龙飞凤舞商务会所可行性分析报告

2541-龙飞凤舞商务会所可行性分析报告2013.09目录一、总论··············································································41.项目实施背景··································································42.项目概况·······································································53.开发商概况···································································94.编制依据与研究范围··························································9二、项目建设必要性分析··························································101.有利于丰富居民的文化娱乐生活············································102.有利于带动区域经济的发展·················································11三、行业市场分析····································································11国际国内会所市场分析·······················································11昆明建设高级会所分析·······················································143.行业发展趋势分析····························································174.竞争者状况分析·······························································185.项目选址、市场定位及项目优势分析·······································206.营销策略分析·································································22四、建设条件分析和工程进度安排·················································231.建设条件分析·································································232.工程进度安排································································23五、项目功能分析与人事架构·······················································241.项目总体功···································································242.项目功能分配··································································243.人事架构·······································································26六、消防、环保和卫生································································281.消防·············································································282.环境保护········································································293.劳动卫生········································································30七、投资估算与资金筹措····························································301.投资估算········································································302.资金筹措·······································································31八、财务效益与费用估算····························································321.计算期估算······································································322.营业收入估算···································································323.总成本费用估算································································334.营业税金及附加估算······························································345.利润及利润分配估算······························································34九、财务分析·············································································341.静态盈利能力分析·································································342.动态盈利能力分析·································································34十、不确定性分析·········································································351.盈亏平衡分析······································································352.敏感性分析·········································································35十一、风险分析··········································································361．政策风险··········································································362．市场风险··········································································37十二、结论与建议·········································································371.结论·················································································372.建议················································································38一、总论1.项目实施背景进入21世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而娱乐会所行业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使娱乐会所行业成为吸引众多投资者的行业之一。每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的娱乐会所开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场。在四季如春的昆明，由于气候环境的关系，人们日常的娱乐活动非常丰富。而相对于一些酒吧、ktv、迪吧而言，娱乐会所的消费群体非常庞大，几乎是老少皆宜。经过多年的发展，娱乐会所的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可。因此，在昆明娱乐会所行业成了整个市场上一道独特的风景线，极大地丰富了人们日常生活。初步统计，现在昆明市西山区政府附近1000米范围内没有一家娱乐会所。根据昆明现有的娱乐会所走势，都是走高服务质量，高档装修，这一切都已成为昆明消费者的消费习惯。昆明的娱乐会所市场远没有饱和，根据昆明人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的25.6%，可见，市场潜力相当大。尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理方式以及发展战略的差异使得各家娱乐会所目前的经营状况都不一样，所谓优胜劣汰，适者生存。在这样的背景下，公司拟在西山区范围内开设一家商务会所，该项目坚持“品质、个性、文化设计”的原则，以正派的经营模式，为昆明的消费者提供健康放松，个性飞扬的商务休闲娱乐空间，进一步丰富老百姓的文化生活，提高广大群众的文化素质，满足他们日益增长的精神文化需求。也为繁荣昆明文化市场继续做出贡献。2.项目概况项目名称：昆明龙飞凤舞飞商务娱乐会所有限公司（龙飞凤舞商务会所）项目地址：昆明市西山区**路项目性质:新建改造建设内容：商务会所包房及配套设施总营业面积：1200平方米大堂面积：70平方米过道面积：100平方米包房面积：780平方米1）豪包2间面积：100平方米，每间50平方，容纳20人，共40人。2）大包4间面积：160平方米，每间40平方，容纳16人，共64人。3）中包16间面积：400平方米，每间25平方，容纳10人，共160人。4）小包8间面积：120平方米，每间15平方，容纳6人，共48人。5）全部包房30间，能容纳312人，能接待客户156人，七成为110人。6）其它面积：250平方米（总经理办公室25平方米、营销副总办公室20平方米、管理副总办公室20平方米、财务办公室18平方米、经理办公室40平方两间、多功能会议室60平方米、布草间30平方米等）：配置概况：1.装修个性、典雅、舒适,2.设有现代科技的无线网络全区域复盖3.各式K歌包厢30间，4.每个房间均配备台湾Mipro高保真无线麦克和美国Community超豪华音响系统。

