥4朴万庙4佛万谣1.0隐海天名人广场怨3.64古万世9.3洁万呀2.6嫩台湾村蝶26.当7构万死20葬万嗽0.75焦黄海城市花园鹊55怨万填41.7贡万下0.75像今日花园这14龟万幅27.8往万瘦1.72折华侨新城赢——养2.8驳万俊——分析：惯烟台市中高档言楼盘总建面积便不一，如阳引光艘10绣0滴城市广场总建腥筑面积达懒到聋55锋万平方米，绵其余大多下在廉1翻0块—扇4植0非万方之间妻，式占地面积虽然鸡不大，但建筑根体量很大夏。恐容积率集中科在衔1.苦5裤左右，由于地知段、环境、规胡划等因素影响意，有的楼盘容倒积率突霞破信5.猜0腊。骗二、整体规划垒对比分析绘项目名称尘整体规划效阳皮光掩100侵围合式规划狱银和怡海山庄浙依地势而建，闸多层、别墅享鹿有一线海景色厅，小高层在后景，有些也能享储有较好海景豪海天名人广场绵并列式掉台湾村婆并列式排布很黄海城市花园伶以中心广场为分中心，分三大聚组团开发，各弃组团之间建筑抗形态区分明显胖今日花园捉并列式排布虾华侨新城菜并列式分析：裤中高档楼盘规忧划形式多样，维有组团式、也泻有依地形地势鹅而建，但采用初并列式排布规穴划的楼盘较多售，以中心广场浑的设计形式开怎始受到欢迎。评三、建筑风格踢、建筑形态对啦比分析崭项目名称监建筑风格填建筑形态底阳剖光答10狼0兵（一期）衰现代栋高层锋银和怡海山庄刘欧陆风格妻别墅、多层、凡小高层年海天名膨人订5净号睛现代脏高层仁台湾村（二期按）吧北欧风格省多层、小高层炭黄海城市花园仗欧陆风格饶小高层、高层辱为主，部分多时层和别墅键今日花园旬现代价小高层、高层宪、联排别墅税华侨新城喂现代抗别墅、小高层分析：缘市场中高档以倒上楼盘大多以诉现代、欧陆风勇格为主，但大驳多数楼盘只是令表现在外立面涂形式上，对建芳材并没有太大玻的创新。华以小高层、高迷层建筑为主，恰这表明烟台市取市民对高层建分筑接受度比较喊高。纪四、主力户型叼、面积对比分终析撒项目名称揭主力户型汁主力户型面积却阳芝光济10亿0根（一期）寨三房蹦10将4歉—扶119m拌2判银和怡海山庄国三房妻16展1里—缎188m虚2爸海天名人广场揉三房判219.1密6稠—凤262.70埋m突2也台湾村（二期彻）如三房勿131.进3民—庄182.7m神2灿黄海城市花园倦三房罩88.8伍6洪—木156.61摔m摘2忍今日花园平三房奉101.9窝1焦—紧166.97施㎡捞华侨新城臣三房尸151.4络7爆—统186.08照㎡分析：称市场在售的中馒高档楼盘都以伐三房为主力户慢型，面积摘在劣10坛0糊—性26翠0澡平方米狐不等，开发商杰充分考虑消费姐者对居住舒适池度的要求丘，尤其是海景英住宅浅。闲虽然同为三房蛋户型但面积相惹差很大，消费陶者在购买时根粒据自己的经济凉实力选择，主杜要面积还是在低16乡0并平方米颂以下较为热销桑。级五取、销售均价及男销售率蝴项目名称消均价凭销售率鱼阳凡光纱10娘0嫩（一期）房800努0卡元锣/m杰2婚约苗20芹%拍银和怡海山庄膨720近0请元债/m摄2鸦90迁%岩以上孟海天名人广场退800际0定元逢/m眯2卸约找95%诸台湾村（二期肚）骗510蒜0只元恢/m伯2遭约雹70%商黄海城市花园另490弦0狡元施/m站2两基本售完供今日花园糕约惕485源0彼元铜/m姥2快基本售完抛华侨新城范约贝560赠0爬元峰/听m星2楼基本售完分析：桌由于地段、居爬住环境、景观兔等因素，市场匠中高档楼盘价浴格差距比较大效，价格区间大酒概稠为笔500取0眯—现800喘0听元巡/m徐2迟，整体销售情症况都不错。病由于阳后光宽10扭0笔一期是公寓楼袜，但并未按公掘寓标准来做，祝和传统住宅无勤本质区别且价本格高，故销售肤缓慢，这也说开明烟台市消费柳者对高层公寓屠尚有一定心理退抗性。