地下商业购物中心物业经营管理策略含经济效益评估市场推广建议

目录一、前言1.背景2.范围、目的2．1范围、分类2．2目的3．技术路线和方法3．1技术路线3．2方法二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究1.地铁地下商业物业开发经营的特点1．1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势1．2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势1．3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关1．4地铁内商业和地铁商城运营的局限性2．几个城市地铁地下商业研究2．1上海的经验与做法2．2广州的经验和做法2．3北京的经验和做法估窑2鸽．梁4哥香港的经验和锤做法3．小结雁厚3尺．绸1跪地铁商业经营吓分布特点亩肌3顿．上2沉地铁公司对地济下商业物业运舌营管理的策略恳交3架．结3沿来自香港地铁南商业经营的借细鉴袄三、深圳商业电物业经营状况窄分析种身1射．深圳市商业纹物业市场现状拒贞1倚．批1串供给状况蹈咳1窄．年2驳需求状况稀较1喝．跳3遭深圳商业物业貌经营状况面感1尿．口4竹小结苹房地玉产虑E号网扁论区范文哄吧镜障补2奸．深圳商业物春业市场发展趋草势扫楚2采．酬1屑商业物业供给顶量预测阻疼2逢．居2颠商业物业需求揪量预测拥妙2鱼．免3扑商业物业租赁龄状况预测槽翅2剪．卵4历商业物业营销刻趋势晒四、深圳市零盈售业发展状况芬及消费者消费调特征分析偿秒1洋．深圳零售业网发展的特点粒持1舱．宋1邪规模经营、连角锁经营使行业粮集中度有了明获显提高坚姥1底．风2下购买力来源多梢元化喝加1虫．嫩3敞零售业态完备剃，业态调整和拒创新取得成效桨笨1蔑．田4恶零售商业平均留利润率处于微余利边缘厌最1赞．鸽5裳随着地铁的修划建将使深圳商傻业布局发生变街化，零售业有杂向地铁沿线集栽中的趋势菌肚1枝．害6愁将形成新的多掩极商业服务体鸟系弓姑2底．深圳市消费讽者购买力酿彼2鱼．坛1锈深圳市常住人厅口特征链撇2的．认2菊深圳经济状况住及常住人口消环费能力恋每2伙．灯3阀流动人口消费杂特征耍裤2家．章4辰深圳市消费结亭构帖五、地铁公司膏地铁站厅商业此物业的商圈分劳析及商业规划俱泛1庭．站厅零星商腹业物业经营策腹略分析工续1修．铅1图站厅零星商业宪物业的分布煮斜1东．闪2甜站厅零星商铺泥的人流特点琴歉1逆．叼3筑地铁站厅零星钟商业物业经营旦策略稳秆2同．地铁站厅商宋场物业的商圈葡及经营策略分截析行幅2溜．爸1葬大剧院站厅商帆场壶乓2脑．汗2躬世界之窗站厅墓商场桨美2讨．狸3顺会展中心站厅被商业区浮六、地铁公司岁地下商业街（梦商城）物业商刑圈及经营策略桃分析影帜1状．岗会间地下动商业街孝呜1窗．的1谜研究对象概况区却1乘．捆2歼周边环境特点新吗1感．墙3迟消费者消费特策征持禁1胖．浪4蒜经营策略悟钉2链．市民中心站厌地下商业街老露2杆．吩1绞研究对象概况汇坏2项．徒2位周边环境特点杰漏2径．奋3吨周边人流特点铜帅2泄．催4乎经营策略祖七、深圳地铁我地下商业物业能经营的模式分茎析与建议揭耐1跌．商业物业经私营的主要模式捉息2亭．经营模式选侵择的考虑因素敌枣2燥．烫1顾站内商场位置哥的特殊性绳票2楚．宅2搭投资的承受能半力提伞2敏．界3既以经营回报的誉期望像势2突．脖4脸租赁市场的态险度携跑2拉．渠5接地铁公司的经瓣营管理能力隆娱3骂．地铁商业物梳业经营模式的漫建议寄八、深圳地铁软地下商业物业冶经营的招商与逼市场推广建议纽际1饮．招商方式雕盼2阀．招商策略略部3科．租约安排眠情4拍．宣传广告介疏4慈．膛1庸宣传推广策略敬零4浸．蹲2喜宣传推广的主肚诉求舞九、深圳地铁杯地下商业物业潜经济效益评估紫严1这．站厅商业物工业冻己1释．奏1菜投资额撇摸1马．怕2弦营业收入丹大1贝．仅3鬼营业支出甜善1格．馆4欢利润额（单位利：万元）乐果2急．地下商业街哀（商城）诵汤2欧．姜1泊投资额胶歌2怜．批2镜经营收入哄职2偷．葛3奉经营费用积香2蓄．视4木利润额（单位终：万元）免得2旦．歌5揉全部投资回收渣期闹十、问题与建梯议蜡多1归．主要问题精阻1渣．功1滥长远看好和近雹期看淡的矛盾需及其对经营的鸦困扰奶仍1炭．思2望周边环境存在凭较大的变数，式使租赁双方都脏存在较大的经沈营风险惨换1炭．想3浴岗会间地下商外业街的经营面掘临的难度是相府当大2．建议前言1．背景设贩损深圳地铁一期惩工程经过长期蛛的筹备、建设驳，一号线罗湖忽站至世界之窗标站、四号线黄慨岗站至少年宫亡站将迹于睁200蛮4必年年底建成投参入试运行。恼块掠地铁是一种大兆量、安全、高轰效、准点的城愿市轨道交通工序具，在人口密值集的现代化大搜都市，地铁在杜城市综合交通虾体系中具有独悉特的优势，因疲而通常成为主吸要的客运交通良方式，客流量帮相当庞大。为贼了利用庞大客含流带来的商机北，增加收益，忽同时也为向乘丈客提供更完善桥服务，各国城芳市地铁开发和辰运营当局，都晕十分重视开发齐利用地铁沿线育地下空间资源犁，积极发展商缴业服务业，这级已经成为地铁舞经营的主流模皮式。介丈院深圳地铁在建织设过程中，地渣铁公司借鉴国骂内外经验，有驻意识地考虑了钓地下商业空间绍的开发，对各营类有条件的地准下空间资源均临计划改造为商脖业物业，并在孟地铁通车同时类一起投入使用凯。由于这些规悬划中的商业物执业分布线长，往规模不一，情按况复杂，为使川这些商业物业竭的经营达到理昨想效果，深圳翅地铁公司认为胜有必要选择一吹家研究咨询机些构，来开展前想期研究策划工泉作，深圳地铁悄公司最后选中猎深圳市百家欢藏实业发展有限复公司来承担这屯一使命。煤2蹄．范围、目的驶旗2增．恨1他范围、分类渴铅2惰．弹1遥．赤1服范围（详见本践章附图）妙·边各站厅内的零爽星物业拍，面71块7室平米；睛·驾大剧院站内中匠型物业块，水96轮0木平米；陡·冈会展中心站中愈型物业削，水180轧0视平米；杰·颂市民中心站大令型物业艰，蛋311桥0沙平米；赛·晓世界之窗站站隐内中型物业虑，漆150婆0岗平米；鸽·俊岗厦混站睡—冤会展中心站区敲间大型物业忍，材1080懂0铅平米。沙塌2贞．薯1鼻．土2蛛分类距资我按照商业网点间的类型划分，捐上述物业可划鞋分为三类：潜钟唉第一类为站厅触零星网点；爱务哨第二类为站厅握商场；礼稍敲第三类为地下尊商业街（城）质。捧垂2墨．伪2链目的培帮助深圳地铁表公司增进对深州圳商业物业市烛场的了解，设涝计地铁商业物韵业的概念和提民出市场定位，物推荐合理的经辅营模式，估算白地铁商业物业胶经营的效果，止为地铁公司的申相关决策提供突充分依据。事3低．技术路线和潮方法尘外3虚．挑1匙技术路线基础资料调研基础资料调研物业技术条件周边商业发展状况周边环境物业技术条件周边商业发展状况周边环境深度调研深度调研商业物业供求及价格状况商业发展趋势消费者商业物业供求及价格状况商业发展趋势消费者问卷调查案例研究案例研究香港地铁上海、广州、北京地铁香港地铁上海、广州、北京地铁集思广益寻找集思广益寻找解决方案项目组讨论商家意见项目组讨论商家意见撰写策划报告撰写策划报告耀旬3隶．匆2炕方法晓厨3贸．佣2陷．绕1甜聚类分析方法罢理念。调查分驰析其他城市地骤铁商业业种业托态分布的共性月，设计地铁商少业规划的概念件；被饺3歪．砍2隔．裙2围经验归纳法。蚀通过对其他类农型商业物业经凝营规律的总结甚，提出经营问蛇题的解决方案宰和思路。糖悦3炮．粥2占．进3眼专家法。其实磁是经验法的一进种，是利用业漆内专家的经验验判断来筛选合育理的解决方案恶。沿二、地铁沿线餐地下商业物业铲开发利用旦的特点及案例栗研究珍1立．地铁地下商悄业物业开发经讲营的特点举贵宾地铁站内商业格与沿线商业的兴开发属于地下拣商业空间开发惨范畴，相对于宽地上商业空间克的开发经营，丝有其自身的特瞎点和约束条件贯。电顾1六．族1锯地铁相关资源奉的开发具有明元显的交通优势储斜摩地铁作为一种吓快捷、准时的泰城市交通工具摊，能够聚集巨龟大的客流，而贫客流在乘坐地估铁时对某些类经别的消费潜力删巨大。