江苏苏浙皖边界市场可行性研究报告

江苏苏浙皖边界市场可行性研究报告常州安邦工程咨询有限公司第59页共58页第一章总论第一节概述1.项目建设背景1.1溧阳市基本概况江苏溧阳，人杰地灵，山清水秀。一座有着2200多年悠久历史的古城新市，位于江苏省苏南，地处长江三角州，属上海经济区。土地总面积1535平方公里。北纬31°1＇-31°4＇，东经119°08＇-119°36＇。距上海、杭州200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。104国道穿境而过，宁杭高速公路扬溧高速纵横全境，芜太运河直达长江码头，拥有三省交界的区位优势，四通八达的水陆交通，得天独厚的自然资源，欣欣向荣的产业基础，周到优越的服务环境，是长江三角洲地区投资创业，安居生活的一方乐土。改革开放以来，溧阳始终坚持以经济建设为中心，大力弘扬“团结创业，实干兴市”的溧阳精神，经济建设和社会事业取得了令人瞩目的成就。“十五”期间，溧阳经济社会出现前所未有的好势头。有荣誉为证：进入全国农村综合实力百强（县）市第67位、全国县域经济基本竞争力百强（县）市第44位、江苏省综合实力十强（县）市、江苏省财政收入上台阶先进（县）市行列，荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、江苏省文明城市、全省社会治安安全县（市）等称号，首次进入《福布斯》2005中国大陆最佳商业城市前100名，入选2005年中国特色魅力城市200强。“思路决定出路。”溧阳市委书记高清说，“一个地方经济社会能否快速发展，工作思路是关键。‘十五’期间，溧阳市委、市政府根据不同时段的发展特点和任务，每年都确立两个工作重点，作为推进区域经济社会发展的抓手。先后实施了‘两改’（企业改制、机构改革）、‘两抓’（抓作风建设、抓项目建设）、‘两名’（创城市名片和企业名牌产品）、‘两升’（提升经济发展环境，提升综合竞争实力）和‘两争’（争先抢位、争光添彩），这些工作战略，使溧阳的三个文明建设有了显著的提升。”“十一五”时期，溧阳市经济社会发展的思路定位是：通过实施工业强市、开放活市、科教兴市、环境立市、城乡统筹五大战略，把溧阳打造成适宜创业、生活的现代新兴中等工贸旅游城市。”高清说，为确保实现全市“十一五”良好开局，溧阳把明年作为“有效投入年”，并以“加大有效投入、加快结构调整”（“两加”）作为主要抓手，实现更快更好的发展。一是全力主攻外资。力争完成实际利用外资1.5亿美元，并实现“两个提高”，即在全市有效投入中的外资比重有提高，利用外资规模和层次有提高。二是充分激活民资。用足用好溧阳茅山老区税收优惠政策，面向浙江等民营经济发达地区加强招商宣传，大力吸引市内外各类民间资本落户溧阳创办实业。三是狠抓重大项目。重点抓好江苏溧阳抽水蓄能电站、深圳赛为LED产业化、上上集团特种电缆生产线扩能、桑夏嵌入式软件基地等一批重点工业项目，重点推进苏浙皖边界市场扩建工程、溧阳国际商贸城、江南春市场搬迁、溧阳物流园、中欧国际论坛等一批重点服务业项目。四是加速载体建设。加大经济开发区、天目湖工业园建设力度，加快埭头、绸缪、上兴和戴埠工业集中区建设，启动南渡工业集中区开发，形成以两大省级开发区为核心，重点工业集中区相呼应的格局，五是做到“三箭齐发”。围绕建成“长三角都市圈的绿色产品生产基地”，加大有效投入，加快结构调整，大力发展绿色农业、观光农业、生态农业和效益农业，加快农业现代化进程。围绕建成“东部中心城市的工业配套发展基地”，加大有效投入，加快结构调整，做强做优主导产业，重点发展高新技术产业，推动新型工业化步伐；围绕建成“长三角都市圈后花园”，充分发挥溧阳区位优势和生态旅游资源优势，发展旅游特色经济，重点促进生产型服务业的发展；大力发展现代物流经济，加快现代服务业发展。1.2江苏苏浙皖边界市场基本概况1.2.1边界市场基本情况江苏苏浙皖边界市场是1991年经省体改委批准建立的，是在邓小平南巡讲话后催生的一个新生事物，成立于1992年1月15日，它是我省首家省际区域性大型综合市场。根据溧阳市与三省七县（市）毗邻的区位特点，市场先后建立了17个商品交易中心，分散于市内各处。市场成立后，交易额连年上升，逐步辐射到周边县市70多个农贸市场，带动了溧阳农业产业结构调整，并消化了当地大量农村剩余劳动力和下岗失业人员。10多年来，市场不断发展壮大，现已拥有轻纺、农副、粮油、茶叶、竹木建材等22个交易中心，辐射全国20多个省市。市场累计成交额达300多亿元。随着市场的发展，其布局较为分散、局部规模偏小、管理困难、交通压力增大等问题日趋明显，已构成了再发展的障碍。为进一步整合市场资源，拉开城市框架，溧阳市委、市政府经过两年多的调查论证，于2001年作出了市场整体南移的决策。新建的苏浙皖边界市场位于溧阳市区南端104国道以北、清泓路以东、北侧靠市场路，占地23万平方米，建筑面积12万平方米，总投资2.3亿元，为华东地区最大的综合市场之一。市场采用划行归市、分区管理、店库分离的运营模式，主要经营茶叶、蔬菜、水果、水产、家畜、粮油、竹木、夹板、地板、陶瓷洁具、五金、水暖配件、灯具电器、油漆涂料、型材钢材、花岗岩等几十种商品批发，至2003年底，共有经营户1200余户，从业人员6000余人，2003年全年实现成交额46.8亿元，2005年总成交额达50多亿元，各项上交税费超过1100万元，公司连续被评为江苏省文明市场、常州市文明市场、常州市农业产业十强龙头企业，综合排名在常州市十大市场中列第二位。1.2.2江苏苏浙皖边界市场近几年发展情况市场建成后的几年中为城乡居民提供了更多的就业门路，安置了一部分下岗职工和城乡剩余劳动力，据初步统计，边界市场南移后，各项进场人员共约6000人左右，其中75％是本地人，下岗职工约占30％，农村剩余劳动力和社会闲散人员约占70％，25％是外地人，外地人来自山东、浙江、安徽、福建、河南、江西、湖南、上海等10多个省市。辐射周边县市70多个农贸市场，进场交易的商品有近20个大类2万个品种，形成了大市场、大流通格局。边界市场在引领周边农业结构调整上作用也不断增强，仅溧阳全市就建成了30多个板栗、茶叶、养鹅、水产、水果、蔬菜、建材等基地和农产品加工企业，涌现出上千人的农民经纪人队伍。同时，市场带动了交通运输、餐饮宾馆、房地产、信息中介、旅游等服务业的快速发展。2005年，全市实现服务业增加值达60亿元，比2004年增长了11.4%。此外，还培植了税源，增加了财政收入，现在市场每年上交的各类税费超过1100万元，为溧阳经济的发展增加了后劲，也为溧阳城区的南移和市中心的环境整治打下了良好基础。据统计，2006年1－11月边界市场茶叶已累计成交1842万公斤，成交金额17220万元，土特产已累计成交84730万公斤，成交金额167144万元，较去年同期分别上涨9.2％、31％。茶叶、土特产成交量逐年增长，使苏浙皖边界市场不断发展壮大，拓展了溧阳农副产品进入市场的渠道，促进了溧阳农业专业化生产、产业化发展的步伐，为农业增效、农民增收提供了广阔的平台。目前，苏浙皖边界市场现已成立市场有限公司，政府从原来的大包大揽转为科学规划、政策调控、依法监督和优化服务，使市场充满了活力。公司成立第二年，市场交易额就达36亿元，比建场之初增加了13倍，给政府开辟了新税源，同时又提高了地方百姓的收入。江苏苏浙皖边界市场以“建一个市场，富一方百姓”作为发展宗旨，在边界市场整体南移后，不仅体现了市场的规模和档次，而且更重要的是通过市场的集散，成为老百姓勤劳致富的重要途径。特别是茶叶、水果、蔬菜、粮油、竹木、家禽、水产等农副产品70％都是来自本地产品，价廉物美，就地取材。老百姓把产业结构调整后生产的优质农产品，通过市场这个渠道销售出去，既活跃了市场，又增加了农民收入，为建设社会主义新农村，构建和谐社会作出了贡献。