年河南郑州某公寓项目市场调研报告

疏*见*歇国际公寓浴第三类空间，惭第三种生活竟项目市场调研舌报告腹赵*私*漠房地产咨询有凝限公司咏冲2005-1衬0辅-25**国际公寓项目市场调研报告目录：郑州概况郑州简介郑州经济发展状况城市规划及发展趋势郑州房地产整体市场概述第一章2002年郑州房地产回顾第二章2003年郑州房地产市场分析第三章2003年郑州房地产政策分析项目区域房地产市场分析区域划分区域市场分析项目片区市场分析项目区域在售楼盘及竞争对手分析项目区域畅销与滞销分析郑州概况第一章郑州简介暮郑州是河南省贪省会，位于河比南省中部偏北叉，北临黄河，绳西依嵩山，东欣南为广阔的黄梁淮平原。早倒在扶350驶0诞年前，这里就摄是商朝的重要玻都邑，因此郑腰州也有商都之订称。郑州历史高悠久、文化灿见烂阅。痒举世闻名大、金始建于北魏弃的单少林寺坐落于预嵩山西麓，是神禅宗祖庭。少号林功夫名扬天伞下，为中华武怨术的发展做出道了巨大贡献灯。科作携为中河南省省会，冻全省政治、经昼济和文化中套心靠，郑州窗市巨现依辖殊5嚼市谨1牧县飞6羞区。总面前积者7446.赏2搭平方公里。市扰区面默积愁1010.稼3新平方公里，中察心建成惯区绸137.谅5钟平方公里。全尖市人呼员汗67对7敏万，市中心挨区贫233.9捡9催万词。句200量1小年国内生产总妥值划82山2界亿元。常郑州斯地处中原腹地纤，崭为陇海、京广哗两大铁路干线匹交汇处，是全管国重要的交通倚枢纽，京珠、兔连霍两条高速优路在郑州交汇铸，新建阔4栋E趁级郑州国际机趋场，宇有拒5软0结条航线直通国粒内外各大城市仓及泰国、港、素澳等国家和地叙区定期航班，苗并己获得对外桂国籍飞机开放屯。念郑州市优越的交地理位置对周皮边地区有很强津的辐射力，会伙展、商业批发健和零售设施齐帜全，物流集散洞量和人员流动俱量大，信息网飞络健全，通讯络设备先进，商侵机无限。吐郑州是新兴的补工业城市。纺评织、机械、铝芳工业、耐火材藏料、能源、食四品等工业具有翁明显优势，并何成为郑州工业蠢的主导产业，蹦200怪1稠年全市工业增知加纤值郊344.辛7颤亿元。载郑州商品发展柏源远流长。现期有批零贸易业肾和餐饮业网妖点疏1吓2华万个，商品交柿易市火场楼33馆0亚个鄙。陡200具1财年贸易业商品顺销售总额达同到丈930.傍5济亿，社会消费东品零售总额达填到吼385.版5忧亿元。滤国家城市规划扒设计院学术信拾息中心按照市露场发育程度、在商品经济流向滋和综合名辐射力，把我扣国的中心城市畅分为五级：第皇一级是国际性朋的中心城市，某有北京、上海病、香港、深圳伤、珠海等６个胀城市；第二级投是跨省区的国如家中心城市，莫包括广州、武淡汉、郑州、重磁庆、成都、天魂津、沈阳、大阁连、南京、西港安、兰州１１建个城市；第三板级是其他省会盗城市；第四级逢是地级市；第周五级是县级城河市。其中，郑丙州被排在第二壮级的第三位。毅郑州城市定倘位旧——臭国家区域商贸训中心城市和具剪有中原特色的瘦历史文化旅游竞名城广第二形章社茧走郑州经济发展倡状况愿一途、撑200桐4甜年郑州国民经夸济发展状况：便全年实现生产津总湾值禽137订5胞亿元，增剧长侨15.福5宅％，是亚洲金级融危机以来增雾速最高的一年素，人均生产总陪值达研到国235亏0移美元。地方财肤政收天入月114.颠8耀亿元，增菜长渣32.遭7债％；金融机构优年末存款余额忘达六到陪2724.争8壮亿元，增蚕长削11.足9联％；非公有制式经济完成增加消值资68同7捧亿元，增粉长辣2游5步％，占全市生株产总值的比重浇达映到嗓5卫0馋％。完成或超新额完成了新增栋就业再就抢业毅1棉0特万人、工业技蜜改投跃资吸10储0为亿元、非公有昼制经济增加值老新升增议10屿0约亿元、地方财熄政收杨入刃10举0库亿元、新设立蚂外资企余业滴10辜0尾家、规模以上搂工业销售收入舱突款破膨100板0恩亿元遇的走“灿六个笼一难”问目标。全市经亿济进入全面提列速、加快转型许的新阶段。……………插工业经济快速淘发展，经济效葛益大幅提高。啄全市规模以上挡工业完成增加妖值混402.摇7蜜亿元，增伪长磁23.村7摧％；实现销售嫂收主入升1189.疲6家亿元，增目长佩3栗5爸％；实现利更润阴74.蚁5泛亿元，增净长链38.短7阔％；工业经济勒效益综合指数傲达课到渗160.餐2涉％，提聋高宿16.学7悬个百分点。汽母车、煤电铝、财装备制造业、诱食品等优势行渐业完成增加苏值岗272.允4咸亿元，占规模滔以上工业增加隐值团的绩67.牛6统％。重点技改课项目投资突破添百亿，技改投底入连趴续柿3勤年实现翻番。久全年新增电力想装机容训量钥99.缝6吗万千瓦、铝加峡工能薄力鸡2三0践万吨、卷棕烟询2.纠7滴万大箱。大企乱业大集团规模扫日益壮大，狸有娱5漫0当户企业销售收沿入被在榜3责亿元以上，宇柴通集团、中铝膝河南分公司突则破偿5这0消亿元。壳…………煎…需..拐固定资产投资配持续增长，薄勤弱环节得到加品强。积极贯彻谅中央宏观调控积政策，矩对在建、拟建肃项目进行了全裁面清理。克服强不利因素影响他，全社会固定允资产投资完瞒成像65叛0煤亿元，增奏长惰3扬0陡％。重点工程宽建设继续保持皮增长势头，郑逮州出口加工区航标准厂房、农淋业路穿铁路编扇组站立交向、勉10比7揉国道辅道等项揉目建成投入使书用；郑煤白坪用矿井、正大世槽纪城市广场等坦项目按计划推术进；流二傻、柿200达5惠年郑州国民经小济发展总体目付标：壳经济和社会发席展的主要预期言目标是：全市相生产总值增进长傲1融3他％；地方财政愈收入增仍长洒1习4根％；全社会固懂定资产投资增识长阿2交5乓％；社会消费治品零售总额增孔长绿1辽3睛％；外贸出口勺增篮长辅2卧5扁％，实际利用起外资增最长行3堤0位％；居民消费耀品价格总水平院上涨控制叉在乘4士％左右；城镇膀居民人均可支燕配收入增日长嚼8细％，农民人均神纯收入增幸长威7田％；人口自然羞增长率控制那在幼6烈‰掘以内；城镇登域记失业率控制亏在安4联％以下。摔三、郑州市与盖全国省会城市那发展对比情况罚1爸、国内生产总陈值（递GD诵P遗）帝：洽郑州纤市扇200益4敢年金GD准P俗达拖到振137遥5束亿元，在全廊国疫2香6送个省会城市中捐排名虾第障1巩2医位；财政收里入泳114.格8盒亿元，在全鸡国脾2裁6垒个省会城市中赞，排名杨第抽6能位，超过了武规汉。振2物、财政、金融抄：袜200练4城年，全市国民档生产总值达摩到腥137葱5占亿元，地方财节政收廉入盲114.难8竿亿元，而后者棚被郑州一再强疼调摘“慰在中部地区省浆会城市中位居珍第一每位躁”幕。巴3浪、综合排名：赶200接4钩年，励中国社科院联猾合有关高等院馋校连棚续吧3抵年对中国城市堪综合竞争力进毁行了排名，郑户州都妥在热4倡0松名之后。敢在夫200患5巡年的排名中，裳郑州排占第除5赵0夺位。武4舅、人民生活：鱼200毕4触年，日城镇居民人均胜可支配收入达碰到暴966漠7求元，增尊长锣11.次8纠％；农民人均储纯收入达叶到渴418独3皇元，增草长盈15.旅2浴％，首次超过逼城镇居民收入恭增速；城市居偿民人均住房面滋积达诚到农22.迟6防平方米，农村枣人均住房面积访达夹到膜42.皱7载平方米。还通过简要对比炒分析，可以看膝出郑州市四年狠来保持了持续纽、稳定、健康靠发展态势，经稀济实力逐年增筋强，人民生活缸水平日益提高骂，经济总量在货全国省会城市甘中位居中游靠更上，但发展速膏度相对较低，顿主要经济指标伞除财政一般预长算收入、城市巡居测民人均可支配钥收入及金融方转面以外，各指营标屠200古4更年增长速度的降位次均低于该阴指标总量的位阔次。皂第三粉章据教拨城市规划及发眉展趋势1、城市规划卫“换郑州酒,波郑州天天挖沟害，一天不挖不项是郑逢州天”阿。末连郑州的小孩辈子都知道这句通抱怨。兼这个黑色幽默胳，省在暴露了以往股城市缺少规划旧的不足的同时政，更大程度地返反映了这个城艺市的飞速发昂展傲……”旗郑州的新城市赌规划是从郑东运新区开始的。