第四节房屋征收评估

/第四节房屋征收评估学问点一：房屋征收补偿内涵为了公共利益的须要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋全部权人（被征收人）赐予公允补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

房屋征收补偿内容“3+1”（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿市、县级人民政府应当制定补助和嘉奖方法，对被征收人赐予补助和嘉奖。

学问点二：房屋征收评估4特点

1．估价数量大房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不行少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。

2．涉及面广，社会影响大从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，房屋征收评估涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。3．估价对象困难，须要协调各种关系一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的看法，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。

4．补偿价格关联性强就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。假如忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。

学问点三：房屋征收评估的相关7项规定

1．房屋征收评估对象房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋状况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构供应征收范围内房屋状况，包括已经登记的房屋状况和未经登记建筑的认定、处理结果状况。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一样的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当依据市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。●问答题出题点：房屋征收前征收部门须要做哪些工作？或说：房屋征收中性质、用途、建筑面积如何确定？

2．房屋征收评估目的a.被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门和被征收人确定被征收房屋价值的补偿供应依据，评估被征收房屋的价值”。b.用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门和被征收人计算被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的差价供应依据，评估用于产权调换房屋的价值”。3．房屋征收评估范围被征收房屋评估范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地运用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

4．房屋征收4．房屋征收评估时点a.被征收房屋价值评估时点为房屋征收确定公告之日。b.产权调换房屋价值评估时点应当和被征收房屋价值评估时点一样。

5．房屋征收评估价值内涵被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地运用权在不被征收的状况下，由熟悉状况的交易双方以公允交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。6．房屋征收评估标准对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收确定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

7．房屋征收评估因素被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地运用权等状况。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以托付房地产估价机构通过评估确定。●问答题出题点：房屋征收应考虑哪些因素？装饰装修补偿应如何考虑？

学问点四：房屋征收评估方法和结果确定（一）房屋征收评估方法被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。被征收房屋的类似房地产是指和被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相像的房地产。（二）房屋征收评估结果确定被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。学问点五：房屋征收评估技术路

1．市场法评估技术路途（1）收集和测算类似房地产价格收集和被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相像的房地产。类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出。类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。（2）修正类似房地产价格将被征收房屋和类似房地产进行交易状况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格。（3）确定被征收房屋价格依据类似房地产比准价格，接受简洁算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终评估价格。2．收益法评估技术路途当被征收房屋为商业用途时应当接受收益法，其技术路途是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预料其将来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。3．成本法评估技术路途首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。

4．假设开发法评估技术路途（1）测算续建完成后的价值首先依据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。（2）测算续建成本和应得利润依据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。（3）测算在建工程价值将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。学问点六：房屋征收评估工作流程七步走（一）评估机构如何选定？【问答题的出题点】房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者实行摇号、抽签等随机方式确定。详细方法由省、自治区、直辖市制定。房地产估价机构不得实行迎合征收当事人不当要求、虚假宣扬、恶意低收费等不正值手段承揽房屋征收评估业务。（二）评估机构业务如何承揽？【问答题的出题点】房屋征收范围内的征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构担当。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同担当。两家以上房地产估价机构担当的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路途、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

（三）评估托付（三）评估托付房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收评估托付书，并和估价机构签订房屋征收评估托付合同。房屋征收评估托付书应当载明托付人的名称、托付的房地产估价机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及托付日期等内容。房屋征收评估托付合同应当载明10项事项同第一章第三节p60的内容一样

（四）评估准备和业务开展估价机构和房屋征收部门签订房屋征收评估托付合同后，应制订相应工作支配，指派本机构中和房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。（五）实地查勘的内容有哪些？或说实地查勘中应留意些什么？【问答题的出题点，结合第一章p66实地查勘的内容一起回答】【留意】被征收人应当帮助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，供应或者帮助搜集被征收房屋价值评估所必需的状况和资料。房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关状况应当在评估报告中说明。

（六）初步评估结果公示房地产估价机构应当依据房屋征收评估托付书或者托付合同的约定，向房屋征收部门供应分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本状况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产估价机构应当支配注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明说明。存在错误的，房地产估价机构应当修正。（七）提交评估报告分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门供应托付评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当刚好将分户评估报告送达被征收人。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（八）说明说明被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产估价机构应当向其作出说明和说明。（九）资料保管房屋征收评估业务完成后，房地产估价机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管，供房地产管理部门、房地产估价行业组织等查验。学问点七：房屋征收复核评估和鉴定第一步：申请复核评估被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估。申请复核评估的，应当提出书面复核评估申请，指出评估结果存在的问题。其次步：复核评估房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，变更原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有变更的，应当书面告知复核评估申请人。