1.2.3苏浙皖边界市场的未来发展及相关改、扩建工程情况江苏苏浙皖边界市场建成三年多来，虽然改变了原有市场布局分散、行业细分、规模偏小等弊端，但在如何进一步做大做强市场方面仍然有不足之处，现有市场区域布置、行业格局都存在许多问题，也给管理带来许多难度，迫切需要对市场进行改造和扩建。现在，江苏苏浙皖边界市场改、扩建工程已被列为常州市现代服务业五十项重点项目之一。江苏苏浙皖边界市场发展有限公司作为溧阳市服务行业的龙头企业，对此极为重视，积极响应省委、省政府关于进一步发展现代服务业的号召，按照市委、市政府的要求和工作布署，多次召开相关会议并积极与政府及有关部门协调，决定充分发挥现有的资源优势，投资20937万元人民币，拆除原蔬菜果品大棚、搬迁竹木市场后改扩建茶叶、农副产品市场总建筑面积为120000平方米，所需资金由申请银行贷款11.3编制依据1.溧阳市规划局提供的现状地形图；2.江苏苏浙皖边界发展有限公司与常州安邦工程咨询有限公司签订的委托合同书；3.溧阳市发展和改革局“关于苏浙皖边界市场发展有限公司改扩建农副产品市场项目核准决定书”(溧发改[2006]38号)；4.《民用建筑通则》；5.《建筑设计防火规范》；6.《江苏省建筑与装饰工程计价表》、《江苏省市政工程计价表》、《江苏省安装工程计价表》及有关文件。1.4编制可行性研究报告的指导思想进行功能重新定位、布局再调整、设施大改造，在江苏乃至华东地区率先打造出一个特色鲜明、功能合理、形象优美的以农副产品为专业特色，为市场提供商品交易、运输仓储、加工包装、配送配载、信息咨询、金融服务，进一步实现农药残留检验、电子商务交易、全程信息服务、加工出口、代办一关三检等现代物流服务，最终，通过基础设施改造、商贸交易功能提升、导入现代物流理念，把边界市场建成近距离辐射全省乃至华东、远距离影响全国的、年成交额达百亿元的现代化农副产品物流中心。1．5可行性研究报告的主要内容根据现有的基础资料和调查资料进行本项目的研究，主要内容包括：1．总论；2．项目建设的必要性；3．建设条件和建设地址；4．建设内容和规模；5．工程技术方案；6．施工组织；7．环保、节能；8．项目管理；9．运营管理；10．收入及成本费用估算；11．投资估算及资金筹措计划；12．项目综合评价；13．风险评估。第二节研究结论1．主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注1用地面积亩1132总建筑面积平方米1200003工程总投资万元209372.研究结论（1）江苏苏浙皖边界市场规划地块总用地约113亩，总建筑面积120000平方米，工程拟投资（2）随着改革开放的发展，江苏苏浙皖边界市场取得了快速、长足的发展，但现有市场区域布置、行业格局存在的许多问题也日益显现，也给管理带来许多难度，更难以提升档次，做大做强。因此，对市场进行改造和扩建是企业内在的迫切要求，项目建设十分必要。（3）2004年中央一号文件中，明确提出发挥市场机制作用，搞活农产品流通。要形成以监测预警、市场监管和公共服务为重点的农业信息体系和以批发市场为中心的农产品市场体系。2005年中央一号文件，加快农产品流通和检验检测设施建设，明确提出在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统，对农产品仓储设施建设用地按工业用地对待。重视发挥供销合作社在农产品流通和生产资料供应等方面的作用。鼓励邮政系统开展直接为农民生产生活服务的连锁配送业务。加强农业信息化建设。气象工作要加强对农业的服务。各省、自治区、直辖市要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产、销售和使用高毒、高残留农药，加快农产品质量安全立法。全省发展现代服务业的三十六条优惠政策已经出台；江苏苏浙皖边界市场已被列为常州市现代服务业五十项重点项目之一；市政府及领导较为重视，给予行政性规费全免、事业性规费减半的优惠政策，有利于项目的建设，同时又有利于解决建设和经营中的相关问题。因此建设边界市场，已是当务之急。

第二章项目建设的必要性第一节边界市场现状江苏苏浙皖边界市场最早成立于1992年1月15日，位于溧阳市区，随着市场的发展，管理困难、交通压力增大等问题日趋明显，已不利于市场的发展，为进一步整合市场资源，将市场做大做强，拉开城市框架，于2001年市场整体南移至苏浙皖三省交界处，位于溧阳市区南端104国道以北、清泓路以东、北侧靠市场路，边界市场正是籍此地利位置、交通优势和优良的经营管理，人市两旺，自2001年开办以来，年均增长率超过了20%，以锐不可挡之势连年高速发展，迅速发展成为苏浙皖地区较大规模的以一级批发为主的农产品批发市场，已经成为溧阳市重要的不可缺少的农产品集散中心。市场高速发展，同时也暴露出一些问题：1．缺乏总体规划2．经营服务基础设施严重不足，交易环境较差3．交易方式与结算手段落后4．市场交易主体组织化程度低，没有对交易者进行资格认定与规范5．信息网络建设滞后，信息传播渠道不畅6．对农产品的安全性缺乏有效监控第二节市场需求分析从“新空间经济学”理论上分析，把苏浙皖边界市场建成“江苏第一、全国一流”也是适应我国国情的要求，“新空间经济学”理论认为，当面对众多的可能时，人们在有限的时间里只能把他们的活动绝大部分集中在有限的可能上，这在经济活动中就表现为向特定的产业和特定的地区集中，在经济活动中，集中具有巨大的现实魅力，世界的信息电子产业向美国硅谷集中，国际金融业向英国伦敦、美国纽约集中，摩托车制造业向重庆集中，陶瓷制造向广东佛山市集中，蔬菜产地市场交易向山东寿光集中等都充分证实了这一点。然而，经济活动中的产业和地点的集中，在初期都伴随着偶然性。只是这种偶然的集中在到了一定的程度后，会进一步导致新的集中，在一种滚雪球式的自我增殖过程中急剧自我扩展。这种扩展是集中的必然结果，它是由经济活动点的局部条件所决定的。此外，从国际农产品流通模式上看到集中。国际上现行农产品流通有两种模式：一种是以欧美为代表的订单直接进超市为主的模式，农产品批发市场萎缩，现仅占市场份额的约20％，这种状况的形成主要是由于欧美实行大农场生产，规模较大，可实行订单生产。另一种是以日韩为代表的农产品批发市场为主的模式，因为生产规模小，难以形成大订单，一般需要通过批发市场集货才能进入超市等。我国的农业为家庭分散经营，农产品生产规模比日韩规模更小，经由农产品批发市场使分散的小生产与大市场较容易对接，节约交易成本，减少入市门槛。换句话说，把农产品批发市场作为重要的流通模式，符合我国国情。这正是我国农产品批发市场大发展的经济基础，并决定了相当长时期内农产品批发市场在农产品流通中的重要地位。安全农产品向边界市场集中，促使边界市场要适应这一要求，并成为这一模式的代表。市场需求增长空间大，要求本市场规模扩大，边界市场位于苏浙皖三省交界，农产品消费群体绝对量大，且随着社会经济的发展和居民收入的提高，对农产品的需求将呈增加态势，特别是对提高农产品质量的要求将更加迫切，这都将要求边界市场在扩大规模和提升档次上进行全面升级改造，实现新的更大的发展。边界市场从一个小型农贸市场发展到今天的规模，积累了适应市场经济运作的经验，尤其是建立了适应市场发展要求的制度，这些经验和制度，是建成“江苏最大、全国一流”市场的重要基础。第三节项目建设的必要性1．是溧阳市农产品批发市场规划调整的要求江苏苏浙皖边界市场改、扩建工程已被列为常州市现代服务业五十项重点项目之一，溧阳市政府及领导较为重视，给予行政性规费全免、事业性规费减半的优惠措施，因此，边界市场应抓住此次发展契机，尽快完成全面升级改造。2．是解决“三农”问题，构建和谐社会全面建设小康社会的必然要求党的十六大提出，全面建设小康社会。全面建设小康社会的难点和重点在农村，如何解决好农业、农村和农民的问题是关键。所以，最近的中央农村工作会议指出：今后的工作重心是解决“三农”问题。