学士关于房地产投资风险的

摘要本文对房地产投资风险的特征进行分析，并总结了目前房地产投资中存在的风险，提出了房地产投资中应该如何规避风险的相关对策，在房地产投资活动过程中收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转折时期的房地产投资风险，更是在所难免的。房地产投资面临的风险因素比较多，主要有市场风险、经营风险、财务风险、社会风险、政策风险及自然风险和意外风险等。因此，对房地产投资项目进行可行性评价时在用确定性评价指标评价之后，还要进行风险分析。风险分析的两种主要方法有风险调整系数法和肯定量法。关键词房地产，投资，风险目录引言.............................................................11房地产投资风险的现状...........................................21.1外部风险.....................................................21.2内部风险.....................................................22房地产风险投资存在的问题.......................................33房地产投资风险的识别...........................................33.1采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别.....................33.2概率与数率统计的方法.........................................44控制风险的基本解决措施..........................................45结论............................................................5参考文献..........................................................6致谢..............................................................7引言房地产投资的风险,是指投资的实际收益与期望收益的偏差。当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增殖潜力；反之，我们就称投资面临着风险损失。变现能力风险：房地产是一种比较特殊的商品，由于房地产的实体性，所以投资与房地产中的资金流动性差，变现性差，不象其他商品那样容易脱手，容易收回资金。由于房地产存在这种不动产及买卖具有区域性的特性，作为房地产投资者必须注意流动性差、变现性差所带来的风险。我国市场经济的逐步完善，房地产业逐步成为国民经济一大支柱。从事房地产投资是一向综合性、专业性、技术性及强的投资活动，同时也是一向高投资、高收益、高风险的投资。房地产投资中存在着政治风险、经济风险等诸多风险因素，直接影响着投资者收益和发展。袜1宅房地产风险投足资的现状医1.1味外部风险助宏观经济风险裳对于每个房地搭产投资企业都趁是不可幸免的下。譬如笛说饲,清当经济衰饲退蹲,亮处于低速消沉归时冠,鸽社会对消费的资需求也会大幅搏度减铸缩全,幸这其中当然包触括房地产。更按有甚榨者仍,坏每当经济陷于能低材谷慰,祥消费减缩干时漆,演受冲击最大的鞠往往是如汽车逢、房地产之类普的长线耐用消蹲费贯品溪,届这时人们会修助正在经济景气像时制订的消费请计铅划品,挖推迟或干脆取愈消对耐用消费且品的购买。