第三步：评估专家鉴定被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于三分之二。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路途、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定看法。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产估价机构应当改正，重新出具评估报告。

【教材案例3－4】××国有土地上房屋征收估价报告

封面（略）书目（略）致估价托付人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××市××区宏业路5号房屋征收补偿价格评估结果报告（节选）一、估价托付人（略）二、估价机构（略）三、估价对象依据《房屋征收确定公告》（××字［2011］第××号），本次估价对象是指位于××市××区宏业路5号拟征收的房地产。依据房屋征收部门供应的被征收房屋状况和资料，并经房屋征收部门、被征收人、房地产估价机构共同实地查勘，估价对象位于××市××区宏业路5号，四至为：东至××三街，南至宏业路，西临空地，北临民宅。该处接近××大道，周边道路有××二路、××三路、宏业路及××干道，交通比较便利，但道路状况、特别是排水状况较差。周边商业设施有××区商场、××商场等；金融网点有建设银行、中信实业银行、工商银行分理处；医疗设施有××市第九医院、××第一职工医院等；休闲消遣设施有××区公园、××公园等；教化配套设施有××第××小学、××中学等。

被征收房屋总建筑面积为2995㎡，被征收房屋总建筑面积为2995㎡，占地面积为2501㎡。其中，非住宅建筑面积1996㎡，至估价时点，已征收补偿及拆迁完毕。住宅建筑面积999㎡，本次评估范围为住宅部分，为l幢2层住宅楼（1楼部分住宅现状用途为商业门面），建筑面积999㎡。该房屋建成于20世纪50年头，整体外观比较陈旧，基础无不匀整沉降，墙体有少量微小裂纹，部特别墙空鼓、起沙、剥落严峻，局部有渗水现象；预制钢筋混凝土楼板，红瓦坡屋顶，局部渗漏，一般木门窗，表面油漆剥落，风化、腐朽；单跑楼梯，水泥踏板，局部破损；电线局部老化，上、下水管道锈蚀。房屋内部一般为水泥地面，少数铺300mm×300mm地板砖，磨损较大；内墙面刮大白，有空鼓、起砂、剥落严峻，少数部位1．2m油漆墙裙，局部剥落；楼板底面刮大白，少数简洁塑料扣板吊顶；卫生间为共用，地面铺300mm×300mm地板砖、瓷砖墙裙，少数水泥地面、内墙面上部混合砂浆抹面。

【纠错1】缺建筑结构的说明。【纠错2】缺估价对象权益状况说明，如产权人、土地运用权性质、土地运用权剩余年限等状况说明。四、估价目的为确定被征收房屋价值的补偿供应依据，评估被征收房屋的价值。详细包括：居住用途下的住宅区位价，商业用途的门面房区位价和实物状况下的房屋重置现价。五、估价时点2011年4月15日。

【纠错】2011年教材新要求，缺估价时点确定理由。本报告估价时点应为房屋征收确定公告之日。六、价值定义本次估价的价值内涵是指估价对象被征收房屋于估价时点类似房地产的市场价格。【纠错】是2011年真题的考点，正确的表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地运用权在不被征收的状况下，由熟悉状况的交易双方以公允交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法依据估价对象用途、估价目的、当地房地产市场状况，以及房地产估价技术标准等要求，本次估价选用市场法（住宅区位价）、收益法（商业区位价）和成本法（房屋重置成本价）（估价方法定义略）。【纠错】应对选用的评估方法进行适用性分析，详细说明所选用方法的理由。十、估价结果依据估价分析和测算，估价对象被征收房屋在估价时点2011年4月15日的住宅区位价为4194元/㎡，大写：人民币肆仟壹佰玖拾四元每平方米；估价对象房屋重置现价为472元/㎡，大写：人民币肆佰柒拾贰元每平方米；估价对象商业区位价为6050元/㎡，大写：人民币陆仟零伍拾元每平方米，详见《房屋重置价格一览表》。【纠错1】住宅区位价人民币大写四错误，应为肆。【纠错2】估价结果缺总价及人民币大写。房屋重置价格一览表

