年成都某别墅策划案

前言别墅市场的升温及***休闲产业的兴起为成都楼市注入了一股活力。本案位于青城后山深处，以独立别墅、联排别墅为主体，挟***自然美景，拥有800亩至千余亩广阔天地。以此为基础，本案必将成为最受关注的楼盘之一。作为专业的营销代理公司，能有幸参与这一成都房产史上的重大个案，我们感到如履薄冰，责任重大。下文将从市场分析、项目分析、投资回报分析、策划销售方面提出我们的观点，供贵公司参考。在此，谨对世宇公司给予这样的机会表示由衷的感谢！A房产策划销售有限公司2002/2/7别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。——引自（现代汉语词典）目录前言市场分析大市场环境成都别墅及小型住宅市场特性***区域市场特性产品分析本项目概况本项目关键制胜点本项目优劣势分析投资回报分析建筑成本销售成本市场价格预测投资回报计算策划销售集本项目策划重哗点璃销售准备工作创重点推盘时机造势运动市场分析大市场环境1、利多因素撇政府坚持以扩膊大内需牵动经茎济，采取各种沃措施鼓励消费弃者购房、购车苦，并且伴随基腊建的规模化发蓝展，一轮又一社轮的富有阶层土将源源不断地怪产生。袍b秆、美国震自杯9没.11宽事件后，经济受复苏可望于今初年土3找月份开始，这完有利于全球经绵济稳定，鼓舞赞消费信心。利少因素摸WT瞒O哄的加入反而在停近期造成消费摇真空，持币人紫群增多，购房它、购车等观望跨心态严重，近良期房市低迷直砍接体现出这一伙点。催股市动荡，虽洒然有转好迹象羞，但股民信心灵不足，广大市善民也感到了经虾济不稳定所带精来的风险。鲁成都别墅及小缺型住宅市场特免性校二环路以内小为型住宅项以浣花风景区毯为代表的市中盾心小型住宅，字体现出黄金位石置的全部优势穿，充“沾稀见有忠”梅往往是这些楼脏盘宣传广告语恋中常见的一个研词，它正确反都映了这辞批休处楼盘的所有内专涵。但除此之扁外，这类住宅沿的别墅特征非畜常牵强。皆二环路与三环叛路之间的小型况住宅铃锦绣花园、锦赛官新城、中华存园等等，宣扬缎高贵的生活品张质，利用地理兔位置特点把外彼国别墅豪华生辱活与内地居家绞现实生活巧妙随结合，满足超消络轻费者一种折中涛的高品质居家罪生活梦想。不讯足之处在于，裙它们依然不能骑宁捷甚随静致远，过于尸喧嚣，并且容央积率偏高。啦成都近郊的小扫型住宅驾从特***钉、龙泉、文家砍场到华阳，小询型住宅都拥有淋一定的市场，坛它们宣扬的最宪大卖点是环境板，只有好的环挣境才能实现真兰正的豪华别墅垒生活方式。但戒到目前为止，却该类型住宅还醉被人定义为休渠闲产业，市场留极不稳定。而泪且这类住宅环吐境的人工痕迹茎仍显太重。如绢青城白鹭洲的邀人工湖，青城氏高尔夫山庄的艰人造高尔夫球蔽场。其中较成翁功抹的欺“俯芙蓉古察城朋”咽，以成都本土核休闲文化为基确础，精心打造暖老四合院居家棒方式，获得了扬大众的青睐。耳即便如此，它劣的过多的人造义景观和大杂烩勇式的排布与高马级住宅的风范再相去甚远，更约谈不上豪华享惹受。与本案的孩国际性、豪华桨性、实用性、济珍藏性不可并猎论。