代建管理规划

圣湖上城房屋建筑工程项目管理规划

项目经理部2012年9月

目录

第一章项目概述项目概述

一、项目概况

项目名称：圣湖上城房屋建筑工程

项目总投资：人民币两亿叁仟万元

建设地点：万州区沙河街道办事处

建设规模：总建筑面积78400m2竣工日期：2014年6月15日

资金来源：财政拨款与自有资金

代建工程性质：新建

使用单位：重庆万瑞地产发展有限公司

审计单位：重庆茂源会计师事务所

勘察单位：四川煤田地质137总公司万州分公司

代理单位：重庆市万州三峡移民建筑工程有限公司

监理单位：重庆市鼎运工程咨询有限公司

总包单位：重庆市建工第二建设有限公司

二、代建项目管理目标

投资控制金额：人民币两亿叁仟万元内

工程质量标准：

代建管理期限：从签订合同开始至2014年6月15日工程竣工验收完毕，达到入住条件。竣工备案、移交完成。

三、代建管理依据

1、国家及地方代建管理的法律、法规；

2、委托代建合同及其他合同文件：包括设计、监理、施工、供货、竣工验收；

3、经批准的可行性研究及估算、初步设计及概算、施工图设计及预算；

4、各级审查、审核部门的审批文件、审核意见；

5、各种技术规范、规程及各种技术标准、规定。

总体项目管理原则

一、实行施工总承包制

实行施工总承包制就是选择一个有实力的施工承包商承担实现项目总工期及项目整体质量目标的责任，并由其协调管理其他分包商的工作。此举可以有效地避免将工程分解并平行招标施工产生工程内部交叉管理过多，没有单位对工期与质量控制总目标负责的不利情况，同时也符合我国政府对建设项目管理的程序及规定，这也是国际工程项目管理的一般作法。

二、建立项目的管理架构，形成合同网络图

在项目管理的初期首先完成项目组织架构的制定工作，形成合同网络图，避免出现管理关系不明晰的、盲目的、混乱的局面，避免在合同执行过程中产生大量冲突，使项目很快进入正常、有序的管理状态。

合同网络图的建立以对工程项目任务技术的可分割性分析为基础，以控制不必要的过多工作界面为分割的限度，以经济上最有利作为合理性判断，以技术上是否可能与合理可靠为必要条件，同时要考虑各项分包工程在合同责任的搭接上既不出现重复也不出现遗漏，并要使每一承包商的工作范围尽可能达到必要的生产规模。

2.1代建项目部组织机构框图编号工作内容项目

经理前期部工程

管理部造价

合约部财务

管理部资料

管理部招标

采购部工程

设计部

1前期阶段

1.1可研报告的编制与审核★◆▲▲

1.2各项报批手续★◆▲

1.3勘察、设计招标★▲▲▲◆▲

1.4初步设计★▲▲◆

1.5施工图设计★▲▲◆

1.5办理规划许可证★◆▲▲

2准备阶段

2.1施工图审核★◆▲▲▲

2.2监理招标★▲▲▲▲◆

2.3材料设备招标★▲▲▲▲◆

2.4施工招标★▲▲▲▲◆

2.5项目报装★◆▲▲▲

2.6办理开工证★◆▲▲▲

3施工阶段

3.1地基与基础★◆▲▲▲▲▲

3.2主体结构★◆▲▲▲▲▲

3.3二次结构★◆▲▲▲▲▲

3.4室内外装修★◆▲▲▲▲▲

3.5市政工程★◆▲▲▲▲▲

3.6设备安装★◆▲▲▲▲▲

3.7调试★◆▲▲▲

4竣工及移交阶段

4.1竣工预验收★◆▲▲

4.2竣工验收★◆▲▲▲

4.3竣工备案★◆▲▲▲

4.4移交★◆▲▲▲▲

★-组织或管理；◆-负责或执行；▲-协助或配合

图2-2项目实施合同结构建立“目标管理是项目管理核心”的管理理念

根据项目管理目标建立起科学、细化、可控的目标分解体系，使各参建单位的目标形成一个界面明确、相互衔接、原则统一的目标体系，使各参建单位目标明确、责任清晰、相互协作、相互制约，确保项目总体目标的实现。各参建单位以项目目标为基点，详细列出各项管理工作的内容，并找出其中的重点，制订相应的工作方法和措施，将实现目标融入到每一项管理工作的方法和措施中。

