地产评估程序

房地产评估的类型1、"一般评估"：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。2、房地产抵押贷款评估"：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。3、"特定评估"：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。 房地产估价基本理论-程序（一） 房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。一般而言，评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤。一、明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称坦估价的基本事项，必须预先明确。一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。（一）明确估价对象自作1访．评估实体的础确定。即是要蛋明确评估对象件是什么、范围响如何。估价的方是土地，还是塔建筑物，或是搞房地合一，包膛括坐落位置、视面积、用途、庄结构等；如估沫价的是写字楼障，是否包括其敞中配备的设备纳；如是酒店，满是否包括其中高的家具等荷。善滚也2角．评估对象权败利状态的确定推。首先要明确鸽所评估的是何舍种物权，是所仓有权，还是使在用权或抵押权宫等。在我国，僵尤其要注意所拉评估的是通过炮有偿出让方式元获得的土地使灿用权，还土地闸使用权的批租岁年限，已使用尝年限、剩余使救用年限受到限该制、是否完整忍等。如评估对台象是否已设定狮了租赁权、抵刃押权和典权、革地役权等，其秃年限如何顾。庭慨堂矮（二）明确估参价目蒙的拘台芝消估价目的可具胸体分为买卖、织交换、租赁、狼入股、抵押、柱典当、保险、揭课税、征用、钓拆迁补偿、投野资决策、清产科核资、区域规得划、分析等。隆不同的评估目犯的对于估价方暂法的选择和估冶价结果尽有一完定影响的，因某此，必须明确爬评估目的螺。驳边哲雄明确了评估目袄的，也就相应凯地确定了所要锁评估的价格类矛型，如买卖价杂格、租赁价格盘、入股价格、逝抵押价格、征苏用价格、课税喂价格等。各种姐价格在评估时菊都有相应的注挡意事项，如抵吵押价格评估与叠买卖价格评估宽就有较大的差守异，由于抵押工价格评估要考息虑抵押贷款清樱偿的安全性，矿因此其数额应伸等于评估对象屑的预期价格（跟抵押期限）减岁去处置税费等午；征用价格和默课税价格评估骆一般是按照国挪家的有关规定配进行，如有些坐国家及地区规绘定，土地的课擦税价格用路线贡价法评估；保种险价格的评估淡仅指建筑物及兄其家具、设备损的价值等督。成最铺每（三）明确估殿价时南点收坛丰南房地产价格受兰多种因素影响单，是不断变化灶的。对于同一垦宗房地产来说陕，在不同的时愤点上，其价格揭可能有较大的削差别。我们通共常所说的某宗急房地产的价格奋都是指该房地颗产在某个特定赔时点上的时价富，我们所要评歇估的也正是这固种时价。非时鸦价的评估不仅在是毫无意义的牢行为，而且握也是无法进行园的，因此，必寒须明确估价时陕点。估价时点念一般以年、月雷、日来表示，弯其详略程度一后般是由房地产惠市场的稳定程饰度及评估的价嘱格种类所决定贺的哗。录悟勇暂（四）明确评愉估前谣提鄙覆熟贪由于特殊情况误的需要，以及辫评估对象与其未他事物之间所脾存在的关系，喂在评估上还要扁明确评估的前啦提条件，主要演包括如下四种肃：听厚成1刃．独立估价。率独立估价发生给在估价对象为咏土地与建筑物亡合一额的管“建房地逝产锹”剧上，根据某种虫需要或特定条间件，有时单独央就该房地产的亲土地部分进行舰评估，并且不伶考虑建筑物的申存在，这种情密形称为独立估辈价。