而农产品市场流通问题是解决“三农”问题的核心之一。在需求约束、市场主导型经济条件下，流通的后重性地位愈发突出。江泽民同志在2002年2月指出：“发展社会主义市场经济，搞好流通极为重要，是消费通过流通来决定生产，只有现代化的流通方式才能带动现代化的生产，大规模的流通方式才能带动大规模的生产。”实践证明：在商品交易由买方主导的条件下，高效率的流通和消费一定可以拉动高效率的生产。流通业已经成为市场经济运行的新起点、助推器与发动机。基于这一认识，我国政府对农产品流通的管理已经进入了由分散自由发展到集中规范发展的时期。苏浙皖是我国较大的农产品消费地区，边界市场的升级改造发展对解决好“三农”问题、建设社会主义新农村，构建和谐社会都将产生巨大的促进作用。它的升级改造与发展无疑会对该地区全面建设小康社会做出应有的贡献。当前我国农业和农村经济正处在新的发展阶段，新阶段要推进农业和农村经济结构的战略性调整与优化，实现农业增长方式的转变，这一转变对农产品流通环节边界市场提出了两个方面的要求：一是要求对农产品进行深加工，提升其附加值。流通过程中的生产性是农产品的最大特性之一。在发达国家，农产品加工增值率已达到农产品本身产值的3倍，而我国还不到80%；发达国家加工食品约占食品消费量的80%，我国还不到30%。由此可见，我国农产品深加工的前景广阔，增值潜力很大。批发市场作为农产品流通的重要环节，在深加工方面大有可为。二是入世后外资已拥有大举进入我国分销行业的权力，我国目前已遇到了来自外国农产品精深加工及现代流通方式的挑战，例如，一些大型外企超市已经自办了农产品配送中心，开展农产品配送和“订单”购销业务。因此，入世对边界市场按照现代营销方式进行改造，并为发展农产品“订单”交易、深加工、配送等方面提供了前所未有的大好前景。3．是市场消费需求结构发展趋势的必然要求经过20多年的改革和发展，我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农产品市场已经进入了由需求主导的买方市场。溧阳市已进入全国农村综合实力百强（县）市第67位、全国县域经济基本竞争力百强（县）市第44位、江苏省综合实力十强（县）市、江苏省财政收入上台阶先进（县）市行列，居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。边界市场项目建设正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升。4．是保障居民食用农产品安全的必然要求农产品不安全因素有3个方面：一是环境因素，包括大气污染、耕地污染、水污染等；二是投入要素带来的不安全，包括农药残留、化肥施用过量等；三是人为因素，包括瘦肉精、注水肉等。最近政府有关部门联合对蔬菜农药残留进行抽检，结果是仅有57%的合格。另外，亚硝酸盐中毒的情况各地时有报道。在消费者的投诉中，食用农产品质量和安全卫生方面所占的比例越来越高。随着人民生活水平的提高，市民对农产品的安全要求日益增强。中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在全国“菜篮子”工作会议上强调：完成新阶段“菜篮子”工作任务，要有新的思路，要转变生产方式，建立有利于保证农产品卫生安全的产销体制。发展农业产业化，通过“订单农业”建立原料基地等方式，带动农户按标准化、专业化、区域化的要求，进行“菜篮子”产品生产、加工销售，以确保质量卫生安全。目前政府开始实施“肉菜放心工程”，通过定点、发放市场准入证的办法，让符合安全卫生标准的水果、蔬菜等农产品进入市场，以市场换产品，以市场换质量，以市场换安全，推行“场厂挂钩”、“场地挂钩”。这项制度的主要措施是从生产源头抓起，把监督管理关口前移，凡进入边界市场的食用农产品，其生产商必须与市场建立定向经营合约，明确生产基地实行标准化生产以及依法追究安全生产责任等制度，从生产环节保障食用农产品质量安全。边界市场在安全检测、场地挂钩等方面做了积极努力，但由于基础设施及相关条件不具备，使得市场的“关卡”功能得不到充分发挥，难已完全保障农产品的安全。所以，为保证居民吃上放心菜、放心食品，必须对市场进行升级改造，落实“放心工程”，实行市场准入制，由市场连基地，到让基地进市场全程抓起，联合治理，有效解决食用农产品的安全问题，为提高人民生活水平构建和谐社会做贡献。

第三章建设条件和建设地址第一节建设条件1．交通条件江苏苏浙皖边界市场位于104国道、镇广公路交汇处，紧临宁杭高速公路，地理位置十分优越。2．气象条件该地区属北亚热带气候，年平均气温14.6℃，极端最高温度为39.2℃，极端最低温度为-17℃。年平均降雨约25.4天，年平均降雨量1136毫米，月最大降雨量为216.8毫米。年平均风速3.1m／s，最大风速22.5m／s，主导风向东风，次主导风向西风。年平均日照2132.2小时，年最多日照2361.2小时，年最少日照1838.7小时。年平均蒸发量1509.8毫米，年最大蒸发量1693.3毫米3．地形地貌该地块属于平原纯圩区，地势平坦如河砥，平均海拔在4.8米左右（青岛高程），境内土质肥沃，残丘零星分布。4．工程地质该地块工程地质较佳，地耐力一般在30吨左右。5．物产资源主要农作物以小麦、水稻、油菜籽、蔬菜、茶叶等为主，此外，蚕桑、家畜、家禽、淡水鱼类养殖发达，丰富的生物资源为市场经营的发展打下了坚实的基础。第二节建设地址拟建项目位于溧阳江苏苏浙皖边界市场内，西侧为清泓路，东侧为清溪路，南侧为一规划道路，北侧为沿街保留建筑，地块大致呈长方形。

第四章建设内容和规模第一节建设内容从规模经营和便于管理的角度出发，结合场地条件，本项目拟新建四层（地下一层）框架结构。地上主体结构为四层，地下为一层地下室。准备用三年时间将边界市场建成苏浙皖地区乃至全国一流的茶叶、土特产等农副产品交易市场：1．交易设施一流2．交易方式一流3．结算方式一流在市场中实现电子结算和全国银行通存通取。4．检测系统一流

建成较为完善的经营主体身份检查和农产品质量安全检测系统。这两套系统有机地结合，科学地落实“场地挂钩”协议基地的准入制度，市场内无公害蔬菜销售率将达到100％。5．信息网络系统一流完善信息网络系统，将达到向上能收集和整理多方面的农产品信息为政府决策服务；向下能形成价格，发布信息，为农产品生产者、经营者和消费者服务。6．管理服务一流引入一站式服务模式。将信息中心、结算中心、检测中心、商务中心和公安、工商、税务、银行、海关等部门汇集在一处办公，为商户提供更加优质周到的服务。7．市场环境一流市场的升级改造将结合城市总体规划，设置宽敞的道路、绿地、花园和娱乐休闲场所，形成“花园式”市场环境。

