北京市某商业项目市调工作计划书

***商业项目工作计划书大厦项目市场调研计划书***商业项目工作计划书大厦项目市场调研计划书目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc67978821"一、项目背景3HYPERLINK\l"_Toc67978822"二、研究思路3HYPERLINK\l"_Toc67978823"三、研究内容5HYPERLINK\l"_Toc67978824"四、研究方案6HYPERLINK\l"_Toc67978825"五、项目流程图7HYPERLINK\l"_Toc67978826"六、研究成果7HYPERLINK\l"_Toc67978827"七、研究期限7HYPERLINK\l"_Toc67978828"八、费用预算7一、项目背景**发展（北京）有限公司是香港上市公司——**集团有限公司旗下之全资子公司，成立于1997年6月，注册资本3000万美元。目前主要从事房地产开发经营、建筑工程总承包、物业管理等业务。**发展（北京）有限公司作为**地产开拓首都北京房地产市场的排头兵，致力于走专业化与规模化发展的道路，力争“开发一个，成功一个”。“**雅园”、“**紫金苑”、“**馥园”等项目已成为北京中高档精品楼盘的典范。目前正在建设和即将建设的项目还有“**·凯旋”、“**广场”、“**枫涟山庄”、“**天地”、“**高尔夫花园”、“**海洋公园、海洋花园”等项目。小红门项目位于北京市朝阳区小红门地区，项目用地西至成寿寺路，北至关家坑街，东至龙爪树路，南至规划南四环绿化带。规划用地总面积为87.16公顷，其中建设用地64.38公顷。地上规划总建筑面积136万平方米，其中住宅110万平方米，公建26万平方米。其中一期已获批准规划建筑面积53万平方米。项目商业总面积24万平方米，其中一期12万平方米。目前规划为2-6层、沿街的独立商业楼。本次调研主要针对小红门项目一期12万平方米的商业。本次调研的主要内容包括：→本项目辐射区域内商业项目研究；→本项目商业投资者、经营者、消费者研究；笔→励本项目商业目林标客户群定位徒（包括投资者硬、经营者、最处终消费者）；匠→批本项目商业总风体市场定位（蹦业态、档次、贸价财格便/骑租金等）；二、研究思路拾（一）、研究读范围坟根据本项目所罩处位置以及地谊块特征，本次幻研究调研界定没的四至范围如艺下：根东至京津塘高观速；南至南四环；摧西至南中轴延罩长线（木樨园热桥至大红门桥馋及延长线）；北至南三环；拼（二）、研究棋思路赤商业项目根据样分布和位置的颠不同主要分为泰以下类别：置社区型商业：嘱典型的是各类鸡住宅区的底商妹，包括各种所淋谓型“单社区商业摔街围”贿，其主导的消震费群体是社区匀业主以及周边蓬项目的业主；姓从建筑形式上条看，有底商、做独立的商业街直等；其特点是蠢强调便利性；踢单店的规模比钟较小；业态的洗选择有一定的忌范围限制；魔商务型商业：浆主要是分布在薪商务中心区，盟或者说是写字济楼比较密集的厕区域，主要敞的消费群体是贿在写字楼里面霉工作的猛office沉群体；主要包古括购物中心、蝴各类专业主题协场所（如餐饮湿、休闲、娱乐躁等）；目前该面类型商业向两乡个相反的方向增演化：其一是锈向笼shoppi魂ngmall盗等巨无霸方向窄演化；另外是勉向更加专业的见大规模单一主格题商业演化；拼专业交易集散巷市场：专业交蕉易集散市场包屈括农幅产品交但易市场、服装库批发市场、花扁卉交易市场、禽家具家居建材亿五金交易市场爬等；跌基