年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷及答案

2007年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷及答案一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)1、房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。A.发明B.发现C.创造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为()。A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常价格C.现时该房屋的房改成本价D.当时该房屋的房改成本价5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=()×直接成本利润率。A.后续开发成本+管理费用B.后续开发成本+管理费用+销售费用C.待开发房地产价值+后续开发成本D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。A.目前是否有经济收入建设工程教育网提供B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。A.1765B.2000C.2069D.24008、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值9、TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是()。A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值10、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为()元每平米。A.3473B.4365C.4500D.463511、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值12、引起真正的房地产自然增值的原因是()。A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理13、下列情况中会导致房地产价格上升的是()。A.上调贷款利率建设工程教育网信息B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。建设工程教育网提供A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格16、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技木性原则D.谨慎原则属于一般性原则17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为()。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日级斤愧1暑8类、甲、乙两宗沙相邻土地，价耀格均殃为脑5贪0户万元，若将该华两宗土地合并佛为一宗土地，厚合并后的市场象价格迎为斩15注0吸万元。在这种既情况下，如果食乙宗地的拥有并者购买甲宗地怀，则甲宗地的街拥有者合理的睬索价范围慢是腹(求顶剖)溜万元。弄愉山A.途0蚂～伴50添闹诞B.5痕0屑～猴75融江遥C.5历0脖～较10O窗绳沟D.10蜘0除～缺150诸讯睛1班9手、为评估某房墓地产化200究7缓年育9洽月己1等日局的市场价格，燥选取的可比实辆例资料是交易著日期为吐200多7爱年牧3逮月苍1开日终，合同交易价游格辟为辩400围0懒元每平米，约旧定建筑面积怕为罢9否5搞每平米，合同凡约定面积误差亭在岂6预％以内不增加淹付款，实际产仿权登记面积寄为糠10享0蹦每平米。肠自关200似7站年推1牧月也1仗日起愤至呼200疫7扛年股9符月犁1蚊日峡财佣2跌2畜、某房地产的梳重建价格讯为生200忆0兰万元，已知在胆建造期间中央快空调系统因功剑率大较正常情静况多投笑入李15艳0庆万元，投入使砌用后每年多耗片电披费伴0.际8驰万元。假定该促空调系统使用店寿命呀为白1刑5岂年，估价对象雷房地产的报酬践率分为漫1瞒2有％，则该房地球产扣除该项功罪能折旧后的价配值限为娇(井牌厘)洒万元。捕洲念A.1838李.00行薯愉B.1844软.55伯宰挂C.184肿5.87寨桑材D.185考0.00鹿集咬2村3麻、某估价对象毙为一旧厂房改变造的超级市场追，建设期凳为充2投年，该厂房建败成插5显年后补办了土江地使用权出让淘用续，土地使麦用期限誓为童4恩0落年，土地使用欠权出让合同约撕定土地使用期辆间届满不可续寇期。建筑物经费济寿命避为屯5乐0搭年。假设残值完率为零，采用蛋直线法计算建驶筑物折旧时年父折旧率庭为指(青)波。僻％饺梢院件3拌％节贞夹师2分％惩薯除批0欲％却伪萌2绒5聚、某商品住宅历总价掩为碧9张8猪万元，首付款渣为蜓3魂0赠％，其余为抵妄押贷款，贷款玩期限肌为开1士5涛年，按月等额供还本利息，贷驳款年利率或为青7.芝5抢％，自有资金疯资本化率傍为股8疼％。则其综合顾资本化率腊为讯(恒功饮)父。估起纤凤5探％白揉尼命5和％兔逗延己2斜％纪低柄灾9垮％袭半泽2宫8最、运用假设开痰发法中的现金倡流量折现法估修价时，无须做荡的央是色(般振妙)怎。列蚂松A碍.骤估算后续开发纳经营期建设据工程教育网整乎理乎减叹B垦.羽估算后续开发卷的各项支出、责收入森经喇C钉.则估算后续开发睡各项支出、收揪入在何时发生搁质权D受.网估算开发期中磁的利息和利润交唯里3佩0馆、某幢大厦的腊总建筑面积水为碑1000献0搏平米，房地产盘总价值敬为串700谋0脂万元。其中土花地总价值浮为坊300霉0穴万元。王某拥祥有该大厦其中匆一部分，该部蜜分的建筑面积读为蓝25鼠0集平米，房地产盐价值暴为琴15赢0鞭万元。若按照掉土地价值进行安分摊，则王某灾占有浪的桐±群地份额榆为票(体肌培)隙。舍恋灾片7佛％饱谦杜压3本％墨眨贩就5应％殊姿补水3祝％梢持叶3县1此、设临街深度服价格修正率见堤下表。酷另设，旁杠街对街角地的建影响深度以咬4.5m乔为一级距，旁蹲街影响加价率派依次旁街路线丘价慎的夺40含%福、翠20恨%不，则下图的宗畅地吹B站的单价淘为朱(很栗嫌)敏元散/m泪2块。撞万土A.6400裕烂端B.6800雁哲磨C.6960筐袋滤D.7600斯封底3鉴2慢、某房地产开极发用地，其土右地面积亩为退1000活0昂平米，土地使巧用条件与规划遭限制所规定的涝容积率象为胶1.守2位，楼面地价粱为饥150个0斥元每平米。后捕经规划调整，桑容积率提高朗到竭1.帮6贼，楼面地价不剧变，则该房地能产开发用地因识容积率提高需良补地吼价克(件叔庆)训万元。暖峡蛮A.375资堆像B.450地仗业C.500稠呢犹D.600买融尤3酷3姥、暂定期内的农三级资质房地狮产估价机构，崖能承接的估价坦业务再有冷(掌瓣欢)测。京共绿A歉.州在建工程抵押纽估价业务狭躬说B磁.牺城市房屋拆迁档补偿估价业务脚脑辱C坦.甚该机构执行合限伙人所拥有的当房地产抵押估挥价业务敢蚊狂D唯.患正在使用中的夏星级宾馆抵押尿贷款评估业务断小舰3靠4悼、下列关于实释地查看估价对搁象的表述中，钳错误的衫是宁(斜为责)组。遍袍院A汗.梁房地产估价师全应亲自到估价垦对象现场，对支估价对象的坐祖落、用途等情觉况进行核对努涝疮B干.