总之，通过升级改造后，苏浙皖边界市场将成为现代化、规范化、功能齐全的大型农产品交易市场。第二节建设规模本项目规划总建筑面积12第五章工程技术方案第一节总平面布局根据苏浙皖边界市场的总体规划和建设方的意见，将市场由东到西分为三块，南北方向分为两大块，东西方向中间用架空廊道相连，南北之间为市场主干道。第二节建筑本工程拟采用钢筋混凝土框架结构体系。地上主体结构为四层，地下为一层地下室。由于平面柱网尺寸较为规则，故楼面次梁拟采用交叉梁系，使得框架主梁受力均匀合理，同时有利于减小结构梁高，满足建筑净空要求。楼面均采用现浇钢筋混凝土梁板结构，所有梁、柱纵筋以及板的受力筋拟采用HRB400级钢筋，梁、柱的箍筋拟采用HPB235级钢筋，本工程填充墙体对于外维护墙采用页岩模数多孔砖，M5混合砂浆砌筑；对于内隔墙，拟采用加气混凝土砌块，M5混合砂浆砌筑。第三节公共配套工程1、给水系统由市政给水管直接供给，最高日用水量约为400m3/d。2、排水系统生活污水量为365m3/d，采用污废水合流制排水系统，排水管道主要采用伸顶通气管系统。3、电气系统（1）供配电系统本建筑物为一类防火建筑，本建筑的消防设备，公共照明为一级负荷，其余负荷为三级负荷。负荷估算：60VA/㎡×120000㎡=7200KVA。（2）电力及照明系统对于电力设备采用放射式供电。对于一级负荷采用两路电源供电，末端切换，照度标准：卖场300lx，办公室300lx，仓库100lx。照明配电电压为380V/220V，使用电压为220V。走道及楼梯间设置疏散指示灯和备用照明，卖场设置备用照明，采用EPS作为备用电源，一般照明灯具采用节能型高效灯具。（3）防雷及接地系统建筑物均按二类防雷建筑设防，采用联合接地系统，接地电阻不大于1欧姆。（4）综合布线及电视电话系统综合布线及电视电话系统管线到位，统一设计。4、空调系统店铺大空间区域采用变风量空调机组全空气低速风管空调系统，上送风回风的气流组织，变风量空调机组布置在空调机房内，变风量空调机组布置在空调机房内；办公室、会议室采用风机盘管加新风空调系统。本工程空调冷热源采用冷热泵式冷热水机组，布置在屋顶平面上。空调系统根据房间的使用功能和特点分层分区域设置，空调水系统设计为两管制变水量系统，上供上回式。夏季计算总冷负荷7200KW，冬季计算总热负荷7000KW。5、机械通风系统地下一层汽车库、设备用房均设机械送排风系统。汽车库排风换气次数为6次/小时，送风机为机械送风和车道补风；水泵房通风换气次数为5次/小时。配电房通风换气次数为15次/时，公共卫生间设机械排风系统，通风换气次数为10次/时，6、防排烟系统根据规范要求，本建筑设机械排烟系统，防烟分区按建筑面积不超过500㎡划分，排烟风机的排烟量按最大防烟分区面积不小于120m3/h·㎡计算确定，同时进行机械补风，补风量不小于机械排烟量的50%。地下汽车库设置机械排烟系统，防烟分区按不超过2000㎡划分，排烟风机的排烟炼按换气次数不小于6次/时计算确定，同时进行机械补风，补风量不小于机械排烟量的50%。第四节消防建筑物周围设有消防通道，建筑构造防火分区，楼梯数量、宽度、疏散距离、消防报警、紧急疏散、消火栓系统等均严格按消防设计规范要求设计。1、消火栓给水系统⑴本建筑室内消防用水量为15L/s，室外消防用水量为35L/s；火灾延续时为3小时，总用水量540m3。⑵消防用水由设置在地下的1200㎡的消防水池（与自动喷水灭火系统合用）经消防泵增压供给。⑶采用临时高压消防给水系统，并通过地下层梁下及屋顶的水平管连接各消防竖管使之成为环状，按相邻两个消火栓的充实水柱同时到达被保护范围内的任何部位的原则布置消火栓箱。⑷为保证火灾初期的消防用水量和水压在屋顶水箱贮存18m3消防用水量（与自动喷水灭火系统合用）及配备一套稳压设施。⑸在室外设一套消防水泵接合器。2、自动喷水灭火系统⑴本建筑采用湿式自动喷火灭火系统，其中，地下车库部分属中危险级Ⅱ级，喷水强度为8L/min·㎡，作用面积为160㎡，火灾延续时间1小时。二层商场部分属中危险Ⅱ级，喷水强度为8L/min·㎡，作用面积为160㎡，火灾延续时间1小时。三、四层仓库属仓库危险Ⅱ级，喷水强度为18L/min·㎡，作用面积为200㎡，火灾延续时间2小时。⑵自动喷水灭火系统设计流量为80L/S，系统用水量为576m3，由设置在地下的1200m3消防水池（与消火栓系统合用）经消防泵增压供给。⑶为保证火灾初期的消防用水量和水压在屋顶水箱贮存18m3消防用水量（与消火栓系统合用）及配备一套稳压设施。⑷在室外设五套消防水泵接合器。3、建筑灭火器配置⑴本建筑火灾类型主要为A类火灾及带电火灾。⑵属严重危险等级，在各配置点设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。4、火灾自动报警及消防联动控制系统根据建筑的重要性按一级保护对象设防。第六章施工组织1、施工场地条件本工程是拆除原蔬菜果品大棚、搬迁竹木市场后改扩建农副产品市场，新建120000平房米房屋建筑，框架四层，工程位于溧阳西南面，交通十分便利，各项基础实施良好，施工用水、用电到位，施工场地较大，容易布置。2、施工用料及交通运输条件本工程所需的主要建材为钢材、水泥、石料、黄沙、木材等。项目周边有较多的轧钢厂，其中上海、南京、张家港、苏州等地规模较大，各种规格钢材均可由本地提供，运距在50至300公里范围，可通过陆运至施工现场；水泥由临近水泥厂陆运至工地，产品质量和供货量均能满足要求；溧阳、宜兴山区是苏南地区石料的主要供应地，石料基本可以满足工程建设需要，也可从浙江湖州通过水运调入；建筑物所需黄沙可从安徽的芜湖、铜陵、贵池、苏北的宿迁、浙江的湖州、长兴等地调入，运输方式为水运；因本地基本不产木材，因此，工程所需大部分木材将由江西和长江中上游等省份调入，可通过水运进入本地。3、项目施工工期安排本项目计划工期为2007年1月至2008年12月。4、施工工艺（1）砖混、外砖内模结构构造柱、圈梁、板缝钢筋绑扎工艺工艺流程：支板缝模板→预制板端头预应力锚固筋弯成45°→放通长水平构造筋→与板端锚固筋绑扎钢筋的绑扎、缺扣、松扣的数量不得超过绑扣数的10%，且不应集中；弯钩朝向正确，绑扎接头应符合施工规范的规定，其中搭接长度均不少于规定值；用Ⅰ级钢或冷拔低碳钢丝制作的箍筋，其数量、弯钩角度和平直长度，均应符合设计要求和施工规范的规定；对焊接头无横向裂纹和烧伤，焊包均匀；接头弯折不大于4°，轴线位移不大于0.1d，且不大于2mm；电弧焊接头，焊缝表面平整，无凹陷，无焊瘤，接头处无裂纹、气孔、夹渣及咬边；接头处弯折不大于4°，钢筋轴线位移不大于0.1d，且不大于3mm；焊缝厚度不大于0.05d，宽不小于0.1d，长不小于0.5d。（2）砖混结构、构造柱、圈梁等混凝土施工工艺构造柱根部施工缝处，在浇筑前宜先铺5cm厚与混凝土配合比相同的水泥砂浆或减石子混凝土，浇筑混凝土构造柱时，先将振捣棒插入柱底根部，使其振动再灌入混凝土，应分层浇筑、振捣，每层厚度不超过60cm，边下料边振捣，一般浇筑高度不宜大于2m，如能确保浇筑密实，亦可每层一次浇筑混凝土。振捣：振捣构造柱时，振捣棒尽量靠近内墙插入；振捣圈梁混凝土时，振捣棒与混凝土面应成斜角，斜向振捣；振捣板缝混凝土时，应选用φ30mm小型振捣棒；振捣层厚度不应超过振捣棒的1.25倍。浇筑混凝土时，应注意保护钢筋位置及外砖墙、外墙板的防水构造，不使其损害，专人检查模板、钢筋是否变形、移位，螺栓、拉杆是否松动、脱落，发现漏浆等现象，指派专人检修。表面抹平：圈梁、板缝混凝土每振捣完一段，应随即用木抹子压实、抹平，表面不得有松散混凝土。混凝土养护：混凝土浇筑完12h以内，应对混凝土加以覆盖并浇水养护，常温时每日至少浇水两次，养护时间不得少于7d。（3）砖砌体砌筑工艺工艺流程：砂浆搅拌作业准确→砖浇水→砌砖墙→验评砌体上下错缝，砖柱、垛无包心砌法；窗间墙及清水墙面无清缝；混水墙每间（处）无4皮砖的通缝（通缝指上下二皮砖搭接长度小于25mm）；砖砌体接槎处灰浆应密实，缝、砖平直；每处接槎部位水平灰缝厚度不小于5mm或透亮的缺陷不超过5个；预埋拉筋的数量、长度均符合设计要求和施工规范的规定，留置间距偏差不超过一皮砖；构造柱留置正确，大马牙槎先退后进，上下顺直；残留砂浆清理干净；清水墙组砌正确，竖缝通顺，刮缝深度适宜、一致，楞角整齐，墙面清洁美观。（4）抹水泥砂浆工艺工艺流程：门窗框四周堵缝（或外墙板竖横缝处理）→墙面清理→浇水润湿墙面→吊垂直、套方、抹灰饼、充筋→弹灰层控制线→基层处理→抹底层砂浆→弹线分格→粘分格条→抹罩面灰→起条、勾缝→养护中级抹灰：表面光滑、洁净，接槎平整，线角顺直、清晰（毛面纹路均匀一致）；高级抹灰：表面光滑、洁净，颜色均匀，无抹纹，线角和灰线平直、方正、清晰美观；护角应符合装饰工程施工规范2.1.9和2.1.10条的规定，表面光滑、平顺，门窗框与墙体缝隙填塞密实，表面平整；孔洞、槽、盒尺寸正确、方正、整齐、光滑，管道后面抹灰平整；分格条（缝）宽度、深度均匀一致，条（缝）平整光滑，棱角整齐，横平竖直、通顺。