年湖南邵阳市某住宅小区可行性报告

邵阳市***住宅小区可行性研究报告***规划设计院二OO六年六月目录第一章总论一、项目名称二、项目承办单位三、可行性研究报告的编制依据四、可行性研究范围五、项目提出的背景第二章场地选择一、选址二、场地条件陆1捆、场地地形地股貌啊2骡、场地区域地蜡质构造、水文群气象及地震资房料妹3独、场地水文地唉质条件瓶4岩、地场工程地蛋质条件木第三稍章收掉壳市场需求预测屋与建设规模贫一、市场需求寨预测江（一）区位优免势过（二）房地产抹业发展的经济个依托池（三）房地产性的发展空间皮（四）市场需搏求二、建设规模晌第四粱章稳远夺总平面规划郊一、规划设计急理念二、规划原则三、总体布局四、交通组织五、绿化系统寿第五胶章贡握出建筑方案一、建筑设计二、结构设计三、给水系统四、消防给水五、排水系统六、供电设计馒七、防雷与接犯地系统八、弱电系统仰第六舒章方赤止环境保护一、环境现状络二、污染源情明况三、治理措施矛第七改章才苗裁投资估算和资狱金筹措一、投资估算赏1逗、投资估算依油据寇2宜、投资估算造剃价二、资金筹措蔬第八渠章型退宋工程建设进度剂计划稍第九水章另弟唯工程招标篮第十秀章负亦纳经济评价卡一、财务效益包评价云（一）项目开逐发总成本费院（二）售房预段测1、区位优势2、居住优势顾3毒、住房销售不舱成问题底4即、销售价格具源有一定竞争力差（三）销售收臂入接（四）销售成激本费用标（五）商住房址出售税费离（六）效益分虚析朝（七）贷款偿贱还睬（八）敏感性纵分析左（九）贷款风荣险分析僵二、项目社会昨效益和环境效畏益分析钩第十一驶章蒸朽然研究结论与建夫议一、结论二、建议谦第一出章被属秀总饰滴第论初一、项目名称奉：涛***强住宅小区眨二、项目承办斜单位：甩邵阳市扩**订房地产开发有绞限公司拖三、可行性研怎究报告的编制倚依据绑1浑、邵阳市肌**石房地产开发有埋限公司《关于星请求办帆理业“刷***捏”偏立项手续的报越告》。奸2释、邵阳市规划惜管理局批准的近规划用地红线贝图。牵3熔、邵阳市侦**嘴开发区控制性勤详细规划。闪4鼻、《民用建筑慨设计通则该》聚JGJ37-葛8迈7抖。脊5亮、国家计委《趋关于建设项目温进行可性研究舒的执行管理办折法》（计樱资杀[1983]谱11县6浸号）。阅6笋、国家计委关养于《投资项目条可行性研究指依南（试用版）辈》的通知（计前办投族资葛[2002]蚂1裁5狂号）。倾7灾、邵阳市奖**薄房地产有限公拳司托脊***猫规划设计院编自制益“驶***俭”局住宅小区可行念性研究报告的纠合同书。青四、可行性研零究范围峡根据委托要求德，喂对爱“三***硬”唤住宅小区建设池工程拟建地址昏的现状进行实偿地踏勘和调查烟；依据国家及棍本地区的相关猾法律、法规、鸭规范，结合现仁实经济状况和耽发展规划，对涂项目建设的必厘要性、可行性脏，建设规划、肿建设条件、建仁设方案、投资罗估算、环境保淹护、实施方案械和社会、经济扇效益评价等方旋面进行分析研栋究，以确定该代方案在技术上钓的可行性和经干济上的洒合理性。害五、项目提出动的背景盯邵阳自楚国大像夫白善建城开眯始，至今已仰有碎250社0离年历史，湖南退省较大的行政胀地区之一，共峡辖洪8触县薯1啊市煌3仪区汉。掠32芦0冷国道横穿东西毫，浑20依7所国道连通南北和，南北铁路运产输干汤线姥—邀—狡洛湛铁路和潭前邵高速经过市春域，便利的交云通环境对邵阳岔的剪欺发展提供了有粮利条件。改革权开发以来，邵霞阳市经济得到拨很大的发展，命但城区建设格喘局并无重大突意破，城市化水胃平较低，制约赵了邵阳市经济售社会的发展。根为实现邵阳市码经济年的顿“叹二究次贱”炒飞跃，邵阳市誓委、市政府提壁出宰了眠“牢民营突破、开摄放带动、科教徐领王先非”序的社会和经济箱发展战略，把餐城市建设向南敌拓展。为了加勇快新城建设步播伐风，接200军0衡年笨7掉月，成立了邵旅阳市庭**毛开发区。借鉴辨境外开发区的宾先进经验，制屯定了一系列招稀商引资的优惠逝政策，全面拉拌开了向南拓新紫城的序幕。钥**泊开发区道路骨席架和配套基础装设施建设基本掘达到开发规划馋目标，开发区晋取得了很大的拐发展：魏源广僵场已投入使用仇；重点工程进刊展顺利，投挑资治200弯0详多万元的邵水金四桥即将通车倾，邵阳大道也先全线拉通建设象。招商引资成颗果显著，大批嗓投资项目和企朝事业单位落户廉**牛开发区。投资族环境进一步改谈善，实钢行交“秤一条筛龙袖”兄服务暑和营“畏一站饱式蹦”名办公，开发区包的硬环境和软葡环境日趋完善钱，已形成了大世开发、大建设弹、大发展的新铁局面，开发区售已成为邵阳市所新的经济增长汤点和投资热点送，进入伍**角开发区投资正强是最佳时趴机。冬项目来源：受立邵阳市及世**昂开发区有限公饥司的邀请，邵劝阳市叔**河房地产开发有伟限公司投资鸭**倘开发区，旨在热引入港台地区搭社区的理念，风开发建设一个征国际领先标准竞的住宅小区。暮对当地政府的姓回扩报币—群—有带动即**死开发区的建设蜂，提高铸**扎区的建设档次迟；齐对开发企业的粱回代报初—缸—预创建当地的国麦家级样板小区武，树形象，立触品牌。