吉林省某国际会议中心项目建议书代可研-

吉林省**国际会议中心项目建议书**设计研究院北京**工程项目管理有限公司二零一零年六月吉林省**国际会议中心项目建议书项目名称：吉林省**国际会议中心项目建议书委托编制方：北京**房地产开发有限公司受托编制方：北京市**研究院北京**工程项目管理有限公司编制日期：2010年6月12日编制单位 北京市**研究院工程咨询证书编号：**北京**工程项目管理有限公司 工程造价证书编号：**编制负责人 ** 注册咨询工程师审定人 ** 注册造价工程师审核人**捷编制人葱讨筹栏洋吗**幅目晶圆薯录HYPERLINKHYPERLINK\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc264131957"第一章总论1HYPERLINK\l"_Toc264131958"阻一、项目概况匪1HYPERLINK\l"_Toc264131959"抚第二章项目开母发前景分析竿6HYPERLINK\l"_Toc264131960"概一、经济发展挨现状洋6HYPERLINK\l"_Toc264131961"招二、旅游业现港状沾10HYPERLINK\l"_Toc264131962"哀三、城市规划艳与发展目标山11HYPERLINK\l"_Toc264131963"屠四、项目市场获前景分析执13HYPERLINK\l"_Toc264131964"呆第三章建设条敬件填31HYPERLINK\l"_Toc264131965"走一、本项目的就基本情况娃31HYPERLINK\l"_Toc264131966"瓦二、项目区位轻条件插31HYPERLINK\l"_Toc264131967"绵三、区域工程薪地质条件省33HYPERLINK\l"_Toc264131968"弹四、项目用地叹现状谋36HYPERLINK\l"_Toc264131969"浩第四章建设方骤案棵37HYPERLINK\l"_Toc264131970"米一、开发建设符方案理念灌37HYPERLINK\l"_Toc264131971"馆二、项目开发察宗旨业38HYPERLINK\l"_Toc264131972"清三、项目开发罗内容胡40HYPERLINK\l"_Toc264131973"数第五章实施进炼度计划腊41HYPERLINK\l"_Toc264131974"阴一、项目实施戴进度计划乖41HYPERLINK\l"_Toc264131975"痛第六章环境保丝护算42HYPERLINK\l"_Toc264131976"剪第七章投资估串算与资金筹措孩45HYPERLINK\l"_Toc264131977"领一、投资估算仗45HYPERLINK\l"_Toc264131978"庆二、资金筹措酒45HYPERLINK\l"_Toc264131979"立第八章财务分钳析击48HYPERLINK\l"_Toc264131980"渔一、测算说明涂48HYPERLINK\l"_Toc264131981"损二、财务测算声的假设条件盐48HYPERLINK\l"_Toc264131982"扩三、收益预测概49HYPERLINK\l"_Toc264131983"埋四、财务指标感49HYPERLINK\l"_Toc264131984"饶第九章风险分慨析欺51HYPERLINK\l"_Toc264131985"砍一、交通风险冬51HYPERLINK\l"_Toc264131986"漏二、经营物业增招商风险哄51HYPERLINK\l"_Toc264131987"繁三、未来市场闪竞争的风险成52HYPERLINK\l"_Toc264131988"额四、房地产市羡场回调风险耗52HYPERLINK\l"_Toc264131989"清五、各物业策材划及管理风险鲜52HYPERLINK\l"_Toc264131990"骤六、政策变动墙风险誓52HYPERLINK\l"_Toc264131991"跨第十章社会效滔益评价活54HYPERLINK\l"_Toc264131992"唯第十一章结论肾及建议扫55HYPERLINK\l"_Toc264131993"一、结论55HYPERLINK\l"_Toc264131994"二、建议56总论项目概况项目名称陈吉林省别**嚼国际会议中心项目建设单位蓄**须控股集团顶有限公司此**差控股集团的前炕身为创建递于木198战8现年栏**羞合成化工厂，院现有总资矩产纸6乘0坑多亿元，净资简产筝5叙0境多亿元，下蒸辖艇2拒0穷余家分子公司浆，在医药、化套工、教育、投访资、贸易、房谱地产等领域已航初具规模。集星团形成了极具克特色朽的监“堡老师文衰化梳”趴，确立谎了婆“胁创造财富、造德福社跳会手”照的宗旨抄，醉“湖创新、人和、翻竞站成惹”然的价值观以恢及倡“德求实、求新、长求质、求甜效葡”值的企业精神。亩集团房地产事岁业部目前在北毛京、海南、浙糟江、江苏等地码致力于住宅及旺旅游度假地产茅的开发。志（三）帅项目建设的必号要性扮1宰.蝇本项目的实施拣，连响应了吉林省蛙旅游业发展辅“刚十一五叔”驱规划牲政策钓的要求。语对促进吉林省榜旅游业持续、乒快速、健康发伐展，使其成为煮支柱产业哪将起到反十分重要的作幸用。拘是树立和落实叼科学发展观，我努力实现跨越输式发展，使旅遮游业成为国民稠经济支柱产业凤的需要尸。鼠“流十一是五越”蹄是我国全面建荣设小康社会的外重要时期，也践是把吉林省旅盘游求业培育成为国呜民经济支柱产怨业的重要时期嘉，在这种形势节下实施本项目济意义重大，是盆树立和落实科之学发展观的具神体举措，必将症促进吉林省旅淋游业快速发展臣，提高旅游经则济总量，使其尼成为国民经济守的支柱产业。蹲2讲.津本项目的实施巾，符合国家振者兴东北老工业煌基地的有关政谜策嚷。柄国家实施振兴袋东北战略，出葡台了一系列支熊持重大基础设眯施建设、改革予、发展、开放蹄等政策，旅游维业由于自身的稍产业特点及对东外开放的灵活税性和适应性，多将成为国家产灯业政策扶持的茅重点行业。目孤前，输**逃旅游市场呈现征出逐渐扩大的昨趋势，特别是浊冰雪旅游倍受煮我国南方地区形和东南亚游客匀的青睐，其发乱展前景十分广棕阔。卡3奇.燕本项目的实施巾，可带动其它把相关产业同步粒、协调、快速辫发展，促进地有方经济繁荣彻。耗吉林省呀**狱国际会议中心番建设项目，慧将从当地民俗脾风情、自然风雀光、城市特色拖及文化要素融凶入酒店风格、煌室内装饰、餐皆饮全方位整合灭，以提升酒店息文化的吸引力役，以此飘带动其它相关不产业同步、协妇调、快速发展每，促进地方经场济繁荣。路4姨.勿做大做强讯**臂旅游主导产业标，槐多元化开发旅弃游产品，打造疼国际化旅游品钢牌，提高旅游放产品的档次和逃品位寇，可全面提升茎**虹整体形象，满谢足游客消费需快求过。碗依托挣**系博大丰厚的旅碰游资源，充分辜发闲挥逼“抄中华名沾山绳”梨的效应，全面磁提高接待服务爪能力，塑造优纵质的耗**夺旅游服务业形展象，以满足游锣客消费需求，星吸引各国游客胸到持**蛇观光、游览、稀购物、休闲健棵身。原5中.污本项目的实施毒，具有良好的夸社会效益销**旦地区享有原始隔的自然环境，沈令人叹为观止论的自然景观形陆成了良好的旅遍游资源，具有购强大的旅游开胜发潜力。个目前，客源市斯场已趁从拘200欺0月年的周边省（主区）市扩展到捕全国各地和韩您国、俄罗斯、拴日本和港澳台丘等世界十几个熊国家和地区。债本项目的建设案，虑势必物在经济上窄提高当地的人菜均收入水平，搞同时春可以发展进出猜口旅游，增加趟外汇收入；鱼更揉可以扩大就业烈，促进国民经苹济发展。项目选址幸本项目位于霞**蹄保护开发区管浮理委员会浓池西区松山林薄场内，坐拥之松花江之源头节，背靠盘龙之抗群山。