商业地产基础培训资料

〖商业基础资料〗TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc64866760"1行业介绍5HYPERLINK\l"_Toc64866761"1.1零售业的演变史5HYPERLINK\l"_Toc64866762"1.2零售业的发展趋势6HYPERLINK\l"_Toc64866763"国际零售业发展趋势6HYPERLINK\l"_Toc64866764"国内零售业发展趋势7HYPERLINK\l"_Toc64866765"2商圈介绍9HYPERLINK\l"_Toc64866766"2.1商圈含义9HYPERLINK\l"_Toc64866767"2.2商圈的构成10HYPERLINK\l"_Toc64866768"2.3商圈分析10HYPERLINK\l"_Toc64866769"商圈分析的必要性11HYPERLINK\l"_Toc64866770"商圈分析应考虑的因素11HYPERLINK\l"_Toc64866771"影响商圈大小的因素12HYPERLINK\l"_Toc64866772"3零售业态的介绍13HYPERLINK\l"_Toc64866773"3.1业态概念13HYPERLINK\l"_Toc64866774"3.2业态分类13HYPERLINK\l"_Toc64866775"国际上零售业态的一般分类13HYPERLINK\l"_Toc64866776"购物中心也不能作为独立的零售业态。14HYPERLINK\l"_Toc64866777"3.3业态特点15HYPERLINK\l"_Toc64866778"捏百货店形depar武tment陶store(出Dept掠．职)培15HYPERLINK\l"_Toc64866779"该超级市场伏suPer森marke碌t(S仁．伴M)兵15HYPERLINK\l"_Toc64866780"运大型综合超市买gener呀almerc俊handis队estor姥e(G主．钻M症．带S)桶16HYPERLINK\l"_Toc64866781"锹便利店蜜(在方便店栽)conv铅enienc砌estor滔e(Cv袄．洒S)味16HYPERLINK\l"_Toc64866782"惜专业店懂s9eci置atity季store(技S刷．胞S)惧17HYPERLINK\l"_Toc64866783"肚专卖店治exclu且sives遍hop许17HYPERLINK\l"_Toc64866784"拿购物中心叉shopp缎ingce唯nter(S循．略C)摔17HYPERLINK\l"_Toc64866785"黎仓储商店厚disc0静1Ints垮tore灯18HYPERLINK\l"_Toc64866786"烟家居中心即home织center蜓(H典．支C)桑19HYPERLINK\l"_Toc64866787"撤4贷零售业种介绍扮19HYPERLINK\l"_Toc64866788"府4.1扯业种分类凳26HYPERLINK\l"_Toc64866789"消费品26HYPERLINK\l"_Toc64866790"仪从使用目的上通分类馆26HYPERLINK\l"_Toc64866791"帖从购买习惯上为分类选购品祸26HYPERLINK\l"_Toc64866792"佣4.2骡业种特点协27HYPERLINK\l"_Toc64866793"畜4.3论品牌介绍皱27HYPERLINK\l"_Toc64866794"停品牌的概念源27HYPERLINK\l"_Toc64866795"纵品牌在市场营着销中的作用与青意义召27HYPERLINK\l"_Toc64866796"别5稿商业客户介绍鸭27HYPERLINK\l"_Toc64866797"造5.1搏零售客户械27HYPERLINK\l"_Toc64866798"客户类型27HYPERLINK\l"_Toc64866799"突客户及品牌调绩查蕉28HYPERLINK\l"_Toc64866800"握商场与客户的那基本合作方式艰28HYPERLINK\l"_Toc64866801"钱引进厂商和品搭牌的原则摩29HYPERLINK\l"_Toc64866802"祝5.2肤餐饮练\济娱乐奇\纠休闲客户环29HYPERLINK\l"_Toc64866803"京6宗商业项目市场子调查分析范29HYPERLINK\l"_Toc64866804"派6.1传生活结构调查舟29HYPERLINK\l"_Toc64866805"人口结构29HYPERLINK\l"_Toc64866806"洲家庭户数构成莲29HYPERLINK\l"_Toc64866807"收入水平29HYPERLINK\l"_Toc64866808"消费水平29HYPERLINK\l"_Toc64866809"购买行为30HYPERLINK\l"_Toc64866810"脊6.2隐城市结构调查塞30HYPERLINK\l"_Toc64866811"地势结构30HYPERLINK\l"_Toc64866812"交通情况30HYPERLINK\l"_Toc64866813"钉地段的调查矿30HYPERLINK\l"_Toc64866814"腊各项机能的调牛查早30HYPERLINK\l"_Toc64866815"锄城市规划调查哗30HYPERLINK\l"_Toc64866816"惭6.3虚零售业结构调循查补31HYPERLINK\l"_Toc64866817"妹城市商圈的调课查钥31HYPERLINK\l"_Toc64866818"啊零售业态的调格查午31HYPERLINK\l"_Toc64866819"驱零售业种的调朝查揭31HYPERLINK\l"_Toc64866820"脆6.4火消费者的调查算31HYPERLINK\l"_Toc64866821"柿购买习惯的调床查束31HYPERLINK\l"_Toc64866822"劫购买能力的调赏查拾31HYPERLINK\l"_Toc64866823"韵购买量的调查德31HYPERLINK\l"_Toc64866824"届6.5其竞争对手的调己查宏31HYPERLINK\l"_Toc64866825"场所调查31HYPERLINK\l"_Toc64866826"爷商品构成调查肾31HYPERLINK\l"_Toc64866827"人流调查31HYPERLINK\l"_Toc64866828"般7为商业物业的开闻发旦32HYPERLINK\l"_Toc64866829"妥7.1狸商业物业的开脚发理念代32HYPERLINK\l"_Toc64866830"蔬项目选址和市动场调查要注重粗地段的商业价脸值貌32HYPERLINK\l"_Toc64866831"圾项目定位须有趋差异性。赞32HYPERLINK\l"_Toc64866832"拿规划设计坚持沉创造高质量的铜商业空间带33HYPERLINK\l"_Toc64866833"牛购物中心内部凯动线组织要求绩引导性。墙33HYPERLINK\l"_Toc64866834"柏购物广场建筑锋设计讲求店招勤和标示两种方世式合理运用门34HYPERLINK\l"_Toc64866835"掠商业项目讲求大内部绿化景观述。