简单地说商，就是将土地元当成空地，视包为无建筑物存押在的情形下进仗行评估。在地苦上建筑物预定已拆迁的条件下蜡，往往进行建焰筑物拆迁的独仅立估价达。泉口极2披．部分估价。晒部分估价是指与估价对象房地岩产是由土地及婶建筑物构成的猎综合体，在该规土地与建筑物公为一整体的既壤定条件下，仅泥就其中的土地点或建筑物进行批价格评估。它尊与独立估价的疏区别是，独立排估价不考虑地尿上建筑物存在支对地价的影响岭，而部分估价铺则考虑地上建清筑物存在对地公价的实际影响谎，或土地对建劈筑物价格的实蔑际影响。由房者地产价格的均馒衡法则、适合捞法则等可以判花定，土地或建握筑物的部分估榨价额将受到既丸定状态的影响普而发生变化龙。疤毯敌3丘．合并估价或谷分割估价。以航房地产的合并糠或分割为前提隶所进行的评估寄，称为合并或例分割估价。例盗如，以购买邻筋地并与自有土限地合并使用为佳前提，对邻地撇进行买卖价格黎评估即为合并朵估价；又如，割为使土地的一摧部分分割出售领成为可能，而裳评估其剩余部哭分的价格，即鸣为分割估价。禁无论是合并估萝价还是分割估倚价，其估价结栋果都将与正常偷评估存在一定铲差异，其评估阳出的价格称盈为狂“颗限定价杂格茶”宵，即在市场受哭限定的条件下兽所形成的价格耽，该价格仅对户特定的交易主纷体具有经济合罢理性租。织勺丙4虫．变更估价。客变更估价是以崭改变房地产的尘利用状态为前沙提所进行的评涛估，也可称为骆变更利用状态旬估价，它主要介包括如下几种芒情形鲁：镇猛完挣（并1浑）以房地产改写变原来的用途淡为前提所进行申的估价。如学惊生宿舍将改造旁为宾馆，政府赶机关办公楼将粗改造成供出租虫的写字楼等校。教袍碎晒（匆2畜）以房地产重除新进行装修改吹造为前提所进蚊行的估价非。焰清局辱（免3第）以拆除建筑芳物为前提对土徐地进行的估价纲。牺糠胖丰对于上述需要帅确定的种种估蜂价事项，一般丑都是由委托人额提出的，或根疯据委托人的意炼向由估价人员品整理出来的炎。率翠咏纹二、拟定估价贺作业计呼划台睁辞撤明确了估价的滋基本事项，就友可以基本把握搏住整个估价任芒务。为了保证茄估价工作高效稿享、有秩序地布展开，应预先冷拟定出合理的螺作业计划，其速主要内容包括制如下几个方面姿：煎刃越1秋．初选估价方弃法或评估的技田术路线，以便释于以后的工作些有目的地进行幸。险衬岂2货．确定投入人棒员。这是估价梦作业计划的关取键内容。应根国据评估任务量遭的大小、性质功及难易程度确槽定，在确定时秋应充分考虑估绣价人员的专长昂。耽它骆3州．制定评估作氏业日期及进度艺安排。评估作膏业日期一般是席按委托人的要绒求确定的南。好剂蜡4泡．评估作业所振需经费预算。晌一般而言，制厅定估价作业计秘划多采用线条蓬图或网络计划恼技术，以保证稼计划的合理与劳优化锐。性孔受轻三、实地勘察省集踪由于房地产在愉实体上具有不尘可移动性和个甲别性等特点，捏在物权和适用喊上又存在多样饱化的特征，仅劈仅根据委托人剪或有关当事人绝提供的情况，益还做不到具体养、准确地把握垂估价对象。因刚此，估价人员璃必须亲临现场卷，实地查明有择关情况。实地闪勘察的内容主财要包括如下几逃方面陪：熄肢馋1场．对象房地产己的位置及其周晓围环境。实地蒙勘察时，除应耐查明地号或门潮牌号码外，还杯应对照地籍图杂判明对象房地剩产的边界及其拍与邻地和道路河的关系，这样叼才能准确地把下握估价对象的纯位置、形状和堵土地面积等，货应注意误勘。付同时，还要观愚察一下附近的岗建筑布局、绿他化、卫生状况引、地势高低、床日照、通风及川周围土地利用框程度等，并进欺行实地拍照祸。叶酒夕2啄．对象房地产村的使用情况及年现状。首先要鹰核实对象房地避产的实际用途榴。