地块距熄离债**巾森林岔机场贺1窃5端公里倒，距长松高速悠公路萍5敬公里待，家距西山门纤3羊0蔑公里扫，养距天池半小时眉车程。览项目建设规划服情况浓本项目开发总秀用地面积款280手0手亩烂（雀173.3h员a浑）境，其中总建设展用地面积映180乘0玉亩想（登120ha锄）础，摸项目总建筑面防积吧55保万期m桐2淡，平均容积率雄为险0.薄4稀6株。详见惯项目用地规划目表：太序怪号塞法开发内容乖占地面担积瑞湾建筑面母积荣星备党比注炕（亩）铅（万平米）炼一级土地开发尝宗土地开发整理丰1800身私棚户区居懒民滩24墨4邀户拆迁、七通纱一平饼二级土地开发舞1戚精品度假酒店秧350拿4畜不超犯过昼25驾0网间客房帖2拌五星级度假酒怜店及国际会议张中心区物450渔6结如万豪、喜来累登、希尔顿等虏，些35惨0祥间客房亡3泻产权式酒店像300执10弦分扬3柄家，魄共蝇80晨0息间客房顾4拾度假别墅及度铸假公寓区逮650须30士住企宅行200膛0妨套，度假别算墅众15错0进栋梅5煎风情商业街泰50驳4.5胳商业街、酒吧陡、咖啡吧、医形疗所等退6截生态食品加工踏厂沉领0.5盾剃7创其他配套（温颂泉、野外运动领等）忙医艇温泉游乐、运嗓动设施施锻合计燥1800份55串可提供客倚房典140短0膜间，住宅单扣元偿200县0氏套，度假别墅针及企业会棵所闯15盼0穿栋建设内容侄本项目臣拟投资艺63乔亿，意在打造术国际一流的多附功能森林旅游父度假区，建设伐内容包括中国际醒会议中心、五誉星级酒店、产劫权式酒店、风洞情商业街、度编假别墅及度假倍公寓区、生态织食品加工厂及游其他温泉、野浪外运动等配套夸、基础设施。主要经济指标飘项目投资及资进金来源客本项目总投资圣63箱亿元，因项目疮投资金额巨大街，将引入蛇除寇自有资金以外天的其他资金，岔如银行信贷、绝信托或私募股分权投资资金、寒项目预售款以注及合作开发或爆者合资开发等董。项目总收入泛依据财务测算都，本项目开发殊完成后总投资限收入为宵76.05典亿元，核毛月利润忽13.05静亿；项目总投亡资回报率侧25.48狸%撕，年化投资回选报率为窑3.92%座；自有启动资追金投资回报率蛇267.5%惰，自有启动资苦金年化投资回灌报率为州41.15伏%子。买项目开发前景位分析经济发展现状逮199油6辽年，吉林省旅详游业总产出占否其国民生产总勇值的比例仅桨为扑0.8铜%租，素200夏0稠年提高隆到货3.12竖%姓，蜓200率5烛年达疲到倾6.34架%叨。搅200种5古年皮比置199凭5撒的碰3.12邪%逆提宅高央3.2站2贡个百分点，实皂现了历史性跨则越。尿省政府把旅游泼业作为全省经慌济发展的五大原特色产业之一怜，作为国民经洋济的支柱产业榆来培育。各级吸党委、政府更默加重视旅游业肾的发展，进一乱步加强宏观指急导，加大资金品和政策扶持力筐度，各部门支请持旅游业发展茄的积极性更加局高涨，形成发退展旅游的强劲羞合力。依驶托唱“肌亚冬雁会面”怕、娇“舱电影谊节飞”盆、涂“全冰雪沉节盼”伞等文体活动和子商务活动，必德将促进同其束旅游业的快速汁发展。己据吉林省第**赞保护开发管理扩委员会办公室岔文件（长管办痰发馒[2009]押7录号）内容，东**怕地区经济保持丸较快增长，发妥展质量稳步提该高。全区地区侮生产总值完获成组10.河2破亿元，增臂长麻24.4腿%啊。其中一、二灭、三产业增加洪值分别完呢成新2.古5利亿元曲、顶3.慢0具亿元更和鸽4.迷7座亿元，分别增铺长械2.0摘%谱、引24.6寿%深和象41.2北%恼。对经济增长带的贡献率分别少为偏2.5哗%和、郑29.6刮%健和粗67.9吴%秤。全口径财政膜收入实躺现销851睡2迫万元，按可比翁口径，增释长至30.6丘%锋。其中地方级龄财政收洞入迟371摘3散万元，增蹦长固32.9旺%脑；城镇居民人疏均可支配收探入柿1019势5爽元，增蜜长留9.5揉%劣；农村居民人旦均纯收挺入仇524顾6巴元，增漂长第6.1临%福。仙产业结构进一楼步优化。以旅洽游经济为支柱圣的服务业加快印发展，三次产典业权占镜GD垄P跳的比重调整傻为务25.0:2沾9.4:45白.于6划万漆元欲GD呀P送能耗比上年下雨降遵4.1阻%犬，主要污染物计（侄CO泛D者、醋SO拦2责）排放总量比尖上年均有减少浩。全社会固定祝资产投资完亦成勇1膛8耍亿元，增杯长仓42.9砖%尸，发展基础不肿断增强。辨攀1讨、宏观经济的瘦积极向好为本骑项目奠定了良殃好的市场前景哑国家统计局公方布数据显示彼，工200之9被年前三季度国验内生产总进值招21781下7忍亿元，按可比患价格计算，同哥比增贱长贺7.7讽%张，宏观经济起鼻稳回升势头逐伙步增强，总体防形势积极向上衣；城镇居民人浸均可支配收记入参1297任3凳元，同比增倘长纽9.3款%路，社会消费品遣零售总政额科8967蜜6亩亿元，同比增鲜长农15.1衡%辩，其中住宿和城餐饮业增利长娃17.4划%叨，国内居民收盈入逐步提高，然消费需求进一炸步释放，旅游乘、住宿和餐营帽业实现了更快漆的发展。特别陷是国务院近期询出台的《关于铜加快发展旅游著业的意见》更需加直接地刺激惯和推动了国内避旅游市场的持捏续发展。杂2景、长吉图规划窃纲要极大地提肠升了本项目区尽域开发的关注辩度风200伏9膊年震8席月，国务院批勇准了长吉图规屋划纲要，将本暖地区的开发开而放规划上升为棚国家战略，将尚吸引全国、甚赏至全世界的资侄本涌入该区域霸，对本区域的通基础设施、商文贸旅游以及现冻代物流进行升心级改造，从而侄自然地为本项哪目的开发奠定膨了一个良好的芒外部环境，也读使得样**镰度假旅游得到看持续的关注。携3笑、困**剥管委会开展的灰多层次的对外沸营销将直接提途升捷**描旅游的知名度径通过各种招商拨引资活动、旅篇游娱乐活动以昏及国际性论坛倍会议，向世界游各个地区、各谢个层次的度假不旅游参与者宣衣传父**干、重塑种**正，王使须“贪南有亚龙湾、痰北有寸**妈”问的旅游度假格户局深入人心。陪综上各种因素陪，再加上怠**某自身独一无二孔的冰雪旅游资似源，将促使粗**肆度假旅游持续妇发展。在目前川的旅游接待人絮次、旅游总收用入的基础上，损保持每摔年踢20翁%咸的增长，逐步桌实现喝**扁管委会制定的河短期目标、中通期目标以及萄长期目标。如虹此，在本项目寒所有开发项目新完成后宫即猾2016-2闭01屑8条期间，斧**侄管委会所辖区郑域全年将接待休旅灾游万100盏0请万次，实现旅宪游总收讨入汁12恨0厕亿。保守估计荡，到时扰**泄度假旅游将达每到犁200弹8殊年底三亚市的挽旅游业发展水泉平（具体见下依表展3焰）。三亚市除糊度假酒店群以统外，还建有高弓尔夫球衔场距3隔个、潜水基瞎地粘7虏处、大型演艺层场劲所辨2爷处，初步形谈成贪“方吃、住、行、杂游、购、改娱颗”北等六大要素比逃较配套、功能悄比较齐全的产仁业体系。腰表逝格蜻忌1动才三亚市旅游业肝状况父项量逝目轻200测7缓年叔200野8朝年葛旅游接待人次夸（万次译）挑鲜538.43宋604.15换旅游总收入（融亿旨）妄因80.11袖91.05挖酒店数量（列且入统计哨全爸市巾18从0槐家，五星常级搭5忽三亚市自湾2002依年以来，旅游兄度假、住宿餐苹饮土地地价飙盼升。佛2002济年中国土地市床场网资料显示阔，商服类用地旷平均价格每亩杰28.55征万；写2009正年，商服类用兽地则涨到绝330票万感/浩亩。前后镜8版年时间涨了怨10.5第倍具体见图掩三亚市旅游住宫宿餐饮地价趋灰势图（单位：亏万女/颗亩）恨数据来源：中启国土地市场网微三亚亚龙湾的饮别墅价格也涨臭势凶猛（参见栗图惧1校0读）江。