挥第二译章哄炼需场地选择一、选址哄根据闯***秧总体规划，邵冶阳市卡**阵房地产有限公瓦司聘请有关专烫家对邵阳市梁**论开发区实地考虽察踏勘，并对惹周边环境等作古了充分调查比惭较，一致认为梢邵阳市的**蕉开发区适宜兴甩建悔“春***套”庸住宅小区。经萝邵阳市规划局荷及邵阳市苗**俩开发区有限公金司同意弊，好“糖***幻”秤住宅小区拟选肢址在尖**仔开发近区培27-2讲#茫、斜28-2虫#围地，南临邵阳矿大道，西有客汇村路，东侧为个市农业银行，溪人大路从小区成中部穿过，北素侧与东侧为城阳市规划道路；恒距火车南站不蚂到尤500m念，是一个安静临、舒适、安全宫、便利的宜居泰家园。史其区位优势有盲：纱1呈、该处地场内易散落几户居民击私宅（邵阳市崭火车站站前浴开发有限公司缺正在负责拆迁怕），大部分为线山坡荒地及部振分菜地，无需剖保留的重要建米筑物、古墓、亩古树等，建设构方拆迁任务、俘社会矛盾少，糊可降低工程投搅资。仁2偷、该处交通便压利。城区主干抵道邵阳大道与土双拥路、客村轨路、人大路的敬交汇于此，东勿连邵水四桥，麦西接上瑞高速始公路和汽车南艳站，南倚火车诚南站，北靠敏升州路；离火车甚南站及上瑞高机速公路南入口简不虎到访500你m胜，离汽车南站遵仅勿1详公里左右。该关处设有七路、催一十八路、三语十八路等公交村站，交通极为睡便利，小区居厌民生活出行极牺为方便，同时石给工程建设提码供了可靠保障盐。田3炒、公共及市政拳配套设施齐全落。供电线路、朱城市给排水管肝网、通信及有晴线电视网、管严道煤气等市政衣配套设施均通固达该处。居民要出行购物便利妻，附近有国美障电器（在建）厚、金三角窗帘疤布艺世界、新坊一佳超市等。于小孩读书方便狐，邵阳市一、晴二中学，资江谷、三八亭、滑印石小学与该处站相隔较近，小冒区内规划了幼拦儿园和百货超过市，具备了建积设居住小区的陈可行性。愚4根、环境优美、职家园怡人。四弄周无矿企业及耗污染单位；成厅片生活小区的吨崛起使其成为充安居乐业的首瓦选；小区花香呆、流水、绿境嗓，空气沁怡雾；厌“数我的家就在公朗园亿”虚；阳台静坐，文眼前是山水景艳观；小区散步宫、健身、休闲乎，直接拥抱大斥自然。土“绑亲山、亲水、丙亲景、亲描情肯”栏的独特区位，日是修邮建怎“醉***膝”窃住宅小区的理敞想场所。二、场地条件痛1别、场地地形地各貌森场地位于邵阳珍市胸**绵开发区，地形坛状况为西北高主，东南低，地鸭形相对高差约灌8m改，地貌上台阶坟属于典型的湘俩中丘陵地貌，笼低矮小山包呈封串珠状展布，贡该小区依地形芒规划为西北高专东南低较为平租缓斜坡场地。导场地内大部分熔为切方，小部骂分为填方，场套地绝对标高址为久235.70蜓~独240.60姿m聪。巾2巨、场地区域地接质构造、水文锅气象及地震资兴料据（笋1如）邵阳市区域蹲地质构造驾该区为新华夏欣系权造北东向博巨型第二沉降醒带，由于印支断运动和燕山运页动的影响，区困内上古生界地徐层发生强烈褶荐皱和断裂构造撑，如东短陂桥兼向斜、邵阳复头背斜、望城坡倘复向斜等，大芒的断裂构造有榜范叼家对—公—盒谷洲断裂、邵典阳唯市恒—寇—晃红石断裂、新魄邵友—峰—血龙山断裂。喜吹玛拉雅运动对娘本区的影响较炉少，其表现为终使红盆地层发哲生单缓华侨和创轻微的挠曲构惭造纲。嫂198芹5针年邵阳发生的暖一椒次双2.明1时级轻微地震就匠是受新范邵凡—席—初龙山断裂构造已所致，其发震哪中心位于邵阳橡市北耽郊槐8厦公里处的渔溪庄桥。诱（虫2没）邵阳地区水债文情况议根据邵阳市气侦象部门提供的港资料：邵阳市影历年怀（竖1951~1歌98爱7把年）最大风速柳为惑18.3m/省s院，最大降雨量射为京214.6m绸m/出d驰，极端最高温屿度孟为肾39.惩5牲℃济，极端最低温法度激为巨-10.再5塔℃鹅。辽根据邵阳市北袭门口水文站资症料：邵阳市资乐江历年惠（押192忍1泉以来）最高的耻几次洪水位情节况为（高程为乎黄海高程）：禁192染4瞧年洪水位标高腔为龟222.2胶5标米；丘194鸣9傍年洪水位标高刊为锋221.9鞠9上米；睁195带4萍年洪水位标高给为扯220.7邪6桃米；链199悬6捏年洪水位标高果为但221.7崇0纠米。陪常年洪水水位援标高榴为类213.7缺0括米左右。乎本建筑场地最祸低标峡高乎235.7国0顿米，不需采取土防洪措施。帐（车3张）邵阳地区地鱼震资料及其他馋工程特征滴按国家地震局北的有关文件及寺地震烈度区划棵图《中国地震臂系数区划图》另（探GB1830今6-200因1辛）可知，本场佩地的基本地震统烈度认为道Ⅵ怪度区，且无地点震液华层，故丸根据国家标准需《建筑抗震设述计规范》沿（串GB5001趣1-200济1埋）的规定，产按船6治度地区抗震设扮防。脱3嗓、场地水文地畅质条件薪经勘察查明，鞭该场地地下水午较贫乏位,号地下水位较低穷，主要为地表尚透渗水和填土闪中的上层滞水芦，直接受大气注降水控制。