安徽合肥某土地估价技术报告

土地估价技术报告项目名称：合肥市受托估价单位：合肥**房地产评估有限公司土地估价报告编号：**地评字(2005)第082号土地估价技术报告编号：**地评字(2005)第082号提交估价报告日期：二○○五年九月十八日土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称滁州路***商场二、委托估价方合肥市****有限责任公司三、受托估价方受托机构：合肥***房地产评估有限公司机构地址：合肥市***路***号法定代表人：****邮政编码：**四、估价目的恋合肥野***魂房地产评估有驾限公司应合肥喝市记***玩有限责任公司胞的委托，对位程于财滁州路允**粗商场一创层桶2享蠢3贯轴摄所分摊的商业蝴用地进行评估消，为其办理出夹让该宗地的土毒地使用权提供匙地价参考。五、估价依据滥1弱、《中华人民寒共和国土地管糖理法》；保2痛、《中华人民许共和国城市房凤地产管理法》制；络3扒、中华人民共时和国国家标准宰《城镇土地估叫价规程》；咱4祸、安徽省人民喝政府、安徽省馋国土资源厅及下相关部门颁发咱的有关政策、阳法规等文件；律5侨、合肥市人民袋政府、合肥市类国土资源局及夜相关部门颁布帮的有关政策规涝划、法规等文族件；边6姑、委托方提供恼的有关资料；弟7策、估价人员收伏集的当地市场铸资料及现场勘籍查资料。去六、估价基准震日流二陶○输○欢五年九月十二增日七、估价日期橡二丹○唉○遇五年九月十二翁日至矛二撤○淹○及五年九月十八盲日八、地价定义呆根据估价对象垦实际土地利用悔状况，此次评靠估以估价对象拘宗地红线外基堡础设施条件设枝定估价对象的窗土地开发程度律，估价对象开丽发程度的设定兴详见表助1肉：乏估价对象的评示估价格是指在鲁表淹1路设定的开发程体度和土地用途搜条件下、评估棵基准日为念200牛5躁年示9积月孩1搏2蛋日凤、土地使用年阵限为法定最高念使用年限的土炊地使用权价格身。秩表芬1甚氏舱估价对象土地榴用途和开发程消度设定表叙宗地邀编号尚宗地位置胡估价期日实际军用途拣估价期日企设定用途品估价期日遍实际开发程度鸣估价期日阶设定开发程度崇备注夸1叼滁州路谦**蓬商场要商业挥商业品宗地红线外五凳通鄙红线内五通一宪平活宗地红线外五捐通犬红线内场地平右整九、估价结果动经评估，得到奸待估宗地在估论价设定的用途交及开发程度条举件下，于评估刻基准日阶200絮5渔年细9痒月扁1蚂2趋日魂，使用年限为耀法定最高使用犁年期的土地使神用权价格如下胀：按土地面积：绑11.88艳尺绩单位地价钢：秤257阳3炭元湾/攻平方米；三地价总额叔：扑3.0向6连万元，烂啊因指估价对象单位类面积地价等详芽见表陈2倾《土地估价结池果一览表》。膨十、需要特殊灌说明的事项处⑴善本评估报告的氏评估价格结果伞是在满足全部其假设与限制条缘件下，在评估驻基准日土地使商用年限为商业奴40烦年的土地使用碎权价格现值。嘴⑵心零赶制华保切⑶杰本报告评估过谎程中依据的估侵价对象的用地丸面积等资料是许根据委托方提普供的资料设定显的，若此方面杨发生较大变化镇，估价结果也拔应作相应调整此乃至重新评估闷。屋⑷倘土地面积以当鹊地政府最终出扮让的土地面积土为准。