隙200牌6贪年论1夕月开盘的申亚将翡翠谷，公寓蚁起步价奖才膝300级0碗元快/震平米，均价纽为腐950愤0胁元漠/打平米，别墅起玩步价权为嗽900企0难元所/刊平米，均价摆为斯1600坟0岭元乓/烈平米眨；衔200焦8粒年受1蒜月开盘的亚龙伶湾稍会仗·私公主郡，公寓句均价堡为梢1650损0掉元添/勿平米，别墅均裤价醉为叠3100庆0达元碧/朗平米盈；趋200仓8犹年拉3捞月开盘的华宇搁皇冠会馆别墅以起步价就丰是络3900楼0衰元斗/壁平米继；卧2009销年开盘的亚龙县湾高尔夫别墅巷更是根据不同牛的户型，单价格涨彩到挡4200始0析元齐/枣平翻米弦~6400亦0先元柜/昌平米，平睬均盘5300允0阵元打/六平米。喜综上所述，随须着短**诱度假旅游的持战续火热并且逐罗步领跑冰雪旅混游度假市场，散从而跟三亚热亚带海滩旅游度争假形成南北互烤补之格局，本习项目也将逐步设实现其投资价俱值。旅游业现状惰国家实施振兴鸽东北战略，出烛台了一系列支煮持重大基础设常施建设、改革胁、发展、开放雄等政策。旅游怠业由于其自身缎的产业特点及匆对外开茅放的灵活性和承适应性，将成涌为国家产业政走策扶持的重点喝行业。东北地吗区旅游市场呈骂现出逐渐扩大烟的趋势，特别凳是冰雪旅游倍灭受我国南方地尚区和东南亚游牢客的青睐。各兴方面研究表明勾，随着东北老枕工业基地振兴识和东北亚地区眼经济一体化的育推进，东北旅瞒游将呈现出十脚分广阔的发展问前景。债**袄管委会顶自青200缎5除年成立以罢来痰,究桶实施了一系列瓦环境综合整治震年主题活动。唐突出整治保护搜环境、建设环冠境、旅游环境是、交通环境、钥市容环境、经横济发展环境、沿治安环境等七慰个方面的内容以。积极推进辖刃区美化、绿化辽、亮化工程，蜻卫生、交通环有境焕然一新，随服务质量进一警步提高，广大冤游客及辖区百驰姓比较满意。显加大旅游基础中设施投入力度户，购入环保中想巴、大巴及越部野黎车害30垂0蕉余辆，实行山删门封闭运营管宣理仿.避肢经过几年的改蚊造恭,闸**懒旅游业发展较剂快壁：低200鹊7须年景区全年接户待旅贯游胜87.7换6纤万人次勒；伴200吉8他年超88.1跨1验万人次词；秤200肾9健年会1-1送1痕月态105.南8面万人次，预计炎全捞年轿10表8造万人次；全区底接待旅游人蜂数叫200春8叶年岂为范16调8址万人次身，芒200米9包年预证计象18丈0盏万人次。目前昼全区拥有准星糖级宾遭馆守1遇9蓄家，客房响共衬420雨0乞间。元目前墙**土管委会所辖区守只有准星级宾圣馆塑1威9拘家，客房在共那420蜡0垂间，高端休闲拜、度假旅游设涌施严重不足，坐无法满足现代把旅游业不断升炎级换代的需求玩，也从客观上户限制了贫**省休闲、度假旅露游的进一步发捐展、产业链的碍进一步延伸。决城市规划与发述展目标城市规划末保护与利用相纽结合依更好地突出和培体现保护第一宝的原则，制定垂具体保护措施克，在满足区域宝环境容量的前汁提下，发展生虽态经济、旅游泡经济、特色经底济，适度开发尽，控制企业数炒量和人口规模匪，禁止引入有晃污染的工业项储目，避免对生璃态环境和水资赵源造成破坏。稳传统文化与现麦代科学相并用蜡深度挖掘心**革传统民俗文化表，展示人文和僵地域风情，突听出地方特色，渠保护历史和自红然文化遗产，压树立特色旅游邀品牌。同时，朗运用先进的科榆学技术，创建姑和谐、文明、参科技的降**摆，将吉林风貌姜、诞**泥风情展现给世薪界。脱局部与整体同熟协调浮从全省经济发卖展大局出发，秀加强西**烤与周边区域空块间资源、旅游逗资源和文化资释源等多方面、舅全方位的整合骂，建立区域协昂调管理机制，属加强规划的指悉导性和约束力跌。贫当前与长远同天关注究**击规划力争做到店准确定位，明臂确目标棚。辞根据资源品质罚明确膏**寨世界级旅游品毙位的定位，进券一步明确撤**三远、近期发展取目标，高标准挎、高起点编制饭专项规划和详贼细规划，加强冠三个旅游服务趣基地和五个主俩题功能区的环掩境设计和检**积。今后要提高县规划区内项目稿建设标准的准弟入门槛，在设押施建设上，把丽保护天然资源冬原生态与优质法的现代服务相燃结合；在环境弱设计上，建筑溪风格、色彩和斩体量要与自然织环境相协调。痒分阶段的逐步直提高和完善服镜务接待能力，成打造世界一流各旅游服务基地膝。发展目标安进一步树立整流体发展、统筹卫发展、可持续苍发展的理念，租充分发挥规划姥的指导性，立忌足全区实际，涝着眼长远发展舌，力争做好规干划工作。认真荒做好已有规划厨的修正和升级守，力求高标准疼、突出科学性灰、增强指导性气。坚持高起点州、大发展，研炕究编制全区项诱目详规，努力编做到项目空间薯布局合理，各泉资源要素配置珍科学。深入实寇际、调查研究会，提前做好《残全区国民经济肤和社会发展龟“霉十二五转”半规划》调研工良作，为科学编尺制季“轿十二五严”战规划提供数据睁支持。同时结披合区域、行业仇和产业发展需冬要，加快诉《隔**择生态经济示范辫区建设规划缸》房和《障**鹅绿色能源体系柏发展规划》的便编制步伐。裁项目市场枪前景俯分析市场需求分析吸旅游休闲相关宅需求记**攻是自然保护区耍，拟建度假区还酒店未来所获母得的所有客源党至少都将在某派种程度上与旅见游休闲活动相扯关。项目地块联位置相对偏远狠、独立，无法叔获得任何周边纸区域设施的支森持，因此拟建鹿度假区酒店自赛身必须完全满摆足客人的娱乐湖、住宿和餐饮额需求。张**设保护区内、甚立至周边地区以遍外都分布着许免多景点，但是决通往这些景点踩的交通依赖于斥不同的道路状参况。当地政府疮和舞**竿保护开发区管吹理委员会在过幸去几年内积极奋努力，促进该解地区基础设施两的开发、修建者新公路、开发橡必要的旅游设亲施、改善地方恰和区域交通网须络。生a裹.巧垮项目地块颇具杨战略意义的地骆理位速置唯职—丑凤靠近新机场及垃**稍西门入口；煎b咱.崭售公园西门入口盖处有一个新的篮交通枢纽和游少客服务中心，永这将成为摆渡泉巴士的换乘站斧点，游客的换匆乘巴士从西门著（邻近项目地赶点）进入公园欢，游览各个景踢点；会议相关需求坛最直接的会议饺相关需求将来货自拟建度假村穴内部的会议设独施。我们认为屯，拟建度假区举酒店相对充裕江的客房数量、怜广泛的娱乐休捷闲设施、再加朱上高品质的会枯议设施有望为士该地区引入大宅量会议相关需春求。延吉市是罢备受东北地区胸许多政府和商铃务会议欢迎的鹰目的地，从延嘉吉驱车前往距斜离喂**泻最近的北门大殃约珠3育小时车程。在桃更多的区域性跨城市中，会议灾组织者选择该击市的理由是其蝴毗邻腰**旺景区，因此时则常将其纳入会敲议活动路线中模。例如，一个浩在延吉举办的却、为埋期甩3-妙4伸天的会议活动顺通常包括府**扒一日游或者含菊1苍天膨1述晚住宿的旅游奉活动。尽管会轮议线路内包括散部分旅游休闲霸活动十分受市笼场欢迎，但是史未选择离贞**参更近的地方举区办会议的原因苹仅仅是因为这电里没有足够的共接待设施，因强此延吉市部分挤酒店的会议设截施必须能够接占待所有此类客坟源。尽管在延吃吉大多数酒店克中，会议相关行需求仅占其总揉体需求中的一遭小部分，但旅雕游设施的开发乳以及拟建度假翻区酒店高品质航客房和会议设锅施的供给应有熊助于为该地区慨诱导会议需求复。误在中国各主要鲜会议市场中，吐会议日程中时浙常纳入针对团悠队和个人提供梅一系列娱乐休院闲活动的自由抬时间，且这样负的发展趋势愈遇发凸显。我们融为度假村提供桥的各项建议（态包括各酒店开裂发项目集中在辞一个区域内、既功能性会议空辉间、餐饮设施辱、以及度假地煎内集中设置的仙各种被动性体栏验与主动性体腰验的娱乐设施院和项目）将非杯常适合各种规写模的团队活动酒。系**商机场距离项目漠地点非常近，岁会议团队往来兽于机场与拟建品度假区酒店之月间非虑常方便，这对膝于潜在的会议闪组织者更具吸夜引力，这些组浑织者正在为他桶们的会议活动螺寻觅有趣且交晕通便捷的地点亚。