商业房产估价技术报告

**7组团11幢110号商业房产估价技术报告项目名称：受托估价单位：土地估价技术报告编号：估价人员：提交估价报告日期：2010-5-8房地产估价技术报告评估人员根据现场勘查收集的有关资料，依据国家及**市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定和公允的评估程序，经过周密准确的测算，对估价对象在估价时点的公允价格进行了评估。（一）一般因素分析影响房价的一般因素主要指影响城镇总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。影响房价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象产生影响的一般因素。（二）区域因素分析（1）区域位置：估价对象位于**市**区**路**7组团内，距离城市中心区500米。（2）商业繁华度：估价对象区域主要为居住及商业用地，周围有联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝、新长安大酒店等，商业繁华度较好。（3）区域基础设施状况：①通电：区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。②供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。③排水：有城市污水管网，保证率高。④通气：城市供气管网，保证率高。⑤通讯：市电信业务服务范围，中国移动、联通移动信号覆盖范围。⑥通路：区域内主要道路**路、学院路、锦绣路，道路路面质量好，通行能力高。（4）区域配套设施状况：①商业：联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝②银行：中国建设银行、中国农业银行③学校：童之梦幼儿园、**第二小学、**市十九中、实验中学（绣山校区）、**职业中专、**职业技术学院成教学院、**大学学院路校区。④医院：**市儿童医院（中西医结合医院）、同济男科医院、**区蒲鞋市街道社区卫生服务中心（5）道路交通条件：①道路通达度：区域交通可通达车站大道、学院路、江滨路，道路通达度较好。②公交便捷度：有3、7、8、33、38、42等公交车经过，交通非常便捷。③对外交通便利度:该区域地处城市次级中心道路通达度高，有利于人流、物流的正常出入。可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求。（6）区域环境：该区域临近锦河公园、绣山公园，而且临近多所学校，环境质量较高。（三）个别因素分析川（债1标）埋位置才状况：邮**灰市热**垫区挽**聚路绢**渐7奉组愁团领1含1云幢债11响0重号肆（捉2挤）瓦房屋所有权状民况馅：辽房屋所有权证凯号晨房屋所有权人览房屋坐落宪结构梁房号丘所在楼层议用途螺建筑面积堪（平方米）锋温房权证碰**摧区字为第尼021742渴9辈号陶叶少玲线**苦7形组膛团凑1线1畜幢城11摘0馅号掀混合结构谜1揉1够幢厅11市0识号雾1-2唇非居住冶247.0终8督㎡鞭依据委托方提歪供的《国有土训地使用证》丘哪（地）号揭为况432-22败-46方，估价对象原恭为住宅用地，放后改为商业，现土地使用权取浓得时间崇为粥199漆3雷年，土地使用尊权终止时间诵为虎204青3阅年，经计算，跪于估价时点土珍地剩余使用年悦限为乡：例3握3粗年。动（刚3残）宵建筑物情况：炸估价对象建成殿于耐199已3滑年，地上两层裙，为混合结构踪非居住用房。狠（四）最高最震佳使用分析啊房地产估价应段当以估价对象货的最高最佳使正用为前提，估捐价对象目前作扒为商铺使用，奋它所分摊土地盼的批准用途为殿商业用地，其牺所在建筑物的席设计用途为商夺铺，估价人员诚从法律上允许配、技术上可能把、经济上可行臣的角度进行综遮合分析，认为午估价对象目前旱的实际用途为叼其最高最佳使灾用。陡（五）估价方浓法选用撒根据《城镇土屯地估价规程》墙，现行的地价边评估方法有市芳场比较法、收啦益还原法、剩敏余法、成本逼苍近法、基准地旬价系数修正法凤、路线价等。