君⑸招本报告有效期惨自估价期日起俭壹年内有效。懂(枪6)军本报告的货币忠种类为人民币岛。价(院7企)帮本报告由合肥仓**舒房地产评估有慨限公司负责解搏释。宽十一、土地估鹊价师签字附注册土地估价冷师乐晶崇宜资格证书痛号愉呈缝唐签怜缝字***********秆十二、土地估丰价机构（签章情）益估价机构负责努人签字：煌二提○镇○碗五年九月十八瞧日狮表简2午写弊乱土现突地处版估烤微价豪匠结亮迈果虚骤一壮嫁览榆扑表甘估价机逆构侵:价合肥填****培房地产评估有捏限公浙司态育怠尖内估价报告编姑号涂:倚合芽*滴地评字屡(平2005筛)阵第摘08悉2倘号捏估价期顺日和:袖200都5努年吧9限月幼1御2炎日饿昆没己询送估价期日设定络土地使用权性厚质：出让腔宗地正编号戒宗地位置掀估价期日渔实际用途独估价期日亿设定用途画估价期日摆实际开发程度肥估价期日修设定开发程度立土地使用年限机（年）精设定容积率乱土地面积杠（平方米）犹单位面积地价剃（俘元次/M促2彻）肤楼面地价寄（夏元棕/M柔2就）苹总地价系（万元）陶1洲滁州路娇**诉商场勒商业枣商业侧宗地红线外五移通蚕红线内五通一待平墨宗地红线外五统通午红线内场地平帜整来40蚂3.63抚分摊誉：叔11.88秧2573包709距3.06嫂一、上述土地撞估价结果的限炮定条件：败1陡、土地权利限惑制：本次估价希土地使用权设残定为商特业费4辱0清年使用期出让两土地使用权。偷2等、基础设施条遗件：道路状况尸：待估宗地临严滁州路嫁。梦判供号饰水：接市政供惨水网已。权叔供朵奋电：接市政供铲电网。傍排半太水：排入市政罚管网堂。嚼朽电灶朽讯：接市政电肤讯网壳。相骗3裁、容积率：根路据委托方提供起的资料设定。芽4漏、规划限制：澡无。桑5葬、影响土地价骨格的其他限定互条件：无追。饺请二、其他需要挖说明的事项后详见本报告第耕三部稍分梁“跌估价结果和估寄价报告的使捡用急”取。先尺蝇泊贸捡烘糟瓶烧名折姓丽估价机构：乡些荡融例谦牵愧茶铅商孟折二译○捉○北五年九月十八困日场第二部斧分捷良姿估价对象描述杂及地价影响因瞎素分析弊一、估价对象黎描述耽1川、土地登记状兵况湿该宗地未进行篇国有土地使用笼权登记。维估价期日土地漠使用者：合肥度市蔽***呀有限责任公司诱；斩土地位置：舟滁州路突**值商场一层腐；真毅色用偿宪职途：奏商归速业；冠串范用地面积：分宴摊庙11.8中8地平方米；惠蔬妖土地级别：商益业用地三级；涌赔兼土地使用权类亩型：设定为国拆有出让。观2甩、土地权利状诊况量估价对象土地茎所有权为国有共；土地使用权凝类型设定为国怒有出让；至估夫价期日无他项趣权利存在。第村3叛、土地利用状乏况息待估宗地为共园用宗，地上现牙有为一幢七层留砖混结构商业驶楼，本次估价驳委托方持有产五权的建筑面积斧为烈43.1纹4汽平方米抢，相应分摊的递土地面积为灯11.8财8魂平方米贸，故设定容积蛇率所为悼3.6炒3宋。王二、地价影响蹄因素分析1、一般因素邻(1认)赶、城市资源状绕况满地理位置：合损肥市位于安徽受省中部，江淮悦分水岭西侧，翅东至定远县、怜滁州市和巢湖习市，南至舒城妈县和庐江县，恒西至寿县，北坡至淮南市。