秤六食、园林景观对小比分析储项目名称团园林景观颤阳辰光坟10可0耗（一期）趁中心园林广场最银和怡海山庄偏滨海绿化、中旱心广场、水中转心系、园景桨海天名人广场干滨海绿化、小踪区绿化倒台湾村二期爪休闲广场、小庙区绿化惧黄海城市花园渴中心广场、小惰品、小区绿化唇今日花园钻6特0坦米薯隔离绿化带、授楼与楼之间绿姿化景观园华侨新城虚别墅以山景为骡主、小高层基看本小区绿化分析：恢中高档楼盘尤叹其是规模较大士的项目考虑消获费者对居住环征境、品质比较泄高的需求，一携般建有大型休锹闲广场，提高呢整个小区的居策住环境和品质域，使楼盘更具题有特色，以吸现引客户购买。娃有些楼盘由于榜受地块形状、笑规模等因素限婆制，只在楼与损楼之袭间探做些基本绿化征，无太多特色肢。召七睁、社区配套对软比纱项目名称悦社区配套则阳向光阀10亩0营（一期）做商业街、百货规、超市、会所秧银和怡海山庄炒会所、儿童游头乐城粘海天名人广场样会所、诊所、载超市、车库庭台湾村段会所、健身房沙、游泳池、台馒球室、图书馆戴、洗浴室、儿穗童活动中心、串幼儿园等友黄海城市花园错会所、商业街爹、主题博物馆苍、学校等主今日花园翁会所、商业区粱、超市股华侨新城施商业网点分析：杀位处市中心的洽中高档楼盘周店边配套都比较章齐全，生活比榜较便利，但综陕合地段、商业平价值等多方面差考虑，有些建吊有大型商业网皱点、超市等，义如阳悠光踢10讨0付、今日花园、浙华侨新城等。腿位于莱山区滨作海中路的一线示海景房及台湾轻村由于项目周嘴边配套并不完粥善，小区业主芦生活不太便利芒，小区根据自晕身需要，选择扁建设不同的社状区配套设施，萍满足小区居民辩需求。膨第四部分：峰开发区房地产绿市场现状及发梳展趋势分析惜第一节湾：崭开发区总体情盛况询200雪1教年建成的银河水怡海花园是开慢发区的第一个番高档住宅小区纺，作为一个尝阔试，该小区在秀整体布局、环版境景观规划建樱设、绿地覆盖吧率、物业管理避水平等方面有伶一定突破，对蒸整个开发区建差设现代意义上怨的居民小区起伐到了很好的示左范带动作用；献蔚蓝海岸建立漂起开发区第一挥个居民小区中扰心水处理中心齐，实现了生活德用水的全循环搜；黄海听涛花霉园第一个在小纸区内建立起电之子监控系统；寨碧海云天小区秆的蚕建筑外立面宴令人赏心悦目带。滩随着高档住宅婶小区的相继投拾入使用，越来公越多的人愿意毁到开发区购房待，不仅包括周观边地区的人，痰省内其他地区酿乃至北京、上奴海、深圳、韩容国、日本等发争达地区的购房圈者也纷纷到开屯发区购房置业炸。魄从整体上来看湖，开发区的建西筑形态主要以蠢小高层和多层江居多，近一年推多来，高层项耀目也不断增多笋。户型主要集泳中在两房两厅战和三房两厅，钥面积器在池120-16池0傍平米之间的居洞多。沉依据开发区的泥景观地带及城世区划分归划，策开发区东西方拦向上的三条主击干道分别是黄情河路、长江路辜和珠江路。其物中海景板块区凳域大多集中在波长江路沿线及魂黄河路沿线区鞠域。按照本项咏目的情况，根普据海景板块划沿分，我们将开犬发区住宅区域怨划分为以下几复个板块：射黄河路以北一以直到海遮边脖—修—骗一线海景板块扣；佳黄河路以南，维长江路以愿北管—辨—齐二线海景板块印；滑开发区中心区朵及长江路以南右及夹河区齿域定—济—狐三线海景板块热；动第二节：屯一线海景板块惹发展现状及发板展趋势分析麦一线海景板块转主要集中在黄印河路以北，黄逼山路以南嚷西旧区域。代表性崇的楼盘有：碧谢海云天、蔚蓝翅海岸、黄海别母墅；在开发（鉴销售）的楼盘展有怡海翠庭、陡碧海绿洲、碧宰海云天（二期著）。（一）供应量据从目前的情况练来看，蔚蓝海月岸作为一个新何型成熟社区，坛成为开发区的是第一批海景高笛档住宅项目之占一。片蔚蓝海岸由序北京中实恒业陷房地产开发有惧限责任公司开职发建设，梦小区占绢地琴7052诊3停平米，总建筑困面赞积间6.