序号产别产权人房屋地址结构重置价格（元/㎡）成新率现价（元/㎡）l私何某6单元1号砖混三等89053．0%4722私王某6单元2号砖混三等89053．0%4723私徐某6单元3号砖混三等89053．0%4724私祝某6单元4号砖混三等89053．0%4725私肖某7单元1号砖混三等89053．0%4726私俞某7单元2号砖混三等89053．0%4727私刘某7单元3号砖混三等89053．0%4728私朱某7单元4号砖混三等89053．0%4729私黄某7单元5号砖混三等89053．0%47210私秦某7单元5号砖混三等89053．0%47211私刘某7单元6号砖混三等89053．0%47212私肖某8单元1号砖混三等89053．0%47213私周某8单元2号砖混三等89053．0%47214私姚某8单元3号砖混三等89053．0%47215私秦某8单元4号砖混三等89053．0%47216私夏某8单元5号砖混三等89053．0%472十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2011年4月11日至4月21日。十三、估价报告运用期限本估价报告运用期限自出具之日起为半年。

评估技术报告一、估价对象实物状况描述和分析（略）二、估价对象权益状况描述和分析（略）三、估价对象区位状况描述和分析1．区域概况估价对象位于××市××区，××区位于××市城区东北部，东南邻××区，西接××区，北濒××江，南倚××湖。全区土地面积47．93k㎡，辖10个街道办事处，217个（家）居委会，现有人口41．89万人。2．区域交通状况××区道路交通由××大道、××大道、××大道三条干线连贯东西，××大道、××四路、××八路、××路、××号公路疏通南北，构成××区现有城区道路网骨架，对外连接其他城区，对内有机连接各片区。对外交通系统由××铁路编组站，长途汽车客运站，××工业港及××区外贸码头区，长途客运码头以及沿江其他对外码头构成。3．基础设施状况××区供水由现有的5座自来水厂供应，总供水量45万t/d；排水系统分雨水排放和污水排放，雨水排放统一按××市总体规划实施，排水泵站能满足须要，污水排放由污水处理厂处理后干脆排入江湖；区域供电设备完善并和市政供电网连接，能满足企业用电需求；区内已开通22万门程控电话并开通国际互联网的电信大楼，同时供应国际互联网的宽带接入和国内外各类通讯业务。4．环境条件全区绿化覆盖率达35%，人均公共绿地面积5．8㎡，名列全市前列。××区环境质量属××市轻度污染区，主要污染物为二氧化硫、氮氧化物及少量硫化氢等。5．产业集聚状况××区是以冶金工业为主体，并由确定规模的机械、石化、造船、建材、建筑、能源等工业的新型工业区。区内有××市钢铁公司、××区造船厂等大型工业企业，产业集聚度高，形成了以重工业为主的企业集群。四、市场背景描述和分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）

七、估价测算过程（一）市场法评估被征收房屋住宅区位价的测算过程1．搜集交易实例估价人员通过对估价对象同一供求圈内类似房地产交易市场的调查和分析，搜集和估价对象相类似的房地产交易实例，通过比较和筛选，选取了五宗相邻地块住宅房地产一般交易实例作为可比实例，可比实例资料如下表所示：

表3－31可比实例资料表

表3－31abcde坐落位置22邻居6门1层2号4邻居52门10号18邻居44门3层10号20邻居9门8层13号7邻居附2门2幢4层6号房屋用途住宅住宅住宅住宅住宅地段等级住宅四级住宅四级住宅四级住宅四级住宅四级交易目的转让转让转让转让转让交易状况正常正常正常正常正常交易单价5408元/㎡4950元/㎡4500元/㎡4560元/㎡5300元/㎡交易时间近期近期近期近期近期建筑结构砖混一等砖混三等砖混三等钢混二等砖混一等建筑成新90%70%60%60%85%基础设施水、电、卫水、电、卫水、电、卫水、电、卫水、电、卫配套设施齐全齐全齐全齐全齐全【纠错1】可比实例d是一个钢混二等，和估价对象结构不相同，不适宜做可比实例。【纠错2】交易时间都是近期，表述太粗略、不规范，后边无法进行交易日期调整，应指出详细的交易日期。【纠错3】缺权益状况修正。2．交易状况修正因为所选可比实例均为正常交易状况下的实例，所以交易状况不做修正，则可比实例a、b、c、d、e交易状况修正系数均为100/100。3．交易时间调整因为所选可比实例的交易单价均为近期市场交易价格，和估价时点较近，市场价格相对较稳定，所以交易时间不做调整，则可比实例a、b、c、d、e交易时间调整系数均为100/100。4．区位价格的确定区位价格的确定依据房地产的交易价格扣除房屋重置现价的价格，房屋价格的确定依据房屋的重置价格、楼层、成新率等综合确定，详细详见下表：