退***允区域市场特性客户群体米企事业机关单坑位灰色收入人树群中产阶级暴企业、公司等叫单位自用小文化、艺术、孝体育圈人士产品特点羡别墅与联排、斧公寓相结合，科套型从竟60督m志2码—丢300伟m轰2疾丰富多彩主推环境优势莲强调休闲生活烘方式的重要性征在宣传中把渡太假与投资结合哲均居于泰***帅脚下，借势发唉挥有近山楼台翠之优势说3垮、青城白鹭洲色，中国青城，巷高尔夫山庄比进较星占监僻父地劈43悄0常亩娇单价（青元养/链m膛2福）爹物管（陡元微/叛m懂2侵）伍付款方式理公强己拖寓懒60~杀106胞m2乓160景0剥—仔1800啊1处七损成掩2戏0树年叼联体别墅材130~共160毙m三2富2600厨1.2眉独立别墅捡360~奏400捆m言2流270蚀0誉—唐3100士1.2青城白鹭洲中国青城酸占幼友前地预80染0糊余亩摇单价（裳元烤/会m杨2蛾）费物管（赔元妹/夜m番2贤）屯付款方式巴公冲禾比寓车3度0诱—致70杜m朽2酒196能0柳元蔬/畜m意2员1.需5残元式/衣m标2肃七脑成邪2弱0籍年投联体别墅息18艘0包—找200衣m称2队未鼓封薯定辈独立别墅条20纤0鸣—机380慢m鹿2验未郊颠寸定高尔夫山庄教占足赛伞地椒40奶0央余亩依单价（稀元修/需m须2们）幸物管（描元量/焦m枪2竭）钩付款方式昏公府跑医寓贪三期暂未定最未愈辈前定步2拴—突3云元宽/夺m放2汤8狡成罩3定0毅年转独立别墅导20耕7舞—良398迈m轮2使7政0墙—粉20势0蚂万胀/元幢棕注：装修为全债清水项目分析本项目概况炎位于距罗***铃山门涝约碌1缝0唉分钟车程的青皂城外山（后山而）上，住宅部越份占悦地阿80品0姜亩，另有数百雀亩天然公园相恐依错。隶80浩0射亩分训为质3资个焰区域鸽，今60昼0米亩一块，建造封豪华型别墅，脱每钻2-敏3肌亩为一幢，容兴积率不到遗0.2羞，售价鱼约巾80-9晋0疗万每幢；另两电块分音别响10植0棒亩左右，建造愚联排住宅和独燕立别墅，面授积暖90辫-170m防2闭，容积率忧0.25屠左右，售弊价羽1巾5籍万悄—挪3污5培万每套。树怕汉小区自然条件此得天独厚，不槽仅植物茂盛，吸而且依山傍水锻，拥有真正豪存宅的基本特征著，由于山地落屋差，建筑错落是有致，更适合换于享受田园自捐然美景，把别格墅的特征发挥减到极致。优二、本项目关爱键制胜点筒真正意义上的亚别墅生活厦世界上有名的偷豪宅大都驴依山傍水说，自成一格，居而且刻意与其牛它周边住宅保协持一定距离，概拥有脸相对孤立轧的淘“选隐礼”佩和置绝对自然庸的弯“做美专”过的特征。而在该成都平原，要量想实现真正意差义上的别墅生蛇活，可以说完这全不可能。成当都现有的所谓魂别墅，无论冠友以什么样的名般称，无论费多唱大力量去装修竹，其实都只能盈让住户过一种狐折中式的别墅亡生活。因为先不天自然环境的泡不足是它们的絮最大弱点；加旦上吝啬的幢间午距，毫无私密依性可言；而平器地上一幢幢呆亩板的排布更是志让人无法忍受石。这样的别墅齐可谓有形无神旁，让人失望。恶即便是现在名***殊脚下新开发的窗几个别墅项目引，也大量依赖零人工雕凿（如蛇建造人工湖）卵来弥补外环境骡的缺陷。恋而本项目大胆卧选址擦***云后匠山守—妇—戴距成都市区最闪近的培世界级名胜风沃景区上，以全新的概君念打造前所未送有的山区别墅岛，为渴望过豪机华居家生活的恳人们找到一个匀完美的归宿。青由于地处疮***行山上，山水美大景自然天成，鄙将人工痕迹降邮至最低限度；矩数千亩甚至数山万亩的原始森铺林就在别墅周府围，无穷无尽痒地为你送上纯衔新空气；山与策水相环绕，没滤有污染，没有绳噪音，更没有避恼人的灰尘；旦而山地起起伏筐伏，一幢幢豪滔华别墅散落其障间，既相互辉消映又相对孤立洁，更不用提幢奶间距和别墅的泰窗前视线拐，虏2属—蓝3驾亩一费幢尝—帖—毒简直称得上完抱美。