都以国际竞标方朝式完成嫁的京这个疯郑州编规划史上大规延划从此拉开了景郑州市高起点药规划、高标准尚建设、高效能穴管理和高水平斜经营城市的序加幕连。勒根据郑州市总蹲体规划，远期言郑州市的建成艺区面积将达到遥５００平方公愿里，而其所需贡要的城市腹地鸟面积将会在这溪个基础上扩大得５至６倍，换疼句话说，未来纺郑州市的总体充规划中郑州市奇区面积可达到立３０００平方炊公里。玻近两年，郑州讲城市布局将调僻整柳为指“谷多中心组团局式帐”修。未来若干年超，郑州将以公挽路港、铁路港淋、航空港三个拉港和三环以内哈的中心组团、饺北部花园口组铜团、西部须水剧组团、东部圃企田组团、东南球部航空港组团晓五个区为基本但发展框架，以君中心组团为核枯心，以东部组激团为建设重点扮，各组团之间育留有绿色地带助分割，形成相鲁对独立的城市龟发展区。近期蜂目标是到２０歼０５年，在报告请国家批准的驰前提下，城市亏建成区面积扩昨大到１８９平貌方公里，人口滋增加到２３０杆万～２５０万昼，城市化水平乞达到４５％；悉中期目标是到座２０１０年，隶建成区面积扩甚大到绕城高等养级公路以内２休５０平方公里底，人口达到３伟００万，城市跌化水平达到５竖５％；远期目陷标是到２０５腐０年，市中心欲区人口达到５柜００万，城市客化水平达到８境０％，确立郑丝州区域性中心遗城市的地位。2、发展趋势载城市化是现代觉化必然要实现急的目标，也是跪现代化的基本畏标志。２０世进纪５０年代以临后，很多国家悠明显加快了城楚市化进程。据近资料显示，１飞８００年～１绩９８０年，世踢界人口增长了镜３．５倍，而阁城市人口却增飞长３５倍。迄舍今，一般发达盼国球家城市化率在砌８０％以上。绢经查《２００鹰１年中国城市怜统计年鉴》，扩２０００年中绕国３５个省会舍和计划单列城苦市实有人口１扬０．８７２９迫亿，占全国人圾口的８５．２警％，其中城区窃人口２．８５察８３亿，依此嚼计算，中国城聚市化率为２６赠．５％。若以防管辖范围内的喇非农业人口２梦．９６２２亿削来计算，城市臣化率为２７．宪３％。丘在河南省《关英于加快城镇化咸进程实施意见针和关于加快２宜５个重点县市帽城镇化进程意搏见》中衫指出，钩未来５年河南交省城镇化发展禁和建设的重点腾是：一、把郑午州市建成国家顷区域性中心城尘市。２００５口年，郑州市建戚成区面积扩大粉到２００平方宾公里，全市城软镇化水平为４弦５％左右。二歇、加快包括洛敌阳、开封、新教乡、焦作、许殿昌、平顶山等托城市在内的中涨原城市群发展宽步伐，形成一住个环郑州的、猜崛起的中原腹姜地城市群。三产、把安阳、信仇阳、南阳、三演门峡等建成带茧动豫北、豫南决、豫东、豫西宝南区域经济发抖展的地区性中敞心城市。四、课把漯河、濮阳碍、鹤壁、驻马拾店、周口、济葛源等中小城市寒发展成为各具源特色的大中城末市。到２００演５年，全省城壮镇化水平提高路到３０％左右侦，城镇人口达斯３０００万，切５年新增城镇帽人口约８００择万。扭与沿海等发达酒地区相比，河晚南省经济发展携中的一个明显锈缺陷是城市规屡模偏小，影响坚力偏弱，缺乏欧一个辐射力强押的特大中心城刚市，如长江三滚角洲的上海、头珠江三角洲的气广州以及中西沿部的武汉、西美安等团。小作为带动区域哀经济发展的龙马头塞，苍郑州市虽有良走好的自然和经伐济区位条件，牌但就目前国内疤外经济竞争态赤势和现代化建出设任务的迫切从要求来讲，都胖不允许用较长臭时间去建造一沙个单独的大核狼心。忌关于中原城市匠群的问题，馅相关部门霜曾进行了历时良两年的调查研文究，就目前郑猫州市的发展水肝平来说，还难遇以对河南省各松省辖市起到经净济辐射作用，校只有组团发展飘，以郑州为中兼心，结合周围减中等城市，以坑整体向外辐射童，才能使全省箩的工业化、城煎市化水平迅速消提高。因为较死单个城市相比升，团队的辐射幻竞争力将大大掌加强，影响的惠地域和市场也疗将更加广阔。珍城市新区的规丑划建设、城市省的挖“浪再造运店动陶”询，都将给城市堵的经济发展注状入新的活力，加但是有些问题急我们必须面对愚。事实上，河川南省城市规模遵普遍偏小，人故口布局分散，芹城市之间缺乏丝明确分工，各蔬自为政，发展覆较为盲目，城胞市之间联系也司不够密切。这袍些问题如果得泳不到解决，将希严重影响中原锁城市群经济圈仰的发展进程。肌河南轻在士有意识地打造浸组合型城市。扭郑州作为核心民城市，在大力价发展郑东新区哀的基础上，充胸分发挥区位优絮势，使郑州成镜为现代制造业族基地、农业示膜范园区和全国书性的商贸物流喝中心，把郑州蹈真正建设成为肌国家级区域性蜡中心城市。五在河南，城市少群个体城市普克遍缺乏联系，送现有高速公路血网的建设还仅拣局限于核心城德市和周围城市循间，这也是城样市间缺乏经济娱联系的主要原铃因。而网络发寨展不应局限在艇周围城市与核岁心城市的联络堤上，各个城市脏之间也应该有笛便利的交通连丹接。只有形成蛇一个真正意义衣上的网络，才举能形成勤“佣一小时经济圈普”辞。他中原城市群承锄东启西，连南狼贯北，有着优击越的区位环境争。而各城市均芦有自身的比较哥优势，又有国饮外和沿海发达宇地区的大量经饱验可供学习借卫鉴，借助西部异大开发的大好振机遇，中原城圣市群有望在未监来１０年内迅愁速崛起。气正如著名经济滋学家、社会学疾家费孝通先生型所说，从整体姨中国经济格局恐着眼，中原地毯区不仅能成为救河南经济的心麦脏，甚至还能让成为亚欧大陆拒桥经济走廊的丸中心枢纽。港第二芬篇眠易口郑州房地产整吗体市场概述秧第一疫章响200逐4桐年郑州房地产涨回顾恶商品房情况：俊2000闹年以来，郑州胃市房地产开发反综合指标以年携均赚30%锤左右的速度快兼速增长。矛200演4争年，商品房投把放面积达皂到盗546.7渣4复万平方米；商营品房销售面积洁达信到壳504.2赞8李万平方米；商聪品房销售额达胶到劳131.9邻1仁亿元；商品房具开工面积达妄到绑131压7绝万平方米；商丰品房竣工面积轧达其到痛34执8奉万平方米。新网开工面却积休55守4音万平方米，同俭期商品房销售往面积大于商品虏房开工面积和袄商品房竣工面箭积，市场需求佩旺盛。扯2003沟年郑州市商品孩房投放面积、惭销售面积等指老标在全国系28嗽个主要城市中王排名细1箱7肯位左右，处于巨中等偏下水平统。勺商品房销售价伴格方面，近三舟年郑州市商品找房平均价格波无动不大，走势馋平稳痰。般200禽4贞年住宅类均忍价骑229并7需元首/闪平方米，较上积年上涨锈了黎9.梦3腔％。其中多层朝住宅：实际销并售均价素为躲193挺4秃元饮/惩平方米（不含勇经济适用房）大，同比上升较了漫9.禁2铺％。经济适用诵房价格慈为疫137乒0羞元趋/插平方米，与上璃年相比上泄涨登4.承3杜％；高层：价收格撑为驻287粪4胀元妹/闪平方米，同比赢上答涨税1.玉8麻％；别墅：价次格览为家362享6凑元说/丢平方米，同比州上涨宝了纠1显6济％。赵写字楼价格访为胀349喇2税元顾/瓣平方米，同比脂上俯涨躬9.领2歉％血各类型住宅价芒格变化趋势询年办蕉私份周200谁1置年指200攻2怀年且200遵3伪年磁200饱4赚年额多层均价（进元宾/M顷2申）借1796悉1697朽1770脸1934衬与上年度相比促升降幅度姿—尊-5.垦6痰％直+4.领3雅％锄+9.壁2矮％勇高层均价（烦元巡/M愁2医）洞3195远2935骤2823喜2874镜与上年度相比滥升降幅度酬—尚-8.剩1差％备-3.额8弹％遮+1.把8资％冤底别墅均价（雹元吹/M舍2菠）笑3287侦2992盯3121深3626沸与上年度相比什升降幅度加—标-9.砌0屡％央+4.治3绘％嘱1死6将％胃着写字楼均价（和元涨/M挺2眠）少3235蛋3023谱3177时3492暗与上年度相比隆升降幅度语—落-6.踩3待％轿+5.赖0任％年+9.炼9值％插200裳5放年一季度，郑能州市房地产的该销售均价组为受260迅0庸元榆/沟平方米，其中冲多层均价验为简210丰0量元叠/叔平方米，高层掏均价石为播321过6抖元冶/浓平方米，别墅裂均价翠为恳412称9删元采/湿平方米。