因此地幅铁相关资源的拒开发旨在有效拐利用客流带来弊的巨大市场机榆会，就具有明校显的交通优势忽。闭雾1伶．遥2腹处于特定时空题条件下的地铁伸站内商业具有磨市场独占优势筹虾鹊地铁地下商业女可以说是地铁遗建设运营的衍日生和商业化的埋产物，受空间肆、环境等因素崭的限制，地铁挽商业的竞争，监因而可以说在支特定时空条件摸下，地铁站内迷商业对于巨大家的客流资源具著有城市场独占性。优转1置．镜3倍地铁内商业的兔发展与地面商好业发展状况密裹切相关这陪典地面各商圈具河有聚集人气的缠磁场效应，而称地铁的运营犹加如动脉，能加搁速客流，二者夹相互支持。因凤此地铁内商业哭与地面商业发桶展密切相关，泉地上地下各商朴业设施之间相茅互补充，能更灭大的方便和满磁足顾客需求。炒稼1马．著4京地铁内商业和启地铁商城运营摆的局限性瘦牧纺从属于地铁建程设和运营的地耍铁地下商业的骆运营要受到地蚁铁运营法规、允地下空间建设靠技术和消费习上惯等方面的限趴制。发乘客安全是地滥铁建设和运营省考虑的首要因暴素，地铁在通桃风、防火、排考水以及紧急情卧况时的乘客疏敏散等方面都有裤严格要求。地美铁地下商业要邀求客流滞留则酬与地铁交通本混身要求的客流围疏散功能背离宴，因此需要地缴铁地下商业开燕发经营要兼顾竹客流疏散和滞运留要求，经营挥业态的选择也身要以此为出发醋点。羞地铁建设和与湿地铁相关的商泥业空间均属地泪下构筑物，其哑结构和技术条觉件一旦形成就改很难进行改造陆，即使改造也鸡存在工程难度恐大、投资成本都高的问题，具宪有较大的不可望逆性，因此该段类项目的前期海规划尤为重要膏。演商业运营要奉只行消费者导向注观念。地铁地姓下商业环境会诚不太符合惯常笨于地面上生活喷的消费者长期英形成的消费习慌惯、消费心理少：低可视性使煌消费者产生压典抑感；封闭环劫境影响消费者厕在时间等方面坑的判断；地下维空间的封闭性孝与商业空间要贯求的开放性的友矛盾等。这就秤客观上要求地悔铁商业经营创笼新，突破习惯忠障碍，强化地晚下消费引力，承把消费力引入划和留在地下。匀2玻．几个城市地耕铁地下商业研赴究剃垫2虹．胜1努上海的经验与春做法旅缩占目前上海运营艘的两条地铁线国路全长筑约抵4陆0残公里，日均客仆运卵量育8觉9替万人次。词耀2盘．馒1手．帅1起上海地铁地下垮商业基本情况赤·葛地铁站内商铺饮的经营棋碰犁地铁各站站台标通常没有或仅棍仅配少量即时贪、便捷的自动殊售货机和报刊月杂志销售点。碍秤晴地铁站厅设置候较多主要经营贩书报、洗衣、赠数码快照等面猜积小、服务即虑时、经营专业穴的商铺。商铺边主要采用各站串连锁套餐的经谋营方式。但经丑营状况因分布型不规范、经营重单一、缺乏吸有引力而不尽人羡意。说·竖地下商场或商芳业街社犯竞上海的静安寺明伊美时尚广场举、人民广场地愿下香港名店街愚等地下商场或鹰商业街多建于心客流量较大的息站点，主要经佛营服装饰品，鸦目标顾客瞄准派时尚的青年男船女。被评巴特色化经营的坦香港名店街，呆引进追求时尚芹潮流酸的搂“喝香驾港填”赌概念和香港零说售业先进的经辅营管理理念，腾主要经营中档铅名牌礼品、饰捷品和化妆品；灶目标顾客瞄马准有18-2趟6狮岁追求时尚的孕年轻族。步素2尽．的1骑．亏2筋上海地铁商业劳的管理与经营辰葱净地铁商业招商过方式的选择是臭根据地下商业同物业的具体特厉点来进行的，泰主要有三种：纪委托商业公司艇（中介）负责袋招商；招标商趋业投资公司总旅承包方式；公边司自己负责招碰商，负责管理州。上海地铁运戒营有限公司商麻贸公司在拥有被经营管理权的闷二号线上实行须连锁式招商，甘把十几个站点遣铺面捆绑出租叨，规模经营。箩歪咸地铁公司在运拦营初期对于商怕铺出租主要采附用招商的方式养，随着地下商刃业的发展，竞坦争比较激烈的符条件下，改而属采用议标的方艇式。于披护地铁商场中商拉铺的租金最贵买价格撒为兆500良0幸元丧/民月帮（什8-贺9唐平方米），再隶加上物业管理数费秀35努0拔元虚/骆月，有税金、窄工商管理费也安列在其中。较怜早运营的徐家樱汇地下商城内挎的一般商铺平教均租金港是外7-1基2司元撕/仓每天，在各类阻地铁商铺的租阵金中是比较低遇的。站厅内零攀星商铺租金价怨格一般在每滔月涉200-35撕0荡元巴/习平方米，租金汗递增率：每讨年亭5%-10舞%棵。北步2醋．童1搅．叔3金上海地铁商业购的经验和不足到霸脉主要经验是地山铁商铺开发主惜要采用招商方勇式；特色化经凭营；连锁经营冬；注重地铁站秀、地下商场以殊及地上商业的茅衔接。存在的助问题是很多地触铁商城的规划郊欠合理；所营普项目雷同；功搁能定位不明确伟。丘梁2段．将2恰广州的经验和搁做法忘朗签运营中的广州虽地铁一、二号育线全削长功41.4咳8踪公里，日均客漂运板量给37.林5潮万人次。搜缎2劫．撤2些．渡1风广州地铁站点奏地下商业基本翠状况愚·易地铁沿线站厅帐商业袋粥巩一号线各站点邻站厅大都设置乒了商业零售网谨点，但除天河屯西站具有一定搅规模和比较集脊中外，其它多郊为零星分布，叠主要经营书报茂刊、冲印、西玉饼店、银行、禁便利店等，进掀驻地铁商业网注点的主力商家真以连锁企业为欲主。二号线与性一号线站厅商订铺的经营模式屈和业态种类相齿近。卸·枪与站厅连接的泊地下商业街笨挂光与站厅连接的汉地下商场或商罪业街经营面积录和规模较大。糕烈士陵园站的畏流行前线是主漠营时髦服装、通饰品及特色食尺肆的流行时尚丸地带，吸引追办慕时尚的中、贿大学生及潮流末青年。芳村站辨与花地湾站间纯的地下商业街艳前段是好美居扛家居广场，后榆段是服装饰品喝购物广场，但当因位置偏敝经域营状况较差。偿已2恋．太2求．擦2秘广州地铁公司撕对于地铁地下迅商业的经营管各理杏炸识广州地铁对站碍厅零星商铺和烘地下商业街采佳用不同的经营响手法。对零星隙商铺是设定业叉种分别招商，梨为方便管理倾牙向于选择较有茄实力的知名连膜锁企业连锁经夫营；对规模较俗大达到商业街剪性质的则采取舒整体招商的办氧法，但对商铺型经营范围和形反式有诸多限制稳。渔垃槽随着地铁地下色商铺商业经营冤的发展，初期拿采用招商引入参商家的方式被助议标方式逐步奋取代。屋班网租金一般为每缴月千200-50喉0荷元贱/钢平方米，合同构期一仰般哥3-秩5压年，租金年递外增率争为威6授%宁。但各站点的坝连锁报刊亭月号租径为域70伐0碗元，威租金相对较高脑，因此多由南在方报业等有实启力的企业连锁斤经营，目前这醒类商铺租金有午下调趋势。似淡夹地铁站厅商铺过出租率岂达屿100笋%啦，棒200嘉2摄年全年商铺租犁金收入超领过谊20孔0社多万元并。票院毯2盈．衰2跨．乓3铜广州地铁站厅奥商铺经营的主旧要经验和值得种关注的问题住朗带经验主要是引枝进连锁经营和述知名商家，区衔分商场、商铺相的不同情况采锅用分别招商、匙整体招商相结这合的方式。但念地铁一号线兴巷建后沿线地下紫商业发展并不舱兴旺，有的业鹅种如药店业已屯关闭，究其原贫因主要是客流曾量太小、消费孕者尚未形成逛巾地铁站商铺的筹习惯以及商家荡经营策略缺乏粪引力。支蹈2馆．钥3家北京的经验和傍做法其外趁北京运营的一坦线和环线地铁皇总里聋程煤5查4夫公里，日均客伤运量遭约加13承0肃万人次。摔衫2些．川3恢．梦1仅地铁站内商业侧基本情况及特扣点妇肥与目前地铁线各盲站厅配置了以务冲影、西点、颂便利店等经营转便利性商品和正服务的不同业讲种组合的商业后服务网点。商兰业网点基本采映用连锁经营方抢式。数贸寸但与地铁站连能接的地下商场雕、商业街的开设发经营十分滞暑后。在地铁西借单站站厅与西拴单商场连接的此地下空间设立枝的西单站地下虏商贸市场，经栽营面积马仅坊55婚8撇平方米，主要呀经营服装、鞋估帽、北京特色志食品等中低档测商品，经营状继况不好。物均2盟．齿3道．希2蒜北京地铁对地巴下商业的经营挺管理变伸好在对地下商业喂的经营方式上斩，北京地铁商油贸中心以租赁旦为主，大部分辨经营项目是引卷进合适商户（血主要是在全市代有相当知名度棵的连锁企业，基如北京百万庄贫园公司），但若对商家经营的肃商品品种进行叠限制，以防止滑对乘客不良干凑扰和商家之间息恶性竞争；地勿铁公司实行多港种经营方式，惊有选择参与部嫌分项目的经营防，如进行冲印萄、影像超市（家还未开业）等赴经营项目合作琴，但通常不承冷担经营风险；尝在管理架构上独设立专门部门梯（如设立西单嗽商场部）对大谱型网点进行管斥理。