眨34HYPERLINK\l"_Toc64866836"领商业项目讲求足商业灯光照明养。宝34HYPERLINK\l"_Toc64866837"伏商业业态分布拐规划也会影响伯局部规划设计脖商业物业内的存经营户较多，倚购物中心必须班将承租户经营会业态、业种进芒行统一商业规辫划，这样必将冻影响购物中心陷内部个经营户眯区域的设计，毫建筑、结构、肯水电、暖通、遵装修等方面的嚼设计要与经营拨户的要求相配滋套。掀34HYPERLINK\l"_Toc64866838"雹7.2王商业物业的招秤商租赁卫34HYPERLINK\l"_Toc64866839"枯购物中心的决稀算鲁34HYPERLINK\l"_Toc64866840"贯招商和承租户章选择服34HYPERLINK\l"_Toc64866841"茶承租户租金洽35HYPERLINK\l"_Toc64866842"跟7.3超商业物业的管净理理念姿36HYPERLINK\l"_Toc64866843"事具有茎“逢统一管理，分注散经营熊”胳的特点箱36HYPERLINK\l"_Toc64866844"镇商业物业的统鉴一管理的理念假在于统一招商叠管理、统一营快销、统一服务域监督、统一物督管。赏36HYPERLINK\l"_Toc64866845"唱8禾购物中心的各纤种模式和特点舌38HYPERLINK\l"_Toc64866846"传按开发商背景旨及购物中心经栏营管理的模式筋分类丙38HYPERLINK\l"_Toc64866847"还按购物中心的懂商场面积规模奔分类数39HYPERLINK\l"_Toc64866848"钳按购物中心的洲定位档次分类添39HYPERLINK\l"_Toc64866849"剪按购物中心的跑选址地点分类插40HYPERLINK\l"_Toc64866850"截依据国际购物担中心协会的分册类旬40HYPERLINK\l"_Toc64866851"芳按购物中心的肠业态复合度的掀程度分类首41HYPERLINK\l"_Toc64866852"亲按摩尔购物中光心的外观分类霸41行业介绍课零售业的演变退史测众所周站知展,捧零售业态总体半来说经历了四甲次大的革命，多即百货商店、沈连锁超市、购帖物中心和无店绵铺销售。这种半业态的演进不绢是偶然的或无妻根据的，而是座零售业适应社友会经济和文化树技术发展的产样物。如百货商喘店的出现是适五应西方工业革骆命大量生产大良量销售和城市溉化进程的要求禁而产生的，连戚锁超市是适应糕商业降低成本议、方便顾客的姿要求产生的，布购物中心则是茎城市空洞化、丹居住郊区化的兰必然反映，而图无店铺销售则沟是电子技术和饺信息技术在流惑通领城的延伸柄。应该说，零侵售业态的每次双创新都更好地梳满足了消费者勒的利益和需求织，更好地推动困了工业生产的所发展胃。碍盲从零售业的发外展史看，商业景零售业态主要天受到消费需求毙和工业生产两圈股力量的制约鉴。在供给力量设大于消费力量坡的卖方市场下臭，谁适应工业佣生产的要求，饺谁就能生存发轻展吵,去此时的流通业低只踢是退“引桥旱梁夜"毕和肿“贯渠给道创"倦作用。然而在看买方市场善下忆,脆尤其是在今天芦人们的物质需受求已获得相对走满脂足买,远供给日愈过剩衬的情况陈下林,储虽吊然熄“臂供给决定需嫁求准"黎仍具意最义沿,饿但消费者已成蛇为主宰市场的拆绝对力煤量阿,坟只有那些胜任不消费需求的企局业才有生命力万。此时的零售挎业已不仅仅滥是父“著桥卧梁住"敌和会“帆渠限道仇"胃,意而是起着先导朗作用，即一方睛面开发需瞎求语,笑另一方面引导会生产。谁能更掘好地发挥这种挎作用，谁就能三获得发古展袍,亦这是我们认识合当今零售业必拔须具有的概念来。剂良同赴时浇,刃对待目前西方裂眼花缭乱的零项售业验态轧,岁我们也不能盲相目照搬。不同忌的国家和地区搬有着不同的生兔产力发展水平拍、消费习惯和鱼心清理沈,病即便是同样的恰业态在不同的换国家和地区也撇表现出不同的倡发展方式、速高度和结果。发猜展一个地方的口零售懂业输,惜必须与当地的舍地情相结合。页而增且砖,敢一种业态之所言以能够成功和挨确寄立晶,啊必有其内在的眨规律和特征。灭把握精雄髓旨,酸为我所链用海,梦才是明智的抉谁择裳。万坛机构类型荡快速成长期食从出现发展到约成熟所经历的携时间（年）现目前处于期生软命周期中的阶宝段甩杂货店痰1800-1杏840挨100君衰退像期懒/帆已消失抄单一专业店清1820-1举840床100烘成熟期暮百货商店伏1860-1码940竖80帝成熟期乓邮购店倾1915-1刊950积50羡成熟期费联销店鬼1920-1困930膊50线成熟期挺折扣店更1955-1题975绵20秧成熟期侮方便超级市场渐1935-1有965剖35焦成熟烛期蚂/华衰退期狡购物中心痰1950-1滑965用40堡成熟期猪联营店记1930-1诊950梳40鹿成熟期霜快餐店汪1960-1兵975戚15咬成熟期沫高级专卖店苦1975-1矿985烦10六成长期查仓储式零售低1970-1塘980妙10糖成熟期屿计算机控制的袖商店鸭1980-1棋985度5驱成熟期脉电子化超级市币场让1980-1吨985葱5熄成熟期搂厂商低于零售细价销售（直销枯）梁1980拍-逢？孝？吩成长后期须大型商厦浙1985喂-披？或？即成长期焰仓储式销售俱湿乐部浪1985呼-致？捉？逗成长后期岂美式大型超级孕市场狮1986奖-莫？刘？姑成长期熊电子化购物破1990升-惭？眼？临成长期窜零售业的发展奏趋势骗国际零售业发绘展趋势挨随着社会生产遇力的发展、科僚学技术的进步怀、人们消费心孕理的个性化，偷社会产品的种弟类和数量越来却越多。为了使炼这些产品在适钳当的时间通过科适当的方式到而达目标人群的买手中，商椅业痕—尽—穗这一行业作为劳连接生产领域若和消费领域的翼流通环节，其凶自身的形式在结不断更新，销蚁售方式也在不殖断变革。这些蹄变化首先直接赞作用于商品流够通的最终环聋节疤—倦—池零售业，那么甜零售业也就必辨然成为流通环固节中竞争最激郑烈的一环。综寨观既世界零售业总见的且历史虾发展趋势来看晨，６０年代，暴零售业界采取滩综合型营运，砍因此，百货公筐司、大型综合肆零售势力高涨沟；７０年代，欣零售业则进入会专菜业肝化的发展阶段在，专门店、连鸽锁店、超市、拉便利店、自助殖家庭用品中心磨等业态相继发章展；进入８０昨年代，大型购拌物中心等在世寻界阵商业发达国家糟范围内兴起；次而９０年代练末本则朝妖经营业态霜细分化发展，怎单品店、生活延题材馆、无店滚铺销售、鼠郊秀外大型专门店帖、产地直销及火家庭购物等责新型零售业态渡纷纷浓兴起扯。就身以我国所地处层的亚洲来看，众近几年来随着稳经济的快速飞掘跃发展，其零盛售业也发生着匀翻天覆地的变每化，主要体现飞在以下几方面德：烛趋势一：零售撑业市场高度集凡中化、规模妻化艰访从市场份额上茶来看，零售业凉近几年来在亚斗洲出现了相当遣的集中度，少盈数大的零售商图掌握当地市场敞，占有垄断意侵义的市场份额岛。换言之，亚靠太地区的零售夏业从产业经济捆学的角度考虑歼，其根据市场役份额计算的市捎场绝对集中度埋指拣标灯CR健n削已经处于一个私相当高度腿。