御随着市政府北球移东扩的方针菠的确定和实施需，郑州良好的扎发展机会吸引块了大批全国知店名的地产开发雕企业如：浙江蒜绿城、上海绿卸地、天津顺驰或、浙江中义等承的进驻，郑州亚房地产市场风炮起云涌，竞争桶空前激烈。诞外地地产大佬恰的加入，提高疤了我们的竞争袄水平，抬高了糟市场准入门槛荐，对郑州乃至地整个河南房地吴产市场的发展例、房价的提升妨、竞争力的提陶升都会起到积此极作用。狱二手房成交情沟况缝200伪4妨年二手房成交捞套数管为柔536语3吩套，完成了市呼政府下达改的稠500想0秆套的任务，坊二手房成交面悉积达塞到俩43恐.40冶万㎡，同比增内长全了抓144归.9正%率，二手房成交梁均价桥为饮102驾1直元倒/贞㎡，同比上帖涨五3轻.1载%世。其中：私房喉交易（含安居群房交易桂）室338邮6拳套，是上年继的厅1秆.12梁倍，房改房上忧市耗197哀9仇套，是上年缩的伴2震.02闲倍。才第二笼章徐200勤4香年郑州房地产射市场分析挠（顿1医）趁200井4镜年销售增长情才况脚200缺4犹年郑州市房地陕产完成开倾工颤35灿2龄万平方米，竣炎工围300.强2行万平方米，全妙年商品房投放择量迟546.7叙3叶万平方米。较姐上年增晓长稿26.7狸%露，销售晚额没92.6生8唯亿，较上年增拦长托30.4夏%每。赚近三年来，商泛品房销售平均扎增幅煤达楚26.4躬%将，市场需求日玻趋活跃。尤其牌是厦200吼3件年销售增长挣达嘉40葬%炭以上，供销结尊构、产业结构融合理。偏（鼓2导）惕200本5歪年械1娘季度销售增长促情况建据郑州市房地舌产交易中心最检新资料统计，裳今年一季度共抵销售商品彩房认962真4康套，同比上颈涨独21.2切2端％，销售面斯积俊118.2若3燕万平米，同比肥上乞涨植21.馅8泡％，均叔价庭235北9至元队/伞平米，同比上酒涨孕了再6.宽6岛％，住宅销售犯面积占总销售己面积容的仔93.苹5惰％。如下表：◆投放情况泥0故5旗年一季度熟去年同期腥增幅改住宅沿77.53糕54.45盈42.39%唯其中：多层量55.03盗28.92植90.28%短高层拒19.41厅23.33馒-16.8%轨别墅画3.09炭2.20锁40.45%涂其中：办公用跑房来3.10尾3.82黎-1.8%俭商业用房棋5.78别9.45坟-3.8%嗽合计亲86.32参67.33挤28.2%◆销售情况斩单位：万平方衫米稻0欢5胞年一季度索与去年同期之揉比痒住宅软其中：多层箱71.08旦29.公8控％吸盘毯别墅顽2.28枯10端0存％转反状高层灰34.43扇28.5肌7喝％裹经济适用房帽10.45析92.够1颂％努岛裂非住宅尿其中：办公用柜房勺2.82险27.伟3扒％屡匠铁商业用房奶4.93选-10.5延3贼％座3墙、销售户型趋趁向功能齐全型观。古200金4供年多层公寓户吗型比例为呈：伙15盯优：维45.3呢荐：银28丙牵：刺11.偏7缩（数字分别代值表三室二厅以派上、三室二厅持、二室二厅、密一室一厅）枝高层公寓户型召销售比例为：异4腔、开发水平较传低，产品创新储不够尚本地开发商由姜于资金实力较扛弱，专业开发咸水平较低，主第要采用缩小户汇型面积方式降离低总价，压缩顽项目销售周期炼。店在经营管理方火面还存在着诸写多问题，特别我是在建造满足交现代人居住需爆求的住宅尤其辣是环境方面还绕有较大差距。歇在高档商品住广宅开发方面突霜出表现在同质台化严重，建筑饱形体单一，环气境营造粗糙，匪建筑用材普通定（外墙多以涂闹料为主），小析区景观设计一惕般等等方面。梢开发水平与合以肥相当，落后臭于一级城锄市驼3-驴5辫年。阔5嫁、疼城市规划与市年场前景美好。用据了解，根据袄建设小康社会抱的目标和加快克城市化进程的概要求，政府设裁想今后森5狱年城镇化率要秩达觉到双33眨%辛，选全省卵则每年将新增根城镇人碑口何13从0讨万左右，按照妻人均住房建筑德面长积饺2挥3踏平方米的目标教，在今材后司5芝年，仅城镇新洞增人口就花有宿1.坡5引亿平方米的住毯房需求，如果好加上居民改善腹住房条件和旧虑城改造等因素撕，拆全省朴每年住宅的需题求将赢有直400框0装多万平方米。琴正因为如此，障我们认为作为注支柱产业的房功地产将大有作迟为。即6察、博200晕5丢年房地产市场纹走势。摔根巷据晓200饼4镰年郑州市房地向产市场发展趋这势、政策影响从及城市建设需顽要染，秘200扎5杰年我市房地产滤业整体上将继贡续保持平稳、森快速、健康的骤发展态势，对蕉我市国民经济街和社会发展作而出重要贡献。龄房地产市场将且呈现以下几个娱特点：冈(雾1)复市场供应相对安平稳、小幅增扮长他。登故200身5梁年，政府将继托续加大行业宏南观调控力度，脂在歌200葡4舟年成效显著的块基础上，按照雪国务陕院惹1珍8暗号文的精神进役一步加强总量炸控制，搞好计勺划和规模管理崖，同时优化产纪业结构和产品送结构，并做好盟房地产业预警顽预报工作。在猎今年投放相对息减少，破销售大幅增长县，存量房得以杰较好消化的良波好基础上，开怖发规模会适当鸭扩大，增加住沟房一级市场投箩放，满足强劲怎的市场需求和垫城市发展需要醉。凳(衰2)丢市场需求继续歉保持强劲势头招，交易活跃鸟。吨由于房改的货进一步深化、逗住房补贴的到俘位、二级市场移的繁荣、梯度川消费的形成和帅郑州投资环境喜的改善、外地画客户良好的心峡理预期以及城品市化进程加快么、住房消费的盏自然增长等因升素，预计明年愁乃至以后相当龄长一段时期我解市房地产市场郑都将保持旺盛蜻的需求。际(避3)皇商品房价格合达理上扬，消费笔更加理性、成肃熟恋。干缠在绕200着4晓年存市场供应相对垫保持平稳，需州求增长迅速的磨前提下，受持森续的建筑原材薯料价格上涨因吗素影响，预计群商品房综合价坛格将会有小幅亚提升，二手房卧和租赁房屋价尊格也均会顺着派20佩0弯4豪年的走势小幅狸上涨，但在政侨府宏观调控之灭下，会在一个贪合理的价格区讨间内波动，刺验激整个房地产询业的发展。恶(躲4)忽开发门槛提高皂，行业面临重忍大变革施。奖拳200盆5语年房地产企业默将面临市场与母政策双重挑战大，开发规模、偷土地、信贷、舟销售等门槛均殃相应提高，市亮场环境愈加规届范，在资金、式信誉、人才等冈综合实力的较婚量与考验中，毅许多中小企业枕将面临生存危重机，这同时也同为不少大企业夹提供了商机和摩活力。泻2005句年房地产行业嫁企业重组兼并遥、资源整合的候步伐将更快。翠(尖5)出市场营销更注进重全程化、一泳体化、人文化脏、亲情化鸦。络第三勾章籍200顶4胜年郑州房地产绩政策分析贿200怜4疯年一度被房地市产业内称敌为系“堡政策鲁年芬”沙。在这一年的旋时间里，房地胖产相关政策频促频出台，伴随韵着国家对宏观茧经济的调控，育房地产及其相态关行业又一度拳被认砍为是造成经济稠过热的源头所陵在，成为调控犯的重点。所以窗方方面面都对与房地产业都投恭注了不同程度雄的关注。土地美市场、房地产燃金融市场、动饿拆迁、经济适喷用房等这些具橡体的房产政策毛无一不是与百富姓的生活息息集相关的。糖1.婚尚加强土地补偿址款监督管理酸《关于加范强土地补偿款相监督管理的通艇知》规定，慎从厦1迷0致月臭1贫日起，用地单偶位需要揪征秒(妹占骨)界用农村集体土亦地的，在政府串批准用地后，伪领取用地批复剩前，须到本单匪位开户银行，袜将《土地补偿改安置协议书》苗确定的土地补担偿款总额，按课规定汇入市蚊土地行政主管党部门在监管银衡行开立的土地榆补偿款监管专识户。款项入账丑后由监管银行省提供凭据，然门后用地单位才牧可凭此领取市浅政府用地批复乌。同时，被征继地农民集体经覆济组织必须向扇市土地行政主歇管部门提供其惧接收土地补偿专款的开户账号且；由监管银行向按土地主管部滩门通知划款。话2.海菠规范开发区建雕设，加强耕地怕保护辞据统计，拖全国开发区土延地沙有砖43怕%住闲置，且目前铁我国各类开发简区规划面积已江达姨3.透6班万平方公里，肾超过了现在城艰镇建设用地总邻量。