社浮会风尚如报此牌,栗造成房地产市闻场一时供大于劳求绞,钩房屋价格亦连茂连下跌。答财政利率风险商多来自于利率贡波动的影腹响辛,苏因为很多人买竿房并不是全额访付士款跳,择一般都会利用币杠杆原则向金斩融机构申请抵出押贷敖以解决陆一部分资金。赤假如贷款利率醒上共升悠,吊投资人所需要膜负担的贷款利丢息就可能是楼臭价本身的价晋值粪,础此种情形对于窜一些财力有限通的投资人来托说背,选无疑是雪上加近霜抢,跪加息有可能迫情使他们放弃房冈地产。当然如趟银行收回抵押陪房地产可以得老到贷出款项的拼话璃,芳则投资人无须钉再负担任何责卵任。然但而客,慧假如房地产市鸦场正处于低娃潮弟,肠银行在拍卖房最地产时仍得不公列足够的款项倡偿还抵押贷款东时骆,裁则投资人仍需价负一定责任。耗所炎以绢,炉投资者在策划隶置业计划和议秃价房地产屿时速,核必须把利率波牢动因素考虑进恭去摊。侵掘由于供求形势疏变却化陵,庆引起市场竞争大范围、竞争程钟度、竞争方式守以及房地产市弟场性质、市场侵结构、市场发廊育等变化而导廉致的风险。市滩场风险是房地志产市场价值跌涛落的一种可能择性瓣,峡主要来源于房孟地产供应的时六间误差。譬如爷当房价因供应腔短缺而上升歉时淡,够开发公司便会画纷纷兴建楼简宇购,寨但由于建筑需纲要一定时特间次,膊故此虽然待建殃楼的总体规模债已经超出供应漂需壮要总,脊但短期内楼价毫仍然会持续上猪扬。近年雀来耀,猪建筑业技术日维渐先迟进包,浩所以造成房地球产移能迅速供应市贤场颂,置直接缩短了地伙产循环的时赌间陆,椒也使得楼价波券动变得更为频好繁。聋1.2更松内部风险木经营风险是由副于房地产投资税经营上的失悟误辽(唱或其可能袋性拖)师,柄造成实际经营松结果偏离预期姨望值的可能飘性鸦;脚经营风险起源储于投资内部问温题和项目的经夺济环境情仗况亲,订如管理水平、仰管理效率锤低嗓,惨使用经营费用扎超过预计训值拼,贝房屋空置率艳高饱,沃租金回笼等问登题洗,肉都将使企业的鸡营业收入小于预预期值。经济浇环境可能不理旨想晴,已对房地产的需捐求偏绪低超,玩会产生比预期期高的空置率斤。女真财务风险是指蓝房地产投资者爽运用财务杠午杆睁,便在使用贷款的度条件监下催,帮既扩大了投资云的利润范习围撇,帐同时也增加了如不确定性、增搂加的营业收入补不足以偿还债结务的可能性征。划樱2证房地产框风险投资存在培的问题月所掌握信息不索全、不艺准秤,街投资决策草率突。所依据的信刃息不够准落确屑,裕或前期调研不压细坑,捞对购买力及项蹄目的销售前景限预期过于乐候观凯,末都会导致在运绞用中出现与当饼初的估计有较都大偏差。宏观环形势出现意想讯不到的不利变纳化壳,幅由此引发多种敞风险。这在近焦年的经济生活篮中也经常遇到徐。表现巧为眯:缩一是前些年严菠重的通货膨胀子、物价上后涨垄,涌诱发建材价格录上艇涨吵,凭工程造价跟着姻上虚涨绑;于二是货币发行拍政策和银行信株贷政策。如银制行紧缩银根对相房地产商就意技味着筹资或变紫现风险。三是详房地产供求形量势的变化。房激地产供给严重未不足的状况已宿成历佳史含,坚现在的情况是罗供过于希求朱,劫房价自然就要窃下萌降抖,微销售难度增怠加掌,北促销成本加捡大搞,避期房销售几乎纳成为不可能。怒四是房地产政往策及由此形成禁的大气候。如堵当前银行对房牲地产业的支持仇重点舌从只“权开骗发缺”变变向为恶“都购镇买居”材,状这不利于刚开赔发并需持续投怠入的房地产项鲜目的开展瘦。绞励发展商主观上适对房地产市场罗供求形率势带,样房地产政以策闸,筒金融政策的理黎解、判断或把绝握上出现偏差疼。具体表现崇为掌:信发展商过分相度信自己似的猾“田感伏觉宁”貌,梨而实际吧上初“县感案觉高”乱错了或反了。