勇绿撞目前，站内商驴铺的租金平均长是每俯月麦500-80抓0木元纯/浓平方米。地铁救公司商铺租金舒收入加上自动奔售卖机的租金李收入，一年租址金收入总计可聚以超抵过它100情0投万元。码岗2帖．棕3置．忍3详北京地铁商业聚经营的经验和极问题的摊姥主要经验是尽叹量引进实力强雷的连锁企业，片使乘客在地铁句可以获得优质麦的延伸服务，攀同时减少地铁狡公司的管理压途力，保障地铁跳公司收益。但尊是整体上北京挂地铁的较大规牲模的地下商业啦发展比较滞后盲。钉钩2纱．确4鄙香港的经验和绳做法担炸蹲香港地铁荃湾范、港岛、观塘肥三条主要运营速线路总焦长焰43.君2虹公里，日运营白时间睬达艰1中9子小时，日均客培运游量穗23慌0贷万人次。侵带2碌．蛮4钓．哀1被香港地铁地下粗商业耍·矩站台、站厅内元商业复察什站台因功能限谢制基本没设置蚊商业，但各类颤广告布满站台荒通道壁、地铁嘉隧道壁的有效中空间。曾饺众面积较大的站辜厅客流旺盛，晴因此分布着不觉少满足即时性侄、便捷性需求裂的商铺。商铺气的业态设置以船银行、便利店殖、西饼屋、干鱼洗店等种类为蔬主。商铺装潢报考究，环境颇董好，经营状况稻不错。倦·拍沿线地下商场樱涛梨与站厅连接的泽地下商场定位早明确、经营灵牛活，是融购物篮、休闲、娱乐盏、观光为一体赴的综合性商城僵。最具特色的咐地下商场是铜日锣湾时代广场火地下一层究的袄“螺时代便利脾集爬”服，主要经营中挺西特色餐饮、爱休闲娱乐、便命民超市、服装河饰品；目标顾测客瞄准大众消蚕费者，价格适奥中，生意颇好川。托屯2护．这4伪．演2剪香港地铁商业乱的经营模式和屑管理方法困善赌对于分布在各贡站厅内的银行厕、便利店、西闹饼屋等商铺，撤香港地铁主要拥租赁给采用连谦锁经营的商业侍企业，既统一限管理，又突出膊品牌优势。晚害政香港地铁公司烘的经营收入分忙经常收入和非踢经常收入（即细物业发展利润屠）。经常性收御入包括车费收舌入、物业租赁娱收入、物业管薄理收入和其它拳收入等，其它谎收入则来源于周地铁范围内的除有线和无线业稍务、自动售卖液机以及纪念车粘票收入等。尤园2紧．础4瘦．讨3遮香港地铁商业伯发展的经验借抵鉴和不足密绩垂经验主要是各怖类地铁商场经笑营定位明确，钻实行特色化经揉营和主题经营挪；围绕地铁经以营进行商业营挨销模式的创新迷，把商场的客欺流和经营与地肿铁的客流和经敲营进行经营捆狭绑（如杏花新遮城）。但是香常港地铁沿线地禽下商场的灯光摧亮度不足，给异人压抑的感觉喂，影响客流消病费。3．小结蛾离锋通过对几个城辫市地铁商业的剑考察、分析和句总结，可以得勇出以下几个方誉面结论。盟茅3债．狭1辉地铁商业经营箱分布特点劲抵3确．绩1歌．陵1缓地下商业经营水范围一般分为叮四大类：第一奔是是即时性消教费商品，包括掩报刊杂志、点戚心饮品等；第筝二类是便利性逝商品或服务，脸包括冲印店、箭洗衣店、银行子、西饼店、旅戴行社和便利店孤等；第三类是方流行性商品，鉴诸如手机扬、笼MP规3答、效C漠D签、岔VC蛾D州碟、流行软件篮等电子类消费拌品，流行性书直刊、服装饰物峡与精品等类别妇；第四类是咖淡啡店、饮品店衣、快速餐饮店筹等，这个类别斗的加入使地铁敏站成为重要的继公共活动空间无而非单纯的交猪通节点，但这端些店铺的设置璃需要满足消防靠条例的规定。菌锹3暂．性1武．默2谋在商业分布上援，地铁站台由孝于吐纳乘客的侄功能性要求和卵限制基本上不拼设置商业，因剥此地铁商圈可刊分为三个层次唤：第一层次是段站厅内零星商眠业网点，面积况小，以经营即透时性消费商品念为主；第二层迫次是面积较大挎的站厅内商场追，经营范围以耕便利性商品和帽服务与流行性魄商品为主。第怠三个层次为地满下商场或商业糊街。地铁沿线欠较大型地下商缓场或商业街，兴一般以经营流洗行性服饰、皮泉具和精品为主补，目标消费者脆通常锁定大中迹学生和追求时撇尚的青年人，哑价格多中低档棕。强调主题、伙特色经营，以滨期产生特色化脏经营优势，比请较成功的例子短是上海香港名漠店街、广州的义流行前线。总倾体上看，商业甩经营种类与经抽营规模密切相赞关，革规模小就以经轰营第一、二类留商品为主，规钳模大则主要经霞营第三、四类孩商品。港杜3艺．夫1纷．异3伞地铁站内商铺落基本上都采用美连锁经营形式字。连锁经营迎伤合了消费者习园惯消费和品牌乐依赖的消费心叹理，最大限度允方便了消费者收。只有流行类贤商品中的服装管饰物与精品等晕一般不采用连优锁经营，而是鸟视不同站点的穴客流而定。男尤3扰．尤1叔．株4土地面商业发展泄状况对地下商尘业设置具有很陷大影响，地面绢地下互动关系枯明显。通常地弟面属于商业中狂心，地下商业悼也会比较兴旺莲，但地下商业揉一般是作为地周面的补充。地秩面属于办公区桂或住宅区，地早下商业一般可导以发挥中低价焰位的社区商业昨中心的作用或蔑者发展成为特四色商场。栏滤3超．兰2式地铁公司对地链下商业物业运赠营管理的策略葡爷聪地铁公司在招幅商时，通常采位用议标等方式毁引入有较高商族誉、实力较强困的连锁经营企严业，招商范围候一般不考虑仅锡在地下经营的疾商家。这样可疯以使乘客在地笼铁可以获得优科质的延伸服务岗。同时便于地挠铁商铺管理，桂降低租赁经营削的风险，使地距铁公司的收益哑得到保障，而蚁连锁企业出于方提高企业形象休、增进消费者甩接触频率、强场化品牌效应考园虑，即使短期丸亏损也会踊跃岛要求进驻。瓣栗胶地铁公司还对绑地下商业的经畜营业态种类进永行必要的调控美。一方面可以虏保证地铁商业藏的经营品种多耻样，满足搭乘眉地铁消费者的技多种需求；另条一方面可以避籍免商家由于经快营重叠造成恶域性竞争的可能口，有利于树立沃起地铁商贸的复大品牌形象。我岂滩地铁公司在对面地下商业物业详务经营模式，辩通常是区分不辆同稠情况来决定，扶站内零星网点良通常由自己进榆行招商和经营忠，较大的站内饭商场一般也由支自己经营，但杆也有少量引入疗投资商进行经傻营的，而地下耐商城或商业街鸭基本上都是引仗入投资商整体咽包租的。粒型够在对地下商业令物业出租的营志销策略上，主再要是通过提高鲁地铁商业物业临的档次，改善期地下环境条件灿和管理服务，著构筑地搏铁魔“颠大品队牌券”扛，对打算进驻禽地铁商业的商粮家形成品牌驱基动力，另一方萌面，通过招商瞒引进有丰富经扯验的经营公司饿、有实力的连坡锁企业，发挥乎他们的带动作成用眼，坐“塑以商引办商潮”待，吸引众多商抗家进驻地铁。迷丸3覆．浅3留来自香港地铁根商业经营的借作鉴应酒壳香港地铁公司闷在对自有购物白中心的经营上泉，其策略是避奇开区位条件差晒的劣势，充分兄发挥地铁的交么通优势，强调寻主题经营模式每，为购物中心目注入更多有个克性的娱乐、休比闲元素，从而妄大大强化消费微引力。洗周机在发挥地铁交衬通优势上，典住型的是杏花新闪城采取进入商线场的消费者免找费乘坐地铁或惹为地铁卡充值殿的销售策略，杏把商场的经营鉴与地铁的客流山捆绑起来，把锤地铁优势转化遗为商业优势，考达成了组合效联应。艇三、深圳商业集物业经营状况由分析迹1约．深圳市商业柱物业市场现状替爪陈商业物业属经拉营性商品房，蛙主要的使用对纸象是从事各种锤零售业务的行拳业，包括百货扯业、金融业、督邮政服务业、胳居民生活服务贤业等。商业物精业是深圳房地午业的重要组成相部分，在深圳垄全市商品房开芹发投资中，商惊业物业投资约般占今8-10税%饭。绑数据来源：《辽深圳房地产年贡鉴决200禽3摧》。罢资料来源：深盐圳房地产年舒鉴曾200泄3好。狱哑滨从深圳市商业存物业历年的投井资、交易情况逃可看出，深圳观的商业物业市微场经过色从但199雁7撇年开始的一段全调整期后，受饱深圳经济稳定弹增长的带动及线地铁工程全面验铺开带来的商咬机，开始进入呀了调整后的强箭劲市道，主要节体现在下述几差方面：俘一是近两年来旁商业物业市场绞成交趋于活跃鞋，幅在旋199众8么年销售量较上再年大跌三成以谊上之后，掘从剩199溪9籍年起迅速反弹恳回升，并保持熔了稳步增长的蝶态势，饲到摘200渠2供年达没到歇46.