年初，为泄解决开发区过栋多过滥、违规尚用地等突出问婆题，促进开发劈区规范、协调照发展，国家发促改委、国土资款源部、建设部筋、商务部联合左下发标注金为盯“誓特或急辅”帝的《关于清理谱整顿现有各类愿开发区的具体哲标准和政策界俘限的通知》，淹要求对各类开皇发区进行整改示，坚决纠正违闭规擅自设立开忠发区、盲目扩董大开发区规模滑的现象，切实桥解决开发区过漏多过滥、违规策用地等突出问颗题，促进开发地区规范、协调惭发展。揭3.贺覆土地协议出让庆终结峰炸自牺200潮2辨年陈7药月蚀1潮日起《招标拍招卖挂牌出让国旺有土地使用权抖规定》实施，本规定除原划拨冒土地使用权人甩不改变原土地铃用途申请补办普出让手续和按积国家有关政策智规定属于历史黎遗留问题之外叫，商业、旅游各、娱乐和商品魔住宅等经营性编用地供应必须渐严格按规定采胆用招标拍卖挂去牌方式。铺4合.谦土地市场逐步岗走向规范懂静载1览0来月惹2炸8款日，国务院下膝发了土地新划政欲—涝—队《国务院关于宾深化改革严格吹土地管理的决控定》，在《决讲定》出台之后搬，中央又接连格出了两部法规浙，《土地利用蛛年度计划管理箩办法》修订版主，《建设项目所用地预审管理债办法》，此次第出台的一系列氧土地政策将进蝇一步规范房地好产市场，表明繁了中央从严管黑理土地的决心宴。惨200洽4司年出台的金融膛政策有：户己邪1.坝门存款准备金率奖上调暗彩组200项4帽年筛4门月胃1敲1私日央行宣布，喇从椒200城4行年吼4山月倚2屋5全日起，资本充画足率低于一定骄水平的金融机宾构，将执俩行欢8绍%说的存款准备金捷率，国有独资国、股份制商业伟银行、外资等早金融机构将执跟行敬7.5限%球的存款准备金忌率，共收缩了概可贷资金盆约呼110依0低多亿元。目的含是限制商业银轮行的信贷盲目换扩张，房地产魔业是信贷调控撇的首要对象之关一。叮辉拐2.拒件房地产开发固弓定资产投资项攀目资本金比例挎提高寻冲配4滴月蛙3亦0平日，国家发展冶和改革委员会然部署了清理固逃定资产投资项乱目工作，其中啦多项涉及房地遵产，特别是土施地市场。与此嘱同时，国家决埋定将适当提高投钢铁、电解铝葛、水泥、房地泰产开发固定资任产投资项目资辜本金比例，提谎高地产开发的愧门槛。房地产兄开发固定资产毕投资项村目领(敢不包含经济适疾用澡房浙)西资本金比例由哪原来饲的妇20伸%奏调高脸到列35察%隶。月兰怖3.由风一些地方的金宜融机构开始限锈制对外地人的说按揭贷款，甚嘱至停止对部分设别墅、商铺项稀目发放按揭贷团款。界开发企业温资金运作将面京临考验。国家珍采取了紧缩信元贷政策，大大读提高了开发企熄业资本金比例幼，开发企业所贷面临的是常规若的银行融资渠魄道门槛大大提磁高，特别是前杰期资金运作将敢面临极大的考受验，因此，许抬多开发商将会须优胜劣汰，房炮地产市场将会怖进一步两极分逗化，实力雄厚崇的房地产企业病将利用这个时秧机吞并一些有因地无钱或实力条不足的开发企训业。就第四用章膀200裂5暮年上半年郑州追房地产市场分跃析畜第三否篇灰租俗项目区域房地淹产市场分析卖第一描章扯候缴区域划分幸根据郑州市的爪城市格局和房厦地产发展的历煮史轨迹及现状裁，业内人士将颤郑州城区划为液如下五个大片雾区：泛中区（农业路飘以南、城东路蚊以西、淮河路沸以北、嵩山以醋东）互东区（城东路嫌、经三路以东计）谜南区（淮河路禾以南）职西区（嵩山路子以西）偿北区（农业路叼以北）加豪桶赞帽第二疫章杏委况项目区域市场率分析注近年来，郑州坏东区日房地产市场发岂展势头溉强劲，熟特别是郑州市稀政府吹响郑东横新区开发的号引角后，使东区奥的发展犯更衔加尾诱人。安经过几年来的寻持续发展，东医区已成为郑州舍少数几个阵上规模舒、上档次的忽高档住宅小区督云集柳地之一渐，抚如早期开发的捡建业城市花园欺、未来花园和勿英协花园等，驱已经持续了几裤年的热地效应清更杯因郑东新区的抄开发仍在续写余着辉煌家，近期，更相器继推出了锦江矿国际花园、建叛业新天地、中承凯海兼上磨·归香颂、长城康布桥花园和香滨用桂府等柳。这里叉的房地产曾仔代表着郑州楼贩市的念“贼高度流”述，颈特别撑是悄2000-2殖00受2娇年，当时建业绕城市花园、未换来花园和英协哈花园等，无论骡在规模、产品腰规划和环境设无计等，时至今年日，仍具有市言场的领先水平纠，答吸引了全郑州袜人的目光。这逝里有着中原房蛙地产最知名的腿开发商品牌偷—踩—趁如建业集团氏；也有在短短悄几年内迅速成窗长为市场重量君级选手的新锐插开发商岁—兵—镰如阳天鹰地产公司碍；这里是郑州意高档住宅小区敌的发源地，这英里也曾是郑州叶高层项目市场拉的样退板师…宜…劣同样，这里也恩充满了郑州楼渔市最为激烈的亚竞争，减这里的房地产熄竞争已从单纯弹的项目竞争逐雄渐上升到企业时的实力和品牌射等高度的竞争的。纠郑州是河南的袄省会，而本区咐域的金水区又棉称之为（金水吗路两侧）行政沈区，区内分布斤着（主要为金巷水路和纬四路乓两侧）河南省掘各级行政机构纤，如省委、省症政府、省人大移和省政协等省鹅各级机关单位度及众多家属院唇等，因此，本杯区域的各项相词关配策套设施相当完虑善，特别是文承化教育、医疗馆、购物和休闲忽等，在郑州都朴首屈一指。揭随着金水区的般房地产得到了幻进一步的发展淡，特别是未来礼大道的未来花肿园和郑汴路的短建业城市花园巩等，其独特的液地理位置和完建善的生活配套汉，受到了郑州沉市及河南省省约内各地市置业崭者的热烈追捧搞。近年来，受慈临近本区域的弦郑东新区良好棉发展前景所带搁动，更加使得代该区域的房地露产市场，受到剪了郑州市以及勿河南省各地级洞市的众多消费壮者的认可，从弦使这一区域的慢房地产焕发出央强大的市场生顺机，经过多年酱的发展，本区教域逐渐形成如亭下几种特点：喂一、东区裳多个聚以路带点的开缠发秘热点区域，发隙展成熟而均衡律区内各主要干睡道沿线都成了感近几年开发的趴热点区域，如先10融7承国道沿线览的新鑫花园、练金色年华、金规成宜家美景、娃德亿时代城和言鑫苑名家等；侦未来大道沿线吊的锦江国际花伴园、吉祥花园治和未来花园等羡；卧郑汴路沿线烟的建业城市花膀园、英协花园岗、凤凰城、中酬凯海伸上验·功香颂和长城康掘桥花园等；砌东明路沿线逗东明花园、东妄明滨河苑、佳饿亿花园和仟瓜禧酒·吧金水湾等。湿二、东区以高蜘层、高档次住涨宅楼盘开发为出主，高层高孔端市场罢已乐近饱和状态枝本区域主要集箭中在高档次的胳楼盘开发为主谈，且大部分住馆宅以高层为主抖，辅以适量的秆多层，如建业菌城市花园、烦锦江国际花园填、够新鑫花园、长害城康桥花园、屋仟点禧强·浑金水湾滴等；也有部分感楼盘以纯高层练住宅出现在市看场，如中危凯芦·唇海上香颂、东垃明花园和未来传花园等。上述咏楼盘的推出，服使东区的高层筛房地产市场处原于饱和状态，派因推出的楼盘选档次相对较高伪，又是高层住银宅，其单价和观总价相对其它葛多层类型的住外宅高出一大截默，其单价可直妹追别墅的价格握，在这样高价递格所形成激烈段的市场竞争状惑态下，迫使发逃展商扛主动思考精细桶化、差异化的程定位和以相对锦高的附加值登，累增加产品综合粒价值，支持产帮品居高不下的忘价格。紫三、区域楼盘谈开发规模大，扶有良好的城市故居住氛围挑本区域的滚楼盘开发规模鼠相对较效大珍，且多数楼盘方形成了良好的涂城市区域氛围纯，聚集了相当针的人气。如持未来花园已全缸面入住，建业碧城市花园已开抛发到第四期万；秩此外本区域的状英协花园剃、使新鑫花园浮和音凤凰城树等也已前数后开发了吗好几滩期。粮第三胸章检钢胶项目片区市场舟分析一、项目位置喝本项目位于郑支州金水东路与略民航路交汇军处产*禽*土建国酒店后侧岭，东旧靠佳10拥7国国道、南临金与水东路、西距历未来大道几百亿米远。项目距横正在建设的郑肥东新内区布CB维D冷商务区仅一路偷之隔。二、片区范围舟项目片区范围腾为：东灾起茧10困7已国道，西至东肉明路，北起黄杏河路，南到郑传汴路。滚三、项目街区绢特点渡1柏、地块位置、脚环境及交韵通爸炸本项目位于金巩水东路北面，愿周边现为郑州雾的高档楼盘集蜻中很地劲—短—自金水花园和未甲来花园，项目腔地块两侧将的抹*叶*月国际俱乐部和般鞍钢大酒店，即及不远德亿大阻酒店是项目地匀块中的配套亮荣点。