尺估价方法的选跃择应按照地价悄评估技术规则园，根据当地地网产市场发育状役况，并结合该染项目的具体特弹点及估价目的静等，选择适当相的估价方法。年评估人员通过慨实地勘查，认解真调查收集资蔬料，在确定估拜价原则的基础委上，根据估价乌对象的实际情金况，结合本报装告评估目的，醒决定对估价对正象采用收益法产评估估价对象六的价格。杨收益法是指根考据预期原理和宫投资回报理论休，求取估价对苏象未来的正常里净收益，选用如适当的还原利廉率将其折现到泊估价时点后累僻加，以此估算购估价对象的客浇观合理价格或迹价值的方法。眨即将房地产的掘价值看成是其简未来净收益的镜现值之和。蛛其原理是由于之房地产具有连执续性，使用期垄相对较长，其热产生的纯收益蛾能够在未来连周续获得（假设酱在有限年期情梳况下每年的年钥纯收益宏为玻乱A扫,哑收益保持相对桂稳区定闪,准并保律持帆n恭省年不变，资本刷化率固定为挺Y贞）。扇其计算公式为紧：缺公式烛V对=踪A沙/贱Y之·[1-1及/韵（蒸1+仁Y侨）尘^垄n]其中:嘴V月耽─昨─捧贺房地产价格旁A卫话─剪─怪这房地产纯收益落Y枯尾─句─素功资本化率穿n涂黎─快─富除剩余使用年限跌（六）估价测浅算过程府1疤、副垒房地产年租金昂收入标**鼻市区**叉区浩**艰7祖组蛛团慎1旱1堵幢恨11铃0墓号猎经营状况：通傍过市场调查并熟结合瘦项目周边五店经营状况桌了解，并与评坦估标的作比较剩分析，泰测算本项目的庄租金水平为：道160灯元酿/挤平蛮米抓*无月。踩**卷市遮**念区般**惯7玻组烦团祥1乡1含幢粒11惹0粘号建筑面积戏为锅247.0居8里㎡，则估价对杆象的年收益为称：槽247.0敲8×扰160绞×12=侍474393健.6很元税2测、年经营成本钩费用溜①不管理费，指工青作人员的工资椅、福利、财务冻费用等相关费槐用，根据同类抱房地产的一般迷管理费水平并塑结合本项目实辣际情况，取年是总收益水平的笛2站%弦，则管理费为其474393毛.6箱×2%=具9487.8病7屿元子②煌维征护叮费，指为保障望房屋正常使用详每年需支付的梯修缮费。止根据测算，本膀类建筑物的牙重置价用格垦（包括建造，漫装修）约为裂1800扣元骗/融平方米，历维修费为建筑纠物重置价杀格穗的旺1%豪，性则估价对象每振年的维修费为性：忌1800驴×肢247.08糠×恐1%捡=怕4447.4绘4禾元延因梢**构实际过程中的旬房产税膛有承租人支付姿，故不用年收誉入中扣除。日③冈房产税，指房钥产所有人按有难关规定需向税碧务机关缴纳的矿房产税，依据魄税法及本地税陕务部门资料，钱按房产出租的为租金收入位70%致计征的，税率袭为朝12庆%码。谋则房产税为：蒸237196夜.8胡×70%×1眯2%=996铃2.2源7枪元叹因项**溉实际过程中的馒房产税罚有承租人支付宝，故不用年收爹入中扣除。炎④仍保险费，指房劝产所有人为使刚自己的房产避慰免意外损失而咐向保险公司支词付的费用。香该拢房屋幼市场均价为好23000率元鞠/伶平方米，亏按房屋桶市场均价弹乘以保险费率扑0捡.0拳5席‰贵计算，则保险章费为：谊23000恨×蚂247.08倒×稼0壳.0斤5拢‰聪=尿284.97柄元菠年经营成本费遗用呆=贱①奋+纵④河=马9487.8榨7游+惧284.97萄=烘9772.8枣4杆元扎总收益昌(疼元猛/士年谱)慈474393狼.6侦总费极用舍(侨元汗/如年陈)停管理费醒9487.8掉7须保险费林284.97替纯收益朗(菌元陕/悦年诚)枪464620它.76苏所以，该门面川正常年经营收右支情况如下：把估价对象价值汉的确定：执收益还原法计城算公式：珠V龙＝抹A/Y覆×[1潮-1/绸（订1+耐Y狸）歇^算n]裤V醉表示房地产价稻格；巾A谢表示房地产年妹纯收益蹄(悼464620炊.76昏元股)醋；帆Y齿表示房地产资疮本化率眯(筝8%)民；根据银行存惹贷利率，房地瓦产还原利率取牌8%义。涛n袍表示房地产的精剩余使用年限弹（雀33曾年）。响数据代入计算艰公式锡,V=堵464620洞.76用÷8%×[1平-辞1/辈（掏1+8%销）蔑^33兵]=颗534959达1.6代元。梦（七）夹估价结果横估价人员根据脾估价目的，遵蜂循估价原则，温按照估价工作呼程序，利用科陡学的估价方法嫩，在认真分析颈现有资料的基兼础上