至于夏季耗，本项目堪称贡避暑胜地，它软的绝对优势和甜价值通过下表则罗列几个区域辞的温度指标，疑可尽显本色：垒区迟鹊语域顶成都市区讨华诉意阳棉都江堰市区厨***慨下矩***湾上匆本项目傲6喂—往8肆月迟平均气温荐35遥℃句34秀℃艘32树℃碑26毙℃需20油℃孕2门0等℃轿因此，纵观现盲有的成都休闲表小型住宅，无咽论是卖得火爆监的芙蓉古城，牧还是以豪华打肃造的领袖别墅淡等等，都不能灭与本项目相提脏并论。本项目笛的环境特点和狱适合别墅身份扇的地域特点绝药对是独一无二知的。束独特的环境结晕合大师级的建坝筑设计暖巧妇难为无米笑之炊，在川西孙平原，许多别惕墅项目并非不候懂得追求完美亚的建筑艺术，积然而平坦的地敢势和周边环境教的纷乱，令许姻多设计师都无恒可奈何，最终煮归于平庸。置但本项目得天锡独厚的环境与印非常适合建筑念别墅的地形，文令设计师们兴袭奋不已，因为堆这样的地方才旦能设计出理想赌的别墅。而设拒计师们根据裂这派80器0钱亩中格各处地势与景逼观的不同，又纪将环境融入别黄墅的风格中，疲每幢别墅都不遣尽相同但又具朝备统一格调，奸目的是使之与俭周边环境产生踢和谐的共鸣，举令山水、植物浙、生命、建筑示融为一体。这蛛一份天赐与智佳慧结合的精美浊是成都现有其伴它别墅所无法殃相比的。粱聆赏绿荫，不垦离红尘的智慧再之举脉本项目距离哄***泡山门卡仅瞧1窗0秀分钟车程，距昆都江堰市旋区其2烟0拍分钟车程，成倡都市蓄区乔6紧0贩分钟车程。这矛样的距离恰恰牢是豪华住宅所猎适合的距离匀。它既有效避绣免了都市的喧丧嚣，同时又能剖享受都市带来夏的一切方便。向羊西线黄金旅渴游通道的开劈蝇让交通变得极蜘为通畅，山上纠的配套如天然锐气、自来水等期一步到位，社述区完美的公共狂配套更令客户这得到有效的保予障。因为规模班庞大，医疗、剃日常购物、健晓身、餐饮、康趟乐等服务体系蕉都能持续完善茅的发展。桂所以，在亲近跳大自然的同时附，也能享受到耐一切应有的方谱便。你普通别墅极易研过时，而本项过目能世袭相传待在群山环抱之江中，上千亩的见社区气势如虹厉，足以令人惊急叹，何况本项动目所在地是受件世界遗产保护互的名胜景区福***监，更何况还是梢在背***椅山上。由于受盯政府严格控制穗，山上的规模近在社区绝无仅永有，以后也兆难以再版碰，在这样的地杏方占据一席之饺地，具有相当交高的鹰典藏价值被，就像地中海匪某些小岛上的径别墅一样，是思许多西方名流场竞相争夺的地女方，更像欧洲浩的一些著名城建堡，显赫的贵障族将之永世相潜传，引以为荣似。而本项目虽哈然是第一次推浮出这样的理念投，但却具备间世袭的基础声，因为具有国违际知名度的缸***沈本身就是价值笼的体现。匪高价值的生活赴体现，低价值截的付出滥以查250葛0福元估/刮m2择的价格成全豪源华居家生活的辟理想绝不是天获方夜谭。本项强目高超的成本锐控制将实现成储都地区别墅类番罕见的甲性价比层。而且，项目辉中啊180预0锈元胳/竿m2碗的联排别墅也忠是无懈可击，摩这样的价位无瞧论是惜***腔下的别墅，还坏是华阳的别墅俗都无法做到。受因此，旱超凡的品质之课下以实惠到极踢限的价格支撑负是本项目致胜计的一大关键。矿然而价格实惠秀并不代表品质期低下，这也是洋本项目区别于岔其它的最大特喇点。也正因如统此，作为可以观留传的一件产剂业，本项目更交具有保值增值挖的潜力，令购沉房者信心大增失。疫三、本项目优电劣势分析优势位置独特佛位于昆***翠山上，而其它炼项目大都位于住山脚。规模庞大厘80行0功亩住宅之外，析还有数百亩公手园，自成一体址，气势不凡，歪相对配套更易宣完整。产品形态高级仅全部小型住宅耐，象征纯正的朵高尚社区生活蒙方式。人工痕迹少较相比其它楼盘赔而言，本项目府的自然条件优蓄越，所以不需列人工造湖等，虏而是美景天成赞，。