扇4役、场地工程地阁质条件节（般1厕）场地地层岩能性茶经勘探，场地郊地层自上而下痒地层岩性依次招为第四系耕植浇土、冲积粉质寿粘土、残积粉锯质粘土、白垩王系强风化泥质尸粉砂岩，白垩住系中风化泥质午粉砂岩，现分舞述如下：庄1完、耕植述土尾①默：灰黑色或褐恒黑色，饱和，予软知棵狡可塑，成秤分为粉质粘土剃为主，含少量酱有机质腐植质巾和植物根茎，柿零星分布。银粉质粘笋土抽②门：灰蓝色、饱小和，软塑状，段为冲积土、质垮纯，粘性一般青，含粉砂较重录，见云母碎片肃，手捏具砂感差。方3章、粉质粘狸土艘③洞：棕红色，饱样和，可塑状，碑为泥质粉砂岩到风化残坡积土毅，质纯，粘性禽一般，手捏具塑砂感内流河浸轰泡极易软化，服吸水性强。衫4殿、强风化泥质尼粉砂岩：棕红推色，岩石呈坚野硬土状或碎块馆状，岩块手板绢易断，手捏可躺成粉土状，冲书击钻进和干烧胀难下，浸水可亿软化，局部夹体中风化层，与给下伏地层呈渐血变关系。执5滥、中风化泥质蔑粉砂岩：棕红捆色，岩石较坚攀硬完整，沿层茫面风化较强烈踩，局部夹强风嘱化层。捏（歼2削）地层承载力珍标准值痰第扯（婚1宿）层耕植土：贯不提供承载力航标准值。悄第贝（涂2每）爱层嚼辰罪冲积粉质粘土回：物fk=105接kpa舒第丑（薯3目）脏层静膏予残积粉质粘土圈：批fk=173竞kpa雅第适（餐4舞）炼层型傅揪强风化泥质粉确砂岩扫：化fk=400舌kpa量第牵（概5佣）现层知枯偷中等风化泥质且粉砂岩谷：浓fk=160孤0kpa梦（独3逆）场地的稳定兵性和适宜性美根据地质踏勘汽和调查结果表刷明，拟建场地回区内土类属中培等场地土，总出体上天然强度地自上而下呈渐循增趋势，基底筐为白垩系泥质花粉砂岩，为巷软祸~议硬质岩石，场扯区未见大的断感裂构造渡形迹，场区稳县定，故场地和球地基稳定，适执宜进行本工程前的建设。淋第三啊章舱截普市场需求预测诸与建设规模宏一、市场需求骄预测若（一）区位优恐势披邵阳市是一座汪具尝有卫250逐0胆年历史的文化冻古城，作为东夏南沿海与中西兼部内陆的承接霜结合点，作为反川渝黔经济板斑块与粤港澳板甚块连接的必经励之路和中衔转寻“认驿想站你”扩，历史上为兵华家必争之地。解随着铁路和高女速公路的建成侧通车，又将成习为商家的必争卫之地，这样给真我市房地产业乡发展带来了巨尼大商机。一守是洽“钟十一拨五缩”泊期间，我市将犯重点抓好上瑞沸高速、吉大高阔速、太澳高速霸、刚32灾0啊、嗓20喝7削等国道主干线唉建设和县级公证路改造升级，刚尽快形成快速售便捷的公路交惩通网络，罗使池2避小时经济圈覆报盖九县（市）着周边地区，同盗时争取渝怀铁乳路早日立项，锦努力使邵阳成强为湘西南地区原交通枢纽，成悦为大珠三角强赶辐射前沿阵地寻。邵阳作为全叛省人口第一、棕地域第二的大弯市，劳动力、垂土地、水、电添成本低，旅游周、矿产、竹木赵资源丰富，尤亡其在旅游资源诞方面，新宁氏崀园山、隆回花瑶软和宝庆古城历滚史文脉，在周颂边省市具有较郑高的知名度。利加上我市与大赖珠江三角地区缺地缘相近，人连缘相亲，文化唇相通，经济相阻融，有望成为犁粤港澳押的产业转移重士要承接地和休检闲旅游的首选接地，更多的外喊地游客来邵浏恨览山水、度假屈休闲。房地产邮业作为基础性仓、先导性产业府必将成为招商竞引资的主力，律在承接产业转叙移中最先受益妈。二是作为邵脖阳市政治、经皆济文化中心，滩市区比周边县忽（市）享用各驳种优惠政策的巩机会更多，把北握政策方向的食风险更低，交鞠通网络具有优弊势，城市聚集承、辐射功能更浊强，加上快速蜘便捷的交通网妙络，潜在的住仔房消费客户群唐覆盖范围越来为越大，造就了坏邵阳房地产业票快速发展的最匹佳环境。只要蹈严格按旱照渡“羞以山壮城、以辜水秀城、以绿寄美灰城便”架的要求，科学严规划城市，高邻效管理城市，拉塑造文明开放优的城市形象，拘打造优美舒适绘的人居环境，踏必将吸引周边吵县（市）众多启的塔尖式阶层幅、私营企业主士前来购房居家渠置业，推动邵妙阳住宅建设和助消费上新台阶剃。便（二）房地产煌业发展的经济喷依托六随粮着蝴“变中部崛辉起析”紫和幼“线湘西地区开壤发贝”球战略的实施，章工业化、农业路产业化、城镇虎化的大力推进劫，全市宏观经视济正处于新一条轮的上升期，浊居民收入水平夫不断提高，住栽房需求持续增如长，房地产市突场潜力巨大。踢一是邵阳经济夺快速增长，决省定产业发展繁秃荣。饥近模1低0艘年来，邵阳国建内生产总值一姓直保持近两位赵数的增长速度且。肆200闻4训年，我市实绕现奥GDP332伟.6嘴7抵亿元，同比增岔长付1.6偏%晚。今叼年幼1古至声7蜘月，全远市博GD帮P压同比增液长虽10.7泉%些。舌“增十一们五密”彻期间，我市将地抢抓国家实施放均衡发展的机赵遇，争箱取国家项目建竖设投资，实初施部“异兴工强断市辈”下战略，加快邵苗阳经济发展。沟预计全贯市症GD番P泥增长速度将保公持上10尸%严以上，工业增神加值将痛在稠200长5拖年的基础上实傍现惊“敢翻绒番撞”衡，固定资产投流资仍将保持高勇位增长态势。差宝庆电厂等一易批对邵阳有深逆远影响的项目竿建设，必将重后振邵阳工东业歼“则雄祸风致”押。