四、建立科学合理的计划管理体系

此计划体系包括两个方面：

一是由项目参与各方共同建立的三级计划体系；

一级计划：参建各方共同确认的项目进度总控制计划；内容涵盖项目开发整个过程所有影响进度的工作。

二级计划：由各专业分包编制，并由总承包汇总，管理、监理核定的专业工程施工

网络计划，主要目的为划分流水、协调专业内施工内容与顺序。

三级计划：即由施工总承包汇总各分包人提报的二级计划并进而编制的涵盖各专业

施工内容的短周期施工计划。

二是公司内部控制的计划体系。

公司项目部将根据项目进度总控制计划进度要求并结合当前项目实际情况编制，将委托人与代建人的工作任务分配到每一责任单位及责任人，并列出实现的进度要求。

通过以上两个计划体系的科学运转，最终确保项目工期目标的实现。

五、建立完整的项目管理报告体系

通过建立完整的项目报告体系，加强各参建方之间的沟通，从而保证项目的顺利进行。建立的项目报告体系主要包括项目管理工作月报、施工月报、监理月报、财务报告、评标报告以及其它专项报告。其中项目管理工作月报和财务报告是代建人向委托人和使用人提交的重要报告。

六、建立完善的项目管理评价体系

此项目管理评价体系包含两方面的内容:一是外部评价体系；二是自身评价体系。通过以上项目管理评价体系，对项目参建方的工作给予全面而客观的评价，从而督促各参建单位共同努力实现项目的各项管理目标。同时内部评价体系能够保证我们在项目管理中进行自我检测、自我监督、自我提高和自我总结，由此达到不断提高项目管理水平的目的，从而保证项目能够达到各项管理目标。

