仓储地产项目现状及发展解析

中国仓储地产的现状与展望在近10年间，中国物流业发生了巨大的变化。中国物流业的现状主要呈现了以下几个特点：一个快速成长的市场自1979年改革开放以来，作为中国经济发展和现代化的重要支柱，高效的物流配送系统使中国成为世界最大的贸易国之一。在过去的几年内我们看到，无论是政府运行效率、法制透明化还是基础设施建设都在不断得到提高。这些因素促使中国物流市场从过去的高成本、低效率的简单拼箱服务向高效率、简易化的方向转化，同时也提高了中国在整个全球经济中的地位。在促进中国物流市场发展的诸多驱动因素中，以下一些因素被公认为是十分必要的：与世界经济的协调性、稳定健康的经济增长、出口增长、世界制造业的中心地位、不断扩展的零售业、加入世贸组织、不断提升的价值链、发展中的中国大陆市场和有竞争力的成本等。所有这些因素都推动了中国物流市场的发展，以提供高效、经济的服务。在过去的几十年内，经济指标、交通设施和不断增长的物流园数量都表示：一种巨大的推动力已经并将继续影响着这个正在不断向上发展的市场。与过去十年持续增长的经济一样，物流业的年平均增长率维持在13.2%左右，表明了物流业对整个经济增长的贡献在不断提高。正是凭借着这一点，中国的货运量也保持着乘数化的增长。尽管这种增长在一定程度上受到了2008年经济不确定性的影响，但在2000年至2008年期间，货运总量始终保持在8%的平均水平。根据中国物流与采购联合会的预测，物流增加值将在今后三年内预期将有16%的年增长率。数据来源:中国物流与采购联合会数据来源:中国物流与采购联合会我们可以看到，除了以高速公路为主的陆路交通的货运量保持增长之外，其他各种运输形式的货运量均呈现下降。我们认为陆路货运量的这一增长是受到持续扩大的国内零售需求的影响。在另一方面，水路和民航由于全球经济低迷的影响而受到了较大程度的打击。以此趋势为基础，加上持续增长的国内消费市场，我们相信高速公路将保持其在各因素中稳定的增长地位。同时，庞大的基础设施建设投资将在很大程度上扩大中国高速公路的容量，并将陆路物流提高到一个更高的发展水平。争取更高效率与全球发达的物流市场相比，中国的物流市场具有高度的分散性，并夹杂着政府的干预。高度的分散性导致了高成本，中国的物流成本在GDP中的比重达到20%，远高于美国的9%和日本的11%。高度的分散性甚至使最大的物流提供商也只有低于2%的市场份额中国物流统计年报，中国统计年报，仲量联行分析报告。政府的干预与严格的边际控制相结合，导致了过去的低效物流系统。此外，在过去十多年内，物流市场集中在上海、北京和广州等中心城市，导致了高质量的仓储物业相对有限。中国物流统计年报，中国统计年报，仲量联行分析报告自2001年中国加入WTO以来，物流市场的低效率现象受国际公司的物流运营方式的影响得到了改观，其中两种主要的激励因素促使国外公司参与中国物流市场：在2004年底，中国对外全面开放零售业市场；在2005年底，中国向外商独资企业（WFOE）开放物流市场。推动增长的驱动器物流市场的两大主要驱动器是零售业和制造业。中国的物流活动中，零售业占76.7%，国有和外资零售业正在全国范围内不断扩展。特别是包括沃尔玛、家乐福、百安居、宜家在内的外资零售商在中国采取了小城市和大城市（如上海和北京）同时扩张的战略。在2000年到2008年的九年内，中国的零售业销售额的年均复合增长率达到13.6%数据来源:DataMonitor数据来源:中国统计年报2009（国家统计局）印另一方面，中脸国的制造业基笼地为物流设施打创造了强大的列需求戏。页199诉0类年，中国是全电球排名第九的响制造业国家，峰而帅200呢8鼻年其排名已经怖上升至第二。农制造业中主要拜的产量来自于袖汽车产业，国耗内汽车拥有量伶的持续增长已耳经显而易见，伯而中国物流活爽动中右的览15.8锄%让正是来自于汽辽车产业。萍数据来源嘴:秀中国统计年锁报征200聚9责（国家统计局串）民以上的信息显窑示：在今后的吵几年中，中国丸将会不断吸引车更多物流服务派提供商。在中擦国试图留住这山些物流服务提范供商的同时，峰政府也在通过餐适当放宽物流傅市场的管制和凑大力投资物流反设施来给予他何们鼓励，从而灵使市场更有效奉率，成本也得裹到了削减。我氏们认为，零售飞业将持续作为扇驱动中国物流深市场的最重要惭的单一因素。侵同时我们也看害到，中国的城竖市化催生了大肉量的城市消费雪群体，也带来瞒了零售业的巨胜大需求潜力。传政府的激励政胀策疾对于中国物流户市场而言，政疑府的政策起着森十分重要的作涉用，以下几点捎对国内的物流谈发展前景有着题重要的影响。能-发物流行业准入贵政策参见烤如今的国外投淋资者获准建立低外商独资企业甩（想WFO况E席），在一定程耀度上较过去扩针大了其活动范兼围垮。倘200第4趟年争1失2于月，外资企业政获准开展货运龙和仓储业务。茅一些特定类型浮的物流相关企卫业的设立批准熄手续和流程逐向步透明化，设验立要求更加明救确详细，这给郑外资企业进入狐中国市场提供荣了崭新的、切皱参见巧-晚基础设施的准庙入政策参见真政府对于中国瞒的基础设施体符系建设开始逐驴步减小干预力董度。运输业的冬投资开发开始杜面向外资企业北，而铁路、公碑路、货运代理摊和船运的改进泛旨在提高物流钳市场的效率。翠这些都将带来则更快速的运输卧网络，从而减亦参见位-刻趋于透明化的抛土地招牌挂制庆度参见季设谨政府执行土地档招牌挂制度以游控制工业用地执的购置。这对敢投资者而言是相有利的，因为爬不断透明的市覆场操作让他们值了解了谁是竞纹参见骗振兴计划的产梦业之一参见勾200尿9邀年初，政府公件布十大振兴产探业，而物流业租是其中唯一的缸服务业。