以住宅为主朵的房地产业作巧为第三产业的诊重点，第一、吼二产业的优化写升级，客观上甜要求房地产业意之与相适应，功不断提高占全油市经济的比重释，同时也为房烧地产业发展提弹供了强力支撑慰。二是城镇居柄民收入增加，准住房消费十分侍强劲。据统计锦，转200复4肢年，我市城镇拘居民人均可支盾配收入尚为凑739微8膜元，同比增执长熊13.9布%隶，超过城市人丹均消费增长的寻速度，居民购桐买力水平逐渐搏提高便。踪“宇十一逢五半”方期间，我市城直镇居民人均可尿支配收入将与乓城市经济发展嘉同步，保持稳我定增长态势。呀同时，当前城标镇居民的住房倒需求从正生存训需要型向舒适屿环境型转变，宾随着收入的增观加，住房设计聪环境配套的变刘化杂，谁199夫5贱年开始优惠购辞买公房的国家违公务员和其他趁有稳定收入的芹工薪族，以小牧换大，以旧换泰新，以单功能毫换多功能的意誉愿日趋强烈。士加之，居民存承款大幅度上升龙，渠200姿4突年，我市存款昼余挺额泰34竿0伞亿元，居全省货第四位，存贷赤款差援达死19遥1企亿元，只要正政确引导，转变蹈消费观念，合椒理配置多种档句次、多种户型校、多种结构的状住房以供城镇起居民选择，改雪善住房条件的唱愿望就可以变负为对住房的有海效需求。卧（三）房地产蹲的发展空间淋房地产开发从球全国范围来看弊，部分地区部纳分城市确实出践现了过热现象湖，但就邵阳市懂而言，还只是肺刚刚有所发展惕，远远没有达啄到过热的程度欢。且不说与省俭会城市长沙相诉比，就是与常萌德、株洲等兄沙弟城市相比，汽邵阳市的房地而产业发展速度浅也不是快了而巩是慢了。邵阳象市人居条件需存要改善，房地格产业正处在发两展粪的女“舌追赶躺期靠”雁。倍房地产业是城才市扩容提质的违产业支撑。邵碎阳加速推进城颂市化进程，建荐设换“司双惯百鸽”摇规模委的肠“总山水园脊林三”埋城市，给以住孩宅为主的房地扔产业带来了历址史机遇，营造筑了活动舞台，详拓扩了发展空篇间。一是提高秆城市化水平，驱吸引农民进城针，住房需求总坊量空间扩大，般决定了未来几周年我市房地产膀业必然出现高拨速发展篮的乞“密黄金时认期贼”榆。根据预测祖，肉“寄十一踏五啄”蜘期间我市城镇额人口将从目前节的讲4笋0葱万增加巡到述6旧0智万，新增人源口求2淡0绢万铅；丙201泼0朝年，城镇住房妈人均将达到洒25.4集2娱平方米菠；算按给60舅%努新增人口需解谢决住房计算，枕仅此一项，需递新建房呼屋糊306.4某8垒万平方米；同匆时，现有城镇起人口人均住房政面积从偷19.9切2居平方米乔增加到驰25.4恩2乡平方米滚，需要新增房载屋面效积罗22挪0戏万平方米，加尽上旧城区人居狠环境的改善，偿新增公益性、炉基础性设施拆佛除房马屋恼15狱0墙万平方米，烦按妈1岩：语1域还建，需新建羡房蛛屋黑15贫0长万平方米。另户外还将新增写条字楼、行政性钱办公楼、商业宋物流、工业厂愿房、学生公寓精等公共建设房申屋面梦积杠20珍0竖万平方米派。胆“级十一矮五若”兴期间，每年塔需新增面别积熊175.29达6拿万平方米。二移是加速城市扩拉容提质，加快势市政道路和公枣用设施建设，们为我市房地产沃业发展注入了诉新的活力。根吼据《松***气总体规划旬（龄2004~2浩02央0叛）纲要》雪，哪“浸十一弄五传”血期间，我市建报城区面积将由杨目前融的穿3荡9曾平方公里扩大衡到叶6灰0裤平方公里，新柔增面撇积累2易1协平方公里。按鞭照加快开发新炊区、有机疏导础老城的原则，沟新区开发将成瑞为主战场，重府点抓好一线（宾邵阳大道）、睁两岸（资江、剑邵水沿河岸）欠、三区（佘湖涌山新城、火车梨站前新区、江忍北开发区）、妥四园（白马、粱桃花、大坪、丛江北）建设。俘新一轮大规模凶的城市扩容提林质，不仅将持可续不断地创造枯居住用房、商武业用房、工业混厂房、科教文排卫用房的新需哲求，而且将给同我市房地产开烤发带来新的发籍展机遇。劫（四）市场需翻求器我市房地产业晕起步较晚，但授最近几年的迅清速发展有目共意睹。特别是前俊两届房交会的巾拉动作用，使虚房地产商壮大辞成为我市第三帖产业一支劲旅柔。市长黄天锡恶在政府工作报横告中指出，房屿产、汽车等消骂费开始形成热蜘点。库我市房地产自庆前几年升温后唉，今年继续呈吉稳步攀升之势疼，市城调队最咬新调查结果显炸示，我市房地额产呈现出三大榆新特点。洒一是商品房销剧售火爆，房价融再创新高。目蛾前房价格幅为速800~10狮0仔0日元妻/解平方米，物业支小区住房价格塔为滑1000~1攻30串0做元先/钢平方米，小高碧层住房价格薪为计1400~1丹60居0本元吓/糟平方米。今御年蜓1靠至件5赵月，市区期房爹销售形势好，裁品质较高的楼欠盘抢手。遵二是黄金地段岂房产货俏价扬逝。邵阳市自洛绑湛铁路和上瑞聚高速通车以来等，周边环境可孩谓日新月异，洪其带来的人流恼、物流、资金谋流成为一道靓平丽风景，楼市晨随之红火起来仓。纵观市区，宫最明显的是黄政金地段的期房竟价格一路飚升惑。夺三是银行合作朝按揭刺激了房青地产的发展。氧我市个人信贷仍购房是鞭从游199玻7熄年开始的。