愚土地、城市、奸人口：合肥市甚是安徽省省会烤，辖三县四区管，即肥东县、真肥西县、长丰枯县；夹**舒区、庐阳区、够包河区、蜀山驾区，全市总面调积是7497.6戏6痰平笋方公里，总人峡口驱448.0淘8肺万元，其中市县区面积竟为脱596.0院1摧平方公里，人爪口锈146.5宋2慢万人。怖(2茫)灌、房地产制度旗与房地产市场盘状况棚等籍合肥市经自乞9踢7免年以来，贯彻膨执行中除发执[1997]左1搞1深号文件规定，茧完成了对非农音建设用地的清赖理、整顿，严炼格控制非农建头设用地占用耕伴地，挖掘城市丝存量土地潜力报。滋200喂2北年疏1暴月份，合肥市鞭进一步深化用幼地制度改革，拒实行土地收购耳、储备、交易核制度，经营性方用地全面采取叉招标、拍卖、养持牌方式，规屑范土地市场。招这些政府调控腔土地市场措施启的落实，加上建新的《土地管银理法》实施，好从而使城市地声价水平从总体刺上呈稳步增长种态势。楼(3轿)嫁、城市规划与引发展目标黎用地功能分区越规划：根据合抹肥市总体规划荐要求，城市规电划区内土地分霸为商业、住宅逃、工业三种用萍地类型，老城析区主要布置商钻业及住宅用地介，老城区外布缩置住宅用地，峰一环及二环以家外布置工业区石。剑道路规划：作宅为省会城市，雕合肥市加快了今建设现代化大练城市步伐。城竟市道路由老环串城马路向外扩雀至一环、二环胜，形歌成纤“药二环七旱射谈”扰的现代化大城会市交通格局，乌城市道路总长糠1116.5且5泽公里趟，道路面贝积隙1865.豆7逝万平方米厚，排水管道长激度自922.9董1坟公里锁。踩其他城市公用窗设施计：竖200傻2钥年末，自来水缴综合生产能片力渠8钉5剃万涌吨估/炼日，自来水管互道长度旷683.榴0卡公里甜；公共交通营遥运车敢数纸207东7棒辆，营运线路龄网长度渣40南2晨公里每；城市园林绿尽地面积鸟375静3婚公顷承，人均占有公俭共绿地面积闹5.9秩7添平方米这/艳人，年游人小量手580.冤0菊万人次。哭(4鸭)伏、城市社会经辜济发展状况工合肥市是一座金历史悠久的古三城，为国务院弊批准的全国对好外开放城市。舱现已逐步形成小以第三产业为位主，第一、二哨产业配套的产随业体系坊，心200秘4瞧年末，全市国哄内生产总值职为旅589.掀7脊亿元。其中第碍一产隐业肿54.疼0销亿元，第二产枪业加297.2漂亿元，第三产妖业越238.槐5冒亿元，财政收召入馅105.篮4味亿束元欲闸，金融机构存趣款余遵额偏1210.6赤7茶亿元，全社会粥固定资产投资征总额市为行361.4薪8物亿物元痛纤（其中：房地肆产投母资闲138.3易2债亿彩元抽,吓比上年增原长脱54.2蚂%方）。2、区域因素你(茂1)塘柱商业繁华度击：估价对象位麦于合肥市滁州损路替**方商场少一幻层哭2膛猛3望轴朋，区域商业繁劲华度一般。绸(见2)蛋区域交通条件岩道路条件：区秆域临滁州路。即公共交通：区盾域内伯有袋6解条以上公交线陷路通过。念对外交通：距每合肥火车站约链2.7KM衬，距汽车站约摔0.6KM驴。滥(虾3)茧基础设施状况启估价对象所在岂区域基础设施链为浑“昼五通一烧平良”绘标准，即具备醉了通路、通上泳水、通下水、另通电、通讯及球场地平整，瞒保障度一般。德(仿4)演公用服务设施趣区域公用服务饿设施等级一般倘。广(疏5)犁区域土地级别得估价对象所在替区域为合肥市冬城市商业三级眼地。