物流膨发展的详细振塘兴计划包括以乏下任务：扩大呈物流市场需求袭、带动物流服卡务的社会化和事专业化、加速定公司兼并重组趁、加快核心物驾流领域的发展隙（包括矿产、扭冷链、城市配挠送、医药、化著工危险品、汽乓车、反向物流满、绿色物流、绕邮政快递和其明他新兴物流门肃类）、加快发仍展保税物流、既优化物流地区症配送（九大主垂要区域包括：华华北拳−灾北京、天津；荡中国东北蔽−绑沈阳、大连；蜻山东半岛想−稠青岛；长三角僵−条上海、南京、茫宁波；中国东哪南污−梅厦门；珠三角箭−池广州、深圳；巴中部地区黑−波武汉、郑州；谱中国西北轰−描西安、兰州、师乌鲁木齐；中团国西南颜−蓝重庆、成都、满南宁），加强夫物流基础设施起开发的城市协哲调和连接、提绸升物流信息水参平、完善物流丧标准化系统和李加大物流新技漆术的开发和运宵用。参见虽我们相信这个休振兴计划将会释在以下几个方脱面影响中国物递流业的发展。盟首先，它将会浸带来更多市场批上的兼并重组剃，而一些业内婶垄断者所形成让的规模可能将用达到国际水平纵。那些大规模拉的物流企业则价需要整合他们翻的运营，从而摇扩大了对于主容要的中心区域兴的高质量物流原中心的需求；瓣第二，基础设穴施建设将继续党进行，它不仅株包括机场、铁阵路和公路等硬庸件设施建设，组也包括信息和以其他技术平台家的建设，从而狱推进物流发展发；第三，国家炕鼓励更多财政轿渠道促进产业的提升。捐房地产投资信尘托基金竹市场驻在午201盖0温年上半年开始斑运行，主要涉幸及的都是工业沈相关的项目。匠物流公司可能峰通过房地产投塔资信托基金提己升自身的地位告，物流地产开斯发商也将为其哲将来的项目找灯到新的融资途冈径。乱中国的交通运拢输基础设施揭一个运转良好抗的基础设施系菌统对于经济发除展，特别是对泊国际贸易至关屯重要。而贸易校是中国经济成那长的关键组成边部分，它对高幻效率的基础设节施的需求十分留巨大。正根据仲量联行困和中国供应链澡协会的联合调华查，运输基础耽设施是一位客货户在开发仓储陡设施时首要考呈虑的因素。懒来源国:识中国供应链协俗会、仲量联行敢根吧据杜“冰十一宽五屿”岛规划纲要，运抵输基础设施投怪资将达指到纳4940去0架亿人民币。一据方面，政府已疗经将建立高效粒率的交通网络潜作为其重要的置任务；另一方敞面，中国绝大原多数的主要物盈流枢纽集中在板沿海城市，验投资海港的比拿重超过投资空挠港丝毫不让人绵惊奇。同时，竖政府也计划加叼强海港的竞争垒性以及它们与沫内陆城市的连拼接。叮来源移:析中国交通部移-储海港塔中悼国直14甜,500庄公里的海岸线坛拥有了大大小崇小蜂20抗0晋多个港口。所妹有大型的海港享都集中身在兰3拖大区域：环渤稀海、长三角和更珠三角。尤其骤在长三角和珠士三角，有超大陶型的新型港口沟，如上海、宁剪波、深圳和广筑州。在环渤海硬地区，青岛或胞是天津还没有门发展到东北亚闷航运中心的地逼位以取代长时棉间处于龙头地蹲位的韩国釜山辟。这三大区域仪占到中国物流顿运营吹的暂85演%播，这个数字从太现在到未来一雅段时间内将维调持不变。抬来源脉:旺仲量联行谅-族高速公路虎200君5镇年，中国政府挣提出疲了煌“腐7918每”跨高速公路网计柿划。这个计划总将需搂要标3因0掘年的时间来完辆成整个中国的剃高速公路路网舅以进一步促进稼经济的发展宴。筝“鼠791拔8飞”巷包括蝶了候7错条以北京为中亿心向膊外辐射的高速招公路陆、沈9桥条南北走向的娇高速公路关和萌1饶8港条东西走向的归高速公路。这西将直接连收接颗30欣0袄多个城市，人际口将茧近途2病亿。政府计划德到展201主0脸年底建蝴成拖65,00嫁0响公里的高速公烦路靠，竖203赞0刊年建南成晶120,00愤0右公里灭，嫁205揉0拉年建读成她175,00穗0掘公里。倾在未来夸的赏5蛛年内，政府十袍分重视连接一泡线城市和高速限发展的周边二顿线城市。这样缩的网络一经形砍成，将不仅仅盒促进这三大区仿域的发展，同依时也使中西部岭地区的经济发怎展直接受益。添来源斯:屈中国交通部吴-异铁滑路恶思200阻6俘年什，皆中国政府提出缎了壮到判202稀0观年投资铁路系基统的计划，将嫁由现在烧的网7铃2,000趣公里延长喉到劈1研00,000营公里。落在研200跨8窝年放8干月，计划投资弊建设的铁路的箱资金师从鲜1.2婆5确万亿人民币增辽加津到镰2帅万亿人民币。洽在所有的工业马领域中，矿产队行业与重工业丈对铁路的依赖担程度较高，因船此我们相信华增北地区将在这寄次铁路建设计火划中获益非浅零。尤其是东北联地区，重工业哀占当机地泪GD贷P糠比重较大，那擦里的基础设施趟还有进一步提幼高的空间。北削京、上海、广采州和武汉已定日为为中国四大以铁路枢纽，大首量的资金将投搏入到这四个城重市的与铁路相小关的物流基础隐设施建设中去瞎。杀来源近:匪中国交通部萍-效滑空港摧当前，中国共释有质15妙1眉个空港，但只卧有拉3拌个主要的国际星空运货物枢纽型：上海的浦东暗机场；北京的盈首都机场和广城州白云机场，描直接服务于中杨国的三大经济脱发展区域。这返三个机场都有蓄大规模的扩展阶项目，这将进戴一步提升他们捎在中国空运物卧流领域的地位典，加速空运物活流市场的发展左。另外，这些惠城市都有良好蓝的公路、铁路式网络相连接，语使这三个城市鸟成为操作相对纪高附加值的国愈际商品的多式富联运的理想地省区。相对来说辱，成都、昆明孝、杭州及南京仙空港作为当地窃的省会更依赖航于国内需求，缩毫无疑问，他贴们都有着强劲遣的经济基础、扯巨大的零售市览场以及在某种斯层面上的制造桌业基地。中国十大机场污排名浑机场休2008接年货邮吞吐五量哭跌妈(便百万吨但)候1跟上海浦东机场劫2.60伸2株北京首都机场别1.37系3找广州白云机场广0.69对4咽深圳宝安机场袍0.60户5签上海虹桥机场怎0.42边6收成都双流机场惊0.37林7水昆明机场辱0.24羽8祝杭州萧山机场千0.21搞9既厦门机场由0.20塔10班南京禄口机场惰0.19爽来源句:脂中国民航总局理解价值链状迈克尔越·液波特的价值链俊架构是一个分努析企业在创造歇价值的过程中民一系列活动和坚竞争优势的模美型。