年度影响湖州房价上涨因素的调查报告

一导语房地产业是关联度很高的产业，它的持续快速发展有力地带动建筑建材、装潢装饰、物业管理、园林绿化等相关配套产业的发展，扩大了就业。在拉动国民经济增长的同时明显提高了市民生活和居住的条件。但是，房地产业的持续健康的发展关键是要与市场需求和消费能力相适应。去年，我市居民仍购房踊跃、房产价格上涨的现象引起了社会各界的高度关注。由于房地产业发展具有特殊性和复杂性，目前社会各界对我市房地产市场是否健康、是否过热；房价上涨的因素到底有哪些。为此，我们对我市房地产业的发展进行了调查，并据此提出了一些看法和建议,由于本人水平有限欢迎批评、指证。二湖州房地产业发展的简要回顾湖州房地产业发展受经济体制与宏观经济政策影响较大，呈现周期性的波动。在2002年以前，湖州房地产业发展规模不大，统计资料也不够齐全、完整。2003—2006年，受宏观经济政策刺激和周边城市的带动作用，湖州房地产投资快速增长，房地产业逐渐在壮大，个人购买商品住宅、房改房迅速升温。2004-2005受宏观经济政策“软着落”的影响，但房地产投资并未能够及时回落。三湖州房地产业的现状首先来看湖州2006年的房价。通过调查和讯问发现,湖州地区现有房价大至是通过地段和层次来区分房价。Ⅰ类地段是指在原来的老城区及环城东路、环城西路、环城南路、环城北路以内或左右侧的房子。这类房子基本是属于老城区的旧城改造地段，并被称谓“黄金地段”。因为仅拆迁赔偿费就是4000元／㎡，这类地段的房价基价在5300元／㎡左右；Ⅱ类地段是指在环城路外侧及远离环城路一直到外环线以内的地段。这一地段是这几年的开发重点，因为城市扩张和延伸就从这里开始，所以这几年这类地段的房价几乎是上涨了100％，让那些家中无房，或无房手中又没钱的市民望房心叹！这类地段的房价大至在4300元／㎡左右；Ⅲ类地段是指外环线以外远离城区位置，这些地段是湖城扩大的需要而被列入市区范围，由于交通逐渐变得便利，这是很有发展和升值潜力的地段，这类地段的房价是3100元／㎡左右。当然相同地段不同楼盘间由于配套设施等因素差异；同一楼盘不同幢号间由于间距差异和视野不同房价又会有100元／㎡左右差别。参见2006年我市商住楼价格表(表1)其实就连同一幢号上由于套型不同、所处位置不同，比如中间套和边套的区别房价又会有不同的差价一般在50-100元／㎡。当然了，同一套型不同层次的差价就更明显。比如说一层房价是1000元／㎡计算；二层就会是1100元／㎡；三层是1150元／㎡；四层是1080元／㎡；五层是1050元／㎡。如果是带阁楼的，阁楼按房管局核定的建筑面积为计算依据价格是800元／㎡。小高层的房价是从六层以上按六层为计算依据向上按5％递增，层数越高，房价越贵。就连存放自行车的车库根据进出的方便程度、利用率、屋内是否有排污管道、采光窗等因素都会作为房价参考依据，真是价有所值。表1：2006年湖州楼盘房价调查表正楼盘名化开发公司保地理位置危所属揭地段素房价救层数班搬中房集团房产呆公司慕府庙旁竞Ⅰ且类少5000口多层敞百合公寓演湖州凤凰东园波建设公司舰红旗路底傲Ⅰ昼类沿5000辩小高层片丽阳景苑巴湖州丽阳房产赢公司满湖州龙溪北盐路触57歪9怀号暴Ⅱ议类盟4300猾小高层依余家漾小区略升华房地产开能发公司孔市交通医院激Ⅱ纠类哨4700鸟多层、小高层钩阳光水岸姐浙江国际嘉业锋房产公司狸三里桥路加油嘉站旁杆Ⅱ袭类击4600矿多层、小高层枝仁皇山庄勉浙江大东吴房介产公司悔仁皇山路北侧查Ⅲ书类米多层崖富田家园豆浙江大东吴房言产公司娱王家田村蝴Ⅲ陪类销多层说明：多层是指除车库层以下五层或五层以下的房屋；小高层是指五层以上到十五层以下的房屋；房屋单价元／㎡。表2：湖州市区2003年楼盘房价表扬楼盘名博开发公司运地理位置脑所属地段矛房价睁层数罩计家桥小区振浙江大东吴房盆产公司扯新华路菜场旁牲Ⅱ纳类杨1700给多层吗新世纪花园绵浙江大东吴房悦产公司宴新华路娇Ⅱ剑类斯2400璃多层败宏基花园环金宏基房产公行司抢府庙旁软Ⅰ阁类遍2200貌淡层四、湖州房价上涨的因素（一）从购买能力来看湖州房地产业迅速发展的背后无疑对应着不断扩大的需求，首先，住房体制改革释放出了较大的购买能量。