3、个别因素捷(樱1)博估价对象目前妻最有效用途为至商业用地。贤(飘2)归建筑容积率纱：细3.6欣3巾。会(县3)所临路状况：估喉价对象临滁州衬路。遍(4我)赠宗地面积：分飞摊因11.88聋鸽方(5款)食宗地周围土地惯利用类型：商疲业。粉(6穗)赠宗地形状：规蜜则。鸭第三部错分撞该苏土地估价一、估价原则握本次估价过程践中，遵循的主搞要原则有：央（脏1榆）供需原则征在完全的市场称竞争中，一般泉商品的价格都馒取决于供求的纹均衡点。供大貌于求，价格就白会降低，否则行，价格就会提晨高。由于土地借与一般商品相闹比，具有独特燃的人文和自然粥特性，因此在哭进行土地估价茅时既要考虑到光所假设的公平贡市场，又要考役虑土地供应的么垄断性特征。膛（头2乖）替代原则糕根据市场运行佣规律，在同一罚商品市场中，件商品或提供服诉务的效用相同算或大致相似时没，价格低者吸震引需求，即有摇两个以上互有钉替代性的商品首或服务同时存友在时，商品或根服务的价格是蹲经过相互影响甩与比较之后来茧决定的，土地组价格也同样遵罗循替代规律，洋某块土地的价侄格，受其它具普有相同使用价创值的地块，即奋同类型具有替迁代可能的地块侨价格所牵制。滨换言之，具有雹相同使用价值栽、替代可能的凯地块之间，会驼相互影响和竞斧争，使价格相池互牵制而趋于略一致。历（垒3公）协调原则朽土地总是处于宵一定的自然与继社会环境之中往，必须与周围司环境相协调。条因为土地能适鼻应周围环境，闯则该土地的收轨益或效用能最店大限度地发挥演，所以要分析处土地是否与所嗽处环境协调。番因此，在土地垦估价时，一定盯要认真分析土俭地与周围环境辽的关系，判断亩其是否协调，还这直接关系到溜该地块的收益绵量和价格。圆（慧4这）多种评估方泼法相结合的原恭则龄随着土地估价赢业的发展，国绑际上有几种通雕用的评估方法伍，如收益还原洁法、市场比较非法、成本法、摆剩余法等方法竭。由于不适宜终的估价方法可辩能使估价结果雁产生较大的偏生差，因此在进矮行地价评估时傍，就要根据待找估宗地的实际洁情况，充分考晌虑用地类型及盆所掌握的资料傲，选择最适宜植的方法进行评讲估，力求得到史客观、公正、恳科学、合法的抄土地价格。拢总之，在评估馆过程中，要按望照国家、地方蜂有关规定，遵厅守客观、公正韵、科学、合法杀的总原则进行嚷土地价格评估童，做到评估过拆程合理，评估浆方法科学，评刮估结果准确，锡严格保守评估谈秘密。躲二、估价方法执与估价过程戒根据《城镇土糊地估价规程》夹（以下简称《歉规程》），通奶行地价评估主拍要方法有市场印比较法、收益奶还原法、剩余励法（假设开发按法）、成本逼怕近法、基准地裹价系数修正法柔等。本报告估瓶价方法的选择梳按照土地估价掩的技术《规程腥》，根据当地宏市场发育情况苍并结合估价对枯象具体特点及移估价目的等，浩选择适当的估恢价方法。洞由于待估宗地属所在区域地产拉市场较发育，俯类似待估宗地部的土地交易案芹例较多，适宜浓选用市场比较买法评估；同时梅由于待估宗地立是商业用地，维有收益或潜在访收益的房地产笨，适宜采用收艇益还原法进行肺估价。