该价值链采架构理论可以油用下图来阐述甚：孝供应：般与接收、存储堤和分配相关联尸的各种活动，闷如原材料搬运车、仓储、库存撇控制、车辆调霜度和向供应商帜退货。族生产：线与将投入转化浓为最终产品形传式相关的各种趋活动，如机械求加工、包装、度组装、设备维暑护、检测等。比发运：尺与集中、存储删和将产品发送惑给买方有关的历各种活动，如众产成品库存管杆理、原材料搬剑运、送货车辆奔调度等。义销售：区与提供买方购惠买产品的方式顿和引导它们进腊行购买相关的叉各种活动，如晕广告、促销、幸销售队伍、渠恋道建设等。品服务是：与提供服务蒸以增加或保持验产品价值有关国的各种活动，铸如安装、维修于、培训、零部惰件供应等。奸采购：林指购买用于企礼业价值链各种济投入的活动，连采购既包括企伏业生产原料的赶采购，也包括拾支持性活动相逝关的购买行为央，如研发设备隆的购买等；另吸外亦包含物料腥的的管理作业润。蝇技术开发：颠每项价值活动奸都包含着技术云成分，无论是挡技术诀窍、程命序，还是在工吼艺设备中所体餐现出来的技术症。受人力资源：再包括各种涉及既所有类型人员戚的招聘、雇佣佳、培训、开发善和报酬等各种糟活动。人力资瘦源管理不仅对参基本和支持性盛活动起到辅助尘作用，而且支着撑着整个价值革链。读企业基础设施巷：乒企业基础制度寄支撑了企业的屋价值链条。如岛会计制度、行璃政流程等。尸价值链架构表跨明：许多公司翠传统意义上的习物流仅包括材盛料供应和产品潜发运，然而，授随着功能的拓序展，物流已经挥逐渐发展为其视他业务线的并诉联组成部分。头例如，服务和港采购如今已经岭被公认为物流疾的姊妹环节，描高效的物流水嗽平将帮助这两吩大环节降低成味本和时间。碌对物流公司本萝身来说，价值渣链架构意味着膨更多的增值活刊动将被添加到钉传统业务中去甘，并创造更多惑的发展机会。泻在当前的市场血中，大部分物泽流公司采用以爷下四大普遍的脊增值模式：震单一功能的公浊司：签这些公司通常立仅提供仓储和打运输服务，并劝且这些公司在厘中国的物流公傍司中占大多数如。由于数量较匪大，这些公司鸡互相之间的竞惧争相当激烈。遣合作公司：铁合作公司是单乱一功能的公司运为了降低成本定和提高竞争力按而共同组成一含个合作的网络呜。够综合物流公司面：芒凭借高质量的提物流信息和数永据处理系统，载综合物流公司意能够提供客户狠综合的物流服叫务，并帮助客缩户优化内部操重作模式。他们筒大部分是第三尘方物流公司。汪供应链运营方染：蔬供应链运营方筒处在物流价值蚂链的顶端，他戏们是一些能够俘为客户设计并闸量身定做综合的物流解决方案浇的跨国物流公获司。把为了适应快速功扩大的货运市隐场，全国许多林城市和省份正踩在草拟开发计香划，以建立一捕个更为高效的妨物流体系。先皮前，像上海、舰深圳这样的大筛城市已经将物熄流发展列入他欲们的五年计划筒。而目前，几把乎所有的省会盘城市和主要城摆市都已经将物慨流发展列入他臭们最新的度第伏1扰1锡个五年计划。致作为现代物流搞网络的重要节蔑点，物流园区连开始在政府的浅发展计划中扮慕演十分重要的免作用。在过去聪的几年内，物质流仓储设施的尚供应量显著提歇高。然而，并玉非每一个物流远园区的开发都疗会取得成功。访对大部分已经刊开发的仓储为朽主的物流园区火而言，需要开唯发更多的功能已以满足市场的术需求，这也是族他们取得成功恳的关键。截对于一个现代塑化的物流园区肿而言，以下五散大功能亟待进耕一步开发：配送中心：驳配送中心通常善的使用者是零贤售商、第三方详物流企业和快掏递公司，用以袄将他们的货物军尽快递送至他霉们的最终用户坚手中。仓储空络间的大小以及峰与市场的接近涌程度是一个配浇送中心的两大惕主要特征。许句多物流园区位冤于货运中心附早近以更容易发腊挥这一功能。陡然而，为了开葵发一个较大的钩配送中心，该辫地区必须达到策较高的经济发总展水平，拥有她充分的零售业鹰的需求和庞大拍的居住人口。保税仓库：劣这一类型的物商流设施的需求插主要来自于对革外的海港区域郊。有免税需求虑的货运代理、碍制造加工业者舅是保税仓库的吹主要承租方。捷在空港区域也归有对保税仓库好的需求，但由淋于空运本身的折特点，其比例伍比海港区域的势保税租赁需求步小得多。而对胞于内陆市场，贞保税仓库的需傲求相当少。增值产业独包括贴标在内艇的增值产业也桂可在物流园区仍附近甚至是利疲用园区内的仓陷库得以实现。验大量的仓库都霜建有隔间，使多得这种类型的葵操作更加便利纯，并使得仓库惹的功能更加灵停活。这一功能骡在保税仓库中虫得到了很好的抄发挥，许多原靠材料进口和商漏品出口都可享抱受这种免税待血遇。信息平台买信息平台其实选就是一个办公虫场所。这种类培型的物业为物值流公司提供了涝一个操作场所豆，旨在吸引这因些公司注册在轿园区内，并产失生相应的税收果。此外，信息纷平台可以向承赚租方收集并发恭布交通、税务苹和可利用的资山源等相关的市错场信息。高级增值产业身当物流园区发芽展到了一定成横熟的程度，它碌可以开发采购具和在线业务等镇更多功能。前论者的需求主要戒来自零售商企役业或制造企业食的配送或加工君中心，因为他酱们更接近提供糊商。后者可以顺建立在计算机抄硬件设施和周亦边在线交易市木场都高度发达既的园区内。呼明确现在及未鹰来的物流热点乒地区准最近仲量联行慈针团对介2诚0序个主要物流中项心城市进行了片详细的分析，采预测这些城市初在今后部的怠5重年内将吸引更帮多物流公司、闭房地产开发商浊和投资者的视尿线。这项分析绑考量了与中国过物流业相关的右诸多影响因素脂，包括零售商耳的活动、制造搞业的聚集效应悲、物流基础设群施和未来的运贝输网络。台我们在中国超锤过敲10劲0纵个城市的调查蒸基础上得出了阀这项分析。每个一个城市都将桑给予四个方面毅的评分，包括鞋运输网络、与兆市场和供应商惩的距离、物流述基础设施、物佳流运营商。最呼后的分数由仲股量联行内部的扣物流市场专家蚀进行讨论得出谣，促2糟0录个主要物流中兔心城市也应运雀而生。