伴金水路是郑州勉最主要的交通魄干道，两侧分惠布着众多省各默级机关单位，察这里配套齐全寇，聚集了众多漠的学校，医院职和生活设施。吓同时金水路还紧连接市区内多芦条主要交通干证线（灭如笋10中7远国道、经三路星、花园路和人挡民路等），交食通网络四通八辨达，郑州东站斗就坐落在金水逗东路朽与符10疯7叹国道交汇处（货项目的东面）尸，来往各地极渐其便利；从金至水路可直接到疮达郑州市二大败商荷圈循—候—括紫金山商圈和离二七中心商圈前仅数需券1扶0钢分钟；从金水档路到火车站，锄时间仅截为绍1聚5鲜分钟左右；而唤从金水路（项镜目所在地）到饺达机场则只糖需旬3蒙0由分钟。交通路朴线主要以金水委路为主，承设泉有滋2年3必、争2象6炕、毕3脱7辫、袄7病7关、糟5录8捧、慨8成7敏和侮20迈9马等十多条市内蜡公交线路。歪2毯、人口分布及冷收入构成界由于该区（东彻区：经三路和佳城东路以东）堵主要以中区为鲜邻（尝农业路以南、争城东路以西、欣淮河路以北、宣嵩山路以东娱），而中区主攀要包含着金水迹区与管城区。叙由于金水区分疮布着大量的省味、市等各级行蜘政机关，也是钟这些省相关单蒜位的家属楼所被在地，这些住乱宅楼属于早期岂所起的楼房，弊无论是楼宇外少观还是使用功爬能等都不能满串足现有的住户书，随着国家停挖止分配住房和磨公房上市等多市种利好消息的激刺激之票下，这批工作聋比较稳定，收辉入较有保障的且公务员，特别她是各级政府机裹关有灰色收入语的机关领导，团更成为了郑州舰购房置业的主纠力军团。据政户府相关机构统壤计，郑州中区颗、北区和东区匠的房地产市场汽置业人士有液近下75泡%练以上的人来自凤于金水区，其荣中有公务员或数公务员背景的杜置业人数驻占颤50验%导左右，其余的模多为经商人士蛮（含企业老板姥和小私营业主逗等）、外地市杠的企业老板和侄政府官员等。测3剖、项目周边配榜套橡1眨）周边商业分收布、经营状况喘项目所在的金粥水东路严重缺干乏大型或高档市次的商业配套缠，现有的商业顺配套分布凌乱翠，规模小、档僵次低，如小商茫店、超市等。尸注：宽经存*称*更公司了解，周括边的高档次的揭餐饮及娱乐配乞套主要振以有*赞*赔国际俱乐部和盒德亿大酒店为挠主，此外，还专在金水中路的野国际饭店、中卵州皇冠假日酒都店、索菲特国掉际饭店、威威挽娱乐广场和热臭舞会所等也是家一个娱乐、休提闲和饮食的好草去处。勇2慎）项目周边教醒育配套丰项目周边主要侧的教育配套分测布在经一路和举经二路周边，捐有经三路小学另、省实验小学王和二十三中等耗。屯此外，还有各负社区自身的教阔育配套，如新牧鑫花园幼儿园雨和银基花园小喷学等黄。悼3乡）项目周边金份融配套拳项目周边（主必要为金水东路抹）有多间银行汤，其中交行、造中国银行、郑垒州商业银行各范一家，这此银滥行网点多为分膜理处，规模普毯遍较小。此外螺，项目周边的递未来大道也有芹多间银行。场4陷）项目周边医递疗配套驾金水路作为河军南省政府所在滨地，医疗配套茧设施齐全，周倡边有多个医院帐、小诊所和众久多药房等。但医院：河南省退中医院，河南颠中医学院附属踢医院等；廉诊所：强中诊烧所和郑州美信旦医院等；贴药房：长远大努药房和仟呀禧堂药店等。件从项目周边配利套情况看：规架模相对较大、建档次较高的商群业配套设施，宰目前躬还处于空白阶凡段，有一定的嫩市场空间和生做命力；周边的撇高档次休闲娱财乐设施相对较资多，径如愧*屯*坑国际俱乐部和内德亿大酒店等再，但缺少像上船岛咖啡、名典戒咖啡、迪欧咖发啡和歌德咖啡苗等较中等档次谈的休闲场所；子周边没有一个务大型综合性购佩物商城（如家方乐福和沃尔玛睁等大型的购物江广场等），缺蜘少一个起带头懒作用的商业中坚心；缺少以供池一般业主使用斥的体育运动或谜体育休闲设施起，如健身房和帐保龄球馆等；淘缺少一些文化戴场馆设施。坛四、项目周边终房地产状况召柴尽项目所处的金甜水路，它是郑细州最重要的一菠条东西主干道旷，两侧分布着驰河南省各级行丙政机关单位。繁随着城市化进误程的不断加快梨，城市规划的酷进一步加强（恰尤其是建设郑比东新区相关政唱策得到进一步搏的实施），现琴在金水路沿线犯，特别是金水协东骆路的人文环境辩和投资环境已幻发生了极大变伐化，该区域房负地产业表现得酿日趋活跃，物吼业开发量不断时增多，形成较含为激烈的竞争弊局面。裹安哗根据巡郑东新区的远需景总体发展概葵念辨规划，提郑东新区西坛起狠10散7影国道，东至京卡珠淡高速公路，北驻起连霍高速公坊路，南至机场激快速路。新区悬总体规划面积罗约没15腰0胞平方公里，近率期建匆设麦4露5谨平方公里。捉在朝规划贯中，郑东新区欠将此引入了生态城景市、共生城市击、新陈代谢城胆市和环形城市魔的先进理念，婚立意新颖，风方格独特，体现嫩出以人为本的竞精神和改善人别居环境的意愿拆。新的规划把冲城市结构分为贴CB碑D鸦、龙湖地区、膝商住物流区咸、钟经济技术开发绒区嚷等若干组团，玉从而为郑州城缎市远景建设制扭定出具有中国鼠特色的可持续按性城市发展方杰案。卫而第一阶段建胁设导的剩CB蓬D聚商务中心离本稀项目只有一路乔之隔。告受上述利好因会素所影响，众铁多发展商纷纷破抢浆占恳10击7斜国道两侧或金亮水路、郑维汴路周边的土班地市场（主要津表现为都市村左庄和一些老城丽区的改造等）疗，与此同时，艘现已在该区域终开发的发展商谅，已逐渐发展渗成为郑州综合揭实力较强的知伸名企业，如建膛业集团（建业怠城市花园）和蔑河南天朝鹰统（大河锦江花亡园）等，这些距实力较强的发妹展商进驻该区舒域，进一步加赛剧了本区域竞画争力度何。柜熟宇近年来，本项喂目周边区域的径开发楼盘逐渐卡增多，较有知布名度和代表性退的有新鄙鑫花园、未来液花园和大河锦竟江花园等。萄第四涨章楚甘栽项目片区在售净楼盘及竞争对愉手分析女微阅优颜蜘识砍院宇疮赵话刘欺得伴肥抛舒槽破绸新鑫花园、金桨色年华、金成脑宜家美景、德贤亿时代城、鑫角苑名家等；闪凯饥锦江国际花园非、未来花园、敲吉祥花园等；登拍建业桂匹园渡·相新天地、英协葵花园、百合花造苑壤·捐香傧桂俯、凤分凰城、中凯海甩上浴·袄香颂、长城康徒桥花园等；遇鱼东明花园、佳徒亿花园、仟矛禧氧·象金水湾物振肆涨引木脉东一、项目竞争茎楼盘及分析彻根据对周边楼突盘各方面的分喷析，我们认为碍，本项目的竞损争对手应为如图下几个：拿1牺、建业新天地显（尾盘）淋※冻楼盘概况贼：够舌项目位于郑汴絮路眉与诊10裕7店国道交叉口西赛北角，由建业忧住宅集团（中猜国）有限公司锦投资建设，一争期规划建越筑疫6棚栋数1牲2蠢层的小高层我及档1落栋更7劈层的多层建筑愁，均学价洽380案0纪元蚁/园㎡嚷，绿化率钢约紧25%殊捞。该项目东崇临脸10筋7落国道，噪音影适响较为严重，嘴南临近郑汴路胸建材市场，人骆流车流量大，貌流动人口多，冰整体外部环境魂差。仓目前推出的是僚二期，港为拘3辜栋辰1狐2瑞层的小高层，招共墨1灾3帮个单元进，秘27闹2吩套，得房率斧为积85瞧%谁，目前项目已蕉完成全部销售芬工作。邻※钱交通情况届：童苍项目紧度邻罢10大7代国道，出入市德区交通便利，搜门前为主干道栗郑汴路，路面粘宽阔平整，路垒况良好。项目障对面为建材市贪场，日常人流拳车流量大。周讯边公交线路只胀有邻50榴7道、山3傲5午、概8励5番路，公交站点程的不足，不能恰保证业主的日影常出行方便。考※交户型分析苍：弓励一房肯两房走三房丝四房汽面积炊4使0处—贫5里0牵㎡极8衔0裹—涨11讯0殖㎡编15胀0俊—锁16但0肯㎡撇18谊0谨—葡19正0勇㎡盾复式云面积怖14茶0菠—负15夕0迅㎡辰17蜻0车—拘18欠0牺㎡绣23塑0乏—疗24铁0膜㎡糠27果0妻—维28秤0性㎡骆33胖0勾—悔34侵0摄㎡开由上表看出，准面积区间停从折4锅0甚—蹦340侮㎡女跨度较大，户授型规划多元化岔，从一定程度尖上扩大了客源窃范围。根据销污售现场及内部址了解，该项目饲的主力房型为懂复式，约畏有马10押0劣余套，占总户秃数捉的薪40掌%夏；其余为三房圈和四房，各妹占厕15径%园左右。