征具体评估过程竞如下：漏（一）采用收职益还原发法评翼估抬收益还原法是拾在估算待估土捏地在未来每年惕预期纯收益（忙正常年纯收益纪）的基础上，泥以一定的土地部还原率，将评搭估对象在未来雄每年的纯收益按折算为评估时谜日收益总和（扑土地价格）的肝一种方法，其绣计算过程为：外1蚀、年总收益的高确定奖调查待估宗地锦所处区域与其氏特征相同或相酱似房地产用于升出租的房地总苗收益的平均费掌用，确定待估文宗地房地出租板的租金水平一餐般为每月每平深方黎米谋26.对5浇元，总建筑面区积带43.1趟4康平方米理，房屋出租率耕为妥70摔%痛，有效出租面煮积比率晨为王74赵%干，则总收莫益朴:员26.5×4豆3.14×1漫2×70%×议74%/10楚000=0.这710朴6满万元俯2擦、确定房地年凯总费用折旧费乐估价对象上所共建房地产为砖邀混结构，参照鱼合肥市场建筑碌成本，估价对社象上房地产重们置价格枣为只83故0费元袍/窑平方米，房产屯已使敬用罪1诸3黄年尚可使用年烛限蕉为助3伟7虎年，由于估价姨对象土地使用锦年期拒为摔4客0尿年，房屋耐用时年限尝为减5且0顺年，所以年折跟旧额为：膀43.14×捡830已×陆（慰1-2剑%烈）践/50/10蒸000=0.劝070蹄2寒万元。（2）管理费裕指对出租房屋宁进行的必要管雪理所需的费用绕。按年租金索的糠3碑%啦计，则：女0.7106充×3%=0.性021渔3粥万元。（3）维修费赞指为保障房屋递正常使用每年荐需支付的修缮幻费。参考企业角的实际维修费沙，碗按建筑物重置普价格速的镜2炉%办计报算挨,43.1选4×830/欧10000×值2%=0.0荡71墨6伏万元。（4）保险费吧指房产所有人灿为使自己的房睬产避免意外损萝失而向保险公鸡司支付的费用患。按房屋现值立乘以保险费率趴2征‰姜计算，则：嘱房屋现值虏＝六房屋重置价格衰－折旧总额＝疲重置价格－年谢折旧锡费给×用已使用年限椒载街保险费＝房屋温现馆值蠢×义2研‰料＝眯0.005嚷3叛万元晚（喘43.14×毛830/10缝000-0.齿0702×1响3棒）种×0.2%=驰0.005琴3初万元。（5）税费失房屋出租过程之中的各种税费毫合计舒为凝17.5地%秒，则税费崭为投26.5×4涉3.14×1芳2×70%×蹈74%×17跃.5%/10怪000=0.纳124鹅4察万元。峰所以房地总费渔用为究（鸭1网）惰+斑（宏2鸽）愿+指（堂3网）墓+叔（通4践）蜓+战（符5文）鹊=0.292壶8崖万元。到3全、房屋纯收益弱房屋年纯收益芹＝房屋现疼值赔×厉房屋还原利率券捐役通常情况下房迹屋还原率比土俗地还原率要委高座2互～倚3狭%事，考虑到我国声保险行业的实浴际情况，此次缩评估房屋还原研率确定收为伴8背%月。衫房屋年纯收益钩＝想房屋现数值心×掘8%继＝挪（优43.14×躁830/10府000-0.制0702×1毁3帐）渣×8%项=0.213掏5剩万元。柏4男、土地纯收益求土地年纯收益议＝房地年纯收伸益缴—旅房屋年纯收益贷＝恨0.204疾4葵万元。锈5湖、使用年期修调正先1-1笑/1.06举40辰=0.902苏86、地价总额倦总地价＝土地孕年纯收刃益归÷筝r给×镇[格1柳－饶1撒/墓（堤1菌＋胳r朝）欺n钱]背＝诸土地年纯收归益涨÷6玉%静×蜻[趁1翅－染1扮/刃（鸽1伏＋剑6均％盲）庭n欠]捷＝督3.074仗7善万元绢其中浑:婆r国——拘土地还原费率陵6障%健[肝土地还原率按股评估基准日时逮中国人民银行匆公布的矩一年期（含一值年）存款利孕率殖2.25密%塌，再加上一定娱的风险因素调岁整值，通按叛6臣％计除]絮慌衣n洒——泛待估宗地土地陡使用年宝期商4殿0煎年哪7澡、计算宗地单付位面积地价视妙涉单位面积地价喂＝植总地贩价奋÷都总用地面积乳孙昂抽衬＝蝇2588.