七、项目建设必须坚持以下管理方法

A.凡事有章可循

策划每件工作时，都要制订相应的管理制度、工作程序与方法，执行者依据管理职责、规定与程序，来完成既定的工作，以减少工作的随意性。

B.凡事有据可查

做每件工作时、过程中、结束后对工作的内容、结果都要有记录，对待各种事件要有可追溯性。

C.凡事有人负责

做每件工作，只有安排责任人，需要落实的工作才能有人去执行,明确了责任人,工作上才能有责任心,工作才能得到真正的落实。

D.凡事有人监督

对于每件工作在落实过程中，都要建立一套监督机制，通过监督体系的执行，可以对责任人的工作起到促进作用，并能够及时发现问题，修正工作目标。

项目管理目标

项目管理的目标主要包括质量目标、进度目标、投资目标、安全目标、职业健康安全目标和环境保护目标。

根据设定的各种目标，进行目标分解,并落实到部门和人员。

一、项目管理目标分解的原则

（1）项目管理目标的分解应该根据代建管理合同进行；

（2）项目管

理的分目标应该能保证总目标；

（3）目标分解应该落实到人，责任到人；（4）目标分解应该尽可能量化。

二、项目管理目标分解的方法

（1）项目结构图法；

（2）组织结构图法；

（3）项目管理任务分工表法；

（4）项目管理职能分工表法。

三、项目管理目标分解

根据代建项目管理的内容，质量目标、进度目标、投资目标、安全目标、职业健康安全目标和环境保护目标一般可按照以下方式进行分解：序号创优分部创优子分部创优分项备注

1地基与

基础工程有支护土方土方开挖

土方回填

地下防水防水砼工程

卷材防水工程

混凝土基础钢筋工程

混凝土工程

2主体结构

工程混凝土结构钢筋工程

混凝土工程

砌体结构砌筑工程

钢结构钢结构制作、安装

3建筑装饰

装修工程地面地面基层工程

整体楼、地面工程

门窗木门窗安装工程

铝合金门窗工程

塑料门窗安装工程

吊顶暗龙骨吊顶

轻质隔墙骨架隔墙

幕墙玻璃幕墙、石材幕墙

抹灰装饰抹灰工程

涂饰水性涂料涂饰

饰面板（砖）饰面砖安装

细部门窗套制作、护栏和扶手制作安装

4建筑屋面

工程卷材防水屋面屋面保温层工程

屋面卷材防水层工程

屋面防水保护层工程

5建筑给水、排水及采暖室内给水系统给水管道安装工程

给水管道附件及配件安装

室内排水系统排水管道及配件安装工程

室内采暖系统采暖管道安装工程

采暖附属设备安装工程

卫生器具安装卫生器具安装工程

室外给水管网给水管道安装

室外排水管网排水管道安装

供热锅炉及辅助设备安装锅炉安装

6建筑电气

工程变配电室成套配电柜、控制柜安装

供电干线电缆沟内和竖井内电缆敷设

电气动力成套配电柜、控制柜安装

电气照明安装专业灯具安装

备用和不间断电源安装成套配电柜、照明配电箱安装

防雷及接地安装避雷针及接地装置安装工程

7智能建筑通讯网络系统通讯系统

办公自动化系统计算机网络系统

建筑设备监控系统变配电系统、照明系统、电梯和自动扶梯系统等

火灾报警及消防联动系统火灾和可可燃气体探测系统、火灾报警及消防联动系统

安全防范系统电视监控、停车管理系统等

综合布线系统线缆敷设、机柜、机架、配线架安装等

电源与接地智能建筑电源、防雷接地

环境空间环境、视觉照明环境

住宅智能化系统各分项工程

8通风与

空调工程送排风系统风管制作安装、风机安装调试等

防排烟系统风管制作安装、风机安装调试等

除尘系统风管制作安装、风机安装调试等

9电梯安装

工程电力驱动的曳引式或

强制式电梯安装曳引装置组装工程

导轨组装、轿箱、层门

电器装置安装工程

安全保护装置

试运转图5-6专业分包、劳务分包工程招标流程图(公开)图5-8质量管理总工作程序

（2）质量管理分工作程序图5-9质量管理分工作程序（3）材料、设备质量管理工作程序

图5-10材料、设备质量管理工作程序

（4）分包单位管理工作程序图5-11分包单位管理工作程序（5）分部/分项工程验收管理工作程序图5-12分部/分项工程验收管理工作程序（6）单位工程验收管理工作程序图5-13单位工程验收管理工作程序（7）质量问题处理管理工作程序

图5-14质量问题处理管理工作程序①要求总、分包单位编制施工质量控制计划，设置质量控制点。质量控制计划的内容一般应包括：工程特点及施工条件分析（合同条件、法规条件和现场条件）；履行施工承包合同所必须达到的工程质量总目标及其分解目标；质量管理组织机构、人员及资源配置计划；为确保工程质量所采取的施工技术方案、施工程序；材料设备质量管理及控制措施；工程检测项目计划及方法等。

②总、分包单位质量计划编制完毕，应经企业技术领导审核批准，并按承包合同的约定提交工程监理及代建人批准确认后执行。

3）对施工生产要素进行质量控制。对施工质量的五大要素进行控制：劳动主体、劳动对象、劳动方法、劳动手段、

（3）选择合适的承发包模式

为了便于工程质量的控制，保证实现质量目标，在本工程中考虑选用合理的合同结构，尽量减少合同交界面，尽量将直接分包和直接供应纳入总包管理范围之内，由总包对工程质量统一管理，分包单位和总包单位共同承担连带责任。

（4）进行风险管理。

为了实现质量控制的目标，针对本工程进行质量风险分析，并在分析的基础上采取风险管理措施，以减少质量失控的风险量。质量风险的分析主要从以下几个方面：组织风险、管理风险、合同风险、工程环境风险、技术风险等。

（5）重视信息技术在质量控制中的应用

信息技术的应用有利于提高质量信息处理的效率、有利于提高质量信息的透明度、有利于促进质量信息的交流和项目各参与方的协调工作。在本工程中，为了提高质量控制的效率和效果，要求各参建单位对质量管理统一采用计算机进行，建立局域网并配备必要的质量管理软件。

（6）本工程的主要质量控制管理措施

1）设计质量控制

①组织施工图图纸会审，吸取建设单位、施工单位、监理单位等方面对图纸问题提出的意见，要做到设计与施工工艺的良好接合，以保证施工顺利进行；

②落实设计变更审核，控制设计变更质量，确保设计变更不导致设计质量的下降。并按规定在工程竣工验收阶段，在对全部变更文件、设计图纸校对及施工质量检查的基础上，出具质量检查报告，确认设计质量及工程质量满足设计要求。