填由于建业集团水在前期开发的培建业城市花园普、金水花园均门以扩“座大面积舒适户炸型节”阅进入市场，并颂确立其品牌，范所以此次开发全的项目的户型速仍以大面积为奴方向，符合其暑品牌效应，但竭时至今日该区堆域内大面积户仅型充斥市场，腰竞争激烈，可展见其市场定位唱难以脱离同质羡化竞争，影响哥其销售速度。奏※粥价格分析岩：给滩目前均价设为躬380桌0恶元亩/爬㎡转睡，价位居高区接域市场。主力亭面积规划大，掉主力总价车在惧8帐0浊—叔13且5链万之间，在该纷区域内属高总怎价楼盘。且区贺域内大面积户求型充斥市场，熔竞争激烈，与吹区域内其他楼热盘相比，在价棉格上完全不占位优势。※销售分析：小前期内部认购熄多为老业主购恐买，正式销售咱中市场反映较揉为一般，甚至怠与推广成本投鸽入相比较而言颈并不理想，高朱总价对客户的可经济实力提出外了较高的要求杆，从而导致客枪源相对狭窄。浓但其新颖的创个意和产品设计剧，征服了众多男的购房者，目阴前项目已完逆成永10蒜0敞％销售工作。※客源客层：推由于开发商企宪业在河南具有俊较高的知名度硬，从而吸纳了件相当多的外地声客源，摄占打50探%逼居多，是典型毅的外销型楼盘借。客户多为政此府高官，有腊隐形专收入者、外企姥公司的高层管候理者、大公司那如证券公司、蜓银行的老总等逗，整体素质高汪，年龄奋在秋4粒0真—灶5肉0除岁的取得事业检成功的人士，胡多为二次、三聋次置业者，他浮们极为身份地化位与居住档次玩的相符。每月浮固定收入瓣在盆500筹0生—器600桑0爪元，且有额外伞收入的家庭。认※酷项目优劣势：优势：急·异发商实力雄厚瓣，具有很高的阳品牌知名度与臭美誉度，名牌与效应在客户的尤购买妖因素中占主导药地位，有利于衬项目的销售。佛·廉户型规划合理各，符合大面宽丘、小进深；动婚静分离的设计馋理念。提·聚内部配套设施职相对完善，保孤证业主日常生旬活的便利，会港所设计提升业颠主的高品质生瞒活。辰·量项目有少量的扫一房户型投放貌，扩大其客源辆范围，加快销胳售速度。慧·她社区内绿化面刃积较大，美达环25粗%采左右，桂花树洒的栽植收到客乖户喜爱，提高宰业主的生活品醉质。劣势：绿·10劲7禁国道，平时车删流量大，有严搜重的噪音及灰健尘污染。渔·摸开发商注重对盐商业市场价值昼的挖掘，将项阀目临街的门面坐房规划作为高丹档附的家具市场，闸人流车流量大恒，使环境嘈杂突，从而使楼盘猛住宅的整体品逢质她大打折扣，直右接影响业主未梢来生活品质。铸·严主力户型面积脑规划大，总价霉在驾8橡0先—辉13柔5兔万之间，使客伙源过于狭窄，络不利于项目的镇快速销售。蛾·演此区域大面积拆户型集中供应叠，竞争激烈，唐价格并不优势遭。建·睡周边公交线路盆少，只移有扫50葬7阶、浩3滔5舰、程8命5职路公交站点，狂不能保证业主鹊的日常出纪行方便快捷。遭期房且建设工票期慢，客户在铲观望较中容易等流失。捉2皮、锦江国际花但园（尾盘）※楼盘概况：越锦江国际花园贤由多方投资，次发展商为河南龟天鹰房地产开膀发有限公司，贡该项目位于未集来大道与维五知路交汇处，总帅占狸地滩9筛7阔亩，总建筑面奖积坑1倒6吉万㎡。桨锦江国际花园陷于肃200器0蛇年指5休月投放市场，册一期项目规划彼为多层纯复式堡，现为二期高净层项目，由伍为扛4诵栋岂2奇6测层宫和秒3浪栋萝2转8今层高层组成，曲共社102富0左户，项必目辱1斑—盏3雪层为商业用房渠，倘4痒层以上为住宅浅。先运建膜4宁栋受2昂6圾层高层，目前还项目已完附成各10踏0邪％销售任务，悄且已交房。※交通状况：州项目东告邻碑10庙7艳立交桥，出入腿市区交通便利匙，门前为未来绍大道，与金水腿路贯通，直通体市区，区社区门口设家有尿2样3悔、斑20定6眼、严31眨2防路车通行。※户型分析：逝一房昨二房致三房转四房进复式思面积艘(熄㎡葛)熔3局8徒—纳60颗6屿0真—联100千8馅0硬—横110住15触0贷—翻210裕22米0悟—缓250宫24垒0谜—横360论由上表看出，腐该项目的户型生面积继从扭3绳8灿—库360象㎡脆，面积范围的疤宽泛决定客户凳层次的不同。庆根据销售现场简及内部了解，陈该项目的主力杰房型合为靠38略㎡免的一房一厅小屯户型，并瞎有鼻6傻0辆—甚100诞㎡贺的一房二厅户恭型，二者占总当户数的姨近标50朗%钩；绑8和0促—艇110篇㎡种的两房晋占矛20慌%伴，其次闯为选15犁0侄—欲210拆㎡压的三房颂，樱22秒0贫—惊250忌㎡核的四房，复式促为极少数。※价格分析：绸小户型均颤价蛛360天0报元悄/免㎡尿，主力总价宜在箩1歉3假万元左右，其纷它户型均陷价巧350件0消元才/惑㎡纲，单价范围叫从矮280板0识—悲330彻0暴元兆/渠㎡辫，主力总价石在段5羡0慈万元左右。※销售分析：疮该项目以大量碰小户型入市与魄周边楼盘形成五差异化，一抗套篮38镜㎡访的小户型总价粥在究1扭3肉万元左右，商摔家的目的在于敲对该区域投资匠升值潜力的挖顿掘，购买者也产多看好投资前毁景，但高总价扰的小户型销售挺还是不甚乐观匠。讨该项目的户型捏面积从桨3铲8载—盲36淋0豪㎡素，面积范围的盼宽泛决定客户幼层次的不同。损一方面满足了碗不同人士的需樱求，另一方面扛从营销角度上枣带来难度贷，堤3仁0诉多平米的小户满型拾与捏30因0骄多平米的豪宅训共存，营销的样市场风险高。愚二房占取比例嚼相当，与三房丈、四房主导市掉场的局面不相识符。※客源层面：郑客源以金水区路客户为主，还批有相当部分外舱地客户。小户煮型的客户趋于贝年轻透，蚊2构8三—饺3缎5恼岁之间，事业汤处于上升阶段惹具有投资意识精的年轻人，但岩经济基础不够姻强。其他住宅兰的客户多为企炊业高管、机关议中高层、专业县技术人员、私彩营业主等，整樱体素质高，年脸龄念在愚3衰5辰—岂4特5旋岁的人群，多浩为实力相当的杯二次、三次置屋业者，他们较里为重视生活品朴质。榆※舍优劣势分析嗽：浇优势：霞·灯地段好，商务迷与高档住宅聚训集区，紧邻郑梦东新区，投资学升值潜力大。汤·榆外部环境好，隔社区居住环境授较为成熟。帖·背1访—独3括层的底商配套滩，极大的丰富应业主生活。劣势：座·10筛7氧国道，平时车扭流量大，有噪铺音及灰尘污染喊。秩·慌后期物业管理丰费较高。谢·骗小户型总价高族，销售阻力大闪。盘4响、香滨桂府（壶尾盘）※楼盘概况：怜香滨桂府由郑星州中实房地产丢开发有限公司曾开发，该项目榆属于百合花苑旺二期项目，位窄于商城东路与谅风台路交界处盯（金水东路南增面，熊儿河边菊上）。铸小区总占地面挠积做8赢0灿亩（睁含培15-2护0述亩商务酒店）标，总建筑面积饲达翠9括万辆㎡蛙，总户数约震为耕60惯0衣户左右，由多跌层和小高层组乘成，一期多层乡已入住，现开嚼发的二期香滨撞桂府稠（小高层）总捉建筑面积约黄为生5引万蚊㎡针共乒33矛0盗户气，泡0乡4边年择5百月交房入住杯。杰该项目是一个特以桂花为主的扔主题社区，社孩区重点突出百壶年桂花为代表题的成树园林，恒以及改造后的黑熊儿河水景，药宣传一种桂乒花愁·糖水植岸醒·恶生活为一体的羊居住精品社区垄，现项目销售封至班30-40购%裤左右。※配套状况：数该项目自身规泛模适中，区内蹈配套一般，区单内设有溉超市、儿童乐位园和会所等配跑套设施替，基本能满足多区内居民的日究常生活需求。折小区车辆纽进出笔使用终智能化管理系博统、红外线防攻盗系统、三重盈楼宇对讲系统克。※交通状况：冈项目东与建业还、英协为邻，晕南接郑汴路，浮北连金水路，央西临东明路，重出入市区交通蹈便利，交设顷有由2资、喘2讲7昼、殃5焰2烛、毒6蛇1惕、因7话7愁、君10勉5躺和窄20猪8抢等多条市内公揭交线路。※户型统计：维三房二厅柄四房二厅拼复式竞面积阴130.35遮-148.5辽4-160.追7刻1获㎡堂149.23油-164.3莲9-168.泥39-176威.4糟1汇㎡近37累0真㎡※价格水平：莫均价：两240钉0衬元爬/俘㎡乱拒狸特管理费：狗约即0.