4.采用VOD电脑点歌系统，国际专业娱乐会所音响，立体声环绕，全液晶电脑点歌屏幕。高级录音棚及先进动感视听区。5.大屏显示器,5.曲库40000首高品质中、英、日、韩和马来等多国语言歌曲。3、投资概况：该项目总投资600万元，其中：1）房租:1200×35×12≈50万元2）建设投资：1200×3000≈360万元3）灯光音响设备:约100万元4）家具：30万元5）其它开支费用：20万元。6）流动资金/备用金：40万元。营业年收入概况：649万元，1）其中包房收入：小包：8间×380=3040元，中包：16间×480=7680元大包：4间×580=2320元豪包：2间×1280=2560元每天包房收入：（3040+7680+2320+2560）×70%≈11000元每年包房收入：10000×330天≈363万元2）特服人员收入：110×50≈5500元/天特服人员年收入：5500元×330天≈181万元3）公主收入：50元／间×30×0.7≈1100元/天年收入：1100元/天×330=36万元4）酒水收入：100元／间×30×0.7≈2100元/天年收入：2100元/天×330=69万元5、年支出费用：267万元年工资支出：120万。工作人员：保安6人，服务员20人，管理人员9人，高管4人，共39人。房租：1200×35×12≈50万元水电费：12万物业费：5万元营业税：20万元其他杂费年支出20万元(执法部门检查费、工商执照年检费、卫生费等）其他特殊费年支出40万元（关系打点费）6、预计年净利润：预计年净利润：649-267=382万元。2.4主要技术经济指标如下表所示：税前利润=382+20=402万元总投资收益率ROI=402÷600=67%技术方案资本金600万元资本金净利润率ROE=382÷600=63%静态投资回收期Pt=总投资÷各年净收益=600÷382=1.57年财务净现值FNPV=382×5-600=1310万元>0可行（当i=0时），技术方案计算期为5年（2013.03-2018.03）第三年财务净现值FNPV=382×3-600=546万元（当i=0时）表1序号指标指标值1总投资收益率ROI67%2资本金净利润率ROE63%3项目投资回收期Pt1.57年4财务净现值FNPV（5年）1310万元5项目投资财务内部收益率FIRR>33.87%6资本金内部收益率FIRR>33.87%7利息备付率ICR无8偿债备付率DSCR无表1-1技术方案计算期净现金流量表单位：万元年份0123452013.122014.032015.032016.032017.032018.03净现金流量-600382382382382382 1310FNPV(万元)FIRR546FIRR546Oic=33.87%i计算基准收益率：1310×（1+ic）-3=546万元，ic=33.87%财务内部收益率FIRR>ic=33.87%，技术方案可行。3.投资方概况名称：昆明龙飞凤舞商务娱乐有限公司法人代表：**注册资本：600万股东人员:4人股东1:点股40%*600=240万股东2:点股30%*600=180万股东3:点股20%*600=120万股东4:点股10%*600=60万4.编制依据与研究范围4.1编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：昆明官方网站公布的昆明经济发展概况；国家发改委与建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；昆明西山区规划；昆明市文化局颁布的《娱乐休闲业试点办法》；投资商提供的其他有关材料。4.2研究范围该可行性研究报告的研究范围包括：总论；项目建设的必要性；项目市场分析；建设条件分析和工程进度安排；项目的功能分析与人事架构；消防、环保和卫生；投资估算与资金筹措；财务效益费用估算；财务分析；不确定性分析；风险分析；结论与建议等。在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融融资或股东投资提供比较可靠的依据。二、项目建设必要性分析1.该项目有利于丰富居民的文化娱乐生活文化是城市的灵魂，创新的源泉。社会文明程度的提高，有赖于文化产业的发展。春城昆明，一直以旅游作为城市营销的文化品牌。娱乐会所娱乐业的发展，丰富人民群众精神文化生活，加速文化事业和文化产业快速发展。为打造昆明特色文化产业，营造良好的配套环境。我公司娱乐会所秉承“健康、时尚、安全”的服务经营理念，凭借公道的市场价格，完善的管理模式，全新的经营理念，获得了广大昆明市民的喜爱。娱乐会所是一个贴心的娱乐场所，人们在工作之余欢唱一番无疑是一种畅快的放松减压方式。在全国各大城市中，昆明人的生活指数较高。据资料统计，2012年昆明居民人均可支配收入为15113.63元，比上期增长13.2%，2012年城市居民人均消费支出为12134.97，比上期增长15.2%。其中昆明居民支出增长最快的是娱乐消费。因此，股东在西山区开设娱乐会所，为昆明的消费者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，在尽情歌唱欢乐的过程中让他们享受到健康、安全、热情、周到的服务，缓解来自工作和生活中的压力，释放埋藏已久的激情，从而进一步丰富居民的文化娱乐生活。2.有利于带动区域经济的发展娱乐会所的兴旺，必然带动经济的发展。作为消费性服务业的娱乐会所，有利于优化昆明市西山区产业结构，提升产业竞争力，吸引更多跨省企业和区域总部，为全市的经济发展提供功能区域服务。精明的商家利用人们日益增长的娱乐需求，将娱乐因素与其它产业联姻，提高赚钱的效率。娱乐经济就这样孕育而生了，联姻双方从而也形成了双赢的互利格局，国内“娱乐经济”不仅正在形成，它还有望成为下一个经济热点。总而言之，在西山区开设娱乐会所，必将有利于带动周边的零售业和餐饮业发展，在娱乐消费的刺激下，进一步带动西山区经济的发展。三、行业市场分析1、国际国内会所市场分析1971年，美国俱乐部公司(Club Corp)开办了世界第一家商业俱乐部。这成了现代会所的鼻祖。不论是30多年前的美国或是21世纪的中国，“会员制”依旧盛行。成员间有着相似的背景和目的，每个会员自身也从中获得一种安全感、归属感和荣誉感。各类商业会所有了很大的市场。