絮2京（萄元滚/毅平方米）矛收益还原法评喜估过程详见我表魔3糟：驳表叫3善否收益还原法评述估过程一览表畏宗地编号颂宗地名称遣房地年总收益宏（万元）有房地年总费用泥（万元）轧房地年纯收益敬（万元）纱房屋现值（万假元）馅房屋还原率低（懂8杜%麦）雅房屋年纯收益躲（万元）祥土地年纯收益脂（万元）查估价设定年期柱（厉年济）巾年期修正系数跳总地价（万元先）剖土地面积胸（粱m斩2遥）坊单位地价输（脉元眉/m航2爱）酿1年**酬商场一屑层滥2-馒3储轴摇0.7106未0.2928澡0.4178指2.6683钱8%沸0.2135倚0.2044赚40眨0.9028月3.0747淘11.88也2588.2碧（二）采用市伯场比较法评估范（死1怀）比较实例选灵择下实鲜例何A杜：甩合肥市怒**突区国有资产经汗营有限责任公拨司献表皮4贩睁实例宗地个别王因素条件说明父表伞宗地灶编号斜宗地济位置里土地面积课(仔平方负米练)晋规划容积率钳形状诚临现状路状况密道路等级楚公交路数被交易期日稀土地使用年限愚（年）座距客运火车站商距离券开发程度付单位地价（肉元附/轿平方米）粮1偶明光夕路选5添7指号舌392.0恐2.85锅规则选临明光路袭交通主干道迅6漂以上间40控2.4KM临五通一平保2846坦实贱例镰B啦：合肥浙**思实业集团公司抛表鲁5统拴实例宗地个别困因素条件说明挽表搂宗地贴编号迎宗地柱位置耗土地面积淘(混平方渔米菊)奶规划容积率章形状怖临现状路状况奔道路等级刷公交路数碑交易期日浆土地使用年限在（年）蛛距客运火车站资距离基开发程度降单位地价（蕉元叶/堆平方米）匹1仰胜利路与琅琊低山路交叉口东敌南角猫12977验0.92总较规则会丹塞交通主干道街6释以上蜂34.9脑1.7KM苗五通一平窑1851饲实翻例啦C必：皖客隆商业牌表存6仗夏待估宗地个别患因素条件说明宁表嚷宗地梁编号希宗地钱位置诞土地面积渴(去平方砖米自)铺规划容积率绘形状旁临现状路状况傻道路等级棒公交路数傅交易期日津土地使用年限萍（年）驾距客运火车站缓距离霉开发程度扒单位地价（之元桂/线平方米）格1分金寨蚊路政1围9培号我317.58寸4.2纳规则凶临金寨路菌交通主干道筒5熄以上矿40口4.5KM碑六通一平屿2402拌各交易实例的粗因素条件详见蛋表没7剖。洽（拢2丙）比较因素的搭选择门根据待估宗地消的宗地条词件烈,估影响待估宗地植价格的主要因荐素融有砌:镰交易时冬间滴:宿确定地价指数亿交易情请况脸:扎是否为正斯常蹲,榨公浩平夕,扭公回开丸,狂自愿的交易鸣区域因区素耳:冲主要有交通条程件警,淡基础设施状况更和环境优劣度衬等液个别因子素烟:袋主要指宗地形孙状构,恐容积心率锐,喝临街状庸况舞,害宗地进深和目困前规划限制询（谎3闪）因素条件说翅明员待估宗地与比式较实例的比较船因素条件详述增见勒表觉7券。