在199近7专年香港地区杰前判5押名零售商销售畜额值(CR5懒)掉已经达到总销槐售额教的献70亿%怜，同期新加坡评和台湾斥的获CR均5屡都超乔过俱35巡%旺，这种情况有风可能与地区的骗区域面积有关因，但从梨这缠3码个国家和地区瞧零售业的发展元水平来看，零蜂售业市场的高纺度集中是亚太递地区零售业发点展的必然趋势肌。拣再来看一看衡纲量一国零售业玉规模水平的重挎要指秒标扶—同—森平均每间零售酸店覆盖的消费逆者数目贞：矿199无6仔年日本的单店快覆盖人数高居挣亚太地区各国毙首位，达持到裤156邀0静人，基本上是靠同时期中国覆惭盖逗量佛25骨0嫩人若的铲6素倍强。众所周普知，日本的零节售购物环境在宋全球享有盛名岩，这与其零售阿商业的规模是伤分不开的。时趋势二：传统首零售形式优势辅逐渐减弱，新添型零售形式蓬侵勃发太展腔费首先，总体上括亚太地区传统公零售业形式在磁各个国家和地数区仍占有主导桶地位，传统零卧售店数量全部蔬超过当地零售兄店总数站的项50姜%然。蹲199凑6并年统计数据显裹示，在亚洲各烤国中，中国传改统食杂零售店膊（非自动型超聪市、便利枕店技)睡数量的相应比惜例最高，摊为观99.8找%滚；最低的新加烧坡相应数据也泪超过半数，仅为暮68个%哄。烟运其次，虽然传盯统零售业仍占眼相当大的份额康，不可忽视的漫是以自动超市景、便利店为代夸表的新兴零售傍店正在兴起。虚从笔199裂6博年香港超市、腔便利店数变化粪的相关统计数箭据来看逃，暖199醋2耗年塔到罢199昏6灯年蚁超市、便利店酿分别增长巴了桌25六%挠和损26%旦,峡同期的传统食写杂店比原来减持少责了株1忧9嚷个百分点。可吨以看出，传统百零售业正逐步狠为新型零售店炭所取代，其优芬势正在逐步减茎弱。利趋势三：大型趋、超大型量贩龄店及货仓商店晌迅猛增洽加于雾近年来，亚洲阀各国及地区大锻型、超大型量留贩店和货仓商粮店的数量不断浅增加。根据有殿关数据，孙到肺199鸽7俱年，台湾、泰颗国及韩国的大氧型、超大型量旅贩店、货仓商花店的数量依次昏为亚太地区的漫前楼3殃位，其中台湾做及泰国县为滑6胜9动家，韩国吹为它6电0僻家。以台湾为杠例，啊从衣197慧6揉年关的扣1蛛家酿到徒199鄙7耍年梯的述6笋9贴家，平均每年躬就有六七家大棉型量贩店、货地仓商店开张，评考虑到台湾当起地零售业市场深的饱和度，这锡样的发展速度慨只能吸用左“叛迅燥猛拆”裤来形容。悦趋势四：跨国约企业的拓君展刺挽2中0蜓世弱纪拦9肠0压年代以来，欧竭美从事零售业笔的大型跨国企崇业由于种种原远因，加大了在残亚洲市场的开霜拓力度。以家仓乐福为例，由瞒于法国国内市浮场已经饱和，艺竞争激烈，法链国政府为了保望护传统的中小绘零售企业，制设定了严格限制牌开设大型零售攀商店的法规，鸡规定凡是投建榴大型零售商店智面积超洲过屋30虽0丑平方米（上限观为锡100垫0趁平方米）的大鱼型零售商店，樱都要经过庙由播7舅人组成的商业沾设施委员会审管批。全法大型市超市的投建唉由液199对5股年唇的线1候2照家锐减宾为约199佣6话年滩的颜7霜家导、倒199坛7绢年引的冈6抢家柄，拉199塌8捡年甚蚁至捆1炸家也没批准投控建。海外销售亿正逐渐成为家灌乐福总体销售辨额的主要来源甩。另一方面，植为了与美国的凝沃尔玛抗衡，盾开拓并抓住广活阔的亚洲市场叉，也是家乐福找等一批欧洲跨铁国零售企业拓弯展亚太市场的冻目的所在。器国内零售业发夺展趋势雨中国作为亚太嚼地区的重要组清成部分，其零嗽售业与其他国申家和地区有着谅一定的差距，钓但由于地域上静相同的人文背确景，中国零售寄业的发展方向智不会背离整个眨亚太地区的总森体趋势。事实意上，中国的一本些前沿城市，店已经在零售商恩业的形式方面工积极创新，努命力求变。辩零售业业态革森命已露端倪丑零售业态呈现惨多样化。表现呆在业态形式已哨突破往昔传统越业木态痛(靠百货郑店攀)欢一统天下格局丢，而出现多种辞新的业态。不但仅地处沿海发届达城市各种新帽兴业态：超市畅、连锁店、仓根储店、折扣店尺、专业店、专坚卖店等纷纷介靠入零售业战场胞，既使在地处里中西部内陆不咳发达地区的城彻市，也有些商衬家将带领其新祝型部队投入零拾售业的战斗适。剧莲传统业态市场忙定位呈现多元边化。表现在传哈统业侮态疗—驴—朝百货店自身已肆一改往说昔掌“迟购物不讲环境芳、经营不求特即色、商品不分胸档海次编”伏的无市场细分狡、无市场定位崖的状态，而出颤现市场定位的旺多元化倾向李。牛应行零售业态空间饥摆布呈现合理搭化趋向。表现福在各种零售业送态在空间上的克摆布已一改往泥昔城市中心的皂状态，而出宏现益“套边缘崛睁起口”蜻、区域性零售荐分中心与市中秋心并存、选购来品经营在城市诸或区域性商业涉中心、便利品亲经营在邻近居倚民集中居住区测设点的迹象肠。瞧摩营销理念的消干费者本位化。抬零售业业态革宪命的本质在于凝营销理念的革挎命性变革。具亿体地说在于以欺消费者为本位今理念的真正确赚立。这是零售挽界对市场大势别由卖方市场转熟向买方市场这忧个特定社会经螺济环境顺天应多势的反映。睬未来发展：一肆个零售业业态盗革命轰轰烈烈队的时代签基于对现实的厉认知，依据对求事物发展规律辫分析与展望，被我们可以清晰忙地预期到吊：室通新兴业态的竞栏争将更加激烈圆，经过一阶段孝的市场争夺后荷将会出现优者盟存留劣者败退膨的景象。前面重说过，基于种惑种理由，国内础众多资本十分析看好购物中心缴、超市、连锁级店等新兴业态租，这必然会出肝现未来国内资裂本对此块阵地饥大争夺的战况乳。而国外资本气面对这待个女96雕O徒万平方公里的遗神秘待开发国太土、占世界人盖口评近听匹l屡／绘4严的广阔市场空叮间，相信，随船着国内市场与奉国际市场的对弄接，外资进入桐我国零售业新膀兴业态发展的箱势头将更加凶魔猛。凭着他们暗的财大势壮，盯尤其是颇为丰岛富的实战经验凭，必将形成对袖国内竞争者的欧强大威胁。有构理由相信，未知来新兴业态的爷竞争将更加激坟烈通。案烦又一新兴业流态援—百—绸购物中心将会酱迅猛发展。今攀天购物中心模蹄式己在世界各阀地发达国家被稀广泛采用。在兔有些发达国家工，它已是一个慕国家经济发展钳中的必不可少肠的重要组成部缸分窜。临袜我们认为，未贿来在我国经济举成长壮大的过到程中，购物中晒心必将会在零肚售行业中占据序十分重要的地受位。这是因为急：随着我国经剑济的成长壮大际，居民消费水自平的提高，休寻闲与购物相结鹅合优的录“角一站终洲点孔”劈的消费需求必廉将迅速增长。冬而这正是购物疮中心迅猛发展雀的重要支撑点漂。大中城市商最业物业的发展羡呈现强劲之势耻。目前一些有黎眼光和相当实委力的大房地产块商在介入商业诊物业的开发时惯，已在逐渐引碗入购物中心经拣营和管理模式晒。而购物中心左的建设如果没颗有有实力的房讲地产商及具有道相当管理水平兰的专业商业经浸营公司的介入鞭是难以想象的贸。遥传统百货店的虚生存将更加艰慧难。从全球视俭角看，百货店吊在历经其几十倍年的辉煌后，倍已开始进入它贸的衰退期。这取当然主要源于剖随着社会经济受的成长壮大而话与此伴随的各乒种更富有市场胜竞争力与营运袍效率的新型零彻售业态的兴起盐、发展，我们权相信这一趋势承在未来中国也绍将呈现。目前摔我国百货店尤份其是大多国有速大中型百货店异已逐渐感到生绑存的压力，但诊这仅仅还是开恐始，未来的生蓝存将更加艰难偿。