林7皂元枕/宁㎡※客源层面：票客源主要来源搞于金水区。由置于该项目是以全桂花为主的主淋题开发小区，升熊儿河的改造录也给该社区的存销售注入了新陶的活力，吸引答了周边众多的呈私企老板以及孝企业高层管理惊人员。同时也彩有相当一部分恶客户来源于外柱地客户。波※仍优劣势分析贪：粉算优势馒：规模适中、眯价格一般、交毕通便利；小区祝环境较好，拥凝有桂花成树资愿源和熊儿河的勤水资源；项目挎已封顶，不存叔在工期问题兰。拾堡劣势钩：项目周边环跪境还较为杂乱右，有待于改善途；户型相对较模大，总价较高惊。肾5蛾、海好上原·叛香颂（尾盘楼）※楼盘概况：岗该项目位于管翻城区郑汴路与边东明路交叉口适西南角，占艰地洞6谷5身亩，建筑面积尿为新9汪万㎡，容积杠率国2.夸4然。由郑州中凯技置业有限公司止及河南省至诚廊置业有限公司赌（为中凯控股育项目公司）开林发，上海中凯砍物业公司负责碗其物业管理。坏建筑设计由澳照大利还亚肢DE搜M孔设计策划有限兵公司担纲，鸭为亭8顿栋唇12裤F肝小高层朝，算1犁栋慈19薪F杰组成的住宅社团区，规划总户羞数枯为翼66生2哄户，绿化慎率搏33鼠%次，户数车位比捞：乓3禽：椅1帐。材目前一察期戴5哄栋小高层、二扒期闹3毙栋小高层栏及迅1扣栋高层已峰顶候并交房。主要屡配套塞为阴110婚0故㎡间慢会所（棋牌室屯、健身房、美殃容院等热）燃倾，及太阳能集叮中供热等。※户型分析：盖产品主力户型锋为三房两厅两慨卫，面积悲在纹12酬6灰—糕132陵㎡萄之间，备占史44堡%贷以上，其它为蹈两房两厅两堆卫练10店1易—炮—统110呆㎡对及复骗式叹160厌㎡暑—胸—获220匀㎡统。※价格分析：篮均叮价悠340血0未元愧/逐㎡，主力总价心为晌4硬0到—弱6者5拜万元。最低成纵交单价茧达宗320亡0惭元绣/外㎡。※销售分析：巾·难该项目杜于弓200命3氧年摸1耐0叙月纳2及5社日正式开盘发舒售，但销售情鲜况一般。但项香目工期较快，晌从很大程度上往增强客户了信睡心，开发商期窝待现房销售为勤项目迎来一个舟销售高峰。见·师早期推广卖点碧集中在开发商艇品牌及海派建膏筑上，不实的琴概念市场接受脚度不高。建筑寺规划及景观规拿划（小区内配邮置的雾森系统不）并无多大特冠色，建筑单体赚排左列较为集中，福楼间距较窄，仍现场感受与其泽宣传的差距较竿大。掀·严与该项目距离断不足百米的康逐桥花园成为势甩均力薄的竞争蚁对手，康桥花杰园多层的推出的及客户对其小皇高层的观望将绘给该项目带来傍无可避免的竞魂争压力。泄6钞、名门世家（帆在售）※楼盘概况：赔该项目位于茂金水区金水路衡南，燕凤路西降，总占悬地贝13蹲0按亩，总建筑面蓝积金3凝0来万辆㎡屯，容积洗率添3.株2腾，绿化谊率哲4慎2蔬％，框架结构验。由河南泰辰忍置业有限公司遵开发，由河践南金阳光物业垫管理有限公司弱进行物业管理额。伴项目共分两期私开发完成，一设期久于头200曲5顷年苦4宫月他2泳3验日开盘，共有施房诵源穴53肌0挑套，可售建筑总面患积孔7842尚2数㎡挥。目前已距售鼻1悄4雹套，旨计馅2063多㎡民，剩佩余作51量6拐套，浆计贵76359耗㎡跑。刑本项目肠由丛6免栋高层徐、洒3兵栋写字楼、一抬个大型超市、扒2暂栋燥2进6吵层高的纯小户末型高层辱组成，主要配涨套为社区的大条型超市及社区增会所等。※户型分析：方本项目产品户逼型跨度较大，河最小面积逢为军22饺㎡榨的小户型姥，最大面积斜为蛮330闹㎡桨的七房三厅复刃式楼，其中，摩主力户型桂是删145搂㎡炸的三房两厅两妖卫。※价格分析：通项目一期牲自够200像5腿年滑4勾月东2啄3久日开盘以来，游价格曾不断上叮升趋势，目前造销售均毫价绒381满6赚元径/漏㎡※销售分析：扯·狸该项目采于粗200范4什年贴4扮月滥2扑3筝日正式开盘发岂售，但销售情丽况一般。但项返目工期较快，爸从很大程度上登增强客户了信组心，开发商期捏待现房销售为菌项目迎来一个菜销售高峰。凑·此早期推广卖点厚为爹“木成功了，住名您门剧”惊，其很好的抓梢住了消费者渴徒望提升自身形并象的心理，实筹现了一定时期醒内的销售高潮室。锐·股该项锅目偷13存0状亩的规模在郑匆州东区算是个叙大盘了，其大则盘的实力和魅侵力正在使越来夕越多的人向往唇和追求。社区缸内的写字楼、出超市等配套设博施为项目的升余值提供了内部栏支持，而项目便纯小户型的高灾层住宅又为投奖资者提供了好轧的投资渠蔬道，进一步加牧速了房源的消帜化和项目的回用款。顿二、项目潜在逢竞争对手及分先析钞根据对周边楼隐盘各方面的分罢析，我们认为宇，本项目潜在场的竞争对手应亮为如下几个：1、银基花园材银基花园位于肺金水东路，西烛为德亿歌剧院霜，东边接新鑫吉花园尸及遥10意7否国道。该项目功总占地面积岗为层51歉2是亩聪（初34.163餐5兴0巡万㎡），总建丘筑面积昌达激10阴8呢万㎡，小区的津容积率茅为奸3.1工6尚，绿化率血达旧43茎%辩以上，北临金戚水路将留愁出蜡6师0糕余亩大型水景勇花园。整个小依区采用智能化紧管理，配套设赖施完善钓，扣1200歇0扮㎡的小区会馆家设有：游泳池任、保龄球馆、驰棋牌室、健身贸房、乒乓球室宝、网球室、老倒年活动中心和急儿童活动中心父等，为小区创嗽造出良好的人圣文居住环境，劲同时区内还将辈设立步行购物膛街，以满足小验区内居民的生狐活需要。山银基花园一期乖处于前期基础爷施工阶段，一脉期将胞由贫1蜘3急栋域28-3拌0箭层的高层住宅买楼组成，户型优面积呜为觉150-28次0正㎡等多种户型扭。筛但据了解，该银项目现正面临险的资金严重短找缺的局面，使米得该项目的发召展前景不太乐柿观，现处于暂僚时停工阶段，久但该项目是否叮将在近期内复堵工还不得而知绸，因此，我们怖仍将该项目作器为主要潜在的隙竞争对手。天2有、长城康桥花惧园※楼盘概况：垃项目位于管城剃区郑汴路与城外东路交汇处东胀，占威地惩95.泼6帽亩，建筑面雕积窑1强5所万平方米，容胀积摆率吐2.2粗3倡。该项目由中牺国长城铝业公狮司及河南长城淘饭店投资，河达南长城饭店物衔业管理有限公烧司负责小区的厅物业管理。芦由国际知名的崖设计师，澳大汪利亚贝尔曼设停计事物所董事劣规划设计，社钞区景观及建筑佩规划较好。绿高化率永为喝45.6朽%奴，多层、小高葛层及高层为其仗主要建筑形态雪。翁项目规吼划读1弹7拌栋住宅，总户纯数歌为问100他0萍户互(堂其中小高韵层夕24孝0冈户寨)牲。顺痕一期建浪设玻7废栋多层丝、膀5准栋小高层，二弱期建裹设卷5嘉栋高层，配置捡的户数车位比咸：或2.廊5厉：右1碑。现多层、雨小高层已经封允顶并交房年。誉※配套情况赶项目主要配套涨为爷：都180条0微㎡幼儿园、少哨儿培训中心走；魂200晨0悬㎡会所；其他蛇如老年娱乐场腹、儿童游乐场姥、超市、健身浩房、咖啡厅、挂商业步行街等昌。※价格情况鹅曲南旬驳凯门抛傍辞始疾窜允携曾炊※户型情况街多层主力房型铸为三房两厅两练卫，占总开发钢量的一半以上仅，面积纯为饺13坡0氏㎡左右；两房滴及四房为辅，屡具体面积未正初式公开。小高层层情况不详。仇注：由于第一宣期首批只推出或二栋多层住宅菜，对贵司金水缸东路的项目不右存在任何的竞恳争，但据我司声了解，该项目蜓的第一期第二亭批开发的为小盏高层住宅，而废第二期则为高渴层住宅，因此尚，本项目后期弹开发的单位将消成为贵司金水梁东路的主要竞氧争对手。耐周边未来一年添里即将开发的吃项目姨据了解，现有铜的金水路汽车希东站所在地已乘被广汇国贸购灌得，总占地面且积籍为回10喊7窑亩，项目规划卧以小高层为主待，多层为辅。旺另，该项目周留边是否还有其筐它楼盘将在近照期开发还不得岛而知。惜三、项目片区倦其它在售楼盘惩及分析1、莲花嘉苑※基本情况：递莲花嘉园由郑售州建源房地产筋有限公司开发尺，该项目位于若民航路西段，霸总占地面扩积窗1100愚0枝㎡，建筑面具积双2100间0垫㎡，分二期开俊发，慰共脾9慨6篮户。一期四栋坐多层、二倍期段2棵栋多层已开始时入住。※配套状况：征该项目自身规贩模较小，区内军配套少，只有爬一个中心花园选和地面停车场护等，不能满足蹲区内居民的日前常生活需求。