③所有设计文件均应有各专业设计、审核人签字，设计文件封面要有设计负责人、设计单位负责人和总工程师签字并加盖公章。设计管理人员要按图纸目录和合同约定的份数进行清点验收。

2）施工质量控制的方法

①施工准备质量控制

a）做好质量控制工作的准备。详细研究监理合同、总承包合同的有关条款，根据有关国家、部委颁布的现行有效的法规、规范和标准，针对本工程的特点，编制工程项目质量控制文件；

b）检查由监理审查的分承包方、试验单位的营业执照、资质情况及对分承包商施工人员的技术素质进行控制情况；

c）检查由监理审查的分承包方在特殊过程中所用设备和人员，是否符合规定；

d）检查由监理审查的总承包方的施工组织设计和主要的分部、分项工程施工方案和季节性施工方案。与承包单位、监理单位协商拟订工程的特殊工序、关键工序、重要部位关键控制点及控制措施，并编制作业指导书，作为工程施工中控制的重点；

e）检查对工程所需原材料、设备质量进行检验和控制情况，对分承包方进场材料在监理工程师的组织下，按有关标准规范进行抽检，共同检验，合格后方可进场使用；

f）认真组织好图纸会审和设计交底工作。审核总承包单位的质量管理、技术管理、质量保证体系。

②施工过程质量控制

a）对进场施工的总承包商进行工程质量的目标交底，通过监理工程师对其施工工序进行监督控制和验收。只有通过分承包自检、总承包复检及监理工程师终检合格后的分项工程，才能进行下一道工序；

b）在施工过程中对施工现场进行巡视检查，对特殊工序、关键工序、重点部位进行重点控制；

c）检查执行工序样板制度；

d）建立定期现场工程协调例会制度。对交叉配合中的有关问题，进行协调、配合、计划和管理，充分发挥监理、总承包的协调作用，确保工程各工序衔接合理，工种配合得当，避免人为返工，确保工程质量。

③施工验收质量控制

a）总承包方组织有关人员按规定的施工及验收规范和质量评定标准对完成的分项、分部、单位工程进行检查验收，并以书面形式通知监理工程师；

b）总承包单位自检合格达到专业验收和竣工验收条件时，应申请验收，由招标人组织对工程进行验收，符合合同要求后，办理竣工验收手续；

c）代建人责成总承包单位将工程施工管理资料、工程质量保证资料、工程质量评定资料、竣工图等工程资料整编、组卷、成册，交监理查验后按合同规定的份数由总承包单位提交代建人。

3）进场材料的控制与管理措施

①工程管理部制定对材料质量管理的程序；

②分承包商及材料供应商提供材料时，必须根据合同，向代建人、监理、总承包方提供产品说明书，并根据其材料进行牢固、清楚和明显的标识；

③要求总承包方依据总承包方材料采购程序文件与其材料供应商制定严格的要求和程序，保证材料在使用、管理、装卸、储存和运输中严格保持标识，防止损坏、变质、丢失和错用；

④要求总承包商根据标识，材料的性质分区进行堆放，以防止材料腐蚀、污染、变质，防止使用、滥用和错用不正确的或者有缺陷的材料，对有特殊要求的材料，进行特殊的贮存；

⑤要求总承包商必须按制定的材料储存管理程序，设专人负责对材料进行发放、使用和回收；

⑥对于易变质的材料在贮存期间进行定期检查，在规定的有效期内进行使用，如材料超过使用期限或已发现变质现象，就要严格加以控制，不准使用到工程上。

4）对不合格品的控制与管理措施

在施工过程的检查中，发现不合格品应由责任人进行标识、记录、隔离、并填写不合格的记录，根据不合格品的类型（一般不合格品、重大不合格品）分别处置。一般不合格品，由分承包方标识、记录、隔离，并停止该工序的施工，提出合理的纠正措施和处置方案，由监理工程师、总承包方签署确认后按纠正措施和处置方案返工，重新按规范验证合格后方可进入下一工序的施工。重大不合格品，分承包方标识、记录、隔离，并停止该工序的施工，总承包方填写不合格品报告，及时上报监理工程师，组织专家进行评审后处置。