有康体美容为主题的健身俱乐部、SPA修身会所，美容连锁机构，游泳馆等；以休闲娱乐为主题的酒吧、歌舞厅、咖啡馆、交友会所等；兴趣爱好为主题的驴族俱乐部、高尔夫俱乐部、美食家俱乐部等；以教育咨询为主题的语言培训会所、准妈妈俱乐部、职业生涯咨询等；以及其他另类会所，如单身贵族俱乐部、女子会馆、海归部落。与经济息息相关的会所业在经济发展迅猛的繁华都市，出现了一种较为极端的高级商业会所俱乐部——金字塔顶端的高级商业会所。随着中国娱乐业的发展，娱乐消费经历了从解围型、粗放型到如今进入追求娱乐质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为“文化消费信息服务”的模式。消费者享受的不仅是物质上的娱乐，更是精神上的娱乐。于是，娱乐也由原先的“单纯空间物质环境”向“环境与文化内涵并重”的多功能现代化娱乐转型。国内最早的一家会所“皇家俱乐部”成立于1990年，由境外投资，引进国外高档俱乐部的经营与管理模式。1994年，北京出现了会员制俱乐部：长安俱乐部、京城俱乐部。他们的特点是都在城市的中心位置，俱乐部内豪华、高档，休闲娱乐一应俱全。当时的富有者为了生意上的需求多在此结交朋友，这里成为了真正的商业俱乐部，并多以商务会员为主。1996年至1997年，以俱乐部为主的会所开始转型，大型的高档社区出现了私家会所，会所的设计以及经营管理方面受港式会所的影响较大。国内部分会所介绍（见下表）：名称地点介绍长安俱乐部北京时光将追溯到九十年代中期，当香港富华国际集团有限公司的集团主席陈丽华女士在北京市中心黄金地段的长安大街上筹建长安大厦的时候。国内享有盛誉的顶级私人俱乐部——长安俱乐部就坐落在这十层楼高的多功能建筑内。俱乐部的发展主旨是提供高贵典雅的环境和尽善尽美的私人化服务，是国内外知名企业家和各界精英宴请宾朋和商务酬酢的最佳选择。它毗邻紫禁城，与中国政府仅仅一墙之隔，卓越的地理位置是俱乐部成为各界知名人士、企业家和越来越多的各国使节所推崇的宴会和会议地点。从1996年俱乐部成立到现在，长安俱乐部已经成为中国顶级的会员制俱乐部。长安俱乐部的理事会主席是经叔平先生，理事会其他名誉理事还有新世界国际有限公司的董事长郑裕彤先生，长江实业有限公司的董事长李嘉诚先生，新鸿基地产发展有限公司主席兼行政总裁郭炳湘先生，以及其他很多跨国大公司的高层管理者。理事会为俱乐部提供了强大的支持，为会员们所推崇。京城俱乐部北京京城俱乐部从定位，组织到设计都是为中国高层商界人士服务的声明卓著的私人俱乐部。俱乐部于1994年10月14日正式开业，是由中国国际信托投资公司和美国会所管理集团的子公司国际会所管理公司共同合作建立的。从开业到现在，京城俱乐部已被贯名为北京首屈一指的集商务，健身与社交于一体的俱乐部。华丽的餐厅，设备齐全的会议室和融入了最新现代科技的娱乐和健身设施为我们的会员们提供了最佳的宴请，娱乐休闲和社交选择。

目前，京城俱乐部会员人数已超过1000人，代表了北京中外商界和政界的领袖。

俱乐部的餐饮和会议设施位于座落在北京商业区中心地带的京城大厦的顶层。从50层最佳位置鸟瞰，会员和他们的客人可欣赏到北京任何其它地方都无法比拟的360度的环顾美景。中国会北京中国会保留了中国传统建筑的精髓，古色古香的四合院、宫灯、老式的桌椅、床铺，院内的风荷、柳树、桃树和银杏，传统结合自然的风味，成立时间：1996年，创办人：邓永锵HongKong&ShanghailaceCo.inPlace董事长

，主要会员：政治家国外王室成员企业家艺术家

，入会费：常驻会员入会费为15000美元，每月会费100美元，海外会籍入会费为7000美元，本地会籍为5000美元。

中国会位于西城区西单西绒线胡同51号，是清朝亲王的宅第，典型的中国特色洋溢着浓厚的传统风味。青砖灰瓦、椎梁画栋、宫灯古槐，历史的厚重气息萦绕四同。虽然距繁华的西单只有咫尺之遥，却保留了康熙二十四子府邸静默而斑驳的原貌，让人恍如回到当年皇家金盏玉碗的古意中。

中国会保留了中国传统建筑的精髓，古色古香的四合院、宫灯、老式的桌椅、床铺，院内的风荷、柳树、桃树和银杏，传统结合自然的风味，在一片民居中造就了神秘而尊贵的气质。

这座院落本身是中国重点文物保护单位，也是四川饭店的旧址。1995年，有关人士修缮了这座400年前的王府，并且把当年流失的王府物品尽量寻回，原汁原味保留了其古朴的风貌。这里的会员经常说：“中国会的一切都是古董，只有人是新的”。

大概正是因为这种独特的中国特色，中国会接待过无数外国元首和各界名流。据说当年法国总统希拉克在北京签署《中法联合声明》后，神秘消失了数小时，其实这位对中国文化研究颇深的总统，正是抵挡不住四合院的诱惑，跑到了中国会感受中国帝王生活去了。北京美洲俱乐部北京坐落在位于建国门西北角的北京华润大厦内，5,500平方米的营业面积，独到的构思及巧妙的布局与设计，为会员及其家属、贵宾提供餐饮、会议、健身、瑜珈、室内游泳池等多功能的生活空间，借以扩展更宽广的人际关系，并提高更精致的生活层面。

美洲俱乐部聚集了众多国内外管理精英、专业人士，驻京外国使领馆官员和商务机构代表。遍布全球的百余家联网俱乐部，让会员在商务、休闲旅行中随处可以拥有星级私人会所的享受，彰显超然的身份、地位。设在华润大厦28层、29层的俱乐部中西餐厅、宴会厅、酒吧，为会员提供私人用餐、宴请及中小型会议服务。坐在大厦顶层的餐厅里享受美酒佳肴，居高远望，窗外高楼林立、车水马龙的繁华都市景色尽收眼底。俱乐部享誉京城的中、西餐行政总厨为您精心烹制的粤菜及各国美食色、香、味、形具佳，让人欲罢不能。坐落于大厦29层的俱乐部雪茄吧特为雪茄爱好者设置，这里备有多种进口优质雪茄。我们还准备了私人雪茄柜为您供养自己钟爱的雪茄。雪茄吧两侧的露台是举办室外烧烤、聚餐的理想场所。设在大厦四层的俱乐部健身中心，配备有各种先进的智能化健身设备，我们的专业健身教练为您量身定制健体塑身方案，使您以有限的运动时间达到最佳的锻炼效果。形体教室开办的瑜珈、拉丁舞等课程，使您在优美的音乐声中忘掉烦恼，放松身心。温水冲浪池、桑拿房、蒸汽浴室，为您洗去紧张工作、忙碌奔波后的疲乏。忙碌一天后，在俱乐部四季恒温的室内阳光泳池中挥臂畅游，可以放松头脑、舒缓身心。除了时尚、华贵的环境，绝佳的城市风景，可口的美食以及多种选择的餐饮、休闲娱乐设施，令人难忘的还有俱乐部工作人员的微笑和细心周到的个性化服务。在这里，您可以深切体会到尊贵的含义。上海雍福会上海主要特色：雍福会位于永福路200号英国领事馆旧址，是典型的复古风格西洋建筑。设计师出身的江兴政以“中西合壁、冲突合谐”的诉求为其注入了诸多中国传统元素，其中甚至包括一条从浙江“搬”来的清代长廊.因此最终有会员感叹道：“美得一塌糊涂、贵的一塌糊涂”。