这些城乖市可以分为三暑组：始-眼物流一线枢纽渡：怎上海、广州、稻深圳、北京以瓶及天津。全部蓄来自于长三角俱、珠三角以及旦环渤海经济区姻域。加-催物流二线枢纽省：且宁波、青岛、临大连、厦门和辽苏州候。匙4夕个海港以及苏熄州入选原因主乱要是来自于直珍接或间接与港澡口的连接，战逐略位置与港口授、强大的消费客市场、制造业嗓基地之间的连杀通。有-禾葵新兴物流枢纽断：孕新兴的物流枢待纽锣有郑2淹个特点。一是低内陆省会城市粮，如成都、杭替州和沈阳；一撕是有雄厚的工愚业基础、特别室是汽车产业城树市如重庆、南享京、武汉、哈丑尔滨、长春、辣西安和郑州。馒来源：仲量联拌行潜这旗2怕0输个物流中心城瓣市受到了国内勾仓储最终用户暗的青睐。以下错举例说明：粱美集物流质（厉APLLo名gistic棒s岁）雨美集物流是一关家包括以下核火心业务的物流羊服务提供商：给供应链管理、枪拼箱服务、仓骤储和配送、全著球货运管理、供制造业支持、须资产管理。受如到同集团的美协集船运的支持济，美集物流在怨中国的主要业名务发生在沿线另的港口城市，羡包括北京、上粗海、成都、大展连、杭州、南枪京、宁波、青蛇岛、天津、福少州、广州、深料圳和厦门。喊丹马士勺（栏Damc屑o耐）菊丹马士是全球砖领先的货运代登理和供应链管那理服务供应商贸之一。主要提愧供供应链管理雅、海运、空运歪、到岸服务和柴冷链物流等。线这家公司的客扯户包括零售业率、服装类的制要造业、电子产觉业、快消品行雪业和化工行业最。在中国，货立运代理是丹马根士的主要业务砖。丹马士目前惯在中国的以下左港口城市和一啄线城市开展业临务：北京、大哭连、福州、广待州、哈尔滨、择南京、宁波、捕青岛、上海、哗深圳、天津和淘厦门。专业物流市场跨与一般物流市连场相比，中国借的专业物流市袖场发展较为缓贝慢，主要包括紧两大门类：危翁险品和冷链。麦这种发展缓慢慧的现象主要归械结于以下因素事：行业体制不互成熟、基础设猛施发展不完善坏、服务提供商袍寥寥、相关人里力资源紧缺。尼所谓财的柴“口危险故品古”蒜包括易腐蚀、呜易燃易爆、自叫燃性大、有毒羡、氧化物、放之射性物质、遇口水燃烧物、压祸缩气体或液体纲等。包括汽油牌和液化石油气馆体在内的各种菜燃料是危险品判中占主要比例她，许多产业甚荷至家庭也需要围这些类型的危辣险品。而运输丈这些危险品的帽方法和过程有峡严格的限制以作尽可能防止造电成事故和对环赠境的破坏。舟所阳谓床“堤冷至链项”肚就是在严格的汗温度控制下冷胳藏或冷冻货物脾的物流系统。寄对于生鲜食品寿（例如新鲜肉虾类或农产品）锈而言，冷链应么当在收割、加母工、直到通过舰船运递送到消丢费者餐桌上的确全过程中发挥涝作用。一个冷历链系统可能包谦括预冷设备、担冷冻仓储、冷忽冻货集装箱、批冷冻品卡车、工冷冻仓库、冷认冻零售和陈列港展示的一系列岁设备。管理良毅好的冷链体系麻是在保证食物歼新鲜和质量的腥过程中一大要磨素。在冷冻的逗温度下，食物奶可以保鲜更久恢，正如在你家僻中的冰箱里一陡样，微生物和粥化学反应对食裹物的破坏会得享到良好的预防借。葱在另一方面，绢和中国目前不淋成熟的市场状聪况相比，对危拴险品和冷链的兰潜在需求很大赴。特别是作为炮世界最大的制肺造业中心之一匆，中国对汽油蓝和液化石油气参体产品的需求混十分巨大。危斧险品骤自循200蒜0车年以来，腥年均复合增长鲁率哑稳定维持泥在斯4.2波%或。与此相比，喘中国的冷链市阶场需求甚至更迷大。随着人们露健康观念意识绢的提高，独生扣子女家庭和营加养和健康知识挣的普及，中国想消费者的饮食倒习惯正在发生骆变化，中国的膛食品消费市场松在过去的十年撇内也经历着各钢种变化和发展授。信从植200包0详年枕至底200尺8冷年，人们在冷图冻食品方面的搂消费达到赏了想10采%大的剂年均复合增长否率距。当然，这个灶市场还需要建尚立一个更为专唇业的物流系统地来支持和稳固尤这一需求。乐*剧包括原油、天悼然气、硫酸、漫苛性钠、合成尘氨、乙烯等。蠢数据来源毙:蓄中国统计年报谋（国家统计局钓）罩*监包括肉类、家蒙禽及其加工成厅品、蛋类、水侍产品、乳制品幸及其加工成品个等。幼数据来源丽:捎中国统计年报早（国家统计局品）乱中国仓储物业子市场线为了适应快速吗扩大的货运市闻场，全国许多医城市和省份正南在草拟开发计骑划，以建立一咐个更为高效的此物流系统。作鼠为现代物流网苗络的重要节点狼，物流园区开犯始在政府的发谅展计划中扮演备着十分重要的易作用。在本章甩节，我们将对叼中国仓储物业削进行浏览，并牢挖掘其中的潜云在机遇。义高质量仓储物煮业供应量的持缓续增长泪自根2慰1笨世纪初以来，林中国的仓储物萝业市场就呈现您出了乘数增长姿的态势，仓库栋面积飞速扩大蹄，从原来的沿检海港口城市（粒如上海、深圳芳）延伸至每一事个主要的一线铁及二线城市。否一般而言，仓款储空间的扩大谅受显著增长的数出口市场、制铺造业投资和逐兼步扩大的国内科消费品市场的嗽多方面影响。云然而，一些物突流园区，特别它是在小城市的党物流园，主要背是按照政府的泰规划和激励政剑策而建造的，真其质量普遍不俊高。摩在中国，仓储劲物业的发展类付型随着不同功蹦能、区域、用术户群和所有权舞结构而发生变晴化。通常来讲唇，我们根据功待能将仓库分为潮两大类型：保亩税仓库和非保针税仓库。蝶保税仓库是一塔种可用于存放西保税货物的专绿业仓库，货物短由进口商或其毯代理与海关共乞同保管。正是肥由于这种特性涝，保税仓库广丽泛运用于包括肚日用品加工和推货物转运等在指内的专业服务名中。大部分保向税仓库位于海貌关授权的特定首区域内，或变称叹“枝保税忆区阔”裁，多数靠近空静港或海港。海惜关也批准在其反它区域设立保勿税仓库，例如铃工业区，用以短服务相关企业岛。保税仓库的穿本质特点决定胜了对保税仓库脾的需求主要来截自于进出口操隐作。因此，上捕海和深圳这中结国两大海港城踪市拥有最发达银的保税仓储物烘业市场。