表3－32abcde坐落位置22邻居6门l层2号4邻居52门10号18邻居44门3层10号20邻居9门8层13号7邻居附2门2幢4层6号交易单价5480元/㎡4950元/㎡4500元/㎡4560元/㎡5300元/㎡交易状况修正100/100100/100100/100100/100100/100交易时间修正100/100100/100100/100100/100100/100修正后交易单价5480元/㎡4950元/㎡4500元/㎡4560元/㎡5300元/㎡重置价格1110元/㎡890元/㎡890元/㎡1010元/㎡1110元/㎡建筑成新90%70%60%60%85%区位价格448l元/㎡4327元/㎡3966元/㎡3974元/㎡4356.5元/㎡注：房屋重置价依据2004年××市物价局、××市房产局《关于印发××市房屋重置价格标准的通知》而确定。区位价格4481＝修正后交易单价5480－重置价格1110×成新率90%5．区域因素调整估价人员通过调查分析估价对象所在区域购买住宅最看重的区域因素的各种因素，通过分析市场资料，并结合估价阅历，选取以下几种因子作为比较基础，各因子均以估价对象为比较基准，取指数为100，接受打分法对区域因素进行调整，详细见下表：【纠错】缺可比实例区域因素状况说明表。

区域因素调整状况表

表3－33估价对象abcde繁华程度距市、区商业中心距离1001029898100102交通便捷主要道路距离1001021009898100公交车站网10010210010098102环境状况环境污染100100100100100100卫生状况100100100100100100景观自然环境1001021029898102人文景观100100100100100100配套设施基础设施100100100100100100公共服务配套100100100100100100小区内配套设施1001021009999100区域因素修正系数分别如下a：区域因素调整系数＝100/102×100/102×100/102×100/100×100/100×100/102×100/100×100/100×100/100×100/102＝0．9057b：区域因素调整系数＝100/98×100/100×100/100×100/100×100/100×100/102×100/100×100/100×100/100×100/100＝1．0004c：区域因素调整系数＝100/98×100/98×100/100×100/100×100/100×100/98×100/100×100/100×100/100×100/99＝1．0732d：区域因素调整系数＝100/100×100/98×100/98×100/100×100/100×100/98×100/100×100/100×100/100×100/99＝1．0625e：区域因素调整系数＝100/102×100/100×100/102×100/100×100/100×100/102×100/100×100/100×100/100×100/100＝0．94236．区位比准价格计算a：4481×0．9057＝4058．44（元/㎡）b：4327×1．0004＝4328．73（元/㎡）c：3966×1．0732＝4256．31（元/㎡）d：3974×1．0625＝4222．38（元/㎡）e：4356．5×0．9423＝4015．13（元/㎡）因为以上各比准实例调整后的区位价格差别较小，所以取以上5个比准实例修正后价格的算术平均值作为最终比准平均区位价格。比准区位价格＝（4058．44＋4328．73＋4256．31＋4222．38＋4015．13）/5＝4194．204≈4194（元/㎡）由于估价托付人未供应估价对象房屋全部权证书及土地运用权证书，故估价人员无法核实估价对象土地运用权类型。估价对象建成于1958年，该年头建成的房屋土地运用权类型为划拨，本次评估设定估价对象建成后土地运用权类型没有变更，即估价对象土地运用权类型为划拨。由于本次评估所收集的5个可比实例土地运用权类型均为划拨，故比准区位价格无需扣除出让金。（二）成本法评估被征收房屋现价的测算过程【纠错】估价对象房屋过于老旧，不适宜成本法估价。1．房屋重置价格的确定被征收房屋建筑结构共可分为钢混、砖混、砖木及简易四大类。其重置价格依据《市物价局、市房地产管理局关于印发××市房屋重置价格标准的通知》（××字［2004］××号）确定。本报告中的房屋重置价格是指接受和估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、房屋设备和建筑技术工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，开发建立和估价对象建筑物（不含土地）相同的全新建筑物应支出的勘察设计费、建立费用、管理费用、财务费用、税金等必要支出及应得利润。本报告中的重置现价是指房屋重置价格减去应计折旧后的余额。