撇开其它因蹲素不论，单就哥新型零售业态陷迅猛而有质量勉的发展就足以垮对其产生强大涝的威胁；悼“险三复超财”喇趋乔势行避大批量的一次周性购买和小批她量的频繁购买下对于现代上海述家庭来说显得柱同等重要，以申超市、大卖场筐为代表的零售精商店的规模化笑正好迎合了这湖一需求的变化啦。枪君现在，上海外劣资大型零售商忘店已华有组8庭0距余家，年销售堤额占上海商业索年销售总额茶的伞8歌%梨，且有继续增东加的趋势。这跟些欧洲零售商脂在上海开设大床型零售商店，深形成删了催“别超大、超全、队超帆值踩”辰的寿“扇三趟超完”仙趋势闲。劣A.超大港从上海地区近餐几年开办的外巧资大型超市、预大卖场来看，扬占地面积超过芝500崖0衣平方米杯、结构为多层恼的不在少数，月且有继续增加帜的趋势。包括搂华联、联华和贺农工商在内的命国有连锁超市贸也纷纷开设大垄卖场，虽然在道购物环境及管驱理上与一批外剑资大型超市有击一定的差距，愁但规模化的趋淡势是不变的偶。娇B.超全袖其一，商品品夕类的齐全。小屋到家庭用的日跃常用品，大到毒大件的家用电盐器，在如今的授大卖场中都有甘提供。其二，戴品类摆放的科骆学性。商品种文类的增长，对搅货架的摆放提海出了更高的要置求，单旨是己“捉分区分壁块乐”辩对于消费者在悔面积庞大的卖法场中迅速找到筋所需商品是远煎远不够的。科雄学的摆放、详浅细的导购标识垂、专门的导购围平面图成为当振前大型零售超巩市的重要组成找部分。其三，槐各类相关首的服务。如今杀上海的各个大票型超市、大卖绳场，都为消费小者提供方便的娱餐饮娱乐休闲灭服务，给消费联者的购物行为同带来了相当的歼便利闻。律C.超值霞大型超市、大尸卖场由于进货徒渠道的特点，潜价格上的优势葡很容易展现在粗消费者面前，赔但进货渠道的妻同质性，价格电上的优势又不懂足以区别于同喊一市场上的其绝他企业。在目俘前竞争激烈的毕上海零售业市涉场，怎样使附稍加的各种服务谎超值化，成为弯新的趋势之一街。定期的、直栗接到消费者手鞭中立的瓜D堵M会，顾客的会员晋化，甚至于固纠定的免费班车黄接送，各种各熄样的超值化服并务在使自己的宾企业覆盖更大纳的地理面积的错同时，也覆盖结了更为重要、哥更为广阔的消遵费者的心理面哄积夕。锣赶专业性零售商良业的特色化与栋连锁化现随着生活水平案的提高，为了估满足不断细分钓的消费者需求隙，零售行业中刷出现专门从事绒某一类产品零贼售的商店是不奔可避免的。上腾海地区的专业哀零售商业正走卸着一条专业化碎、特色化、服鄙务连锁化发展纠的道路辱。镰狂以眼镜配制行仓业为例，日旬资洲“薯巴黎三乎城谢”监凭着自己的专朽业性，美专资缸“返美式眼镜湾城表”接凭借其快速便卸捷的特色化服瞧务成为其中的总佼佼者，以他钩们为代表的一即批外资零售商心几乎都以连锁赞店的形式覆盖剂了上海地区相恰当大的范围盛。稼唯针对外资零售治企业在该领域廉的挑战，以径****雁公司为代表的胃上海当地的专舰业零售商也正嫌在积极开拓一今条连锁特色化及经营的道路。岛****朝公司在保持公菠司自“阁以卖带听修初”染的专业特色服矛务的同时，发帅展连锁经营形认式。目前好****赔公司在上海拥质有催1翅4立家连锁分店，营这一数量还将怨不断增加，其拣连锁特色化经队营也已取得了按一定的成果。喉主题化商圈的航建甘立钳拌如今，上海地惑区传统的零售最商业形向式桑—声—农百货商店正受拐着各方面，尤成其是大型超市耽、大卖场的冲往击。单个百货乐商店很难在这怎样的环境下谋狐求发展峡。盆裂相应的，如果拒将地处相同街抄道相近相连的穴几家百货商店照圈起，赋与其番一定的主题，宇配以相应的文乱化氛围，形牛成疾“崭商业染圈宪”船，做到商业街朋道的品牌化，添其连带效应对销上海地区的零诚售商业无疑是俱积极有效的。浅例如，南京路智步行街是鼠以摧“像中华商业第一着街馋”补为主题，配以大良好的购物环思境，以旅游功脖能为主，带动榆了整个圈内的苏各个零售百货草店的销售增长睁；四川北路将软其地理区域内图的专业特色店伙进行串联，形骤成专业特色一债条街，把价格载优势作为整个识商圈的强势推别出；又如淮海替路商业一条街辫以高档次、高典价位为特色，丙是时尚购物的馅第一选择。商圈介绍商圈含义爹商圈，是指商辨店以其所在地录点为中心，沿汗着一定的方向奸和距离扩展，橡吸引顾客的辐腿射范围，简单拾地说，也就是蜂来店顾客所居占住的区域范围尝。无论大商场茎还是小商店，殿它们的销售总巨是有一定的地植理范围。这个责地理范围就是持以商场为中心筒，向四周辐射蹲至可能来店购清买的消费者所借居住的地点。连零售商店的销戏售活动范围通脊常都有一定的菊地理界限，也贿即有相对稳定妹的商圈。不同知的商店由于所唉在地区、经营舱规模、经营方朗式、经营品种论、经营条件的犯不同，使得商戚圈规模、商圈陶形态存在很大饿差别。同样一橡个零售商店在哑不同的经营时牌期受到不同的块因素的干扰和著影响，其商圈报也并不是一成疤不变的，商圈榜规模时大时小份。配商圈分析是百映货商店选址的装一重大步骤，药也是重要的基仰础工作。商场杨在选址时，首晴先要明确商圈弊范围，了解服难务对象，确定睛经营范围，评译估经营效益，税然后确定大致件地点和商店规络模。商圈的构成柔商圈大致由三颜部分组成，即白主圈、次圈、惕边圈。主圈民主圈即主要商疑圈，也称第一芬商圈，是指最禁接近商店的区遗域。在主要商主圈内，消费者甲去商店购物最扁为方便，一般节情况下，百货结商所店闭65赴%鬼左右的顾客来堆自主要商圈。而在主商圈内，资顾客在人口中柜的密度较高，值每个顾客的平尸均购货额也最回高，这一商圈愉很少与其他类族型商店的商圈精发生重叠，否面则就易出现过罩度竞争。一般梨来说，小型商饭店的核心商圈唤在疮0.怖8炸公里读之内，顾客步冷行来店笨在叛1精0版分钟以内；大瓣型商场的核心惩商圈在毙5幸公里芬以内，无论使岗用何种交通工葵具来店，不超爬过遗2辅0瞎分钟。次圈寸次圈即次要商次圈，也称第二讽商圈，是指位涌于主要商圈外夜围的次要区域仙。在这一区域踩内，顾客较为脸分散，但消费锐者来店购买商跃品也较为方便唤，在次要商圈甲内聚集着百货积商迅店巴25某%摆左右的顾客。吗一般来说，小响型商店的次要割商圈在批1.谢5喂公里痒之内，顾客步宽行来店观在晋2壮0昏分钟以内；大将型商场的次要粥商圈在模8愿公里繁以内，无论使捧用何种交通工瞎具来店，平均挥不超理过坊4稳0那分钟。边圈稍边圈即边缘商秘圈，也称第三抄商圈，是指位抹于次要商圈以袭外的区域。在寒边缘商圈内，倦散居着百货商宣店土约锋10矩%坟左右的顾客，案在这个区域的蛇消费者来商店成购买商品中不驴太方便。一般割来说，小型商侨店的边缘商圈峡在塑1.蠢5馋公里厉以外，顾客步挺行来店国在漠2四0姑分钟以上；大朽型商场的边缘划商圈在源8俘公里乖以外，无论使掩用何种交通工斤具来店平均染在坐4闻0饼分钟以上。判商圈在受各种访因素的影响，湖其范围和形态拥状是会经常变烦化的，一般情晌况下，商圈形普态表现多为各停种不规则的多这角型，为便于星研究分析，一谱般将商圈抽象移地视为以商店梅为中心向外辐菌射的圆心圈型超。边圈边圈次圈次圈主圈主圈商圈分析峡商圈分析是指裙对商圈的构成俯、特点和影响滑商圈规模变化辫的各种因素进鹊行综合性的研愧究。对商场来满讲，商圈分析宾有重要的意义暂。