坚非保税仓库实鸭际上是保税仓该库在整个仓储徐物业体系中的努一个重要补充励。在中国，无迈论是非保税仓殃库的体量，还株是其用途与目炕标市场，都远逢远大于保税仓艰库。非保税仓坦库通常不直接给参与进出口业脑务，而是用于岗服务国内市场低，如零售业和坟制造业所需要仿的配送中心。壮由于国内市场惭才是非保税仓室库的重心，非塑保税仓库的开件发主要依赖陆寸路交通网络。崇非保税仓库多滥建于主要高速斑公路的交汇处丑附近。超随着供应量的差提升，中国仓推储物业的质量忙近年来也有显捎著提升。这是嚼一个从先前睡的上“葬传统仓瞧库医”肿向讲“贸现代化仓迟库诉”粒的飞跃所。浅“容现代化仓舰库套”侄，有时也被称罗为俗“茎高标准仓缸库吵”欣，它的建筑标夺准远高于传统周仓库，因此能子以一种更为高礼效的方式为客胆户服务。下表梯显示了高标准桨仓库与传统仓岔库的区别。撤在本报告中，浅除另有说明之促外，所有的分畜析都只针对普状通高标准仓储浩物业市场。全情国的数据来自镰于抖1灶1求个物流热点城快市：北京、天臣津、大连、青皱岛、南京、苏揪州、上海、宁槽波、广州、深而圳和成都。这酬些城市都在仲嫁量联行发布的座《中国物流地版产资讯服务》办所涉及的一线利、二线和新兴兔物流城市之列走。太表格劣:况迷建筑标准比较枕传统仓储物业戒栋现代化仓储物饰业争禾建筑结构船砖混结构、砖敲木结构、钢筋朋混凝土结构；趟建筑周期长汁倾向于低成本供的钢结构；纷建筑周期短习净高叹仅与5凭米品至姿6蠢米得多层建筑萄9摸米或更高的单晌层建筑递装卸平台捕无若配有液压式装衬卸平台抢地面承重力缠暂无精确的统壮计数据，但如烘果存放超出地独面承重的货物兆将很有可能出中现地面下沉的炉现象怎每平方米三吨师以上诸卸货区域炒缺乏足够的卸姓货区域；犬仓库之间的距余离不足以卡车脱转弯甚至回转袜有足够的卸货周区域；甘仓库之间的距柜离保持川在逆3触0骨米左右累防火消防系统蚁至多备有消防续栓畅配有自动感应医消防喷淋设备烤防火分隔猾仓库内部没有类防火分隔升配有防火分隔隐屋顶采光前屋顶没有采光企带页保柄持禁3葬%职的采光率民通风系统堡除了窗之外没友有任何通风系鹊统播配有通风设备唤地面茅易磨损的普通呼地面际防止灰尘的环猾氧地面藏其它设备号无违雨水收集器、赔风轮系统、太迷阳能采光板等抹信息来源关：茄嘴仲量联行摧中国高质量仓爱储设施的发展执步伐让我们感预到惊讶。豆在锈200扒8遗年底，高标准诸仓储物业的总复量（包含保税区仓库和非保税纪仓库）达到匹了写122杆0秧万平方米左右葱，几乎询是艺200源2埋年初的市场总嚷量仿的颤3踢4桐倍。灭在宝200竞2却年之前，高标数准仓储物业仅纠存在于像上海谨和北京这样的炉大城市。到豆了钩200泡4现年，许多城市根开始开发这样值的高标准设施价，但还仅限于惰沿海城市。琴在典200絮5奴年之后，随着魂第十一个五年酱计划捏和讯“恢开发西款部纯”平战略的逐步深枯入，中国中西曲部地区逐步发孕展起来，涌现浇了例如成都这蹦样拥有高质量释仓储物业的市刷场。这也充分芳反映了中国基席础设施体系正妹从沿海向内陆塌地区延伸，而跳持续增长的消拣费市场即使在锣今天仍然在这蠢一体系中扮演幅着十分重要的得角色。甘年份毅新增保税仓库寨面积企(惊平方米咸)复新增非保税仓眉库羞面积周(窜平方米熟)绑2002画158,79粒3铸248,82积0车2003宜116,53蛋2妨216,41则3帐2004乓455,18绵3誉277,50式0测2005宪297,93奇1急526,32添7踢2006柏750,31黎6规996,96衔1民2007尽553,25沃7罗893,14绘3未2008柔696,81邀2喉1,057,镇600顾2009菌497,21峡8勾1,008,产082揭2010*引519,45胀9犁1,294,绿025爽2011*丹373,98殊7飞872,90水0军*:创预测数据来源凤：仲量联行鸦国际开发商带纽动物业质量升输级四国际开发商已浑经成为推动中睬国的仓储物业应市场升级的重转要力量妥。转200谦4骆年，普洛斯在郑苏州工业园开丘发了其在中国聋的第一个物流凭园，为海外开机发商在中国进每行物流设施开遇发打开了一扇津门。在普洛斯舟之后，许多其原他国家的开发位商和投资者纷彻至沓来，在这塔样一个先前由导政府主导的市填场上推动着中休国仓储物业市谷场迈向一个更傍高的发展水平伟。层在此，我们分壮析了六大活跃公在中国物流市绸场的主要开发沉商。在市场走平热以来，除了虫自主开发这一殃习惯策略之外陡，收购物业也滑是另一项进入够这个市场的途姿径。普洛斯液普洛斯是亚洲理最大的工业及害物流基础设施澡提供商和服务嗓商，在中国及弊日屋本智2徐6惯个市场拥有并点管理总计数十闪亿美元的资产眨。普洛斯在中验国植1和8坡个主要城市投邪资、建设并管甘理抄着链6洗0源个物流园。誉200侄8香年帮1望2站月俩，近GI奉C失通垂过字13番0打亿美元成功收翠购了普洛斯在池日本的房地产桑基金股权及在扔中国的业务。荡目前，查被岔GI确C抛收购的资产资由导SM众G裙基金管理公司粗管理返，闻SM笼G电基金管理公司减是由原普洛斯利的高级管理层裙和妖GI舟C袄以至50-5库0方的合作比例组客成的。从此，纵原普洛斯朗（市ProLog摔i涝s租）的亚洲运营窜组织更名闯为浙“术GL借P隆”济。隔普洛斯是第一吃家进入中国物绩流市场的海外织物流地产开发戏商，其开发战里略和步伐也相亏当迅猛。通过远与本地有着一颂定政府背景的笼公司合作，普突洛斯在土地市贯场上的表现极葛其活跃，开发凯物流设施占据糖了普洛斯在中雾国的拓展计划厉中的大部分比蛮例。普洛斯目桌前在中国岛的阁1挑7歪个城市开发并袋管理着超哗过喜30饥0歌万平方米的仓朴储面积。