户房地产估价师狐应亲自到估价贡对象现场，拍颗摄反映估价对肠象外观状况的宇影像资料，内兆部状况可不拍恋摄屿园志C形.吓房地产估价师撞应亲自到估价斯对象现场，感浅受估价对象的穗位置、交通、近环境景观等的傅优劣骗醉其D浙.顷估价对象为己兼经消失的房地稻产，房地产估走价师也应去估墙价对象原址进唐行必要的调查搅了解年土址3毕5希、估价结果报铲告通常包括委呢托人、估价机最构、估价对象进，估价目的、剥估价时点、估围价依据、估价言原则、估价方乐法、估价结果岁、其他需要说包明的事项、注腹册房地产估价饲师及其他参与良估价的人员斗和王(蚁)闻。汪恨榨A转.粱价值类型和定副义、估价作业严日期、估价的巷假设与限制条餐件尼收攻B歇.率价值类型和定赏义、估价对象哪分析、致委托萍人函午咸磨C放.惜价值类型和定蓄义、估价的假按设与限制条件镇、估价报告应向用的限制茂橡角D伸.西价值类型和定脖义、估价作业勒日期、估价报支告应用的限制甲二、多项字选择题析(贯共呈1际5碍题，每嗽题寺2盒分。每题的备疾选答案中，有滩两个或两个以仙上符合题意，刻请在答题卡上缴涂黑其相应得挎编号。全部选俘对的，跟得厘2拖分；错选或多洪选的。不得分敌，少选且选择伴正确的，每个桨选项衔得脾0.沃5丰分炮。哄)聪科胆1交、与非专业估爆价相比，专业逮估价的特点洁有布(译泛真)鞠。乔铃虏A参.贩是一种专业意纺见欠零猎B蜻.评估计价格或价苗值形算液C罚.催实行有偿服务轻兆起D小.少承担法律责任秒上和E间.拉估价作业日期散长稠吊剧2遥、房地产的独坝一无二特性导驶致敏了烈(访恭烂)昨。葵蹄喂A猴.历难以出现相同疑房地产的大量骤供给瞎策兆B锦.糟房地产市场不夫能实现完全竞置争筹浴察C磁.亡房地产交易难脚以采取样品交找易的方式咸学毕D嘉.甩房地产价格千察差万别并容易壮受交易者个别准因素的影响慌朵廊E亲.饱房地产价值量蔬大每堤撤3篇、根据求取建病筑物重新购建如价格中的建筑汪安装工程费的康方法来区分，拔求取建筑物重有新购建价格的请方法茫有漫(顷)彩。奏阵率A描.赴单位比较法或另正B凡.州市场提取法捷专土C搏.浊分解法佳本刊D窝.匪工料测量法伯避尤E拢.称分部分项法巡滩葱4染、在房地产抵唱押价值评估时奸，须扣除在估桨价时点估价师薯所熟知的法定浇优先受偿款。爬法定优先受偿羡款包君括刊(扭)爪。猴袋丝A走.否划拨土地应补泊交的出让金敌誉投B洋.诵已抵押担保的湿债权数额莫竭赵C锐.核发包人拖欠承脾包人的建设工约程价款足冈振D讲.脚强制执行费用籍头崖E撇.稼估价费用绒歇论5哈、工业房地产貌的区位影响因横素主要考法虑于(赴于寒)恋。趟艘摧A始.随临街状况姜贞无B覆.渔动力是否易于哑取得铃棵碰C忌.即废料处理是否引方便牛杏刻D权.引接近大自然役谦鼻E毫.纵产品原料的获柱取方便程度礼摩柿6界、利用均衡原膀理判定建筑物与是否为最佳，汗可以帮助房地鸭产估价师确定宜估价对象局的漏(贤韵心)柴。材绘便A奴.忌最佳规模辣促赞B惑.抹最佳经营手段闯截少C劝.主最佳集约度定超调D村.者最佳管理方式紫打读E令.蹈最佳投资渠道谣揪途7侄、城市房屋拆若迁估价中，房压地产估价师对鲜被拆迁房屋面害积的界定可来船自最于喊(偏屑潜)宇。灾禽况A旗.上被拆迁房屋的乱权属证书记载狐的面积久招窜B告.障拆迁人提供的缎被拆迁房屋的研面积建设工掠程教育网提供发羡青C枕.皂拆迁人与被拆导迁人对被拆迁渴房屋面积的协头商结果眠歇私D蜜.械具有房产测绘盆资格的机构对尘被拆迁房屋面皱积的测量结果护、仗油寨E率.扮房地产管理部亦门权属档案记识载的被拆迁房继屋的面积棍胳傲8揭、某估价对象争为一宗熟地，校当进行可比实艺例权益状况调榜整时，应包括诵的内容坚有虚(鸦舞斯)愿。赌僵拍A互.轿后退道路红线谁距离诉口室B冶.拍土地使用期限寨呜接C陆.贷基础设施完备傅程度赏懂关D绕.虾容积率方半非E激.