连云港市海州区双福工业园项目研究报告

海州双福工业园

项目可行性研究报告重庆晟城地产双福工业园项目组2020年10月27日目录第一章双福工业园板块计划分析TOC\o"1-5"\h\z一、园区简介 3二、园区优势 4三、园区进展方向 5\o"CurrentDocument"第二章双福工业园周边产业现状及分析 7一、双福工业园已落户企业列表 7二、双福工业园基础设施 10\o"CurrentDocument"第三章地块自身价值分析 12一、项目地理位置 12二、项目经济指标分析 13\o"CurrentDocument"第四章项目经济效益测算 17一、售价预测 17二、项目经济效益测算 18第五章项目可行性分析结论 22一、项目风险 22二、关于本项目关于园区战略价值分析 22三、项目综合对照判定 23第一章双福工业园板块计划分析一、园区简介双福园区地处江津北大门一双福镇，位于新兴的重庆西部新城核心区,2002年10月经江津市政府批准正式启动，2004年5月被重庆市人民政府批准为重庆市级工业园区。 电子信息为主的现代工业，大型仓储物流业，生态旅行及大型地产业。估量到2021年将引进各类项目300余个，城市人口15万人，初步建成集工、商、贸、旅行地产为一体的现代新城。双福新区目前已累计引进各类项目100余个，协议引资逾300亿元。附：园区位置图二、园区优势一、自然环境优美双福园区用地条件良好，地形十分平坦，平均坡度不超过7%,自然环境优美，拥有2万亩原始丛林，双岛湖、冒水湖、农爱湖等10余湖泊点缀其间，依山傍水、山水相依，是计划中的重庆都市后花园。优越的用地条件和良好的人居环境,为双福园区的快速进展奠定了坚实的基础。二、基础设施完善双福园区目前已建成no千伏变电站1座，并正在新计划建设no千伏变电站、550千伏变电站各一座1座；建成有天然气配气站2座，日供气25万立方米；日供水能力3万吨，中国移动、中国联通、中国电信、广电光纤宽带网覆盖整个园区，项目交地时〃七通一平〃，能知足项目入驻需要。3、进展势头强劲截止目前，已有广州恒大集团、金龙周密铜管集团、润通动力、重庆汽摩零部件基地、重庆科技信息学院等70余个项目入驻，累计协议引资达210亿元，双福园区正在慢慢成为重庆新型工业、旅行开发和房地产开发建设的投资热点，估量到2021年将建成面积10平方千米，引进规模企业300家，实现技工贸收入超过300亿元，城市人口超过10万人。三、园区进展方向一、西部最大汽摩零部件基地打算引进50家国内外的汽摩零部件企业，产值超过200亿以上。目前已有润通动力等40多家企业入驻或签约。二、重庆最正确会议、旅行中心和高贵住宅区充分依托冒水湖、白沙岗水库、双岛湖、龙爱湖和相得益彰的华盖山山脉等生态资源，建设高科技、高级次的旅行项目和4个五星级的休闲旅行酒店和10000多栋针对高收入、高消费、高素养人群的低密度住宅，目前广东恒大地产已经抢先入驻并开始了一期工程建设，协信集团、中天元等也即将登场3、江津科教信息产业园已计划教育科研用地约4800亩，已有重庆科技信息学院等两所大学二级学院落户园区，还有重庆斌鑫学院、重庆交通大学西南水运科研所、重庆汽车研究所等项目也成心落户。晟城观点：双福工业园关于重庆进展的意义在于以下几点：一、突出主城区综合效劳功能，实施“退二进三”和“退工还绿”，优化中心城区空间布局。2、依托主城区产业辐射功能，弄好主城区外围都市圈的布局调整3、依托交通干线，开拓通道带，带动沿线地域工业经济和产业空间布局调整4、进展区县特色经济为主线，弄好区县工业企业改制和布局调整双福产业园具有必然的自然资源和具有吸引力的优惠政策，因此园区工业已经初具规模，但同重庆其他区域的工业园在定位上又缺乏具有不同化和区隔力。园区对外招商的要紧利益点还在于政府偏向性的招商政策，本案要紧定位为园区的生活、商业的配套效劳地块。因地块的客户辐射力必然有限，而目前周边的常住人口要紧为农人，因此致使本项目的目标客户群更多的偏向是产业园的工人及部份中层和基层治理人员。由于本项目的自然资源与景观资源极为匮乏，因此本项目不具有高级项目的特点，不具有打造高级产品的可能方向，而地块价值表现也与园区的成熟度高度相关。由于本案地块价值与园区的成熟度高度相关，而目前园区又处于蓬勃进展的初始状态，本案能够分享园区慢慢成熟带来的价值提升，具有较大的升值潜力。综合结论：一、在园区做房地产目前的辐射力有限，更多依托于内部挖潜，也致使在推行投入的针对性必需提高；二、园区目前处于起步时期，而结合重庆城市其它版块的进展规律，本地块的价值实现更多依托地段增值实现项目价值：3、地块周边为产业园包围，地块打造项目的档次不具有高端特点；4、园区处于起步时期，因此短时间内利润有限，但能够通过资产运营，取得以后的地块增值空间。