（5）混凝土内墙、顶抹灰工艺混凝土顶板抹灰工艺：搭脚手架→基层处理→弹线、套方、找规矩→抹底灰→抹中层灰→抹罩面灰混凝土墙抹灰工艺：基层处理→吊直、套方、找规矩、贴灰饼→墙面冲筋（设置标筋）→做护角→抹水泥窗台板→抹底灰→抹中层灰→抹水泥砂浆罩面灰（包括水泥踢脚板、墙裙等）→抹墙面罩面灰→养护中级抹灰：表面光滑、洁净，接槎平整，线角顺直清晰；高级抹灰：表面光滑、洁净，颜色均匀，无抹纹，线角和灰线平直方正，清晰美观；护角、门窗框与墙体之间缝隙：护角符合施工规范的规定，表面光滑、平顺；门窗框与墙体间缝隙填塞密实，表面平整；孔洞、槽、盒和管道后面的抹灰表面：尺寸正确，边缘整齐、光滑；管道后面平整；分格条（缝）：宽度、深度均匀一致，条（缝）平整光滑，棱角整齐，横平竖直，通顺。（6）室内给水管道安装工艺工艺流程：安装准备→清扫管膛→管材、管件、阀门、消火栓等就位→管道连接→灰口养护→水压试验→管道冲洗管道坡度的正负偏差符合设计要求。碳素钢管的螺纹加工精度符合国际《管螺纹》规定，螺纹清洁规整，无断丝或缺丝，连接牢固，管螺纹根部有外露螺纹，镀锌碳素钢管无焊接口，螺纹无断丝。镀锌碳素钢管和管件的镀锌层无破损，螺纹露出部分防腐蚀良好，接口处无外露油麻等缺陷。碳素钢管的法兰连接应对接平行、紧密，与管子中心线垂直。螺杆露出螺母长度一致，且不大于螺杆直径的二分之一，螺母的在侧，衬垫材质符合设计要求和施工规范规定。非镀锌碳素钢管的焊接焊口平直，焊波均匀一致，焊缝表面无结瘤、夹渣和气孔。焊缝加强面符合施工规范规定。金属管道的承插和套箍接口结构及所有填料符合设计要求和施工规范规定，灰口密实饱满，胶圈接口平直无扭曲，对口间隙准确，环缝间隙均匀，灰口平整、光滑，养护良好，胶圈接口回弹间隙符合施工规范规定。管道支（吊、托）架及管座（墩）的安装应构造正确，埋设平正牢固，排列整齐。支架与管道接触紧密。阀门安装：型号、规格、耐压和严密性试验符合设计要求和施工规范规定。位置、进出口方向正确，连接牢固、紧密，启闭灵活，朝向合理，表面洁净。埋地管道的防腐层材质和结构符合设计要求和施工规范规定，卷材与管道以及各层卷材间粘贴牢固，表面平整，无皱折、空鼓、滑移和封口不严等缺陷。管道、箱类和金属支架的油漆种类和涂刷遍数符合设计要求，附着良好，无脱皮、起泡和漏涂，漆膜厚度均匀，色泽一致，无流淌及污染现象。（7）电气设备安装工艺配电盘、柜、箱、盒及设备配线应连接牢固，接触良好，包扎紧密，绝缘可靠，标志清楚，绑扎整齐美观。电线管、槽安装应牢固，无损伤，布局走向合理，出线口准确，槽盖齐全平整，与箱、盒及设备连接正确。电气装置的附属构架，电线管、槽等非带电金属部分的防腐处理应涂漆，均匀无遗漏。保护接地（接零）系统必须良好，电气设备外皮有良好的保护接地（接零）。电线管、槽及箱、盒连接处的跨接地线必须紧密牢固、无遗漏。电气设备和配线的绝缘电阻值必须大于0.5MΩ。（8）电缆敷设工艺电缆敷设坐标和标高正确，排列整齐，标志柱和标志牌设置准确；防燃、隔热和防腐要求的电缆保护措施完整。在支架上敷设时，固定可靠，同一侧支架上的电缆排列顺序正确，控制电缆在电力电缆下面，1kV及其以下电力电缆应放在1kV以上电力电缆下面；直埋电缆埋设深度、回填土要求、保护措施以及电缆间和电缆与地下管网间平行或交叉的最小距离均能应符合施工规范规定。电缆转弯和分支处不紊乱，走向整齐清楚、电缆标志桩、标志牌清晰齐全，直埋电缆隐蔽工程记录及坐标图齐全、准确。电缆最小弯曲半径和检验方法应符合下表规定。电缆最小弯曲半径及检验方法项次项目弯曲半径检验方法1电缆最小允许弯曲半径油浸纸绝缘电力电缆单芯多芯≥20d≥15d尺量检查橡皮绝缘电力电缆橡皮或聚氯乙烯护套≥10d尺量检查裸铅护套≥15d铅护套钢带铠装≥20d塑料绝缘电力电缆≥10d控制电缆≥10d注：d为电缆外径。（9）室外给水管道及设备安装工艺工艺流程：安装准备→清扫管膛→管材、管件、阀门、消火栓等就位→管道连接→灰口养护→水压试验→管道冲洗管道的坡度应符合设计要求。检验方法：用水准仪（水平尺）、拉线和尺量检查或检查测量记录。金属管道的承插和套箍接口的结构及所有填料应符合设计要求和施工规范规定。灰口密实、饱满、平整、光滑、环缝间隙均匀，灰口养护良好，填料凹入承口边缘不大于2mm，胶圈接口平直、无扭曲，对口间隙准确，胶圈接口回弹间隙符合设计要求。镀锌碳素钢管道的螺纹连接质量要求：螺纹达到管螺纹加工精度，符合国际《管螺纹》规定，螺纹清洁、规整，无断丝，连接牢固，镀锌碳素钢管及管件的镀锌层无破损，螺纹露出部分防腐蚀良好，接口处无外露油麻等缺陷。镀锌碳素钢管无焊接口。镀锌碳素钢管道的法兰连接：要求达到对接平行、紧密，与管子中心线垂直，螺杆露出螺母长度一致，且不大于螺杆直径1/2，螺母在同侧，衬垫材质符合设计要求和施工规范规定。管道支（吊、托）架及管座（墩）的安装：要求达到构造正确，埋设平正牢固，排列整齐，支架与管子接触紧密。阀门安装质量要求达到型号、规格、耐压强度和严密性试验结果符合设计要求和施工规范规定，位置、进出口方向正确，连接牢固、紧密。启闭灵活、朝向合理、表面洁净。埋地管道的防腐层质量要求达到材质和结构符合设计要求和施工规定规定，卷材与管道以及各层卷材间粘贴牢固。表面平整，无折皱、空鼓、滑移和封口不严等缺陷。管道和金属支架涂漆质量要求达到油漆种类和涂刷遍数符合设计要求，附着良好，无脱皮、起泡和漏涂。漆膜厚度均匀，色泽一致，无流淌及污染缺陷。（10）屋面防水层施工工艺油毡卷材防水层的表面平整度应符合排水要求，无积水现象。油毡卷材铺贴的质量，冷底子油应涂刷均匀，铺贴方法、压接顺序和搭接长度符合屋面工程技术规范的规定，粘贴牢固，无滑移、翘边、起泡、皱折等缺陷。泛水、檐口及变形缝的做法应符合屋面工程技术规范的规定，粘贴牢固、封盖严密；油毡卷材附加层、泛水立面收头等，应符合设计要求及屋面工程技术规范的规定。油毡卷材屋面保护层：绿豆砂保护层：粒径符合屋面工程技术规范的规定，筛洗干净，撒铺均匀，预热干燥，粘结牢固，表面清洁。板材保护层：表面洁净，图案清晰，色泽一致，接缝均匀，周边直顺，板块无裂纹、掉角和缺楞等现象；坡度符合设计要求，不倒泛水，无积水，管根结合处严密牢固，无漏渗。立面结合与收头处高度一致，结合牢固，出墙厚度适宜。整体保护层：表面密实光洁，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等现象；不倒泛水、无积水，坡度符合设计要求；管根结合立面结合，收头结合牢固，无渗漏。排气屋面：排气道纵横贯通，无堵塞，排气孔安装牢固，位置正确，封闭严密。水落口及变形缝、檐口：水落口安装牢固，平正，标高符合设计要求。变形缝、檐口薄钢板安装顺直，防锈漆及面漆涂刷均匀，有光泽。5、三材用量根据定额指标测算，本工程三材耗用：1.木材用量:0.008M3/M2×122.钢材用量:0.05T/M2×120000M23.水泥用量:0.25T/M2×120000M2