烤3规万平米，达到击历史高峰，弊比换200萝1役年孔的浊27.头4逢万平方米增长私了确69圣%洽，显示投资者拾以商业物业前块景的信心快速滚增强；野二是在特区内挠福田、南山和闲关外布吉、龙奉华等新兴商业贴中心，商业物警业受到市场追猎捧，呈现成交征量明显增加，幻价格保持坚挺绳的良好局面；匀三是规划优秀纺的商业物业仍乓是稀缺产品，迈一经推出，就汗受到市民欢迎犬，如中信城市钞广场等。栏笛明总的来说，虽草然由于多项利德好消息的刺激读和投资商、发洽展商对未来商域业发展的看好乘，使深圳近一殖两年的商业物杆业市场出现了兄供销两旺的局物面，但空置率身仍较高，而新问的供应量又在河不断增加，但验需求增长仍然匠有限，这势必昏加剧市场竞争屡，销售面临巨补大压力，消化减存量商业用房何仍是未来深圳母商业物业销售交中面临的主要耻难题。暖趣1剖．妈1头供给状况旱叛1乳．委1惯．陕1丸开始投资额籍急蛋商业物业开发京投资额链自安199惜7畜年以来年年上军升，说明投资角者对未来商业客市场是看好的续。猪200笔2胀年，全市共完董成商业物业开界发投资炮额郊3景7卷亿元，同比增枪长庄35.5包%缝，占全市房地短产开发投资总墓额或的派9.0堤%友。宁拉1于．摔1真．说2晚商业物业供给雀量屠败烦每年大量新增染商业用房投放厕市场，反映出诵投资商和发展屡商充分看好深蛛圳市商业和服超务业未来的发忘展；同时也为笋商业物业投资巷者提供了较大旁的选择空间。随资料来源：深戚圳房地产年款鉴润2003破1.腹2壶需求状况辅或1扇．码2饶．才1冤销售情况属·屈深圳市商业用翼房销售面积最膜多的区域是宝纷安和龙岗两区另，占全市销售狭总量的一半左双右，反映出特葛区关外商服物泰业分布面较广聪，消化量较大瑞，仍有很大的仪挖掘潜力。撒·岁特区内商服物渔业销售则表现壤的起伏较大，例罗湖区近几年浸明显呈下滑趋侧势，但近一两拼年略有反弹，厉应该归功于政抬府的政策支持课（允许港人买芦铺）；福田区圾商服物业销量于在帆9浴9册年跌到谷底，哀从杨200浮0突年开始触底反五弹，与中心区职在该区兴建，凶及一些物业的先营销创新不无趁关系；南山区揪表明商服物业胡销量虽起伏不振定，但吨在际200睛0薪年打出了一个庙小高潮，而这戚正是由于滨海谋大道的开通和鸟西部跨海大桥姓概念带旺了南倒山的商业；盐犹田区则大多在漆低位徘徊，可离在毒199廊9司年该区的销量柜却忽然翻了两猴番，究其原因骗，正是当嫩年凶“时产权式酒吸店讯”蓄风靡深圳的时歪候，为盐田创部下了历史上的谨销售高峰。壤深圳市历年商隔业用房销售面否积（按区域分愈，单位：万平打方米）圆年份弱销售面积患其注椅崇著亦拌中哑罗湖区蔬福田区竖南山区鸭盐田区图宝安区据龙岗区详1996齿21.23摔11.49分2.66意1.32站4.38靠1.38邪1997滴27.40燕8.75赖4.48的2.48班9.54修2.15史1998伴19.85适5.34恢3.70持2.00爹0.08驰4.04跟4.69馆1999帽26.20感5.26响2.15原2.91凤4.43顽5.85蛛5.60套2000余26.32源3.21稳3.88撕4.64屠0.72翠7.57孙6.30惰2001便27.40料4.92测3.42服2.59戒0.28然8.23林7.96折2002誓46.30途6.15扶6.52查6.53膏-价15.89盖11.27从刊1闭．引2旦．钥2虾空置情况立深圳市历年商手业用房现楼空闲置面积（按区犯域分，单位：泼万平方米）哗年份语空置面积捐其缝勿治问尼俯中夹罗湖区征福田区监南山区蚁盐田区凉宝安区姥龙岗区拨1996顶55.20初14.40虚22.76凳4.87澡-陷8.27钩4.90阀1997膨48.66洁13.62近14.47域8.69降-昌7.00雨4.88宵1998宁52.99延10.84拴13.50闹12.55灰0.59港10.69义4.82孟1999拼57.02着20.73稿13.46吩7.56曾1.40芬7.99摊5.88恐2000昂46.65君14.78愈13.16华9.25杆0.46均5.24隐3.76智2001计53.77册17.05百10.63消10.06吊0.34秆9.10哗6.59赤2002遇46.81悠13.95香13.48担8.41收0.12朱5.50论5.35忌休享深圳商业用房边空置量目在老199负9器年达到最高点纤后，近几年逐兽渐回落，这说犹明政府逆向调副节市场（控制唉商业用地的增挤加）的积极效茂果已经显现。祝从各区来看灵，袖76.8肠%倒的空置面积位白于特区内，罗软湖区位居第一窄，闲达唉29.8分%巧；福田区列第嗽二，宰为壮28.8立%恳；南山区再次壤，搭为贵18.0叮%恒。日1.吃3暑深圳商业物业男经营状况租赁价格严从深圳历年商驶业用房租赁价仇格指数来看，度商业物业的租倦赁价格是下降若的，这主要是胖由于市场上商绳铺供给加大，扎而市场消化能朗力有限，商业摩经营能力有限泊所致。租赁价昆格下调必将加禽大业主的经营鄙风险与压力。晌深圳市历年商梢业用房租赁综巡合价格指数（散元翠/肚平方米）俩年言辛矩份时1997甜1998还1999菊2000惕2001娘商业用房著178.9抵161.9朽143.7背133.9衣133.5怨数据来源：中萄原地产销售价格框从驳200决2经年七大城市的荣商业用房销售速价格比较图可是以看出，深圳峰整体商品房均区价玻为寒632挽3哲元猜/苹平方米，远高期于包括北京、裙上天海在内的国内炒其他城市。其踩中商业用房平告均售价高舒达应1205跑3篇元倒/推平方米，仅次滑于北京。说明覆深圳商业物业下价值较高，如秒果没有新的动圾力作支撑，深俩圳商业物业的赢价格上升空间握不大。抚但商业物业的糖经营状况与物己业位置及物业娃的经营水平有鹿着直接的关系谢。前者是客观而条件，亦即为过商圈决定商铺椅价值理论。调贵查显示，商圈利在一个城市是退举足轻重的，上城市商业、经浑济、城市环境朴、城市文化都皂依商圈而在，预因商圈而展开植。城市的商业棉活动有三类基涉本形态，一是歌分散的临街店莲铺，二是集中钢的一个或多个巡商业中心，如段大型居住区内通或周边的大型雅商场，三是类渡似深圳的东门估、国贸、华强兄北以及正在形怎成中的以会展榆中心为核心的钢中心区南片等渡地段的商业旺歼地。通常在这燕三类地带的商倾业物业价值相逆对较高。而后血者则是商业物甩业持续经营的帖问题，它与商朋业物业的设计赞规划的风格、订商业模式、政灶策环境，以及颗商业管理或服怜务公司的水平父密切相关。受充这些因素的影遭响，深圳商业婚物业的经营状弱况不一，租赁铸价格参差不齐循，在好的地段职可能会因为经荐营不善而导致横租金低廉甚至恋是空置，如东甲门的部分商铺滔，同样，即便演是非商业旺区贷，也会因为经亮营有方、有序隆规划而不乏亮洞点商业物业，觉如中信城市广临场、中港城等该。粘利妻资料来源：《害深圳物业管理陪年充鉴嫩200直3鼓》1.4小结配宜状商业物业的开临发要讲究总量歌控制、统筹规穴划。从经济发练展的规律看，傅专家认为深圳绞商业物业总面隶积与总人口的队合理比例悼为骗1棍平方临米狗/泪人。而区至允200愈3咳年上半年，深蛛圳市商业物业驱总量料近洒112侍0会万平方米，林按京70扎0胜万（第五次人夹口普查数）总宰人口计算，目雀前深圳人均商些业面积洒为屈1.宽6肢平方碧米冰/巩人，远高于合余理的比例，也序高于香港森的圆1.工3晃平方谢米押/刊人和美国零售乖中心人均商业胜占有率的饱和安上熊限赛1.增1辆平方朽米忌/门人。上述事实钻表明，深圳商慢业物业呈现过羡剩的迹象，投匙资开发深圳商遍业物业除注意旺与周边的社会摸商业网点和谐乳配套外，尤其纹要注意打造商崭业物业的卖点省。只有具有独底特商业价值的捕物业才能在激归烈的竞争中赢陕得市场。狼人均商业面积终比脉较算(升平方献米和/总人坚)皆2.嘴灰深圳商业物业龙市场发展趋势昂2.缎1沈商业物业供给唐量预测赤结兵从历年商业用师房施工及新开壮工面积来看，甩近几年一直保革持较高水平，锹这说明今后几通年将陆续有大扮量的竣工商业齿物业投入市场稿。轻到牧200会2萄上半年，共咏有助276.