第二章双福工业园周边产业现状及分析、双福工业园已落户企业列表企业名称落户时间产业类别企业规模重庆康达日化有限公司2003年7月洗涤用品、花露水、稳定性二氧化氯消毒剂等年产值600万元左右重庆纽莱福家具有限公司2003年9月办公家具及配件总投资3000万元重庆长宏木业有限公司2006年10月曲木板生产线、办公坐椅、外用曲木板生产线等预计年产值达1500万美元重庆科菲精密机械有限公司2006年4月高速高精密数控机床、高速精密主轴等总投资5000万元重庆百富工业有限公司2006年4月生产汽车、摩托车制动器、空调离合器等总投资2000万元重庆华联卫生用品有限公司2004年珍爱”湿巾总投资1500万元重庆常乐木材实业有限公司2006年12月生产电机定转子铁芯生产线总投资1亿元重庆万里电池股份有限公司2006年4月生产各类铅酸蓄电池及零部件、普通机电产品总投资亿元重庆秦安铸造有限公司2003年2月生产汽车发动机等汽车零部件总投资亿元重庆市科技信息学院2007年6月学院 重庆比哥斯特中空玻璃有限公司2005年10月生产节能材料中空玻璃总投资2亿元中天元科技孵化中心 科技孵化中心大楼、幼儿园和小学以及配套的商业中心 重庆渝丰电线电缆有限公司 生产各类电线电缆总投资1亿元中国兵器工业第五九研究所 主要建设精密冷锻生产线