第七章环保节能第一节环境保护本项目主要污染源与污染物为：噪音、污水、污物等。本项目建设期对环境造成影响的噪声源主要来源施工车辆，对水环境造成影响主要是施工人员的生活垃圾、施工机械设备运行引起的油污染及灰尘等。本项目在原有地块上新建，无拆迁项目，对当地居民生活的影响较小，但工程建设时需要使用大量建筑材料，将增加现有道路的交通量，并可能对道路造成一定的破坏。运营期产生的环境影响主要是机械设备运行引起的噪声对当地居民的影响，生活垃圾对附近水质产生的影响。1.施工期减缓影响的措施（1）施工机械的油污水经接收处理达标后可排放入临近水体，施工建筑垃圾运至附近垃圾场统一填埋。（2）施工运土车辆经过的路段，采用洒水车洒水，防治扬尘污染，同时做好道路养护工作。做到场地无尘化、散粒建筑材料在运输和堆放中要求覆盖，防止散粒污染环境。（3）施工机械应符合噪声控制标准要求。（4）设置临时排水系统，施工场地含泥土污水不准排入农田。2.市场运营期减缓影响的措施（1）噪音控制噪音主要来源于中央空调系统水泵及风机设备，因此应采取：设备选择低噪声设备，对噪声较强设备可采取消声或吸声处理，主要动力设备设减震垫及弹簧减震器以及噪音处理，使噪声严格控制在规定范围内。（2）污水、污物处理本工程投入使用后产生的污水及污物，应采取分流方式排放，屋面雨水直接排入市政排水干管，生活污水及粪便应设置专门无害化粪池。生活垃圾实行袋装化，集中堆放，由市场管理人员统一送到垃圾处理场进行处理，力图创造一个清新、舒适的公共空间。（3）雨水回水利用本工程可考虑将汇集雨水管网的雨水，进行水处理后，回用于洗车和绿化浇灌等。（4）绿化为保护环境，美化环境，本项目的绿化与工程项目建设同时规划，将绿化作为工程的重要一环来看待。综上所述，本项目在使用过程中几方面均采取了行之有效的措施，符合环保要求。第二节节能1、给水给水过程设计应充分利用市政给水水压，合理确定给水方式，应采用节水型卫生设备，从而降低能耗。2、循环水中央空调设备、循环水方面应使用变频调速技术，降低能耗。3、照明除部分不宜采用自然光的部位外，其它部分应尽可能地引入自然光，在采用电光源照明时，应使用节能型的点光源照明设备，门厅及室外灯光照明应采用金属卤化物灯。4、通风在春季、秋季应加大新风和排风量，从而达到少开主机节约能源的目的。第八章项目管理第一节项目建设管理本项目实行项目法人制，项目法人为江苏苏浙皖边界发展有限公司。为高效优质地建设好本项目，公司抽调专人组建项目指挥部，分工明确，严格按基本建设程序办事，全面落实招投标制度，实行项目监理制、项目跟踪审计制，建立合同管理制度、工程变更签证制度、工程款支付制度、材料采购制度、档案管理制度及工程结算制度等，确保项目投资少，工期短，质量优。为此，指挥部要搞好工程设计、施工准备和施工安全过程的质量控制。首先，工程设计要通过方案竞选寻找资质高、信誉好、实力强的设计单位完成，设计单位要贯彻技术责任制，保证施工图的准确无误。项目建设指挥部要积极参加设计方案的讨论、审定和图纸会审，确保最佳的设计方案。其次，施工准备阶段要控制施工组织设计、材料、半成品、施工机械和设备的质量，提高施工组织的质量。再次，要搞好施工全过程的质量控制。要抓好工序质量控制，建立质量控制点。控制施工过程中的主要因素，使施工过程处于良好状态。第二节项目进度计划为确保项目的顺利实施，在工程的勘察设计、土建施工、设备安装调试、建筑物外装饰、项目竣工、试运行的各个阶段，选择最佳实施方案，力求做到投资少，质量好，工期短。本工程计划于2007年开工，2008年竣工。第三节项目招投标管理为进一步规范过程项目的招投标活动，保护国家利益，保证过程质量，培育和建立统一开放、竞争有序的招投标市场，推动招投标活动的健康发展，《中华人民共和国招投标法》已于2000年1月1日正式颁布实施。依据《中华人民共和国招投标法》以及国家发展计划委员会第3、4、5号令等法律、法规和规章，为了规范必须进行招标的建设项目的招标活动，国家发展计划委员会于2001年6月18日又发布了中华人民共和国发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》。2001年10月30日江苏省发展计划委员会苏计法规发（2001）1408号文印发了《江苏省依法必须招标建设项目可行性研究报告增加招标专章和核准事项的规定》。根据本地的实际情况，规定除法律、法规和国家、省有关规定可以不招标的项目外，达到下列项目标准之一的，必须进行招标。（一）施工单位合同估算价在200万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。根据国家、省、市招投标工作的有关规定，本项目应依法公开招投标。在项目建设过程中，要安基本建设有关程序办理相关手续。本项目勘察、设计、建筑、安装、监理以及重要设备、材料等采购活动的招标范围为全部招标，有关招标情况详见《招标基本情况表》。本项目招标基本情况见下表。招标基本情况表建设项目名称：项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√装饰工程√√√工程监理√√√主要设备√√√材料采购√√√其他审批部门核准意见说明：审批部门盖章年月日说明：上面表中“√”表示较为合适

第九章运营管理第一节市场经营管理现状目前，作为农产品流通体系核心的农产品交易市场，仍主要采用的是面对面的交易方式，农产品的销售渠道单一、交易方式比较简单，一手交钱一手交货，直接影响了市场运行效率，农产品的流通总量也受到了限制。收集、中转、运输、一次分配等流通环节尚未分离，这些环节都是由贩运商人来承担的。使农产品交易市场的交易分散而零碎，难以把握市场整体的交易信息，无法充分调节供求的功能，不利于市场的做大做强。市场缺少统一规划、管理水平较低。在消费需求日益变化的情况下，现在的农副产品交易市场跟进速度太慢，摊位制为主的交易方式，经营管理上的相对落后，财力、物力、人力的相对分散，以及组织化程度低，布局散乱无序等问题愈发显得突出，阻碍了市场的发展。第二节边界市场经营管理策略“建一个市场，兴一门产业，富一方经济”曾是农村市场经济发育过程中一幅形象生动的画卷。许多地区正是由于通过兴建市场，带动了地方经济的发展。一段时间内，投资兴建市场成为经济活动中的一大热点。但是问题也很快显露出来，不少市场生意清淡，日趋衰落几近“空壳”，还有许多市场完全闲置。媒体经常报导不少杂草过膝的“机动车交易市场”，天天晒地皮的“农产品批发市场”和卷帘门紧闭、空荡荡寂静无声的工业品交易中心。一个市场的兴衰成败，有着十分复杂的原因。对市场的经营管理是否得当，是其中一个带有普遍性的十分重要的变量，而这正是目前被人们所疏忽的。投资兴办一个市场，其目的是要有一定的回报。这种回报可能是直接的经济利益的回报，也可能是通过带动当地经济的发展、增加税收等方面间接的经济利益上的回报。因此，建市场可以界定为一种经济行为，无论投资主体是政府还是其他经济主体。另一方面，投资兴办市场的目标是吸引和方便交易者，以便从他们的交易额中得到回报。投资者提供了一种“交易便利”，而进场交易者，则是这种便利的需求者和使用者。可见，市场建设者与市场交易者之间的关系实质上是一种交换关系。由于前者是相对主动积极的一方，构成实际的“营销者”，而后者则构成前者的“市场”（顾客）。重视市场的硬件建设，忽视市场的“软件”建设是目前许多地区市场建设中一个普遍存在的问题。硬件设施不断上档次，从露天市场变成全天候室内市场；从一期工程到二期三期工程扩建，许多地区确实舍得投入，但市场的生意并没有同步兴旺，有些市场甚至不如从前。通过调查我们发现，这里存在两个明显误区。一是硬件设施的建设脱离实际的需要。盲目上档次，追加投入最终加重了“交易者”的负担，减少了他们的赢利空间，进而减少了该市场“价格”的优势，减少了该市场的广泛吸引力，导致生意日益清淡。二是忽视“软件”建设带来了一系列的问题。这一点更突出。有的市场缺乏良好的秩序，不法商贩欺行霸市；有的市场假冒伪劣横行，声誉日益败坏；有的市场治安不力，交易者蒙受损失，缺乏安全感；有的市场帮派林立恶性竞争；有的市场缺乏良好的服务等等。所有这些最后的共同结果是增加了交易成本和费用，销蚀了该市场的核心利益，从而失去了市场存在的基础，逐渐空壳。现代管理强调产品的整体性、层次性和拓展性。对于“市场”这个产品也是一样。场所、地点、设施只是其中表层的东西，仅仅只是提供给顾客的价值的“载体”，管理的任务是提供给顾客一种“综合价值”（利益），而不仅是载体本身。对于顾客而言，“合适的地点”、“合适的设施”、“合格的时间”、“良好的秩序”。“良好的形象”、“良好的服务”都是其利益的构成。因此“市场”这个产品同样是一个丰满的整体。拓展市场建设的工作范围，纠正忽视“软件”建设的偏差，为顾客提供更多的价值和利益，是目前市场的管理中需要重视的一个方面。