我们预计，羡对上述针对会饲议团队提供的砍设施进行良好乡管理和服务有闷望极大地推动街拟建度假区酒永店发展成为一岸个国家级的会膏议目的地。政府相关需求迷政府相关需求槐在目前酒店市每场中的需求比侍例较小。重要崭的省级政府所灵在地距离项目障地点较远，其敌中，项目地点唉距离吉林省政币府宴38求6踩公里谣，与长春、沈剥阳和哈尔滨的甜距离分别为吨36狭9叫公里个、寺47禁8琴公里橡和码62徒1安公里柄。尽管项目地竭点紧邻周边区真域产生的政府并相关需求较小赶，但邀**趣还是吸引到了胞一些区域性政耍府团队需求，吼此类客源希望争在行程中安排均**隔观光旅游。鉴淘于需求特征的写相似性和选择仪**独作为会议活动调举办地的理由慢，我们对会议窝相关客源的研朴究发现同样适慕用于政府客源皱。换言之，公窃园景区和其景侦致是这两类需砌求的主要驱动森力，但是市场览中目前缺乏必日要的设施大大披制约了此类需胖求的增长。锁美商务相关需求抵项目地点周边雕区域基本上没贞有商务需求来璃源地，此类需清求不会成为拟燥建度假区酒店袜的主要客源，晶该地区的整体恼商业开发大多膀集中于旅游产唯业。据悉，二骑道白河镇上（盗靠近螺**克北门入口处）梁的部分酒店有做少量商务需求柴。据我们了解折，此类需求主演要来自当地企柏业，在一定程袭度上与该地区篇的旅游和基础字设施开发相关韵。项目定位分析触本地区内现有陡酒店分析毕表中的酒店分允成两类市场。哑一类包括位于渡二道白河镇（篮离烂**摘北门入口最近旺的镇）的酒店舍、以及位于爽**唉西门入口的蓝隔景戴斯酒店。摩另一类市场是汁位于延吉市的吹酒店，延吉是绪大多数前往株**叛游客的必经城羞市。尽管这两鱼类酒店市场都载十分依赖于洒**狐的旅游业，但数它们彼此之间疏还存在微小差无异，本章中我舱们将详细介绍阻。一直以来，凶二道白河镇与缝**依旅游市场的关鞠系最为紧密，月这主要是缘于霞该镇在地理位示置上靠近景区济北门入口，而楚北门是供游客扑进入偿**挺旅游景区经营干历史最久远的恢入口。靠近北伞门入口处有一舱些其它当地运侦营的酒店，但社实际上许多这慧样的酒店在冬疲天淡季到来时粘就开始歇业。殿而拟建度假区扰酒店将会在全义年都处于营业灿状态中。考虑抽到这些酒店一论年中都会停业纤数月，因此，柴我们认为，对杯于表现市场全滨年的季节性特梦征方面，这些融酒店不具备代聚表性。历史业绩分析约尽管酒店市场妨的历史业绩数南据十分有限，秒可用数据较少钳，但还是可以串得出一些重要谨结论。最明显心的两个指标是持整体市场的住歇宿率以及平均需房价业绩水平仅尤为惨淡。在似上述我们所调敬查的酒店中，黎平均房价业绩裳水平刚刚达到去人民池币次30散0使元。市场中业齿绩表现最好的椒酒店是凑**局地区的长白大贫厦和延吉市的兽延边国际饭店耐。后者是该区扬域品质最高的府酒店。整体市反场的住宿率也付非常低，位于傲延吉的酒店拥粱有更加多元化库的客源市场结像构以及一部分奔会议和商务客式源，从而有助罗于轻微提高和狐平衡全年的住苦宿率水平。一录直以来，全年及住宿率水平最乏高的酒店是延用吉的白山大厦备。尽管与许多营其他酒店相比前，该酒店设施继相对陈旧，但所据管理人员透欢露，酒店与市马政府的关系良稼好，从而提供弟了全年范围内市稳定的客源，哪其中相当一部访分需求与酒店跑内举办的会议敌和活动有关。慰位于离**李地区的酒店主思要迎合与旅游巷有关的客源，颗此类需求大多之集中于当地的春需求旺季期间墓（妙6疾月迟到免8寿月）。四除了上述酒店冶以外洪，灾200浩8江年骗1铺月开业、位于堂**爽景区西门的蓝砌景戴斯酒店是悬市场中的一个往重要新增供给牙。自开业以来挡，该酒店就与组市场中其它酒牛店一样历经了非显著的需求季山节性波动。但葱是，该酒店简缺洁舒适的客房架、临近西门入震口的优越地理蒜位置都有助于翻其实现高于二婆道白河镇竞争袖对手酒店的房你价水平。该酒技店是整个地区纯中平均房价业妨绩表现最为强危劲的一个酒店曲。贵200冻9毯年旺季期间，葡蓝景戴斯酒店种对旅游散客和络旅游团队的客去房报价约为人蝴民肌币爷1,00裁0商元，这样的房信价水平在旺季貌以外的任何时屈期内都难以维风持。较少的客壮房数量以及西坛门附近其它任姻何区域都没有勿与之相比较的宵设施配备充分近解释了该酒店凯可以实现高昂们房价的原因。纱尽管酒店规模惑较小，但迄今批为止，蓝景戴我斯酒店是锈**赞酒店市场上最睬新、设施品质省水准最高的酒妇店。市场需求构成膛以下饼图显示誉了串**蛾地区和延吉市饺酒店的客源市雁场构成：旅游团队需求乏旅游团体客源裤是匪**张地区酒店市场嚼中最大的需求雄市场，此类客蒙源在延吉市酒留店市场中位居器第二。在狗**或地区酒店中，雹旅游团体客源硬占房晚住宿总狭需求纵的部75敲%暴；而延吉市酒散店的客源构成网相对更加均衡容，旅游团体客虹源占总需求怕的民27墙%辉左右。考虑到枯旅游团队客源录在汇**公地区酒店房晚呼需求中的主导龟性地位，以及绩该地区旅游市窝场极为明显的捏季节性差异，晕因此这些酒民店旺季和淡季超之间的住宿率烤差异非常显著象。妈在蔑7播月醒和干8腹月旺季期间，越延吉市和茂**中地区酒店的住域宿率都芬在切90遥%弦至板100倘%挺，但是淡季来继临时，许多酒世店的住宿率可阅降亭至允20诱%裳至岭30事%婶。旅游团队在姥旺季期间（窜5态月拥1伍日螺至袜9恐月魔3乐1摊日）和淡季期雄间（凝1帮0醒月哈1浙日懂至次斜年秤4庭月变3泼0撑日）的季节性驼特征表现的更算为显著。春节桨期间，时常出饰现一个游客到董访小高峰，之聚后迅速回落到币冬季的极低水善平。旅游团队雅一般都来自中雹国东北的主要羽城市，如：长际春、吉林市、亮沈阳或延吉。苹通过旅行社组导织的航空包机敢旅行团一般都信要在前往熊**猛途中的其他城匹市停留，而不胁是直接抵达出**颤。包机旅游的况线路通常都会璃高度压缩，因慨为在往返树**躺的路途上不得许不花费大量时再间，导致游客颂实际在公园内敢的平均停留时尖间非常短。旺槐季期间，涂**尚周边区域酒店添的接待能力十向分有限，迫使疯旅游团体不得猜不选择在更远场的城市或镇上园住宿。这些接溜待溢出客源的餐城市有延吉、梨安图和敦化，锤距离拖**司北门入口处的裹距离分别为蔑23清5虫公里屿、姨16智0叹公里库和依18柔7诉公里剖。某些情况下杀，由于住宿地右距离公园太远萝，一些旅行团遍只能在公园内模停留一日。举羊例来说，旅游愧大巴凌政晨场5恳时点从延吉市酒失店出发，大约罪在株3阵阶个小时后抵达删公园，游客在浴公园内游览一殃整天后，于夜页里主10再点左右返回延佛吉市的酒店。艇浩华搜集到点了恳200幸9雪年令**蚂旅游团队的客怖源地统计数据泪。下表所示钳为铁200患9赴年外**呀旅游团队排名知前顷1标5技位的客源地，允来自这齐15绞个客源地的旅透游团队占当年惩市场客源错总量胞的决94隐%殖。辫作为两个最大欧的旅游团队客侦源地，来自吉次林省和辽宁省戒的团队客源分勾别汉占穴2009悬据年旅游团队客揉源总量括的瞧24孩%处和残14陈%愧。大型巴士是筐许多旅游团的彼到访交通工具叙，因此，许多湿到访巷**躲的旅游团队都策来自驱车范围衰可达的周边区副域。虽然还未巧得寇到辛2008休钩年的可资比较后数据，但我们练认为，新机场捏全年执行往返语北京的航班是铁其成为第三位喷旅游团队客源祥地的主要贡献骆力。第四大旅盼游团队客源地龙是韩国，占客懂源总量豪的腾11六%双。完**点十分受韩国游愤客的欢迎，原营因可归纳为：醋传说月**财是大韩民族的点发源地；短途绒航程即可从首腥尔抵达延吉或激另一个区域性默城市；景区公跨园颇受韩国游称客喜爱。中国恐另外两个著名次的风景名山，陶黄山和张家界倘也是十分受到扇韩国游客的喜俩爱。旅游散客需求率能根据猫**毒旅游管理部门宰的统计，自驾舞车旅游散客数取量在到访景区方的游客总量中便占有相当高的惩比重。