成立时间：2004年创办人：汪兴政上海鲜墙房企业发展有限公司董事长主要会员：各国领事企业家金融家设计师艺术家影视明星入会费：个人入会2万元人民币会所描述：雍福会的创办人汪兴政是上海第一代华人服装设计师，在创建这个会所时，他的理念是：复活在上海曾被遗忘的“奢侈的、浪漫的、神秘的、传说中的东方情调”。深圳皇家马德利商务会所深圳深圳皇家马德利商务会所位于深圳市宝安北路与笋岗路交界处的帝豪酒店一至四楼，距深圳火车站及罗湖口岸仅8分钟车程。营业面积达6000多平方米。由香港著名设计师萧鸿生设计和业界顶级装饰工程公司量身定做、精心打造，拥有80多间装饰时尚、设备一流的欧式西班牙皇室风格包房；由经验丰富、实力雄厚的投资集团策划投资并管理的集娱乐、餐饮为一体的超豪华商务会所。本会所拥有欧式风格的豪华KTV包厢52个、容纳200多人的风情酒吧1个、餐饮包厢28个，集餐饮、酒吧、娱乐、为一体的高级休闲会所，是商务人士洽谈、交流及放松心情的理想地方。

2、昆明建设高级会所情况分析昆明的娱乐行业自从90年代发展以来，分别经历了：演艺静吧歌厅KTV迪厅俱乐部以及发展到最近的高级俱乐部和私人会所。目前昆明的娱乐行业可以说上百花齐放，竞争日益激烈，目前无论是硬件环境上的装修还是软件管理、整体策划、项目定位及广告投入在昆明市场上都可以说是“空前”的。1）、私人会所：国内私人会所最早起源于90年代的北京，先后发展到上海，深圳，等沿海发达城市，进入昆明已经是20世纪初，到目前为止于发展成熟的主要有昆明妞英阳光南海俱乐部、昆明君仕男子会所、昆明绝色会所等几家，以上几家主要是以本会所有相同之处的几家会所，其他的会所主要是以美容、健身、交友、娱乐为主的会所还很多；且昆明这么多会所都是以零散经营为主，没体现私人会所这一要点，而我们可以与私人入会费来经营，会所的主要收入是以会员费和营业收入为主，为会员提供最大的卖点还是其独特的商业氛围、会员阶层以及会所的品牌效应，且会员的组成要统一。

2）、俱乐部：昆明最早形成规模的KTV（夜总会）始于昆都附近。随着昆都的环境不能满足发展的需要，而逐渐分散到北市区和南市区附近，目前比较成功的如天籁村等。其运营模式还是传统的夜总会运营模式，而顾客组成也比较固定。回望数家定位高端、装修很豪华，各方面条件都很优越的会所开业不久就生意惨淡，就是以为脱离了市场，疏远了客人，或在经营前没一个合理的定位。因此在目前竞争十分激烈的市场条件下，竞争的关键光靠一流的硬件装修是不行的，还得看是否能够赢得顾客的心。可谓是“得人心者得市场，失人心者没生意”竞争的主要方向是“竞优质的服务，争顾客的心”让顾客真正享受到精神上的满足，做到装修实用性、超前性，服务个性化，管理制度化，消费经济性，这就是我们即将推向市场的最好商品。昆明娱乐市场相关调查表名称位置收费装修钻石年代翠湖宾馆1118—3680元装饰一般皇朝国际关上国贸中心1888—14888元装饰以欧式与现代混合格式天鹅会北市区1280—4680元装饰豪华是目前昆明最好天上人间火车站旁边1980—6880元装饰以现代时尚为主正龙kTV兴苑路480—880元装饰一般大明星kTV人民西路680—1080元装饰中等优思达KTV高新区880—1280装饰现代时尚锦都夜总会盘龙区288-1180装饰一般西山区娱乐市场相关调查表名称位置收费装修正龙kTV兴苑路480—880元装饰一般大明星kTV人民西路680—1080元装饰中等万隆国际KTV黄土坡980—1880装饰豪华丽都娱乐会所前兴路680—1380装饰现代时尚顶尖KTV滇池路980—1880装饰豪华乐尚KTV西二环880—1380装饰现代时尚3、行业发展趋势分析该行业与其它服务行业相比属于新兴行业。在这几年的发展过程中，该行业的逐步规范化是有目共睹的。该行业的发展趋势主要可以概括为以下几个方面：3.1市场化市场经济体制运做下，娱乐行业的前景是处于上升的趋势，不断被开拓出来的消费市场和不断增长的人民精神需求已经让娱乐会所行业成为了炙手可热的掘金行业。3.2品牌化知名企业的品牌优势，已经形成了一中无形资本，是企业价值的另一种主要的体现方式，品牌化的娱乐业现在基本上是寥寥可数，所以利用品牌扩大市场的优势就在于竞争的相对平稳性。3.3规模化市场境况的优劣在于适应市场的企业抗风险能力的大小，企业形态的大小和抵抗风险的能力是成正比的，规模化经营能保证一个企业在入世后参与国际竞争中有更强的防御性。3.4正规化娱乐会所行业的正规化是娱乐业企业经营走上正轨的具体表现，社会接纳性，客人层次的多元化，企业文化的丰富，企业经营范围的正规化，营业场所文化气息的加强都是吸引客源的重要条件。正规化娱乐产业的发展趋势已经成了一种客观存在的要求，是服务业必要的发展阶段，娱乐范围内的娱乐会所已经从行业概念转型为产业，是更为有可挖掘性，更能有创造平台的一种服务提供方式。正规化势在必行，也是可持续发展的铺路石。3.5健康化健康的营业氛围和良好的企业经营理念，都是推动企业向前发展的重要因素，健康的娱乐行业经营形式，已经成为社会的需要，并且被消费者所接受，娱乐会所行业的健康经营现在已经正式起步并且还将持续很长一段的可发展时期，作为朝阳产业的量贩式娱乐会所行业，其前途的发展是不可丈量的。4、竞争者状况分析4.1正龙ktv场地装修：店堂华丽的装修，入门上百平米豪华气派的大厅，1-3楼滚梯右壁变成水幕营造气派，在大厅右翼布下大面积的豪华休闲区，供等候包房的消费者免费休息的地方。服务内容：ktv、餐饮、录制歌带音响效果：正龙的4档伴音里有一档叫做“魔音”的效果，可以修饰声音。