板于搏“主产业价值菌链座”鬼的商业地产，旱该商业形态可叨以看成虎是味“副专业交易集散故市牧场垫”植的高级状态，怖其核心理念是氧构钩建牙“誓单一产业完整臭价值链的综合绑交易场碗所紧”构；肤根据本项目所很处地块位置以织及周边目前状创况以及未来规乏划来看，不适另宜定位在成醋“徐商务型商胆业闭”注，结合本次调望研的要求，本汗次研究将分如畏下两个层次展场开：猾第一层次：本护项目辐射范围之内商业项目研贷究，主要侧重烤了解相关项目稍的基本信息、蕉运营模式、目略前运营状况、构存在的问题，缝为本项目提供锹可以借鉴意见登与建议；针对刮相关项目的研剖究，主要采用端深度访谈的方赤式，访问相关坊项目主管运营岸的负责人；丙第二层次：本曾项目辐射范围你内相关产业的脆经营者、消费蛋者，以及商铺传投资者；针对单投资者和经营准商户的研究是罩重中之重，他其们对本项目的吧判断基本上可嚼以反映市场的鹅真实需求，研榜究内容包括对附本项目所处地岔段的认可程度泰、对摊位数追量混/滴面积的需求意晓向、对价下格睡/际租金的承受能架力、经营业态逼的选择；兆仓仿载虽由于本项目周阶边基本上不存膀在商务写字楼阶，所以消费主敲要还是依赖项彼目辐射范围内地的居民（包括遮已经入住的居片民区和在什建魄/尤新建的居民区谁）；针对消费艇者的研究主要往探询的是本项倚目辐射商圈的拣问题，换而言结之，本商业项醋目将辐射多大滤范围内的消费录者，当然不同唤业态不同规模流辐射的半径存间在较大的差异碗，同时根据目煌前商圈范围内耀商品供给总量倚以及居民消费扮能力的对比，怎可以明确商业田是否存在机会蔬与空间，还是益已经饱和；另轰外针对消费者然的研究可以为可今后经营者的准商品经营提供阻一定的参考意筒义；从而指导绒项目的总体定星位；容（三）、调查割对象奋本次调查的研腾究对象包但括泄4习类群体：钻本次研究范围挽内的主要商业涛项目具体运营芬者，或者相关铁负责人；菠本次研究范围刃内专业商铺投螺资者（投资用我户）；仇本次研究范围开内各种商业项倾目具体经营者捧（租赁用户）丈；果本次研究范围谅内各种商业的糊具体消费者（倚最终消费用户秒，包括单位用汪户和家庭人用荐户）；巩（四）、调查相方法嘉从研究方法上技看，采针对预第一类用户搁的研究主要采既用冶定性深度访谈筛的方式；针对驼第二和第三类档用户夹主要采用泡定性深度访谈学和呼定量问卷面访踏相结合的方式蚂进行；针对兔最终用户谨的，采用竟定量问卷面访搏的方式进行。三、研究内容腥针对上述不同昨研究对象，研叙究内容如下：昏→共针对研究区域支内相关商业项祖目窜侧重了跌解汉“回业态形式、建翼筑规模、经营抖状态、管理方灾式、租金水裂平前”依等内容躺项目基本信息烧：具体位置（醉最终提交具体指的位置分布图柏）、项目名称完、建筑面积、强内部总体布局骡及功能（业态寸组合、业态分座区）氧、垮总摊位数量、蚂单位面积分布龟、开业时间、夏建筑档次、外茄立面材料及颜玉色、层高、装胜修情况、电梯酬、空调、物业睁管理服务；睁经营模式：定等制化开发、开甘发后持有经营患、开发后整售峡（最终用户、唱机构投资人）闲、开发并进入逐稳定经营期后歌带租约整售、圣进行物业证券途化温/莫引入信托基金代、售后回租、皂专业运营商参蛾股、融资租赁讲；签销售价格、租杂金、物业管理嫂费；密项目客户结构迹分析：投资客哥户来源及结构正；租赁客户来倡源及结构；工项目优势劣势慧分析，面临的桥压力，未来发例展前景；防→神针对商铺投资替客户惹投资客户投资杨价值模式：投疫资类型、投资魄方向、投资经幸验、投资能力絮、区域投资状绞况分析、对投迁资回报的要求膛、投资商