坛7触万平方米的商秆业物业正在施双工或新开工，药如果按平均建书设周福期耽1.砖5另年计算，预计且这蔽276.搏7栽万平方米的物书业将于未来两互年内陆续投放帐市场。丰历年商服用房旺施工及新开工旷面积秀叮趋资料来源：深丸圳房地产年冲鉴委200圆2轰，壶200欺2完年数据来自中笔原地产，单位肥：平方米。简2.安2传貌商业物业需求剂量预测吼捧苗商业物业的需刮求量，取决于主第三产业的发走展速度、城市朝人口、居民收割入的增长等多物重因素，根据传回归模型的测请算，深圳早期化的商业物业的燃需求，主要取昆决于人口的增动长，而随着深悲圳经济向集约饱型增长模式转郑变，深圳市场深对商业物业的搞需求已转变为安主要取决于第恢三产为的发展扫速度，这一结疏论对商业物业塑的开发具有重链要的启示作用绵。根据市国土炒局的一项研究垂，未来三脊年乔2003-2还00衰5抓年深圳对商业闪物业的需求是蚕：高年卷鼠艰份奇需求预测值帖200爽3气年兵6业5亩万平方米加200胡4渠年爬6恒3鹿万平方米放200写5级年船6瞎2锤万平方米匠注：这个需求的值是从最终使密用者的角度进黑行测算的。谢2.3撒扶商业物业租赁夹状况预测猾蚀贷尽管未来商业骑物业的需求量学比较大，但与急市场供给量相争比，商业物业晋仍将出现供过告于求。根据这役种情况，商业季物业租金在目闪前的基础上会朋基本保持平稳汽，在某些时期垫可能会出现调饺整，尤其是一首些成熟的商业睁区，由于租金诵已从低位炒到徒高峰，商铺需炼求接近饱和，邻租金稳中下调蠢的趋势更大，挽如东门、华强殊北；而一些新医兴的商业区，梁如南山、中心拼区等，则会因令为周边设施日跌渐完备，社会屠经济活动日益妄频繁，而为租宪金上升注入动巧力。近三年深冠圳主要商业中旁心商业物业租舟赁指导租金情序况亦能反映出蚕这一特点。杏深圳主要商业辰中心商业物业捏租赁指导租金奋变化情况（切元励/搅平方米）哀区别甩地段傍2001法2002乳2003雕高层柿多层凶简易尚高层悼多层借简易没高层钱多层歌简易绞一楼鹅其他楼层年一楼辉其他楼层愿一楼蠢其他楼层诞一楼霜其他楼层劈一楼棚其他楼层莲一楼弓其他楼层达罗湖区纲天安大厦丝开世即畏伪舅发展中心举首恋责国贸大厦贫街牙庙解放路（东门集路健-机深圳戏院）人然民北路（解放愉路颤-群立新路）陈东门中路（深踏南僵路钻-题晒布路）洒耳瓦蛮乖遍屿膜苗描福田区策华强北路临街拢房屋挺牙无冶疫贵洽衣肥叶镜撞祸种振华路、振兴奖路、华发北路鼠沿线两旁房屋斜扔砖枪疤蒙果怜重锋撤冠剥丸深南中路以北音，红荔路以南青、华强北路以捐东、上步路以半西控唇暑皮经臣姐联榜茧岂叹左响南山区伴锦绣中华、民纪俗村、世界之涨窗、欢乐谷、拦铜锣湾广场扮糕良档桑氧鞭南油大道东侧剃、龙城路、创铲业路、东滨路雁、后海大道独灿胜宵陕淋好箩督数据来源：深灰圳市规划与国喘土资源局每年延发布的《深圳顽市房屋租赁指须导租金》。槐2.4初顶商业物业营销排趋势抓鼓中介全面代理滥将成为商业物贫业市场主流营过销模式。亦即振由一批精通商熊业经营的全方舒位高度复合人植才来主理商业拒物业市场的全状程运作，而决踩不是把专业性固极强的商场运弯营当成单一的肺物业管理，一敢种集筹划、招指商、租售、经贴营管理等各种且精英为一体的渣全程服务机构腊将活跃在深圳求商业物业市场免。目前已有不蚀少有实力的优冠秀地产中介机怎构，尝试着向等商业经营管理垮转型迈进，而理一批运作得成兵功的商城则在收创造性地克隆浩经营创新模式谋。篇盒投资型商铺将犬成为市场的一搬大热点，开发坑商将住宅与商遗业裙楼同步销丛售，商铺的销盏售远远快于住表宅销售，投资属商铺将成为人山们主要的投资险方式之一。管孟浙衔四、深圳市零拨售业发展状况混及消费者特征肠分析待1葵．深圳零售业漆发展的特点冠记雹商业是深圳第重三产业的支柱磨之一，一直保改持持续稳定的豆发展势头们。苹200点2扶年，社会消费氏品零售总额毒为遭689.5蹄9稿亿元蚂，嫂1990-2笔00北2狡年均增吧长姥21.5膊%律。全市商业从启业人员哥约容5蜂0众万，商业网更点然1肚2卫万个衫，透1优万平方米以上咏的大型零售商助场（不含专业顺市场，如女人墓世界等）已超趴过霞5货0跌家。俊数据来源：深冒圳市统计信息钉局。霸1.钞1非佛规模经营、连诱锁经营使行业哗集中度有了明钟显提高声19叔9桐5扇年，深圳年销篮售额超过亿元昏的商场仅废有康6碌家，位居第一融位的商场在全窄国零售业百强吴排序中也名落动孙山，销售额迎居前十一位的杂商场，其销售胸额之和占全社辣会消费品零售腐总额的比重仅厨为稠7.5贝%搜。经过近几年齐的发展，零售蛇商业企业在激不烈的市场竞争征中，一批大型稍优秀企业脱颖燥而出：如万佳爷百货、茂业百示货、人人乐、割新一佳、天虹绪、岁宝、友谊部城、华润万方偏、民润、顺电躲、一致、海王帐星辰等，并纷娘纷进行连锁经仍营战。剥200积2桂年全市已有各话类连锁企业超胡过场10桌0益家，在市内外事开设的各类门勿店总数橡近捞300唱0性间；连锁商业魔在本市的销售鸣额约占社会消辽费品零售总额唤的每1/跃3挑。在全省零售队销售十强排名勺中，深圳规占汪6降家。前十位的硬零售企业销售割额之和占全市越社会消费品零笑售总额的比重坊达荷22泉%站，奸有键8府家深圳零售企矮业列植入摩200庸2禽全国零售业百输强榜。律200鉴2海年深圳大型零国售企业排行（唐亿元）袭序号特名称撇200范2浆年销售总额谨200慧2混年本地销售额位1油华润万佳盗85牵59抢2义金海马漠84纲5匆3宫新一佳偷38汁12慕4灯人人乐拌26衔9晌5玻民润彻23狼5缩6怎铜锣湾宾20苦20弃7闸百佳蝶18柴6胳8舅茂业节13既11效9搂天虹商场垄12舍12膨10未顺电家居广场搅11.7俩11洪资料来源：深办圳市零售商业棒协会。烦1.饮2衬载购买力来源多含元化妈岂市深圳市是大陆挖连结香港、通穷往海外的门户寿，是重要的口碰岸城市，也是司国内的经济热点点和区域性中奋心城市，因此劲，深圳市零售寸市场购买力来姨源呈现多元化踩，其主要由三气部分构成：一乘是常住人口。岔截恒止怒200城2逃年底，深圳常谅住人口汤达均504.2救5里万人，这部分陷人口是深圳市摄购买力的主要渐来源；二是深辽圳市大量的流缎动人口艰。书200百2总年，深圳接待府过国内、外游误客羡1522.扬9罗万人次；其三炒是往来于深港详的过境人口原。珍200阵2碗年，经过一线冬口岸出入境人闸口总数达晕到称12865.甲4父2记万人次。这三洲部分人口一起愁构成了深圳强猎大的消费基数诱。督1.慰3阳堵零售业态完备冒，业态调查和惊创新取得成效震19罗9邮5扔年，深圳零售叮企挂业外1泪0晴强中，只有万却佳百货属超市锤，其余九家均码为百货商店。扔近几年来，深尽圳的零售企业何在经历学习、男模仿外国、外遮资经验之后，壤逐步根据深圳优市场的特点，标普遍进行了创扰新。例如万佳蒙百货摸索裳出谨“伯超市如百货模款式丽”拌，岁宝百货梦的怠“宝百货加超市模创式胳”最，将传统百货似与现代超市进像行嫁接，各取悬所长，适应了放深圳消费者的福消费习惯。而异外资沃尔玛在神进入深圳之后句，也根据深圳取的情况在商品温选择上也有较聋多的调查，从严而逐步实现了怀本土化的经营剪。目前，深圳迟零售业态除较卧传统的百货商跪店、专业店、糊杂货店以外，敢还有超级市场皆、便利店、专水卖店、仓储式幼平价商场，最吩近又出现了以醋铜锣湾广场为轻代表的新兴的霞购物中心模式恋，已建成或正畜在建一批大型盾的购物中心，执如中信城市广巴场、华润新城莫、金光华商业捉广场等。世界明发达国家主要熔零售业态深圳绕都已具备逗。短200僵1蔑年蜘1串0雕强企业中，形伞成了六家超市搞，一家专业店脱，三家百货店惕的新格局。坦1.孩4格零售商业平均慨利润率处于微吴利边缘纽另凭目前深圳市零冠售行业的平均萝净利润率判为晕3称%指，超市平均净逝利润率仅倚为劈1缝%垒左右，说明深涌圳零售行业已讽到了微利边缘掀。但不同业种遗业态的商场的芬利润率也不同泛：如百货商场斑会略高于超市宅；某些品类专快卖店则属于高汽赢利行业，如脚珠宝专业店（薯商场自营），脂通常可达查到轻50静%见以上的净利润仙率水平。微利签经营使得零售览经营者在选择聚商铺时更为慎喷重，而合理的额租金价格、商姜场的经营特色须及周边环境等镜是零售商重要益考虑的因素。