性价比高柴由于开发商实泳力，将使产品框在不降低品质予的前提下，获够得较低价格，径压段倒同区域所有奉楼盘。环境怡人慧山上的自然环瑞境肯定优于山灭脚，而怕0.2泛的容积率更是诵锦上添花序硬件配套不惜牌成本愧天然气引入住园宅，配备几百锋亩的公园等设顾施可让客户折明服。碑服务管理有保麻障碰家撒诱由于社区规模响庞大，物管体廊系更趋于完善垮，生活、交通叨、餐饮等将有脉充分保障劣势距离较远廊由于客户观念任，山脚下楼盘喜令客户产生较币方便的心理，转因而抵消本案领的部份优势。较为孤立色人以群居，本倘案处于新开辟盼区域，周边环管境有特提升且柄略显人气不旺年。句目前道路环境拼不成熟葵尽管将来的路可况不成问题，延但在开盘期间务可能成为不利笔因素。过***山门剖有客户把睛***脏正门处作为最晋远心理距离，随而且将之视为绑***翅文化势力范围返的最佳位置。投资回报分析建筑成本膜建筑面积初缓算射主占地（亩）可容积率桶建筑面积讯豪华别墅区圣600顶0.18良72宅000乌独立别墅区吴90国0.25药15000成联排别墅区猎110野0.4僚29000洲共计饥800阁0.22道116000各项费用标准非土地费：说4.5颂万啊/氏亩些建安费政：徒110扛0凶元粱/追m2然配套费翼：幻20萝0皮元图/担2项目总费用亩土地费：京4.5自×800=3畏60拥0浆万洪建安费他：快1100迈×11600研0=1276础0全万梁配套费滥：垦200尸×11600届0=232魔0铁万否共计然：乓飘加1868阶0奶万销售成本广告费智报纸广告寨：轻40忽0步万都电视广告贿：址10景0酒万境印刷品问：肝2李0项万嘉户外看板洒：道4叠0挎万助3伪D尘动画鸟：凳1拖0渐万巾样板间美：违10珍0银万现场包装瓣售楼处如：鼻6升0载万变道具如模型等康：政2咱0好万促销活动胳会展类青：挽3骗0饱万扣赠品促销巡：婚10她0珠万某造势活动弊；复2蔑0拿万兄销售管理泡：瓶30践0牧万读内部管理织：欠10底0敬万距共计垫：银130利0杆万仙市场价格预测软（保守评估）肯各类型房屋市冲场销售价继豪华别墅贸：球250洽0童元差/乎m膜2颂独立别墅惯：巾200扁0润元命/炕m才2当联排别墅蜓：耀180笋0烟元互/惰m炊2总价价值计算搂豪华别墅俗：奉2500钩×72000纳=1800盲0浙万燕独立别墅屡：味2000镰×15000早=300率0洋万匀联排别墅兼：饲1800包×29000捐=522馅0司万傍共箭计吵:2622控0个万投资回报计算夺税前利庄润彼=启市场销售总膏价鹿—逆建筑成引本狠—陈销售成本律=购26220-专18680-秆1300闹=歌624疏0狸万策划销售底本项目策划重弓点驼独一无二的山椒间别墅泻除本项目外，坛中国青城，青虹城白鹭州等项伶目均处于山脚异，它们往往采段用大量人工手首段来弥补自然允环境的不足，银而山上的别墅站则大不相同，瓜除了自然环境朱远远超过山脚唤，更因世界遗将产保护所带来北的限制开发令忌本案显出罕有脸的稀贵特性。允可世代相传的以经典物业抬正是因为投***草的不可再生资屠源以及闻名世棕界的国际性，睛令山上的物业冈具备与班***极同等特有的价沙值潜力，好比斥世界名胜奥地纪利萨尔斯堡的己山间别墅，永腰远是上流社会盗苦苦追寻的典既藏尤物，谁能呢世代拥有，谁赠的家族便拥有掌世代显赫的荣牵耀。汽彰显价值的高此级居住形态葵2-总3嫩亩才建造一幢窑别墅，上千亩资的范围内容积拔率低至柜0.2影以下，有清溪覆流淌，数百亩晚公园专为你而物设季…驱…督这一切都只为顺了改变你以往纱的居家观念，屈实现你真正的洲豪宅居家梦。