如果属于有忧收益的房地产奶，还要查明其匠出租或经营上拳的收益与吊费用；其次要度查明建筑物的商结构、建成时壤间、新旧程度匪、完损等级及钩内部装修等（梨应对建筑物进轿行内外拍照）涉，并了解建筑黄面积、使用面京积或可供出租驶和营业用的面纳积等。不要忽暖视调查实际使溜用情况与登记御所规定的限定娃用途是否一致斩，数量是否相旨符，权利状态贝与产权产籍档蒜案记载是否一辩致等坑。坚根浊3涨．了解当地房夸地产市场的特阅征和情况疯。司联都谨四、收集分析榆相关资漆料详很兔体（一）房地产病价格的一般影际响因素资与料进恰杜椅房地产价格的坛一般影响因素匆，基本上属于回宏观的社会因面素，它们并不誓直接决定某宗肾房、地产的价古格，但它们对轧整体房地产市宪场的价格走势手具有决定意义爸，对某类房地领产的价格变地北有时能产生特停别大的影响，缝所有这些，最惰终也都会体现疾在个别房地产丑上。因此，必允须广泛收集并溜深入分析这方坏面的有关资料渣。眯董轰方从总体来看，耀一般影响因素颤对房地产价格桥的作用是错综卷复杂的，分析赶它们对估价对环象队价格究竟况产生何种影响幸更是一个难度博很大、非常复身杂的问题。一们般来说，没有照固定的数学公注式可套用，主闪要依靠估价人纪员长期积累的折丰富经验进行蒙综合分析判定裹。尤其是在房语地产市场起伏闻较大、变化莫谈测时，对于这艰些因素的分析臭更要依赖于经钻验，有时甚至旺体现为估讲师管的眼力。但是轰，当房地产市弟场走势比较稳极定，价格变动馒比较平稳时，祥这些一般影响旋因素对房地产论价格的综合作亦用还是能够体厨现出规律性的赤，房地产价格饶将出现平稳的悼变动趋势，这意时可运用统计紧规律和预测方灭法来确定房地渠产价格的平均劲增减量、平均况增长速度或增价格变化模型胜。对这些数据规加以具体分析赠，即可确定一将般因素对评估菌对象价格变化雕的作用影响跃。饼遥膝火在分析过程中院，应善于根据平具体情况确定蜂对评估对象或烫某类物业的价事格变化有较大丢影响的关键因兔素，从而既可翁简化分析的难苏度，又可提高柏分析的精确性乏。片益拢喜（二）区域市教场资及料诉别腾铁由于房地产市惕场的区域性，偏区域市场的资习料对评估对象星价格的影响更镜大。区域市场颈资料主要包括策一般影响因素腰在区域市场上趋的体现，包括色该地区的经济笋、社会、城市驼建设（基础设颂施与公益设施无的建设）、城醉市规划的发展畅变化，也包括切该地区的市场巾特征及交易情叠况等价。炊沟急贿（三）实例资伯料彩违水津实例资料，主北要包括市场交平易实例资料、泛开发建造实例质资料和房地产栏运用收益实例指资料（如出租友房地产的有关拔资料）。在评羽估过程中，无少论是否直接运毙用这些资料，志都应尽量收集眉，以供参考。舅对于搜集到的疼实例资料，应协整理成表格形匹式，以便于利灶用驴。戴浪龟喇（四）评估对慈象的情桌况惊吼准虫该资料的收集苹是在实地勘察扣时完成的，一羞般是按固定的章表格填写。各垮类资料的来源惯渠道主要是搂：冶霞错l寄．委托者提供戒。鼻掌拼2耽．实地勘察终。疮撞惨3玻．政府有关部洒门提供蹄。斩笑裙4求．相关当事人驼提供洽。半桂绿5闲．咨询公司提腊供谱。煎抬岁腔另外，必须指酒出，运用不同杜的估价方法，朽收集资料的侧拘重点是有较大肺差异的面五、运用估价帅方法进行估算搭并决定估价结苦果灶投蛙端（一）评估方榆法的选猴择抓注卷银在选择评估方景法时，主要依飞据如下两方面票情况霜：才屠常1心．各种估价方稀法的适用范围纽。纹沃略2拥．估价对象的台特征及其评估扇目的和评估前执提等设。瑞航揪昆（二）运用估揭价方法进行价搅格试宰算隶幻删冒依据某种方法己直接计算出来慨的估价结果，学还不足以令人吩信眼，因此，疫在估价作业上苹一般不作为最妖终估价结果。职这种价格，称监为试算价格。绪关于试算价格玉的计算过程见专相应的估价方巾法章节瓦。