年济南某写字楼项目市场定位报告

***大厦市场定位报告一、定位分析（一）、项目特性分析本案土地成本高的现实决定了项目必须走高端产品之路，以争取高价位。在设计实施上把握：超前的设计理念+完善的配套设施+人性化的配套服务+先进的配套功能+概念炒作。（二）、济南商务办公、写字楼市场总体情况２００４年写字楼项目少、品种较单一。统计数据显示，２００４年１～１０月份，办公楼投资仅为１．７亿元，同比下降４６．９％；而２００３年济南办公楼共完成投资５．４亿元，同比下降１１．５％，近两年的写字楼的投资都是呈现下降趋势。投资的减少导致了项目的减少。而从项目上看，２００４年度１－－１０月份几乎没有新项目出现，而在近期才有特区数码港和普利海辰大厦等新项目面市。1、类比个案楼盘情况偶欣城南市劲33生东环国际广场晶明珠国际商务景港塘位哥肯翠置记文化东锐路弦5求1遭号。跌2剩环东路待济南火车站附侍近偷物业型态酿公寓秤，件1纵、么2州层为沿街商铺呈。搬写字楼；套房拾酒店；公寓；划写字楼。紫总建筑面积艺1.扰8害万平方米锁1放5明万平方米久9鹰万多平方米叮楼虑疗层菠筝数懂地下一层，地仙上台1述6柱层。生主蛾楼州2魄座扒3挡3考层；侧界楼估2队座德3闭0皮层。勒高度达咏18链8下米崇，地带上刻4夫0估，地未下光3坛层支工程进度阔主体框架完工竿；禽0填5豪年配8躺月交房。垦基本完工瞎；晓0善5低年木2鼠月交房。蝶内部装修阶段束；贼0漫5然年巧4着月交付使用。去户型、面积欣3司5兵、唐4袋5表、她8子0故平方米。悦15丽8键、汗20妈1欠、菌24穴4坝、狡28洗4饼、杜34佳8恩平方米。着公寓为役：谎13抄7肆、扔165寄内部有实体墙洲分割肃装修情况酒实木地板、乳蔑胶漆墙面、卫匠生间瓷砖到顶意。逃初装修董简装修忙配套设施止分户式中央空斜调；停车位；严独立及公共卫劫生间筹；榴2脂部电梯。穿豪华星级商务辜套房；空中商埋务俱乐部矮；炉61像8而平米星级大堂箱；日式沙艺园阁林；空中游泳挤池；空中花园堂。晓六部电梯、地艳下停车场、桌国际会议中心盲、国际商务中倍心、星级酒店程商务设施、空俱中花园扑、效4强8律层孟设直升机停机碰坪等吵。肠售捐想蔽价傍560态0艰元凡/籍平方米卷580葡0淋元驱/饶平方米截公寓价格估为讯670页0耕、夕730也0酬两种琴业主请况优投资者。信息旷咨询；网络；本设计；广告等扫小型公司。缘目前进驻东环陈国际广场的企性业三百多家，摔企业总部三十造多个。

坑知名企业或对岸企业形象要求稻较高的公司；哲其积焰五他袖上房率为禁：闪74异%境；按揭贷氏款塞80奴%喜；住宅性质。研按揭贷游款缺80掌%祸。商业性质。（二）、济南房商务写字楼发展趋势写字楼的投资呈现下降趋势。小户型开始受到市场青睐以城市33为典型具有亦商亦住多功能商务型公寓开始走红以国华经典为代表配套设施的齐全性、商务办公的数字化与智能化日益完善东环国际广场一批按商务写字楼功能，而具有住宅楼的性质的楼盘亮相以城市33、鸿苑*世纪开苑为代表哪6滥、老城区低迷趣东部崛起服市场上的商务谈办公项目主要蛋集中在东部，纪如东环国际广框场、创展中心批、环保科技园责国际商务中心底、城市３３等壁项目，新推出谊的特区数码港旁和普利海辰大地厦也处于历山愤路以东。途行善值得一提的二皇环东路和山大异路近几年的发温展：自２００喉２年后嘉恒商捉务大厦、发展些大厦、东方丽川景、东环国际蒜广场、三箭数屠码大厦、历下漏大厦、山航大骤厦等建设以来蛮，二环东路的统商务气氛渐浓漂；而山大路区冲域的写字楼也约在济南的写字错楼市场上占居累了半壁江山，宴吸引了高科技抱、服务业、信昂息咨询业等新利兴公司。舌（三）柳、泽SWO芽T摄分析1、优势奖A饮、本案目前并么未开工，有足绒够时间调查济易南市场，根据舌市场需求来定著位产品、配套禁功能。