死意想不到的超梨级性价比文在想象中，上陡述的物业可能每是个天价，然交而它却比其它弊的减“字折中绪型衔”趴别墅还要便宜拉，千万不用怀咸疑，因为这是篇一个创举，无阔论过去还是将妹来，这样的创退举都将难以模躲仿。碎超级规模带来勾百分百的保障嚼80辫0盲亩的居住用地下外加数百亩的笑社区公园，数垮百户有实力的赚尊贵业主筝长期守望。这互样的物业足以苏吸引世界上最袋好的物业管理劳公司。而且，库大型的会所，评完善的医疗体胀系，购物中心愧，并得到良性料循环地持续发真展。济美景天成非人哗工能及喉都市别墅其实撑就不能算真正益的别墅，再多韵打造的人造景缴观也只是对大注自然的模仿！轨同定***志一样不可再生厌世界上只有一份座丹***选，而山上的人厌工开发只会越蔑来越受限制，趴好在你今天可遥以选择这里，羽也许只有这一乳次机会。渠让平地上住久毫了的人们走进既山间豪宅生活岔如果从你现在棒住的别墅看出榨去只能看到邻台家的别墅，那惊么，这里可以惰重拾别墅的真缝正意义。山间拾别墅，大开眼用界的地方。埋不同的温度说姥明不同的价值挥夏天把成都市管，都江堰市区道，嫂***莲脚下和这答里订——秋***挠上的温度表对许比一下，那么寄，选择去哪儿眠避暑，决定起相来将毫不费力亮。蛮1斩0怨、只有居山水咳才能真正亲山叛水盖没有居在山中巷，没有真正的微河流穿越，如袍何谈及亲山水赔？直面山水，遮才显本案真面碍目。俗1写1匀、现在不贵的讯典藏品酸它是可能有时科不住，但都必疲须时刻占有的假典藏品。购买蓄有价值的珍品粗，就是一次成活功的投资，尽柏管有时把它锁靠起来，但却私拢毫不影响随时烧欣赏它的乐趣皮，更不会贬低昂了它的价值。懒1秘2困、零公摊一定自能实现紫本案决不会多犁卖你所占据的唐空间以外的任著何东西拴，驻0炎公摊解除一切恋多余的顾虑，却在这里一定能昏得以实现！坊1武3蕉、距离的解决挡之英道茫——张shuttl崭ebus稳从成都到乐***哑，装6售0隆公里愤的距离和一个凉小时的车程本鬼身并不算什么简。因为它们刚封好给你一方新芽鲜的净土，复宁杂的是如何安卸排交通。但在搂这里，社区专槽用扒shuttl卸ebus缺（穿梭巴士）妄为你解决一切痕问题。祥1围4验、让孩子的假稿期比别人更特恳别一些唉当别的孩子放祖假时只能去游阵乐场一类的地昏方时，你的孩泪子却被大自然挂的恩赐所包围脾着！狸1掀5伏、孝敬父母的滨最佳方侄式织—弯—骡常回家看看孝如果你的父母昨就住在你要去借度假的地方，租你是不是有更检多的机会和年牵迈的他们住在节一起呢？关心忧他们，给他们羡健康，让他们戏得到更多的欣砖慰，就在枕***撕的真别墅中！县1敲6抖、为了健康，幻做一个森林守诉望者。绒没有健康如何弃享受自己的成廉功果实？为了匹自己和家人的符健康，请住在叮这里，每天清杯晨的第一口呼亚吸都是最甜的郑。沫二、销售准备耳工作重点课1街、贫现场道路状况耍①辈设立路牌指引保②英增添彩旗与道澡具迫2房、胃市内售楼处挡集中一处参观抚销售点，另设荒南门接待处和兼市内商场参观肤柜台。主要接节待处应具备模获型等完整的促董销道具，其它铲以形象提升和醒导购为目的，密可简化。盈3隐、悄交通工具安排说选择适当的带纱看路线并由购终房班车接送客息户到现场参观榆，可定时接送识。4、广告现所有的开谎盘掠3横个月内，广告晴须在正式开盘纵前完成设计制予作，保证开盘慧后广告的连续凑性，系统性。5、人员培训侧掌握精彩说辞专、树立强势的就信心是销售培药训的重点，必鸽须于首次亮相馆前准备充分。荐6漏、和价格、付款及罗促销方式伤近期内