基于我穿们对延吉市酒未店和丛**盟地区各酒店苍的访谈，很难怖认定这类说法负。在我们对上麦述两个地区各请酒店所作的访暴谈中了解到，贿旅游散客约占香房晚需求总量取的童13%-14引%慎。基于对到访强**晚的殿829,01回6尝仗名游客样本数轿据进行客源地赔分析得出技，贯27床%善是旅游散客，弃其致余柔73亿%钉来自旅游团队翠。通常，公园认内相对欠发达偏的旅游设施会浅制约旅游散客貌的到访。但是暗，地方官员声蜂称，公园内及纤其周边地区缺忘少开发恰恰是撕吸引那些更喜分欢追求独特或码新鲜旅游体验横的旅游散客的记要素。考虑到千上述所有因素彻，很难测算出慧该地区确切的疤旅游散客数量傻。基于市场研书究，我们可以惕明确断定，旅骑游散客在整体晓客源中的所占惑比例要比旅游俭团体低得多。喂与此同时，旅闪游散客在市场完中的构成比例质也不容忽视，拜随着更多迎合铁此类市场的酒干店和餐馆开业蕉，该市场有望赵实现增长。其项他推动旅游散游客客源增长的抵因素有：拥有隔私家车的个贩人烈/潜家庭的数量正溜不断增多；居材民可支配收入著的持续增长。彼从拟建度假区张酒店的战略发丸展角度考虑，浑与新建机场的振便捷连接将显驰著提升旅游散搜客的便捷抵达欢和离开。这部绑分旅游散客将嘱不必再依赖于梯略显不便的地金方交通，如：解出租车或者长斤时间乘坐旅游吧大巴。目前可究搜集到的旅游鸦散客客源地数粥据表明，私家头车是到访饺**饿旅游散客使用限最多的交通工拳具。如下表所箭示料，恐84尝%笨的旅游散客来船自吉林省或黑垫龙江省，这两乡个省份都在驱挣车可达的距离师范围内。尽管选位居第三和第普四位，但来自惊辽宁省和北京斥市的旅游散客振在夺**咱旅游散客总量才中的比例要低坚得多。与排名姑前四位的客源顾地相比，其炊余叼6泽暑个客源地对旅绘游散客市场的四贡献微不足道手。会议需求喇会议客源仅占犁**摸地区酒店房晚顶需求总量的封2%男左右。但是，墙对延吉市酒店碌而言，此类客舱源的比重则达驴到脸30%员左右。白山大闭厦的会议客源咐比例甚至高达抬60%脆，远远高于市含场整体平均水坦平。延边国际偏饭店和翔宇大医酒店的会议客信源比例分别占耽各酒店杨10%果和污7%求。许多酒店的割管理人员都反消映，对于会议鲜团体客源而言浙，该地区最大戏卖点是邻近裳**垫。会议客源也杨呈现出季节性芝特征，但不如母旅游客源市场垦那么显著。在同旅游市场已经降进入淡季的染11球月和扫12闪月份期间，会杰议团队市场则山迈步了旺季，墨这主要是由于西该地区许多公仇司都选择在位**华或附近区域举辉办年终会议。扣这部分会议团刻队通常停留伐3驱至锹4港天，一般在行闸程中包括公园点的一日观光。赖与部分旅行团椅一样，此类观逗光活动通常在蹦一天内完成，脖或是在更靠近涛公园入口的某庸处安排一晚酒弄店住宿。更靠奉近卷**原的酒店缺乏会辈议团队客源的办两个主要因素挎是：首先，对扛大型团队客源府而言，延吉机智场更方便出入鬼，延吉也是距打离祸**流北门入口处最外近的城市。其倦次，步**颗地区酒店的规的模普遍较小，摸缺乏举办会议流的必需设施。消山江酒店适度诱的会议空间与烂该酒店的规模唱互为匹配，但述酒店的各项设弄施均无法达到碎国际水准，而润设施品质恰恰平是吸引周边区腐域以外市场会啊议需求的必备炕条件。我们预维计，随着新的积各度假村酒店芦开业，会议客请源将在需求总俊量中占有显著田份额。我们认杀为，作为一个嘴目的地，火**税旅游资源有望摇支持会议客源荡实现强劲增长觉，原因如下：拴随着苹**驼新机场投入运背营，会议团队助进、出饥**远将更为方便。龙此外，新机场界邻近诸多已规弟划的度假村项伟目开发地点，偿大型巴士驱车夜只要几分钟即亚可抵达位于西放门地区的绝大盯多数新建酒店阀（包括拟建度降假区酒店在内椅）。随着亲**俊地区各新建度感假酒店的开业喊，我们预计机破场航线将实现淋显著增多，对双来自全国各地支城市的会议客遥源而言，访**孙将成为一个方凤便抵达的目的堤地；裂**弊自然风光秀丽置多样，十分适让宜于主动性活筋动和观光旅游赵。在中国，会舱议团队的行程养中至少安排一汇些休闲活动极海为常见；此外裁，美丽的自然煤风光也使红**乘地区对于奖励极旅游团队具备此吸引力，此类弊客源正在国内蚂寻找交通相对移便捷、物有所龙值的目的地。既在中国，自然介景色品质堪比固**航、且日后从主锻要沿海城市便起捷抵达的目的灯地廖廖无几；客长春是距离瑞**块最近的大城市么，但即使是新物建高速公路通踏车后，长春与丈**炎之间仍需谜3毙小时车程。这捎意味着肃**残未来的度假酒休店需要有能力饭接待那些因设惩施本身而诱导箩而来的需求，域为他们提供全动套服务，包括偷：娱乐、餐饮趁、游憩和观光积。这种可提供术全套服务的度姜假酒店目的地惯的存在，使得累会议活动策划捐者易于组织团愿队及个人行程阴；中国能够提清供全方位服务株的度假酒店及岁休闲体验目的缝地少之又少，饥这种开发趋势秧在中国仍比较零新颖。因此，肌我们预计，如孕果巨**沙能够提供必要庭的服务及设施天，其他能够与犬之匹敌的目的算地将不会太多遮。商务需求耻商务客源约占躬延吉酒店市场补房晚总需求的薄22%涛，此类需求较娘高的占有比例妻部分平衡了延恋吉市酒店市场让对大体量、季暴节性特征明显忘的旅游客源市县场的倚重。延浆吉市是一个区吹域性中心城市供，商务需求的病一定占有比例奇与该市的商业只活动有关，属陡意料之中。延禾吉国际饭店的私商务需求比例鄙最高，约占其脾房晚需求的飞40%裂。驰**因地区酒店的商丧务需求所占比兽例要小得多，伙仅占总需求的猪8%谣左右。纳入此词类分析的酒店脖全部位于二道期白河镇，该镇盏距离公园北门忆入口最近。据导这些酒店的管吗理人员透露，真商务客源均世为坑“迟本盖地卧”倾客源，换言之蔑，此类需求来量源于在镇内拥繁有运营基地的赢不同企业，其莫中许多企业与骨该地区的旅游衰产业开发有部标分关系。二道殊白河镇是这些虏企业在当地的宅办事处，在地叔理位置上离公舟园的北部地区蛙最近，也是迄秃今为止开发最宗完善的地区，携与东北面的延油吉机场的交通菠最为便捷（躬3献小时）。国籍构成隆按照国籍划分紫的房晚销售总休量如下图所示碌：邪上图中显示了呼延吉市酒店和缴**克地区酒店按国头籍划分的平均联客源分布。国方内客源占整个姑市场的近三分蛾之二。第二大扛市场是韩国，校占房晚需求总畜量的图27%谅。如前所述，继**手在韩国游客中黎极受欢迎。国学际客源方面，箩来自台湾和俄唉罗斯的客源相鸽对较少。延吉狐市和膜**招地区酒店市场颈的客源国籍构裹成差异较小，昏但在韩国游客评数量方面差异好显著。韩国游斜客约占延吉市傍酒店市场客源贺总量的哑31%鹰，但在靠近必**户地区的酒店市欺场中，韩国游络客仅占火17%仔。尽管造成这美一差异的确切导原因尚不清楚衫，我们认为可摄能归因于客源击市场构成的差牙异所致。延吉澡市酒店接待的膛商务客源要显驾著多于榜**拥地区的酒店。羡考虑到延吉地唱区颇受韩国人兼的喜爱，因此烦它可能吸引了邮大量韩国商务宜人士。朱旨游客到访数量润及季节性模式行下图所示为裳2000盼年至太2009赚年期间，着**狂到访游客的历丹史统计数据。捡此外，下图也页展示了这一期符间游客到访数鸭量的年增长率凡。槐200蝶0厨年扬至隐200筑9巴年十年期间，舅到访笛**具游客数量的年同均增长率曾为股18劳%贡，其中，各年畜的游客到访数险量均较上一年龙有所增加。游裤客数量茫在脏2003仪在年涛因彼SAR钱S们影响受到了抑夏制，而后便四于仆200险4索年迅速得到释处放，该年成为滚增长率最高的岸年份大。礼200傍9壤年，游客到访皇数量超过了百扩万人次，这可柏能要归因于新驴机场开始全年欧运营、以及渡**宝公园内大部分盯环路系统的完束工。尽管到访变**矩的游客数量在炕过去十年中实散现了强劲的增味长，但其季节店性模式仍就十淋分显著。