狱B舟、本案所处区影域为济南传统胆的政务中心、绝金融中心，省逮市重要政府机鄙关，相关政府冈部门多家银行伍驻山东总部云烂集，与政府、逮金融机构关联没密切的行业及正人群，喜欢在光本区域办公或跨居住。画C务、作为老城区陡，经过多年的畅发展周边配套董设施齐全。垄D率、作为政府部肃门、金融机构换和军区驻地的假聚集地，治安僻状况良2、劣势尝A虹、本案土地成遵本较高。朵B施、先进超前的殃物业形态必将京带来物业管理脑费的提高与公蚕摊面积的增大蚂。尚C狡、酒店式公寓芬在济南尚无先带例，市场的认启可程度还无发吊准确衡量。艳D域、作为本案的统第一交通干注道昼—拳—捕经七路时有拥丢堵现象发生，娃与本案相邻接熄的南上山街街聚面狭窄，基本千不具有通车功于能；另外济南质中西部传统商庆务办公区域交梅通拥堵等现象妇日益严重，降橡低了办公效率缘，这使一部分是公司已开始迁辩出。饥E幻、近年来济南脑东部新城的发或展加快，带动拳了商务办公向卸东转移，济南召公司选择迁向膏中部或守东部办公渐成饲趋势。3、机会尾A角、项目临近济团南市政府及省硬机关，对于与捏政府关联度较头高的机关企事清业单位（包括特各地市驻济办普事处等）具有愚吸引力；啊B牧、酒店式公寓蔽尚属市场空白柱，但大量的商袋务往来以产生垒了对此产品较蚁大的市场需求丛。酸C忘、投资市场对根行政公寓等投暂资回报率高的道房地产投资产扇品比较青睐，仆这也给本项目混提供了市场机侵会。4、威胁缠A演、梁２００５年的愉写字楼将市场欠供应有望放量圈，超过２００愧４。址据息狸，模几条干线如经竖十路、经七路舍和经一路两侧快的将会有近１住０个项目启动绿，出现干线商布务。另根据济耐南市经济工作治会议消息，明缩年城市建设总写投资将不低于片２６０亿元。形B孔、近几年济南坦写字楼市场已朴出现供大于求商的局面，多数亩写字楼销售不换佳，市场不容润乐观。虏C绢、大量商住楼浙（以城宣市顷3砖3志、明珠国际、春国华经典等为槽代表）推向市涂场，这种即可释办公又可居住乔，分去了本项循目一定市场份灌额。始D轨、项目总体量踏较大，其市场薯容量有限。详E旅、央行出台的私商住楼及写字巩楼最高训6温成缓1候0倘年按揭贷款的立限制性政策，搁这对大面积、灰高价位商住楼闯市场将产生极眯大冲击；涉但对于剧小抽面积巷、低总价的侨产品虽有影响葱但懒影响较小。二、产品定位童（一）、业态策定位津本案拟定位物燃业形态：酒店侨式公寓、写字执间、沿街营业酸房、地下一层扒招商空间。洒酒店式公寓：错酒店式服务公舟寓的概念始于剧１９９４年，诉意阵为浊“鸡酒店式的服务醋，公寓式的管兆理千”便，最早源于欧袭洲，是当时旅嫂游区内租给游园客，供其临时属休息的物业，幅由专门管理公颗司进行统一上猪门管理，既有咏酒店的性质又草相当于个人层的超“横临时住爷宅峡”信。这些物业就既成了酒店式公温寓的雏形。序枪辅在我国酒店式紧公寓最早出现拆在深圳，后来圆又出现在上海陆、北京等地。律（二）、功能带定位居住办公忘休闲娱乐、美酸容美体、健身结2三4栽小时商务功能享电梯间垒等值2炼4从小时开放，设削有小型商务会显所；大型商务搁论坛空间；商息务接待室。餐饮巴快餐、团体商械商务预定餐、齐各色风味餐、胡西餐。亚健康治疗萍中心提供亚健闪康方面的咨询息、预防及简单隐调养。商务配套服务像行政公寓、酒棵店式公寓提供侮类同与五星级忙酒店式服务阿、卫2送4取小时保安防护兆。三5A堤级智能化系统具体内容：赠（菜1刷）执、津天楼宇管理总集鼻成系统。声（接2谦）杨、疼程楼宇设备自动蒜化系统默包括中央空调桃自动控制，给押排水控制，公突共照明自动控星制，电梯监控歼，高低压电路皮监控，自动抄劫表。单（童3握）番、显香综合保安、防谢范自动控制系赌统迁包括数码电视旦监控，防盗报桶警，可视门禁活和电子巡更，侄停车场自动管瑞理，一卡通管撒理。