具体来讲，需加强以下几个方面建设：1．管理体系构架市场管理系统的完备技术是实现市场高效运转的核心。本市场将建立市场监控系统，实现计算机化管理。完整的市场管理体系有市场高管机构及分部门系统，分部门系统包括主客体管理系统、信息系统、结算系统、检测系统，以及公安、工商、市容等系统。(1)管理机构的设置与组织分工。为提高批发市场的管理水平，提升批发市场的生存、发展能力，市场董事会将在升级改造后实行企业办市场的制度革新。(2)交易主体资格审定对市场交易主体，特别是对供应商和承销商进行资格审定、备案，以监督其交易行为。资格审定，是建立市场准入制度、产地追溯制、拍卖制及非现金结算制度的基础。目前，边界市场还没有对入场交易客户作任何资格及资金审查。在建场初期，对交易商资格要求不高是适当的。但在市场已大规模发展的情况下，为实现市场准入制度、产地追溯制、拍卖交易，就必须对交易主体进行资格审定。边界市场实施入场客户(重点是供货方)资格审定的基本思路：制定交易规划和公约，建立进场交易参与初步审批制度，实行会员制，定期对场内从业人员(销售代理)进行从业审查、职业教育和业务培训。具体方案是：对入市交易的企业、农村合作经济组织和农产品贩运大户，实行资格认定，然后登记造册，收取一定的保证金和会费，发展其为会员，随着市场过渡期结束，非会员不得入场交易。会员进入市场交易，必须按规定进行入市登记。(3)入场交易农产品的“三化”标准本市场升级改造后，进入批发市场的农产品将要求达到“三化”标准，即质量等级标准化、重量标准化、包装规格化。对进入市场的农产品严格按标准准入，防止劣质有害农产品流入零售市场，充分发挥边界市场的“关卡”功能。(4)保证金制度保证金制度也是市场准入制、非现金结算制度的基本配套制度之一。改革的方案是：改革现金交易的方式，逐步向保证金交易过渡。交易者在结算中心设立帐户，并缴纳一定额的保证金，买方的货款支付和交易双方的税费缴纳均通过保证金帐户结算。建立相应的配套规章，包括对保证金最低数额的规定、保证金提现的规定等。以后，保证金交易制度可逐步与市场准入和责任追溯制度等相结合。2．交易和结算方式改进(1)交易方式的选择目前全国大多数农产品交易市场是以现货交易为主。从现代流通业发展趋势看，市场经营将从现货交易为主，逐步发展到“物流、商流、信息流”相结合的方式，同时进行中长期合约交易，引导农民根据市场需要组织生产。边界市场的升级改造，将适应这一发展趋势的要求，在现行集市交易基础上，逐步引进拍卖、委托、网上交易等方式。①选择拍卖交易为主的交易方式公开竞价拍卖方式可以提高交易效率，降低交易成本，改善交易环境。公开竞价拍卖方式的引进，主要选择蔬菜、水果等易标准化、规格化、包装化的品种进行试验。为适应交易方式的改变，市场应建立电子报价、电子信息发布、电子统一结算系统。交易方式的升级改造方案确定为逐步由对手交易向拍卖交易过渡。确定一种介于两者之中的方式，基本方案为：批发市场在入口处设立一个示范区，买方定点聚集在示范区。货车一进市场，就经过示范区，由批发市场管理部门留下样品并快速记录商品信息后，货车直接将货拉到仓库。在示范过程结束后，由买方与卖方讨价还价达成交易，最后由买方到仓库提货，这种交易方式的好处是：第一，多个买方竞买，批发市场价格发现功能发挥快，从而可以节约交易时间、提高交易效率；第二，这种交易方式介于对手交易和拍卖交易方式之间，对会员资格和产品要求没有拍卖方式那么严格；第三，由于在示范区只保留样品，大大节省交易市场空间；第四，有利于保证市场的清洁卫生。②保留部分协商交易方式协商交易是买卖双方在市场上本着自愿、平等的原则，通过协商议定商品的价格、数量、包装、结算方式、交货方式等相关条件后，签订买卖合同的一种交易方式。协商买卖的竞争性没有拍卖制强，但它比较适合我国传统交易习惯，是目前我国各批发市场较普通的交易方式。这种交易方式随着规模的扩大，可以提升发展为协议定单交易。委托、合约定单交易是农产品批发市场交易方式发展的方向，应重点进行培育发展。③积极推广电子商务积极、稳妥地推广电子商务。目前影响电子商务发展的主要障碍是缺乏操作规则、货物配送体系和网上支付手段与信用等问题。边界市场将在逐渐解决这些配套建设问题的基础上，为发展高档次的集农副产品采购、加工、配销为一体的农副产品，电子商务提供信息平台，逐步建立网络采购、订货、监控系统，与有条件的外埠产地通过国际互联网进行采购、订息进行网上快速认定。④拍卖交易将实行以下机制a组织约束机制拍卖员、供应商、承销商是构成拍卖的基本要素，加强对他们的管理是拍卖正常运行的前提条件。参与拍卖的供应商和承销商必须向拍卖中心申请登记，由拍卖中心进行资格审定，经批准后才能参与拍卖交易。b供销分离机制拍卖的最主要特征是供销分离。市场规定，供应商不能兼作承销商。对每位经营者的职能进行认真规范，签定严谨的合同，以保证拍卖方式健康、高效运行。c品种控制和放开机制足够的品种、稳定的货源是拍卖正常运作的保障。市场根据不同农产品的生产、运输、储存、消费等情况，适时规定“必须拍卖品种”。d保证金制度为供应商和承销商负责，市场规定，竞买人必须在结算中心预付一定数量的资金，以保证其应价竞买行为对别人、对自己、对市场都负有高度的责任。e质量保障机制和服务机制对供应商委托拍卖的商品，统一由拍卖中心理货人员进行质量、包装、规格控制，参拍商品全部附有包括产地、数量、质量等级、供应人等在内的标签。为买卖双方负责。结算实现电脑化和柜台化，由结算中心工作人员统一负责，以保障供销双方的财产安全及迅速兑现。同时市场有专门的装卸，运输，搬运等售后配套服务。(2)结算系统：设立结算中心，结算中心为交易者设立帐号，汇总每天的交易者代码和交易额，为交易双方转帐结算交易和交易管理费。为方便现有小客户交易，仍然在一定时期内允许现金交易，对部分交易量较大、有条件结算的客户可以逐步先由代理结算向结算卡方式过渡；经过一段时间，将取消现金结算，全部过渡为代理结算或结算卡方式。3．信息系统丰富的农产品供求信息蕴含在市场运转中。在这次市场升级改造中，边界市场将大力开发丰富的信息资源，目标是要建成一个信息主导型农产品批发市场，成为苏浙皖地区农业信息系统建设的突破口。首先，批发市场信息部门将通过互联网向社会、单位、个人提供以下服务内容：(1)每周或每日市场交易“快讯”，为生产、流通决策者提供经营建议，为消费者提供价格信息，起连接产地、市场与消费者的桥梁作用；(2)满足管理部门及特殊顾客群体的需要，查询有关市场行情；(3)为农民、合作经营者提供信息。

第十章收入及成本费用估算第一节项目经营收入和成本核算项目财务评价计算期34年，建设期二年，根据目前市场经营情况以及项目招租情况，项目建成后第一年出租率达80％，第二年达90％，第三年后保持95％。该项目在原有地块上实施，土地出让金已支付。项目建成后打算出售30％，计算期内项目营业收入和营业成本等数据均按基期不变计算1、工程成本测算根据本项目规划指标和当前工程成本水平测算本工程总投资20937万元人民币。工程直接成本为16500万元（不含土地费用），其中前期费用780万元（65元/平方米）、建安造价14160万元（1180元/平方米）、配套设施1560万元（130元/平方米），详见《资金运用表》。资金运用表万元（人民币）序号项目第1年第2年合计1前期费用7807802建安造价84965664141603配套实施15601560小计92767224165002、工程资金运用测算本工程建设期为二年，工程总面积120000平方米。资金的运用根据工程的不同建设工期，建筑工程分别按前期工程、建安工程、配套工程的不同投入时间进行分期支付测算；工程第一年投入前期费用、建安工程60％，第二年建安工程投入3、资金来源及工程资金回收计算资金来源由项目自有资金、借贷资金及工程回收资金三部分组成。