白5言万平方米珠，总户数屈约领40岗0刻多户，是一座哑三星级智能化锣小区，全市路第一个牲先建主景观后疗建楼盘的小区饶，千由宋2耐2历栋多层嫁和碎4才栋小高层组成拐，小惧区变2促4宵小时全封闭管磁理，绿化苦率智48%议，胖框架全地暖节祖能黎30使%筑，设有中水回梅用系统，小区假内有超市，幼饶儿园，健身场泛所等，距大海纠仅百米之遥。枪蔚蓝海岸销售偶截止剂到雅200娘4朵年年底，当期泻销售均价钳为元335贱0鄙元销/彻平米。乌黄海别墅是由落烟台华信房地辞产公司开发，鞠位于黄河路以浅北的松山路和疏香山路之间，亭总占地面血积弯1棒2授万平方米，总剂建筑面窜积毙8傍万余平米。剃由装5武0秘栋雀3-减5污层住宅楼宇倒和太3见5悄栋别墅楼宇组母成。小区竭于丽200访2旧年底销售完毕泻，当期销售价高格翁为谈2800-3临00斥0层元。伙碧海云天项目粗目前已到三期急开发，开发面重积约借为谷9朽万平米谊。布碧海绿洲由两酒栋板式高层和统两栋板式小高哑层组成，开发例面积堡约顷8首万平米，合扎计鼓30职5仁户受。帅怡海翠庭当期也开苗发爽9妻栋小高层损及书1匠5寒座多层吐（六4财层），开发面狂积衬约左6理万平米，合诊计领27还8雁户。互另外，瀛海机尤构在怡海翠庭企西侧开发的病约矩2貌0耀万平米的高档畅住宅项目也会相在未来几年内织推出。（二）价格然怡海翠庭的销穿售价格在此区坑域地段内是最吴高的，多层的吵起价贯为宇398秆0猫元，三楼四楼锯的价格苹为剖456捐0神元。小高层尘为娘328省0揉元起价，层差耍价腥为义10窃0繁元，顶层复式过为触480拆0政元傅/押平米。平均销突售价格腰为锦4磨2芝0拐0独元。大碧海绿洲的高市层起价集为劈310爹0社元，层差袍价仙100-20灶0麻元际，偿9垫层璃为烟430龙0小元，顶层最高颂价位槽为策590巾0陡元。小高层起板价怒为斯310乖0昂元，层差结价夜10旬0晌元蔽，荣9秆层价格坡为宣400屠0恐元。小区平均哀销售价格约爬为链4授1决0乓0铜元。雾碧海云天当期敌的高层销售起鹿始锻价视295触0掉，起8遥层驾为蹦458桑0脑元，中间单元番顶层的价位乒为丹500各0概元，平均销售掀价格约塌为你4逗2柄0冻0饶元。伴镜治开发区一线海觉景板块价格情浅况（单位：万阻平米）盒物业名称印起始价杆最高价痰均价驻碧海云天三期扛2950坑5000贴4000幼碧海绿洲撒3100郑5900固4仪1痕00亡怡盆海翠庭（一期估）宝3980筛4800酒4牵2胳00洲根据开发区房重地产发展状况祝，预计未来一更段时间内这一率区域的房屋价销格还将平稳上添升，主要原因双为地块的稀缺新性和开发区的妙整体成长优势愈。升（三）产品特重征喉从户型上来看雅，此区域的户诵型结构以中高侦档为主，这一售区域的主要户粥型面积集中宪在翅120-16根0扶平米之间，这匠个户型区域占刻到总量望的碌70娱%怜，其次浴为誓90-12曲0谁平米的中小户龟型，约父占颜15坊%渔。殿碧海云天仅存稿少艺量唤9河0丈余平米的房间尽，碧海绿洲最投小面积触为更11蝶6耍平米，怡海翠功庭最小面积涂为版12管4咸平米，在这个装面积之间的户缘型主要为大两旗房两厅为主枯；问14央0根平米以上的主话要为三房两厅呀结构，明卫采织光。陪（四）消费结侍构押分烟析颤1．区域结构骆区内消费牌者富—姐—钱开发区本地消起费者，主要为烫民营企业高层轨管理人员，拥绿有自己的企业所，或在企业中冒拥有股份的参熔股人员；外企扯高级管理人员判，主要为韩、娘日、台湾等外都籍人士，因工躲作需要，选择腐在此区域买房抢者杜或者租房者居载多，这拉类人群约占总脱量的隶4寒0呆%壮左右。婆烟台市区消费剪者，市区收入膊较高群体，在湿考虑卖房时注矛重品质和档次位，但因东郊房士价较高，所以家退而求其次，袖在这个区与选留择相同品质的望房屋，价格则粉可以答便朴宜惊30硬%药以上。此类人洁群约占总数汪的歪20亩%扫左右。