旨郑山资料来源：与阀业内人士访谈抱所得。怒1.岩5补除随着地铁的修亮建将使得深圳避商业布局发生康变化，零售业暂有向地铁沿线蚊集中的趋势枝常昏随着城市的功辣能变化和扩张惜，深圳的商业唯布局也不断地漏发生变化。二染十世纪九十年铁代中期，深圳绵市的商贸格局墨从原来以罗湖聪区为单中心的晒状况渐次发展常成罗湖区、福鞠田区的华强北浑以及南山区共呈存的多中心商丑贸体系。上世由纪九十年代末应期，随着中心打区的政治文化荡中心地位的确算立，深圳商业鲁重心开始西移雷。近一两年，原地铁开工，使狮得地铁地下商废业和地铁上盖投商业瞬间成为堪商家炒作的对挎象。国内外经遣验表明：地铁级通到哪里，沿境线就会形成一问个相对发达的冷地产、商贸流奋通区域，就会蒜提升这一区域鼓的综合价值；砌地铁站内的商厘贸活动也会因显为地铁特有的模广告交应和庞绝大的人流而活味跃。因此，未成来深圳商业将惹由于地铁的诞裕生而呈现出零晚售业向地铁沿渗线集中的趋势咐。较1.6圣贱将形成新的多们极商业服务体唐系板枣浇二十世纪九十骗年代末期，深裙圳市的商贸格型局从原来以罗挂湖区为单中心蚕的状况渐次发湾展成罗湖区、招福田区的华强搬北以及南山区沾共存的多中心真商贸体系。随担着中心区的政瞒治文化中心地取位的确立，深敢圳城市建设及亚人口将向西推吓进，必将导致扬深圳商业重心限的西移。正在验兴建中的中心怜区极有可能成佳为新的商业积难聚地，并且由亿于其独特的周烤边环境，又处骡于连接市区及党香港地铁交通守枢纽，该商业陕区将成为面向丝全市，吸引以志香港为主的大经珠三角区域的旗居民及旅游观谦光客的市级中喝心商业区。另栏外，由于滨海培大道的开通，乓南山日渐成为验深圳重要的人愿口聚集区，并秀将逐渐发展，玩与东门、华强品北共同充当城识市次级中心商智业区角色。从笔而深圳将会逐喷步形成一个中舍心商业闯区泊—砖三个次中心商脊业浇区肠—灯若干个社区商苗业区的多中心纱多层次的商业逆服务体系。中心区南中轴商业区中心区南中轴商业区南山区商业区华强北商业区罗湖区商业区市级次中心商业区市级中心商业区社区商业区未来深圳商业区布局奔2怜．深圳消费者册购买力潮2.摸1椒攀流动人口及其壁消费特征惯20效0矮2甲年深圳共接待监过夜的国内外呆游停客茧1522.以9虫万人。游客在灶深圳的消费以陕商品性支出（毁购物和饮食）布为主，利据限200淘1逼年抽样调查统森计，境外游客齿和国内游客商市品性支出比重误分别维为吓62.92喉%铜和取39.43枣%厉，分别富为就9.4舟9运亿美元叙和比76.9味2鸟亿美元。流动身人口在深圳的集商品性总支出塌约债为腹15尝5睁亿垒元丸/院年，约占深圳香市社会消费品莲零售总额溪的记1/倍4蛛。隐数据来源：抽轰样调查所得。阔2.2肚最深圳市常住人皱口特征陷200疮2巨年底，深圳市可常住人彻口裂504.2舞5翠万人，其中户性籍人坛口遍139.4仿5励万人。常住帆人口增长率殊为谜7.6喇%执。据第五次人住口普查结果，偏深圳人口边达叫70健0健万人。由于深落圳为新兴的移掩民城市，消费矮者有易于接受棚新事物，观念候意识超前、讲墨究生活质素的务特点。截2.女3眠深圳经济状况昨及常住人口消镰费能力纤·睬深圳与其他城抄市经济发展水反平比较旨200标2案年七城市主要灰经济指标比较签指耗阶朋标元北京匆上海丸天津饼重庆闷广州摘杭州毫深圳思常住人口（万显人）纽1128稿1327搁924婆3089泄712并637储504描GD忌P心（亿元）技3130尝5408.8伞2022.6耐1971.1此3001.7割1780趟2239.4惹人魄均淡GD呆P揭（诸元洲/淘人）努27748灯40760服21890挡6363驴42149袋27943丢44432幸社会消费品零节售总额（亿元监）策1744.8都2035.2浆941.4捏763.1锤1370.7影523.5垮689.6鼓人均社会消费怜品零售总额（虏元迹/兄人）留15468睛15337难10188述2463全19251孙8218鹅13683薯城镇居民人均粥可支配收入（走元去/唯年）务12464灌13250线9338笔7238臂13380躺11778尺24941蹄数据来源：各脱地掌200举2运国民经济与社绝会发展的统计盏公报。液柏夺与国内其他大疮中城市相比炼，吼200棵2脆年深圳的人山均贫GD假P欲及人均可支配拣收入均位居全渴国大中城市首券位（分别备为鞠4441罪0育元候和太2494才1株元），说明深文圳经济实力雄优厚，居民消费诵能力强。但与摔深圳经济实力后和收入水平不靠太相符的是，旁深圳的社会消界费品零售总额及和人均水平均赶偏低，其原因换主要与深圳人乏口结构有关，电深圳大量的外龙来人口的收入斤回流（流回老毛家）比重大，蜻因而留在本地弱的消费有限；日其次深圳商业机在商业形态多惩样化，满足消回费者多选择、矩多层次需求方脸面仍有所欠缺业，还未能充分借刺激消费者消弄费。但是这种选差距也表明：加深圳零售业发惕展潜力巨大。盖·炉深圳市居民收肉入与支出状况吵数据来源：深缓圳市统计信息座局。故随着深圳经济柿的迅速发展，刮居民的收入相猎应大幅度提高馅，人民生活水臭平不断改善，键成为推动消费屿品市场不断发徐展的主要力量变。邪200谅2橡年深圳城镇居当民年均可支配夺收吴入宴24940.坝6跪8兵元场（遭207凉8马元窄/受月），位居全茂国大中城市首席位；人均消费他性支快出强18925.兵9址2域元掉（队157伐7闻元文/口月），人均居耳民储蓄存款余豆额犯3.苗5齐万元，是居民向消费坚强的后草盾。结2.粮4洒深圳市消费结董构骡由前述分析可被知，深圳市居茶民、境外游客丝、国内旅客是神消费的主要来猫源，三者的消恰费在深圳社会锻消费品零售总歌额中的比重分楚别为惰：西74雾%司、产13菜%伐、待13扔%酿。说明深圳的找消费绝大部分语来自本地居民革。浩五、地铁公司唱地铁站厅商业谎物业的涝商圈分析及商遮业规划砍地下商业物业妄分类坏根据国内外地烫铁地下商业场澡所的差异，地脖铁地下商业主轮要有两类：向第一类：地铁辞站厅商业物业芽。即位于地铁赚站厅内的商业聋物业。瞧报告中该类商公业物业又包括模两种情况：其染一为整块的站茫厅商业物业，雷本报告称为站廉厅商业物业；矩其二为站厅中亡分散的小面积气的商业物业，拴报告中称为站匙厅零星商业物糕业。远第二类：地下柿商业街（商城晕）。这类物业椒不位于地铁站训厅，但有通道惹与站厅相连。絮其中本项目涉纺及的地下商业干物业，属于站抢厅商业物业的涛包括大剧院站决和世界之窗站回商业物业，属师于地下商业街绵（商城）的包敏括岗会间和市勉民中心站商业脉物业，其余均埋为站厅零星商宗业物业。惭本单着重研究轨地铁站厅商业舍物业。均1剪．站厅零星商群业物业经营策志略分析既1兼．阴1末站厅零星商业颈物业的分布约地铁一期站厅断预留零星商业迟物业分布抬车轨包歇站近物业个数各总面积（平方纹米）苍平均面积（平伐方苦米患/润个）换罗湖站帖6荡53.4娃8.9度国贸站趁3赠27陡9.0嘱老街站雁5鸣40兵8.0党大剧院站猪5诸51.2盼10.2矮科学馆站姜4猴38.7甩9.7架华强路站评3觉43.2密14.4科岗厦站穿5沸51.5不10.3鹰购物公园站宪6包58.5所9.8璃香蜜湖站穗5肚63.5铅12.7兼车公庙站挤5摔48.4缎9.7弓竹子林站治5务53.4另10.7粒侨城东站锤4馅45浑11.3烘福民站常6搁62.3米10.4剑会展中心站末5陶62序12.4腊少年宫站盛2孔19.4镜9.7昌合计增69柔717.5宜10.4面资料来源：地犯铁公司提供的参资料整理而得退。歪目前预留的地杀铁站厅零星商槐业物业纵共胆6烫9翼个，分布在地偿铁沿线站点的救站厅，每个站绕预留忠了疾2-贼6妈个，每块物业啊的面积派在杨1扮0银平米左右，最画小睬的状8脸平米，最大的寻也尝仅顾1皆5女平米。寺1坑．皱2撑站厅零星商铺券的人流特点贷对于站厅零星怒商铺而言，顾谁客来自上下地硬铁的人流。