遇如有的发展商含过分地相信自纠己会容易地找卫到捉“哄下覆家结”拐,静将项目脱坏手山,犁而实际并未如拍愿置;湖有的发展商在雹决策上项目时戏只考虑、分析兄了一时的市场碗供求形洞势眠,装而没把开发的今周期因素考虑横进而去崭,咬结果供求关蜡系丑“典此一时彼一跌时扔”召,页或者对市场的愉估计及项目自京身的优势的判胆断过于乐摘观蜂,垂最终导致销售勿困款难递;朴还有的发展商必过分相信自己来的疾“孙道旨”尚(蚊即通要过匙“刮关敲系写”狡拿养到峡“肯好项典目缺”央的能垒力画)对,瞒而经营实靠力平(与开发实力、管抖理能力、行销赔能扁力赶)滚不足或较烂弱遮,怠项目运作中难哑于实现预期的俱经营业绩允。遍洪尘榜此死外并,扑自然灾害和意乎外事故的发生摔也是引发房地刻产开发中的工猪程建设风险的笛原因居。漆第3肆房地产投资风沉险的识别船如何正确估计扬和评价一宗房仅地产投资的风粘险脸呢良?易通常的办法是体计算投资风险廊率喂,坚其计算方法有逐以下几种。听3敬.1疫采用国际房地辉产投资业常用屋的三个指标来哗识速别彩阵3醉.1.1声投资房地产的捆营业率禁一切能够带来槐收入的房地产栗都必然发生经度营费用。以利刃润来维持其赚治钱的能力。营节业率被用来判哀定投资报告的镜净营业收入是本否具有现实性摩。计算公式全为浑:宫惯营业灿率准=泉年营业总费当用朴/伪年计划总收万入登灵据有关调查数拣据表歪明判,弟新公寓楼营业凝率细在听38锯%括—仓40闭%遣之间是可行的夹。办公楼、商惹业楼有不同的丧营业率。营业隔率太低说明投诸资方案中有些灿成本费用没有彻考虑。太高则闻说明管理不善判。太低或太高敌都说明风险太缴大吹。遗萝3冷.1.2占偿债收益比常营业净收入是济扣除所有成本扣费后的收作入娘,瞧是偿还债务资灾金的基本来源施。它和偿债责糊任的比率反映饶了借款人偿还抢贷款的能力亲。镜笼偿债收益府比糖=暗营业净收尸入捡/励要求的年偿债正额孕迷偿债收益比数故值越编小叹,早该项借款投资霞的风险越崖大喘;括反睬之抄,厘则风险越小。栋住宅资产的偿齐债收益比一般遭要求超系过狠1:凉2耳才被认为是安摆全的毕。愉唯3染.1.3夜保本占用率锻保本占用率是员计算房地产安赞全性的另一重弦要指标。其计位算公式份为域:功保本占用兽率椒=滴(卷年营业总费顺用打+微要求的年偿债确额木)纺/串年计划总收探入日对保本占用率越勒高饮,秒投资风险越大归。可以接受的用住宅资产的保灵本占用率一般屠为末85%-90遇%搅。下班3抗.2商概率与数理统庸计的方迫法产玩由于风险度量寺涉及到房地产诵投资项目可能者结果的概率分躬布象,做因而可以采用粥概率论和数理时统计作为房地荣产投资风险的揭识别方法。这郑里的投资结果历主要是指房地左产投资的报酬享回报率。而报辆酬回报率的概渣率分布的取得距很不容易。虽尘然可以作市场东调李查马,给有已开发项目核的资蔬料界,默可以使用数理框统计的方法得栽出分布或其估裤计急,农甚至通过统计城检尾验去,牌但其结果只能瘦在相对意义上倒代表拟开发项基目的概率分布拘。这是因为各亡个房地产项目滋之间的差异较恩大去,竹有时相距十几缎米的位撤置虎,雾即使其它条件歪都相缓同咏,晓投资的报酬回距报也存在很大眯的差别。将抽爸样调查的方法熔与主观概率判咽断结合而确定寨出房地产项目纷投资的报酬回丹报率的概率分猛布是实际工作掩者常用的方法强。施援但如果某一房章地产项目投资爱的报酬回报率厨的可能结果有突几凤种梦,诱每一种可能的平结果卸为拦x剩i齐其出现的概率炊为驾Pi柜,菜则其数学期望鸦为通:绩如果投资者将萝投资报酬率的诞预期结果取为子数学期望是合肤符情理的。因触为在统计的意逝义上真实的投疫资报酬率出现主在数学期望左酒右的概率最大盼。那么此标准椒差就描述了预置期结果与实际谁结果杆的熊“班平据均疾”话变动程本度寄,真因此可作为一票种风险的度量胁。标准差越添大盘,斥风险越找大虚,另标准差越蚂小察,皮风险越小。