烤区外消费者，随蓬莱、长岛、暴栖霞等地也是指主要的消费群斑体之一，在选截房时主要考虑桂离烟台更为便泽利的地理条件疾，购房者主要贿为有车群体。卫此类人群约占村总量勇的邻15亲%慰。征外地消费者，艇主要为内陆城躲市购房者，看巾中的是这里怡纷人的环境和丰厕富的海景资源捕。外地主要消躁费区域为：河哑北协、部山西、北京、善内蒙等省市。托此类人群约占叼总量派的像15式%易。2．年龄构成旷本区域住宅项啦目均为中高档抗，在档次上有雹别于其它区域就。刊35-4炒5牲岁之间的购买早者是一个集中揪年龄段，占到护总数器的子60蜜%纱以上。小结：扑开发区一线海骡景板块已经成元为继莱山区滨换海中路之后的主又一大黄金海启岸板块，环境午和海景资源均乡是该项目成为婶烟台海岸线上陕独一无二的板爱块。萍各路房地产商絮在此的竞争已窄日益加剧，可弄以预计，在不片远的将来，这犁里绩将成为富贾聚债集之地。乳第三节：脑二线海景板块堡发展现状及发粉展趋势分析够二线海景板块势，主要区域为宋黄河路以南，帐长江路以北区你域。代表性的傅楼盘有堪万泰您海轿公馆、鱼星海花园、静纠海小区（阳光煤海岸）等。研从整体上来看做，这一区域的秘在售楼盘较少絮，主要以星海良花园和静海小眉区为主。（一）供应量关星海花园由远叔辉置业公司开取发建设，总占冰地面冶积费2蚕0犁万平米，建筑猎面逃积伪2税4魄万平米，其中亚小高功层焦1锻3焦栋，多层依（霞4-始5以层丢）管4黑0钩余栋，当期在改售阵的让7惊栋小高层，总砍建筑面积退约昏6吵万余平米；贫静海小区由烟恭台东银房地产拍开发公司开发林建设，共烟有喊6赚2胃座多层多，淹4数座小高层组成杆，总建筑面积冬约板1么5状万平米。当期视在售郊的闲4垂座小高层，总驻建筑面积游约旱1.5栽万平米。患海公馆恳由万泰置业有染限公司投资，怠设计念为宫3混2献层办公公寓，路总高度铺118.桌8爱米巡，成为烟台开寇发区的标志性脑建筑，变总建筑面积为王6嘱万平米。锄银河怡海在本佩项目西侧项目腔用地，预期开奥发数量促在油3童0遗万平米左右浙。（二）价格蠢星海花中园果340评0粗元起价，顶肢层术490祥0趁元，阁遥楼垄300畏0带元，平均价格案约邮为缘3900-4辆00测0钉元；棉静海小区（阳光光海岸奴）生310怖0莫元起价仍，谨1-粉6坛层楼层差碧价们5叮0称元厅，汇7-刊9版层差闹价的100-20锐0换元，小高阀层费9柔层的价格葵为展396航0辩元。平均价格你为制350他0桨元；热此前已经结束把销售的三和星衔海花园，平均龟销售价格躲为犁330兽0猴元左右。吩开发区二线海末景板块价格情旅况蜓（单位：们元取/著平米）嚷物业名称如起始价乓最高价乘均价乱星海花园送3400触4900窑3950牛静海小区塌3100货3960毯3500添三和星海胖——歉——雪3300兆万泰海公馆浓3900桑由此我们可以广看出，当前二展线海景板块的快总体平均销售稻价格环在腔3500-4箩00廉0矮元之间。择（三）产品特军征璃在此类区域内窑，主力面积仍撒然集中苗在股120-15戴0阶平米之间，约奸占总量午的幅50斧%掌，贱10据0高平方米戴左右的户型增紫多，约占总量爬的型40竖%牧左右仪，桂15轧0值平米以上的户迁型较少，约并占窃10酷%肃左右；防户型结构主要叠以两居室为主罗，全明设计，傅大开间、小进蜡深，室内空间泼区分合理，卫闸生间采光好。麻（四）消费结剃构擦从消费结构来润看，该地段属篮于开发区二线阀海景地段，与挑一线海景地段钩仅一路之隔，刷房屋品质较高将，这一区域房贱价较前者偏低部，消费人群较兼之前者差别不流大。1．区域结构乒开发区本地消玻费者，主要为北民营企业高层始管理人员，拥耗有自己的企业奖，或在企业中丑拥有股份的参潜股人员；外企问高级管理人员粪，主要为韩、再日、台湾等外弟籍人士，因工提作需要，选择好在此区域买房态者居多。（选偿择对象主要贪为迷12鹅0稠平米以上的住逆宅）辩开发区企业中怀层管理