前活几年，一直不考成气候，染从事200便3芹年开始，许多叶市民尝到了银师行合作按揭方祖式购房的甜头谈，市民购房观秧念也发生了根凶本性变化。截旬至灯200姜5径年，全市已草有设650码0郑多户居民借助驳银行合作按揭蛇方式实现了超舞前消费。今年筒，银行合作按昼揭方式力度更晃大，让更多的小工薪一族买得攻起房，这无疑书对我市房产消膀费起了推助作催用。二、建设规模圾（一）邵阳市够区房地产建设腿现状；侄1服、终200主2构年度报建房面导积肾3堪0爆多万平方米；头2落、夺200裳3乳年度报建房面扮积果4汉0单多万平方米；泊3观、胖200膝4侧年度报建房面名积赔6疗0违多万平方米；质4费、祖200签5迁年度报建房面见积泄8运4煮万多平方米；任实际住房需求痕量都在以每闪年步40伏%屯左右的速度增够长。胁（二）市城调狐队最新调查结舒果显示，我市拍大量农村经商革涌入市区，缺掉房现象日益突比出。还有许多三原来有住房的交市民有强烈改著善住房条件的宽愿望，希望住握进面积更大，咽实用性更范强，环境更优派美的小区。商依市场需求预居测，在市蜘**炕区开发甘区勇27-2头#某、日28-2趴#鸣地，修建一个绝集商业、居住因为一体莫的趣“啄***宽”随，既体现城市陡总体规划的要锋求，又体现了吧经济效益最大犹化的原则。规甜划总用地面积另42869m帐2煮，规划总建筑吓面积蛮71866m主2勺，其中住宅建受筑面积兆61462m设2娇，商铺建筑面挠积诱6500m元2奇，其它附属设或施建筑面积螺3904m猎2声，总户帮数哑52丈8泄户，泊车巨位田27惜5参个。规划设计区十四栋多层住留宅，其中用地窜西、南两侧临义街及人大路临节街为商住楼，冰底层商铺上部劈住宅，其它均撑为住宅楼。规情划总体布局沿在客27-2渴#陶地块省与蔬28-2购#潜地块均呈围合齐形态。以围合容式布局构筑一营个安静、舒适夸、安全、便利掘的宜居小区。飞第四员章屑舒奖总平面规划蝇一、规划设计择理念以人为本拢规划以给人创培造最大关怀为桐前提，以满足帮小区及居住者蝇多方面、多层蹄次的需求为目伙的，力求创造骑出一个高质量磁、环境优美、朱具有自身特色作的现代化小区漫。创造文化盘规划注重创造浩人际交往空间赞，构造休憩场缝所，营造文化智氛围，突出小狼区个性。以独沾具特色及亲和楚力的文化环境哭吸引大众。堂合理利用、融栗入环境赴规划根据用地注地形的高差变微化，进行竖向竞设计，既创造无了各种不同程征度的灵活的建站筑空间，又能胜最大限度地减罩少土方工程量螺，同时减少对章原有地形地貌洲的破坏，力求完融入原有地段伙，融入地段整骗体环境。星充分考虑环境睡，构建多层次笼平台枣规划设计充分楼考虑小区内绿字化、景观系统讯，以绿化系统跨构建休憩平台艇，通过绿化休贿憩平台加强居偿民之间的交流骨、沟通，构建扣一个和谐的盛闭世居住家园。二、规划原则敢1阻、综合考虑该垒小区周围环境软，充分利用现妇状条件，协调难与周围环境的币关系。慢2爪、综合考虑日轧照、采光、通勇风以及配套设熔施建设，充分否结合大众的心颂理和行为模式省。汉3农、运用城市设知计理论，考虑壳小区风貌和特庭点，创造出一抛个优美宜人的莫空间环境。垒4协、合理地规划攻用地，充分考皆虑社会、环境宣和经济三方面亦的综合效益。三、总体布局控规划以创造安宁静、舒适、安茂全、便利的宜灾居小区为目标脾，营造一个充常分融入自然、眠有效保护自然行、环境优美、子行动自如、服喊务现代、保障爹可靠、具有自宾身特色的现代竖化小区。幼整个小区由十汤二栋多层建筑僚组成。根据用弹地情况分医为挣27-2墙#宣地块划、租28-2毅#于地块两个组团收，建筑布局时旨通过围合与错枣位的布置手法键。构建出若干家个院落空间，保既营造了相对滴私密的内部空屿间，又利用其俩构筑成小区的潜景观基础。规破划充分考虑周浸边环境特点，盯充分吸收相邻祥地段的特色，娘对小区自身品波质亦能有所助泰益。在环境设呀计上利用多种医设计手法来组里织和创造优善旷的环境空间。羽规划布局上充傅分考虑用地四缘面临路的现状炎，以围合构建猎较安静的小区罚环境，能有效线地对城市噪声严产生一定的阻鬼碍。围合式的云布局还可以为写小区内部营造航一个比较私密亩的空间感受，园由用地入口到缸小区中心绿化膏院落再到建筑燥底层入口，最泼后到达各自楼仿层的入户区域级，形成一个自宾公共空间到半卫私密空间再到姿私密空间的转粪换与过渡的过冈程，合理的利万用现有条件创严造适宜的居住触环境。同时考相虑用地与火车锁南站不远，未誉来的商业前景评可期，因而结谱合布置了若干禁商业用户，以增挖掘用地的产掩业效益。互在城市景观的棚构建上，规划酱方案结合城市乡规划与现状实驳际，考虑周边恐连接建筑形象箱与风格，利用裁现代化的建筑努语言，不与别敏人比高比大，浑而胜在建筑的辨精与细，凸显图自身的风格，怠也创造了靓丽占的城市风景。四、交通组织阴适当考虑人车将分流，提升环殊境质量终小区结合入口跌的设置尽量做烘到人车分流，桥车辆流线从次傲入口进入小区悬，人流从主入糕口进入，从而逢尽量的减少车冻行对人流的干渐扰，同时在小歪区的车行道上苍设置若干的减陈速挡，以减低罪车速，减少对忙行人的威胁。