零彼星商业物业所启在各站点的人浓流特点如下：絮日均总人流量分为罪10输8颂万人次；税日均人流量犬在深1郑0督万人次以上的字有侨城东（含盏世界之窗）、夸罗湖、老街、鸟会展中心、购趟物公园站，其加他站点客流相膛对较少；躁高峰期总人流叶约点总人流的享四分之一，而省高峰时均人流牌为非高峰绒期苗3-伤4叹倍；薪罗湖及侨城东奥站人流中游客禽较多，其他站纳则以上下班人嚼群及本地居民召为主。古站厅零星物业玉各站不同时段铸人流总量基车站燃日均人流量计人柿次秤/轮日然早高峰人流量叶人邀次积/玻小时劣晚高峰人流量秧人亡次南/尽小时等非高峰人流量喜人宋次彼/照小时跨侨城东（含世榴界之窗站）强145639武15994燥16021逼5165增罗湖胀132852滴15277秒14837功4670搬老街掀122392废14020绪13702洞4303刑会展中心旧118447套13168蛾13209柜4185捆购物公园炮109288藏12172烂12204另3860物大剧院探95794拼10959仿10712咱3369捕国贸希78993烤8818搂8837穴2788律岗厦词76474览8523肝8546蜂2700风华强路娘62834炭7216么7027沉2209狠科学馆认62149针7150甲6948营2184景车公庙硬39797怕4178绍4377码1420欧香蜜湖献20751棕2413谨2313衫728佣竹子林蜜14280期1500凡1571俭510速合计航107969水0流121388历120304释837998岩说明护：惧1垄.宵站点客流量指牺在站点上车人民数与下车人数编之和。辈售2些.括早高峰期、晚爬高峰期按一个役小时计算。滴1块．食3辆地铁站厅零星栽商业物业经营余策略肆根据零星商业瑞物业的特点及遵各站点的人流罚特点，其经营放策略建议如下税：肢1桌．拢3亩．座1对商业组合限罗湖及侨城东戏站零星物业：遭与其他站点的满零星商业物业苗相比，这两处锈的面区别在于外地幼游客比重高，钉因而其商业组仍合可侧重考虑寿为游客提供服京务，如可引进拳下述商业：旅病行社、纪念品弓、旅游用品等级。同时亦可留胡部分商铺迎合板普通市民需求桂（具体设置见傲下段）。旅其他站点零星爹物业：经过这巷些车站零星物体业的人流通常扬为本地居民，获只相是搭乘地铁的约过客，而且这苦些商铺面积很览小，因而适于那经营下述商业易：提供一些日蚊常、急需的商竞品，主要满足萄消费者日常习迎惯性的消费，知如：报刊亭、非冲印店、小药廉店等；提供服服务性商业，如袄金额、家政、心干洗等，尤其椒是上班族对这蕉类需求越来越兄高，乐意于在根上下班途中顺恋带解决一些生竿活琐事，省时程又省事。捷锁1在．如3元．顾2墙商业组织形式美漏搅零星商铺宜实谦行连锁经营，像在不同的站点械可开设同样的玩网点。这样的上组织方式，一饥方面可方便消获费者，无论在杏哪个车站都可秃有同类同质的秆商品或服务提惊供；另一方面蕉也有利于培养拐消费者在地铁债站厅养成固定绑的消费习惯，完从而形成地铁挥零星商铺稳定右的消费群。贼2玩．地铁站厅商乒场物业的商圈利及经营策略分滚析杂这类地下商业乒物业由于位于碌需要疏导人流呼的站厅内，是昌地铁乘客的必灰经之地，且通溜常面积较小，柴因而宜考虑设茧置一些便利快汉捷的商业设施惧。为体现这一医商业特点漏，糟CD肆I械课题组提侍出悦“智地铁便利孔集挣”现的概念，建议赖地铁公司将其吼注册为公司专浙有商号，用于惧合适的地铁站劝厅（包括以后翻将逐渐建设开悉通的各号线路毛）商业区。地铁便利集存地铁便利集的农主要特点为：盆小型的商铺集鸡合体，总面积隐通常声在冶100久0旷平米以内；陷集内的商铺组旷合突出为顾客卷提供方便、快灯捷的服务，主且要包括便利店浆、快速餐饮店零、书店、音像萝店等，具体的丽组合应根据各抬站点的人流特档点有所差异；光集内商铺以连距锁店为主，如贫：万店通连锁完便利店、海天饲书店、八十八箩饮品等，引入他连锁店一方面朴有助于地铁便哥利集树立良好泉的形象，而且艳便于该商业模弊式在其他地铁抹站厅的复制创摔新。付2烦．耕1箩大剧院站厅商针场肃2流．驶1掩．瓜1临研究对象概况肌位置：地铁大心剧院站地下一返层，与站厅直够接相连。大剧骑院目前设计了零六诱个出入口，分剃别是解放路电撕大门前、农业究银行门前、地召王后门前、深爸南路发展银行袖门前、书城门乐前、地王前门检前，另有通道狭与地王地下层捷相通。该块物扯业是深南路所跳有出入口、解伸放路农行门前炭出入口进入地射铁的必经之道墨。役规划面积：该毁物业总规划建材筑面获积惹96驴0津平方米，呈楔哀形，最宽唱处笔25-30帖米，最窄担处灵1姐0侄米多，最长享处夹8锯0铜多米，层征高愁4志米多，净高不绸低直于护3.雹5蛮米。由于在地闹下，在商场东就西两面还预留饿了紧急疏散口尖。宫2怠．召1扯．述2界周边环境特点翼高级写字楼林犬立。地铁大剧谨院站位于深南隔中路与解放路粉交界处的深圳浆金摊融中心区，高抽级写字楼林立榨，各类金融、据商业机构设于栗该区，如：深披圳证券交易所岔、深圳发展银沃行总行、中国秧人民银行、中评国农业银行、袍中国工商银行谨、中国建设银盏行等各大商业辣银行的深圳总年部，深圳标志炊性建酿筑放“桨地王大嚷厦丽”请亦在此区内。忍这群高级写字闭楼里聚集着大稻批精英的金领触、白领，这类蚀人群收入较高富，对平时的休梳闲娱乐、衣着雾用品、日常用遣餐等，有较高恰要求和消费标聪准。炊南中国最大的妹图书商惠场栗“验深圳书类城低”厕，是周边最聚替人流的商业设服施。深伴圳书城内图书佳、文具、音像皇制品、绘画专迈业用具、琴具因、体育用品、珠礼品、杂志报领刊等文化用品备一应齐全，还死附设有邮局、完咖啡散座等小李型服务网点，缎是深圳也是南锈中国最大的书繁店，因而客流役络绎不绝。据角统计，深圳书阿城年人流量污为起140注0秃万人次，相当桂于愚70反0刷万深圳人一年令每人进了两次惨，以儿童、学括生、青年居多象，束每缝1骄0蛾人中有一个港眉人，节假日里屯书城内的人流初量可逾十万。稻经营高档精品贤的地王大厦是详主要的日用百患货零售场所。泻地王大厦群楼双购柜物中心地下一犯层主要经营西值式餐饮（麦当招劳、肯德基、尤元禄寿司、哈混根达斯雪糕等爪）及超市（屈友臣氏），一层再以上主要经营圾国外进口名牌晓高档服装、皮飞具，价格昂贵邻。除了地下一肚层外客流量通捧常不大，平时尝和节假日的人您流量差别不大熟，但拥有一批绵相对固定的高振消费能力的消显费人群。侵正在兴建中的冠华润新城，将间建成以大型购播物中心为核心污，集零售、娱悠乐、采办公、酒店、敢居住于一体的舰深圳标志性建乱筑。该项目占黑地受7700舍0拣平方米，预计均投枣资委4已0既亿，中区为占诱地栋13000托0柱平方米的购物惩中心及娱乐中饺心，北区以甲稠级办公大厦为介主体，配以购话物中心及国际赏精品时装店，奉南区是购物商樱场、公寓和高塔档酒店，将禁于霸200那4押年建成。东周边住宅档次鸣差距大。主要劈有两个住宅区壮，分别为蔡屋排围村和名仕阁傅。躺蔡屋围村位于虾地王大厦后，倡是深圳最老旧跟的村落之一，包村内房屋陈旧件，出租价格便负宜，居者甚多希，多为外来打郊工者。村内沿离街设有一些经佣营品质低廉商扯品的个体私营离商铺、摊档，跌可解决居民的策基本生活所需曲。名仕阁位于袭蔡屋围大酒店航后金融中心区医腹地，为中高傍档公寓高层住负宅，房价颇高渴，居者属于高乓消费的高级白肝领或港人等。符周边商业物业鱼价值：以地王池大厦为例，凶约外30瑞0杰元戏/劳月水·午平米，物管黄费检48求元俱/顾月汉·院平米（建筑面谢积）。视2淹．复1沸．债3上消费者消费特盐征吩为了解大剧院龙周边消费者特全征宪，增CD星I撒课题组览于翅200妇3朴年蚁7睛月捧1涝3如日伯和鹅1工4宝日两食天，在其周边计进行了街访式倦市场调查，主承要结果如下（排详见附件）：疗该区域属于深旦圳市高档商务踪区，金融机构缠、高档商业中贫心、写字楼众兵多，贩这里的消费人强群主要分为两崭大类：固定人浑群，包括在这嫂里上班的上班愉族和该区域的片居民；流动人柜群，到这里出厦差、参观、休筐闲消费的群体良，流动性较强窃。县该区域的消费龙群体多为受过丑高等教育的，印收入水平相对忧较高屿（丈150群0承元以密上命/骤每月）的青中族年白领，消费秋需求比较旺盛详。放上班族每天都蔑会往返于该区援域，因此每天返该区域的客流翠量都比较大，祸属于繁华地段。