以下块两个图表显示箭了韵200凳7谎年奉至问200厕9犬年期间月度游雪客到访数量懒。围6脂月耍至特9百月期间，游客踢数量的急剧飙缘升显示出阳**絮旅游市场极为使显著的季节性责特征丛。冠200拆9鸣年炉3搂月是游客数量练最少的一个月甘，平均每天仅别有栽25奔9烂人进入公园；就同秘年旱8搅月，游客到访疏数量平均每天戚可薪达尊13,14颂5垮人。高度集中往于夏季期间的旋客源对哨**效地区有限的高旅游基础设施早带来了极大压黑力，漫长的冬炊季几乎没有任帖何需求，又造块成旅游资源在博一年中其余时识间无法得到有裕效利用。头以上第二张图站显示广了摩200抛7至年气至先200猴9液年期间月度游朽客到访数量。树图中的每一个促点表示当年各巾月份游客数量宪占全年游客总店量的百分比，么例扫如吐200当9港年户8虾月的游客数量哑占绳200分9依年全年游客数块量轧的丙38校%奖。什**镰周边地区和延午吉市酒店市场者的需求量则随森着厦**碰旅游客源的波狂动而起伏。由戏于延吉市酒店水拥有更高比例支的商务和会议抬需求，淡季期区间的住宿率水择平不像馅**合地区酒店那么拆低。总体而言蒙，延吉市酒店愤市场淡季期间丢的住宿率胀为尺30复%贞至僵40量%宿左右，叫**怖地区酒店市场坚的住宿率则跌安至魂15布%伟至雁25严%色左右。在旺季赖需求高峰期间告，延吉市和缓**床酒店的住宿率浇水平通常够可戏以达拌到阶95挎%妥以上。如前所蚀述，旺季期间厌的酒店需求量殖庞大，由于靠面近景区各酒店役的住宿率爆满蜡，游客不得不悦在远离景区的弱多个城市和乡善镇中寻找住宿坑设找施灯内。痰延吉市和筝**抄酒店业和旅游拴业从业人士反造映，淡季期间困的游客到访数架量正呈现出逐卵渐增长的趋势共。但是，从最其新的数据可以震看出，游客到慌访数量仍然存咸在着两个极端遇。显著的季节阔性差异给拟建豆度假区酒店带灯来的最大挑战蜡在于其对全年男住宿率水平的富制约。旺季期肥间，客源需求晋充裕，酒店不科论品质优劣均车能以旺季房价朝售出全部客房朋。许多地方居期民还将他们家清中空闲的房间亚出租给游客以引赚取更多的收纪入。低档酒店燕甚至将其客房肆同时出租娇给盏5授至赏6处人以吸引和迎棚合客源需求。款淡季期历时较振久、住宿率低睡下，因此大幅也拉低了全年的追住宿率水平。蛮理论上讲，即悲使萝**拍酒店在旺季获置取的住宿率可赞达渡100贼%叔，平季期间仍抖能够获取相当红不错的客源量蹄，但淡季期间饱一贯的低住宿趣率水平也将制筝约全年的业绩基表现。尽管有捧迹象表明，有傅越来越多的游析客在冬季期间葛到访首**污滑雪并欣赏冬鼓季风光，但这豪部分游客数量路仍然有限。此女外，伴随着冬义严寒季、且需令长途旅行的目煮的地在中国仍摊将面临着严峻怠的挑战蔽。榆200度8猫年咳**玻冬季游客数量乞较龙200楚7途年有所增长，讲但虹200门9激年再度下跌（鞋尽管该年全年搬游客数量实现意了强劲增长）损。编我们预计，在诸能够提供充足牢的娱乐及住宿件设施吸引冬季风游客到访厉之前，惰**锣的季节性模式思不会出现显著托变化。尽管如镇此，我们预计悄未来多年内旅剃游需求仍将主情要集中在夏季馅期间。何潜在新增竞争类度假酒店供给嫩•丑白溪主题功能双区：是一个大先型度假酒店开滨发项目，目前架正在施工中。未项目占地析16.9蚕公顷假，距离西门入休口约锅10尤公里景处。除娱乐和呼会议设施外，幻该项目的一期盯工程还包含一架座按国际五星邪级标准建造的气酒店（大约伸300后间客房）。我食们了解到，该杯项目的业主正崖为进一步开发腰寻求另外的投地资合作伙伴。棚项目一期预期冤于惭2010其年年底开业；售•范望天鹅主题功问能区：目前尚铃未动工，但项主目地点几年前售就已被当地管御理委员会指定碌为度假酒店开膏发项目的潜在犯区域。事实上鹅，由于有报道亮称该项目地点戚的山地可进行裤垂直落差达抛600踩米荒的滑雪活动，抵甚至曾为开发循滑雪度假村做幕过调研。但是贼，我们了解到仇该地块由多家老不同实体掌控嫩，因此从土地镰征用角度来看俯，区域规划和荐开发都面临着蹈诸多挑战；刘•帐万达主题开发趟区：是一个大毫型度假酒店开大发项目，距离勿**身机场鉴14水公里拥，占地面积雅10婶平方公里。项念目地点上有一疯座山体可建成猛垂直落差达行400平米芒的滑雪道。我膝们了解到，在奋一期项目中，念整座山体将用蓝于打造成一个壳滑雪区，山脚矛下建造一处度造假村大本营，岔拥有多达游6蹈座国际酒店，创以及类型广泛许的娱乐、零售拣及餐饮设施和察署名高尔夫球尿场。我们了解耗到，一期项目疫将提供大约翅1,800卵间客房，据称声这些客房将于挪2012条年开业，但我盈们认为该项目赢的开业需要更载多的时间；尾•竹漫江主题功能壤区：漫江主体岁功能区靠近南室门，是另一处交已规划的、用于于旅游及度假蓄村开发的功能训区。整个项目岁地块占地约者6纳平方公里，负坏责总体规划的罢公司已经对其铜进行过调研。顺据我们了解，坝该区域内有两捆处地点拥有天枕然温泉资源。返此外，我们还廊了解到，不止烟一家开发商对预于将整个项目秘地点开发为度乓假村及旅游用勉途表示了出兴题趣。建设条件惑本项目的基本船情况惯**短位于东北亚大俊陆东部，吉林的省东南边陲，各是我国东北地切区最高山，是首图们江、鸭绿爪江、松花江的梢三江发源地。布**咽位于吉林省东及南部地区软，音东倘经山127°40额'期～亦128°16变'愉，桂北推纬粒41°35凤'返～垃42°25装'捡之间的地带江，从是中、朝两国财界山耀。亮闻名中外的美放景，一望无际饶的林海，以及锈栖息其间的珍滋禽异兽，使它练于捧198薯0朵年列入联合国置国际生物圈保彻护区。项目区位条件交通状况拳目前摆**忙的交通主要依按托牧**帐、延吉、长春弓三个机场，已术开通北京到从**叹直航航线，未牵来跃3-短5爆年将开通上海翠、广州的直航恼航线。区域内睬部交通由公路介承担。现已建想成份**默环山公路，由蜂长春、延吉至居**盟的高速公路正聚在建设中。根晨据已经完成的狭《迹**浇交通总体规划橡》，崭**净未来交通运输选网布局可以规奏划卧为青“萝三环、三纵、某六出口、五漂织流、四机场、透二轻站轨练”洪。三环是指以邮**焰天池为中心形跨成的三条环形励公路；三纵是能指以天池为中他心，向南、西究、北三个方向灵辐射的三条射洪线公路；六出香口是指醒**搅保护开发区通霞往周边重要城合市的六个出口蜂通道；五漂流数是指蛛以松江河、二碗道白河、大沙涨河、锦江和鸭泉绿江为主水上恐漂流项目；四茅机场是指识**桂机场以及北、从西、南三坡直展升机场；二轻日轨是指曾**伞北坡轻轨和西换坡轻轨。这些具立体交通网络存的建成，将极渗大地提升楼**础的区域优势。你200胞9液年开通了北京条、延吉和长春尊飞往垂**敬机场的航班，差航程分别声为超1捷小症时杏4振0接分钟殃、析3每0俊分钟威和殿4舰0腐分钟。北棚京爱——奋**侄—则—恐延吉航线每周股执宿行蚂6枯个往返班次。涂如果从上述城然市包括飞往嘱**篇的各条航线都洽能够全年持续后经营捡，续那么其对斩**艇旅游市场蓬勃用发展将具有革骂命性的促进作杰用。环境状况跑项目地理位置街优越，地势宽详敞且相对平坦秃，整个地块被狂广阔的森林和便绵延起伏的山防丘所环抱。松璃江河从中贯穿左将地块分为大层致相等的南北拴两区。北区地阵形沿东北方向华平缓上升，南桶区整体上沿着圈松江河向南延尾展。咽周边广茂的原内始森林、清澈鉴的河流、连绵糕起伏的山脉、信大片的农田和洲原生态的村庄笑，酿造了浓郁饱的自然气息。国**随四季分明，每糊一季节各有其隔独特景致，春贸季花开遍野，岩夏季清风拂面孟，秋季升秋色宜人，冬尚季白雪皑皑弯。上优美的自然风侦光打造了方**仿独有的仙山风霞韵。涛区域工程地质柴条件水文条件贼**霜是图们江、松箩花江、鸭绿江腐三大水系的发禾源地。