从1999年底，我市房改新政策的全部到位，使居民个人购买商品住宅开始增加。其次，居民收入快速增长提高了社会购买能力。我市城镇居民人均可支配收入的大幅提高,到2006年本市居民年可支配收入居民达到11759元、农民3589元。再次，城市化水平的提高促进了商品住宅需求的增加。1999年以来本市着力于城市化建设，2003年城市化水平达到了42.5%，比1999年提高了7.5个百分点。2003—2006年间我市城镇净迁入人口超过了10万人。我们依据以下方法计算年均住房有效需求：①城市化水平提高新增需求。按年均城镇净迁入人口3万，每人25平方米(2003年末平均水平)居住面积计算，城市化水平提高每年新增住宅需求约为75万平方米。②居住水平提高新增需求。2003年我市城镇居民人均住房居住面积为25平方米，2006年约为27平方米。再加上这几年住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应,这样购买能力增加了,又有改善住房条件的需求,而这部分购买力最近几年正在集中释放之中（二）从供给情况看1998年国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长点，并出台了一系列的扶持政策，如降低房地产税费、推广住房抵押贷款制度住房公积金制度等，房地产供给环境明显改善。政策的向好和资金的充裕，使湖州房地产业快速发展起来。我市商品住宅供给大体与潜在需求相当。从实际销售看，目前我市房地产供求大体平衡。（三）从国家政策方面来看早在2002年7月1日起，本市严格按照国家的规定，对经营性土地实行招标、拍卖、挂牌，一些项目投资公司积极参与湖州房地产开发，推动土地价格大幅上涨。到2006年，我市主要城镇土地价格普遍比2000年上涨了40%以上，个别地方上涨了1倍多。据有关资料显示，本市区20多家在2001—2006年有房地产开发记录的企业调查，土地购置成本在房地产成本中的比重由2000年的45.5%上升到2006年的56.5%。2003年年中，中央银行出台121号文件，要求加强对房地产业发展的金融调控。在这一政策出台后，湖州房地产市场与省内其他同类城市一样，住房销售继续火爆，房价连续出现上涨。同样一类地段，2003年房价小高层是2200元／㎡、2006年是5000元／㎡；二类地段2003年房价是1700-2400元／㎡、2006年是4300-4700元／㎡。同时也吸引了更多的企业投资房地产业。湖州的房地产业发展是否存在过热，也引起了各方面的关注。在土地出让价格上，缩减土地供应、提高基准地价，招标拍卖中价高先得等措施，又促使地价上升，土地成本增加，2003年大东吴房产公司在仁皇山地段拍得一块地价是1276元／㎡，2005年边上那块地价是2252元／㎡，住宅价格当然难以下降。据有关数据显示，2006年全国商品房价格依然延续了2005快速上涨的趋势，全国房价较2005年上涨7.1%。北京、深圳、广州等一线城市（北京同比涨幅最大，达到29.8%）涨幅相当于全国平均水平的2～4倍。而反思政府收效不尽理想的调控措施会发现，出台的政策欠缺配套协调是很大原因。与此同时，由于房地产业发展对地区GDP增长和税收增加举足轻重，地方政府为追求政绩和地方利益，并不希望房价下跌，这种利益的博弈使中央的调控政策在具体贯彻实施中大打折扣。从1997年至今，我市房地产业发展进入了持续高速增长期（见下表）。近10年湖州房地产发展的有关指标（单位：%）陕年份洒房地产投资士空置率忌房地产增加值贞增速录占总投资比重砍占岸GD皮P甘比重阔商品房胃住宅初增速舰占志GD捏P到比重骆1997倾-15.5哑8.5亡2.5合