傅（桥4虚）借、续伏微区域移动通职讯系统卖有效消除通讯辟盲区，改善提光高移动通讯质秆量。瓣（姜5桃）南、旨颤中央计算机管正理系统。驳（上6态）泉、仍渡办公自动化系嫌统和通信自动从化系统徒主要包括通讯诵系统和语音通不信号系统两大孝部分。删（平7请）膛、骗仓综合布线系统宏包括设备区系霸统，干线子系邮统，水平布线拴系统，工作区塔子系统。他（欣8额）歼、奥俭有线电视接收资系统。茄（去9术）抵、西步多功能会议系某统压包括全数据扫化描大屏幕投影谜系统，彩色视倒频显示台据，柳A担V忘多媒体会、电揪话业务系统，绪两点终端设备助。申（妨1屯0旺）脂、劳骂消防报警自动槽化系统竟包括火灾自动抛报警，紧急广五播，自动喷水狼灭火控制，自满动防、排烟、愚消防联动控制盼，惰性气体自旦动灭火，有害汁气体探测报警叹。瓶（猪1宰1栋）蚀、通信系统猪采用全进口带锡智能模块接口代设备和高智能繁系统综合管理搭模式。宏（董1租2孝）尘、自动抄表系党统沟冷水、热水、游中水、电自动骨抄表。圣（卷1及3映）菜、独液晶颗大屏幕显示系洲统醉实时播报新闻吹、宪股市分析、校财经、天气等寄综合信息远（三）、总体湾建筑特征建筑风格育建筑风格要突扁显张扬之气，蒙本案的建筑风桂格为时下较为玉时尚大气的欧渔陆风格朴，欧建筑设计捆群楼共起两个临楼座，分别为惭写字楼与酒店窝式公寓楼，两佛个楼座共用一尖个群楼。建筑规模死雾建筑面积平为同6浙万平方米，其枕中酒店式公寓显约藏3寄万平方米，写混字葱间豪3丧万平方米；地首下节2桨层约兔为纷500滨0痕平方米；地下摧车库克为鼠400盲0棒平方米（可容振纳车问辆眉30榜0编停泊）。总体布局萝行政公寓、酒焦店式公寓各占泉一个楼座；沿旋街营业房（群右楼底层沿街部塔分）、群楼地丢下一层为招商屋空间（主楼与捷群楼下越苦500滑0滤平方米树）。群楼程为方4乳层；群楼地扔下鞭2谈层为设备存放塞空间，地上一笛层为招商空间钓；主群楼外地望下空间建地下饭车库。册（四）、配套善设施帅附：部分配套豪设施详解A、地下车库懂借助现代交通蜂流线组织手法踩，在城市核心栏将建筑群自身旦与周边城市环膛境融为一体。钟设在纬一路和致南上山街上的济车辆出入口，壤将车辆科学分席流，以减少对他城市主干道经女七路的干扰；势分开设置的车浆辆出入口磁，属劣车辆进入停车回场后，人员可塌通过酒店后门灿进入大厅。市B悄、智能化电梯累建议设蓄立轧4楚部智能电梯。菠酒店式公寓护层尸2剖部，业主焦凭江I精C棒卡进入所属楼呆层，其他楼层客业主不能进入盘其中。行政公赛寓楼层祖为床2警部，其智能化喉程度相对酒店谁式公寓，外来暴人员可以自由曲进入楼层，但林在楼层入口设防智锅能赵I钟C询卡及智能门铃耍系统，内部人块员聚凭率I锅C傻卡进入，外来难客户可以按铃裳呼叫所要拜访揉的房间，得到闸允许后又内部喇人员操纵智能纳系统打开楼层翻控制门。花C域、露天游泳池拦露天游泳池设吃在群楼顶部，狠为保障游泳池鹅的私秘性、安醉全性，在顶部凶做上凸弧型玻谣璃，游泳池内咱可以充分采光柳，并看到外部选风景，外部不束可看到内部场舟景。D、空中花园题空中花园设在燃群楼顶部，两严楼座之间，上托置真实花木、帽假山、喷泉流胜水等景观。绞（五）、配套奔服务烘（六）、酒店牛式公寓及写字磨间的规划及定蝴位投1眨、户型面积规敬划汽（何1枪）、酒店式公皮寓坚建筑面积响：火3仍5就—逝6穗5围平方米阶户型：内部无辅实体墙面。规上房率：控制剥在通70耳%羡左右。捎（该2胆）、写字间属建筑面积阶：守15肝0丝—贩30障0甩平方米皱。个户型：实体墙描简单分割。报上房率：控制陡在笔70瘦%徐左右。2、空间布局辣（枕1滩）、行政公寓畜在空间布局上梨只是简单分割侮出办公区与居多住区，业主可且根据自己喜好篮自由风格。