丧合并的可能性佩模真9坚、征收集体土普地下的土地取穿得成本中，征无地补偿安置费匀用包被括膝(饶质脚)急。曲具劫A插.逮土地补偿费秀边拌B斤.泥安置补助费资能仪C椅.拢拙上附着物和股青苗的补偿费弱误琴D叼.白土地使用权出亿让金等土地有讽偿使用费用球蹄该E译.激安排被征地农膜民的社会保障睁费用叹栗送1祸0落、可用于报酬促资本化法中转樱换为价值的收机入或收益羡有闸(隔退颈)余。得略止A肢.忠潜在毛租金收恭入概慨荡B红.扇有效毛收入仆碗哭C家.侦净运营收益糠迈继D饱.谷税前现金流量病呆干E界.借税后现金流量赚增潜1您1傲、假设开发法治中开发完成后揉房地产出租或顿营业、自用的蜓情况下，开发穷经营期为野（扛).另弱糠A厦.基开发旱期丢+业经营期叫积抗B展.董开发田期悄+炕运营期韵嚷握C混.司开发寇期感+球经营摧期你-刮前涉期洒-袄建造期翅证过D恋.干开发榨期浑+潜运营仪期每-喊前凤期渠-确建造期途蜂懒E关.示前附期划+胁建造样期渡+密经营期掘暮拐1匠2脾、长期趋势法抛除了用于推测吨、判断房地产皂的未来价格，全还可用性于塘(梨轿蛋)市。夺乎勒A条.晨假设开发法中丑开发完成后的坐房地产价值的围预测脏层阶B哗.气收益法中未来骤租金、运营费袍用的预测讽黄圾C哲.芝成本法中对先保前发生费用的故正确性的校核树衡石D柿.塘市场比较法中磁对房地产状况何进行调整百布丛E炭.文某些缺乏的房嫩地产历史价格蹦资料的填补提镇弓1蓄3聚、下列估价事荷项中，仅根据苗估价目的来确驳定的血有侨(你掌脸)俭。朝渴沸A燃.佳估价对象剂拣钓B沟.蜓估价时点敢跌涉C亡.待价值类型斯慈才D门.橡估价方法拌馆估E属.虫估价所需材料擦径哗1是4忘、评估基准地值价或利用基准纳地价评估宗地有价格，必须明党确基准地价的取内涵。基准地棚价的内涵包慈括简(丙)掉。寻牺帝A兽.坑基准日期声痛醋B孟.绍土地开发程度向抹度C士.揭基准地价修正济体系询牲殃D奖.闸土地用途虏慢戚E祸.生基准地价公布州日期悟拥寻1省5死、房地产估价毯报告中专门列零出估价的假设舅和限制条件的址目的排是滤(愿膝谦)埋。缩僵辞A辅.进说明估价报告输的合法性、真创实性巡高顿B真.拾说明估价的独悠立、客观、公伏正性其冰广C碗.箱规避估价风险谱巾础D降.情保护估价报告伴使用者答驱庙E窜.裙防止委托人提张出高估或低估伯要求拾三、判断席题瑞(角共发1竿5皮题，每增题嚼1犯分。请根据判春断结果，在答烤题卡上涂黑其砍相应的符号，碍用统“√钱”持表示正确，报用桨“麦×跃”理表示错误。不举答不得分，判容断错误抵扣尘1它分，本题总分唉最多扣至零挺分杂)太敌看1段、某注册房地争产估价师拟购骄买像A误市小C角区的一套多层呀住房，该估价你师根据自己对按该套住房实物燥、权益、区位公等的勘查、分菊析，运用适当坏方法对该套住弟房进行了估价陈，并最终以接嘉近于该估价值倍的价格成交。御该估价师对该葛住房的估价是句专业房地产估塔价。票蚀(稠赴扫)厅羞失2轻、一般来说，窝不宜直接使用兽实际成交价格铜来判断估价结惊果的准确性。越桐束(群等丹)起敞行3钻、房地产权利肚包括物权和债闻权两大类，其题中物权又包括耀自物权和他物粮权两类。自物幼权即所有权：朵他物权包括用昏益物权和担保逗物权，而用益馋物权又包括土场地使用权和地挥役权等居。章(铲暑叛)起均隐4祸、某房地产的睬当前市场价值牵为刊100弯0块万元，抵押贷报款余额滩为伙54扒0绩万元，贷款成砌数越为帖0.姿6帖，则该房地产米现在再次抵押朝的价值应录为晚27况6词万元。箩胸(风育外)孔汤浆5侨、城市房屋拆屠迁是强制性的繁，其行为不符牺合市场价值形舟成中的交易双动方自愿进行交登易的条件，所岁以城市房屋拆贷迁估价应采用让非市场价值标容准。京姑栋(填蜡蓄)弊摄钟6姿、在有较多土客地供应者的情为况下，地价水伙平主要取决于穗房地产价格水签平。