下表昌显示了目前和洽将来普洛斯在五中国的主要开应发计划：铜表格酸:细普洛斯现有和翼计划开发物业签一览岁城市晒现有物业面黄积路外屈（平方米）盯至裂201塘1绝年渐的开发总营量社倘闲（平方米）言上海防663,26约2纲855,57拢2月嘉兴浮0呢19,833萌杭州混82,876捕93,169滩宁波梅0千64,598倘青岛两106,57庭4穿106,57伏4找苏州置1,168,剖782岔1,182,捷228买无锡纸40,100碎40,100夜南京钥45,878纱45,878麦广州邻215,37洒5挂327,13帝8科佛山痕129,10享1燕129,10脱1俩成都幻29,694沿29,694厌重庆扣18,210救18,210逗深圳造70,088绣70,088争北京炕128,62胜9热128,62玩9晃天津差190,17废1边190,17疑1灌大连何162,57问5命162,57盟5浓沈阳牛18,090饿18,090负总计地3,069,盐405盾3,481,圾648肠信息来源：仲垦量联行急在殿被泉GI淡C久收购之后，普怪洛斯放慢了其惊在中国的拓展拳步伐钟。铸200困9附年，普洛斯削叠减了相当鹿于距200肉8今年底逐约弯20完%够的开发计划，霜从而采取风险昆较低的拓展战胸略。除了调整缴未来的开发计冬划，普洛斯也增在市场上寻找吓投资回报较为婚稳定的资产。慌在衰200农9趋年初胀，奔GL久P话收购了苏州建戴屋集团在苏州鹅工业园古内用50哗%阀的资产包。这患个资产包包含拐着咏670,00静0向平方米的仓库判，其疼中党75玩%嘱已经出租给多勿家跨国制造业栽企业，如三星蒜、松下、飞利榴浦需、猎AM御D炭。这一收购表强明：尽管普洛耳斯始终希望保个持其在中国仓急储物业市场捞的领先地位，袖但与其他投资筝者相似的是，滔普洛斯将在拓鞭展开发上更为辈谨慎。观察有阅利的区域位置嫌、有效地利用眨其高质量的资画产，将成为普识洛斯未来主要遍的发展重心。嘉民集团僚嘉民集团是澳外大利亚最大的亮工业地产开发栽商。先前称犹为灿“蔽麦格里佳惧文山”误，该公盼司带200芝7医年通过收购上禾海奉贤的物流洗配送中心而进店入中国市场召。非48,00焰0撒平方米的奉贤砖物流配送中心虽建特于阿200余5漫年，承租方是赤知名超市集怒团铺—密—恢易初莲花。此具后，嘉民集团萄加速了其在中征国市场的开发鹅和收购。至今扮，嘉民集团在邪中国的开发主错要集中在长江绳三角洲区域，捧而在华北市场塔，嘉民仅在北闲京有开发的物妄业。鹰在全球金融危惠机期间，嘉民欣集团深受影响湿。鲁在逃200盟9击年第二季度，膊麦格里集团和汤中国投资集团属（捕CI编C廉）达成协议，始同意向嘉民集评团注娱资某4坊亿郑850金0服万澳元。洲在命200他9章年颤8海月，嘉民集团阿宣布和加拿大锁退休金计划委喊员会弄（巧CPPI谨B耗）进行合资，贞合资金额偏为掏1混亿趁320泼0缎万美元。参与舒本次合资活动艇的资产包括嘉常民集团在上海谨的现有资产。哨预计此次合作求将给嘉民集团智提供更大的资暑金流动性，帮蓄助其在之后的播两年改进其与酱其他基金的债蔬权结构，更有巷效地发挥其杠盈杆作用。罗与普洛斯相比修，嘉民集团的忆战略更为保守恳。对奉贤物流甜配送中心与桃降浦工业园的收久购显示出其偏识好稳定性高的祖资产。从区域凡上来看，嘉民皆集团倾向于选驻择成熟的市场灿，因此上海成拍为其最为活跃税的城市。当发碎现上海的土地步供应趋紧而需乔求保持强劲时怎，嘉民集团选火择在嘉兴、宁岁波这两大位于接成熟的长三角辞区域的重要城误市进行开发。境表格卸:朝还嘉民集团的现蛾有及计划开发特物业驶城市敏现有物业捆（面积）偿至利201盒1食年的开发总吸量屋削莲（平方米）驴上海铸147,77喘5营466,02抓6蜻嘉兴仁0薯53,652耍昆山倡0猪33,678硬总计宅147,77辰5毙553,35厅6下信息来源：仲伸量联行箱依靠多家投资榆方的资金协助紧，嘉民集团未段曾取消任何未慎来的开发计划阁，只是由于资隆金的原因暂时缴延迟了工程进涂度和交付日期删，例如嘉民上铺海浦东国际机倍场物流园。我灵们预计嘉民集洲团目前的策略迹将得以保持，渡长三角洲区域庙的开发始终是惯其重点。安博置业寇安博置业是一依家建立在美国岗的全球领先的冲工业地产开发室商，其资产覆抵盖美国、欧洲肢和亚洲。公司选致力于开发高拥质量的物流配左送中心，大多醋位于海港、空腊港和高速公路总附近。终安博置业在中洪国的历史可以醋追溯和到熟200柳7刮年安博置业成巡功收购位于上驰海松江九亭历的粱17,50煤0险平方米的配送挑中心。自此，隐安博置业开始找了其在中国的厌拓展。至今，码安博置业在中右国的资产已经理扩展勾到型5念个城市，而这总个数字将遭在凉201斧2距年达富到粒1厉2也个。安博置业城倾向于在成熟臭的中国沿海城鱼市进行开发，嚷而物业类型和亿功能对安博置种业来说是多样饿化的，遍布中牛国的空港、海活港和邻近高速拢公路的分拨中除心，其中包括暴保税仓库。斤与其他开发商对相比，似乎金客融危机并未给古安博置业带来撑太大的影响，来尽管其确实放喊慢了投资的脚呢步，显得趋于忧谨慎。从价格膛战略上看，安摇博置业的表现近十分突出。在边一些安博置业起率先投资的城扭市（如宁波）栏，其租赁价格秤在市场上一直喷处于高位。这滑种战略通常在咳市场供给紧张粉的时期能够获诞得收益，但在妙经济下滑时却留不利于资产表苦现。说表格难:锹杰安博置业的现桨有及计划开发洽物业史城市学现有物业（面示积）井至蓄201剪1融年的开发总丈量凤险仁（平方米）魄上海棋129,57赠5饮187,10铃7鼻嘉兴室24,600络72,708获昆山痕19,163循19,163赛宁波别37,811洁37,811竹北京害28,067愁61,668晨天津惑18,632虽18,632鱼大连拾0暴67,691未广州挡0贡120,07纱3后总计喊257,84伶8贵584,85湖3摆信息来源：仲恐量联行烟安博置业锻在猫200钞9舞年没有新的投堤资或开发，由分此显现出了其船对市场的谨慎与态度。宝湾宏宝湾是竹著名石油后勤川服务基地难—科—饺深圳赤湾石油谱基地旗下的工白业地产开发公柱司，赤湾石油继基地是宝湾物挂流的上市母公蜜司。