用声标准差度量投津资风险的优点梨是概念比较清局楚直玩观承,稼可以借用成熟老的数理统计一挤整套理论和方朴法。在降低投裁资风险的投资遣组合理论扒中浊,免这一度量有出债色的表现。其过缺点是准确的肃概率分伞市泪P裂i擦不易找出。考芬虑到相同的标在准拔差聋,现对于期望值不济同的投资项剖目误,朝它所表达的影里响程度或对投宽资者的损害程趟度奸,侵也即风险大绑小检,必应该是不同的短。期望值大装时蓬,盗风险应小鹅些尊,晚期望值小挠时牛,翁风险应大些。搬所以人们更喜男欢用变异系数碍来度量风险。斜在房地产投资鸭活动队中刷.升投资的风险是狂客观存在耀的录,材这对于所有的逼房地产投资者激都是一样的。决投资风险的控漫制即在于能及哨时的发现或预桐测到这种风险胜并能及时采取赶有效的措施。滥化解、缓和、省减轻、控制这质种风汽险廉,小减少投资者预缎期收益的损失泪可能性希。炉豆4勇控制风险的忍解决措施明4焰.1庭进行充分的市梦场调查分析以晃作出科学的项贯目决山策乓贴风险是指在投花资经营过程中访各种不确定因若素造,楼使实际收益偏堆离预期收益的袭可能性。减少我这种不确定杜性晓,饮从而减少这种富偏离的最好方夏法涨,堂就是通过市场涨调遇查台,懂获得尽可能详辨尽的信宴息唱,羡把不确定性降滨低到最低限掀度纲,项从而较好地控欢制房地产投资贪过程中的风险烦。通过房地产序市场的供求状婚况和趋势进行宁全面的调查分切析皆,泪从中选择社会头最需要的并能废够取得较大收评益的投资项姥目蓝,凤这部分工作可举以由投资者自达己对房地产市些场进行调撤查醉,府也可委托咨询镰公司等中介机腿构进行库。使部4蝶.2雄在预期收益相胜同的情况下投脑资风险较小的仪房地产项眠目脚木房地产投资项和目种类较帐多争,哈它们的风险度席大小不一。有捎的风险度较石大拼,随可能遭遇的不律确定性也较机高宜,排而有些投资项咬目的风险度较役小挺,税选择风险小的野投资项目可以某使投资收益能蚊得到有效的保亦证。校4罪.3狗以合理组织融曾资形式进行滚驱动开带发身后房地产投资需洪要量贱大津,僵必须以一定的滑形式筹措资央金冶,送以满足需要。安房地产融资的场形式主要有以奏下几宫种哨:召通过发行金融如债马券柱,煮筹集开发资金垦。通过预售开阻发的商品房和梯卖楼框花捐,测从客户那里筹键集房地产开发寻所需资金。利烤用已取得的土文地使用权到银倡行获得抵押贷撑款。组建股份肢公寄司俭,爱申请成为上市插公司。从股票飘市场上融资。笋各房地产开发针公司应根据自赏身的实际情厌况正,吊选用最适合的勒融资形末式绳,害以便迅速、大授量、低成本地彻融入资弓金鱼,悄投入房地产开萌发。房地产开复发公司不但要辽掌握融资技掌巧尾;珍而且还要采取年切实可行措施贡提高资金使用拿的效益。比如攻在投资项目管轮理陵中罩,安引入竞争机异制好,汪运用多种手爬段走,泳促使施工单位对降低工程造咸价仍,定提高工程质卸量键,川缩短建设周期培。房地产企业犯还要增收节支循、提高劳动效概率券,牢减少经营管理馋费热用聪,盛以保证所投入摔的资金获得最吸大的经济效益似。倒4躺.4搜通过多项投资铜组合及多种经阻营分散风淹险秧员不同投资项目婆的风险、收益鸦等因素也是不锁同萄的剃,乌所生以爆,弊实行多项目投呼资组合可以获耕得比所有投资煮集中于一个项丛目上更稳定的敢收益。当作然抹,嘱各项目之间的艺相关性不能太涨强寇,致否则就无法起晶到降低风险的开作用桥。绸茶4礼.5适通过加强资产芳管理来控制风董险矩蔽一个投资项目任能否达到预期弯的收益水轰平月,怒管理人员是最葱为重要的关键可因素。提高管蜻理人员的素质户进而提高管理炉水极平鹊,臣可以提高对市忆场的可预测论性绢,踪降低不确定爪性降,润可以更有效地至使用资照产廊,嫩减少经营费全用筑,信降低空置疤率龙,由提高收益水浆平寿,替进而降低和控辽制风险段。医5结论刻当风险不能消中除或降至可承测受的水平罩时风,齐应购买可补偿宁巨额损