它有助于企驰业合进选择店材址，在符合设弓址原则的条件柿下，确定适宜芬的设址地点；气有助于企业制奸定市场开拓目困标，明确哪些锅是本商场的基逗本顾客群和潜列在顾客群，不白断扩大商圈范勺围；有助于企因业有效地进行飞市场竞争，在析掌握商圈范围郊内客流来源和踢客流类型的基掀础上，开展有划针对性的营销疯。轰商圈分析的必肌要性恋商圈分析是百绕货商店旱灾行拖合理选址的基枪础工作米商场在选择店斩址时，总是力举求以较大的目母标市场，来吸逼引更多的目标思顾客，这首先猎就需要经营者归明确商圈范围篇，了解商圈内堡人口的分布状赖况以及市场、详非市场因素的骆有关资料，在脏此基础上，进哄行经营效益的冒评估，衡量店催址的使用价值铺，按照设址的息基本原则，选掠定适宜的地点穿，使商圈、店悼址、、经营条映件协调融合，折创造经营优势作。颜商圈分析是百钻货商店制定竞会争经营策略的总基础本前提绣在日趋激烈的尖市场竞争环境登中，价格竞争申手段仅仅是一破方面，同时也体是很有限的，肤百货商店在竞果争中为取得优倦势，已广泛地隶采取非价格竞巴争手段，诸如纤改善商店形象将，进行企业形乳象设计与策划橡，完善售后服瓜务等等。这些毛都需要经营者宁通过商圈分析请，掌握客流来咬源和客流类型宫，了解顾客的时不同需求特点潮，采取竞争性泄的经营策略，离投顾客之所好貌，赢得顾客信览赖，也即赢得盯竞争优势。度商圈分析是百之货商店制定市珠场开拓战略的耳重要条件蒜一家百货商店秤的经营方针、螺策略的制定或液调整，总要立览足于商圈内各澡种环境因素的温现状及其发展伟趋势。通过商舟圈分析，可以菠帮助经营者明城确哪些是本店舱的基本顾客群宗，哪些是潜在蚂顾客群，力求饮在保持基本顾射客群的同时，荡着力吸引潜在伟顾客群，制定翼市场开拓战略袄，不断延伸经丈营触角，扩大拳商圈范围，提割高市场占有率己。垒商圈分析是百绒货商店减少资板金占用的重要技手段篮百货商店经营竹的一大特点是凉流动资金占用遵多，要求资金谢周转速度快。嫌百货商店的经且营规模受到商灌圈规模的制约劈，商圈规模又誉会随着经营环扯境的变化而变薯化，当商圈规爬模缩小时，而妨百货商店的经我营规模仍维持天原状，就有可速能导致企业的烧一部分流动资酸金的占压，影宝响资金周转速珠度，降低资金然利润率。良商圈分析应考帝虑的因素祖人口数量及特桥点尺包括居住人口翁数量、工作人党口数量、过往细人口数量、居远民户数和企事暑业单位数，及裂相应人口年龄芹、性别、职业友和收入水平构裁成等。建设状况封包括公共交通衫、供电状况、见通讯设备、金超融机构等对于给百货商店营销献的方便程度。社会因素乖分析地区建设樱规划、公共设洞施（公园、公辫共体育场所、惹影剧院、展览顽馆），以及本趋地区的人文等榆，是否有利于葛百货商店的发禁展。商业发展潜力态包括购买潜力孝和现有商场的嫩经营状况。这枣两个因素是对附百货商店影响椅的最直接因素绳。在对商业发核展潜力进行分亮析时，应计算太该地区的商圈鹰饱和度，以了牌解这个地区内半同行业是过多林还是不足。在考商圈饱和度低仅的地区建店，骗其成功的可能炊性必然超过商酸圈饱和度高的秆地区。裹影响商圈大小东的因素做百货商店的自壳身的特点萄百货商店的商即圈不仅有别开庸其他商场和商控店的商圈，而梳且即使同是百项货商店，坐落穷于同一地区，贼由于其各自不玩同的特点，商今圈范围也有所贯区别。造成这你种区别的因素藏有：商店的形市象和信誉，服论务质量的优劣奇，商品经营的沸特色，价位的孟高低，以及物抗质设施的差异读等。经营同类花商品的两个商盖店即便同处一义个地区的同一葱条街道，其对尽顾客的吸引力饶也会有所差异富，相应地，商陕圈规模也不一割致。那些经营检灵活，商品齐仇全，服务周到壤，在消费者中辨树立了良好形焦象的商店，高练圈规模相对地混会较其他同行孕业商店大。扫百货商店的经亮营规模其百货商店因其险经营规模不同搜，商圈大小也忍不相同。一般跑来说，商店的唯经营规模大、泽种类品种多，丝吸引顾客的范品围也大。但因魄为规模越大，耕品种就越多，永销售的辐射区岔域就越广，商蜡圈的半径就越件大。应该指出继的是，商圈总范是有限度的，飘不会无限扩张艇。做百货商店的经湿营商品种类滑百货商店的商刑圈在小因其经睡营的商品种类肉而异即百货商笛店的商品经营次种类对其商圈比大小有重要影被响。一般情况帅下，以经营日冒常生活用品为闹主的百货商店觉，其商圈大多唯以主要商圈（公第一商圈）为笼主，而以经营反高档大件耐用勉消费品为主的傍百货商店，其郑商圈的边缘部有分可扩展到李1命2壤公里络左右。交通运输情况说交通地理条件遣是影响商圈规萌模的又一个主珠要因素。位于母交通便利地区帆的商店，商圈亲规模会因此扩汉大，反之则限芳制了商圈的延垃伸。自然的各纲人为的地理障睬碍，如山脉、注河流、铁路以终及高速公路，扰会无情地截断疯商圈的界限，晌成为商圈规模茶扩大的巨大障音碍。所在百货不商店在界定商指圈和进行商圈飘分析时，要考踢虑到影响顾客但来店的交通条油件，如街道通教达程度、公共帖汽车运行状况婆、交通设施和艘管理措施等因彼素，尽量扩大满商圈，使百货猎商店有更宽的锤服务面和更广钟的服务群。别竞争对手的地梁理位置市相互竞争的商锄店之间距离越合大，它们各自盖的商圈也越大乳。如潜在顾客梁居于两家同行呆业商店之间，封各自在商店分削别会吸引一部浇分潜在顾客，骗造成客流分散联，商圈都会因戚此而缩小。但炎有此相互竞争归的商店毗邻而赶设，顾客因有裙较多的比较选盏择机会而被吸找引过来，则商芽圈反而会因竞蓄争而扩大。根刚据有关专家的损研究，两家同该类型的百货同亿商店相距在旧1.卷5叠公里肾以外，除8身公里害以内，对顾客丈的争夺是激烈坊的，两家商店亚的商圈都会缩疮小，只有少部此分的共同商圈在。两家同类型木的百货商店距培离婚公里以外懂，随着距离的甲扩大，竞争程过度会逐渐减弱裳，以至形成各屑自的商圈。哀百货商店的促辞销情况申百货商店的商毫圈大小固然要剩受到一系列客劳观因素的影响养和制约，但它盒决不是固定不城变的，百货商埋店经营者的主完观努力也会影柿响商圈的变化哄，如百货商店添通过广告宣传坊，开展公关活辨动，以及广泛轰的人员推销与别营业推广活动吴不断扩大知名谈度、影响力，曲吸引更多的边薯际商圈顾客慕构名光顾，随之亡商店的商圈规携模会骤然扩张怎。请消费者的流动暮性崭随着消费者流邀动性的增长，风光顾商店的顾超客来源会更为别广泛，边缘商肚圈会因此而扩梅大，商店的整润个商圈规模银零售业态的介盘绍业态概念扰零售是指把商救品或随商品而复提供的服务直残接出售给最终英消费者的销售丧活动。从事零歪售活动的基本婆单位和具体场惨所是商店，而比商店依据销售旷形式不同又区膊分出不同的经荷营形态，即零三售业态。近年餐来，受国际商赠业发展趋势的选影响，零售商鸡店的业态形式刷发生了很大的遮变革，并且出托现多样化和细捷分化趋势，尽汽管当前世界各咐国对零售业态欣的定义由于侧钓重点不同而有虑所区别，但通甚常认为，业态舞是零售店向确岛定的顾客群提侵供确定的商品折和服务的具体秒形态，业态是米零售活动的具紧体形式。通俗测理解，业态就尤是指零售店卖估给谁、卖什么必和如何卖的具村体经营形式粪。兵目前，我国理辫论界对零售业亦态的研究滞后养于现实，不仅省理论界自身对醒零售业态的认艳识还存在较大圆分歧，而且与紧国内商业主管绘部门对业态的忆规范意见也不趋尽一致。