表3－34××市房屋重置价格标准表

表3－34结构类型等级重置价格（元/㎡）钢混一等1800二等1550三等1300砖混一等1110二等1010三等估价对象为砖混三等

890砖木一等l060二等810三等660简易

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2．成新率的确定因估价对象建成于l958年，且部分房屋经过了一次或多次更新改造或修理，难以通过年限法测定估价对象房屋的成新率，故通过视察法测算得出估价对象的成新率。成新率的确定是依据1984年原城乡建设环境爱惜部发布的《房屋完损等级标准》、原城乡建设环境爱惜部《经租屋清产估价》［84］城计字第754号及《市物价局、××市房产管理局关于印发市房屋重置价格标准的通知》及相关资料，对建筑物的结构、初装修和设施等组成部分的完好程度进行鉴定评分，对各部分的评分进行加权平均，最终确定估价对象房屋的成新率。调整后房屋得分（成新）＝结构部分得分×g＋初装修部分得分×s＋设备部分得分×b其中：g为结构部分所占的权重（0．7），s为初装修部分所占的权重（0．15），b为设备部分所占的权重（0．15）。

表3－35房屋地址宏业路5号建筑结构砖混三等耐用年限50年项目标准分数评定分数结构g1．基础有足够承载实力，有略微下沉，基本稳定25192．承重结构基本完好，梁、板、柱等结构稳定25173．非承重结构有风化、略微裂纹1574．屋面隔热、防水有略微裂纹，有渗水现象2085．地面有起鼓、起砂、剥落现象156小计：（1＋2＋3＋4＋5）×权重0．70＝39．9%装饰s6．门窗油漆有脱落现象，有腐蚀现象，玻璃、五金个别残缺25107．内外装饰有空鼓，墙面剥落稍大40138．其他有略微裂纹、风化现象351l小计：（6＋7＋8）×权重0．15＝5．1%设备b9．供水、排水基本畅通，管道腐蚀较多553210．电气照明老化程度高，个别零件残缺、损坏452l小计（9＋10＋11）×权重0．15＝8．0%估价对象房屋的成新率：g＋s＋b＝53．0%3．被征收房屋楼层调整系数的确定被征收房屋为1幢2层建筑物，依据××市房产管理局颁布的有关规定，3层以下（含3层）房屋不做楼层调整。故估价对象不做楼层调整。4．被征收房屋朝向调整系数的确定估价对象建筑物共2层，1梯2户，全部为南北朝向，故不做朝向调整。5．估价对象建筑物现值的确定重置成本法评估建筑物的价格，是按现在市场状况、企业经营管理水平及建筑材料、人工价格，施工机械费用等，重新开发建立和估价对象一样的建筑物所需的全部支出。在此基础上，依据建筑物的实际运用状况，折旧扣除建筑物已运用的价值，得到被征收房屋重置价格的现值。其计算公式为：估价对象建筑物现值＝房屋重置价格×成新率×（1＋楼层、朝向调整系数）＝890×53．0%＝471．70≈472（元/㎡）（三）收益法评估拆迁房屋商业区位价的测算过程1．年有效租金收入的测算经估价人员实地调查，估价对象1楼门面（建筑面积29．94㎡）招租价为每月50～70元/㎡之间。估价对象周边商业门面租金都在每月60元/㎡左右。参考××市房产局2009年发布的《××市2009年房屋租赁参考租金的通知》，结合估价对象周边同类房地产的租赁状况，综合确定估价对象所处区域砖混三等五三成新商业门面的平均租金为每月60元/㎡，依据《市物价局、市房产管理局关于印发××市房屋重置价格标准的通知》，砖混三等重置全价为890元/㎡，则平均重置全价为890元/㎡，平均成新单价为472元/㎡，租金损失率和空置率为12%。则：【纠错1】年有效毛收入中没考虑押金或租赁保证金的利息收入。【纠错2】12%的空置率取值无依据。【纠错3】未交代租金内涵。年有效租赁收入＝60×12×（1－12%）＝633．6（元/㎡）

#@2．求取年总费用年总费用亦即租赁经营总成本。它包含：①管理费；②修理费；③保险费；④税金。①管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，依据估价对象的实际状况，该类用房管理费用支出较少，估价中按年有效租金收入的1%计取。管理费＝年总收益×1%＝633．8×1%＝6．34（元/㎡）

【纠错】管理费取值不应为实际成本，而应接受社会平均客观成本。

②修理费：指为保障房屋正常运用每年需支付的修缮费，按相关规定取房屋重置价格的2%计算。修理费＝房屋重置价格×2%＝890×2%＝17．8（元/㎡）

③保险费指房屋全部人为使自己的房屋避开意外损失而向保险公司支付