项目、精密温锻件生产项目、试验基地项目等重庆润通工业园 通机动力和终端产品总投资为13亿元重庆瑞立机械有限公司--生产汽车转向节现年产值约4000万元，年纳税200余万元重庆鹏林钢结构有限责任公司 经营口型钢、网架结构、彩钢压型板、C型钢及各种规格镀锌板等总投资11000万元重庆卡沃尔工业有限公司 H系列高压罗茨鼓风机和M系列中压罗茨鼓风机总投资300万美元重庆龙煜精密铜管有限公司 冰箱空调企业配套的高效传热内螺纹铜盘管、高精度ACR铜盘管、无氟制冷剂用高清洁度铜盘管年销售收入预计可达30亿元重庆市嘉川物流集团--物流配送总投资5000万元重庆德意家具有限公司--从事家居沙发系列、家居套房系列等生产--江津电力线路构件厂 生产电力及通信线路构件总投资3000万元重庆米纳橡塑有限公司 生产汽车密封条及汽摩塑料配件总投资6000万元恒大地产江津有限公司2002年江津区市政府批准打造集高档住宅、国际会务、度假休闲总投资40亿元备注：由于时刻所限，以上仅为园区已经落户的部份企业。附：周边部份企业图片二、双福工业园基础设施一、公路距成渝高速公路走马入口3千米，重庆绕城高速公路、津马高品级公路、九江大道在园区内交汇，形成四通八达的公路交通网络。距重庆市主中心21千米。二、铁路距成渝铁路江津站16千米，距重庆火车东站15千米。3、港口距长江国家级兰家沱深水港16千米，距九龙坡集装箱口岸23千米。4、航空距江北国际机场仅35分钟车程，江北国际机场已开通国内外要紧城市航线。五、供水日供水能力3万吨的双福长江引水工程已建成通水。六、供电现有110KV变电站一座，拟新建500KV和110KV站各一座。（110变电站）7、供气双气源供气，日供气能力25万立方米。（气站）八、通信网络中国移动、中国联通、中国电信、广电光纤宽带网覆盖整个园区。晟城观点：从园区此刻已经招商入驻的企业分析，其产业结构要紧以汽摩、零件、家具等制造型企业为主。这种企业一般职工人均收入在1000-2000元之间，具有劳动强度大、流动性强等特点。由于一般工人大部份不是双福板块原住民，同时工作并非稳固，因此，成为本案住宅的目标客群具有必然难度。因此，本案住宅在目标客群锁定上应要紧偏向于企业工作稳固的办事人员、专业技术人员和中层治理人员，从另一个方向来讲，本案的目标客群并无最初判定的那么大。值得注意的是，从园区已经入驻的企业组成份析，本案并非为园区唯一的生活、商业配套区。仅从目前已经了解到的中天科技孵化园、恒大等项目中，已经明确计划了商业中心、星级酒店、会议中心等设置。因此，本案在项目打造时必然要对周边同类配套形成必然的不同和特色，由于规模小，因此要紧针对的的是市场空白机遇。从本案周边的入驻和拟建项目分析，润通1期已经投入生产，另意华、正泰电力、百信实业、奥强工贸等众多企业也即将在下半年动工建设。周边众多的企业带来了强力的刚性需求，从本案的工程进度估量，也能够为本案的住宅、商业带来需求和价值支撑。综合结论：园区各类产业的入驻程度，说明了在本地块开发具有市场条件。园区的众多职员与类似配套地块的稀缺性，说明了项目的市场交易条件具有！客户已经有了，就看咱们如何挖掘！

第三章地块自身价值分析一、项目地理位置本案位于双福工业园中段，地块呈不规那么类三角状。地块北面临骨干道,展现性较好，商业价值高。西南面为管网绿化用地，为项目增加了新的价值点。附：项目地块图片晟城观点：项目北面为交通骨干道，展现性和通达程度均较好，商业价值高。因此本案的要紧出入口、商业、酒店都可设置于北面。但要注意的是项目北面干道为快速车行干道，道路平坦、车速快，人流难以聚集，因此在商业的打造上应考虑人流汇聚的问题。如参考广场的设计或较为宽敞的人行道设计。项目西南面为市政管网绿化带，可结合本案景观加以统一设计，融入小区内部，扩大项目绿地面积，增加住宅的人居舒适性。项目地块地形平坦，无可利用自然景观资源。周边还呈原生待开发状态，目前关于本案住宅、商业和酒店而言，均无益于价值的提升。周边无景观资源能够借用，因此在本项目的打造上应强调精致与特色来成立项目品质感受。二、项目经济指标分析令地块总面积：43162平米（亩）令用地面积：36228平米令地上总建筑面积：99802平米令商业建筑面积：4712平米令酒店建筑面积：10000平米令地下建筑面积：10500平米令容积率：令绿地率：25%令停车位：356个晟城观点：从项目经济技术指标分析，项目占地规模不大，在新区内难以形成规模优势。容积率为，能够考虑的建筑形态要紧为高层低密度或高层与小高层的结合。商业建筑面积4712平米，因项目临街面长，展现性好，因此建议沿临街面建设，以门面为主，辅以部份二、三楼商业。本案酒店建筑体量为10000平米，结合前述区域分析，在恒大已经设置了5星级酒店，本案在以星级酒店去竞争在体量、景观资源等方面均处于弱势。且酒店的客户要紧应为周边企业的合作单位联络人员，制造业的外出补助费用相对不高，对星级酒店的费用经受也较为有限。故在酒店的档次上建议定位为经济型酒店。重庆济型酒店特点要紧表现为经济、简约、酒店规模小，设施相对简化，但装饰布置考究；注重功能性，力求在提供的核心效劳“住宿和早饭”上精益求精，因此减免了大型辅助设施，投入的运营本钱大幅降低。重庆经济型酒店的客房数量从21-100间不等；房间的平均面积均在套内30由2左右。单个酒店体量约在1200平米-5000平米之间，只有江北的速朋宜酒店因为为租赁的旧厂房改造，体量较大为7000平米。而本案酒店设置为10000平米，园区的容纳能力是不是能够知足，值得疑心。因此，在本案酒店的体量上，晟城建议与园区管委会协商进行调整，或将酒店部份楼层用作经济型酒店的运行，剩余部份仍旧用于住宅出售。