拨第二松花江是捞松花江主干流吊之一，它有南秘、北两个发源辫地，南源为头落道江，北源为恼二道江。头道盯江汇集了芦**欠西坡的各条支觉流，在保护区昌内的主要支流宇有漫江、锦江雄、梯子河、大库沙河、小沙河轿、松江河、槽崇子河等。二道粮江汇集了嘴**夸北坡的各个支所流，在保护区筒内的主要支流新有头道白河、钩二道白河、三会道白河等。其臭中，二道白河滔直接发源于谢**肉天池，是第二穴松花江的正源故。鸭绿江发源豪于渡**望天池南麓，在悟管委会辖区内昂的主要支流有惠十五道沟河、星十九道沟河和案二十三道沟河焦。图们江源于焦**将天池东麓，干望流是中朝两国遇的界河，全区醒河流年平均流上量两24吩0灭亿立方米，水嗽力蕴藏补量思34叶7犬万千瓦。地质概述附**同处于东亚大陆订边缘，濒临太度平洋的强烈褶哲皱带。远在两项亿年至七千五分百万年的中生然代以前，就曾帝经有过多次地输壳变迁活动，猴形成古老的岩熊层。中生代经怨历上亿年的风贴雨侵蚀，形成拌一系列山间盆事地。到了新生姥代，变成了一浆片波状起伏的寺具有残丘散布阻的准平原。随截着新生代喜马跟拉雅造山运动炉，伴有火山的狗间歇性喷发，思地壳发生了一既系列断裂、抬零升，地下深处旦的岩浆大量喷许出地面，构成斑玄武岩台地。堤第四纪到来之属前，地壳运动排进入一个新的夸活动时期，火舞山活动趋于活誉跃，由原来裂峡隙式喷发转为割中心式喷发，透喷出的熔岩和叔各种碎屑物堆材积在火山口四揭周的熔岩高原字和台地上，筑木起了以天池为吗主要火山通道设的庞大的火山雷锥。笨**担独特的火山地树质地貌具有重卸要的科研价值踩，是研究地球魂演化历史的重投要材料，是揭歉示地球生物形勤成演变的重要它依据。气候条件膛**钞辖区属于受季眨风影响的温带欺大陆性山地气刚候，除具有一馆般山地气候的贝特点外，还有绢明显的垂直气嚷候变化。总的云特点是：冬季躺漫长凛冽，夏税季短暂温凉，突春季风大干燥讲，秋季多雾凉逝爽。年均气温恳在德-贼7方℃故至尊3网℃浙之间区，血7疼月份平均气温慕不超过鸦10愁℃粉，映1瑞月最冷，月平爆均气温斧-喷20甩℃乎左右，最低气岔温曾出现过零取下拆44晚℃职。年日照时数承不猎足命230投0慕小时。无霜刻期少10涝0震天左右，山顶贸只艰有怖6粒0颈天左右。积雪框深度一般素在反5骂0六厘米，个别地兽方可败达录7密0厕厘米。年降水巨量枯在唇700铅-拍140榜0母毫米之间咬，碎6赶-境9村月份降水占全轿年降水量违的刑60遵-戒7困0扒％。云雾多，芬风力大，气压寻低，是支**愧主峰气候的主贫要特点。尤其晨是夏季，风云学莫测，变化多州端。按年销8埋级以上大风日每数析26箭9镜天，年平均风驾速为切11制.时7滤米叉／秒。年雾粗淞徒16持5挨天，山顶雾当日弟26燃5克天，年均日照膜数只墓有奉10健0隆天左右。盏**趋独特的气候具劲有极大的体验牛价值，是构成莫当地旅游资源诚特色的重要内典容。土壤条件音**刷地区的土壤受努地貌、母质、悉植被和气候等邻自然因素的影岗响呈垂直带谱蓝分布，自下而狂上大体可分为归山地暗棕壤土贤、棕色针叶林忆土、亚高山疏饮林草甸土和高贱山苔原土。栽山地暗棕壤分冒布在海拔水110是0兴米自以下的熔岩台贺地上，成土母鱼质为残积物、钟坡积物和湖积羊物，土壤质地驶较粗，结构疏麦松，排水良好烧，上层大于带5躲0米厘米富。植被以红松峰阔叶林为主。忌棕色针叶林土夸分布在海骄拔悦1150速-菊180杏0疯米鸣之间的坡地高颜原上，母质为氏玄武岩、花岗临岩风化物，上姑部覆盖有火山砖灰。植被以云棵、冷杉为主，街混生有岳桦及领长白落叶松。撑土层较薄，多特在屠20希-野3山0谨厘米烫。烧亚高山疏林草服甸土分布在海赚拔很1800床-始210捐0滥米饶的火山锥体的疤下部，母质为递粗面岩、粗面传角砾岩和流纹喷岩。植被以岳贡桦矮曲林为主胀，伴生少量耐只寒的长白落叶蔑松，低洼及沟践谷处有赤杨分袖布，土层较薄殖。终高山苔原土分剖布在海拔屯210筑0们米蚁以上的火山锥炊体周围。土壤愚母质主要是角厕砾岩、粗面岩魔和玄武岩。植燃被只有矮小的椅灌木、草本和铸地衣、苔藓等霉。植物生长期善短，有机质分阴解特别缓慢，盆大量积累，形颗成泥炭质。土办层很薄，剖面假层次不明显。地下水完地下水主要分渔布在细砂中，猪主要补给来源真为大气降水，钟渗透性较强，朵属孔隙潜水，章地下水水位埋史深怕3.10铺撑m威，标高荡15.39烂御m龟，地下水对混谁凝土无腐蚀性匪。利自然条件对项第目的影响秆上述自然条件霸对项目总体影口响不大，但直牧接关系到工程淡的施工和造价雕。本项目地处市北温带，全年雄施工期短，只火有六个月左右申，其中三个月踩为雨季，对工弃程施工有许多显不便。加之冻殃土深度大，路构面厚度设计除用结构计算厚度俩外，还要考虑凉防冻厚度要求壮，管线等人工涉构造物基础埋壮深也相应增大么，致使工程造治价有不同程度绍的增加。项目用地现状纽项目现状为林旅场职工居住区赛，总共逆244河户以及部分林贡地。土地多为胡平地或平缓山乘坡，松江河穿撤过地块中部，鸦将摄整个地块膛分为大致相等等的南北两个区尚域。南边杀区域用大体呈矩形形润状，因之前为迁农业用地，因灌此基本上全部肿是平地责。北边施区域妻的地势沿河岸惕缓缓升高，大释量简陋砖房分肺布于此，构成危了一个小镇住。煤建设方案微开发建设方案薪理念梢**放统一规划将管以蝴“煎生态休**撕、魅力鞭**态、和谐通**乱”下为发展理念周，建设疗**畜为国际名山、性度假胜地和生姑态特区。睁国际名稍山启—糖—踪东方阿尔卑斯毯：横跨中、朝汽、韩、俄四国隶；松花江、鸭测绿江、图们江乔三江之源；满炊族、朝鲜族的竭精神家园舰；辣肺度假胜净地筒—盗—沟南有亚龙湾，济北有舍**系：随着旅游乏从晋“鹰观光时坊代锡”狂走贱向见“著休闲度假时唯代围”机，中国将形品成何“绒南有亚龙湾，荡北有才**趴”食的南北两极相忧互呼应的休闲勇度假格局。非**落将成为北中国傅度假疗养胜地夕，冰雪运动的淋天堂、极限探埋险的乐园、世保界会议的中心奇；远忌生态特防区脾—雅—槐2尾1么世纪生态文明驱朝圣地：亲**攀被评为人与生珠物圈自然保护似地、国俘际戚A吩级自然保护区滑、全诞球心2烟8加个环境监测点质之一、国家级迎自然保护区、舌中国国家自然罪遗产股。并诸**繁国际会议中心气的建设意在继整合资**烧旅游度假写资源，凸显封出阴**弦旅游买资源特色然。付**迅是作为中国十则大名山之一并雹与五岳齐名，继堪称风光秀丽纤、景色迷人的句关东第一山餐，踏200计7紧年成为国家首者批叫AAAA肺A逃级风景区。抄**启天池，是松花薯、图们、鸭绿坝三江之源，是惹中朝两国的界非湖。它像一块茂瑰丽的碧玉镶优嵌在雄伟壮丽赌的腔**躬群峰之中，形例如莲叶初露水家面。怜**架如此独具特色知的秀美风景将兽为诉**盟打造出其独有伤的离“谷**兴牌薄”墙辛。造本项目将深层闲挖掘油**液文化，塑造其鹊自身特色，彰议显出地域特征塘和文化特质，搁建立起全方位辉的度假氛围，捐营造出其自身姜的独特魅力与盯个性特征。同膝时注重酒店的酒产品质量及服瞎务质量撕，紧紧围绕文合化主题，让顾耕客获得富有个赴性的文化感受鸭的酒店创新模纷式。当**镜国际会议中心确将从当地民俗联风情自然风光存、城市特色，文并将文化要素韵融入酒店风格于、室内装饰、梦餐饮全方位整叙合，以提升酒霉店文化的吸引雾力。雪**板国际会议中心央拟在全年范围廊内针对不同兴盼趣的旅游群体叼进行市场营销袖，使其在一年慨四季内都具备像吸引力。冷**芳一年四季变幻午的景致及气候玩特征使不同兴予趣的爱好者选冬择在不同时间镜到访绣**独，本项目将充原分利用这一潜乡在价值，将自生身定位在最佳备目的地。项目开发宗旨保护性开发险保护原生态，糖坚持低容积率希，悔充分利用天然颠地形地貌肃，怨规划设计高度磁尊重自然形态派，菠对有价值的一所草一木，一水车一石都要精心言保护。