但不喘管理论上如何鹅争论，实际上煌，各种新兴业夏态自九十年代片初引入以来发弦展势头强劲，倚超级市场、专陶业店、专卖店卷、便利店等如浪雨后春笋，对释我国传统百货搜商店这一单一舍业态形式和众伤多单体店（独副立商店）构成翅强大冲击之势诵。湾199窑8骑年，政府统计牧系统中的贸易净统计年报开始湾增设零售业态烈统计，作为试蒜行表，考虑到菌目前各种业态彩的发育程度，木以及国家国内凳贸易局关于零笔售业态分类规达范管理的指导挎意见，按照科袭学性与可操作洪性相结合的原剃则，我们在界艳定零售业态时伟采取了大多数唯专家学者的意铃见，即：零售翁业态是指零售秃企业为满足不亦同的消费需求奋而形成的不同岂的经营形态。纤这一概念包括尼了两方面的含团义：其一，确脚定的目标市场矿；其二，具体逝的经营策略，临包括：选址、唇规模、商品策感略、价格策略境、商店设施、少服务方式等。业态分类已国际上零售业捉态的一般分类披对于零售业态诵的分类，目前感国际上主要依恳据零售店的选沸址、规模、目捎标顾客、商品币结构、店堂设善施、经营方式金、营业时间、袋服务功能、价哀格策略等确定帖。美国把零售象店区分为：百配货店、超级市仍场、折扣店、跟一般商品店、挖服装专卖店、个仓库俱乐部、迈药店、方便店成、杂货店等九揉类；日本对零跳售业态的分类竿与美国基本相程同，但增加了撤自动售货机、抹邮购以及无店秤铺销售形式。钉当然，同一个柄大类的业态，于还可以进一步拔细分为更为具逢体的业态形式搬，比如超级市荣场可以再细分孤为食品超市和找综合超市，这盾要依据不同的象研究内容而定屈。事实上，由开于国际资本的筋介入，当一种槐新型的零售业奇态被引进时，驱客观上也引进妹了国际规范和帐标准，因此许泻多国家对零售肆业态的分类是涨基本一致的，流可以进行多国史间的比较和沟娇通。袋我国零售业态金的统计分类旅尽管国际上对构零售业态的分目类已比较完善裙，但在我国进己行业态统计时食还必须考虑我离国的具体情况予。墨199感8诉年初研究和设僻计我国零售商贞业业态统计时言，主要考虑了登两方面的因素欧：一是我国零掀售各业态的发逮展水平和所处谱的生命周期。文从八十年代中暂期开始的商品艳流通体制改革下，促使旧式百缎货店、粮油店沉、副食店、肉显菜店等逐步衰果落，代之而起统的是处于成熟永期的大型百货爪店；处于增长骤期的中小型超毛级市场、专业严店、专卖店、区便利店等；处某于创新期的仓岁储式商场、邮巷购、电视导购写和直销。而上滨述各业态又由夸于我国地区经钟济发展的不平尽衡，在引进和望发展上不同步认，比如上海赶在蛇199傻1嘉年组建虎了粥“躲联蛇华梯”赤超市公司，出帮现了中小型超仪级市场新业态钢；烂199蔬4歌年出现了便利竞店共；秀199梯5蜻年出现了电视碎导购和直销展；历199江6奸年出现了大型军仓储式超市（捏大卖场），厚而症199邻4报年以后真正规浪范的连锁超市选才在中西部地欣区出现；当上励海的便利店已鱼发展耀到勒199制8粗年境的群2000滔家左右时，中认西部地区对此衰业态还相当陌软生。二是统计凉上的可操作性验。现行零售贸凯易统计是对零搂售行为主体进敢行统计，而一详些新兴业态尚饱不具备这一条诵件，如邮购零撤售业务，在我撑国已有２－３状年的发展历史嫌，主要集中在什服饰制造行业技，通过邮寄方翁式出售其产品俯，统计操作就晃十分困难，无对论是统计出售秒方还是购买方脚均不易实施，愤因此，统计归伞类时要考虑大爱部分地区的业序态发育情况和怪统计实践性。键按照我国零售桑业态发展的客丘观进程，在国临际通行的业态筛分类总体框架值下进行必要的妖合并，把零售斥业态分为四大连类进行统计，单即：防百货商店、超田级市场、专业医（专卖）店和贫其他。月百货商店叨，是指在一个耳建筑物内，集添中了若干专业返的商品部并向傻顾客提供多种杂类、多品种商忌品及服务的综头合性零售形态屈。其基本特征团是迅：贯①法商品结构以经各营服装、纺织文品、家庭用品得、食品和娱乐询品为主，种类怜齐全贺；雄②盗以柜台销售为属主，明码标价袋；悟③辫注重店堂装修油及橱窗展示。偏这里的百货商巴店，不是指国造民经济行业分寒类中牛的闷“未日用百货零售采业嗽”祥，而是指经营博多品种、多门拼类的综合性商柏店，包括大中缎小型综合经营赚的商店。议超级市场，截是指采取自选和销售方式，以天销售大众化生帐活用品为主，肢满足顾客一次瞒性购买多种商嘴品及服务的综踪合性零售形态略，其基本特征碰为探：隐①原商品结构以经榴营食品、副食衔品、日用生活亲品、服装衣料尝、文具、家用冈电器等购买频篮率较高的商品诞为主输；纺②纪采取自选销售涨方式，明码标棉价筑；捡③客结算设在出口象处统一进行。栗这表明超级市浑场首先是自助悠服务的零售商饱店，毛利低、忌销量高，以经玩营生活必需品会为主，种类繁船多。统计时将伐各种类型的超茧级市场、仓储里式商场和会员科式超市列入该桃类柄专业（专卖）况店惜，是指专门经蠢营某类商品或岸某种品牌的系马列商品，满足辉消费者对某类响（种）商品多渡样性需求的零骑售形态。其基郑本特征为滋：恋①洒商品结构专业限性较强，各种臭不同的规格、起品种及品牌汇援集，选择余地亡大农；锻②叮销售人员有较拼强的专业知识乖，能为消费者码提供充分服务槐；带③狼采取定价销售赏和开架面售方不式。夸将专业店和专锯卖店归为一类颈统计仅仅是为煮了统计操作上像的方便，其实神专业店与专卖网店有本质的区服别，前者专门封经营某种或某乌类商品，如时起装店、鞋店、俊食品店、药店案、书店、电器穿店、珠宝店等厅；后者则专门任经营某种品牌赌的系列商品，谜如海尔电器专任卖店、李宁牌撑体育用品专卖物店、格力空调朵专卖店、苹果吸牌休闲装专卖启店等。合其他业态，倍指上述未包括奇的其他业态形泉式（如便利店练、折扣商店、窜杂货店、邮购纷商店等）。关农于连锁店和购阔物中心问题霜需要说明的是痒，在零售业态融分类中，我们药排除了连锁店唉和购物中心这漆两种形式，这芒是因为：筛连锁店是西方昌国家零售商业随普遍采用的一敌种有效的组织睛经营方式。一楼个多世纪以来锁先后出现的百葡货店、超级市用场、方便店、蜜折扣商店等都董是独立于其他衫类型的零售业保态，而连锁店总则不同，既有骗便利店连锁，务也有超市连锁放，专业店连锁蒸等。随着市场猫细分化趋势的冻加剧，不仅在石零售商业，在沃餐饮业、服务币业也都广泛存贡在着连锁经营兄的形式，如我炼国目前发展较霜快的超级市场虑和品牌专卖店山，一般都采取察连锁经营方式蛾；又如台湾除复在上述行业实蜡行连锁之外，掉还在旅馆业、家电脑资讯业、例外语及才艺补模习班等行业都瑞实行连锁经营谋。一般而言，宣连锁商店是指水在核心企业或返总店的领导下染，由众多小规培模的、分散的狐、经营同类商观品或服务的零隙售企业，通过嘴规范化经营，真以实现规模效粒益的经济联合摘组织形式。连范锁商店应由若外干个分店组成幕，其特征是鹅：哄①猪经营同类商品屑；歪②舱使用统一商号炕；裕③爪统一采购配送脏，采购与销售途相分离。幼购物中心也不拣能作为独立的糟零售业态。终购物中心是一凳组零售商店及掩有关的商业设温施的群体组合嫩，其间有百货延商店、超级市雕场、专业勾店、品牌专卖今店、美容美发校店、彩扩店、絮饭店、快餐厅译、游戏厅、小恩影视厅、画廊尾等，集购物、次休闲、娱乐、恨美食和其他服酬务功能于一体知，建筑面积较妹大，有些建筑泄面积场达卧10-5播0冒万平方米，与控商业街和我国柿大型商品交易哑市场类似，属悄于商业集聚组托织形态。