罗（填2朴）、酒店式公贩寓熟A研、大型落地窗雕方面址大型落地窗建近议做成外突弧占型形状（仅限杠公寓楼层），幅房间凸出部分扶做成弧型沙发强，即美观实用疾又可以节省面妙积。大型玻璃雾要使用坚固型锤材料，在下部舍约伪一米眼高部位做护栏客，以加强安全蜓性。B、橱柜方面谎作为小户型公假寓，橱柜无疑讽会分去很大一桌部分空间，怎柏样才能达到即适能保证使用效挑果又节省空间哲是问题的关键磨，橱柜嵌入到堤墙体内部，或巷部分嵌入墙体换。滋C松、分割墙体方此面井内部需要分割屡的空间，如卫胀生间、厨房等嘉全部用厚磨玻昏璃，不采用实鲁体墙面，做到反节省抢空间，又能达碰到隔音效果。脆D省、卧室与客厅盏要达到卧室的响动静分离，又副不过分占用空熟间，采用用磨杨玻璃分割开，杰门用推拉门。3、装修标准冻(1蔑)务、行政公寓国采用简单装修忽，地面用可用炭一般地毯，墙运体用光亮白色聚涂料粉刷。兴（匪2邮）、酒店式公乌寓撑行政公寓可手胜工采用精装修梁，地面可用一贼般硬质地板，宇上面覆盖优质陈地毯；自墙体跳地面财1.江2株米奔用木质包裹，个上部可用高档改墙纸；分割出伪的卫生间墙面边采用瓷砖到顶延。4、内部配备种（兵1写）、写字间舌菜单式配备标崇准业主可以选滔取蜘（办2花）、酒店式公流寓战家具电器配置浴清单庸表烫：某电冬工器枣药类终家御摸具窑妇类沫名违称柳冰箱棍电视房微波炉产抽油烟机割电炉江双人床育床头柜燥沙发槐茶味几躁图摄书桌额椅子膀科衣橱贪临电视铺柜动塘服数量乡1很台鼻1孝台怖1采台酷1番台削1良台担1率个匙羞钳2榜个罚指柱1乐个疏违疤1男个毕螺膝1典个秆杠晌1奉把古1粒组应1底个篇备摘注铸液晶穗视户型定杀视户型定某视户型定睁视户型定签固定嵌入式耐本案由于市场昌定位的高端人楚群，这就要求烫在电器、家具惩等配套设施方朗面要走名牌、述高档之路。5、价格定位召（健1把）、酒店式公水寓失880敌0声元环/初平方米邀（厚2鸡）、写字间调780谎0暑元听/挣平方米三、客户定位要（一）、写字万间目标客户分界析：盯客户特征及置漫业心理：节■哗主要定位有实则力或对企业形毁象要求较高的蕉公司自用，如和国内、国际知资名企业驻山东津办事处惠或分公司；证洗券公司；高档骗旅行社以及其掘他行业的企业四。线■窝地市、县级招定商局、办在济厨南长设机构或鄙其他政府长设瓦机构。寻■笑注重项目的硬醒件设施及软件债服务的品质。扁■孝注重项目商务进配套设施的状隐况。交■则有很强的消费撇能力。塑■塘决策周期长。成（二）、酒店晶式公寓目标客首户分析绵1皂、高层商务人竭士、高级白领掘客户特征及置炸业心理：忠资金实力雄厚偶，注重生活的薪品位与享受膝日常工作繁忙然，平时难有空挨闲时间顶年龄区间一般车在向3劝5键—锯5骑0次岁秋为求一地自己盼理想的生活空岔间不惜重金扮2馆、山东省各地翻政府、机关、顽事业单位驻济拦办事处行政人仪员友客户特征及置喜业心理：拳■淹他们是省内下纺辖地市、县级浴政府、机关事闻业单位；为加演强与省、市政数府、机关单位饭的紧密联系，瞎需在济南设立利办事处。升■呆注重项目的地瘦理位置、形象值档次；注重餐秃饮、住宿、娱针乐的便利性；菜■幼看重酒店式公肝寓投资价值和犬节约运营成本棍的优点。类■驰有很强消费能碎力。毒■旨决策周期长，挠但一旦决定会袍快速成交。辱3皇、步soh梅o躺族赶客户特征及置诵业心理：群住所即是办公勺室沿没有固定的上呼班地点，不固慧定依附于某个碎企业绢有着高学历，泛从事技术含量鼓高的行业贡容易接受新事已物叮4伍、其他类型置遣业者违客户特征及置首业心理：鱼■枕需要私密空间涉的置业者等一鞋些特殊需求者匙。软■保注重项目形象芦和档次，配套悼设施及物业管悼理服务。浅■月注重餐饮、住到宿、娱乐的便折利性。甘■祥有较强消费能窑力。页■杨一旦决定成交岭的周期短嘉（三）、写字只间及酒店式公酿寓投资者愧客户特征及置唯