表人们在休闲之株余，可以尽情晨地享受安静、农优美环境带来污的快乐。指小区在建筑入氧口的设置上，大也充分地考虑景相对建筑组合月成院落，以构抹建围合情境，哄合理的分流各问种流线，创造抄领域与归属感荡。侮消防设计上根徐据规范要求设朗置了消防通道纪，并考虑了回扯车场地，可满解足消防防火要废求。五、绿化系统业现代生活紧张现忙碌，大城市若的空气、噪音趣污染严重。人掏们在紧张忙碌区的同时和工余强休闲都需要一缸个清新、舒适村、接受大自然包的环境，以暂庆避都市的喧嚣旱、享受安静和科绿色。希1杆、绿化系统采个用集中与分散薄，点、线、面液相结合，平田面与立体相结晶合，形成独具肤特色的绿化环她境。限2幻、充分强调小填区内绿化庭院示与住宅入口处棍的绿地，精心梅构思、合理设跨计，形成小区忽环境主要风景坐点。3、绿化基调妥小区紧临城市秘交通主干道，萍为给该小区创树造出一个相对西安静、温馨的句环境，其总的广绿化原则应是呆四季如春、层浊次丰富、装饰著性、景观观赏轻性强。绿化以汇常绿为主基调皱，在树种选择挑上主要以常绿构树种为主，突脖出层次感，强抗调浓浓的绿意直，并适当点缀倍落叶树木，让泪人感受到景观仙的四季变化。规使居者开窗能申见绿，出门可规踏青。恢第五报章厨蹄花建筑方案一、建设设计骑本小区为多层求住宅、商居楼门。以现代建筑疮风格为主调，臭与周边建筑风冲格相适应，并棋具有自身的独啦立性。污建筑色彩以浅舞咖啡色为主调伪，配以灰白色衰，显示出成熟厨、稳重、温暖陵的住宅建筑特旷色，色彩的运叛用重在刻画住惕宅风格与形象争并演染临街门磨面的产业气氛司。赖重视建筑造型月和细部设计，皆强调建筑形态舱的视觉感受及糊其建筑本身的膏内涵。利用建敢筑材料的色彩乌，质感、纹理恨来丰富建筑的仿造型。疮建筑以简洁明圣快的体型为主声，辅以温馨、裙恬静的色彩，旁营造一种具亲刺切感、亲近感袄的居住环境，足建筑利用屋顶银楼梯间结合构超架，以简洁的周造型创造自身除的特色。各建萝筑平面布局合建理，功能分区猫明确，采光通行风良好。（详侨见附图）其中升各建筑的住宅想部分户型较多稍（二室二厅～逐四室二厅）各咱户型建筑面积翠跨度大挥（精100命m蜻2中/存户煮～南155荣m核2凡/妥户不等），适勇合居住户灵活王选用，相当一推部分住宅布置礼屋顶花园，美滑化了小区的景驼观。送建筑智能化：冰小区单元住宅比户门采用楼宇费对讲电子监控湾的保安系统，卫以及小区广播泄音韵背景系统饰，户内均设有减线电视、电话是和宽带网等智耽能化配电系统徐。二、结构设计拍小区地处邵阳嫂市区、属六度痛抗震设防区。搬多层结构主体驱设计使用年限去为醒5徐0免年，结构安全匪等级为二级。额小区商居楼采僻用底框砖混结蛮构，楼板部分扭采用现浇，其他余为预制空心着板；纯住宅均获采用砖混结构看，墙体采用烧像结粘土多孔砖丑。多层建筑基掘础拟采用浅基示础（条基或柱止基）。三、给水系统镜小区位于邵阳虫大道以北，供呈水由客村路接拒入。接入管径姿为迈DN20根0甜，小区室外供骑水管呈环状布缴置。建筑生活鸡给水采用城市狐市政管网直接杜供水。四、消防给水拉室外消火栓根骑据设计规范要真求间距不超备过陆120罢m盛设置，题同时根据本小寨区建筑物的分筐布特点和路网告布置状况，在首道路的重要交庭叉口处适当增茅设室外消火栓反。建筑室外消油防采用低压消袄防给水，室内陆消防采用临时屑高压给水系统沉。平时系统压和力由位于屋顶染的高位水箱维逝持，一旦发生秆火灾，启动消嗽防加压泵。五、排水系统津室外采用雨、携污分流制排水垒，排水均排至自邵州路下水道技，建筑室内采捕用污废合流制摔排水，经化粪聚池处理后纳入挤城市下水道。摸雨水采用外排蚀水系统，住宅决空调冷凝水设伶专用排水立管皮排至室外散水丛。六、供电设计1、负荷预测多根据小区规划饮，采用综合指运标法（居筒住确5KW烂/弱户，公宫建突70W/何m晋2择）预测各地块范用电负荷，并污用负荷密度比吴较法预测校验烟，取定小区用伴电负荷擦为据2080K袖W牢。牙2托、电源与配电沸网规划梳在中心地带设僻一处座岔10K响W邮开闭所，具体承位置由电力部活门确定。居住规区内字设猾2中座芦10K所V伐变配电所（其奸中一座掩是忧10芬K症Ｖ中心配电所芳，读10K姓V浸电源来自电力客部门设在附宾锦的开闭所）。罗开闭所恭及轮10K肯V弦变电所。电缆升沟一般布置在坚道路西、南侧供。谨10K烈V瘦及塌0.4膊K膜V摄电力线路均采预用电缆敷设修，党380V/2野20病V驴低压华线路采用放射务式供电方式，命每栋建筑单独烘引入。住宅和仍门面均采用一镇户一表单独计贿量。小区道路建照明电源由邻眠近变电所供电架。购七、防雷与接氏地系统挪小区内各建筑温物的防雷采用伞建筑物屋面敷勿设避雷带网做丛接闪器，经引细下线与接地体蜓连接，各建筑音还采取了防雷瓦电波侵入措施诊，接地体采用倡建筑物基础钢愿筋作接地体。求小区内的低压抄配电的接地保巡护系统采尖用差TN-C绍S廊制接地体同防危雷接地共用。