炒

牙2.3攻1.9沫1998斤13.5抹8.7滤2.7产

洁

袖18.7腔1.9汽1999稠15.1稿9.7材3.0体

巾

辰11.1械2.0诱2000当84.0们15.8播5.0驻24.6世22.0集9.7淋2.1瓣2001滥35.6确15.7扭6.0犹60.0暮54.8兵15.2朴3.0薄2002叨26.4旋14.8欣7.0寄35.0坝31.0决12.1竭3.2华2003涂40.6川15.5殃8.5秤16.9覆11.7图18.9姻3.1舍2004葵42.5轻17.8扎10.2纹12.1兄10.8棵19.9柜4.5花2005逝40.4谨16.6弃8.4淹11.0挡8.6眉18.2使4.1拿2006港39.5佣17.9危8.2肚10.2蓄10.4翠17.7英3.9于是有专家建议，对房地产市场的调控政策，必须坚持同一目标下同方向配合行动，才能发挥综合性作用和效果，包括税收政策、信贷政策、法律手段和行政手段等都要相互协调配套。经济手段和法律手段应更多用于房地产商和购房者，而行政手段则应更多用于地方政府，尤其是政策执行情况的调查处理上，特别是从根本上尽早改变GDP政绩的考核标准。仔（四）是住宅钟面积结构不合焦理耽单套住宅面积喝大、价格高居随多，小户型住饶宅少。据调查宵，市区建筑面从积划8励0伐㎡以下的商品衣住宅仅妹占察2.5击%瞧，担8困0杨平方米以上的默商品住宅占触了波97.5科%浊。尽管房价收山入比处在正常娱水平，但对于持大部分中低收愤入家庭来说，朋由于单套面积掌过大，购房面蜘临很大压力。爽这几年由于商炊品房开发较快猪，开发商为了死在有限的土地锯资源内尽可能黄的争取更多的率建筑面积，人因为的加大房屋患进深，使单套管建筑面积明显投增加拾。旗200乒3良年以摄前手80-9执0坐㎡的套型，已逆有三室一厅，棉而现在顶多也箱只有二室一厅罗了。住宅是宽南敞了，但利用鸟率降低了，这纯并不符合大众坐的心理，因为恰每个楼盘都是群以小套型先售壳完并不时还有根人来咨询有没役有小套型房子株卖，这难道还杂不能足以证明表吗？而经济适哑用房、解困房床及廉租房建设磨相对滞后，使忙得个别住房困帐难户居住条件疏没有改善。四比是商业用房空尽置率较高枪。欧200狮6帽年末我市商品蛛房空置面积神为耽46.窄5居万平方米，空浩置率的为用26.9之%跟；住宅空置面口积孕为古23.熊8桥万平方米，空衣置率福为伴19.7班%暴，相对处于偏商多踩。寒200艰6袭年，我市商业祖用房与住宅空弊置面积已经偏谨高，尽管住宅罪空置率在合理镜范围内，但商歼品房空置率已威经偏高（超走过欣16运%老），商业用房央空置率更高，共部分城镇商业骗用房销售价格焰与租金收入出恒现了下降趋势碧。五是市场监犹管制度有待加驴强。由于在土略地招标过程实绣行价高者得的痒措施，使得一旬些没有房地产惧开发资质的项截目公司参与到爷房地产开发中挽来，进而给商锅品房的开发、悉预售、衣销售、维修等川带来管理上的调问题。个别开案发公司人为延确长开发周期，狂个别中介机构咳人为炒高房价慕，制造虚假信才息。同时，由汽于房地产开发宇立项多头管理移，缺乏统一管赏理与宏观调控赌，房地产信息发不敞，政府管茎理部门也难于们及时掌握、发龙布有关信息，寒消费者更多地供只能根据房地球产公司的广告榨等判断房产价熟格、市场信息胆。领（五）人为因僵素限讨有些手里有房景，甚至在炒房染，或是不缺钱意买房的人，因听为他们要么不事在意房价涨，葱因为买房对他宁们不在话下，桥或者手中有房胀，好等着房价薄上涨后没事偷弓着乐。后在中国，温州甚人炒房团名扬功大江南北，而暴在麦周边地区遭上海，更有其箩他中国内地垮壮省的投资者，刺还有海外投涂资者。不记得培上海的房子有恼多少是外来人志买的，张据有关资料显收示大约有焦40%眯之多该，可是在一些溪国际化大城市畏，如纽约，也醋是由当地居民抬购瓦买挠75般%沙的房产。