叠对于餐饮（包邪括类别、服务伍能力等）有明悔显的需求，以识解决该区域上悟班族的工作餐缘问题。办该区域商业服慌务设施定位过恨于高档，相应恒减小了这些商拐业设施的有效眯服等务半径。如中用档商品消费者议会被排除在过侵高档次的商业则广场的服务半阵径之外。平2蜓．老1贝．万4源经营策略邮市场定位：该捡物业的建筑面颜积裹是慢95肠0障平米，相当于只一个中小型商没场暴或遇100黎米长小型步行肌街。所以规划渴立足于满足核岗心商圈顾客（哨主要是周围写灯字楼上下班的敲人群）的便利溪性要求，发挥暴对周边商业的矮配套、完善的赚作用；同时规委划强调有必要则适当保持、延蝶续所在区位商压业的品质，展牲现地铁商业崭累新的思维。变商业模式：地子铁便利集灯商业内容：根帖据定位及消费桥群体特征，可俩设置如下商业济内容：写意、答别嫌致的饮品店，晃现代便利店，坐雅致的书屋，学及小量中档精倍致的服饰、此倡具、眼镜。连业种比例：饮奶品店设二家，高共婆20搞0德平米左右，约倾占晴20群%射，其余面积均丛设港为商品零售用控途，约喜占碍80多%疏。规划布局要求初A雀婶综合各方面调肝研结果，未来汉人流结构大致形为贡3柿号出入口副占统65慌%攀或更多旺，笋1脉号出入口约惊占测20裁%插，缝2扰号出入口铲占骑15捉%暮。根据这个人糖流特点，来安务排、引导商场左动线；倦B杀卖价值最高的店裂铺设瘦于宗3顺号出入口一侧泻，逐步向内侧涝过渡；舱C唉签将饮品店设址于史2寻号出入口通道崖一侧，相邻安真排两家，讽各禁8闻0镰平米左右；角D促骆根据对香港的诚有关调研，进队入地铁站厅经筒营的商家，通羞常在初期二、跨三年都会存在解较多的调整情摊况，因此在装例修及规划基础糠设施的时候，寿均要留有弹性区，建议只做基决本装修，不做适商铺的间隔。挪2行．箭2鸭世界之窗站厅畅商场蜂2须．堂2青．士1痕研究对象概况展位置：位于地犯铁暗1计号线世界之窗井站地下一层站义厅处。世界之逃窗站位于深丈南路下，东接蛋华侨城站，西爬接白石洲站。墨规划中荷的母2熊号线亦经过此倚地，是重要的友地铁转乘站。窜该站设计喜了颈1酱0废个出入口，其夺中蝇，树1眼号逮和欠1闸0重号为主出入口宴，橡1赵号出入口位于评深南大道西行斥的一侧的世界启之窗公交站旁蓝，可通向欢乐猎谷、威尼斯酒溜店钱，浮1繁0杂号出入口置于域世界之窗门前袄的金字塔内涨。吃1铸号肝和炊1深0篇号出入口间连寨成了站厅的主配通道。所研究摆的物业位嗓于肯1复号出入口通道峡的两侧，是通须过地铁去往世犁界之窗、欢乐齐谷及威尼斯酒婶店的必经之地冰。在该站沿深型南大道两侧还锹分布透了脱8嗽个出入口，主坏要通往附近的马各个住宅区，联如美佳广场、幅世界花园、东唱方花园等转。淡1系号线世界之窗骨站的西边为一房大型地下公交慧车库（面远积点7387.0芳5优平方米）。绕规划面积：该惑物业总建筑面认积脊为逮150峰0礼平方米，共包叛括多块物业，裁其中绵两块位达于甘1盘号出入口边，笔位葛于恼1棒号出入口东侧秧的面茄积积9旦9汪平方米，为悬长务1烦1叛米，脂宽拜9塞米的长方形；捉位哪于笼1镜号出入口西侧虏的面旱积雪28以8慌平方米，为粮长用3期2扁米，躬宽孙9括米的长方形；月其余物业分布坟在主通道沿线土，岗共改111糟3同平方米。龟2胶．绢2苏．拒2弹周边环境特点强是深圳著名的程旅游观光景区眼。世界之窗站府周边环绕许多忆深圳重要的旅语游卸景点，锦绣中幅华、中国民俗侨文化村、世界腥之窗、欢乐谷递四个大型文化贺主题公园是该质区域内核心旅数游景点，目前醉，每年接但待菌100牌0衔多万游客。景耽区内还有美术嫁馆、艺术中心胶、旅游学院、爹公益性休闲公赚园、体育俱乐施部、大型购物计广场等二十多忘项文化娱乐、绵旅游休闲配套华设施，该区域牵内的深南路段枪还是深圳重点适的灯光工程路码段。因此，该郑地是深圳的旅检游胜地，是外凭地游客来深的绿首选之地，也盲吸引了大量深房圳本地人故地朗重游。不周边酒店、宾坚馆林立。世界之之窗站周边酒毕店、宾馆聚集败了许多不同档蔬次确的酒店，如：专中档的海景酒喝店，中高档的届深圳湾大酒店待，及以威尼斯略文化为主题的晌高级商务度假嫩酒店威尼斯酒余店等。这些酒福店是旅游区的平重要配套设施插，再加上周边厌环境优美，吸天引了不少观光抄和商务游客入转住，因此，酒蔑店的入住率普扔遍较高，年均渗开房率通常诞在肚75晴%调以上。还聚集了一批中啊高档商住楼。肿华侨碧城命—菊世界之窗地产茄，借卵助咏“们旅游地挥产裙”尾的概念而颇受扛欢迎。许多精迹品楼盘在这一活带推出，如世华界花园、美佳说广场等，优美午环境、良好的军配套及精心的缩设计，使得这剂一带的商住深荒受高级白领欢惠迎。狡周边商业活动驻较少。世界之斑窗站一带沿街千商业活动较少抖，为游客提供漠服袖务的商业网点是和种类也较少贪，主要是餐饮扭服务，且大多站设在酒店或景阁点内。作为深之圳旅游站的略“涌窗融口姓”上之地，这一带阅旅游零售服务花业发展明显不傍足。财2肺．驴2款．纤3看消费者及其消哗费特征哪从周边环境可沃以看出，该区孤域人流以游客云为主，因而游朝客是主要的消顿费群体，对各迫类纪念品、特捕产有较大需求净。另据调查显蕉示，游客当中膜约拦80凤%厘为散客，他们辈通常比较依赖披中介机构或旅垃行社提供的旅告游指南、导游楚等服务。商2启．酱2离．测4府经营策略1号出入口两侧商业物业的经营策略1号出入口两侧商业物业的经营策略谅市场定位：该骄物业面积只相庭当于一个小型断商场，需细分杏市场，满足目普标旷顾客群需求。碰本物业市场定羞位主要面向游汁客的便利性需寇求，同时兼顾椅搭乘地铁的周蹄边住宅区居民织的便利性消费阴。黄商业模式：地翅铁便利集本商业内容：根用据商业定位，傅商业内容组合装主要根据游客菠的需求而定，毙因炕而与大剧院站灰有较大区别。如此处规划设置这如下商业内容乖：西侧设置便锋利店，饮品店纸，冲晒店，书克报亭等各一家篇；东侧设为游破客服务中心，巨引岩进护3停家左右旅行社臂，主要为游客普提供订票、导虾游、短线组团葱等服务并兼卖残地图、旅游手堂册等。华业种比例：便康利嗽店点12妇0爪平米左右，约谦占锈30还%详；饮品棋店颗6犬0筑平米左右，约绝占华15亦%跟；冲晒店、报闯刊亭夏各尺1籍9袄平米左右，各娘占体5菊%捧；东拿侧怖9花9锯平方米全为游床客服务中心，弓约群占六25右%鱼；其绘他针7挺0和平米，约讲占植20文%气。规划布局要求谨A币呈由于将谢来确1傍号出入口箭和炸1扭0哀号出入口会成够为人流尤其是缎游客最多的出疼入口，因此这岗两个出入口连帆成的直线将为械主通道，因此道，价值最高的仗店铺设哥于谜1角号出入口站厅扔通道的两侧，苍逐步向内侧过恳渡；受B狡苍冲晒店和书报爸亭并排设迫于作1落号出入口通道百西侧，向内依棍次安排冲晒店胜、纪念品店、败便利店；抵C唐芝东侧可均匀隔万成三个铺位，增引进三家旅行绢社；肝D副水在装修及规划小基础设施的时突候，均要留有蹈弹性，便于今喇后调整。其余商业物业的经营策略其余商业物业的经营策略凭市场定位：以咏游客为目标顾模客群，满足游浮客购买中档旅垂游用品，特色宪纪念品的需求。驾商业主题：游您客超市街踩商品组合：提黑供各类旅游纪邮念品、工艺品碧、服饰等，以自及旅游用品等汗。言规划布局要求寒：铺面不宜分态隔过小，建议枪安泥排鉴5-搂8绍家店铺，每间乌店铺约分15-2耐5亦平米，以免商滑家间过度竞争阁。稀2拨．满3信会展中心站厅利商业区井2砖．贿3治．套1饺研究对象概况愤位置：会展中锤心站厅册沿棵1选号线（东西向瞎，东西各通至辉岗厦、购物公鼓园站）缩长割20舍4星米，拍沿腥4辱号线（南北向草）堂长绳16馆4晨米，相交呈短忌丁形。该站共犯设出入枣口霉5降个种：斩1狐号出入口通大祖中华交易广场勇地下层编，纷2阔号出入口通向效金中环广场凯，怀3玻号出入口通会晋展中心前广场希即国商购物中培心旨，陵4撇号出入口通向闯香江时代广场叮，另外，还有西站厅两端分别仪通向岗会间、常购会间地下商稳业街，预计未鸣来拿1灰号插、院3渔号出入口的人垂流量较大。指规划面积：地亮下一层站厅范亭围规划用作商锄业的空间有三植处，其中列入刑研置究范围的物业