诉从责200扑3跨年以来，宝湾图开始其在中国阵仓储市场的开短发步伐，以满穿足国际物流运讯营商的需求。第至今为止，宝烤湾已经在中国境的五个城市开熔发了超过睡640,00俩0缘平方米的仓储出设施。宝湾未佩来的拓展计划宅表明在未来几丘年其物流园网伯络将拓展至南钞京和廊坊。淋一般来说，宝牙湾现有仓库的迷主要目标租客大是有着拼装业敬务的第三方物姓流企业。因此锡，宝湾的开发佩主要集中在临既近海港或空港恭地区。随着近墨年来中国国内砖市场的逐步成疮长，宝湾也开统始寻找一些有录着较好区位优恼势的地区以抓露住市场份额，线例如建鲁于菠200挺8核年的昆山物流封中心，长期以穴来也一直服务机着上海市场。纵表格词:晚放宝湾的现有及避计划开发物业滑城市加现有物业（面溪积）挖至脆201桶1蒸年的开发总荣量及授耀（平方米）想上海扫186,66身7狮186,66仰7废昆山吉130,00饱0踏130,00邻0径南京逢0丰133,27哪4敏天津糊142,00似0佩142,00圈0迟廊坊棉0粱31,000厕广州它80,000虏80,000衬成都伏63,661暖253,66镜1吩深圳算42,000棵42,000维总计仔644,32嚷8拣998,60喉2禾信息来源：仲而量联行叶宝湾对中国市础场保持着积极先的姿态和信心却，即使金融危版机也未给其工漆程进度造成太赴大的影响。除陵了以上城市的乒确定项目之外谅，宝湾还在考雅虑进军其他市寇场，包括大连擦、青岛和宁波西，甚至是少有安外资开发商问篮津的济南。丰树谢丰树是一家新泪加坡的房地产莫投资公司，旗扫下管理的物业疮包括办公楼、像物流、制造业池厂房、商务园俘区和零售商铺堡等。亚洲市场倒是丰树的主要瑞市场。丘与其他的竞争滨者相似的是，浆丰树在中国采重取了十分谨慎堵的策略，主要摊通过收购建成坦的物业作为其备自有资产，首翅当其冲的是丰锄树欧罗物流园朱，它位于浦东扔新区，靠近浦枪东国际机场。敢在此之后，丰斜树开始了在中啄国的征程。然颈而，与其他物童流投资者相比默，丰树对稳定苹物业的收购在择其公司的中国索发展战略中占茎有极其重要的浅地位，通过这黄一点，丰树的在租赁风险得以母减轻，并保证证了稳定的收入咸。撤表格奇:炉巾丰树的现有及弱计划开发物业团城市堤现有物业（面啦积）赞至胳201含1胡年的开发总帝量耕难零（平方米）潜上海钟155,16疏3者155,16屿3拨西安案23,176稼23,176裳无锡刃45,032程45,032他广州衫117,14歼6习117,14吵6车天津鉴531,39虑4膊531,39钞4榴总计循871,91登1铁871,91万1概信息来源：仲戒量联行导鉴于荣丰树在上海洋低山港区域的资镜产表现不尽如甘人意，我们相钉信他们将在一蚊段时间内远离限保税业务，而户靠近空港的配妄送中心依然是压丰树的主要兴面趣所在。同时晴，丰树还将保心持其收购物业辈的一贯风格，跳并且倾向于将悼这些物业参与住其新加坡的房盏地产信托基解金懂—邮—纱丰树物流信托怒基金。维龙型维龙是一家成遍立在意大利米毒兰的房地产开遥发商和投资商澡，也是意大利赶最大的工业地权产开发商。维夫龙不仅关注欧暮洲市场，灯从番200区6她年起也开始进蒙军亚洲市场，促并在上海建立等了其在中国的咳第一个办事处盐。对于其他在抱中国活跃多年烫的物流地产开保发商而言，维终龙还是一位新搜的竞争者。早通过与仲量联差行旗下的投资瞒管理业务分药支辫——揪“旨领盛投资管缝理颠”固公司合作，维式龙稳步地推进粒其发展步伐。逐维龙目前在上侄海开发了两个行项目，均位于室西上海地区，爆其主要功能都疑是国内的区域婶配送。作为一艳名进入中国市序场不久的竞争法者，维龙努力寨避免过于迅猛材的扩展战略，掘取而代之的是盯一种相对缓和更的市场渗透模朱式。例如其位敲于松江的峰119,21补1围平方米的维龙劲配送中心是一妙个定制租赁项孤目，承租方是钱著名的物流服甘务提供栏商收—乌—搞新科安达。由良此可以看出，微维龙选择上海迈这样一个成熟械的市场，其策淹略是首先打下磨一个稳固的基橡础，而不是急怎切地抢占市场蝴份额。湿表格祝:论桂维龙的现有及预计划开发物业驻城市述现有物业（面必积）绿至不201千1羊年的开发总雁量只消禽（平方米）惹上海砖64,472枝160,32经6西总计锤64,472析160,32尿6枪信息来源：仲支量联行炼维龙暂时没有面在其他城市扩妥展的计划，因灾此我们预计维宏龙将继续关注广上海市场，特咳别是嘉定配送好中心。我们相歪信，维龙将在计未来继续保持族稳健的战略和符发展步伐。耍为了对国际开燃发商的仓储物元业投资回报有恋一个更为清晰漆的认识，我们共列举了以下五盏个投资开发案银例，并详细分凤析其资产表现挎。杏安博天津港保钉税物流中心称物业信息带安博天津港保炮税物流中心姐出售方牲锦佳语物流鹊开发面积魔(勾仓库部分，平乏方劣米盲)移18光,课632粮交易时间附200脸8知年外1射1娇月计空置率页100%钉(秀交易坑时泳)珍成交租金域(避截帅至饰0炭9垦年日3景季度则;喷人民币每天每苗平方米量)接1.20瓶净营业收入尤(踩人民币每年灰)惜6,400,饿837.28乐葵交易价格（人恨民币）棵81,000狭,000特年投资回报率该初始回报率是基于当时有效租金收入计算得出的投资回报百分比，即有效租金除以资产价值。在计算初始回报率时，收购或租赁面积的交易成本不包括在内。初始回报率反映了假设满租的情况下交易成本的净投资回报。该初始回报率是基于当时有效租金收入计算得出的投资回报百分比，即有效租金除以资产价值。在计算初始回报率时，收购或租赁面积的交易成本不包括在内。初始回报率反映了假设满租的情况下交易成本的净投资回报。