辈傍阶堂（三）调整试扎算价透格拥茅傍叙运用不同方法财所估算出来的壤试算价格是有离一定差异的，止即使是运用同黑一估价方法，冷因所依据的资帝料不同，也会棉得出不同的计狼算结果。因此易，必须对试算犬价格进行综合围分析并予以调冈整，使之不致耕产生重大的差敏误怨。贵仅眉1诱．调整试算价字格的主要依据滋。试算价格之丘间所存在的差晌异，可能是因伟为所用的估价切方法不同，也晚可能是因为所俘依据的资料不宇同。因此，调河整试算价格主某要应考虑如下良两方面右：监均震丘（钞l秘）资料的可信挑程度。要使估终价结果能得到并社会承认，所昨依据的资料不垃仅要全面，而拆且必须准确。液因此，在调整絮试算价格时，乒首先应妥当对估算过程均所依据的资料炉进行检查。检抗查时，不仅要赖分析资料的真签实性，还要进疤一步分析资料呢的选择及运用招是否恰当，有屈关房地产价格连形成与运动的恳各项法则对该竟估价活动的应拢用是否恰当，脑价格影响因素倘的分析以及吃华域因素和个别陆因素分析是否办恰当等海。日蛾联英（劣2慰）估价对象的颠种类。如果判级明所依据的资甲料是可靠的，喷则还应检查该啄资料是否与对闲象房地产的种伯类及委托估价庭的目的相符合恳。对此，一般西将估价对象划案分为自用房地南产和收益房地奏产两类来予以巨分析隆。搏芒谁尘对于自用房地侧产，一般应以杯比准价格（按谋市场比较法估户算的）或积算牢价格（按成本签法估算的）为按依据进行价格劣调整，并作为愧决定最终估价激额的依据青。锄邮坝纸对于收益房地监产，一般以收欠益价格为主来挺调整，但因为凶在估算收益价枣格时，即使能庄够正确把握纯随收益，也会因厕为在资本化率拳的选取上存在显微小差异而导芳致收益价格出半现较大误差，描因此，对于收倘益房地产，还长必须较多地斟罚酌比准价格或抬积算价格来进钟行调整，并以达此作为决定最盈终估价额的基槽本依据惑。渴夹业2怕．调整试算价浩格的主要方法范。调整试算价增格的方法主要胆有三种研，往虹狐疲（四）最终估联价额的决设定羊泼街涨在如何决定最奇终估价结果上砌，有两种不尽抛相同的的意见翠：尊棍掏1倦．以调整得出喘的最终估算结阳果为主要依据恭。泥磨碗2必．以估价人员腥的经验为主，事参考估算结果疲。兴夸秆册我们认为第一风种意见更为合骄理，应作为决础定最终估价结睡果的主要方缎案。但对于比征较特殊的估价必活动，有时需秧要估价人员更振多地依赖于经飘验来决定最终恰估价额。最终激估价额的决定回是整个估价作研业的最关键步杯骤，一般应由刚几位资深的估黄价师共同研究太拍板沙。仔娇爆果六、撰写估价饲报赏告摸监伸槽估价报告是记炭述评估成果的叙文件，为了保润证其质量，在帮撰写时要遵循辣掌握内容全面缘、格式清晰、填简明扼要、突乘出评估依据的忘原则悼。贯程难丙（一）估价报凤告书的形缘式悦燃隐煤估价报告书有壮定型式（或称岂表格式）、自斜由式与混合式锤三种，可根据堡评估活动的具退体情况灵活选即用竖。悲共薄1量．定型式估价廊报告书。又称巷封闭式估价报熟告书，是固定斑格式、固定内灯容，估价人员理必须按要求填顶写，不得随意剪增减。其优点士是一般事项反贵映全面，填写裁省时省力；缺愧点是不能根据饥估价对象的具东体情况而深入另分析某些特殊攻事项。如果能怖针对不同的估指价目的和不同体类型的房地产骑，制作相应的镇定型式估价报谈告书，则可以暂在一定程度上误弥补这一缺点致。轻钉往2图．自由式估价衬报告书。又称纷开放式估价报乎告书，是由估决价人员根据评雹估对象的情况丹而自由撰写的诸、无一定格式哪的估价报告书待。其优缺点与梁定型式估价报婚告书恰好相反伸。椒框渣3弃．混合式估价改报告书。混合玻式估价报告书伟是兼取前两种各报告书的形式娱，既有自由式醋部分，又有定斤型式部分的估第价报告书哄。批雅自歉（二）估价报画告书的组成负值捆一份完整的估枕价报告书通常柳由下述六个部年分组成宰：压低凡1烤．封面（写明舒报告名称