效住宅卫生间设辅局部等电位联走接。八、弱电系统舌1傲、有线电视系日统叉有线电视线路欺引自城市有线蜜电视网，经小跌区放大，加载获分配至住宅、疼门面等。电视行电缆均采贪用展PV纱C犹管埋地敷设。交住宅每户慰设牵3怠～岛4刻个有线电视用圣户盒。另2咳、电话系统：比电话电缆教穿知PV扮C住埋地引至会所肤部交接箱，然眼后通过分支电伐缆埋地敷设至嫌各接线箱，住杂宅每户炮设贩3册～谣4误个电话出线盒扶。3、宽带网：孩网络光缆埋地抄引入，至会所城计算机中心，彻然后通过埋地态光缆敷设至各骡栋，栋内设交晶换机，栋内传匪输线路均采用殖超五额类铜芯线，住备宅每户熊设含3酬～野4香个计算机网络循插座。庄第六盈章载撒猎环境保护一、环境现状趴小区地处邵阳孕市居**缸开发区内，四圈周无工业污染爷企业，环境状皂况良好，大气韵环保质络量严IS康P跌符合国家标准纳二级跨，竹SO谷2傍含量指标符合倡国家标准三级武，城市区域环忘境噪吉声塔5慈6免分贝，烟尘覆鞋盖考为沙100峰%奴，小区绿化率条达践35熔%农以上。尾二、污染源情旅况养小区建成使用俱后，主要污染祥有住户的生活堆垃圾、粪便、确污水及厨房排尊出的油烟废气爆，车辆产生的扑噪声和废气等喜。三、治理措施境1腐、排水采用分溜流制，生活粪休便污水经化粪吐池处理，排入莫市政排水管道分。捕2羽、绿化：小区店内设多处绿化雾点和绿化带，捷保证小区内有怪一个良好的居绢住环境。险3祖、卫生治理：避小区设专业物虾业管理部门进忧行物业管理。植物业管理部门骗派清洁管理人树员收集小区的沸生活垃圾并及对时送至垃圾转卧运站，管理和均保养好小区内铲的日常卫生。齐第七部章农牧封投资估算和资禽金筹措一、投资估算懒1闭、投资估算依抚据：期（喷1辆）液“壶***落”岔住宅小区总平讨面方案图等技悼术资料。芽（拜2分）湖南省建设歼厅湘建价仗（舍200昆1争）课第忧7役2通号文颁发伐的秀200盏1按年《湖南省建乘筑工程概算定间额》，并按相侮应的有关取费匪文件进行取费辟计算。隙（求3竖）安装工程参馅照邵阳市近期胀完成类似工程蹦的经济指标估攻算。裳（童4恨）主要建筑材方料调介按邵阳磨市业200晨6竿年甲第汇1辞期材料价调整逢。号2萍、投资估算造榨价洋8448马.9肢万元（详见附途表）。二、资金筹措钢修建该小区，放主要从以下三暮个方面来筹措敲资金至1院、邵阳市奶**挽房地产有限公勒司自退筹妖300浮0食万元。量2灯、申请银行贷捎款言：般300停0找万元。宅3妹、预售楼款监：府2448杏.9腐万元（其中：阿门面预肥售毛10省%柄收阵入窝39概8共万元，住宅预泽售陡25坡%质收入外2050.9艘万元）。嫩“炒***服”舌小区投资估算总表饮序号灾项港汁目酸喇名畏她称叙建筑面积（剂m惩2友）爱估算造价（万稍元）难第一部羊分亚念主工程费用畜1谷多层住宅苗65062尸3578.4罗2遣商铺岔6500语478曲3淹会所俱350姑23伟4残大门诉320竖21壁5修垃圾中转站皆210草11即6减公厕茂220猫13鸭7撤变配电房飞85风4泼8肿小区附属配套吩工程渠45明9逗小区铁艺围墙在工程斯400慧8汗10加小区道路愿50烛11培小区室外给水绕及消防昼15波12饰小区室外排水旱13长13刑小区变配电、乒室外供电线路饶及路照傻86宵14麻小区绿化费迫48境15哭小区安全监控漂设置费宗25.5宗小计=SUM(ABOVE)幕73147=SUM(ABOVE)抛4418.9节第二部跳分明塑有工程其它费用专16蜂土地购置费类53.6闻亩遇2520念17帽建设单位管理退费粘81今18棒勘察设计咨费坦62麦19啄工程监理费辨55浓20告建房统一规费再353俗21般供水管网配套史费敢15桑22惰广告费雨80搜小计=SUM(ABOVE)戚3166设第三部暂分妹艰以预备费洋22拥基本预备费抓288出第四部俊分拘狼覆建设期贷款利份息裹576病总估算投资碑8448.9渠第八骑章辟略据工程建设进度螺计划漆200丙6浓年温5丝月完成可行性满研究报告并报凑告有关部门审熟批；密200饼5竞年动6香月完成小区详累细规划设计及挡小区初步设计逆并报有关部门用审批；泰200肺6镜年唯6剩月贼～婚7器月，完成小区锣三通一平和各备楼单体设计图确，产完成工程墙招标工作。塑200拼6渗年滥7俊月栏至价200府7省年岔5此月完成小区盖内选1故#目～墨14诞#彩楼竣工验收。探院内道路和给骆排水圾在纳200穷6嘴年覆9榆月开工刮，幼200跑6竭年眨1尿0间月完成。项绿化美化工作哪，侄在誉200脆7气年脂3炭月开工议，季4例月底完工。蓬第九尝章录杆狗工程招标窝1倦、把好勘察设紫计关，邀请三他空以上符合设另计资质的设计萍单位进行勘察筒设计方案招标帜，选择优秀方蓝案。越2信、按国家规定础公开进行施工圈招标。勤3储、按国家规定身邀请三家以上悲监理单位进行在监理招标，选四择价优、公平昨、诚信的监理渡单位对工程的轰质量、进度、稿造价进行监控编。贯4皮、工程的重要姿材料及设备进赴行公开招标采成购，选脖购忠“巷质优价冬廉剂”润的合格产品。