暗态腹(土举狡)唯卡殿7尺、一般来说，穴国内生产总值为的增长会形成亡较多供给，引捎起房地产价格浩下降。喉例歉(刊独住)责饿拨8钻、不论是何种挡估价目的，估缩价对象价值所能依据的市场状狭况一定是估价娃时点时的状况出，但估价对象僵状况不一定是需估价时点时的拐状况。队件(盐扛贷)搜赔头9蛮、在估价中选趋择劈4地个可比实例，均甲成交价舟格轮480护0里元每平米，建抛筑面岸积茄10料0叶平米，首次付居清性2员4破万元，其余半孟年后支那付士1例6翼万元，一年后结支堪付平8趋万元。乙成交讯价桐格窗500帆0压元平米，建筑震面抹积咐12副0爸平米，首代付差2努4征万元，半年后关付清余签款拜3堪6剃万元，丙成交竟价睬格耳470馒0些元平米，建筑她面滩积逮9肃0州平米，成交时面候一次性付清些．丁成交价抄格添476哄0脸元每平米，建沾筑面朴积唱11耳0楼平米，成交爸时支醉付退2矿0晃万元，一年后敞付清余坡款横32.3刷6垒万元。已知折胡现摧率糖1集0连％，溉这燥4慰个可比实例单幕价由高到低的估排列顺序是丙傲乙甲丁。袭纹(围彩萝)晌骑呢1虑0裹、建筑物重置搜价格是指采用倡与估价对象建展筑物相同的建疗筑材料、建筑饭构配件、建筑劈设备和建筑技遍术及工艺等，遮在估价时点的锦财税制度和市并场价格体系下闭，重新建造与怨估价对象建筑俗物相同的全新驰建筑物的必要搭支出和应得利容润。汉卫(顷独匀)栽藏赞1法1巧、建筑物的经着济寿命早于或觉与土地使用期浮限一起结束韵狗，应根据土地满剩余使用期限祝确定收益期限扭。唇唐(搞)秀螺蔽1吉2三、对于有城市并规划条件要求绍，但其城市规诱划设计条件尚秒未正式明确的三地块，通常不判适合采用假设泛开发法估价。弟血仁(凑停乔)扶笔乌1探3阿、房地产价格督上涨或下降趋塞势的强弱与房半地产目前价格备的高低无关，芬价格较低的房赏地产其价格上灿涨趋势可能更毅强劲。系笋(场锅很)旦然询1浮4进、由于路线价面是若干标准临蠢街宗地的平均减价格，因此在唇采用路线价法昌估价时，一般捕不做因素修正责。柴拍(碎)肢厌梁1里5躬、某已抵押房匆地产困债权实决现需要强制处数分而由法院委引托估价，则估例价结果通常是敢该房地产完整堪权利下的价值挑。宣挺(亦是屿)主四、计算越题龙(缺共胖2渣题偏，猾2况0餐分。要求列出都算式、计算过桃程，需按公式艇计算的，要写遵出公式。仅有扁计算结果而无五计算过程的，喜不得分。计算励结果保留小数宅点后两位。请宴在答题纸上作袖答公。摧)恳楼单1栏、某在建工程交的土地使用权冷是港200根4耐年避1归2依月叔3凤1环日道通过出让方式败获得的，用途蝶为商业，土地险使用期限蚁为奔4弄0抗年，土地面积犹为惨70搅0春平米，容积率脑为陆1碎5绕，土地取得费熄用栽为费8杜0泳万元，已付清泉。从获得土地砌使用权至正式妖动工。时问脉为汇1坏年。该工程正春常施工洞期较(泰不含装遮修毒)包为撞2吐年，建安成本纹为每平方米建差筑面歼积泼230滩0删元，管理费用誉为建安成本蜘的峡3殖％．至精200跌7溪年弯6陷月察3忘0缸日怪已完成主体结葛构，且已投入勉总开发成本妥的东5做5敢％，剩余费用讯在施工期内均秋匀投入，折现争率陪为每1扭3素％。巡该在建工偷程建成后的最两佳用途为餐馆恳，建成时即投弹入绞4军0欠万元花一年时强间装江修另(约假定装修费用膛支出发生在该短年咬末浓)易。然后出租营鉴业。预计第一牢年正常净收益顾为迁6蛛0做万元，此后每券年净收益挨以勤1农5妇％的比率增长衣，为保持这种印正常收益增长展，需要每冬隔软4踪年在该年末进航行一次大装修雷，正常大装修芳费用纺为拥4筒0伐万元，当年净士收益未扣除大览装修费用。该阅类餐馆的报酬库率寄为逗1展5楚％。炭按当地有亡关规定，房地当产开发项镰目傍(贫包括在建卫菊程瞎)茫在转让交易过闻程中，买方按素售价絮的剥3鼻％缴纳有关税蜂费，同类房地多产开发项目的馆销售费用和销思售税费分别为容售价矩的超2减％鸣和曾6拘