熊表丰7嫁书比较因素条件争说明表纠算其待估宗地及比设较实例简比较因素伙待估宗地过实失例胀A羽实尤例冶B宗实抵例爬C麻位置厨滁州路鸦**井商场一磁层康2-井3如轴代明光窝路茅5怠7昼号那胜利路与琅琊罪山路交叉口东锡南角财金寨医路黑1耕9裤号付土地用途樱商业盛商业施商业幕商业尚交易日期劫交易价格（元搭/盼平方米）幅待估裹2846鸽1851饮2402买交易情况秘正常者正常角正常撞正常脖土地使用年期朽（年）窃40货40绘34.9孩40拘价格类型诊出让进出让呜出让生出让疲所在商业区等汤级另街区级商业中换心区畜区级商业中心仰区拆小区级商业中听心区以区级商业中心拒区冤商业环境爆一般井良好势一般逮良好炕区台域筋因绢素与个别条件近交通条件载区域道路通达盟度犁路网稠崭密狡,难有交通型主干借道吓路网稠绝密阴,因有交通型主干鱼道昆路网稠仿密气,继有交通型主干坑道霸路网稠贩密骄,加有交通型主干疼道催公共交通便捷以度勾施凑树哈弄因销倒址蹈洒茫捡滔天蓄对外交通便利疑度之距客运火车站各约斯2.阁7促公里蚁距客运火车站仓约逐2.弟4码公里纠距客运火车站雀约勉1.暗7溪公里窄距客运火车站宇约辜4.贡5猫公里格基础设施状况蹦宗地红线外五露通透红线内场地平旦整砍宗地红线外五束通毕红线内场地平建整玉宗地红线外五柄通胶红线内场地平宾整叙宗地红线六通今红线内场地平馋整胁目前规划限制漂无限制蝶无限制刘无限制趋无限制找容积率包3.63猜2.85棒0.92怜4.2另临路类型卧主干道讯主干道灾主干道授主干道晶临街状况身三面临街含一面临街饭两面临街各一面临街誓(4膝)嘴制比较因素条维件指数表收根据待估宗地漂与比较实例各议种因素具体情填况，编制比较状因素条件指数层表。比较因素适指数确定如下款：户A腿、待估宗地与传三个实例的交看易情况、价格券类型等条件均呼一致，故对于撑上述这些影响洪地价的因素均据不作修正。B、地价指数天交易日期话05.9碧05.6恨04.8错05.1酬地价指数荒100逐98.5宗93.5片96钩C欲、土地使用年蛋期修正指数漆土地使用年期尾修正指数公式剧：宁培渔式中贯：庙盈K岂—液—航比较实例的土贱地使用年期修锄正系数吵r大—舅—权土地还原率惕[捐土地还原率按斯评估基准日时遥中国人民银行旨公布的一年期论（含一年）存伯款利率选1.98%唤，再加上一定灾的风险因素调匪整值，贵按赌6犯％计澡]科m架—面—坚待估宗地土地趴使用年期剖n厨—岭—芹比较实例宗地敞土地使用年期狮由于三个比较姑实例使用期限券分别旬为肆4柴0饿、渔34.仁9次、简4织0安年，故年期修荷正系数分别丘为孔1脉、识1.038通7妈、乐1牢。违D俩、土地用途修练正掠由于待估宗地纱与比较实例土穿地用途相同，亮故土地用途不感作修正。集E疑、区域及个别卧因素修正系数额Ⅰ瑞、区域因素：野a袍、所在商业区森等走级肺:军依以待估宗地所异在商业区等级禁为稀100承，分为市级商予业中心、区级础商业中心、小堡区级商业中心筋、街区级商业妨中心四个等级片，每上升或下菜降一个等级，示指数上升或下蚁降走5融；印耽善b能、号才筋妇份以待估宗地所肾在商业区等级减为阀100环，分为膛人口流量大、波店铺密集、大伶型商场分布集名中、有商业广丙场、办公条件分和购物环境良悼好余;线江人口流量较大准、店铺分布集驶中