其特辉点是劳：疏①漂众多业主共同做组成一个市场很或商场米；厌②差自主经营，自傅由定价，不受茶购物中心制约新；稀③绩购物中心的管设理机构大多为吵物业管理，自旅营商业部分很争少。灌离连锁店和购物边中心不作为零纤售业态分组，丈并不意味着对烈它们不进行统害计。实际上，甚大多数新型业扎态店都选择连钥锁经营方式以掠降低成本、增诞强竞争力，故足把连锁作为一期种经营方式单蝶独列入统计报第表中；而对购羞物中心，目前宴的统计方式是碗将其视为商品访交易市场，由待购物中心的管共理机构或工商庭所负责统计上傻报。业态特点下百货掌店塌depar迹tment环store(域Dep古t淡．瓶)概念浸在一个大建筑疫物内，根据不陶同商品部门设剧销售区，开展概各自的进货、迟管理、运营的像零售业态歼。静特点述采取柜台销售左与自选（开架事）销售相结合催方式。滴商品结构为种失类齐全、少批各量、高毛利，香以经营男、女匠、儿童服装、看服饰、衣料、牧家庭用品为主爱。践采取定价销售挪，可以退货，蓬有导购、餐饮芝、娱乐场所等罪服务项目和设搂施，服务功能芳齐全防选址在城市繁茂华区、交通要糕道。狱商圈范围大，吴一般以流动人懒口为主要销售汇对象。裳商店规模大，辫在核500鸽0晌平方米挤以苍商店设施豪华退，店堂典雅、贴明快。式目标顾客为中努高档消费者和僚追求时尚的年灵轻人。堵超级市正场悬suPer理marke艺t(交S军．堂M)概念职采取自选销售拦方式、以销售恨生鲜商品、食跪品和向顾客提扭供日常必需品丈为主要目的的旨零售业态川。轻特点遥采取自选销售蜻方式，出入口圣分设，结算在乐出口处的收银们机处统一进行医。甩商品构成以购其买频率高的商院品为主，经营妈的商品应以肉获类、禽蛋、水扁果、水产品、描冷冻食品、副荒食调料、粮油杀及其制品、奶江及奶制品、熟缝食品以及日用波必需品为主。糖营业时间每天湖在冲11状H孟左右，可采取负连锁经营方式则，有一定的停雄车场地。晋选址在居民区眉、交通要道、原商业区。撞商圈范围较窄反，以居民为主款要销售对象。寸商店爷爷面积抚在溉50双0觉平方米志以上张目标顾客以居棒民为主。棒大型综合超粮市荒gener醒almerc始handis蜡estor霸e(透G浓．香M母．堤S)概念蒸采取自选销售词方式，以销售翠大众化实用品判为主，并将超需级市场和折扣筒商店的经营优等势合为一体的饺、满足顾客一各次性购全的零惕售业态。特点圾采取自选销售居方式和连锁经招营方式购商品构成为衣疮、食、用品齐大全，重视本企相业的品牌开发剑。武设有与商店营拌业面积相适应卖的停车场。户目标顾客为购乳物频率高的居钢民。粒商圈范围较大腐。机商店营业面积莲一般在伙250引0渣平方米绞以上。阵选址在城乡结皂合部、住宅区督、交通要道。怕便利本店悲(静方便大店寒)conv您enienc宋estor夫e(C吩v支．勿S)概念撇满足顾客便利酷性需求为主要窃目的的零售业讯态。特点荒以开架自选为易主，结算在进布口错(柳或出辈口位)殃处的收银机处载统一进行，可记采取连锁经营钻方式。院商品结构特点阶明显，有即时辛消费性、小容而量、应急性等愁。畏营业时间长，咳一般畏在钳16凤h矿以上，甚含至凝24泊h纱，终年无休日蒙。针选址在居民住毕宅区、主干线怀公路边以及车荣站、医院、娱坡乐场所、机关想、团体、企事彻业所在地。辣商圈范围窄小蕉，一般设定在委居民徒步购栽物但5端—跌7mi迟n马到达的范围内融。姥商店营业面积迹在殊10爱0鉴平方米踢左右，营业面坐积利用率高。慢店堂明快、清匠洁、货架丰满喝。女讽目标顾客主要青为居民、单身朝者、年轻人鞭。躺8引0皂％的顾客为有站目的的购买。仰经营实行信息福系统化，开展梁单品管理。别刘便利店的商品纳价格略高于一锣般零售业态的渠商品价格。丧专业丝店享s9eci源atity沸store(吸S侨．书S)概念涂经营某一大类握商品为主，并奔且具备有丰富陵专业知识的销编售人员和提供秧适当售后服务姿的零售业态。特点略采取定价销售积和开架面售，戏亦可开展连锁丢经营。坏宁商品结构体现友专业性、深度羽性、品种丰富肾，可供选择余货地大，以某类撕商品为主，经舌营的商品具有锈自己的特色，杰一般为高利润篇。返从业人员需具学备丰富的专业拔知识，可以退臂货。寨龄选址多样化，淹多数店设在繁炸华商业区、商穗店街或百货店孤、购物中心内选。殃全商圈范围不定削。徐蹄营业面积根据娱主营商品特点姿而定。蚊目标市场多为含流动顾客。主突要满足消费者乞对某类商品的呜选择性需求。级专卖抗店秃exclu暮sives赤hop概念求专门经营或授付权经营制造商讽品牌和中间商祝品牌的零售业冈态。特点兵采取定价销售洒和开架面售，徒亦可开展连锁纱经营。陶商品结构以企会业品牌为主，芳销售体现量少忘、质优、高毛帅利。辫注重品牌声誉析、从业人员必移须具备丰富的天专业知识，并愉提供专业性知督识服务。芳选址在繁华商球业区、商店街搞或百货店、购蚁物中心内。句商圈范围不定葱。虏目标顾客以中阴青年为主。商第店的陈列、照得明、包装、广谊告讲究。昏购物中瑞心验shopp阵ingce科nter(椒S约．豆C)概念萄企业有计划地致开发、拥有、位管理运营的各歉类零售业态、语服务设施的集华合体。特点杏由发起者有计弊划地开设，实妇行商业型公司寻管理，中心内斑设商店管理委放员会，开展广督告宣传等共同窗活动，实行统天一管理。粱内部结构由百效货店或超级市成场作为核心店纷，以及各类专膛业店、专卖店雷等零售业态和次餐饮、娱乐设脚施构成。齐服务功能齐全肤，集零售、餐元饮、娱乐为一分体。根据销售脖面积，设相应孔规模的停车场筝。负拉选址为中心商危业区或城乡结任合部的交通要陷道。逐商圈根据不同客经营规模、经拴营商品而定。喝利设施豪华、店屠堂典雅、宽敞浓明亮，实行卖由场租赁制。肉丈目标顾客，以霉流动顾客为主拥。梨根据选址和商其圈不同，购物环中心可分为近认邻型、社区型融、区域型、超现区域型种类。寺仓储商部店差disc0吼1Ints举tore概念哥在大型综合超闯市经营的商品雄基础上，筛选婆大众化实用品跨销售，并实行井储销一体、以唤提供有限服务脚和低价格商品菌为主要特征的柄、采取自选方蠢式销售的零售瓶业态督。红特点矮选址在公路边娇、交通要道和姐利用闲置设施棕。凤主要的商圈人凑口哲为斗5槐—莲7割万人。酱批商店营业面积周大，一般在届4000m喉’浙以上。部分商石品部门采取租饿赁制，把无店挥名的专业连锁奔卖场和供应商碍引进店内经营抬。载商品构成以新亩开发上市的商戴品为主力商品非，自有品牌占虑相当部分，主永要是面向广大蜓的工薪阶层服蛋务。语作为价格策略脸，每天都以较歇低价格销售全问部商品。增蔽作为商品策略初，经营同其他吗零售业态能进体行价格比较的玉、知名度、普掏及率都较高的秆商标商品或价霜格一般被众所汪周知的商品。胁乔商店设施简单斧化。将超市开装发的销售技术芝和管理理论、济仓储商店的价埋格影响力、大阴型综合超市商绪品供应计划的赢方法及选址理句论等融为一体幅，灵活运用。田可实行连锁经跌营。丙设有一定规模怨的停车场避。猎烦家居中份心喝home夹center药(输H华．诊C)概念陵以与改善、建剩设家庭居住环辩境有关的装饰酿、装修等用品坚、日用杂品、血技术及服务为率主的、采取自颜选方式销售的眯零售业态。特点哄选址在城乡结畏合部、公路边顿、交通要道或寻消费者自有房抄产比率较高的判地区。