项目的慧开发将以保护手作为旅游资源严开发的首要原慎则和根本前提遮，以可持续发姓展作为最大目爱标。惠旅游业的经济迁性与旅游资源漂的保护性是一甚致的铅，为提高项目宽经济性，套项目建设单位威在项目建成运萍营后将充分认岛识旅游资源的阴特点及经济价娱值，在科学规条划的基础上谋搂求持续的投资拴效益。同时严女格遵守相关法简规与章程，不贸能只讲经济效奋益，而不管环钢境效应、社会膜效应和文化效塞应。生态性开发待引进先进的建皇筑和材料科技丰，避免二次污厕染，利用企业狐多年积累的环速保方面的科技谱成就和先进经袭验，对开发过喊程及投入使用棉后产生的废水宁、废气进行高鸦集中度处理答。召坚持低碳、节呆能的生态开发幸原则，与国家额有关部委合作深，探索地热、洋太阳能等清洁涌能源的开发利闷用。流合理有效的开榨发生态旅游资穴源，促进社会扮经济的发展，左更重要的是实酒现了社会、经绵济以及环境效塑益的有效统一矩。在资源开发瓜过程中，使得弄生态旅游资源树的自然性、民害族性、原始性如以及地方特色萄得到具体体现歌；在开发的设塔计阶段要充分鹅选择最能够体曾现上述特色的羞旅游资源项目丝，与其他景区郊、景点相区别仍，突出旅游资储源的独特优势风，做驴到粪“凤人无我有，人花有我特，人有作我复佳啄”随。高端性开发取高端姑度假酒店般选择的品牌是葱国际一流的超司五星级品牌，斗入住的客户吸球引国内外高端朋客户，方式是书度假，而不是烛简单的观光旅替游；度假别墅喉及公寓的销售宝对象是华南、迎华东及东南亚添等经济发达地骨区的客户；设仆计高品位，建樱造高质量，运首营高水平弃。系统性开发玻大区域开发的尚规模效应哥，该继度假区域自成殊体系良，形成集酒店室、会议中心、跃商业、度假公扮寓、野外活动半为一体的综合牙性多功能度假绑区，梳功能配置合理鹊、基础设施齐棕全，不仅住得诚进来，而且流名连忘返冷。提本项目开发建锡设母的真正价值在惰于其适应市场淋的程度共，甜要开发出市场渣需求相适应的坚产品，并使之亦形成较高的市快场占有率苹。插并制定方案加券以实施，以使俗技术与经济最诊佳的统一起来强，使企业效益改趋于最大化。项目开发内容哨本项目繁开亮发规划周期为摔5帐～奋8及年。开发内容苏包括森林高尔漂夫球场或滑雪裕场、国际高标瓶准酒店会议度熄假区、标准五熔星级度假酒店膏、四星级度假络酒医店霜3泼座、度假别墅敏及度假公寓区资、风情商业街茧、生态食品加克工厂等。实施进度计划课项目实施季进度嫩计划驾由于本项目投躲入金额较大，闹开发项目较多周，而恨**中需要一个长期来的发展过程，撤因此整个项目症分三期进行开档发。详见下表召：酿开发时间段只一宰期慢2010姥-岔2013采二阁期忽2014陷-联2016幼三贱期着2017考-愧2018狂完成开发项目览1椒、溉1逮80赛0姑亩土地一级开环发整理；转2段、标准五星级株酒店；展3团、国际会议中冷心抵1搁、产权式酒店肃；迷2惜、度假公寓；愉3框、生态食品加历工厂；沾4麦、风情商业街希；塔5文、高尔夫球场晋或滑雪场俘；桃6冷、其他配套、蛇基础设施（温嘱泉、野外设施阔等）减1夏、度假别墅；电2絮、挺精品荷五星级酒店；国3央、钞部分公寓舟相应资本支出段12竟亿偏33首亿造18闪亿环境保护琴（一）耗亚编制依据诉《中华人民共诵和国环境保护织法》冶中华人民共和纵国国务院搜令依25柱3印号《建设项目躬环境保护管理替条例》荐GB3838慌-200通2陕《地表水环境吵质量标准》君GB8978勿-199肠6狭《污水综合排脂放标准》滨GB3095萍-199透6鸭《环境空气质炒量标准》筹GB1629喉7-199勿6政《大气污染物利综合排放标准底》菜GB3096慰-199咽3看《城市区域环植境噪声标准》旋GB1252戒3-199岛6押《建筑施工场愧界噪声限值》特（二）覆袜项目建设可能坡引起的生态变等化遍本项目的实施耀对城镇建设、讲经济发展和交悲通运输具有重婚要意义的同时雷，也将对拟建迅区域的环境产熔生一些负面影轻响。一是工程净建设占用土地脉，工程开挖对得生态植被的破歉坏；二是施工欢期间施工机械袭、车辆噪声、假施工过程中的丙扬尘、施工现堆场的生活垃圾聪及建筑垃圾对匹环境的影响，牵三是竣工后，饺电动机械和车蒜辆所产生的噪需声及汽车产生伸的尾气、扬尘飘等对周围声环险境及大气环境感的影响。蔬（三）删控制污染和生夏态变化的初步络方案究建设期的环保虚方案锯增加道路中心暂线与建筑物之矩间距离，使建晨筑物远离噪声浊污染源。党考虑到项目建越成后，将加大川沿线的空气污井染，增加道路带绿化比例，种云植吸收有害物谷质吸滞尘埃的太树种。万施工期的环保换方案们噪声污染防治帽措施佳在施工过程中痕，机械产生的通噪声较大，对挎现场施工人员群，特别是机械陶操作人员带来献很大的影响。猪为此，建议施临工单位合理安讽排工作人员工掏时，使其轮流剥操作，减少接陷触高噪声时间叛，并有足够的坐时间恢复体力储。壮高噪声作业区排应远离环境敏标感区，对影响俗较重的施工场颈地需合理选择滋施工机械、施肃工方法，尽量逐选用低噪声设扎备，在施工过惕程中，经常对隙施工设备进行混维修保养，避境免由于设备性防能减退而使噪佳声增强现象的爱发生。施工机膏械，应合理安垫排施工时间；俘在居民区附近全，严禁夜间施驾工。想空气污染防治俱措施明对于施工中产逃生的扬尘，要沿采取相应的措企施，尽量使之庙减小到最低范饮围。材料要集轰中堆放，减少凡尘源；运输过扛程中要加盖蓬顿布或适当洒水舟，降低起尘；朱施工中还应配拍置洒水车，以译减小扬尘范围刃。愧混凝土的拌和挎，采用站拌方达式，并慎重选挑择地址，拌和括站应远离环境慨敏感点，并设管在当地主导风维向下风向一侧招。拌和站应配慈备除尘设备，许加强劳保措施伐。其它防治措施吊哗施工区固体废妖物和生活垃圾程应统一收集、迅统一清运、合凤理处理；堆弃抛土方时应注意察减少破坏掩埋虫地表植被。哑运营期采取的敌防治措施胳道路建成后，映在使用过程中俘产生的污染物廊主要是车辆在辉行驶过程中产唉生的噪声、扬纤尘和废气。广噪声污染防治屈措施块在使用过程中亚噪声的影响比本较明显，不同默类型的车辆，隆不同的行使状脱态，产生的噪卫声强度也不同跟，随着交通量搬的增加，产生产的噪声对道路熔两侧声学环境鹊的影响也随之缘增加，但噪声惠的增长幅度并皂不大，只要加卧强管理，就能单有效的降低噪取声强度。半严禁机动车乱忠鸣笛，合理组妈织交通；退保持路面平整运，限制行车速艺度；额对噪声超标车述辆实行强行维农修，直到噪声燕达到标准才能船上路，淘汰噪菠声严重的污染偿车辆。甜空气污染防治傲措施霉可通过改进汽奋车性能，安装余汽车尾气净化踏装置，使用无晃铅汽油等方法渠来减少污染物胖的绝对排放量妹；嘉对装运含尘物末料的汽车应令始其用蓬布遮盖呜货物，严格控版制物料的洒落请。在进出砂石焦料场的主要运隙输道路应配备界洒水车定时、栋定期洒水，有庸效地吸附开采灾、装卸、运输迟砂石料产生的和扬尘；斥实行排放检测祝制度，对超标敞排放车辆应限农制或禁止其上阻路行驶。鼠总之只要采取裤适当的措施，渐本工程对周围像环境不会产生亚太大的影响。陈投资估算与资劝金筹措投资估算嘱本项目目前没朵有具体的规划削图以及实施方杠案，所以只能员作出粗略的投尾资估算。答遭悉廊河摊投资估算表拒序侄号饼相开发内容经建筑面积（万浑平米）乱总投活资坟分（亿）睁备馅利注敢1恢土地开发整理唐5黄棚户区居民叶244绝户拆迁、七通露一平讽2锣精品度假酒店粱4指7.5哈不超过保250突间客房饥3餐五星级度假酒截店及国际会议尝中心区蒙6橡9腔如万豪、喜来便登、希尔顿等桃，玩350迁间客房仓4传产权式酒店掠10呼8舍分屠3就家，共原800墙间客房晌5句度假别墅及度胸假公寓区段30熟21盼住宅桨2000衫套，度假别墅怖150凉栋提6模风情商业街