年投资回报率=年有效租金/资产价值纳10.08%宜嘉民桃浦工业库园显物业信息寿嘉民桃浦工业什园没出售方医本地开发商船开发面积巷(女仓库部分，平吹方蹦米僵)准44惯,闯366摔交易时间仆200埋7趋年阔7暗月家空置率弊20%胡成交租金笑(吧截沟至供0煌9胀年健3件季度农;圆人民币每天每史平方米跨)熊1.00冒净营业收入左(令人民币每年食)舅12,553涂,359.7盒0莲交易价格（人演民币）键210,00聚0,000爱年投资回报率奶嫌7.71%圆维龙松江物流伶配送中心排物业信息呢维龙松江物流子配送中心栽开发商递维龙姥开发面积析(债仓库部分，平芝方之米索)俯43,279击躺完工时间巨200调9纯年游4趁月薯空置率秩(奖截少至小0拔9俘年陵3顶季度闸)男0%粘成交租金凤(经截忍至钉0更9贿年牵3肚季度岛;往人民币每天每树平方米国)蚁0.80商净营业收入锹(瓦人民币每年悦)渐9,623,朵518.44址土地价格圆楚(奔人民鸣币食/烫平方米电)呜467旅开发成本劝(跟人民锣币券/术平方米疫)喷1800畅开发回报率由开发商根据5年期的内部收益率计算得出竹由开发商根据5年期的内部收益率计算得出浊20%匪宝湾成都新都壁物流中心真物业信息杨宝湾成都新都亏物流中心辨开发商笔宝湾蜜开发面积嘴(害仓库部分，平斑方寻米骡)尼63,661奔完工时间稻200称8讽年送1部2输月呀空置率哭(促截丑至灿0测9悲年计3饰季度腾)通80%概成交租金素(仇截半至糕0啊9仰年唐3盏季度置;外人民币每天每岁平方米衬)原0.60恳净营业收入浊(脸人民币每年泡)输10,298齿,439.9否7导土地价格充挤(拴人民趟币守/站平方米民)苦375锯开发成本语(用人民喇币付/套平方米垫)眼1800距开发回报率升16%仰安博嘉兴物流乳园神物业信息埋安博嘉兴物流仗园变开发商善安博置业剪开发面积垒(扩仓库部分，平吉方耐米评)迷24,600作完工时间掉200锁9吼年初推空置率餐(掀截铲至悟0浓9悄年器3灌季度枯)绑100%亿成交租金牺(辜截锁至奸0馋9天年感3挽季度遇;溜人民币每天每间平方米幅)粮0.57哗净营业收入搁(顶人民币每年拥)事3,755,灯964.90昌召土地价格闷川(命人民痕币啦/禾平方米泽)终300蓄开发成本袄(冤人民弟币闯/塘平方米崭)伸1700济开发回报率虚25%掏下表对主要的塘物流地产开发悄商在中国的开普发战略进行了弯总结：允普洛斯挤嘉民集团五安博置业厉宝湾锤丰树旬维龙处主要市场战略且开发新物业冰开发新物业址开发新物业柜开发新物业披收购现有物业察开发新物业确开发新物业抓拓展计划领迅猛推平和伪平和惹强势拢平和他缓慢储退出机制喊出售资产顷出售资产惨-白出售资产袋房地产信托基姑金特-筛未来计划书平和扩张董医缓慢扩张润平和扩张扩强势扩张粮缓慢扩张估平和扩张伏信息来源：仲悟量联行钟我们预计将来役会有更多国内凭的开发商进入星这个市场，他楚们大多数在包例括制造业厂房泪在内的工业地盼产投资方面有贸着丰富的经验德。以平谦为例揉，之前在华南侵地区积极开发糊了一些制造业剖厂房和产业园合区，而此次平茄谦计划在昆山摆开发较大体量时的物业。此外洽，尽管国内投辫资者之前对物处流地产并不十机分熟悉，但其吓对物流地产的敬兴趣却在不断览提高。另一个锯驱动的要素是勤：房地产信托享基金将敌于门201改0简年投入运转。脚由于各种关于纳税收方面的制沿度限制，目前护可能参与房地棉产信托基金的闯资产是一些大腔型国有企业所咳持有的位于成呜熟的经济开发明区内的物业。土这些物业大部如分是包括仓库牺项目在内的工击业开发项目。弓然而，缺乏资德产透明度是工斥业地产投资者史广泛参与的瓶孤颈，房地产信鞭托基金提高了您市场信息的透虹明度，从而吸键引更多投资者粮进入这个市场钩。渡承租者需要更寇高质量的物业捆以提高其效率类在国际物流开部发商进入中国罩市场的早期阶炎段，国内的最瓣终用户对于租王金尤其敏感，峡忽视了高质量繁物业所能带给邪他们的有利之鬼处。因此，对述于这些国际物民流开发商的物块业，其大部分矿的承租者是有趁着物流服务合为作关系的跨国茧公司。随着本取地公司逐步意恶识到高质量的蕉仓储物业所带伴给他们的高效何率和最终的低暗成本，近年来斗对这些物业的湖需求正在逐渐致扩大，驱动着有物业的市场吸写纳率的提升和爽空置率的降低哄，直至金融危泽机影响这个市黄场。片年份愿保税仓库的新册增量约浮供应量钻(榜平方米洪)咳保税仓库的市命场瞧绕净吸纳量摩(扔平方米受)抢年末空置率氧2002烟158,79助3球-顶24.0%雄2003金116,53液2凯104,15览7玻21.1%删2004陶455,18睁3抵324,08朗9背24.7%竞2005献297,93饿1封298,57崖2称18.9%工2006港750,31吹6咐402,91唱6宿29.0%风2007底553,25童7刃558,06莲8今22.6%锦2008莫696,81围2兽291,71偷9伞30.1%劫2009遍497,21灯8猾210,80昂0贡33.8%崭2010*旁519,45沫9厕294,80白0惜34.9%息2011*创373,98胞7烤420,40胳0始31.1%院*雪预测数据来源两：仲量联行杜由于受全球需桃求和中国出口础业务的直接影像响，保税仓储历物业市场受到串了金融危机的不巨大冲击。痒在材200争6姓年晕和奶200躬7圈年的旺季，保茅税仓库的净吸嘉纳量超过齿了盒200总3克年的五倍，而停在金融危机期坏间，其需求陡锹降，市场平均吓空置率升这至弦30当%批以上。许多保疾税仓库市场（碧如上海、深圳熊）还出现了中嫁止租赁合同和滑客户丢失的现染象，甚至直接竖导致当季度的蒸市场呈现负吸赵纳率。痛值得庆幸的是犹，根据普遍分坦析，世界经济毒衰退已经接近驳尾声。尽管出胞口聪在惯201供0绝年缓步复苏，零市场吸纳率也沿在提高，凶但蜻200姻8抚年假和卸200翁9直年的影响将需估要更长的时间别弥补，对保税争仓库的需求则矛在骂201河0廊和饺201妨1得均很难看到有摔较大幅度的飞婶跃。另外，由前于中国的发展浇受出口活动的戏影响较大，保衡税仓库在中国累市场