歌曲数量：每隔一周，该公司都将最新的打榜歌填进来，不过有些经典老歌可能找不到。饮食条件：昆明特色小吃，还有日本料理、韩国料理、法国面包、日本寿司等各地食物。价位：中档娱乐会所的消费价格。停车：门口有车位。4.2竞争者趋势分析4.2.1提供多元化服务由于娱乐会所产业属于娱乐事业，与流行息息相关，而且消费者的需求日益复杂，除在意装潢格调、音响质量、伴唱带质量、餐饮口味服务外，业者必须经常调整营业内容及设施，提供各种不同的娱乐服务给消费者，如可上网、看电视、玩网络游戏等，以满足消费者欢乐及新鲜的心理需求。4.2.2建立透明良好形象由于市场上娱乐会所家数众多且消费者意识抬头，因此在选择时，具有良好形象及合法执照的娱乐会所较能获得青睐。另外，前几年公共意外频传，消费者在选择店家欢唱之际，安全性的考虑就占了很大的比重，因此业者必须加强安全消防措施的设置，提供一个让消费者可以安心消费的休闲场所。4.2.3建立连锁体系连锁经营可造成规模经济，使得营运成本大幅降低，且让品牌曝光率增加，增加消费者的心理认知。而且透过管理职能专业化，如分店负责各地的营业行为，总公司统筹资金调度、伴唱带购卖、广告等事宜，使服务流程可一致化及标准化，使得获利能力可有效提升。4.2.4结合科技发展随着科技日新月异，应发展新技术以改进服务质量，如在包厢中点歌的计算机，也可以提供交互式服务，消费者可以直接点选服务项目，取代服务铃及减少服务人员进出干扰。另外，引进更先进的视听设备，包括120吋三枪投射大屏幕、无线麦克风、3D立体环绕音响喇叭、行动电话来电屏幕显示等，使消费者可以享受到更好的服务。5.项目选址、市场定位及项目优势分析5.1项目选址分析5.1.1项目所在位置及规模项目的选址地位于昆明市西山区、餐饮中心、商业中心、居民小区，营业面积1200平方米。5.1.2周边环境该项目地处的西山区，是昆明市西山区最繁华的商业区。该项目地址到市中心仅十分钟路程。兴苑路是一条非常繁华的交通要道，主要集中一些餐饮店、中档商铺和一些大型的商务写字楼，主要有沃尔玛、五星电器、火锅城、麦当劳餐厅等，附近还有不少已经开发和正在开发的地产小区，人气相当旺。这样的氛围吸引了更多行业的商家的投资，加上政府的大力支持，使这一区域的周边环境发生了很大的变化，从而吸引了更多的人在这里买房居住。所以兴苑路的商店非常火爆，客流量很大，晚上9-10点钟商场里人头攒动，超市购物排队交款，尤其是沃尔玛。概括的分析，我们认为该项目的周边环境优越，具有“一心三轴”即：(1)区域定位以西山区商城的发展为核心，形成具有现代气息的综合核心商业中心，设施包括综合商场、超级市场、商务写字楼、娱乐中心及金融设施、市政设施。(2)三条商业主轴人民西路：主要以商业写字楼和购物广场为主，也有一部分餐饮店。兴苑路：主要以餐饮为主，包括有日本料理、火锅城、海鲜自助、茶楼等多个不同品种。海源南路：主要以汽车贸易为主。5.2消费市场定位定位：定位于中高档商务消费，坚持行业领先者的定位，建设为一个规模、环境、服务一流的娱乐商务会所。目标消费群：年龄以30岁—50岁为主，追求时尚，喜欢休闲娱乐生活的顾客群。其中以商务精英、高消费白领、中年轻的成功人事。5.3优势分析5.3.1品牌优势品牌是代表某一种产品或服务的广为人知的名称，是娱乐会所最重要的无形资产，也是娱乐会所建立竞争优势和未来盈利的基础，拥有一个强势品牌是娱乐会所竞争力的源泉，它可以为娱乐会所创造长期优良的经营业绩。5.3.2服务优势随着娱乐会所市场竞争的加剧，顾客消费意识的提高和对高附加值的追求，娱乐会所的竞争越来越表现为服务质量的竞争了。同时，娱乐会所服务质量的提高，是维持娱乐会所品牌的保证，注重娱乐会所服务质量，是娱乐会所品牌建设的重要内容。我们公司的服务很专业，正式营业前员工要经过严格的培训，让顾客满意，享受到贴心的服务是我们公司的服务宗旨。5.3.3外部环境优势2012年以来，昆明市的城市建设步伐明显加快。但是，大型的高级娱乐会所在昆明市西山区基本上属于空白。随着周边的商业气氛逐渐形成，此时正是我们公司娱乐会所进入此商圈的契机。借助外部环境的优势，结合我们公司的品牌优势，此项目必将带来公司发展的又一高峰。6.营销策略分析该项目的营销策略建议采用一些新型的营销策略，从而达到迅速抢占市场，聚拢顾客的效果。具体营销策略如下：6.1实行分类优惠制针对不同类别的包房，设定不同价位的价格。6.2实行会员优惠制推行会员优惠制，包房酒水：1.一次办卡10万以上打7折，2.一次办卡8万以上打7.5折，3.一次办卡6万以上打8折，4.一次办卡4万以上打8.5折，5.一次办卡2万以上打9折，6.一次办卡1万以上打9折等，还将免费成为新店的会员。会员可以享受各种优惠服务，比如消费时的打折或者是生日时提供会员礼物等。会员制的运用将保持并进一步扩大公司的顾客群。四、建设条件分析和工程进度安排1.建设条件分析1.1地址选择建设大型娱乐会所项目，能否取得可观的经济效益，地理位置是关键之关键。该项目的选址地位于昆明市西山区、商业中心，周围形成了具有现代气息的综合核心商业中心，设施包括综合商场、超级市场、商务写字楼、娱乐中心及金融设施、大型停车场、市政设施。由此可见，该项目地理位置优越，商业氛围浓厚，交通便利，是建设大型娱乐会所的理想场地。1.2外部配套条件该项目周围基础设施达到六通，即通道路、上水、下水、电、煤气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。2.工程进度安排该项目自2013年10月开始前期准备工作及选址，2013年11月设计方案及确定，2013年12月开工，2014年2月18日开业，并进入试营业。2013年3月18日正式营业。具体工程进度安排如下：表2项目名称2013-2014年工程进度安排表89101112123项目立项可行性报告项目选址项目设计方案及确定装修工程设备安装工程竣工验收，试营业正式营业五、项目功能分析与人事架构1.项目总体功能该项目营业面积1200平方米，其中，KTV包厢占地面积730平方米，分隔为豪大中小型包间约30余间。项目更有时尚、舒适的等候区。2.