养只有方方面面姜严格管理把关达，相互协调，朽才能保证整个某小区工程顺利遭付诸实施，建阅成一个高标准钩的、高尚的、恭和谐冷的晌“督***驳”撑住宅小区。枕第十林章屠怠他经济评价较一、财务效益去评价：蝶（一）项目开祖发总成本费希项目开发估算僚总成本为哲8448.9作万元。其中工首程费用注4418.9滚万元，土地购俯置陆费姻252锋0照万元，其它熟费午64义6怪万元，基本预浩备燃费帆28损8皮万元，建设期低贷款利刺息攀57黄6午万元。爸（二）售房预企测奔“剃***芽”辰集商业、居住汽和停车为一体誓的高尚住宅小渣区。目尚前郑窝在邵阳市具有从较大市场优势充和销售空间，让其理由如下：1、区位优势网邵阳市是湘中校最大商品集结材地，同时也是腊以黔、川、云碗、桂货物集散响中心，由于潭拆邵高速公路以锁及洛湛铁路的弹通车，邵阳市碎将会成为交通这枢纽和投资热剂点。获***皇位于邵阳大道壶与双拥路的交扰汇处，紧邻火诚车南站、汽车砍南站和上瑞高联速公路潭邵段彼出入口。区内尼道路纵横交错怠，四通八达，代交通十发便北捷。其处于邵抹阳新商业圈的音核心位置，因德独一无二的地在理位置和临街教一层为西南地称区最大的特色都商业钳街蛙—币—许盛世天下风情撒街，是广大经颤营户投资置业宝、居家生活的询黄金宝地。这参里将成为邵阳独商业最繁荣、诵交通最顺畅、瓶设施最齐全、默环境最优美、搭并最具有现代棕化气息的南大首门，为投资经锦商提供一个良逐好的经营场所忆，该地段房价狭升值潜力巨大尼。项目规划刚峡通过，就倍受吃广大经营户的灵青睐。2、居住优势哲***档是邵阳市目前母规模较大的多遍层住宅小区。音精品时尚住宅鼻，配以停车位满，解决了居住牙和停车不便矛搬盾，满足了广浅大高中档房主叙消费的需求。屡小区内花香、复流水、绿境，浮同时融入时尚咱雕塑、喷泉、稀经典建筑小品置，从而勾勒出鹊一幅浩瀚的西蛇南生活盛世画招卷。小区硬件单配套标准是目厘前邵阳市最好菜的，设有红外物线监控，联网椒直线报警系统魔，电子门锁，踩楼宇对讲系统浮，背景音乐及协广播系统等。型开发商邵阳市生**签房地产有限公勒司背将小“酿***树”侍委托给专业的塑物业管理公司浓进行管理，以蜂此来保障广大轮业主的最大利秀益。懒3原、住房销售不鲜成问题。渗市辖三区非农踩业人抖口团36644点3轮户，按人口自哈然增长率预计外每年增加无房垄户兄240允0缩户以上，国家没取消了福利分夜房，实行住房恳商品化，住房渠困难和无房户浴很多，并不断候增加；农村人狮口大量涌入城守市、住房的需脖求越来越大。鹿同时，市委、显市愈政府已经冻结议旧城区改造，呜为新城区迅速嫩拓展提供了广虹阔的空间。随友着人们经济收弹入的增加和生包活质量的提高桐，投资观念的推转变，面积宽彼敞、设计合理屡的住房是家庭蹄消费的首要目虏标，尤其有小玻车的一些高收烟入高消费的群香体，更是他们气首选住宅地。普住房消费信贷孩政策的实施。播在售房方式上暑，与银行合作歪采用按揭方式抓，为家庭买房荐提供了切实可猾行的保证。目截前邵阳市开发阔商品房闲置现军象很少见，住乖房销售市场需谅求旺盛。惑4瞧、销售价格具哭有一定竞争力迁目前市区物业础小区住房价格者为傻100势0想～桂130炼0欲元红/扩平方米，商铺辫价格度为祥500躺0森～烈800爆0豪元泥/己平方米。由闻于粗“白***革”陆位于邵阳大道缺与双拥路的交椒汇处，紧邻火友车南站、汽车避南站和上瑞高缘速公路潭邵段兰出入口。四通集八达，交通十哑分便捷，处于辟邵阳新商业圈贤的核心位置，遵又享受开发区胞的优惠政策，轰销售价格较其锦它地区住房价丙格具有一定竞仪争力。烂（三）销售收敌入达1融、参照市场行融情，结合项目境的运作方案和颗实际情况荡，歪“嘱***称”萌门面按市场价酬格方400眠0码～花680罗0熄元锤/沫平方米计算；垂住房价格参照屿目前开发区的揪行情，结合住绞房层次和付款糖方式，平均按梁价她格泉125估0益元凝/普m踪2歼计算；车位出狐售按保本价平灯均榴3.5虎万樱元窄/东个。能出售的伴门面面积为呀6500m狡2君，住宅面积为海61462m秩2岭，能出售的车项位制27皱5壤个。歌2妇、销售收入：也A辅、门面销售收润入：裕临邵阳大道门著面糠＝尸4500棒m剧2慈×680匆0断元章/陪m碰2仿＝滴306议0蹈（万元）草临人大路门面蔬＝桨1200夏m山2游×500冷0月元喊/勒m购2划＝仔60州0辉（万元）毕临客村路门面植＝班800献m暖2暴×400讲0汤元珍/泄m丝2迫＝酸32产0惧（万元）吃B写、住宅销售收吓入袍＝牙65065辞m遥2纺×125诊0浩元络/耕m减2沿＝补8间133.1(缴万元煌)希C杠、车位销售收羡入秒＝州27滨5籍个国×珍3.5盐万租元句/晃个＝蜡962.5挣（万元）丧销售总收入鸡＝扎130演75.6划万元偷（四）销售成宫本费用毯办公费、招待姜费、通讯费、传差旅费、办公姥场所费、人员亭工资、广告费锅、财务费等估叶算役27倡0江万元。甜（五）商住房越出售税费斥根据国家有关渠规定，出售