附：重庆经济型酒店调研表、■■■■---..、,酒店名称具体内容渝中区艾诗曼宾馆金地126客临NO•1酒店开业时间2006年2006年2007年酒店建筑体量约1200^约36009约1500^酒店分布楼层第3F1-5F第2F酒店客房数量51间80间27间酒店客房的分类及价格（标价）豪华套房：328元标间：268元单间：158元单间：126元标间：150元三人间：158元普间：148元普标：158元套房：338元豪华单间：188元豪华标间：208元豪华套房388元客房面积18-23成20-30成20成左右酒店物业性质租赁租赁租赁酒店经营模式连锁（解放碑、沙坪坝、上清寺）连锁（渝北区、江北区）单店内部商务服务内容订票、上网订票、上网订票、复印打印、上网酒店内部配置情况两部升降电梯（与居民共用）升降梯一部一部整栋楼共用的观光电梯酒店外部配置情况家佳玺建材、少许餐饮店重庆医科大学、重医、奥体中心公交车站、口腔科医院、电台酒店的优势地段、价格、酒店内部环境的优势交通、价格、内部环境、品牌、口碑的优势地段、交通、人流量、内部环境、品牌的优势南岸区江北区

世茂宾馆挚爱宾馆天鹅之星速朋谊2000年2003年2005年2006年约1000.约1200^约5000多至约700091-5F（其中2F租给另外一家做餐饮）第3F5-7F1-7F30间21间100间100间（目前还在建）单间：120元标间：150元豪华单间：178元套间：268元双人间：120元双人间：120元双人间：178元商务单间：188元标间：120元单人间：100元豪华套房：278元商务双间：178元普间：80元普通间：140元单间：118元标准双间：168元豪华大床房：178元风情单间：118元标准单间：118元20410-22成20-50成20-30成租赁租赁租赁购买单店单店连锁（杨家坪）、加盟单店订票送餐、订票、上网订票、上网两部升降电梯观光梯一部、商务餐厅、观光和升降梯各一部、棋牌室健身中心、餐饮教育学院、公交车永辉超市（未营菜根香、商社电器、苏宁化工校、幼儿园、少许站、新世纪超市业）、学校、车站、电器、招商银行、新世界商业农贸市场百货等交通、人流量、价地段、交通、人流地段、交通、人流量、价交通、价格、内部环境格的优势量、价格的优势格、内部环境、品牌、口碑的优势的优势第四章项目经济效益测算一、售价预测一、住宅因住宅目前周边没有能够类比的同类项目显现，因此在售价的预测方式上采纳需求导向法进行测算，运用前述目标客群的家庭年收入和能够经受的衡宇总价推断项目销售单价。家庭月收入：2000-3000元（按常规家庭2人为家庭要紧收入者计算）能够经受的衡宇总价约为12万-18万之间（按国际通那么，衡宇总房款为家庭年收入的4-6倍较为适宜，那个地址为便于计算，取其5倍）（3）那么该区域能经受的衡宇单价约为1600元/平米-2400元/平米之间（按本案单套户型平均建筑面积75平米计算）（4）为便于经济效益测算，本案销售单价取其中间值2000元/平米（建筑面积）二、商业本案周边还为待开发状态，缺乏可比的商业形态判定。但它具有必然的独占性与相对时刻段的唯一性，且供给量少，而结合本案较近的九龙工业园B区斌鑫西城绿景商业5000元/平米的价钱，再综合体会判定本案商业售价约在5000元/平米。