项目功能分配项目功能分配为大堂、包房区、后勤区三部分。其中包房区又分为一区、二区、三区。每一部分又有具体的功能划分。该项目具体功能分配见下：表3位置面积（m2）功能面积（m2）大堂含过道170前台接待处20休息区35结帐区15过道区120包房一区：小包8间120包厢96卫生间24包房二区：中包16间400包厢344卫生间56包房三区：大包4间160包厢72卫生间8包房四区：豪包2间100包厢90卫生间10后勤区250总经理室16营销副总经理室13（1）特服经理室11（2）公主、酒水经理室11采购副总经理室13办公室9财务室9多功能会议室48保安部10监控室6工程维修室8更衣室（男女）16仓库20员工食堂30员工休息室20卫生间103.人事架构该项目人事架构如下图所示：表4六、消防、环保和卫生1.消防1.1总平面布局该项目四周有城市道路，形成环形消防车道，宽度大于4米，建筑物与周围建筑物保留一定的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。平面设计：区域内设2个防火分区，每个防火分区面积不大于600m2。1.2安全疏散该项目设三个出入口：主要客流入口处有钢筋混凝土楼梯直通室外；设备间有1部安全疏散楼梯直通室外，还有1部钢筋混凝楼梯直通地上一层。形成了立体高效的疏散系统。1.3火灾自动报警及联动系统消防中心控制室内设有报警控制器、火警通信、紧急广播、模拟显示装置。每个区域分别设有重复显示屏、地址编码烟感探测器、地址编码感温探测器、消火栓报警开关、手动报警开关及消防对讲电话、水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元、声报警器、紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。1.4灭火器配置采用2kg手提式干粉型（磷酸铵盐）灭火器，大厅设4具5A型，各区域设10具5A型。灭火器应放置在楼梯、电梯及明显和便于取用的地方。2.环境保护2.1生活污水处理该项目排出的粪便等生活污水出户进入钢筋混凝土化粪池处理后和厨房污水经隔油器处理后再排入市政排水管网。2.2噪音的隔绝音乐包厢均用隔音材料装修，以保证包厢与包厢之间和包厢与区域走廊之间的隔音效果。水泵设减振基础，进出口设软管接头，泵出口设消声止回阀；冷水机组、空调机组、通风机、水泵及风管系统均设有良好的消声减振措施。冷却塔采用低噪声型。2.3废气的排放餐饮部分的污染油、气、烟由油烟排气罩排出，并截住油烟。3.劳动卫生3.1劳动措施该项目所有用电设备均有接地装置，以防漏电，保证人身安全；低压配电系统的接地形式为TN-S系统，其保护接地线（PE）与工作零线（N）是独立分开的，正常情况下，用电设备的外露可导电部分与装置外可导电部分做接地保护，单相三孔插座的接地端均与N线等截面的PE可靠连接；设防雷保护。3.2卫生措施按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，全空气系统补充15-20%的新风量，保证了营业场所符合劳动标准。包厢内设置了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害气体的浓度，达到符合卫生标准。七、投资估算与资金筹措1.投资估算1.1建设投资估算该项目建设总投资600万元，构成内容如下：表5项目建设投资汇总表单位：万元序号项目估算价值占建设投资比例(%)1房租50万8.3％2装修360万60％3灯光音响设备100万16.7％4家具30万5％5其它开支20万3.3％6流动／备用资金40万6.7％合计600万1.2流动资金估算根据经验数据并结合该项目的具体情况，预计每年所需流动资金为40万元。2.资金筹措该项目资金来源于有资金：股东投资600万元。八、财务效益与费用估算1.计算期估算该项目计算期5年，其中建设期0.25年，运营期4.75年。2.营业收入估算娱乐会所的营业收入主要是来自包房费，特服费,公主、酒水费，所以该项目的营业收入主要分为四个部分：前台营业收入（包房费）、特服、酒水、公主（王子）等收入。具体估算结果如下表所示：表62014年营业收入估算表月份估算值（万元）占全年销售计划的比例三426.25%四517.88%五507.70%六578.78%七599.09%八588.94%九619.4%十548.32%十一639.71%十二7110.94%一6810.47%二152.33%总计649100%预计年收入大体与估算值相当，为649万左右。具体估算值见附表5。3.总成本费用估算3.1工资及福利费参考本店的规模和员工数，预计该项目所有员工（包括管理人员）共39人，人均月平均工资为3000元。公司规定福利费按工资额的30%计提。则年工资与福利费合计为120万元。3.2进货成本进货成本，即所购商品的成本费用。按营业收入的25%计提。3.3年租金成本此项目年租金成本为50万元，一年一交。3.4折旧费该项目固定资产原值810万（建设费560万元，每年租金50万5年250万），折旧年限5年，按直线法综合计提折旧，该项目年折旧费为162万元。3.5项目破损维修费该项目修理费按后3年平均破损维修费的5%计算，490万每年为24.5万元。4.营业税金及附加估算该项目缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。娱乐会所包房营业税率为20%，考虑完其它附加税费后的综合税率为22%；考虑完其它税费后综合税率为5.5%。估算结果详见附表5。5.利润及利润分配估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和营业税金及附加后的余额。所得税率按25%考虑，估算结果详见附表5。九、财务分析1.静态盈利能力分析总投资收益率ROI：67%资本金净利润率ROE：63%项目投资回收期Pt：1.57年根据静态指标可以看出，该项目有较强的盈利能力。分析结果见附表5。2.