、具有商业着街氛围、购物膝方便、办公集缸中挪;减斥顾客以本地人铸口为主、店铺倘分布比较集中描、有专业市场债分布、购物比纤较方肿便崖;议版人口流量相对斧较少、地段商宾业网点齐烛全丙;取去人口流量较少俊、购物环境较缘差五个等级，粮每上升或下降辜一个等级，指亭数上升或下镰降细4残；涉掌c场、道路通达度洲：以待估宗地见所在区域的道幸路等级为饿100店，分为均有混合型主干简道、有生活型梦主干道、有交症通型主干道或替生活型次干道舅、有生活型支河路四个等级，范每上升或下降惠一个等级，指滔数上升或下翁降嫂3.木0欠；匙划d父、公共交通便绣捷度：分妄有锁8骡路以上背公交线路牛、舅有费6-7且路公交线路与、膀有昏5-危6诞路公交线路粱、盯有所3-铅4锐路弹公交线路四个烫等级，以待估箱宗地公共交通通便捷条件为困100赶，每上升或下粒降一个等级，厉指数上升或下乐降钓4;先割e冻、对外交通便催利度：以待估锣宗地距客运火礼车站距离稳为凑10央0坝，每增加或减延少架1寇公里，指数减宽少或增盲加惠1;秤f判、基础设施状秋况：基础设施挺条件每增加或爱减犹少中“扶一牌通捆”雁，指数增加或阵减同少感8.叠0凑；与g挺、目前规划限舌制：分为有较卵大限制、有一强定限制、无限各制，以待估宗么地为赖100回，每上升或下框降一个等级，壁指数上升或下腔降宁2倚。消Ⅱ头、个别因军素刚:俩a站、容积率：以否待估宗地容积剖率为栗100像，比较实例的亲容积率与其相宫比，每增加或谣减装少嚷0.逃1翻，指数增加或产减搜少带1;愁b纪、临路类型：侦将临道路类型视分为主干道、饺次干道、支路虏及巷道，以待餐估宗地临路类填型为仍100晋，每增加或减埋少一个等级，蒜指数增加或减故少植4伴;核c扬、距主干道距厕离：以待估宗特地距区域主干盖道距离为传100装，每增加或减晓少舱5组0饶米仍，指数减少或悲增加阀1叮.2;泊d哪、临街状况：先分为不临街、马一面临街、两择面临街、够三督-叶四面临街四个男等级，以待估旋宗地为和100清，每上升或下撞降一个等级，蚀指数上升或下内降买2.0;魂根据以上比较巧因素指数的说锅明，编制比较脊因素条件指数板表，详见下表览：问表效8击芝比较因素条件尽指数表厚月夜待估宗地及比钢较实例刺比较因素疗待估宗地粮实久例脾A溪实例供B她实即例伴C屿土地用途巩100纺100登100搁100妥交易日期废100岩98.5苏93.5酒96元交易情况燕100历100衫100即100绳土地使用年期誉（年）胞100奉100粒96.3僚100菜价格类型牢100料100醉100浅100财所在商业区等醒级侧100塞110岛105绩110扛商业环境蛇100鱼104弹100院104峰区循域吃因畜素与个别条件场交通条件废区域道路通达血度挎100侍100吹100法100蹦公共交通便捷铜度乘100饰100槽100绒96柱对外交通便利岛度港100袍100.3煎101牧98.2社基础设施状况早100辫100披100迫108身目前规划限制缘100拍100区100穿100叔容积率乒100职92.2后72.9匆105.7喘临路类型迷100意100寿100晋100舌临街状况盏100宪96爸98穷96颠(湿5辅)脆因素修正饼砌姑根据比较因素殿条件指数表，虾编