二、项目经济效益测算二、项目经济效益测算一、项目投资概算项目总投资约为万元，单方本钱约为元/平米。（此项目投资测算未考虑园区有关的政府税费的减免，若是享有各项税费减免，那么本案的本钱会更为降低）投资概算表序号项目总价（万元）面积单方造价（元/m。占总投资比例概算说明土地费用%1土地出让金110302二规费%1城市建设配套费1103021102人防费110302403散装水泥费1103024建设工程综合管理费建安成本乂％5场地地震安全评价费预估（未必做）6招投标代理费及管理费110302其中管理费％7白蚁防治费1103028施工图审查费1103021预估9防雷设计审查测试防雷审图费力，防雷临审费万，防雷检测费万.10水保设施补偿费110302预估11噪声排污费110302预估12规划公示费用110302城市规划13测量、放样、核样、竣工测量费1103022预估14房屋面积、地籍测绘费，登记费1103022房屋面积测绘费，地籍测绘费，登记费115施工许可证工本费110302预估16合同公证费总投资X%17工程保险费总投资X%18前期报建其它手续费用预估19检测费用110302预估20消防、园林报验及验收费用预估三前期费用%1三通一平费11030230含平基土石方.施工临时用水用电.护坡2地址勘察设计费（方案图、施工图）及设计咨管费11030250四建安费用%1建筑安装工程费土建110302600设备购置及安装费1103021002基础设施建设费

环境工程（道路、绿化）110302100供水、供电、供气等市政设备110302100五不可预见费用%1不可预见费八营销推广费用%1营销推广费用七管理费用100%1管理费100八税金及附加%1营业税及附加总销售金额X%2土地增值税总销售金额X1%3印花税/转移登记费及交易手续费总销售金额X%4其他税费总销售金额X1%九资金费用%1贷款利息土地费用X年十总投资%

二、项目收益概算项目总销售收入约为19374万元。（酒店和车位未计算收入，但在本钱里涵盖了其建筑本钱）销售收入表可售面积（mD销售均价（元/m2）总销金额（万元）住宅85090200017018商业471250002356酒店10000车位总收益193743、项目投资回报率概算项目投资回报率约为%（一样未计酒店和车位收入）总收益（万兀）总投资（万元）利润（万元）投资回报率19374%4、酒店、车位等潜在收益测算销售收入表可售面积（mD销售均价（元/m2）总销金额（万元）酒店1000020002000车位356个3万/个1068总收益3068五、合计项目总投资回报测算（现金收益加潜在收益投资回报约为%）总收益总投资利润投资回报率22442%晟城观点：本案总投资为亿元，纯利润收入为万元，总投资回报率为%。从经济效益测算的情形分析，项目可行性大，回报较高。第五章项目可行性分析结论第五章项目可行性分析结论一、项目风险1、园区工业受经济阻碍致使的不稳固性受全世界目前经济危机的阻碍，园区工业的落户生产速度和经济效益均会受到不稳固的阻碍，从而间接造成园区消费能力的降低。也关于本案近期的入市会带来必然的阻碍。2、周边市政配套延缓造成的关于生活本钱的提高由于园区的市政和生活基础设施配套尚不成熟，关于本案的居住价值会存在较大的阻碍。如园区内部公交体