5）纠正与预防措施的控制与管理措施

①总承包商在施工中发生不合格项，应及时向监理工程师报告，总承包方应采取适当管理措施，以保证及时鉴别和纠正有损于质量的情况；

②对于施工中出现严重的或者重复发生有损于质量的情况，总承包方应检查起因和采取纠正措施，并用文件说明不合格品(项)的起因和应采取的纠正措施，向监理工程师报告；

③对于严重有损于质量的情况，工程部通过监理方发出停工令，直到总承包方采取适当的纠正措施为止；

④总承包商对其所有严重有损质量情况的纠正措施在执行前必须提交到监理工程师审查认可后，完成纠正措施的实施；

⑤（2）施工图预算审核管理工作程序

5-18施工图预算审核管理工作程序

（3）月进度款审核管理工作程序5-19月进度款审核管理工作程序（4）工程结算审核管理工作程序

5-20工程结算审核管理工作程序“错、漏、碰、缺”“蓝图”变成工程项目实体，这个阶段是工程建设周期中工作量最大，投入的人力、物力和财力最多，工程管理难度最大的时期，同时也是成本管理难度最大和工作量最大的时期。在施工阶段，节约投资的空间不大，但浪费投资的可能性却很大。因而要对工程成本管理给予足够的重视，从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施，控制投资。施工阶段成本管理的工作主要实行事前、事中和事后控制。

（1）工程投资事前控制

1）在施工总承包招投标管理中，通过招标文件明确建安总承包工程的承包范围及与专业分包的界限划分，作为投标报价的依据。在评标报告中对各投标方的报价提出专业评审意见，作为确定建安工程总包工程合同价的组成部分。

2）编制成本控制计划。在施工图预算及清单编制完成后，制定项目总成本控制计划,作为分项招投标及采购的限额标准，并且按照工程部位和专业划分切块，在施工过程中执行动态控制；

3）通过招投标及采购管理落实成本控制计划指标。

4）编制的年、季、月度资金使用计划，应与工程进度安排、材料设备购置计划、可能的索赔等相一致；

5）尽可能减少和控制承包单位提出的索赔要求，尤其是因代建人在施工合同中承诺的事项，在不能及时到位，如未按规定日期提供承诺的施工条件（施工现场障碍的拆迁，水、电供应、道路交通等，施工图纸不能按时提供或设计变动频繁，资金不到位，不能按期支付工程款，合同规定中提供的材料、设备等不能如期到货），代建人应采取有效措施，杜绝类似事件发生。

（2）工程投资事中控制

1）执行对造价的动态管理，认真审核承包单位每月申报的工程量，按实际完成量支付工程进度款，并经常进行已支付款与投资完成情况的对比、分析、研究，找出超支的主要因素，及时采取措施。

2）要严格控制设计变更、洽商引起工程造价的增加。变更洽商是施工阶段费用增加的主要途径，必须重视设计变更洽商的管理，严格设计变更洽商的审批程序，并重点加强变更洽商的预防工作，将变更洽商控制在合理的范围内。

3）设计变更洽商的预防手段

①在工程组织总包、分包招标时，可以明确要求投标单位应认真审图，否则，一般设计图纸中存在的“错、漏、碰、缺”等问题在施工时只可能提出技术变更、洽商，而不能提出费用增加的要求。

②在项目实施过程中采用合同条件来控制工程洽商、设计变更费用的控制。

4）设计变更洽商费用的控制

①严格设计变更洽商的审批程序。当设计变更洽商签认时，组织各专业工程师从成本、功能要求、质量和工期等方面进行综合审查，依据相应合同条款，并注意文字表达的准确性，对设计变更洽商做出决定是否签认。

②对于工程成本增加额度达到一定数额以上的变更洽商，必须进行经济比较、分析后，再进行签认。严格控制增大工程成本的设计变更洽商的发生。

③对于设计变更、洽商的费用审核应根据合同要求和现场情况进行审核，并严格审查变更洽商签认手续的时效性真实性、完整性，工程量计量的准确性和套用项目、取费的合理性

5）索赔的预防手段

①通过工程投资风险分析，找出工程成本最易突破的部分和最易发生费用索赔的因素及部位，制定具体防范对策，考虑进行风险转移。

②在编制招标文件和施工承包合同时应有索赔防范意识，将承包方可能提出索赔的问题尽可能地在合同文件中予以界定，避免或减少由招标文件、施工承包合同中的不完善之处引起索赔，导致工程费用的支出。