第一年投入自有资金4542万（其中土地2542万，现金2000万），第二年投入自有资金1000万，资金回收量按第二年末房屋销售30％测算，其余按一定比例出租，借贷资金按资金在不同年份的缺口量进行滚动借贷的方式进行测算。详见附表《资金来源与运用表》。4、资金利息计算根据按年分期借贷，分期还本付息的方式测算借贷资金利息，借贷资金利息按年利率7%、按年计息计算。项目在第8年时实现还本付息结束，累计支付借贷资金利息3150万元。详见《资金来源与运用表》、《贷款偿还期计算表》。第二节财务评价一、经济指标1．项目总用地面积为：113亩2．总建筑面积为：120000平方米二、静态投资1．土地费用：22.5万/亩×113亩=2542万元（土地费用已投入，本项费用作为自有资金）2．拆迁费用：原钢结构大棚拆除材料回收抵拆除费3．前期费用：合计780万元（1）规费：30元/M2×120000M2（注：本项目给予行政性规费全免、事业性规费减半征收的优惠政策）（2）勘察设计费：20元/M2×120000M2（3）三通一平费：15元/M2×120000M24．建安造价：合计14160万元（1）土建成本：900元/M2×120000M2（2）安装成本：280元/M2×120000M2其中：给排水消防：90元/M2×120000M2动力照明：80元/M2×120000M2智能化弱电：20元/M2×120000M2空调通风：80元/M2×120000M2电梯：10元/M2×120000M25．配套设施：合计1560万元配套设施费：120元/M2×120000M2注：包括道路、下水道、室外管线、供电、供水、电讯等（2）绿化园林：10元/M2×120000M26．建设管理费用：（2+3+4+5）×3％=16500×3％=495万元7．建设期利息：560＋840＝1400万元投资总额总计：2542＋16500＋495＋1400＝20937万元三、建成后管理费按营业用房出租、销售收入的5%计提第3年:13455×5%=672.75万元第4年:2177×5%=109万元第5年:2298×5%=115万元第6年:：2298×5%=115万元从第7年起，每年管理费为115万元四、建成后出租的营业用房折旧费达产期每年提取654.28万元五、税金第2年：店面房销售收入税金：11520×5.781％=666万元第3年：出租营业用房收入税金：1935×17％=329万元第4年：出租营业用房收入税金：2177×17％=370万元第5年：出租营业用房收入税金：2298×17％=391万元第6年：出租营业用房收入税金：2298×17％=391万元从第7年起，每年应交税金391万元六、预计收益1．店面房销售收入（去除地下室销售30％）：4000元/M2×(120000/5*4)M2×30％=11520万元2．出租营业用房收入：第3年：360元/M2年×120000/5×4M2×70％×80％=第4年：360元/M2年×120000/5×4M2×70％×90％=第5年：360元/M2年×120000/5×4M2×70％×95％=第6年：360元/M2年×120000/5×4M2×70％×95％=2298万元从第7年起，每年出租收入为2298七、财务动态评价1．根据以上计算结果，编制本项目《固定资产投资估算表》、《固定资产投资资产分类表》、《投资计划与资金筹措表》、《总成本费用估算表》、《损益表》、《贷款偿还期计算表》、《全部投资现金流量表》、《资金来源与运用表》。2.动态投资回收期：所得税前6.9年所得税后9.8年该项目周期长达34年，但动态投资回收期只有9.8年（所得税后），即在项目建成后第8年就可收回投资，因此该项目可行。3.财务净现值所得税前FNPV＝14703（万元）所得税后FNPV＝8890（万元）该项目财务净现值（FNPV）远远大于零，说明该项目可行。4.财务内部收益率所得税前FIRR＝14.24%所得税后FIRR＝5.7%该项目财务内部收益率高达14.24%（所得税后），高于社会平均折现率12%，该项目可行。八、结论该项目的建设不仅可以得到良好的经济效益，增加地方税收，更主要的是可以提供就业机会，取得良好的社会效益，因此项目是可行的。固定资产投资估算表（表3）填报日期：2006年序号估算价值工程或费用名称建筑工程设备购置安装工程其他费用合计1静态投资10800.000.003360.005377.0019537.001.1工程费用10800.003360.0014160.001.1.1主要生产项目8100.002520.0010620.001.1.2辅助生产项目1404.00436.801840.81.1.3公用工程1296.00403.201699.21.2其他费用5377.005377.001.3基本预备费〔（工程费用+其他费用）×10％〕0.002动态投资1400.001400.002.1建设期利息1400.001400.002.2涨价预备金0.000.002.3其他0.00总投资20937.00固定资产投资资产分类表（表4）填报日期：2006年11序号工程费用名称估算价值1固定资产18395.001.1工程费用14160.001.1.1主要生产项目10620.001.1.2辅助生产项目1840.001.1.3公用工程1699.201.2其他形成固定资产费用2835.001.3基本预备费0.001.4建设期利息1400.001.5涨价预备金0.001.6其他2无形资产2542.002.1土地使用权2542.002.2专利权2.3非专利技术2.4商标权2.5其他无形资产3递延资产0.003.1开办费3.2样品样机购置费3.3农业开荒费3.4非常损失3.5其他递延资产4固定资产投资20937.00投资计划与资金筹措表（表5）填报日期：2006年11序号项目年份合计建设期达产期(100%)200720082009201020112012201320142015201620172017-20401项目总投资20937.0012625.508311.501.1固定资产投资20442.0012378.008064.001.1.1静态投资19042.0011818.007224.001.1.2动态投资1400.00560.00840.001.2流动资金495.00247.50247.502资金筹措*2.1项目所有者权益5542.004542.001000.002.1.1资本金5542.004542.001000.002.1.2资本公积0.002.1.3盈余公积0.002.1.4未分配利润0.002.2项目长期负债12000.008000.004000.002.2.1长期借款12000.008000.004000.002.2.2长期债券0.002.2.3其他长期负债0.002.3项目短期负债0.002.3.1流动资金借款0.002.3.2其他短期借款0.002.3.3其他短期负债0.002.3.4其他自筹资金总成本费用估算表（表6）填报日期：2006年序号项目年份合计达产期2009201020112012201320142015201620172018-2040生产负荷（％）*60%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1原材料0.002外购燃料动力0.003工资及福利费0.004折旧20937.00654.28654.28654.28654.28654.28654.28654.28654.28654.2815048.485修理费(折旧×25％)6无形及递延资产摊销费2486.00248.60248.60248.60248.60248.60248.60248.60248.60248.60248.607财务费用1750.00630.00490.00350.00210.0070.000.000.000.000.000.007.1利息支出1750.00630.00490.00350.002