踏商品构成主要沃以房屋修缮和汤室内装修、装惨饰品、园艺品餐、宠物食品、炸室内外用品、皮洗涤剂及杂品那等。归作为经营策略惯，发挥了廉价灌商店的低价格占销售和超级市淡场的开架自选申销售等优势。蹲框提供一站式购职足和一条龙服陶务。再犯可采取连锁经断营方式。墨致有一定的停车吹场。商业店铺盈专卖店开店决浴策与店型选择沸（一）开店决糟策诞当今社会，越涌来越多的企业勺家和个人都有衬开店的欲望，威专卖商店是一泼个理想的选择童。因为专卖商特店规模小、投刺入资金少，又通可以展现开店黄人的风格。事番实上，目前世界界上的许多零担售业巨子都是超从小专卖店起垫家的。奸但是，开专卖那店并非一定成押功的，现实生捎活中失败者屡庭见不鲜。因此撕，在决定设立雨专卖商店时，征一定要了解专携卖商店经营的妇难处。能克服恋这些困难，才桌是办好专卖商霸店的基础；如馆果无力克服这苍些困难，最好需放弃开办专卖伙商店。罪专卖商店竞争疮激烈。专卖商调店无论规模大坡小都会有成功行的机会，并且添能施展经营者耕的才能，实现蹦自我价值。因矿此，开办专卖俗商店的企业和宪个人为数众多你。专卖店与其折他种类商店之胖间的竞争十分气激烈，寻求新脾的机会很不容馆易，所以按照转自己的理念去拴经营很可能会息碰壁，这就需丝要创办人的心存理承受力强，编驾驭市场的能泼力超凡。专卖兵商店发展的弹择性很大，最热康门的商店可能量是一家专卖商冲店，最萧条的顾也可能是专卖吉商店。假如你描设立一家专卖冷商店，就要抱桐定背水一战的祸信念，只能前帅进，不能后退英。幻想轻轻松炉松地经营它，劝绝对不会成功庄。若试图也辞晃掉公职，办个姑商店，以享受环自由的心情来独经营，只可能路众失败。淡经营者需要专月业知识。专卖鬼商店的特色是我专业性强，因若此经营者必须渠对所经营的商裹品有丰富的了华解。这不仅能镰保证所买进的杜货物品质优良灯，而且能向顾呜客提供高层次健和周到的服务轨。纵观世界上女一些成功的专制卖商店，经营吨者都是专家。升在巴黎，书店脉的经营者是饱陷读读书的学者移，古董店的老康板大多是古董膨鉴赏家，服装纳店经理是服装衣设计师，集邮容社的创办人常耍是集邮家。有嫩人说：专卖商碎店能否办得起校来，关键在于惹资金；枣专卖商店能否肯办好，关键在坊于经营者的专戚业知识逝。这是有一定倚的道理的。苗资金要有保障得。开店需要钱及，开办何种专眯卖店，需要多殊少钱，须事先袄知晓。例如在乒北京开办一家包美容院至少要晌投资５万元；结开办一家服装勇店至少要投资吧２０万元。当饿然，地域不同蚂，规模不同，优商品等级不同浴，会需要不同茫资金的投入。乞例如：在日本根开设一家推３０平方米仿大的茶艺馆，愉必须准备保证北金４００万日拖元，内部装潢齿费４００万日锹元，开店预备位资金２００万哗日元，合计为所１０００万日耳元。擦如果创办者能拳独立负担全部追资金投入最为失理想；如果资棍金不足，就要双考虑借款。借票到与否、风险弓大小与自己的抵承受风险实力惹如何，都要有犬所估算。有人良常因为资金不栗足，致使开店糟的理想成为泡膊影，或只好缩锐小专卖商店的算规模。江在决定是否开适办专卖商店时吹，对以上的利射弊得失要进行摄具体分析，不格可瞻前顾后，冻也切勿草率行崖事。冷（二）店型选送择驳当人们决定要匙开个专卖店后协，马上就面临咏着开什么类型赖专卖店的问题乡。虽然各种专悄卖商店有着共跳同的特性，但励也有差异，有食时差异会对专昆卖店的发展有纳重要的影响，兼因此企业或个若人都应根据具偿体情况进行选垃择。蓄１．店型选择豆的影响因素滔专卖商店种类流繁多，特点各么异，选择时就焦考虑以下影响顺因素。隔资金艘。资金数目是繁店型选择的重颂要影响因素，魂资金雄厚的企状业和个人，可距选择高档路线服的专卖商店。刮如服装店、化翻妆品店、电器丑店、首饰店等睁。这些商店要亡求装饰豪华、幻高雅，商品价幅格较高，当然毒利润也较大。柔如果仅是小本阿经营，可选择咽较大众化的专达卖商店，如食庸品店、冷饮店蹲、花店、咖啡特店等。奥（２）竞争。吸竞争源于市场料的供需状况，摘在选择专卖商太店店型时，应份避免进入竞争觉异常激烈的领辈域，开辟新市尝场更利于生存碗和发展。目前拔服装店、食品瓶店、家具店都姐是市场竞争激顷烈区域，而化喉妆品店、花店抢、洗衣店等还坑有很大的市场拔潜力。单品经端营和独家风格五，是躲避过度孝竞争的理想选逝择。日本有一浩家玻璃器皿商假店，经营各种街类型、大小不剥等、用途各异谷的玻璃器皿，累生意鼎盛。上萌海有一家专门皱销售各种瓶塞之的商店，独一纺无二的商品组吸合使其取得了故市场竞争的优榨势。律（３）专业知五识。专卖商店载的经营不同于反一般商品，它液需要店主有较趁高的专业知识纲水准，因为到榨专卖商店购买吼的顾客常常需卸要得到科学性筒的购买建议。敏如果没有相应狂的专业知识，连就应放弃经营止该种店型。试淡想：作为一个具服装店经营者奶，如果缺乏对铺服装潮流的敏窃感，审美观不覆强，他能将这范家服装专卖店掀经营好吗？法（４）市场潜享力。随着社会哨的发展，人们挥的消费观变化讨迅速，在选择诚店型时，应看欺准那些市场潜凳力较大的行业梦。服装业发展洋忽高忽低，市弹场潜力大，但律风险也大；食轧品业难有高潮嫁，但人人得吃旁饭，故市场平讨稳，市场潜力兆较大；保健用滔品、休闲用品份等行业有不可吃估量的市场潜颤力。回２．店型选择从的过程汗店型选择的过找程，实际上是旁对店型特征分夜析和对影响因嚼素研究的过程羡。但在实际生悟活中，不少人听却忽视了这些头，他们在决定溜开店时直接想曲的就是开个服悠装店、鞋店或呀食品店等，尔沉后再进行可行张性研究，这是悟不科学的。撑开店人之所以碑有开店的愿望嗓，大多已具备盆了一定数量的闸资金。在资金多角保障的前提骑下，店型选择算应从市场调查蒸入手，看看消错费需求有何新紧变化，就可以很考虑这一店型嚷，接下来再进蕉行自身的可行处性分析。逢包括：能否有潜足够的资金支监撑；能否购到离较高级的舶来非品；能否聘请染到通晓该类商蹄品经营与使用柔的专家；在顾霉客能接受的价尺格范围内能否拒获得理想的利阵润。如果得出茄肯定的结论，忽就可以确定选离择开专卖店。（三）服装店期１．服装店概径述猛顾名思义，服木装店是专营服冶装的商店。它胆有两种形式：伶一是汇集各类遇时装的精品，闯品牌多样；二犹是仅经营一个凑品牌的时装，软大多是产销合晃一的方式。时演装与普通成衣骗不同。它具有左流行、时髦的才特征，无论是僵款式还是价格低，都高于普通廉成衣。开过去，服装的捉主要目的是为残了保暧，服装落颜色较单一，妨款式较少变化笋，一般服装店夹即时可满足人净们对穿着的需月求。脂这些年来，随万着生活水淮的柜提高和自我意婆识的加强，人捡们对服装日益迁讲究起来。服犬装店和服装厂萍商应运而生，灭目前名牌服装陡店已在城市中策独领风骚。闯服装店一般需踩要较大的投资况，最好位于繁座华商业区或新壁潮商品汇集的满街区；经营的夺品牌注重流行塌趋势和较高格报调；利润有可痰能达到５０暮％膛—添１００％，甚栗至更高，价格吗寻求较高价位串；经营中应及群时处理过季和孔过时的服装，鸟否则会使商品支陷入困境。信２．市场机会津分析鸽近几年，大城军市服装店发展乓也很快，一引垂起海外品牌捷杨足先登。尽管枕这些专卖店的蔬服装款式新颖睁，名气不凡，剂外部装饰也各言具特色，但由杂于价格昂贵，饼问津者不多，坊富