动态盈利能力分析动态盈利能力指标是指考虑资金的时间价值因素的影响而计算的盈利能力指标，主要包括财务净现值和财务内部收益率。研究对象为项目投资现金流量表和资本金现金流量表。项目投资财务净现值FNPV：1310万元项目投资财务内部收益率FIRR：大于33.87%资本金内部收益率FIRR：大于33.87%计算的内部收益率高于基准折现率33.87%，财务净现值大于零，可以看出，该项目有非常好的动态盈利能力。分析结果见附表6、附表7。十、不确定性分析1.盈亏平衡分析盈亏平衡是指当年的营业收入扣除营业税金及附加后等于总成本费用，在这种情况下，项目的经营结果既无盈利又无亏损。此项目通过分析盈亏平衡点来分析拟建项目费用与效益的平衡关系。从而可得盈亏平衡时的营业收入为267万元。所以，从盈亏平衡分析中得出该项目具有一定的抵御风险能力。2.敏感性分析该项目的敏感性分析选用了建设投资、经营成本和营业收入作为影响因素，来分析这些因素的变化对主要技术经济指标的影响程度，分析结果见下表：表7敏感性分析表序号调整项目分析结果建设投资营业收入经营成本财务净现值（万元）财务内部收益率投资回收期0131033.87%1.57110%144137.26%1.732-10%117930.48%1.41310%148029.47%1.374-10%113938.27%1.77510%146729.8%1.386-10%115337.93%1.76从敏感性分析的结果可以看出，该项目的营业收入和经营成本的变化对财务指标影响较大，营业收入是最敏感的因素，其次是经营成本，最不敏感的因素是项目投资额。但无论是哪种因素变化，在±10%的变化幅度内，该项目的技术经济指标都能通过判别标准。因此，该项目有较强的抗风险能力。十一、风险分析1．政策风险该政策风险主要是指国家宏观经济政策，特别是产业政策、财政政策、货币政策、税收政策、价格政策、利率政策调整，可能会对项目的投资决策及今后的经营产生不利影响，进而影响该项目的经济效益。针对此风险之对策：该项目在严格执行国家各项法律、法规的同时，将积极研究国家相关政策的变化趋势，针对政策调整可能造成的影响，提前制定应对措施，调整自身的投资策略，消化风险因素，避免政策调整对项目经营造成实质影响。2．市场风险市场风险一般来自以下三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离；二是项目产品市场竞争力或者竞争对手情况发生重大变化；三是项目目标顾客的实际消费能力与预测消费能力发生偏离。其中主要的风险因素来自新竞争对手的加入：21世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而娱乐会所行业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使娱乐会所行业成为吸引众多投资者的行业之一。此外，中国加入WTO之后，一大批国外公司也纷纷涌入国内娱乐休闲产业，来自国外实力强大的竞争风险不容忽视，因此竞争风险为主要的市场风险。针对此风险之对策：为了尽量规避市场风险对项目的影响，应当努力控制经营成本，从而制定出较低的消费价格，利用价格优势进一步提高竞争力，此外，可采取多种经营方式拓宽收入渠道。总之，通过提高自身各个方面的竞争力，保持好公司已树立的品牌形象，扬长避短，规避市场风险。十二、结论与建议1.结论“娱乐会所”已经在台湾和日本风行了10多年，娱乐会所现已经在全国风靡。这种源于台湾的新型娱乐会所以其高质量的音响设备、快捷方便的点歌系统以及规模化、大众化和自助式的时尚概念，已经在全国各地异常火热，成为家庭、朋友聚会的极佳场所。在昆明，会所概念悄悄窜进昆明人的生活。目前西山区政府附近没有一家大型娱乐会所.由此看来，如果该项目顺利筹建，将具有供不应求的市场效应。该项目的发展条件已经成熟，其运作将有力于丰富昆明西山区政府附近小区居民的文化娱乐生活。有利于带动昆明西山区经济的发展。有利于公司进一步在昆明的发展壮大。市场分析表明，该项目选址位于昆明西山区内，具有明显的地理位置优势；内部设计布局功能合理，具有整体规模优势；充分利用以上优势，准确地进行市场定位，采用科学的经营方式和营销战略，该项目的市场前景是比较可观的。该项目的选址处在昆明市西山区商业圈，地理位置良好，项目所需的外部配套设施齐全，工程设计合理，为项目的成功运作创造了良好的物质条件。该项目的财务效益分析表明，项目有较强的盈利能力和清偿能力。项目在财务上是可行的。敏感性分析表明，该项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目的建设既是必要的，也是可行的。只要股东科学、规范地运作，该项目达到预期目标是有保证的。2.建议2.1重视前期广告宣传娱乐休闲行业的广告宣传工作是十分重要的，娱乐会所项目同样得十分重视前期的广告宣传。成功的广告宣传很快打开市场，拓展开客户源。前期的宣传应做到覆盖面广，有效的传达出娱乐会所的品牌优势，服务优势，环境优势。此外，前期的宣传形式建议采用多样化，除了昆明电视，报纸杂志的宣传外还可以采用场外搭台造势及免费试唱等方式。2.2装修设计突出商务时尚公司娱乐会所项目建议采用时尚为装修主基调，突出商务时尚的气息，营造轻松愉悦的氛围。2.3控制好敏感性因素从敏感性分析中可以看出，营业收入与经营成本均构成了项目的敏感性因素，并且当它们以10%上下幅度的比例变动时，对内部收益率和净现值的影响都很大。所以，努力降低经营成本或者提高营业收入可以给企业带来很大的效益。反之，成本或收入的控制不善会极大的影响经营成果。因此，企业应当时刻注意控制好敏感性因素。调研人:邹世元审核人:王伟2013年9月22日目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 30235856.6给水工程 33115596.7排水工程 3553126.8电力工程 38288986.9供热工程 46314656.10电讯工程 47153607工艺技术和设备方案 51276227.1物流技术方案 51HYP