③严格审查承包商的施工组织设计、对于主要施工技术方案进行全面的技术经济分析，防止在技术方案中隐含着增大工程成本的漏洞存在和发生。

6）索赔费用的处理

①严格索赔审批程序。与委托人和使用人协商设定特定的索赔审批程序，明确索赔时效、索赔证据、索赔审批负责人等具体事项。

②专业工程师在进行有效的日常工程管理之中，要求切实认真做好工程施工记录；建立健全工程量、工作量、工程款支付管理台帐；施工机械设备进出场；材料进场与清退；劳动力使用情况；灾害性气候；同时还应保存好各种文件图纸，注意积累素材，为正确处理可能发生的索赔提供依据。

③当索赔发生后，根据过程中收集的工程索赔和反索赔的相关资料，迅速对索赔事项展开调查，分析索赔原因，审核索赔金额。

7）在确保结构安全和使用功能的前提条件下建议采用新技术、新工艺、新材料来降低工程造价或缩短工期；

8）随时掌握建筑市场各种材料、设备的价格信息和政府有关部门规定的调价政策；

9）严格审查设计、施工、材料设备购货合同中涉及工程造价控制的条款，搞好合同管理，尤其是施工合同中的有关规定。

10）工程款支付管理工作的手段

为便于委托人掌握项目投资用款的计划，进行筹资安排，项目管理部在编制项目成本控制计划的基础上，编制项目工程费用月度付款计划，对工程款支付进行有序管理。项目工程款支付管理工作的做法如下：

①项目成本控制计划批准后，依据项目进度总控制计划并考虑预拟定各类合同的付款计划，编制完成项目投资用款总计划，经委托人批准后执行。

②根据项目投资用款总计划，结合成本管理中的动态控制对项目趋势进行分析，编制项目投资用款月度计划。经委托人批准的月度投资用款计划是申请工程款支付的依据。

③设专人负责资金支付的管理，建立资金管理台帐，填写合同付款登记表，留存付款申请表原件等，保证账目管理有据清晰。

④经常检查工程计量和工程款支付的情况，工程进度款与完成的工程量挂钩，对实际发生值与计划控制值进行分析、比较，运用合同和支付等手段确保各承包商获得的工程款真正用于项目。

⑤工程竣工结算工作完成后，进行项目投资用款的汇总工作，并与相关各方核对无误后编制项目付款情况一览表，纳入项目总体投资/费用分析报告中。

11）财务报告服务

①每季度编写一份有关项目工程费用的财务报告，按合同网络图的分项进行编制，报告的内容及格式应得到委托人的认可。

②5-21合同管理总工作程序（2）费用索赔管理工作程序5-22费用索赔管理工作程序“依合同治管理，以管理保合同”5-23项目实施合同结构图5-26施工安全管理工作程序

（2）安全事故处理管理工作程序5-27安全事故处理管理工作程序“安全第一、预防为主”“安全第一，预防为主”“五定”，即定整改责任人、定整改措施、定整改完成时间、定整改完成人、定整改验收人；

6）把好安全生产“六关”图2-1图5-1项目代建管理程序图图5-2建设用地规划许可证办理程序图5-3国有土地使用证办理程序图5-4建设工程规划许可证办理程序

建设工程规划许可证办理流程示意图建设单位或个人提出办理建设工程规划许可证的申请建设单位或个人提出办理建设工程规划许可证的申请建设单位或个人提出办理建设工程规划许可证的申请建设单位或个人提出办理建设工程规划许可证的申请提交资料：1、修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图2、建设工程设计方案3、墙体材料革新办公室证明建设局窗口核发建设工程规划许可证局长审批主办股室审核建设规划部门行政审批窗口接件提交资料：1、修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图2、建设工程设计方案3、墙体材料革新办公室证明建设局窗口核发建设工程规划许可证局长审批主办股室审核建设规划部门行政审批窗口接件材料不全不予受理退回申请人材料不全不予受理退回申请人不符合规划条件退回审批股不符合规划条件退回审批股图5-5施工许可证办理程序建设工程竣工联合验收办理流程示意图建设单位或个人提出办理建设工程竣工联合验收的申请建设单位或