铺的信主要考虑因素哪：位置、项目衫定位、价格、晌物业管理及服蛮务、区域环境烟及潜力、项目游品牌、项目特柄色等；央投资客户对商分铺的具体需求年：需求的商铺召数量、楼层、掉单位面积大小听、价格承受能麦力（单松价深/完总价）、配套扫、物业管理、厕对层斑高葵/紧面宽的要求、祸电梯、车位需思求；裳对本项目的接弱受程度：对位凯置的接受程度沙、对拟开发产技品的接受程度吴、对价格的接办受程度、本项递目的优势及劣财势；很了解商业项目砍的信息途径；会投资用户特征非分析：地域来鼓源、年龄、投装资能力、教育许程度、商业投粒资经验；视→鞋针对商铺租赁勺客户（经营者差）喝商铺租赁客户泳租赁决策模式化：投资商铺的闲主要考虑因素吧：位置、项目言定位、租金水申平、配套、物携业管理及服务洲、区域环境及叛潜力、项目品选牌、项目特色萍等；狱商铺租赁客户怒对商铺的具体费要求：需求的倍商铺数量、楼错层、单位面积谦大小、租金承议受能力、物业李管理费承受能点力、配套需求谷、对层派高各/龄面宽的要求、娘电梯、车位需呈求；滔对目前商铺的具不满意之处；距对本项目的接染受程度：对位伍置的接受程度络、对拟开发产袍品的接受程度处、对租金的接尖受程度、本项夏目的优势及劣饼势；生了解和租赁商约业项目的信息易途径；槽租赁用户特征察分析：地域来令源、年龄、租居赁能力、教育病程度、商业从建业经验；色→擦针对各类型商则业最终用户租客群来源（本缓区域、北京其驳他区域、异地笨）、不同类型宪客户的交通方秃式、交通时间桨及距离；蝇选择本区域的起原因、选择相层关项目的原因瞧、主要购买的殿商品类别；痛选择相关商品离的购物场所标铲准（位置、交召通、购物环境挽、产品类别、雀价格、服务、希停车等）；按茶照此标准对相博关项目进行评些价；职不同类型及档团次商业项目客身户结构对比分嘉析；造选择小红门项类目的接受程度柏，妨碍接受的巡原因；委对本区域商业咐设施的评价及圆改进意见；四、研究方案蚊→林针对研究区域锣内相关商业项鸽目欧调查方法锈：浑深度访谈，具狂体由毛**侧公司专业研究还员持设计好的阔定性深度访谈薪提纲进行面对输面访问；访问世持向续衰60-9丑0假分钟，访问结胶束后支付访问祝对象礼银金国1念份；袖样纠躲本翁除量抚：梢初步估计访佩问彼1丢0部家左右，具体躬访问项目由双栽方共同协商确况定；郑→投针对商铺投资拔客户倘调查方法懒：胳定性深度访填谈它+亿定量问卷面访后；饰样节廊本牌势量糟：布定性访谈汤：冬6者人，充分考虑杠每种业态的投使资人；定量访戚问钢50枪人；弦访问对象凯：本区域内相欧关商业地产项呜目投资客；鼓→激针对商铺租赁赵客户（经营者秩）辆调查方法首：它定性深度访病谈丢+颗定量问卷面访华；鬼样雨朴本筋城量荣：腰定性访谈砌：寸8捷人，充分考虑课每种业态的投妖资人；定量访大问索15烧0科家；驰访问对象卸：本区域内相绪关商业地产项婶目具体经营者握（不包括同时茂是投资客又是钞经营者）；国→冲针对各类型商乖业最终用户占调查方法茧：洋定量问卷拦截桨访问；载样彩堪本猫劳量能：竿成功样本版量宵20鹰0教人；全访问对象亏：定量访问目件前正在相关商染业项目内进行滚购物的单位及卖个人用户；艇五、项目流程欲图弦整体工作方案菊设计暂征询客户意见取访问提纲及问饼卷设计辅客户参与讨论抖实地访问执行仪资料整理及报领告撰写断报告移摧交吊/先称述判客户参与六、研究成果月在所有研究结蚕束后，蛋**犹公司将提交委祥托方《桨***赴项目商业市场辜调研报告》中要文版纪word肿或者院ppt虫格式壹式贰份止，并附电子拷槽贝阔1抢份。报告包括括：项目方案设与