总之庆，投资买房的晓人越多，汽对于房价的推锣动作用也就越庸大，泡沫就越楚严重。湖州也位少不了有外地黎人在炒房。唱（六）房地产袋行业的特殊性驳因为欧房地产行业爸生产周期长图，径而且需要的资猛金多硬。一、匀房地产涉及很扫多行业不，硬比如说建筑慰建材业、装饰哪装璜业、园林驼绿化业蔬等粥等行业都与之勉有密切联系。脾一旦房地莲产数红火纱，偿这些行业就会好跟着升天时。同时房地产抚业片也关乎国家的状发展孕，百国家要想稳定臭房价必须要考脉虑这些因素犹，艳不能说裂跌锡就扎跌的。二、酒当前懂本市赚正处于城市化逆进鉴程委,散每年城市化率躲超过百分之一链，闲想想有多少人敏要进旺城梅,古要有多少住所艺。三、耍我国房地产行至业不规范饶，玉房地产也有关安于地方利益，委地方经济，城瓦市建设，等等茅都有关于房地际产每，悄所以地方也在肃保护着房价升溜值蔑。正如原渣打直接投资别有限公司董事好总经理陈凡则厦认为中国房产畜价格涨价是必模然的。同时不洽正当竞争、不沟公平竞争情况售严重。所以一沿时间这个行业供的利润率不能静很快下降，于捎是房价饭就语高厕了派。搂四、建材价格娇及人工工资的施上涨导致建安屈成本的明显上概升。傅继糠200祥3冤年水泥、钢材蚕等建筑材料价俊格出现普遍上抚涨后，本市部邮份建材仍在上库涨。五、周边清同类城市房价教的不断攀升形柱成联动反应目。痛200以6像年，周边嘉兴鸦、绍兴、舰金华、杭州等诱同类城市中心愈城区住宅平均大人均分别达到抬了勾650蒜0毛、眠777愤7饶元很/熔平方米，均高仿于我市每平方格米侄400剧0归元伯和娱500尼0恨元的价格，有叮些地市差距还壮较大，我市商悉品房价格相对族而言还正常。弦六、当年住房堪竣工面积较少特，住房供应趋暗紧。七、消费舍者买涨不买跌勤的心理影响等手因素。鞋总体上看，近赞几年来我市房双地产市场已经引形成，市场供掘需基本平衡，绞房地产业发展左基本正常难。占200荷6漆年房产价格上炎涨有其人为政踩策等因素和历雹史原因，且其蔬潜在风险已不迎容忽视。锄五、面对房价栏连年上涨的看包法和建议劈房地产是一个楼对政策和市场肝预期高度敏感热的行业，而且嫁对相关产业的冷带动作用巨大森。如果纵容房筐地燥产扑“画过把热煤”智，则很容易导昌致整个行业深秆深陷入不景气璃中，对长期经穴济发展发生负碗面影响。为了崭防微杜渐，保撑持房地产业的少持续、稳定、沿健康发展，并搬且惠及广大中蒸低收入者，政粥府有必要完善窄间接调控手段诱，促进房地产拨业的持续健康田平稳运行。顺建议响政府贱要发挥更大顿的妙调控按作用东。叠1映、扩大经济适贪用房供给，严果格服务对象率现在区国家晨财力改善了，皂城市住房可通翅过经济适用房裕、限价房、廉竹租房等方式做遍些补贴，而且誓政府在量上储持备一定的住房僻资产，汉就困可以起到调控视市场的作用沈。饿款由于经济适用竟房能够平抑房续价过快上涨，胃减少投机因素范，要让扩大经圾济适用房供给烫作为调控房地哄产市场的重要搁手段之一。一耕是要扩大经济捧适用房土地供娃给，在税费上今尽量优惠。二语是经济适用房森一旦列入计划箭，就要及时开诚工，尽快交付胆使用，以确保阀每年的经济适剥用房竣工面积最和销售面积。就三是要严格限母制开发经济适订用房的房地产防商的利润空间饱，同时对经济招适用房的单套破面积和结构要未严格规定，不祖允许其任意确校定和抬高经济判适用房价格。慢同时，对经济斧适用房在明确搭服务对象和防哀止炒作现象的乎发生，要制定练严格的经济适尘用房服务对象伯标准和销售制戚度，确保经济顺适用房合理流们向和防止投机啄行为。一旦发煤现要坚坚收回旺住房，并给于李适励当的处罚。同匹时，完善住房犬供应结构，完递善廉租房制度湿，切实保障城常镇最低收入家芹庭