志区内居民的生螺活需求，主要翁通过周边的都承市村嗓庄、金水路以龙及未来大道沿原线的相关配套芽来满足。※交通状况：科项目东谦邻压10扔7随国道、南为金抖水路，出入市亭区交通便利，刺设放有稼2滩3难、京2隔6玉、姓3菜7宋、御7线7睡、享5系8瓶、也8笨7啦和证20棉9度等多条市内公袜交线路。※户型统计：葡一房二厅姨二房二厅框三房二厅凝四房二厅眯复式叼面积惯6扛9咐㎡娇10炮1老㎡名135-16绩0打㎡胜151-18匠6押㎡葛注：二期期房帅以封2幅房塞99饱㎡量和东3俱房弟135费㎡卧的户型为主※价格水平：豆均价炎：勇280随0匹元恩/艰㎡逝贸慧降管理费：车约宣0.3袜6臭元颈/递㎡※客源层面：市锯客源以周边小慎私营客户为主病。由于房源的废户型相对较大回，总价较高（拿按阶8展成抖3滚0终年计，三房月急供横为墨150哪0董元左右，四房括的月供则丝为悬170趴0勒元左右），大践部分客户具有测一定的经济基姓础，但他们素量质一般，要求陆不高。桃※秆优劣势分析昂：哄稿优势：曲价格低、地段节好，离郑东新搏区箱CB宗D构商务区只有一堪路之隔，升值音潜力大奥；黎逗劣势：模项目周边为都脑市村庄（黑朱辈庄），周边环剂境杂乱，居住年人员素质较低牺；小区规模小驰，区内绿化环鼠境差、配套设济施少等；户型权相对较大，总爷价较高；遭离航10姨7要国道较近，车烧流量较大，有速噪音及灰尘污隶染。储2幕、金惧燕顷·寸趣园※基本情况：后金宅燕年·清趣园由郑州三城美房地产开发矛有限公司开发喷，该项目位于曾金水东路与民猎航路交汇处以陵北秩5尖0哈米，分二期开漫发，茂约般30蜜0积户左右，一期誓已入住二年多秧，二期布由勿1连栋忙L架型多层住宅组胃成，占地择约挡8糠亩，稍共猪9袍6勾户，晌于和0赛4卫年争7灯月份入住，现型项目处于封顶袖阶段。※配套状况：捐该项目由于自迷身规模较小，文区内配套只有混一块中心绿地剩（带健身园）狭和地面停车场伐（含自行车棚挪），不能满足出区内居民的日索常生活需求。兴区内居民的生幅活需求，主要哥通过周边的都弦市村庄、金水慧路以及未来大先道沿线的相关汪配套来满足。※交通状况：叨项目东需邻仰10胡7梅国道、南为金佳水路，出入市肯区交通便利，尘设腔有旺2兴3潜、柿2雁6愁、丹3中7答、内7坏7烤、伏5申8户、六8撇7丝和织20氧9饰等多条市内公求交线路。※户型统计：划二房二厅一卫乖三房二厅一卫背复暗式进(琴三良房今)滴面积爸87.1长0段㎡谈99.0稍9呢㎡雀99.7赚2屋㎡角104.6作8豆㎡伏116.7旱5迅㎡※价格水平：浆均价东：佩198宫0畜元逃/牧㎡腿呆会廊管理费：获约骑0.3胜2雷元础/添㎡※客源层面：走客源以周边客倦户为主。因其回大部分住宅为省二房，其购买岛客户多数为周忍边合3健0殿岁左右的小私左营业主等，这价部分客户大部新分已成家，事眠业正处于上升抄阶段，但经济渗基础一般，对电小区环境和周鸦边配套等要求振不高，属解决锣居住为首要条贫件的客户，他绒们较关注房型轿、使用功能、踩价格（含月供管），以及离工栏作地点的距离扫远近等。衣※缎优劣势分析艇：北咳优势：比价格低、地段吸好，离郑东新臣区攀CB睁D苦商务区只有一允路之隔，升值初潜力大镜；蚊散劣势：燥项目周边为都魂市村庄（黑朱披庄），周边环缝境杂乱，居住祸人员素质较低座；小区规模小捏，区内绿化环奇境差、配套设冒施少等；究离友10详7涉国道较近，车召流量较大，有农噪音及灰尘污爱染。3、吉祥花园哈※彼柜楼盘概况：昼吉祥花园地处喜未来大道与顺喷河路交汇处，抢位于金水区城移市中心地带，虽由。项目痕占肥地坑3500摩0缺余平方米，总待建筑面妻积棕8300州0她余平方米，侮共畅50电2描户，培由翅7随栋板式小高层熊组会成安岔。沿燕南路是丢沿街商铺及会荒所，南区写设碑10794.周2切平方米半地下泰停车库。扮吉祥花园绿化戚面积寻约匠1120状0皱平方米，绿化博率高烘达抖4似0错％，面积约胳为庄500判0天平方米的中心跳绿化广场为主懂体，是融合健袄康、运动、教困育、休闲、娱黑乐、文化为一轿体的综合社区愿。吃项目一期为现横房开盘，目前胃建设中的二期雅已主体封顶建，示0舅3溜年葵7烂月底交房。※交通情况：击小区周边交通忙便捷，南北有泽金水大道和顺钥河路，未来大乞道和东明路，享东有世纪大且道杯(10漠7道国筝道喂)买，旁竹侧熄60筹1慎路势、养2看环支路骆、枯20场6酱路响、苍20短9杏路药、福3害7顷路无、未2虚6摸路挽、家30谱5电路崇、另2行3订路另、糖50招7幻路绵、驳5村7题路讯、库5另8趁路多路公交车长直通郑州各个繁角落。※户型分析：糖二房二厅伐三房蚁四房二厅确复式样面积喂94.45缴115.5器8仇—蜻142.99闷㎡搁182.6胖6任㎡粥163.0赶5课—垫28糊0耀㎡普吉祥花园户型测设计多样齐全壳，面积楚从误94m榨2萄－隆280m倾2垒，满足不同人坑士需求。其中美以三房为绝对崇主力，充分满馒足该区域三房访的需求市场保，处乱三房面积控制烂适中，布局合搞理，做到了动抬静分区、干湿评分离、光线通维透等原则。利※井价格分析：汉均价溪为沾3200尤元哲/尤㎡绸。主力面积求适中宣，主力总价在兔3演5骂—蹲50投万之间怕，合理的面积先控制，使该楼扛盘总价具有一上定优势。※客源客层：货客源多来自金盗水区，由于周拥边企事业单位残较多，所以吸严引了许多瓦政府延官员、学校教疯师、单位领导狂等，其它来自停一些个体私营馅业主，年龄层狐次集中慌在蓝3稀5汤—溜5臭0陆之间。罪※裤项目优劣势：优势：案·并该项目地理位配置优越，地处喇郑州国际酒店穗区、金水路国鞠际商务区、省拍政府行政区三蹦区重叠处，有银利于项目的销待售。街·膊开发商为截郑州燃气房地需产开发有限公蛋司兼，开发实力让狭人信赖。普·恐总价适中，具社有一定竞争优纳势。睡·祥户型设计合理续，符合小高层皂的规划水准。证·吼会所、中心广耕场、地下停车活场的设计提升妈业主的高品质舍生活。诱·幅社区内绿化面片积较大，睡达就40碗%璃左右，璃直接蛛提高却了引业主的生活品巨质。劣势：拔·召未来大道仍为炊打通，交通现愚状不好，居住绵环境有待改观尺。彻·目社区被一条马限路分割为两部待分，不便于物恒业管理。荐·拦周边医院、学醉校、商业等生连活配套设施不风够完善。4、佳亿花园※楼盘概况：叼项目位于东明志路中段诚，株地处市中心成蝴熟地带，占骄地色1600赏0飘平方米，建筑雷面情积五4600贡0失平方米，容积雕率灌2.8群7晨。袋由不3洋栋多层孟和哈3震栋小高层围合马组成工，寺共浊计配30思6秆户，遮绿化率约木35你%逼。建有地下停唉车场。半一呜期随3或栋多层已伸于济0珍2父年绘8畅月交房，销售遇率总达侵90关%霸。目前建设的凶为二爽期拿3茧栋小高层，建共员19闻8无户，已猫于润0慧3孩年迹7现月底交房，小警高层销售睛均价判为间3200著元笔/葬㎡落。※交通情况：电项目位于东明肠路黄金地段，驻周围金水路、饼东明路、商城钥路、城东路、敢未来大道等主池干道密集交错练。公交线路葛有麻2朋路监、毅5仿8蛇路手、网60玉1识路锹、孙20胞6溜路令、让5笼7臭路等之。责※掏小高层户型分子析：独3/2/1誉3/2/2兵4/2/2役复式场面积燃140谦㎡撒15须0储－观170饥㎡唉168玩—躲185芝㎡坏18列4锯－叹326猫㎡童由上表看出，陵面积区间哑从扎1霉4案0振—删3枪26阀㎡跨度较大，纤户型规划多元痕化。杜户型较为单一耽，只有三房、辫四房、复式，适其中曲以唉15疫0竟—蛛17更0询㎡的三房为主搂力房型餐。※价格分析：嘉目前均价纵为谜3200养元氧/挺㎡，价位居汪高索。主力面积规棍划旧偏大克，主力总价在凯45哑—倘60所万之间，在该仙区域内属澡中来高衣价位限楼盘。脏该区域楼盘容竞争激烈，与逐其他楼盘相比芹，在价格上不碎占优势。※销售分析：开前期多层销售挥情况良好，小毯高层销售情况辣一般。※客源客层：墙客源多来自金赖水区，由于周群边企事业单位猾较多，所以吸旁